經(jīng)濟師房地產(chǎn)經(jīng)紀概述講義

章節(jié)教學內(nèi)容理論教學案例教學合計1房地產(chǎn)經(jīng)紀概述662房地產(chǎn)經(jīng)紀人員443房地產(chǎn)經(jīng)紀機構444房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的企業(yè)管理6285房地產(chǎn)經(jīng)紀基本業(yè)務6286房地產(chǎn)經(jīng)紀延伸業(yè)務3147房地產(chǎn)經(jīng)紀合同448房地產(chǎn)經(jīng)紀信息449房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范3310房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理與發(fā)展33合計43548第一章房地產(chǎn)經(jīng)紀概述經(jīng)紀的含義和分類紀的特性紀的作用經(jīng)紀的產(chǎn)生與發(fā)展第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀的含義和分類的含義(一)經(jīng)紀的含義經(jīng)紀是經(jīng)濟活動中的一種中介服務活動，具體是指自然人、法人和其他經(jīng)濟組織通過居間、代理、行紀等服務方式，促成委托人與他人的(二)房地產(chǎn)紀紀的含義是為促成委托人與他人的房地產(chǎn)交易而進行的中介服務活動。與其他經(jīng)紀活動一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀是一種專業(yè)服務，因此，從2.從世界主要國家的情況看，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的機構需要具備相應的資質(zhì)或條件，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員需要經(jīng)過專業(yè)學習和訓練并通過考試取得執(zhí)業(yè)資格。3.在我國，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體特指經(jīng)工商部門注冊并在房地產(chǎn)管理部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和取得房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)資格并經(jīng)注冊的4.房地產(chǎn)經(jīng)紀是一種市場化的有償服務，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的接受方的機構支付房地產(chǎn)經(jīng)紀服務費(包括傭金和代經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員根據(jù)與第三方進行房地產(chǎn)交易，提供的居間或二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的分類(掌握)就房地產(chǎn)經(jīng)紀而言，如按服務方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及人員向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及人員以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，代表委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易，并向委托人收其中，新建商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動的主要類型，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負責商品房的市場推廣和第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀的特性特性(了解)二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的特性(熟悉)性)第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀的作用一、房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性(掌握)定的市場上進行展示，相反，其交易過程是把供求信息匯集、匹配，或者把購買者集中到房地產(chǎn)所在地進行交易。而房地產(chǎn)經(jīng)紀正是通過專業(yè)化分工來提高房地產(chǎn)交易過程中顧客匯集、商品展示等環(huán)節(jié)的效率，從人口素質(zhì)、歷史背景等社會、人文因素等。大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體都難以在較短的時間內(nèi)掌握這些因素的信息并把握其對房地產(chǎn)的使用和市場價值的影響。這種狀況對房地產(chǎn)交易具有顯著的阻滯效應。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動正是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員的專業(yè)化服務來幫助克服房地進了房地產(chǎn)商品流通，因而是房地產(chǎn)商品的流通環(huán)節(jié)是由商品經(jīng)房地產(chǎn)價格昂貴，維持房地產(chǎn)這類存貨的費，經(jīng)銷商難以承受，因此房地產(chǎn)難以通過經(jīng)動的主體，不需要像一般商品的經(jīng)銷商那樣要通過專業(yè)人員的經(jīng)紀服務，來促進房地產(chǎn)易都包含交易標的和交易對家的信息搜尋、交易談判與決策、交易標的交割這三大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)商品構成要素的復雜性和無法通過有形市場集中展示的特征，造成了房地產(chǎn)市場信息搜尋極其即沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的)又導致房地產(chǎn)交易主體難以對交易標的進行市場比較。而且，房地產(chǎn)作為基3.不同的主體對同一宗房地產(chǎn)常常會產(chǎn)生極不相同的看法。此外，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)都不是供個人使用的商品，而是供集體(家庭、均導致房地產(chǎn)交易中的談判和決策非常困難。4.其次，房地產(chǎn)交易標的的交割不僅涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權過戶和房款的用結算乃至戶口遷移等諸多環(huán)節(jié)，在很多情況下還涉及賣方原有貸款的還清和買方購房貸款的申請、房地產(chǎn)抵押手續(xù)辦理和貸款發(fā)放等事宜，其中任何一個環(huán)節(jié)的失敗都可能導致交易無法安全、順利地完成，而大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體對這些復雜的交易環(huán)節(jié)缺乏經(jīng)驗，獨立操作難以保5.