靜安信業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告

靜安信業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告靜安信業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告靜安信業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告市場(chǎng)篇壹、上海市整體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)最新經(jīng)濟(jì)政策藍(lán)印戶口、住所信貸政策取消從2002年4月1日開始上海市出臺(tái)的藍(lán)印戶口政策正式停止推行。從2002年5月1日起，建行上海分行宣布，將履行新的住所信貸政策。上海調(diào)整購(gòu)地契稅標(biāo)準(zhǔn)，取消政府補(bǔ)貼2002年9月1日起，本市個(gè)人購(gòu)買一般商品房按成交價(jià)錢的1.5%征收契稅，購(gòu)買花園住處按成交價(jià)錢的3%征收契稅。3.上海高層建筑限“身高”，嚴(yán)控高度和容積率上海市政府重申要嚴(yán)格控制高度和容積率，特別是超高層。做好日照環(huán)境可行性分析和環(huán)境容量、城市景觀談?wù)?，并適合提升標(biāo)準(zhǔn)。投資50億元，上海浦東將興建首條百公里鐵路上海將與鐵道部共同投資50億元，在浦東建筑全程為113公里的鐵路預(yù)計(jì)在2005年與洋山深水港一期工程同步建成，年運(yùn)輸量可達(dá)100萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)集裝箱。上?！协h(huán)線規(guī)劃工程為了緩解上海中心城區(qū)的道路擁堵，在內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間將建設(shè)一條中環(huán)線，其中，中環(huán)線北段汶水道高架（共和新路—大柏樹）工程將在今年年關(guān)推行建設(shè)。整其中環(huán)線（浦西段）可望2005年完成。“三環(huán)+三縱三橫+十三射”上海中心城區(qū)的主體路網(wǎng)絡(luò)將形成“三環(huán)+三縱三橫+十三射”的格局，其要點(diǎn)是，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)，實(shí)現(xiàn)高架道路交通快速疏解，漸漸實(shí)現(xiàn)中心城“三縱三橫”骨干道靈便車專用道，將非靈便車道改建為公交專用道，在內(nèi)環(huán)線之間，加速中環(huán)線路網(wǎng)的建設(shè)，建成內(nèi)環(huán)線之間十三條放射狀道路，與漸漸建設(shè)的市域高速公路相連結(jié)。整個(gè)方案計(jì)劃在2005年完成。預(yù)售商品住所交易履行新規(guī)定從2002年7月1日起，本市預(yù)售商品住所交易將履行新的規(guī)定。其中包括預(yù)售商品房交托使用時(shí)，對(duì)共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和套內(nèi)建筑面積的實(shí)測(cè)結(jié)果與合同面積的差別辦理方法。市房地產(chǎn)宣布《對(duì)于推行上海市商品房預(yù)約協(xié)議示范文本的通知》2002年10月23日，市房地局宣布：房地產(chǎn)開發(fā)公司獲取商品房預(yù)售贊同證后進(jìn)行商品房預(yù)約的，均應(yīng)采用預(yù)約協(xié)議示范文本，，房地產(chǎn)開發(fā)公司自制協(xié)議文本的，應(yīng)報(bào)工商部門備案后方可使用。上海市配套商品房建設(shè)啟動(dòng)2002年，上海市“100萬(wàn)平方米重要工程配套商品房建設(shè)工程”正式啟動(dòng)。首批項(xiàng)目有5塊基地共72萬(wàn)平方米。此工程建設(shè)擬每年新動(dòng)工100萬(wàn)平方米，以多層住處兩室一廳建筑面積70平方米左右為主導(dǎo)房型，價(jià)錢控制在每平方米3000至3500元左右。第一個(gè)房地產(chǎn)資本信托產(chǎn)品在滬推出上海國(guó)際信托產(chǎn)品在滬推出《新上海國(guó)際大廈項(xiàng)目資本信托計(jì)劃》。市民可投資位于陸家嘴的新上海國(guó)際大廈，此產(chǎn)品規(guī)模為2.3億元人民幣，計(jì)劃期限為三年，每份合金額不低于人民幣5萬(wàn)元，預(yù)計(jì)可獲取的年利潤(rùn)率達(dá)4%。上海明確2003年關(guān)創(chuàng)立國(guó)家園林城市上海將啟動(dòng)新一輪綠化建設(shè)計(jì)劃，首期目標(biāo)為到2003年關(guān)創(chuàng)立國(guó)家園林城市，中期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)市民出門500米可見3000M2大型綠地，出門3公里有一座300畝以上的區(qū)級(jí)公園，5公里范圍內(nèi)有一座1000畝以上相當(dāng)于動(dòng)物園、植物園大小的市級(jí)大公園。12.綠化建設(shè)重頭戲，“一縱兩橫”“一縱”就是黃浦江兩岸大面積建綠，“兩橫”是蘇州河岸沿線綠化和延安路沿線景觀綠化。在未來(lái)幾年上海將在蘇州河沿岸建設(shè)8塊大型集中綠地，新增綠化面積78萬(wàn)平方米，進(jìn)而使蘇州河沿岸綠化面積達(dá)到102萬(wàn)平方米。在沿岸路骨干道沿線，除完成5萬(wàn)平方米的延中綠地三期工程外，還將新建數(shù)塊大型公共綠地，同時(shí)，上海近來(lái)幾年還將在中心城區(qū)新建20塊4萬(wàn)平方米以上的大型綠地。二、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)其他有關(guān)信息：1．2002年一季度，上海完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1159.53億元，比昨年同期增加了9.6%，增幅高于全國(guó)水平2個(gè)百分點(diǎn)。2．2002年一季度，全市完成固定財(cái)產(chǎn)投資總數(shù)289.7億元，比昨年同期增加21.2%。3．2002年一季度，上海城市建設(shè)計(jì)劃投資額542億元，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃投資額為219.23億元，占總投資額41.8%。4．截止2002年9月底，全市商品房空置面積為779萬(wàn)平方米，其中住處452萬(wàn)平方米，比昨年同期減少28%，而空置一年以上的住處為222萬(wàn)平方米，比昨年同期減少28%。三、上海房地產(chǎn)（2002年1—9月）市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析1、市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總比較內(nèi)容2002年1—9月2001年同期比率%房地產(chǎn)開發(fā)投資額5649868萬(wàn)元4300550萬(wàn)元31.4完成土地開發(fā)面積1724065M商品房新動(dòng)工面積17593610M商品房竣工面積11941394M

