廣東東莞虎門婚紗商業(yè)街區(qū)案例研究頁

廣東東莞虎門婚紗商業(yè)街區(qū)案例研究頁第1頁/共33頁虎門步行街虎門步行街是經東莞市虎門鎮(zhèn)人民政府批準興建的，位于虎門鎮(zhèn)太沙路，太平廣場花園電子城旁，是鎮(zhèn)中心最旺的黃金地段。整個步行街規(guī)模宏大，配套設施齊全。第一期總投資3.6億元人民幣，占地3萬平方米，總建筑面職9萬平方米，商鋪約1000個。第2頁/共33頁虎門步行街：發(fā)展商發(fā)展商東莞市德興實業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理顯高物業(yè)顧問（跨國公司）第3頁/共33頁虎門步行街：定位步行街內商場經營主要是以國內外名牌商品為主題，商品專賣店、廠家商家和特許經營為主流，并設有特價場等形式第4頁/共33頁虎門步行街：簡介虎門步行街設有4000多平方米文化廣場和2000多平方米中心廣場，由四條街組成，樓高4層，采用歐陸建筑風格設計，經典氣派。街道吸取國內外著名步行街設計經驗，明亮寬闊，兩旁設有休閑座椅，環(huán)境優(yōu)美，景觀雅致，舒適怡人。商鋪采用開放式設計，樓與樓之間以72座天橋層層貫通，46臺電梯將整個歐陸建筑群聯(lián)接一起，而且電梯可直上天面平臺，因此步行街內陽光和新鮮空氣充足，不怕風吹雨打。第5頁/共33頁虎門步行街：一、二層平面圖第6頁/共33頁第7頁/共33頁虎門步行街：三、四樓平面圖第8頁/共33頁第9頁/共33頁虎門步行街：專業(yè)品牌店虎門步行街是集商業(yè)、購物、飲食、休閑、娛樂、文化于一體的多功能大型一站式購物公園。各類品牌商家已紛紛進駐步行街。好又多超市、大家樂快餐、肯德基餐廳、奧斯卡主題餐廳、國美電器、明星吧、歡樂世界、書城、數(shù)碼電影城等大商家已進場經營；Esprit、Theme、哥弟、卡佛連、恩曼琳、古士旗、麥浪、斯得雅、夏梵納、卡路約翰、伊韻兒、周大福、雅芳、金利來、馬獅龍、明廊眼鏡等品牌已開業(yè)，還有許多品牌即將進駐。第10頁/共33頁虎門步行街：運營管理虎門步行街是按照高起點、高要求的原則，參照國外商業(yè)步行街、購物中心的做法，結合國情、地情，聘請外國的建筑設計師及國際級的顧問公司，對項目進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一興建、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理的大型購物公園。步行街的管理者特別著重步行街的經營管理和步行街內的經營者的切身利益，步行街經營管理、物業(yè)服務質量的優(yōu)劣，直接影響街內經商者的利益及步行街的整體聲譽，因此虎門步行街已聘請國際知名的物業(yè)顧問公司——顯高物業(yè)顧問為步行街提供全面的物業(yè)管理服務，保證商家的利益，讓商家放心經營。第11頁/共33頁虎門步行街：招商、物業(yè)與商業(yè)推廣招商虎門步行街采取統(tǒng)一招商，分區(qū)經營的形式，所有進場經營商家必須經發(fā)展商審核資格，商家在街內經營需要明碼實價，絕對不允許售賣假冒偽劣商品。物業(yè)管理步行街提供專業(yè)智能化優(yōu)質管理，空調、保安、維修、環(huán)保、資訊的提供，全部交由專業(yè)管理公司進行嚴謹而現(xiàn)代化管理，提供優(yōu)質的物業(yè)服務。商業(yè)推廣步行街在每日、周末、節(jié)假日將定期在文化廣場、中心廣場、各街面、天面平臺、舉辦推廣活動，并通過不同渠道及媒體將虎門步行街推介給各地群眾，使虎門步行街成為購物旅游觀光熱點。第12頁/共33頁虎門步行街：招商資料第13頁/共33頁虎門步行街：招商資料第14頁/共33頁虎門步行街：招商資料第15頁/共33頁虎門步行街：招商資料第16頁/共33頁招商方式招商條件一層商鋪：國際品牌、香港/亞太品牌、國內品牌二、三層：廠家或代理商，提供產品合格證明和商標注冊證明，須有商品標簽、明碼實價必須提供公司資料和經營品牌資料招商方式：承租招商租賃期限：2-3年認租定金：人民幣一萬元保證金：首年兩個月租金總額作為保證金結算時間：每月5日第17頁/共33頁租金計算方式以單間商鋪為計算標準租金250元/月·m2（按使用面積計，18m2/間）管理費28元/月·m2（按建筑面積計，30m2/間）宣傳推廣費5元/月·m2（按建筑面積計）電費：獨立電表計算第18頁/共33頁蘇州婚紗一條街案例研究第19頁/共33頁蘇州虎丘鎮(zhèn)婚紗市場是商戶自發(fā)形成的市場，約11年時間。目前市場沒有專門的投資開發(fā)公司和物業(yè)管理公司，均由商戶和當?shù)鼐用褡园l(fā)管理，商戶租用當?shù)卮迕裨谡厣献越ǖ姆课?。經過10多年的發(fā)展，市場已經由一條虎阜路發(fā)展為虎阜路和虎丘路包圍的一個街區(qū)。整個市場共有商戶120戶左右，經營面積在20000平方米左右。概述第20頁/共33頁虎阜路虎丘路銀行▲超市▲▲職業(yè)介紹所平面圖▲蘇州絲綢工業(yè)博覽中心在建廣場小飯店▲第21頁/共33頁管理費用：自發(fā)形成的市場，管理部門主要為當?shù)氐墓ど潭悇詹块T，以及虎丘茶花村委會費用明細：工商費：480元/戶國稅：

