房屋質(zhì)量有問題如何索賠與退房

房屋質(zhì)量有問題如何索賠與退房

房屋質(zhì)量有問題如何索賠與退房(xx年限，也就是建

筑物正常使用的最低年限?？梢?，房屋的地基基礎工程和主體結構工程是一項工程的基石，如果建筑工程在地基基礎工

程和主體結構工程中出現(xiàn)了質(zhì)量問題，即使其他工程質(zhì)量再好，也無法保證整個工程的質(zhì)量。因此，《最高院解釋》第

十二條規(guī)定，房屋主體結構質(zhì)量不合格的，買受人有權解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。

二、關于因商品房質(zhì)量瑕疵嚴重影響正常居住使用導致解除合同的情況。

《最高院解釋》第十三條第一款規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失

的，應予支持?！北緱l所稱的“房屋質(zhì)量問題”應是指除地基基礎工程和主體結構工程之外的質(zhì)量問題，即屋面防水工程和

其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題。買受人依據(jù)該條解除合同，

除房屋存在質(zhì)量問題外，且該質(zhì)量問題應達到嚴重影響正常居住使用的程度，否則不能達到解除合同的目的。但《最高

院解釋》并未對“嚴重影響正常居住使用”的判斷標準作出規(guī)定，在實踐中，對此，有三種不同觀點。第一種觀點認為，

商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴重影響居住使用的問題；第二種

觀點人為，判斷房屋質(zhì)量問題是否“嚴重影響正常居住使用”應通過委托工程質(zhì)量檢驗部門鑒定，法院依據(jù)鑒定結論做出

判斷。第三種觀點則認為，房屋質(zhì)量問題是否“嚴重影響正常居住使用”屬于法官根據(jù)生活常識自裁量的范圍，不需要

工程質(zhì)量檢驗部門進行鑒定。本人同意第三種觀點，因為專業(yè)質(zhì)量鑒定機構所進行的鑒定只是依據(jù)現(xiàn)有規(guī)范、標準作出

不合格、合格或優(yōu)良的認定，并對某些量化指標進行確認。而房屋質(zhì)量是否“嚴重影響正常居住使用”的認定沒有客觀標

準，即使專業(yè)工程師來認定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個人的生活經(jīng)驗和主觀判斷，沒有法定依據(jù)和標準。

因此，是否“嚴重影響正常居住使用”，法官作為審判人員，完全可以根據(jù)生活常識和經(jīng)驗，作出認定。

三、對于尚處于保修期的房屋如出現(xiàn)質(zhì)量問題，買受人可否直接請求解除合同的問題。

有觀點認為，從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使房屋尚在保修

期限內(nèi)，買受人也無須受保修的限制，有權直接請求解除合同。且根據(jù)《中華人民共和國合同法》第111條規(guī)定：“質(zhì)

量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的

規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、

減少價款或者報酬等違約責任。”因此，當房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，買受人作為受損害方有權選擇要求開發(fā)商保修或是解

除合同。我認為此觀點不能成立。

我國《建筑法》第62條規(guī)定“建筑工程實行質(zhì)量保修制度。建設工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、

主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目；

保修的期限應當按照建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修

期國務院規(guī)定?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買

人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保

修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔保修責任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)對商品房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。”《最高院解釋》

第十三條第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任。”建設部《商品房買賣合

同》示范文本第十六條也約定“買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自

商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住

宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)

生質(zhì)量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，

維修費用購買人承擔?！币陨鲜欠伞⒎ㄒ?guī)明確規(guī)定開發(fā)商對房屋質(zhì)量所承擔的法定保修義務。可見，我國現(xiàn)行法律

規(guī)定，房屋交付后，在保修期內(nèi)如出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商即產(chǎn)生并必須履行保修義務。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第94條規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)

仍未履行的，當事人可以解除合同。如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，房屋地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行保修義務，經(jīng)催告后在合理期內(nèi)仍