222

1687415M14084173M8051371M

222

2.224.948.3商品房贊同預(yù)售面積185113849M210260161M280.4商品房住處贊同預(yù)售面積15471370M2903353M271.3已登記商品房預(yù)售面積18681336M212877240M245.1商品房預(yù)售成交金額8884142M25437138M263.4商品房贊同銷售面積18378164M216660700M210.3商品房住處贊同銷售面積14291527M213143056M28.7已登記商品房買賣面積12810046M210126970M226.5存量房交易成交金額3674325M22397227M253.3市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析2002年1—9月和昨年同期對(duì)照，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加31.4%，商品房新動(dòng)工面積和商品房竣工面積分別增加24.9%和48.3%，完成土地開發(fā)面積增加2.2%2002年1—9月商品房贊同預(yù)售面積比昨年同期增加80.4%，但商品房贊同預(yù)售面積和實(shí)質(zhì)預(yù)售面積之比仍達(dá)到1：1.009，實(shí)質(zhì)預(yù)售面積大于贊同預(yù)售面積，商品房贊同銷售面積比昨年增加10.3%。2002年1—9月商品房預(yù)售與昨年同期比較，增加45.1%，登記預(yù)售面積達(dá)1868萬(wàn)平方米。2002年1—9月登記預(yù)售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計(jì)，住處占96.7%，辦公占1.3%，商業(yè)占1.9%。2002年1—9月登記預(yù)售的商品房中，以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，小于3000元/平方米的廉價(jià)位商品房占16.0%，而中價(jià)位商品房占55.2%，中高價(jià)位商品房占20.1%，大于7000元/平方米的高價(jià)位商品房?jī)H占8.6%。2002年1—9月預(yù)售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計(jì)，本市居民購(gòu)買占75.3%，外處人士購(gòu)買比為19.0%，境外人士購(gòu)買比為5.7%。2002年1—9月登記預(yù)售的商品房中，主力房型仍為面積從70—150平方米的二房或三房，占總套數(shù)的79.5%。2002年1—9月商品房登記預(yù)售排名為浦東、閔行、普陀、寶山、分別占全市預(yù)售總量的20.0%、14.0%、9.4%、6.8%。2002年1—9月存量房交易連續(xù)穩(wěn)步上升，達(dá)1281萬(wàn)平方米，比昨年同期增加26.5%，其中住處占75.2%。2002年1—9月已售全市房地產(chǎn)期房抵押建筑面積為2528萬(wàn)平方米，約11萬(wàn)件，比昨年同期增加54.8%，其中個(gè)人抵押10.8萬(wàn)件，1374萬(wàn)平方米，抵押貸款金額為375億元，而房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押建筑面積為3702萬(wàn)平方米，比昨年同期增加14.2%，抵押貸款金額為857億元。綜上所述：2002

年1—

9

月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資連續(xù)保持高速增加，

一級(jí)市場(chǎng)上土地出讓速度不減，

商品房新動(dòng)工面積和竣工面積大幅增加，

贊同預(yù)售量仍保持著高位。值得關(guān)注的是，第三季度已登記商品房預(yù)售面積開始表現(xiàn)出下降的態(tài)勢(shì)，也是今年以來(lái)首度出現(xiàn)已登記商品房登記面積小于贊同預(yù)售面積的情況。商品房?jī)r(jià)錢經(jīng)過了長(zhǎng)時(shí)間的上升此后，其房?jī)r(jià)重心已移至每平方米5000元左右，價(jià)錢范圍在每平米3000—7000元的商品房占有了市場(chǎng)總成交量的七成，上海樓市表現(xiàn)出“價(jià)錢重心上移，高端快速增加，低端萎縮”的情況。房型面積的交易增加速度是“兩端快于中間”，即單套在70平米以下的小房型和150平米以上的大房型增速加速，占整體比率顯然上升，今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起的“小戶型熱”和“別墅熱”，這一情況在交易數(shù)據(jù)上獲取充分表現(xiàn)。貳、上海市高檔住處市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)概論以及地域概括市場(chǎng)概論高檔住處在90年月初期的房地產(chǎn)市場(chǎng)中由外銷房和僑匯房一統(tǒng)天下，內(nèi)外銷房并軌后，（所指的高檔住處從價(jià)錢上區(qū)分即指單價(jià)為每平方米8000元以上的住處）。從2000年開始，上海高檔物業(yè)的推盤速度顯然加速，其中最為人所熟知的要數(shù)“世茂濱江花園”，其占有地段、區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃等多處優(yōu)勢(shì)，挾風(fēng)雷之勢(shì)，推動(dòng)了滬市高檔住處的進(jìn)度，拉開了浦江沿線高檔樓盤開發(fā)的序幕。自昨年下半年以來(lái)，城區(qū)舊改力度不斷加大、浦江兩岸綜合開發(fā)實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)、世紀(jì)公園周邊樓市趨向火爆、交通干線與綠地等市政配套設(shè)備日益完滿，使上海樓市中高檔住處的開發(fā)環(huán)境日益趨向成熟。進(jìn)入2002年，高檔住處見解不斷被炒作，屢次露臉于各家媒體，“尊園”、“國(guó)際麗國(guó)都”等高檔樓盤快速地廣為人知，針對(duì)高檔住處的愈演愈烈之勢(shì)，我們作了此次檢查，其目的就是讓讀者能進(jìn)一步對(duì)上海當(dāng)前的高檔住處市場(chǎng)有比較深入的認(rèn)識(shí)。單價(jià)散布情況表示圖：49%樓9%的下以元0盤51%05米方0%10%20%30%40%50%60%平每從上圖能夠看出，2002年前三季度，上海新盤的推案量為239個(gè)，其中開盤價(jià)為每平方米8000元及其以上的新盤合計(jì)22個(gè)，每平方米8000元以下的中低檔樓盤有217個(gè)。從今年一季度數(shù)據(jù)看，與昨年對(duì)照，均價(jià)在每平方米15000元左右的高檔住處供給更是出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增加，進(jìn)而推動(dòng)一季度新盤均價(jià)上攻至每平方米11470元的高位，因此可知高檔樓盤發(fā)展勢(shì)頭之強(qiáng)勁。同時(shí)數(shù)據(jù)也表示，高價(jià)位的樓盤占樓盤總量的比率仍比較小，后市還有必然的發(fā)展空間。當(dāng)前，市場(chǎng)比較集中的仍是中檔以及中高檔樓盤，而且此類樓盤的開發(fā)力度遠(yuǎn)大于高檔樓盤。地域概括86643222110浦東徐匯盧灣長(zhǎng)寧虹口靜安在今年新開的高檔樓盤中，浦東共有6個(gè)，徐匯為3個(gè)，靜安、長(zhǎng)寧各2個(gè)，盧灣和虹口各1個(gè)。以下列圖顯示的是今年高檔樓盤的地域散布情況以及市場(chǎng)占有率情況，從中能夠看出在徐匯、靜安、長(zhǎng)寧等市中心和次中心城區(qū)的高檔樓盤占有了上海高檔住處市場(chǎng)60%的份額，這主要由于：一方面上述地域是上海傳統(tǒng)的高檔住處集中地域，不論是環(huán)境仍是設(shè)備配套都比較完善；另一個(gè)原因則是上述地域舊改力度的不斷加大以及市政的日益完滿。而浦東新區(qū)，則是高檔樓盤發(fā)展最快的地域，在列入統(tǒng)計(jì)的10個(gè)區(qū)中獨(dú)占鰲頭，占有了市場(chǎng)份額的30%。隨著大量外資公司及駐華機(jī)構(gòu)不斷地涌入，浦東已成為眾多大公司、大公司入駐的首選之地。數(shù)據(jù)表示，每年有高出3萬(wàn)的凈人口遷入浦東，在浦東工作和居住的外籍人士更是高出了2萬(wàn)人，每日出入浦東的各樣外籍商務(wù)人員預(yù)計(jì)有2-3萬(wàn)人次。這些外籍商務(wù)人員的大幅度增加，在必然程度上推動(dòng)了浦東高檔住處的發(fā)展，進(jìn)而使得上海高檔住處的市場(chǎng)份額漸漸東移，而傳統(tǒng)高檔住處區(qū)的靜安、長(zhǎng)寧、徐匯等區(qū)的客戶也漸漸將眼光瞄向了浦東。據(jù)不完滿統(tǒng)計(jì)，在每平方米7000元以上的中高檔樓盤中，浦東新區(qū)已占到近7成，專家也預(yù)計(jì)，今年浦東在商品住處需求方面將是個(gè)“火紅之年”。二、熱點(diǎn)地域分析長(zhǎng)寧虹口靜安盧灣13%7%13%7%徐匯20%浦東40%此次統(tǒng)計(jì)我們列入了6個(gè)區(qū)，其中高檔住處主要散布于浦東以及徐匯、靜安、長(zhǎng)寧等市中心城區(qū)。今年頭五個(gè)月，長(zhǎng)寧、徐匯、浦東等地域高檔住宅上市量已達(dá)百萬(wàn)平方米左右，與昨年年中時(shí)的水平基本周邊。據(jù)認(rèn)識(shí)，上海部分中心地域每平方米商品房中分?jǐn)偟耐恋爻杀疽堰_(dá)