房地產(chǎn)經(jīng)紀正是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員的專業(yè)化服務，來提高房地產(chǎn)交易的信息搜尋效率，降低信息搜尋成本，克服交易談判和決歷史表明，市場經(jīng)濟條件下，信息不對稱的現(xiàn)象經(jīng)常存在，信息不對稱會催生欺詐、尋租等機會主義行為，從而給市場動的主體帶來經(jīng)濟風險。對稱。這不僅對房地產(chǎn)交易具有明顯的阻滯效應，同時也使得房地產(chǎn)交性大大增加。3.房地產(chǎn)商品高昂的價值，使得房地產(chǎn)交易中隱含的經(jīng)濟風險特別巨大。而且，由于房地產(chǎn)涉及到各行各業(yè)的生產(chǎn)活動和廣大人民群眾的基本生活，房地產(chǎn)交易中的經(jīng)濟風險很容易演變成社會風險。需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員，通過交易行為，保證房地產(chǎn)交易二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的作用(掌握)由于缺乏房地產(chǎn)領域的專業(yè)知識和實踐經(jīng)歷，如果獨立、直接地進行房地產(chǎn)交易，不僅要在信息搜尋、談判、交易手續(xù)辦理等諸多環(huán)節(jié)上花費大這種狀況對房地產(chǎn)交易具有顯著的阻滯效應，從而導致房地產(chǎn)市場整體運行的低效率。房地產(chǎn)經(jīng)紀是社會分工的進一步深化。專業(yè)化的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以通過集約化的信息收集和積累、專業(yè)產(chǎn)專業(yè)知識和從事房地產(chǎn)交易的專業(yè)技能的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，為房地產(chǎn)房地產(chǎn)交易是一種復雜的房地產(chǎn)產(chǎn)權與價值運動過程。只有按照有關法律、法規(guī)規(guī)范及科學的房地產(chǎn)交易流程操作房地產(chǎn)交易的每一個環(huán)否則，輕則導致房地產(chǎn)交易的失敗，重則導致交易當事人的重大財，可以提供一系列交房地產(chǎn)交易中，信息不對稱現(xiàn)象突出。一旦信息充足一方出現(xiàn)機會主義行為，如隱瞞、欺騙，則信息缺乏一方往往因受專業(yè)知識所限和交少房地產(chǎn)市場信息不對稱對房地產(chǎn)交易的影響。幫助客戶實現(xiàn)公平的房第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀的產(chǎn)生與發(fā)展(了解)、房地產(chǎn)經(jīng)紀的產(chǎn)生與歷史沿革從經(jīng)紀產(chǎn)生的歷史看，經(jīng)紀是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展到一定階段眾多的買者和賣者集者并非都對市場入于市場、了解息不對稱問題日益突出。一方面，眾;另一方面，眾多的消費者找不到合適的這一矛盾，新的商業(yè)組織形式和經(jīng)營種信息和購銷渠道的人為交易雙方提場上更需要那些具有專門知識和交易唐宋時期，隨著商品經(jīng)濟進唐代已出現(xiàn)。從敕文內(nèi)容可以看出，當時權與合法性之后，還必須評議出典賣田宅依次尋求買主，但也遵守“得價高處交存生。到這一時期，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動主對較早。以美國為例，在早期的房地的房地產(chǎn)經(jīng)紀人逐步熟悉了房地產(chǎn)方買賣居間，還能代交易雙方辦理產(chǎn)權(1)1949~1978年內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展活動仍較為活躍。當時整個房地產(chǎn)經(jīng)產(chǎn)經(jīng)紀人員用欺騙、威脅等手段，對行敲詐，索取高額費用，并哄抬房家產(chǎn)資源配置并不是通過市場交易，房。隨著房壯大，以及境外房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和運作經(jīng)始復興，并取得了快速發(fā)展。這一時期中以分為以下五個階段：咨詢股份有限公司成立。看，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展是不均衡的，房的地區(qū)發(fā)展得較早、較快，而在一些經(jīng)濟對改革認識的深化和房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的成發(fā)，流轉的政策，為上海房地產(chǎn)三級市場的發(fā)要業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的崛起奠定了基這為中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)帶來了第二次大發(fā)展的產(chǎn)行政主管部門和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士主動到聯(lián)動的經(jīng)驗，和代表這一階段新興的規(guī)模屋置換股份有限公司的經(jīng)營管理模式。這區(qū)(縣)級房產(chǎn)交易所和房產(chǎn)交易市場陸續(xù)轉務轉為主要履行相關房地產(chǎn)市場管理職，政組織來協(xié)助行業(yè)行政主管部門進行行業(yè)管第四階段：擴張階段(2000~2004年)。百姓市場。許多城市開始實施的舊區(qū)改。這些都有力地推動了各大城市房地產(chǎn)經(jīng)的素質(zhì)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的經(jīng)紀行地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格認定考試。這在一定執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平，但是相對龐大的行人執(zhí)業(yè)資格的人員比重還相當小，業(yè)內(nèi)不地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理。房地產(chǎn)信用檔案的內(nèi)容依據(jù)，為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用信投訴房地產(chǎn)領域違法違紀行為提供途徑。2003紀業(yè)的全面管理職能逐步向監(jiān)管職能轉人學會作為唯一全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組是，負責房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊與房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的自房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)誠信建設，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人;開展房地產(chǎn)經(jīng)紀和機構資信評價，建立房地地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構為居民提供準確、高效便捷的服務;制定房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)償和執(zhí)業(yè)風險防范制度。