未履行的，且房屋質(zhì)量問題已嚴重影響居住使用，買受人方可解除合同。

關于《合同法》第111條，該條只是在雙方對違約責任沒有約定或不能確定時適用，而如前所述，《商

品房買賣合同》已對出賣人如何承擔保修責任用出了明確的約定，買賣雙方應按約定承擔違約責任。另外，《合同法》

第111條要求受害方合理行使選擇權，即買受人在選擇違約責任的方式時應當遵循公平原則和誠實信用原則。如果房屋

出現(xiàn)的質(zhì)量問題通過維修可以補救，買受人不應解除合同。

至于經(jīng)過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無明確規(guī)定，我認為可借鑒《中華人民共和國消費者權

益保護法》第54條的規(guī)定，即“保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營者應當負責更換或者退貨”，當出賣人拒絕

修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復或經(jīng)兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時，才可以嚴重影響

正常居住使用為請求解除合同。

如果允許買受人不經(jīng)保修直接行使合同解除權，規(guī)定我國商品房保修制度將喪失實際意義。

因此，對于房屋在保修期內(nèi)所出現(xiàn)的質(zhì)量問題，如果通過修復的方式可以補救，應出賣人根據(jù)法律的規(guī)定和

合同的約定，先履行保修義務，買受人不應直接要求解除合同。

四、對于已超過質(zhì)量保修期限的商品房，如出現(xiàn)質(zhì)量問題，是否允許買受人解除合同？

《最高院解釋》未作出明確規(guī)定。以住宅房屋為例,一般住宅房屋使用年限為七十年,如果在交付使用三、四十

年以后，房屋的某些部位開始出現(xiàn)質(zhì)量問題，如也允許買受人適用本條規(guī)定，那么開發(fā)商將存在較大的商業(yè)風險，而且

對開發(fā)商也極為不公平。針對此問題，從我國合同解除的條件和保修制度的有關法律規(guī)定來分析，我認為買受人行使解

除權應受到保修期限的限制。

《合同法》第93條、第94條規(guī)定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過程中，

合同約定的解除條件成就時，一方當事人可以選擇解除合同。法定解除是指在合同訂立后，一方當事人沒有履行或違約

履行，另一方當事人通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。根據(jù)合同法的原理，無論是約定解除還是法定解

除，其解除的前提條件是一方當事人對另一方當事人負有履行義務，且負有履行義務的一方當事人未履行合同義務或有

違約行為存在。據(jù)前文所述，因為我國實行商品房交付后的質(zhì)量保修制度，根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，開發(fā)商在保

修期內(nèi)必須對房屋質(zhì)量承擔保修責任，而保修期滿后，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商就不再具有保修的義務，沒有義務，

就不可能存在根本違約，合同也就喪失法定解除和約定解除的條件，買受人再行使合同解除權也就無從談起。因此，我

認為，買受人因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用而行使解除權的，應在房屋保修期內(nèi)提出。

但保修期滿后出現(xiàn)的質(zhì)量問題是開發(fā)商交付房屋時就存在的隱蔽質(zhì)量瑕疵或開發(fā)商明知質(zhì)量瑕疵的存在而故意

隱瞞，在此情況下，自買受人知道或應當知道之日起2年內(nèi)，如因該質(zhì)量問題嚴重影響居住使用的，買受人可以請求解

除合同。

五、因房屋質(zhì)量問題對買受人的賠償范圍。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條第三款規(guī)定“保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致

使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任”。第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購

買人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購買

人有權退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任?！薄斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第十四

條規(guī)定“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、

使用人或者第三方可以向建設單提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償?！薄蹲罡咴航忉尅?/p>

第十三條第二款規(guī)定“出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及

修復期間造成的其他損失出賣人承擔。”上述規(guī)定明確了在保修期內(nèi)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商應承擔保修義務，