3000

元以上，而從合理的成本與利潤(rùn)關(guān)系考慮，房?jī)r(jià)約為土地成本的

3倍比較合理。當(dāng)前，我們統(tǒng)計(jì)的樓盤價(jià)位大多在每平方米

8000

—

12000

元之間，基本符合“價(jià)有所值”的審查標(biāo)準(zhǔn)。浦東新區(qū)作為上海樓市投資的熱點(diǎn)地域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展素來(lái)走在全市的前列，不論是房?jī)r(jià)走勢(shì)、銷售排名、廣告投放、新盤推量都表現(xiàn)較強(qiáng)烈的發(fā)展態(tài)勢(shì)。此次統(tǒng)計(jì)中，今年新開盤的高檔住全部4個(gè)：分別是“國(guó)際金融家”均價(jià)12000元/平方米；“金色維也納”售價(jià)8500—17600元/平方米（含別墅部分價(jià)錢）；“水清木華公寓”均價(jià)8500元/平方米；“仁恒濱江園”均價(jià)12000元/平方米左右，而浦東今年全年新盤總量為37個(gè)，高檔樓盤占總量的10%。當(dāng)前浦東房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了五大熱點(diǎn)地域，即陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張楊路沿線、浦東南路上南路板塊、世紀(jì)公園板塊、黃浦江東岸沿江板塊。當(dāng)前，除上南板塊外，其他四大板塊已成為浦東中高檔樓盤開發(fā)比較集中的地域，特別是世紀(jì)公園周邊，隨著“香梅花園”、“金色維也納”的開盤，更使這一地域成為了浦東高價(jià)位住處開發(fā)的一個(gè)極具代表性的地域。作為上海樓市最為活躍的一個(gè)地域，不論是新開盤的質(zhì)量，或是后續(xù)盤的內(nèi)涵，都彰顯出浦東高檔樓市多元化的發(fā)展方向以及多層次的發(fā)展思路，隨著浦東政策面利好信息的不斷出臺(tái)，在促使房產(chǎn)開發(fā)的力度上，浦東地域?qū)?huì)進(jìn)一步有所表現(xiàn)。在此機(jī)會(huì)下，浦東高檔樓盤的開發(fā)潛力較大。靜安區(qū)靜安區(qū)是傳統(tǒng)的市中心高檔住處集中地域，地域內(nèi)洋房林立，更有時(shí)興的南京西路和靜安寺等多處商業(yè)、貿(mào)易中心，其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及與之親密有關(guān)的完滿的配套生活設(shè)備都為高檔物業(yè)的開發(fā)供給了地段、區(qū)位、配套、人文、景觀等多方面的綜合優(yōu)勢(shì)。但同時(shí)靜安也是由于區(qū)位、地段的原因，在舊城改造和大規(guī)模的社區(qū)建設(shè)方面表現(xiàn)一般。2002年以來(lái)，靜安高檔樓盤較為集中開盤，其中有“上海壹街區(qū)”，每平方米均價(jià)為9500元；“國(guó)際麗國(guó)都”二期每平方米均價(jià)為16000元左右（全裝飾），“靜安楓景”，每平方米均價(jià)為11000元左右，在同一時(shí)期內(nèi)是全市高檔樓盤推量比率最高的區(qū)域，高價(jià)盤占到市場(chǎng)份額的50%。同時(shí)這一數(shù)據(jù)也說(shuō)明，靜安仍舊是上海高檔樓盤的熱點(diǎn)地域，在高檔住處市場(chǎng)上占有舉足輕重的地位。誠(chéng)然在樓市持續(xù)升溫的條件下，靜安樓市不溫不火，但隨著靜安今年很多爛尾樓項(xiàng)目的改造以及靜安寺地域的綜合改造，都表示靜安樓市漸旺。時(shí)至第四時(shí)度，靜安樓市有大量的新盤推出，且均價(jià)都在萬(wàn)元左右，在滬上八大聚居區(qū)鶴立雞群，與其市中心地域的地位相當(dāng)。從其高價(jià)位樓盤特點(diǎn)看，靜安的樓盤大多位于南京路南北兩冀的市中心地帶，而且大多成立在舊改地塊上，擁有相當(dāng)?shù)囊?guī)模和成熟的周邊環(huán)境，近期隨著拆遷力度的加大以及傳統(tǒng)市中心房地產(chǎn)開發(fā)的興隆，靜安區(qū)此后將會(huì)有一批成規(guī)模、高品位的高檔物業(yè)推出，值得關(guān)注。長(zhǎng)寧區(qū)今年長(zhǎng)寧地域的兩個(gè)高價(jià)位樓盤都出現(xiàn)在第一季度，分別是位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價(jià)在15000—17000元；另一個(gè)是愚園路上的“暢園”，每平方米售價(jià)在10000—15000元，而新盤總數(shù)為17個(gè)，高檔樓盤占據(jù)市場(chǎng)份額的12%。從兩個(gè)高價(jià)位樓盤地段看，一個(gè)是位于人文積淀較深的愚園路和新華路周邊，周邊洋房別墅很多；還有一個(gè)就是中高檔住處、別墅密集的虹橋地域，為新興中高檔住處群落。因此可知，長(zhǎng)寧的高檔住處誠(chéng)然在地段地域上存在必然的差別，但在投資思路和開發(fā)方向上存在必然的共性。長(zhǎng)寧的高檔住處發(fā)展的空間較大，特別是虹橋地域可供開發(fā)的條件相看作熟，周邊有古北國(guó)際社區(qū)以及大量的別墅區(qū)和酒店群，其環(huán)境條件相當(dāng)優(yōu)越。盧灣區(qū)8200

