仲量聯(lián)行2022年南京第四季度商業(yè)地產(chǎn)市場概覽

仲量聯(lián)行南京房地產(chǎn)市場2022年回顧及2023年展望優(yōu)質(zhì)辦公樓市場南京市宏觀經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)來源，南京市統(tǒng)計(jì)局，JLL研究部3|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.2022年第四季度南京辦公樓市場更新2022年下半年租賃成交表現(xiàn)優(yōu)于上半年，金融等傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)全年主要租賃需求? 全年錄得整體市場辦公樓凈吸納量約為8.5萬平方米；金融和科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)主導(dǎo)甲級辦公樓市場需求。第四季度未錄得新增供應(yīng)入市，空置率環(huán)比下降? 年末全市整體空置率環(huán)比下降0.3個百分點(diǎn)至24.2%，與去年同期持平；? 2022年全年南京辦公樓市場供應(yīng)低于年初預(yù)期，為近五年新增供應(yīng)低點(diǎn)。南京整體辦公樓租金仍處于下行周期，但降幅持續(xù)收窄? 全市整體市場租金環(huán)比下降0.5個百分點(diǎn)至3.4每平方米每天；“以價換量”成為本年度商業(yè)租賃市場關(guān)鍵詞，預(yù)計(jì)2023年市場租金將繼續(xù)小幅下調(diào)。4|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.5|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.傳統(tǒng)支柱行業(yè)貢獻(xiàn)全年主要租賃需求南京全年甲級辦公樓租賃成交熱力圖金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)行業(yè)貢獻(xiàn)本年度主要租賃需求，成交量超五成。從行業(yè)成交來看，全年金融行業(yè)承租能力最強(qiáng)，以傳統(tǒng)金融為主，成交比例超七成。鼓樓新街口河西南京南站數(shù)據(jù)來源，JLL研究部6|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.2022全年辦公樓市場租賃活躍度保持平穩(wěn)2022年市場租賃活躍度以及市場問詢量較去年同期無太大變化，500-1000方需求增多，城內(nèi)搬遷需求比例增加，由于租金的持續(xù)下調(diào)，許多企業(yè)租戶抓住租金下行窗口期，尋找適合的搬遷整合機(jī)會，進(jìn)行擴(kuò)租或搬遷數(shù)據(jù)來源，JLL研究部7|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.2022全年甲級辦公樓主要成交行業(yè)租賃情況8|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.2022年第四季度南京租賃成交分析?除了傳統(tǒng)支柱行業(yè)外，制造業(yè)、能源環(huán)保及公共事業(yè)本季度租賃表現(xiàn)活躍，殼牌、巴斯夫等著名外企均錄得大面積成交；?新租需求面積本年首次超過搬遷交易，本季度成交占比約27%，專業(yè)服務(wù)業(yè)以及金融業(yè)貢獻(xiàn)主要新租需求；?中資企業(yè)依然作為租賃成交主力，占比約76%，外資企業(yè)需求相較于上季度有所上升。9|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.2022全年南京甲寫凈吸納量超4萬方南京第四季度主要城市甲級辦公樓空置率情況四季度南京甲級辦公樓凈吸納量約0.91萬方，與二季度持平，但低于三季37.0%沈陽度以及去年同期水平。北京10.０%39.0%天津石家莊24.7%濟(jì)南42.2%39.9%青島34.8%西安南京33.1%蘇州成都20.5%上海28.1%武漢34.5%17.6%杭州21.0%27.5%21.6%寧波重慶33.4%長沙數(shù)據(jù)來源，JLL研究部廣州17.6%23.1%深圳10|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.2022年第四季度甲級辦公樓市場小幅去化，空置率下降由于疫情相關(guān)政策影響工期，有所推遲未能如期入市，整體辦公樓體量維持在500萬平方米，甲級辦公樓市場空置率環(huán)比下降0.4個百分點(diǎn)，約為33.1%11|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.2022年第四季度乙級辦公樓消化存量市場，空置率平穩(wěn)下降季末乙級辦公樓市場空置率環(huán)比下降0.3個百分點(diǎn)，約為15.3%12|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.13|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.14|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.14 2022年第三季度南京商業(yè)地產(chǎn)市場回顧雙核心商務(wù)區(qū)競爭白熱化，租金差異逐步縮小經(jīng)過多年發(fā)展，今年河西甲級辦公樓市場已具有一定產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，總規(guī)模存量已超越傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)——新街口板塊的辦公樓存量，且租金差異表現(xiàn)逐年縮小2022年全年河西板塊租賃成交表現(xiàn)優(yōu)于新街口板塊，新設(shè)公司多選址于河西板塊15|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.全國各城市甲級辦公樓租金同比下調(diào)16|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.

