房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)杭州鑫宏房產(chǎn)付少昂

房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國(guó)家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購(gòu)房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司房地產(chǎn)的特性

不可移動(dòng)性；

獨(dú)一無(wú)二性；

壽命長(zhǎng)久性；

數(shù)量有限性；

用途多樣性；

相互影響性；

易受限制性；

價(jià)值高大性；

難以變現(xiàn)性；

保值增值性。杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司按建筑物的使用性質(zhì)分類：

居住建筑公共建筑工業(yè)建筑農(nóng)業(yè)建筑居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑

杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司按建筑結(jié)構(gòu)的主要建材分類：木結(jié)構(gòu)

鋼與砼組合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)

鋼筋砼結(jié)構(gòu)

杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司序號(hào)結(jié)構(gòu)類型名稱簡(jiǎn)要定義或判斷常用范圍及說(shuō)明1木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件材料為木材除特殊工程外應(yīng)用少2混合結(jié)構(gòu)承重材料為磚石、樓板、屋頂為鋼筋砼單層或多層建筑3鋼筋砼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼與砼高層建筑4鋼與砼組合結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼與砼超高層建筑5鋼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼重型廠房、受動(dòng)力作用的廠房、可移動(dòng)、可拆卸建筑、超高層及高聳建筑等杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司按建筑物的施工方法分類：施工方法是指建造建筑物時(shí)所采用的方法：現(xiàn)澆，現(xiàn)砌式建筑預(yù)制、裝配式建筑部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分配式建筑

杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司按建筑物的耐火等級(jí)分類：建筑物的耐火等級(jí)是由組成建筑物的構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限決定的。根據(jù)材料的燃燒性能，將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。用這些材料制成的建筑構(gòu)件分別被稱為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司按建筑物的耐久等級(jí)分類建筑耐久等級(jí)是根據(jù)建筑耐久年限來(lái)劃分的。杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司房屋新舊程度（成新率）的判定標(biāo)準(zhǔn)是：完好房屋：十、九、八成基本完好房屋：七、六成一般損壞房屋：五、四成嚴(yán)重?fù)p壞房屋及危險(xiǎn)房屋：三成以下杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司按層數(shù)和高度的分類：低層建筑（1～3層）多層建筑（4～6層）高層建筑（總高度超過(guò)24M，但不包括總高度超過(guò)24M的單層建筑）超高層建筑（總高度超過(guò)100M）此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營(yíng)使用方式等形式劃分。杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司高層建筑的國(guó)際分類：低高層建筑：層數(shù)為9～16層，建筑總高度25～50M中高層建筑：層數(shù)為17～25層，建筑總高度50～75M高層建筑：層數(shù)為26～40層，建筑總高度75～100M超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100M以上

杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司土地所有權(quán)的權(quán)能

土地占有權(quán)：是指依法對(duì)土地實(shí)行掌握和控制的權(quán)利。

土地使用權(quán)：是指依法對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際使用的權(quán)利。

土地收益權(quán)：是指依法收取土地所產(chǎn)生的自然或法定的利息和利益的權(quán)利，包括收獲土地上生長(zhǎng)的農(nóng)作物，收取出租土地的地租等。

土地處分權(quán)：是指依法處置土地的權(quán)利，包括出租、出賣、贈(zèng)送、遺贈(zèng)、抵押等。

杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司土地使用權(quán)

是指土地使用者根據(jù)國(guó)家法律和與土地有人簽訂的合同的有關(guān)規(guī)定，對(duì)國(guó)家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利

杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司土地使用權(quán)的取得

劃撥土地使用權(quán)：只限于本單位使用，不得以任何形式私自轉(zhuǎn)讓，更不得進(jìn)行土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)行為，如土地出租等。土地使用權(quán)出讓：可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。土地使用權(quán)出讓：必須遵守原出讓合同有關(guān)規(guī)定使用土地，不得隨意改變用途，其使用年限為出讓年限減去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司土地使用權(quán)出讓的年限根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限，按土地的用途分別為：居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年綜合或其他用地：50年杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司土地使用權(quán)年限屆滿土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，除非出讓合同中另有規(guī)定或城市規(guī)劃部門另有規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人可以申請(qǐng)續(xù)期使用，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的專業(yè)用語(yǔ)

杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司“七通一平”即道路通、水上通、排污通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通土地平整

杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司容積率指項(xiàng)目、規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比總建筑面積容積率建設(shè)用地面積①

容積率<1別墅（獨(dú)戶、并立式、聯(lián)排、疊層）

②容積率1-2.4多層③

容積率2.5-4小高層④

容積率>4高層杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司覆蓋率與樓層及綠化率之間的關(guān)系覆蓋率高、層數(shù)低、綠化率低覆蓋率低、層數(shù)高、綠化率高杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司樓宇面積：建筑面積：實(shí)用面積+部分公用面積實(shí)用面積：是從外墻計(jì)算的，若連著其它單位，則從中間計(jì)算公用面積：走廊、樓梯間等杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司實(shí)用率

實(shí)用面積實(shí)用率(%)建筑面積杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司平方米與平方尺的換算國(guó)內(nèi)：平方米香港：平方尺1平方米=10.765平方尺

杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司房地產(chǎn)市場(chǎng)指所交易的商品是房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）的市場(chǎng)，是存在于賣者和買者之間的有關(guān)房地產(chǎn)的交易網(wǎng)絡(luò)，交易包括買賣、租賃、抵押、互換等組成一個(gè)簡(jiǎn)單范疇的房地產(chǎn)市場(chǎng)杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司房地產(chǎn)市場(chǎng)必須具備的要素：賣方買方用于交易的房地產(chǎn)杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司房地產(chǎn)市場(chǎng)分類：一級(jí)市場(chǎng)：是土地市場(chǎng)，是土地供應(yīng)市場(chǎng)（房地產(chǎn)增量市場(chǎng)）；二級(jí)市場(chǎng)：是指開發(fā)商把開發(fā)的房地產(chǎn)投入市場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)樓交易或預(yù)售，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的開發(fā)與市場(chǎng)銷售的結(jié)合(房地產(chǎn)存量市場(chǎng))三級(jí)市場(chǎng)：是業(yè)主之間房地產(chǎn)權(quán)自由轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)抵押房屋租賃杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物，附著物所有權(quán)的自然人，法人和其它組織，通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。

杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司房屋租賃指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租賃關(guān)系終止后將房屋返還給出租人的行為杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋尚未建成時(shí)，向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)取得預(yù)售許可證以后，即刊登廣告，按圖紙出售的銷售方式杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司預(yù)售商品房必須具備的條件杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司（原規(guī)定）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證

杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司（新規(guī)定）土地使用權(quán)已依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；取得《建筑許可證》和《開工許可證》；除付清地價(jià)款外，七層以下（含七層）工程主體封頂，七層以上工程投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程款預(yù)標(biāo)投資總額的2/5并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；房地產(chǎn)發(fā)展商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

領(lǐng)取了《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。

杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司現(xiàn)售指商品房商品房已經(jīng)建成并按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收合格，按照銷售合同交付房款后，即可投入使用的銷售方式

杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司房地產(chǎn)證軟皮紅《房地產(chǎn)證》軟皮綠《房地產(chǎn)證》硬皮紅色綢面《房地產(chǎn)證》前兩種是新證（自1995年1月1日起開始頒發(fā)），后一種（硬皮紅色綢面）仍然有