今年盧灣區(qū)只有1個(gè)高檔樓盤開盤，即“思南路元。因其新盤總量有限，所以高檔盤占市場(chǎng)份額高達(dá)

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號(hào)”，每平方米均價(jià)為33%。隨著明珠線和盧浦大橋的建設(shè)，盧灣區(qū)加速了舊城改造的步伐，環(huán)境得以進(jìn)一步改良。當(dāng)前，其樓盤集中開發(fā)的地域在斜土路兩側(cè)，打浦路以東，制造局路以西，徐家匯路以南，中山南路以北，已經(jīng)有十七八個(gè)項(xiàng)目齊集在這片熱土上，也是此后一段時(shí)間內(nèi)中高檔住處開發(fā)的主要陣地，作為上海的傳統(tǒng)地域，盧灣區(qū)淮海路周邊有很多人文古跡以及歷史積淀，但可供開發(fā)的價(jià)值雖大，空間卻有限，向南發(fā)展已成為必然，同時(shí)，徐家匯路沿線等主要干道的舊改面積較大，所以可供高檔住處發(fā)展的空間也就比較大。徐匯區(qū)徐匯區(qū)推出的高檔樓盤很多，共有3個(gè)，分別是“巴黎時(shí)韻”，每平方米售價(jià)11000—13000元；“景福苑”，每平方米售價(jià)8200—10500元；“尊園”，每平方米售價(jià)10000—15000元。重新盤總量為24個(gè)的市場(chǎng)總量看，高檔物業(yè)占有了市場(chǎng)的13%。今年，徐匯區(qū)加速了建設(shè)“靜、凈、潔、景”等四大環(huán)境功能區(qū)的步伐，從其高價(jià)位盤的地段看，主要集中于徐家匯商圈、肇嘉浜路沿線，即內(nèi)環(huán)線以內(nèi)部分地域，但由于徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)已無(wú)大幅土地可供開發(fā)，而見縫插針的樓盤根本就不具備高檔住處所應(yīng)擁有的各項(xiàng)條件。為了進(jìn)一步加速改造步伐，兩年內(nèi)，徐匯將啟動(dòng)地塊17個(gè)，動(dòng)喬遷民達(dá)1萬(wàn)戶，但這些地塊大部分集中在上海南站、植物園等內(nèi)環(huán)線以外處區(qū)，今年開盤的“天然居”即是目前環(huán)線外緊鄰植物園的商品住處，開出了該地域的天價(jià)，每平方米在—9800元之間。毫無(wú)疑問，景觀、空氣確實(shí)能夠賣錢，而且開發(fā)得好，價(jià)錢自然不菲，但僅有景觀仍是不夠的，“天然居”不論是樓盤質(zhì)量仍是其價(jià)位，離