南京第四季度主要城市甲級辦公樓租金沈陽北京天津石家莊濟(jì)南青島西安南京蘇州成都武漢上海杭州寧波重慶長沙廣州深圳年底去化壓力驅(qū)使南京辦公樓市場租金持續(xù)回落截至12月底，南京甲級辦公樓的市場凈租金錄得3.9元每平方米每天，環(huán)比下降0.8個百分點(diǎn)，同比下降5.2個百分點(diǎn)；乙級辦公樓的市場凈租金錄得3.1元每平方米每天，環(huán)比下降0.2個百分點(diǎn)，同比下降2.8個百分點(diǎn)。租金水平仍處于下行周期。17|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.全市租金預(yù)計(jì)將漸緩下行態(tài)勢預(yù)計(jì)2023年全年整體辦公樓市場空置率將波動上浮，租金則維持下行態(tài)勢，隨著疫情政策的開放以及經(jīng)濟(jì)政策的松綁,同比降幅預(yù)計(jì)不超過2個百分點(diǎn)。全市優(yōu)質(zhì)辦公樓租金趨勢預(yù)期18|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.供應(yīng)展望：2023年新增供應(yīng)聚焦河西板塊，以甲級辦公樓項(xiàng)目為主2023年南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場預(yù)計(jì)將有5個項(xiàng)目約57.7萬平方米的體量迎來交付，均位于河西板塊，河西辦公樓市場承壓，其中甲級辦公樓項(xiàng)目——金鷹世界B塔將于第一季度入市，體量約9.3萬平方米19|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.2023年下半年市場租賃需求復(fù)蘇將初見成效2023年南京辦公樓市場將是充滿挑戰(zhàn)與機(jī)遇的一年，隨著房地產(chǎn)政策的持續(xù)松綁以及疫情政策的調(diào)整，加之業(yè)主持續(xù)以降租、延長免租期等優(yōu)惠條件與之配合，將有效刺激市場活躍度。20|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.21|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場消費(fèi)數(shù)據(jù)：1-11月南京社消零售總額負(fù)增長，相較于1-8月已逐步回升數(shù)據(jù)來源，國家統(tǒng)計(jì)局以及各個城市統(tǒng)計(jì)局，JLL研究部23|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.消費(fèi)數(shù)據(jù)：餐飲及商品零售收入回落數(shù)據(jù)來源，國家統(tǒng)計(jì)局以及各個城市統(tǒng)計(jì)局，JLL研究部24|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.2022年第四季度南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場更新受疫情影響南京零售物業(yè)市場線下消費(fèi)需求乏力? 南京全年凈吸納量約為18.4萬平方米，第四季度凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)；餐飲及時尚類業(yè)態(tài)支撐全年主要租賃需求。第四季度南京優(yōu)質(zhì)零售市場項(xiàng)目新增供應(yīng)暫緩? 年末全市整體市場空置率4.1%，環(huán)比上升0.02個百分點(diǎn)，較去年同期下降0.3個百分點(diǎn)? 由于疫情爆發(fā)，零售項(xiàng)目施工和招商進(jìn)程受到一定影響，南京優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)維持存量水平。南京整體零售物業(yè)市場租金下降? 南京全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金錄得環(huán)比下降0.9個百分點(diǎn)至15.09元每平方米每天；預(yù)計(jì)2023年零售市場租金水平將隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善回歸健康水平。25|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.26|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.核心商圈保持韌性2022年南京疫情多點(diǎn)散發(fā)，對線下消費(fèi)沖擊較為嚴(yán)重，各大商圈均有新開和退租的現(xiàn)象發(fā)生。餐飲及時尚類業(yè)態(tài)新開數(shù)量最多，支撐全年主要租賃需求，新開店比例約64%。27|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.2022年全年南京細(xì)分品類租售活躍情況28|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.全年新能源汽車表現(xiàn)強(qiáng)勁新能源汽車展廳上半年與下半年新開店數(shù)量對比Source:JLL,202329|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.“體育+商業(yè)”打造消費(fèi)新場景，體育經(jīng)濟(jì)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎30|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.餐飲行業(yè)加快調(diào)鋪頻率餐飲業(yè)占比最高，且逐季增加，全年新增開業(yè)比例達(dá)34%。細(xì)分業(yè)態(tài)中，中式快餐、咖啡茶飲以及特色餐飲等大眾化餐飲均受到消費(fèi)者青睞。數(shù)據(jù)來源，南京市統(tǒng)計(jì)局，JLL研究部31|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.線下消費(fèi)需求減弱2022年全年零售項(xiàng)目新增供應(yīng)近五年最低，第四季度，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率4.1%，環(huán)比上升0.02個百分點(diǎn)，購物中心平均空置率為3.9%，環(huán)比上升0.03個百分點(diǎn)。32|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.整體零售物業(yè)市場租金持續(xù)下調(diào)態(tài)勢全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金有所下降，錄得15.9元每平方米每天，環(huán)比小幅下降0.9個百分點(diǎn),同比下降1.0個百分點(diǎn)。核心商圈租金小幅下調(diào)，凈租金約為20.8元每平方米每天，同比下降0.8個百分點(diǎn)。次級商圈租金環(huán)比下降2.9個百分點(diǎn)至11.3元每平方米每天。南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金走勢33|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.