全國性房地產(chǎn)經(jīng)第五階段：盤整階段(2005~2008年)。洗牌”的局面，一些品牌不過硬、經(jīng)營管模較大的品牌房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在信息化建一批具有較高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人成為行業(yè)理公司，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)被稱著促進房地產(chǎn)市場興旺活躍的重要作為特征的地產(chǎn)代理主要進行的是一整幢公司已經(jīng)遍布香港各區(qū)，其經(jīng)營業(yè)務由專營樓花逐步擴展至現(xiàn)樓市場。的分行網(wǎng)絡，員工數(shù)百，朝著集規(guī)臨困境，一些企業(yè)出現(xiàn)虧損，因整，以謀求更好地生存發(fā)展。其訊，尋找買主。當時的房地產(chǎn)買賣介紹人勞主要是賺取差價或收受紅包。這一時于土地交易的金額龐大，一般由“土地登士或民意代表，利用其人際關系撮合買兼職性質(zhì)的土地掮客，房屋買賣掮客并不雛型實際上已由個人跑單幫逐漸發(fā)展第三階段：零星戶時期(1980~1985年)。隨著經(jīng)濟發(fā)展及房屋投資躍。在此期間，零星住戶(中古屋)的較高，他們沒有固定上班時間和業(yè)個人與公司雙方可對分傭金收人。中介經(jīng)驗，促使交易效率顯著?！敖?jīng)濟部”正式開放“房屋介紹公司”辦理登記，為創(chuàng)辦房地產(chǎn)中介企，引發(fā)了臺灣房地經(jīng)營，由直營連鎖發(fā)展到加盟連鎖經(jīng)第五階段：中介發(fā)展時期(1991~1996年)。這個時期，行業(yè)發(fā)展有開拓全面服務，包括成屋預售、，商業(yè)中此間加盟式的中介業(yè)者不斷壯大，市場上采用無薪高獎或高薪低獎，通過調(diào)整薪獎產(chǎn)成交行情公報，藉以交流信息，促進流展概況過各種各樣的的資格及執(zhí)業(yè)行為都沒有相關的法律理法案，后來各州政府也陸續(xù)立法，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中的作用顯較少，整個中介市場比較活躍。英國厲，政府對房地產(chǎn)交易活動管理嚴等合同關系都必須由當事人雙方委托動中也起重要作用，不同的是，半官地產(chǎn)交易都必須依法經(jīng)過公證處公房屋法定規(guī)劃文件，購買者必須熟知定。的規(guī)劃、引導作用。此外，西方發(fā)達國家式。產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展現(xiàn)狀從各種產(chǎn)業(yè)體系分類的情況看，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)都是房地產(chǎn)中介服務三、房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展展望服務是指行為主體通過該項活動使另一個主體即服務對象獲得某種化：第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第二產(chǎn)業(yè)比重下降或保持穩(wěn)定，作為第三產(chǎn)業(yè)重則急劇上升。服務業(yè)的迅猛發(fā)展首先是工業(yè)生產(chǎn)自動化不斷提高和社會經(jīng)濟結構相應變革的結果。因為現(xiàn)代科學技術的不斷進步，使得實際物質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn)更多地由各種自動化的機械去完成，人類勞動就比以往更多集中于計、管理等。同時，專業(yè)化分工的發(fā)展和市場競爭中的效率至上原則，迫使工業(yè)制造業(yè)中的各種非直接物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)部門逐漸從制造業(yè)中分離其次，專業(yè)化分工越細，生產(chǎn)過程越迂回，經(jīng)濟活動日益網(wǎng)絡化，種適應個性化需求的服務來不斷提高生活質(zhì)量，這也推動了服務業(yè)的發(fā)網(wǎng)絡技術、信息技術的發(fā)展，信息集成技術、互聯(lián)網(wǎng)技術也被引入服務業(yè)，在一些服務行業(yè)中產(chǎn)生了巨大的變化，出現(xiàn)了新的特征。務活動(公務活動)降低成本、擴展功術，以及現(xiàn)代化的經(jīng)營理念與經(jīng)濟和社會活動的發(fā)展才會產(chǎn)技術或現(xiàn)代經(jīng)營經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和現(xiàn)代信息技術推地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)雖然是歷史悠久的傳統(tǒng)服務房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展，是分工不斷深化的結果。在自由市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)流通具有自發(fā)演進、不斷發(fā)展的過程，從而規(guī)定了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)生演進的基本路徑。房地產(chǎn)流通方式的演進是沿著如何通過流通中的產(chǎn)權形式創(chuàng)新來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值運動的重構這一方向發(fā)展的，而房或者是通過價值支付時點的分散化，或者是通過價值支付主體的分散化，或者是將以上兩者結合。在這一演進過程中，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部逐漸產(chǎn)是最主要的房地產(chǎn)出租人)，和為房地產(chǎn)投資業(yè)服務的房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)設施管理等細分行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)從以生產(chǎn)及相關資源的使用功能。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)將隨著房地產(chǎn)業(yè)的尚沒有對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)進行專門的統(tǒng)計，根據(jù)《第一次全國經(jīng)濟普查主業(yè)就已占到房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)營業(yè)收入的%。這正是與美國房