6300高檔住處的標(biāo)準(zhǔn)還有相當(dāng)大的距離。由此能夠看出，誠(chéng)然徐匯也是傳統(tǒng)高檔樓盤集中的市中心區(qū)，但其高檔住處的發(fā)展空間隨著地塊的漸漸稀缺以及向環(huán)線外發(fā)展的必然，為數(shù)不多的環(huán)線內(nèi)地塊將會(huì)成為開發(fā)商的強(qiáng)搶熱點(diǎn)。虹口區(qū)今年虹口開盤的高檔住處只有“臨潼苑”1個(gè)，每平方米售價(jià)在10000—15000元，同比其他地域高檔住處，其價(jià)位較高。當(dāng)前，虹口高檔物業(yè)的開發(fā)還處于啟動(dòng)期。從規(guī)劃等角度分析，虹口的發(fā)展應(yīng)與北外灘的開發(fā)牢牢聯(lián)系在一同。目前虹口區(qū)內(nèi)可分為四個(gè)板塊，即北外灘和周家嘴路沿線、四平路沿線、魯迅公園周邊以及外虹口地域。在這四個(gè)板塊中，以北外灘周家嘴路沿線樓市最為活躍，供給量占到虹口全區(qū)的六成左右，內(nèi)虹口北部地域則將在此后一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)連續(xù)放量。誠(chéng)然虹口不是傳統(tǒng)的高檔住處區(qū)，但隨著人文歷史的挖掘，比方多倫路的改造、四川北路的改造等等，將會(huì)有一批成規(guī)模的高檔住處上市，發(fā)展?jié)摿^大。三、高檔樓盤綜合分析對(duì)于起價(jià)每平方米8000元以上的樓盤，其客戶已不再是改良型或暢快型客戶，而是以享受型客戶為主，他們對(duì)高價(jià)樓盤的要求主要表現(xiàn)在環(huán)境配套、小區(qū)物業(yè)以及房型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等多個(gè)方面。他們主要有這兩方面共同點(diǎn)：一是有較高的收入水平及生活水平，所以這類花銷群對(duì)居住的需求已從居住到講究環(huán)境上升為一種居住的生活享受；二是此類花銷者一般事業(yè)有成，心理上存在著巨大的優(yōu)越感，所以他們購(gòu)買物業(yè)時(shí)也存在著強(qiáng)烈的品牌意識(shí)。地段自然景觀地域人文歷史地域商業(yè)中心地域33%27%40%對(duì)于高檔住處的地段選擇，大部分選擇擁有濃重人文歷史積淀的地域和地段，按其地段性質(zhì)能夠?qū)⑵浞譃槿N：一是文化歷史濃重地域；二是商業(yè)中心或主要干道周邊；三是自然景觀豐富的地域。依上能夠發(fā)現(xiàn)，今年開盤的高檔物業(yè)中選擇人文歷史濃重地域的占到總量的27％，如“思南路88號(hào)”，即是選擇了老洋房齊集區(qū)，其中有出名的歷史保護(hù)建筑物，像孫中山舊居、周公館、中興公園、第二醫(yī)科大學(xué)等等，其他如“暢園”等也選擇在愚園路等同質(zhì)地段。位于徐匯黃金商業(yè)圈地段的“尊園”，離地鐵一號(hào)線僅數(shù)十步之距，周邊還有高架，明珠輕軌等便利的交通。與“尊園”相像，“巴黎時(shí)韻”等樓盤也同屬于第二種類，即商業(yè)中心或交通干道周邊，此類樓盤占到了今年新開樓盤總量的40％，比選擇人文歷史濃重地域的樓盤高出13個(gè)百分點(diǎn)。三是以“水木清華”、“仁恒濱江園”、“香梅花園”等樓盤為代表的自然景觀豐富的地域，以“仁恒濱江苑”為例，面向黃浦江，能夠看見浦江兩岸景色，還有部分則面向金茂大廈，東方明珠等，景觀優(yōu)勢(shì)相當(dāng)顯然。規(guī)劃優(yōu)異的規(guī)劃是高檔住處成功的先決條件之一，高檔住處規(guī)劃的要求不只是知足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，更重要的是打破傳統(tǒng)要求的拘束，擁有前瞻性，充分顯現(xiàn)居住者的地位，符合居住者的要求，在今年開盤的高檔樓盤中，大多項(xiàng)選擇擇有實(shí)力的外國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)、居室設(shè)計(jì)公司為其服務(wù)。值的關(guān)注的是此次檢查的樓盤在建筑設(shè)計(jì)方面全部由國(guó)內(nèi)公司操刀（見以下列圖），只有“暢園”和“思南路88號(hào)”兩個(gè)樓盤邀請(qǐng)了外國(guó)建筑設(shè)計(jì)公司做顧問。但在景觀設(shè)計(jì)方面，國(guó)內(nèi)公司則存在著顯然的差距，檢查的高檔樓盤全部由外國(guó)景觀設(shè)計(jì)單位接盤。因此可知，國(guó)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)公司離高檔樓盤所需要的條件還有相當(dāng)大的差距。125%100%75%50%25%0%外國(guó)建筑設(shè)計(jì)公司國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)公司外國(guó)景觀設(shè)計(jì)公司國(guó)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)公司規(guī)劃特色：整體景觀規(guī)劃引用水、綠、小品等組成一個(gè)完滿的社區(qū)系統(tǒng)，用藝術(shù)和生活的方法表達(dá)以小高層、高層為主，其中高層占到總量的60%，小高層占30%；設(shè)置會(huì)所，以教育、休閑、娛樂為主；開發(fā)趨向規(guī)?；?；設(shè)置智能化物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)；會(huì)所以運(yùn)動(dòng)為主以休閑為住以教育為主不決或無(wú)會(huì)所27%47%13%13%此次檢查的高檔樓盤中，除巴黎時(shí)韻外，均配置有高檔會(huì)所。以上海壹街區(qū)會(huì)所為例，設(shè)置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球室、屋頂露天燈光網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓室等活動(dòng)場(chǎng)所，其設(shè)置表現(xiàn)出運(yùn)動(dòng)型會(huì)所的特色，此類會(huì)所約占總數(shù)的27%。而以教育為主題的則占到約13%，如水清木華公寓會(huì)所，就設(shè)置有社區(qū)圖書館、親子教育中心、永遠(yuǎn)性藝術(shù)中心等場(chǎng)所。以休閑為主題的會(huì)所占47%左右，15個(gè)樓盤大部分會(huì)所屬此類。以位于徐家匯商圈的尊園為例，雖位處于繁榮商圈，但會(huì)所仍設(shè)置有男女健身房、超級(jí)網(wǎng)吧、咖啡廳、餐廳、乒乓球室、麻將室、VIP會(huì)議室、親子樂園、老人天地、紅酒雪茄俱樂部等活動(dòng)娛樂場(chǎng)所。在檢查的15個(gè)樓盤中，只有巴黎時(shí)韻未設(shè)正式會(huì)所，但仍設(shè)有休閑酒吧、商務(wù)餐廳、健身房等場(chǎng)所，以知足入住業(yè)主的需求?？梢?，高檔住處對(duì)會(huì)所的要求相當(dāng)高，同時(shí)也反應(yīng)出客戶對(duì)享受型生活的追求。環(huán)境綠化率30以上綠化率40%以上綠化率50%以上29%29%42%上海的高檔物業(yè)大多集中在擁有濃重的文化歷史的地域，如衡山路、華山路沿線，這表示了對(duì)人文環(huán)境和自然環(huán)境的追求，是高檔物業(yè)所必定具備的條件。人對(duì)內(nèi)外自然環(huán)境以及人文環(huán)境的追求是無(wú)止境的，高檔物業(yè)的開發(fā)卻其實(shí)不都具備這些條件。所以，對(duì)環(huán)境的創(chuàng)立又成為塑造高檔物業(yè)的首要條件，或借景造勢(shì)、或人為堆砌、或借江引河、或磊山筑橋，高檔住處在環(huán)境的創(chuàng)立上經(jīng)常達(dá)到了至高無(wú)上的收效。10090807070515555605040505040363235414035403020100區(qū)花園融家也納路88寓江園時(shí)韻苑潼苑都城尊園江苑苑暢園壹街央維南華公濱黎景福臨梅花海中際金色木恒巴際麗門濱香上國(guó)金思清國(guó)名古北仁水上圖是此次檢查的15個(gè)樓盤的綠化率情況，從中也能夠看出，大部分高檔物業(yè)的綠化率都比較高，最高的“香梅花園”更是達(dá)到了70％，而綠化率在50％以上的也6個(gè)，占市場(chǎng)分額的42％（見以下列圖）。綠化率在40％以上和在30％以上的樓盤各占總量的29％。從中，能夠看出綠化率對(duì)于高檔物業(yè)的重要性，更是高檔物業(yè)的一個(gè)顯然標(biāo)志。房型100平方米以下100—200平方米200平方米以上13%56%31%高檔住處房型的設(shè)計(jì)要求對(duì)照較較規(guī)范，其次是空間功能的布局。