浦口城北仙林鼓樓珠江路龍江 新街口河西夫子廟雨花臺百家湖板橋*圓圈顏色深淺代表片區(qū)租金高低2022年第四季度優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)板塊購物中心數(shù)據(jù)概覽34|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.供應(yīng)展望：預(yù)計(jì)將有三個核心商圈項(xiàng)目和五個次級商圈項(xiàng)目于2023年開業(yè)2023年預(yù)計(jì)約102.5萬平方米的體量入市，預(yù)計(jì)整體空置率將上升至4.7%。城東河西新街口城北六合浦口百家湖鼓樓仙林棲霞秦淮下關(guān)35|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.2023年南京零售物業(yè)市場將進(jìn)入恢復(fù)期雖然2022年的疫情使市場需求承壓，但期間各個商家對消費(fèi)場景、消費(fèi)體驗(yàn)和消費(fèi)渠道等不斷進(jìn)行自我更迭，推陳出新，一定程度上維持了商業(yè)韌性發(fā)展的生機(jī)，隨著防疫政策的優(yōu)化，2023年南京商業(yè)零售市場將進(jìn)入恢復(fù)通道，在未來高供應(yīng)的情況下，商場需要及時捕捉市場趨勢的變化，優(yōu)化商業(yè)運(yùn)行的模式并積極調(diào)整招商策略來吸引租戶，才能在多元化的競爭中突圍，掌握更多的議價空間與談判主動權(quán)。Source:JLL,202236|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.37|?2023仲量聯(lián)行版權(quán)所有.關(guān)于仲量聯(lián)行南京分公司商業(yè)地產(chǎn)部仲量聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)部擁有超過235年全球房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和最佳實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并不斷拓展在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)范疇，目前我們在中國已擁有近300名商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)人員，為客戶提供最全面的市場信息和專業(yè)服務(wù)，其細(xì)分專業(yè)領(lǐng)域涵蓋辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)中心和聯(lián)合辦公等。同時，憑借廣泛的全球、地區(qū)和本地業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們與業(yè)主、租戶和投資者建立起牢固的合作關(guān)系，并連續(xù)2年榮國RICS中國年度最佳交易冠軍獎（2018-2019）。業(yè)務(wù)范疇?物業(yè)選址與研究?財(cái)務(wù)分析及定性分析?租賃代理/銷售代理?商業(yè)條款談判?項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃?租務(wù)管理?租賃/購買策略調(diào)整?項(xiàng)目營銷與推廣聯(lián)系人陳明哲辦公樓租賃服務(wù)部總監(jiān)南京分公司+8613305146216Jerry.Chen@關(guān)于仲量聯(lián)行南京分公司戰(zhàn)略顧問部作為中國首屈一指的房地產(chǎn)戰(zhàn)略與開發(fā)咨詢顧問，在城市發(fā)展、更新與重塑的過程中，仲量聯(lián)行中國戰(zhàn)略顧問部團(tuán)隊(duì)為政府、開發(fā)商、投資者和土地所有者提供土地策略、產(chǎn)業(yè)分析、文化旅游地產(chǎn)開發(fā)策略、城市更新策略、企業(yè)不動產(chǎn)發(fā)展策略等全面的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，協(xié)助客戶提升房地產(chǎn)開發(fā)績效、降低風(fēng)險，創(chuàng)造人與商業(yè)蓬勃發(fā)展的城市空間。仲量聯(lián)行戰(zhàn)略顧問部團(tuán)隊(duì)目前在中國大陸的200多名專業(yè)人士遍布13個主要城市，為各種類型的客戶和項(xiàng)目提供咨詢服務(wù)。團(tuán)隊(duì)成員由來自各領(lǐng)域的專業(yè)人士組成，具有廣泛的國際和本土市場經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)專業(yè)資格。業(yè)務(wù)范疇?區(qū)域規(guī)劃?城市更新?體育地產(chǎn)公共設(shè)施?產(chǎn)業(yè)研究?企業(yè)不動產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略?數(shù)據(jù)信息創(chuàng)新業(yè)務(wù)?文旅地產(chǎn)城市綜合體開發(fā)聯(lián)系人王萌戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)南京分公司+02589660616Richard.Wang@關(guān)于仲量聯(lián)行南京分公司物業(yè)及資產(chǎn)管理部作為大中華區(qū)和亞太地區(qū)最大的（商業(yè)地產(chǎn)）物業(yè)和資產(chǎn)管理服務(wù)提供商，仲量聯(lián)行在大中華區(qū)擁有超過12,000名物業(yè)管理專業(yè)人員。在中國，我們?yōu)?100多個客戶管理超過8,000萬平方米的物業(yè)。通過率先嘗試科技化的物業(yè)管理體系，為客戶提升資產(chