項(xiàng)目物業(yè)分公司及管理處組建程序

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1總則

1.1各項(xiàng)目所在公司應(yīng)重視物業(yè)分公司及管理處的組建工作，為保證組建工作的有序舉行，項(xiàng)目所在公司必需按本手冊(cè)及其支持文件規(guī)定做好各項(xiàng)組建工作，并在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度方案中應(yīng)詳細(xì)明確物業(yè)分公司的組建的節(jié)點(diǎn)時(shí)光和責(zé)任人員。

1.2物業(yè)分公司及管理處的組建必需保證相關(guān)物業(yè)人員能夠準(zhǔn)時(shí)地參加項(xiàng)目前期的物業(yè)介入工作，以及物業(yè)管理計(jì)劃制訂的時(shí)光要求。2相關(guān)職責(zé)界定

2.1物業(yè)分公司(籌建處)總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)分公司組建過(guò)程的詳細(xì)操作，以及對(duì)管理處組建工作全面負(fù)責(zé)。

2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審核物業(yè)分公司組建工作方案，并監(jiān)督執(zhí)行。2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)分公司組建工作，并負(fù)責(zé)審批物業(yè)分公司、及管理處的組建工作方案。

3物業(yè)分公司組建

3.1物業(yè)分公司總經(jīng)理聘請(qǐng)3.1.1普通狀況下，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃確定后，應(yīng)著手物業(yè)分公司總經(jīng)理的聘請(qǐng)，并在施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)頭前完成。

3.1.2物業(yè)分公司總經(jīng)理的聘請(qǐng)面試工作由集團(tuán)人力資源部和管理公司物業(yè)管理部共同完成。

3.1.3物業(yè)分公司總經(jīng)理由項(xiàng)目所在公司申請(qǐng)，報(bào)集團(tuán)審批。3.1.4物業(yè)分公司總經(jīng)理到位后，按照項(xiàng)目規(guī)劃階段的實(shí)際工作需要，聘請(qǐng)主要工作人員，組建物業(yè)分公司籌建處。

3.2物業(yè)分公司組建工作方案

3.2.1在管理公司物業(yè)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)控下，物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)提出物業(yè)分公司組建工作方案（含組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置）、前期服務(wù)工作計(jì)劃。以上兩個(gè)計(jì)劃必需在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前3個(gè)月報(bào)送項(xiàng)目所在公司審核，管理公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)批準(zhǔn)，并報(bào)物業(yè)管理部備案。

3.2.2物業(yè)分公司組建工作方案的內(nèi)容應(yīng)至少包括三個(gè)部分：物業(yè)分公司組建計(jì)劃、組建工作進(jìn)度支配、開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算等。

3.2.3物業(yè)分公司組建計(jì)劃內(nèi)容包括，但不限于：a)公司名稱(chēng)；

b)成立的時(shí)光；

c)辦公地點(diǎn)；d)注冊(cè)資金；e)法人代表；f)股東授權(quán)；g)股權(quán)分配；h)公司章程；i)組織架構(gòu)及人員編制；

j)物業(yè)管理用房的使用等。

3.2.4在制訂物業(yè)分公司組建工作進(jìn)度支配時(shí)，應(yīng)至少考慮到以下方面的工作內(nèi)容：a)人員聘請(qǐng)(分批舉行，應(yīng)在時(shí)光進(jìn)度上明確)；

b)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)批；

c)公司注冊(cè)記下；d)資質(zhì)備案及資質(zhì)等級(jí)證實(shí)申辦；

e)物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的劃分和配置；

f)辦公設(shè)備、作業(yè)工具設(shè)備及其他須要物資的選購(gòu)；g)建立健全各項(xiàng)規(guī)則制度；

h)制定相關(guān)管理服務(wù)制度和規(guī)程；

i)完成上崗人員的崗前培訓(xùn)；j)完成項(xiàng)目入伙前相關(guān)預(yù)備工作。

3.2.5物業(yè)分公司組建必需保證關(guān)鍵的時(shí)光節(jié)點(diǎn)，如總經(jīng)理聘請(qǐng)到位、物業(yè)管理計(jì)劃、公司注冊(cè)、骨干人員到位、完成入伙預(yù)備工作等。

3.2.6除總經(jīng)理和少數(shù)骨干人員的聘請(qǐng)外，其他組建工作普通在入伙前2個(gè)月完成，因此必需將各項(xiàng)組建工作舉行適當(dāng)?shù)闹?，確保工作的有序和高效。

3.2.7組建工作進(jìn)度支配應(yīng)將每項(xiàng)工作的起止時(shí)光落實(shí)到詳細(xì)工作日，持續(xù)時(shí)光按工作日計(jì)算，并采納橫道圖表示工作進(jìn)度支配。