第一表現(xiàn)在空間大小的區(qū)分上，在空間大小方面，高檔樓盤的面積一般比較大，這樣才能使內(nèi)部的格局有足夠的空間區(qū)分。其內(nèi)部的功能較為齊備，有臥室、活動(dòng)室、書齋、洗衣房、工作間、保姆房等等，主要重申功能的細(xì)化。由以下列圖能夠看出，在檢查的十五家樓盤中，主力房型面積大多集中在100—200平方米以及200平方米以上兩個(gè)階層，其中仁恒濱江園的最大房型面積在450平方米，而古北中央花園四房三廳四衛(wèi)最大面積也在313.65平方米，在100—200平方米這一階層中，面積也大多集中在150平方米以上，約占這一階層的67%?？梢姡邫n住處對(duì)面積的追求要比中低檔物業(yè)高出很多。100%80%86%73%80%67%一廳60%33%兩廳40%14%20%14%三廳20%0%一房二房三房四房在空間質(zhì)量方面，高檔樓盤在布局方面都較為合理，大廳大多方便通風(fēng)、采光，且動(dòng)靜分明；在主、次臥室的設(shè)計(jì)上除了考慮詳細(xì)的布局和朝向外，更考慮到了該層次業(yè)主的生活習(xí)慣和需求。此次檢查樓盤中，房型大多集中在二房二廳、三房二廳和四房二廳三個(gè)房型，從以下列圖能夠看出，三房?jī)蓮d所占比率最高，其次為二房二廳和四房?jī)蓮d。其中有兩個(gè)樓盤由于定位于小戶型公寓，所以戶型較小，分別是“國(guó)際金融家”，面積在50平方米；另一個(gè)是徐匯的“巴黎時(shí)韻”，面積從24—57平方米不等.建筑多層小高層高層10%30%60%毛坯全裝飾毛坯與全裝飾27%67%6%從上圖能夠看出，在建筑規(guī)劃上，今年開盤的物業(yè)大多以高層為主，占到了60％。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出采用多層的樓盤，即便小高層也只占到30％的份額。分析原因，主假如由于大部分高檔樓盤地處市中心，碰到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的限制，所以只能以高層建筑來(lái)提升建筑面積和房型套數(shù)。在上海當(dāng)前高檔物業(yè)市場(chǎng)中，高層占有絕對(duì)地位。在此次檢查的樓盤中，裝飾房的推量也占到絕大部分（見以下列圖），共10個(gè)，占樓盤總數(shù)的67%，毛坯房占27%。因此可知，隨著上海在2005年全部推行全裝飾房，高檔住處的裝飾房推出率也必然會(huì)當(dāng)先于其他中低檔物業(yè)?？蛻敉饧耸扛郯呐_(tái)人士當(dāng)?shù)厝耸客馓幦耸?0%15%46.5%28.5%投資客戶其他客戶35%65%從上圖不難發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)買滬上高檔物業(yè)的客戶集體中，當(dāng)?shù)厝耸空加辛?6.5%的比率，其中當(dāng)?shù)赜蛉耸空?8.55%。其次是外處人士，占28.5%。在客戶集體中，還有必然數(shù)量的外籍人士，約占10%的比率。在很多樓盤在統(tǒng)計(jì)中，也把外處人士和外籍人士歸為一類，即外域集體，他們成為了此類物業(yè)客戶群的中堅(jiān)力量，占到了購(gòu)買總量53.5%，高出一半?？梢?，每平方米8000元以上住處的花銷主體顯然以外來(lái)人士為主，上海當(dāng)?shù)鼗ㄤN者的購(gòu)買力相對(duì)不足已經(jīng)影響到高檔住處市場(chǎng)的正常花銷。同時(shí)，檢查也表示此類樓盤由于價(jià)錢不菲，所以購(gòu)買人群絕大部分仍是以自用為主，將購(gòu)買目換定位于投資的僅占到總客戶群的35%左右。價(jià)錢10000