除此之外，因房屋質(zhì)量問題給買受人造成損失的，開發(fā)商也應承擔賠償責任。在適用前述規(guī)定要求開發(fā)商承擔賠償責任，

應同時具備以下條件：第一，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題應在保修期內(nèi)；第二，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題應屬保修范圍；第三，因

房屋的質(zhì)量問題，確實給買受人造成了損失。但并未對損失的具體范圍作出規(guī)定。根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定，損失

應當以因房屋質(zhì)量問題之違約行為所造成的損失為準。

實踐中，關于爭議比較大的是因房屋質(zhì)量問題，購房者另行租房，產(chǎn)生的租金損失，下面將結合具體案例對此

問題談一下個人看法。

xx年6月xx年12月31日前?！额A售合同》簽訂后，葛

先生將原居住的約80平方米的房屋以人民幣42萬元的價格出賣給了第三人，所得款項用于支付購房款。xx年12

月xx年3月19日，葛先生以某房地產(chǎn)開發(fā)公司為被告向法院提起訴訟，訴訟請求為：1、要求解除與某房地

產(chǎn)開公司簽訂的《預售合同》，退房返款；2、要求某房地產(chǎn)開發(fā)公司按《預售合同》關于逾期交房每逾期一日，按已

付購房款總額日萬分之二支付違約金標準，向葛先生賠償自交付購房款之日起至實際返還購房款之日止的違約金；三、

要求某房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔因房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題導致葛先生無法入住另行租賃房屋的租金損失。

在審理過程中，法院除查明上述事實外，還查明，葛先生原舊房對外出租價格約為人民幣2300元/平方米。某

房地產(chǎn)開發(fā)公司放棄對房屋質(zhì)量問題重新申請鑒定的請求權。同意葛先生的第一項、第二項訴訟請求，不同意葛先生第

三項訴訟請求。其認為既然支付的違約金，就不應再賠償葛先生的租金損失。

關于第三項訴訟請求合議庭的意見分歧也比較大：一種觀點認為，根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，因房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題

給買受人造成損失的，出賣人應承擔賠償責任。本案中，造成葛先生無法入住，另行租賃房屋產(chǎn)生租金損失的直接原因

是某房地產(chǎn)開發(fā)公司交付的房屋存在嚴重的質(zhì)量問題，對因此給葛先生造成的損失，開發(fā)商應承擔賠償責任。另一種觀

點認為，既然開發(fā)商已按《預售合同》的約定對因房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題承擔了違約責任，支付了違約金，在此情況下，

不應再對葛先生另行租房的租金損失給予賠償。我同意第二種觀點：1、《中華人民共和國合同法》第113條之規(guī)定“當

事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損

失”。根據(jù)此條規(guī)定，如果約定的違約金不足以彌補受損害方實際損失的，應當以受損害方實際損失為限進行賠償。本

案中，因房屋主體結構存在質(zhì)量問題導致原告無法入住，另行租賃房屋這是不爭的事實，但根據(jù)《預售合同》的約定，

葛先生購房款總計為45萬余元，假設購房款全部是葛先生出售舊房的款項，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除向葛先生返還購房款

外，按《預售合同》約定的日萬分之二計算違約金，每月違約金約為2700元，違約金足以租住葛先生已出賣的同檔次

的約80平方米舊住宅；假設購房款全部是葛先生自有資金，日萬分之二的標準是同期銀行存款利率的三倍，遠遠超過

利息損失。如果在要求某房地產(chǎn)開商支付違約金之外，另行支持給付葛先生租金的訴訟請求，表明葛先生價值45萬元

的舊房出售變現(xiàn)后，因購房不成將獲得一份按日萬分之二標準計算的違約金，又獲得一份租金，這顯然與《合同法》第

113條規(guī)定相悖。當然，如果違約金不足以彌補葛先生實際損失，某房地產(chǎn)開發(fā)商應按葛先生所受實際損失承擔賠償責

任。

從上述案例看，如果因房屋質(zhì)量問題買受人要求開發(fā)商承擔另行租賃房屋的租金損失應同時具備下列條件：1、

在保修期內(nèi)，房屋確實存在質(zhì)量問題；2、因房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題導致買受人無法使用房屋；3、買受人另行租賃房屋的