330元/戶地稅：120元/戶分析：管理費用低，多為商戶和當?shù)卮迕竦淖园l(fā)管理。蘇州市政府服務意識較強，為進駐商戶提供一站式服務。市場管理第22頁/共33頁租售方式：只租不售租金價格：調查戶一：60平方米年租金3.2萬（臨街）調查戶二：

160平方米年租金5萬（已經營10年，臨街）調查戶三：118平方米*2層年租金3.5萬（巷內，2年合同價格不變，半年支付）分析：租金價格變動較大，主要是受地理位置的影響較大，臨街鋪面價格較高，巷內價格較為便宜。商戶經營狀況很好，所以鋪面較為緊張。租售方式第23頁/共33頁批零業(yè)務：批發(fā)兼零售，自產自銷商戶屬地：本地商戶，少部分安徽商戶市場輻射范圍：市場輻射全國，包括東北、西北、內蒙等地婚紗款式：多為臺灣、廣州等地的翻版婚紗價格：價格在100~500元之間分析：婚紗價格較為低廉，款式較新，但是婚紗的質量稍為遜色，大多數(shù)的婚紗做工很簡單，用料不是很講究，適應了很多對婚紗要求不是很高消費者。經營方式第24頁/共33頁建筑結構：虎丘路：2~3層樓房，1~2層為展示，3層住宿虎阜路：2~3層樓房，1層多為展示廳，2~3層為工廠模式：前店：前店主要起展示作用。后廠：商戶基本上自建工廠，雇傭工人大概在20~30人左右，一般工人工資在1000元左右（女工包吃住，男工保吃）室內環(huán)境：有地毯，較為整潔分析：新建的鋪面較臨街的舊鋪面整潔，因為商戶經營的是批發(fā)業(yè)務，所以不是影響經營的主要因素鋪面結構第25頁/共33頁商業(yè)配套：在虎丘路的背巷有8家婚紗輔料經營戶，其中兩家還經營婚紗，但是款式較少，每戶經營面積在50~60平方米左右商業(yè)服務：周邊500米范圍內建有建設銀行、農業(yè)銀行、超市、婚紗攝影器材、職業(yè)介紹所等運輸：有幾條公交線路經過，交通沒有特別優(yōu)勢，周邊也沒有運輸車輛分析：商戶都應該都有固定的營銷網絡，在接到訂單后由工廠加工后直接發(fā)貨商業(yè)配套第26頁/共33頁附錄：婚紗店列表蘇州紫金達婚紗禮服廠ADD：蘇州市虎丘停車場東蘇州佳美婚紗禮服廠ADD：蘇州市虎丘停車場南蘇州金鑫利婚紗禮服店ADD：蘇州市虎丘停車場南蘇州新麗人婚紗晚裝有限公司ADD：蘇州市虎丘路立交橋北蘇州秀華婚紗批發(fā)中心ADD：蘇州市虎丘居家橋48號蘇州天緣婚紗禮服廠ADD：蘇州市虎丘居家橋56號貴族婚紗禮服廠ADD：蘇州市虎丘居家橋婚紗商業(yè)樓蘇州寶麗萊婚紗禮服廠ADD：蘇州市虎丘虎阜大橋西打柴濱104號蘇州新星娘婚紗禮服廠ADD：蘇州市虎丘虎阜大橋西打柴濱90號蘇州友好婚紗器材ADD：江蘇省蘇州市虎丘車站1-15號

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