—

15000

元8000

—10000

元/M

2

15000

元/M2/M

233%

60%

7%上表顯示的是15個(gè)檢查樓盤的售價(jià)情況，從表中能夠發(fā)現(xiàn)，每平方米售價(jià)在10000-15000元之間是此類物業(yè)的主流價(jià)位。其中，每平方米高出15000元價(jià)位的只有位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價(jià)在15000-17000元之間。15個(gè)樓盤中“巴黎時(shí)韻”、“仁恒濱江園”、“國(guó)際金融家”、“臨潼苑”、“香梅花園”、“上海壹街區(qū)”等售價(jià)均在每平方米12000元和每平方米13000元左右，因此可知，每平方米10000-15000元是上海當(dāng)前高檔樓盤價(jià)格的主流區(qū)間。物業(yè)開發(fā)商管理國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司境外物業(yè)管理公司25%15%60%物管費(fèi)3元/M2以下物管費(fèi)3—5元/M2物管費(fèi)5元/M2以上40%40%20%高檔住處均重申供給暢快的、擁有星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)，很多發(fā)展商邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外的名家做物業(yè)管理，在為業(yè)主解決平時(shí)生活后顧之憂的同時(shí)，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。此次檢查的樓盤中，毫無(wú)例外處都采用了智能化建設(shè)，推出了一系列的服務(wù)項(xiàng)目：如水、電、煤、物業(yè)管理等費(fèi)用的自動(dòng)計(jì)量及電子支付系統(tǒng)，防火災(zāi)、防煤氣泄露的自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的應(yīng)用，督查報(bào)警系統(tǒng)等。很多樓盤還推出了保姆服務(wù)，如尊園就有代訂報(bào)刊雜志、預(yù)約叫車接送服務(wù)、空置公寓管理、洗燙衣物服務(wù)等等。從上表能夠看出，此次檢查的十五個(gè)樓盤中，物業(yè)由開發(fā)商自管的約占總數(shù)的23%，如“證大水木清華公寓”、“仁恒濱江園”等樓盤。委托管理的樓盤則占到了總數(shù)的77%，其中，選擇境外出名物業(yè)公司管理的樓盤約占總量的62%，如“國(guó)際金融家”邀請(qǐng)香港戴德梁行物業(yè)公司管理、“尊園”邀請(qǐng)第一太平戴維斯進(jìn)行管理等；選擇國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司管理的樓盤僅占總量的15%，如“臨潼苑”邀請(qǐng)新外灘物業(yè)管理公司、“景福苑”邀請(qǐng)萬(wàn)頃物業(yè)管理公司進(jìn)行管理等，值得一提的是，在由國(guó)內(nèi)物管公司管理的樓盤中，新外灘管理過“新外灘豪庭”，有高檔盤的管理經(jīng)驗(yàn)，而“景福苑”則是增邀了第一太平戴維斯進(jìn)行物業(yè)顧問。由此能夠看出，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司不論在內(nèi)功仍是外功上都還未達(dá)到高檔樓盤所需要的條件和要求，在管理理念、管理方法上，國(guó)內(nèi)物業(yè)公司還有存在著顯然的差距。此后次檢查樓盤的物業(yè)管理費(fèi)看，每平方米從1.6—8元/月不等。由上圖可看出，物業(yè)管理花銷的主流在每平方米3元/月以下和每平方米3-5元/月兩個(gè)層次，而高于每平方米5元/月的樓盤只占總量的20％左右。此次檢查中，以“巴黎時(shí)韻”收費(fèi)最高，為每平方米8元/月（其為酒店式公寓），其他大多集中在每平方米3元/月左右。如“景福苑”2.76元/月、“金色維也納”元/月、“思南路88號(hào)”元/月、“尊園”元/月。四、結(jié)語(yǔ)從上海今年樓盤發(fā)展情況看，每平方米價(jià)錢在3000—7000元的住所是主體，長(zhǎng)久以來(lái)占上海市場(chǎng)成交金額和成交面積的80%左右。高檔住處誠(chéng)然增幅較大，但由于物業(yè)的特別性決定了其不能能占有較大的市場(chǎng)比重，只管這樣，高檔樓盤對(duì)市場(chǎng)價(jià)錢的影響卻進(jìn)一步加大，特別是自二季度以來(lái)，其價(jià)錢指數(shù)異軍興起，成為領(lǐng)漲價(jià)錢段，升幅高達(dá)5.18%。現(xiàn)在年頭五個(gè)月，上海樓市增量供給也幾乎成為每平方米8000元/平方米以上豪宅的舞臺(tái)。但自5月火爆銷售此后，市場(chǎng)高檔住處熱有所降溫。從整體看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房供給基本平衡，但將開發(fā)定位對(duì)準(zhǔn)于高端市場(chǎng)的高檔住處而言，供給量的增加將會(huì)擴(kuò)大市場(chǎng)銷售的風(fēng)險(xiǎn)，二季度后的高檔樓盤銷售“降溫”能夠看作是一個(gè)信號(hào)。對(duì)有增無(wú)減的上市量，高檔樓盤的預(yù)售情況不容樂觀。預(yù)計(jì)，下半年上海市場(chǎng)上市量會(huì)高于上半年，而價(jià)位定于8000元/平方米以上的樓盤比率也將有所提升，如靜安第四時(shí)度就有大量的樓盤集中上市，其中高檔盤的比率較大，在這樣眾多的高檔樓盤涌現(xiàn)的同時(shí)，需求卻相對(duì)增加乏力，遠(yuǎn)景堪憂，也值得業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。叁、靜安地域住處市場(chǎng)分析一、靜安區(qū)（2002年第四時(shí)度）市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析2002年第四時(shí)度靜安樓市的價(jià)錢指數(shù)為1198.29點(diǎn)，與上季相比，上升了18.35，增幅為1.55，其中多層價(jià)錢指數(shù)為1153.85點(diǎn)，與上季持平，高層價(jià)錢指數(shù)為1179.79點(diǎn)，與上季對(duì)照，上升了17.93點(diǎn)，增幅為1.54%，由于這一季多層住處基本無(wú)交易量，所以多層住處價(jià)錢指數(shù)仍保存了上季度數(shù)據(jù)，而以“國(guó)際麗國(guó)都”、“上海一街區(qū)”為代表的高層住處以其地段優(yōu)勢(shì)和質(zhì)量?jī)r(jià)值而熱賣，致使本季靜安區(qū)高層住處價(jià)錢指數(shù)走高。依照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第四時(shí)度靜安贊同預(yù)售面積為10.98萬(wàn)平方米，與上季度對(duì)照，增加2.26萬(wàn)平方米，增幅達(dá)50%，其中住處面積約6.71萬(wàn)平方米。本季以登記預(yù)售面積為6.08萬(wàn)平方米，與上季度對(duì)照，則增加了0.37萬(wàn)平方米，增幅為8%，其中以登記預(yù)售住處成交面積為4.68萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售與已登記預(yù)售面積之比為1：0.55，住處贊同預(yù)售與已登記預(yù)售之比為1：0.69。從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出，靜安本季已從求過于供轉(zhuǎn)為供大于求，而從住處角度看，靜安區(qū)符合有效需求的供給仍比較緊張。國(guó)際麗國(guó)都開盤不到一個(gè)月，一期便全部售空。因此可知，在供大于求的現(xiàn)象背后，實(shí)則已包括了區(qū)內(nèi)部分辦公樓及其必然數(shù)量的市場(chǎng)難以接受的無(wú)效供給，且此種情況難望在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)。本季已登記銷售面積為9.98萬(wàn)平方米，比上季度減少了3.5萬(wàn)平方米。本季度靜安區(qū)預(yù)售平均成交單價(jià)為每平方米7436米。主力單套單價(jià)為6000－7500/平方米，占總量的63.57％。峰值為7500/平方米，占總成交量的20.88％。8000元/平方米的成交比重達(dá)9.74％，有望進(jìn)入主力范圍，從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出，價(jià)錢走高趨向顯然。二、靜安區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析隨著靜安區(qū)舊改力度的加強(qiáng)，“南留北改”政策的進(jìn)一步推行，區(qū)內(nèi)有多個(gè)地塊正在拆遷之中，且與少量地塊已開始建筑，同時(shí)，靜安區(qū)還在江寧路等地段的舊改地塊內(nèi)規(guī)劃了大型綠地，大大提升了靜安北部地域的環(huán)境質(zhì)量，這無(wú)疑大大增加了這些板塊的附加值，吸引眾多的開發(fā)商和客戶的追捧。靜安區(qū)舊改的加強(qiáng)為靜安年關(guān)明初的靜安樓市注入了活力。其他，基于靜安區(qū)走中高檔路線發(fā)展的特色，同時(shí)受市中心土地稀缺等方面的限制，靜安的住處仍將以高層為主，多層住處發(fā)展的空間將更為有限。從靜安區(qū)內(nèi)南北兩翼發(fā)展的情況看，南部靜安寺地域的改造工程以過半，其周邊的發(fā)展將以高檔辦公樓和高檔住處樓發(fā)展為主，建筑形態(tài)也將以高層為主，而區(qū)內(nèi)北部的發(fā)展，隨著環(huán)境質(zhì)量的提升和蘇州河沿線改造的啟動(dòng)，該區(qū)建設(shè)雙高地域的目標(biāo)也將得以順利推行，在住處發(fā)展中，高層也將占有主導(dǎo)地位。三、2002年第三季度靜安區(qū)成交面積排行榜排名預(yù)售登記面積排行套數(shù)面積（M2））1達(dá)安花園189套209462靜安華庭141套137243靜安河畔花園38套55344國(guó)際麗國(guó)都23套43265靜安康寓26套40006滬中新苑26套28387順德苑23套27788鴻力公寓16套22519新國(guó)都公寓12套135610怡景苑6套932銷售登記面積排行排名銷售登記面積排行套數(shù)面積（M2））1鑫康苑124套146362宏安家園121套134493振陽(yáng)靜安綠都59套72054嘉發(fā)大廈B58套72005鴻鵠公寓60套67246天鼎花園45套53167銀華苑28套46758達(dá)安花園48套45269靜安河畔花園30套427610智慧廣場(chǎng)2套3760四、地域市場(chǎng)產(chǎn)品分析1、在售個(gè)案建筑面積比較表：自由自宅16100康寧雅庭16100同濟(jì)佳苑40000暢園50000上海一街區(qū)100000中凱城市之光233000國(guó)際麗國(guó)都270980靜安楓景420000050000100000150000200000250000300000350000400000450000條形圖1說(shuō)明；由上圖能夠看出，當(dāng)前靜安區(qū)內(nèi)在售個(gè)案總建面積有顯然的兩極分化趨勢(shì)。20萬(wàn)平方米以上的物業(yè)總計(jì)三個(gè)，占總量的37.5%。10萬(wàn)平方米—20萬(wàn)平方米的物業(yè)僅一個(gè)，占12.5%。5萬(wàn)平方米以下的占50.0%，共有4個(gè)。今年靜安區(qū)最大的改造項(xiàng)目“靜安楓景”，規(guī)劃總建筑面積40萬(wàn)平方米，是地域內(nèi)規(guī)模最大的個(gè)案，也是項(xiàng)目此后最有力的競(jìng)爭(zhēng)者。同濟(jì)佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個(gè)案中，康寧雅苑是獨(dú)棟住處，其他均是爛尾樓改造的只身一人公寓項(xiàng)目，建筑面積低與5萬(wàn)平方米在情理之中。2、在售個(gè)案基地面積比較表：自由自宅4500康寧雅庭5057同濟(jì)佳苑5000暢園13000上海一街區(qū)25600中凱城市之光61000國(guó)際麗國(guó)都64890靜安楓景100000020000400006000080000100000120000條形圖1說(shuō)明：最大的個(gè)案靜安楓景占地面積10萬(wàn)平方米。是地域中基地面積最大的。5—