標準不得高于其用于支付購房款而出賣的舊房對外出租的標準，否則對超出部分出賣人不予賠償；4、如果違約金足以

彌補買受人所受損失，則以違約金為限進行賠償，反之，應以買受人所受實際損失予以賠償，違約金不足部分，出賣方

應予補齊。

另外,關于因房屋質(zhì)量問題給買受人造成誤工損失的賠償問題，現(xiàn)行法律法規(guī)沒有規(guī)定，在實踐中，誤工費的標

準亦未統(tǒng)一。我認為，在我國對此問題未作出具體規(guī)定之前，可以比照《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用

法律若干問題的解釋》關于誤工費的規(guī)定處理，該解釋第二十條規(guī)定“誤工費根據(jù)受害人的誤工時間和收入狀況確定。

誤工時間根據(jù)受害人接受治療的醫(yī)療機構出具的證明確定。受害人因傷致殘持續(xù)誤工的，誤工時間可以計算至定殘日前

一天。受害人有固定收入的，誤工費按照實際減少的收入計算。受害人無固定收入的，按照其最近三年的平均收入計算；

受害人不能舉證證明其最近三年的平均收入狀況的，可以參照受訴法院所在地相同或者相近行業(yè)上一年度職工的平均工

資計算?！币蚍课葙|(zhì)量問題造成買受人誤工損失的，買受人請求賠償誤工費的，應以買受人處理房屋質(zhì)量問題的實際誤

工時間及上述誤工費標準計算和賠償誤工損失。

房屋質(zhì)量有問題如何索賠與退房(xx年限，也就是建

筑物正常使用的最低年限?？梢?，房屋的地基基礎工程和主體結構工程是一項工程的基石，如果建筑工程在地基基礎工

程和主體結構工程中出現(xiàn)了質(zhì)量問題，即使其他工程質(zhì)量再好，也無法保證整個工程的質(zhì)量。因此，《最高院解釋》第

十二條規(guī)定，房屋主體結構質(zhì)量不合格的，買受人有權解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。

二、關于因商品房質(zhì)量瑕疵嚴重影響正常居住使用導致解除合同的情況。

《最高院解釋》第十三條第一款規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失

的，應予支持?！北緱l所稱的“房屋質(zhì)量問題”應是指除地基基礎工程和主體結構工程之外的質(zhì)量問題，即屋面防水工程和

其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題。買受人依據(jù)該條解除合同，

除房屋存在質(zhì)量問題外，且該質(zhì)量問題應達到嚴重影響正常居住使用的程度，否則不能達到解除合同的目的。但《最高

院解釋》并未對“嚴重影響正常居住使用”的判斷標準作出規(guī)定，在實踐中，對此，有三種不同觀點。第一種觀點認為，

商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴重影響居住使用的問題；第二種

觀點人為，判斷房屋質(zhì)量問題是否“嚴重影響正常居住使用”應通過委托工程質(zhì)量檢驗部門鑒定，法院依據(jù)鑒定結論做出

判斷。第三種觀點則認為，房屋質(zhì)量問題是否“嚴重影響正常居住使用”屬于法官根據(jù)生活常識自裁量的范圍，不需要

工程質(zhì)量檢驗部門進行鑒定。本人同意第三種觀點，因為專業(yè)質(zhì)量鑒定機構所進行的鑒定只是依據(jù)現(xiàn)有規(guī)范、標準作出

不合格、合格或優(yōu)良的認定，并對某些量化指標進行確認。而房屋質(zhì)量是否“嚴重影響正常居住使用”的認定沒有客觀標

準，即使專業(yè)工程師來認定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個人的生活經(jīng)驗和主觀判斷，沒有法定依據(jù)和標準。

