城鎮(zhèn)新增住房面積影響因素分析

.z城市新增住房面積影響因素實證分析【摘要】：隨著人民生活水平的提高，房價的不斷增長和城市化建立的開展，城市新增住房面積會發(fā)生什么變化呢.本文運用計量經(jīng)濟學(xué)方法，從商品房價、恩格爾系數(shù)，城市化建立和政策等多方角度對這一較新問題——城市新增住房面積建立計量經(jīng)濟學(xué)模型，對建立的模型進展各種檢驗和修正，并作出相關(guān)經(jīng)濟分析，提出相關(guān)政策建議?！娟P(guān)鍵字】：城市新增住房面積房價恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)城市化建立【Abstract】:Withtheimprovementofpeople'slives,howwillhousingpricesandgrowingurbanizationbuildingthedevelopmentofnewurbanlivingspacechange?Inthispaper,theuseofeconometricmethods,fromthepricesofgoods,theEngel'scoefficient,urbanizationandtheconstructionofmulti-policypointofviewoftherelativelynewproblem-thenewhousingareaofthecitytoestablisheconometricmodel,builtonthemodelandtestavarietyofAmended,andrelatedeconomicanalysisofrelevantpolicy【Keywords】:NewurbanhousingareaHousepricesEngel'scoefficientRealEstateUrbanconstruction引言中國房地產(chǎn)業(yè)自20世紀80年代以來得到了快速開展，城市新增住房面積日益增加，在國民經(jīng)濟地位日趨重要。然而，在全國各大城市房地產(chǎn)快速崛起的同時，我們不得不思考是什么影響著城市新增住房面積，房地產(chǎn)商會對人民生活水平的提高、商品房價快速增長城市化建立的開展和國家出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策做出什么樣的對策呢.本文運用計量經(jīng)濟學(xué)方法對城市新增住房面積影響因素做出了如下實證分析。模型設(shè)計模型構(gòu)造本文要建立一個反映城市新增住房面積的時間序列計量經(jīng)濟模型，根據(jù)研究側(cè)重方向，本文共選去恩格爾系數(shù)、商品房房價、城市人口占總?cè)丝诘谋壤?、政策變量這4個自變量。模型的變量說明Y城市新增住房面積*1恩格爾系數(shù)*2商品房房價*3城市人口占總?cè)丝诘谋壤惨韵路Q城市化建立水平〕D政策變量〔政策出臺之前=0；政策出臺之后=1〕u隨機變量3、建立計量經(jīng)濟學(xué)模型Y=A+B*1+E*2+F*3+PD+u4、數(shù)據(jù)來源：2008中國統(tǒng)計年鑒(三)模型的參數(shù)估計和檢驗1.1、檢驗自變量之間的多重共線性〔表1〕可見變量之間存在多重共線性1.2、多重共線的修正由于自變量之間存在的相關(guān)性很高，所有，選用最有效的多重共線性的修正方法——差分，利用科克倫-奧科特迭代法，差分后的自變量之間的多重共線性的檢驗結(jié)果如下：〔表2〕DependentVariable:NEWMethod:LeastSquaresDate:11/21/08Time:18:11Sample(adjusted):19882007Includedobservations:20afteradjustmentsConvergenceachievedafter7iterationsVariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.

PRICE0.0013810.0001757.9114630.0000COST-0.3235040.035225-9.1839600.0000CITY-0.2497970.042134-5.9286660.0000ZHENG-0.4730940.222489-2.1263680.0517C25.102302.7747539.0466780.0000AR(1)-0.4471710.239260-1.8689770.0827R-squared0.985336

Meandependentvar4.369000AdjustedR-squared0.980099

S.D.dependentvar1.699972S.E.ofregression0.239815

Akaikeinfocriterion0.225429Sumsquaredresid0.805159

Schwarzcriterion0.524149Loglikelihood3.745705

F-statistic188.1472Durbin-Watsonstat2.366678

Prob(F-statistic)0.000000InvertedARRoots

-.45一階差分后，由于商品房房價、恩格爾系數(shù)和城市化建立水平的顯著性很高，調(diào)整可決系數(shù)為0.98。多重共線性修正的效果很好。2.異方差的檢驗與修正2.1異方差的檢驗觀察因變量與個自變量散點圖，判斷異方差是否存在先觀察一下城市新增住房面積與商品房房價的散點圖(圖1)由散點圖可以看出，城市新增住房面積與商品房房價有著良好的線性正相關(guān)的關(guān)系，可以看出城市新增住房面積在其他條件一定的情況下隨著商品房房價的提高而增加。由此散點圖可以初步判斷，不存在異方差。下面是城市新增住房面積與恩格爾系數(shù)的散點圖：〔圖2〕由此散點圖可以看出，城市新增住房面積與恩格爾系數(shù)成負相關(guān)。也就是說，在其他條件不變的情況下，隨著恩格爾系數(shù)的變小也就是隨著人民生活水平的提高，城市新增住房面積是增大的。由此散點圖，可以初步，判定不存在異方差。下面給出城市新增住房面積和城市化建立水平之間的散點圖：〔圖3〕由此散點圖可以看出，城市新增書房面積與城市化建立水平成正相關(guān)關(guān)系，也就是說，在其他條件不變的情況下，隨著城市化建立水平的提高，城市新增住房面積也會提高。由此散點圖可以初步判斷，不存在異方差。利用懷特檢驗，檢驗異方差由于利用觀察自變量與因變量的散點圖判斷是否存在異方差的方法存在主觀性，所以利用懷特檢驗檢驗異方差。結(jié)果如下：〔表3〕WhiteHeteroskedasticityTest:F-statistic0.403844

Probability0.919566Obs*R-squared9.333306

Probability0.747330TestEquation:DependentVariable:RESID^2Method:LeastSquaresDate:11/21/08Time:20:52Sample:19882007Includedobservations:20VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.