3.2.8針對(duì)每一項(xiàng)工作必需明確主要負(fù)責(zé)人，以及負(fù)責(zé)協(xié)作的協(xié)辦人員。責(zé)任人應(yīng)詳細(xì)落實(shí)到工作崗位(職務(wù)或詳細(xì)姓名)，不宜使用公司名稱(chēng)或部門(mén)名稱(chēng)。3.2.9開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算是物業(yè)分公司組建工作方案中必需的內(nèi)容，詳細(xì)按管理公司《開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算指引》的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)分公司組建工作方案中不僅包含開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算的總體結(jié)果，而且應(yīng)有詳細(xì)費(fèi)用科目的測(cè)算結(jié)果，對(duì)測(cè)算結(jié)果的審批包括對(duì)總體測(cè)算結(jié)果和各科目細(xì)項(xiàng)測(cè)算結(jié)果的審批。

3.2.10在組建工作過(guò)程中，對(duì)開(kāi)辦費(fèi)用的控制以各科目細(xì)項(xiàng)的成本標(biāo)準(zhǔn)(測(cè)算結(jié)果經(jīng)批準(zhǔn)或調(diào)節(jié)后批準(zhǔn))為依據(jù)。

3.3物業(yè)分公司組建3.3.1物業(yè)分公司組建工作方案經(jīng)批準(zhǔn)后，物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)詳細(xì)組織實(shí)施，項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)按照工作方案支配和費(fèi)用額度提供支持和幫助，管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并對(duì)組建工作進(jìn)度舉行監(jiān)控。

3.3.2為保證組建工作的順當(dāng)開(kāi)展，物業(yè)分公司總經(jīng)理進(jìn)一步細(xì)化分解組建工作進(jìn)度方案，擬訂組建工作的月(或周)進(jìn)度方案。

3.3.3在進(jìn)度方案規(guī)定的節(jié)點(diǎn)時(shí)光，物業(yè)分公司應(yīng)向項(xiàng)目所在公司和管理公司物業(yè)管理部報(bào)告工作進(jìn)度狀況。3.3.4物業(yè)分公司組建過(guò)程中，相關(guān)組建工作必需遵從集團(tuán)公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定，以及經(jīng)批準(zhǔn)的組建工作方案、物業(yè)管理計(jì)劃執(zhí)行。

3.3.5物業(yè)分公司組建工作必需在項(xiàng)目正式入伙前2個(gè)月全面完成，并開(kāi)頭自立運(yùn)作。物業(yè)分公司正式成立后，籌建處自行撤銷(xiāo)。

4物業(yè)分公司管理處設(shè)立4.1管理處主任聘請(qǐng)

4.1.1項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前3個(gè)月，物業(yè)分公司總經(jīng)理向項(xiàng)目所在公司提出聘請(qǐng)管理處主任

的申請(qǐng)，由項(xiàng)目所在公司申報(bào)，經(jīng)管理公司核準(zhǔn)后報(bào)集團(tuán)審批。4.1.2管理處主任的聘請(qǐng)面試由項(xiàng)目所在公司與物業(yè)分公司共同負(fù)責(zé)。

4.1.3管理處主任的任命按5.1章節(jié)《人力資源》的2.3條款執(zhí)行。

4.1.4開(kāi)盤(pán)前1個(gè)月，管理處主任正式到位。4.2管理處的組建

4.2.1按照國(guó)家、地方及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)該項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃的要求，在物業(yè)分公司的指導(dǎo)下，管理處主任在入伙前3個(gè)月開(kāi)頭管理處的組建工作。

4.2.2管理處組建必需有方案地舉行，管理處主任負(fù)責(zé)擬訂管理處組建工作方案，落實(shí)工作責(zé)任和進(jìn)度要求。管理處組建工作方案的內(nèi)容參照上述3.2.2-3.2.9條的規(guī)定執(zhí)行。4.2.3管理處組建工作方案經(jīng)物業(yè)分公司總經(jīng)理審核、項(xiàng)目所在公司審批，報(bào)管理公司物業(yè)管理部備案。

4.2.4物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)組建工作進(jìn)度舉行監(jiān)督檢查，并催促各職能部門(mén)按組建工作方案的要求幫助管理處主任的工作。

4.2.5在管理處組建過(guò)程中，相關(guān)組建工作必需遵從集團(tuán)公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定，以及經(jīng)批準(zhǔn)的管理處組建工作方案、物業(yè)管理計(jì)劃執(zhí)行，工作內(nèi)容包括(不限于)：

a)管理處

機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制、崗位職責(zé)及任職資歷要求；

b)物業(yè)管理用房的使用；

c)辦公物資及作業(yè)工具選購(gòu)；

d)人員聘請(qǐng)、培訓(xùn)；

e)服務(wù)程序/規(guī)