因此，是否“嚴重影響正常居住使用”，法官作為審判人員，完全可以根據(jù)生活常識和經(jīng)驗，作出認定。

三、對于尚處于保修期的房屋如出現(xiàn)質(zhì)量問題，買受人可否直接請求解除合同的問題。

有觀點認為，從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使房屋尚在保修

期限內(nèi)，買受人也無須受保修的限制，有權直接請求解除合同。且根據(jù)《中華人民共和國合同法》第111條規(guī)定：“質(zhì)

量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的

規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、

減少價款或者報酬等違約責任。”因此，當房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，買受人作為受損害方有權選擇要求開發(fā)商保修或是解

除合同。我認為此觀點不能成立。

我國《建筑法》第62條規(guī)定“建筑工程實行質(zhì)量保修制度。建設工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、

主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目；

保修的期限應當按照建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修

期國務院規(guī)定?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買

人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保

修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔保修責任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)對商品房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。”《最高院解釋》

第十三條第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任?！苯ㄔO部《商品房買賣合

同》示范文本第十六條也約定“買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自

商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住

宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)

生質(zhì)量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，

維修費用購買人承擔?！币陨鲜欠?、法規(guī)明確規(guī)定開發(fā)商對房屋質(zhì)量所承擔的法定保修義務?？梢?，我國現(xiàn)行法律

規(guī)定，房屋交付后，在保修期內(nèi)如出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商即產(chǎn)生并必須履行保修義務。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第94條規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)

仍未履行的，當事人可以解除合同。如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，房屋地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行保修義務，經(jīng)催告后在合理期內(nèi)仍

未履行的，且房屋質(zhì)量問題已嚴重影響居住使用，買受人方可解除合同。

關于《合同法》第111條，該條只是在雙方對違約責任沒有約定或不能確定時適用，而如前所述，《商

品房買賣合同》已對出賣人如何承擔保修責任用出了明確的約定，買賣雙方應按約定承擔違約責任。另外，《合同法》

第111條要求受害方合理行使選擇權，即買受人在選擇違約責任的方式時應當遵循公平原則和誠實信用原則。如果房屋

出現(xiàn)的質(zhì)量問題通過維修可以補救，買受人不應解除合同。

至于經(jīng)過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無明確規(guī)定，我認為可借鑒《中華人民共和國消費者權

益保護法》第54條的規(guī)定，即“保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營者應當負責更換或者退貨”，當出賣人拒絕

修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復或經(jīng)兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時，才可以嚴重影響

正常居住使用為請求解除合同。

如果允許買受人不經(jīng)保修直接行使合同解除權，規(guī)定我國商品房保修制度將喪失實際意義。

因此，對于房屋在保修期內(nèi)所出現(xiàn)的質(zhì)量問題，如果通過修復的方式可以補救，應出賣人根據(jù)法律的規(guī)定和

合同的約定，先履行保修義務，買受人不應直接要求解除合同。

四、對于已超過質(zhì)量保修期限的商品房，如出現(xiàn)質(zhì)量問題，是否允許買受人解除合同？

《最高院解釋》未作出明確規(guī)定。以住宅房屋為例,一般住宅房屋使用年限為七十年,如果在交付使用三、四十

年以后，房屋的某些部位開始出現(xiàn)質(zhì)量問題，如也允許買受人適用本條規(guī)定，那么開發(fā)商將存在較大的商業(yè)風險，而且

對開發(fā)商也極為不公平。針對此問題，從我國合同解除的條件和保修制度的有關法律規(guī)定來分析，我認為買受人行使解

除權應受到保修期限的限制。

《合同法》第93條、第94條規(guī)定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過程中，

合同約定的解除條件成就時，一方當事人可以選擇解除合同。法定解除是指在合同訂立后，一方當事人沒有履行或違約

履行，另一方當事人通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。根據(jù)合同法的原理，無論是約定解除還是法定解

除，其解除的前提條件是一方當事人對另一方當事人負有履行義務，且負有履行義務的一方當