C-107.3224127.7663-0.8399900.4331PRICE0.0017670.0121600.1453480.8892PRICE^2-3.32E-078.15E-07-0.4074450.6978PRICE*COST-8.00E-050.000102-0.7818780.4640PRICE*CITY0.0001200.0003500.3423720.7437PRICE*ZHENG-0.0017250.001814-0.9510200.3783COST2.7071813.2076840.8439680.4310COST^2-0.0181590.020990-0.8651280.4202COST*CITY-0.0280840.041722-0.6731170.5259COST*ZHENG0.0357050.2841090.1256730.9041CITY2.8073413.9537180.7100510.5043CITY^2-0.0289490.042785-0.6766110.5239CITY*ZHENG0.2625810.4436680.5918410.5756ZHENG-6.77132524.77319-0.2733330.7938R-squared0.466665

Meandependentvar0.040258AdjustedR-squared-0.688893

S.D.dependentvar0.048752S.E.ofregression0.063357

Akaikeinfocriterion-2.484046Sumsquaredresid0.024084

Schwarzcriterion-1.787034Loglikelihood38.84046

F-statistic0.403844Durbin-Watsonstat3.657259

Prob(F-statistic)0.919566由懷特檢驗結(jié)果可以看出，檢驗各項均明顯不顯著，因此，本模型不存在異方差。3序列相關(guān)的檢驗由表2可以看出，此模型的一階序列相關(guān)AR〔1〕的顯著性值為0.08，t-Statistic值=-1.8，通不過檢驗，并且Durbin-Watsonstat值=2.36接近于2。所以可以判定此模型不存在序列相關(guān)。三、模型分析*1,*2,*3的顯著性都很強，政策變量D雖然P值>0.05，在5%的顯著水平下承受原假設(shè)，即政策變量D不通過檢驗，所以在模型中剔除政策變量。所以根據(jù)最終結(jié)果得出的最終模型是：Y=*1+0.0013*2-0.25*3其外表含義為在不管其他條件的情況下，城市新增住房面積每年都有一個穩(wěn)定的增長量——截距A=25.1；在其它條件不變的情況下，恩格爾系數(shù)每下降1，城市新增住房面積就會上升0.32個單位；在其他條件不變的情況下，商品房房價每上漲一個單位，城市新增住房面積就會上升0.0013個單位；在其他條件不變的情況下，城市人口占總?cè)丝诘谋壤龥]上升1，城市新增住房面積就會下降0.25個單位。四、經(jīng)濟分析隨著人民生活水平的不斷提高，恩格爾系數(shù)的不斷變小，人們對住房面積和質(zhì)量的要求就會逐漸提高，城市人們生活需要寬闊和高質(zhì)量的住宅，由于需求的升高會導(dǎo)致供應(yīng)的變化，房地產(chǎn)商就會增加住宅建立的投資，導(dǎo)致城市新增住房面積的增加。由于現(xiàn)階段商品房房價不斷上漲，有些人會擔(dān)憂由于人民的購置力增長率跟不上房價的增長速度，會出現(xiàn)新增住房面積減少，人們買房行為的減少，其實不然。隨著商品房房價的增長，人民逐漸會把住房當做一種投資，認為買的越早其升值潛力就越大，或由于擔(dān)憂商品房價會隨著時間的推移越長越快而盡快發(fā)生購置行為，再加上中國人對“家〞的觀念的重視和影響，中國人對商品房的需求不會受到房價增長的制約，相反，商品房房價對城市新增住房面積的起到了拉動作用。但由于中國房地產(chǎn)業(yè)開展的不成熟和不穩(wěn)定性，其總體拉動作用不是很明顯，在其他條件不變的情況下，商品房房價每上漲一個單位，城市新增住房面積就只上升0.0013個單位。而對于在其他條件不變的情況下，城市人口占總?cè)丝诘谋壤龥]上升1，城市新增住房面積就會下降0.25個單位的原因則來自于房地產(chǎn)商。隨著城市化建立的開展，農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移，城市外來打工人員不斷增加，暫時性和質(zhì)量不高的住宅需求增多。雖然，為落實國務(wù)院促進城鎮(zhèn)住房制度改革，中國人民銀行自1998年以來出臺了像?關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建立與消費的通知?、?個人住房貸款管理方法?等放寬對住房貸款的要求的相關(guān)政策，但由于外來人員大局部不滿足辦理住房貸款的要求，房地產(chǎn)商和銀行不愿意造成存在不良貸款的風(fēng)險，因此，隨著城市外來人口的增加，房地產(chǎn)商會相應(yīng)縮減城市新增住房面積的增加量，以至于把新增的房子盡量賣給經(jīng)濟條件較好的人，以減少房地產(chǎn)商的自身風(fēng)險，當然，其對城市新增住房面積的縮減影響并不會很大——在其他條件不變的情況下，城市人口占總?cè)丝诘谋壤可仙?，城市新增住房面積只會下降0.25個單位。五、政策建議綜上結(jié)果可以看出，中國的房地產(chǎn)行業(yè)開展的還不成熟，還存在很大的泡沫和不穩(wěn)定性。政府應(yīng)重視每