10

萬(wàn)平方米個(gè)案

2個(gè)。5萬(wàn)平方米以下的

5個(gè)，占有總量的

62.5%

。擁有顯然的主導(dǎo)地位。只管建筑面積

20萬(wàn)平方米的以上的個(gè)案占總量的

37.5%

，但基地面積目前均未高出

10萬(wàn)平方米，因此可知全地域土地的稀缺性顯然。3、在售個(gè)案?jìng)€(gè)案容積比較表自由自宅3.6康寧雅庭4.77同濟(jì)佳苑8暢園3.84上海一街區(qū)3.9中凱城市之光3.77國(guó)際麗國(guó)都4.17靜安楓景4.20123456789條形圖1說(shuō)明：同濟(jì)佳苑屬獨(dú)棟爛尾樓盤，是地域的特例。本報(bào)告認(rèn)為其不擁有代表意義。寬泛的高容積是上海幾其中心城區(qū)所共有的特色，靜安區(qū)作為中心城區(qū)之一也不能夠例外容積率主要散布在3.5—4之間，也從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，從地域房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)看，高層已成為地域市場(chǎng)的主打。多層、小高層已淡出人們的視線。4、在售個(gè)案綠化率比較表：暢園38上海一街區(qū)51中凱城市之光42.1國(guó)際麗國(guó)都40靜安楓景500102030405060條形圖1說(shuō)明：只身一人公寓和獨(dú)棟的住處項(xiàng)目幾乎沒有綠化，與本項(xiàng)目沒有可比性，所以忽略不計(jì)。而在其他的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案中，雖基地面積小，容積高，但開發(fā)商都能利用有限的空間，邀請(qǐng)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)公司，盡可能地提升綠化率，整體水平尚可。綠化率均在40%以上。最高的上海一街區(qū)，綠化率高達(dá)51%，其次為靜安楓景，綠化率50%，在同類產(chǎn)品中較為少見。5、在售個(gè)案價(jià)錢比較表：自由自宅12500康寧雅庭8650同濟(jì)佳苑9500暢園13000上海一街區(qū)9800中凱城市之光12000國(guó)際麗國(guó)都16000靜安楓景11000020004000600080001000012000140001600018000條形圖1說(shuō)明：2002年三季度靜安區(qū)主力單價(jià)和主力總價(jià)雙雙上揚(yáng)，但主力單套面積合理回縮，顯示出地域客戶在樓市價(jià)位走高的背景下，對(duì)戶型選擇歸與理性。8000元/平方米以下的樓盤在地域中已無(wú)蹤跡。地域最廉價(jià)8650元/平方米，為康寧雅苑（毛坯），國(guó)際麗國(guó)都16000元/平方米，但其裝飾花銷達(dá)3000元/平方米。價(jià)位主力峰值集中在9000—11000元/平方米。整體市場(chǎng)高價(jià)位的地域特性顯現(xiàn)無(wú)疑。單套主力總價(jià)為100萬(wàn)—150萬(wàn)/套。6、在售個(gè)案去化情況分析案名去化情況現(xiàn)推出其一期5棟中新閘路、常德路路口的兩棟，去化情靜安楓景況優(yōu)異，只節(jié)余5層以下的少量房源。一期開發(fā)1棟高層，3棟小高層。一號(hào)樓已全部售完，2號(hào)樓開始預(yù)約。本案屬于高價(jià)未樓盤，受總價(jià)影響，客源國(guó)際麗國(guó)都面相對(duì)狹窄，去化速率不是很高，每個(gè)月能保持牢固的銷售量。在開發(fā)商強(qiáng)有力的廣告促使下，經(jīng)過了較長(zhǎng)的一段時(shí)間后，中凱城市之光一期已完成銷售。立刻推出的二期在近期開始接受預(yù)約。上海壹街區(qū)暢園同濟(jì)佳苑康寧雅庭自由自宅說(shuō)明：

銷售周期較長(zhǎng)。當(dāng)前一期只有少量余房，年關(guān)二期面市。房型面積較大，總價(jià)高，周邊小環(huán)境喧雜，限制銷售，去化率60%。規(guī)劃及價(jià)錢沒有最后確定，預(yù)計(jì)2003年1月開始預(yù)約。雖整體質(zhì)量不高，但其價(jià)錢在地域中屬于最低，又有有利地理地點(diǎn)的支撐，銷售局勢(shì)喜人，108平方米的兩房已基本去化完成?？偭?成左右已去化完成。運(yùn)用了空間的自由切割，一經(jīng)面市，碰到了地域花銷者的關(guān)注，預(yù)約情況較為理想。經(jīng)以上分析顯然的能夠看出，地域內(nèi)的產(chǎn)品依靠得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、生活設(shè)備的優(yōu)勢(shì)等天生條件，加上自己的優(yōu)勢(shì)（如產(chǎn)品規(guī)劃、營(yíng)銷企劃等）各自都創(chuàng)立了較為優(yōu)異的銷售成績(jī)。銷售局勢(shì)喜人。7、地域客源客層分析圖：周邊地域當(dāng)?shù)赜蚩屯饧耸客馓幙?/p>

28%19%25%29%0%5%10%15%20%25%30%條形圖1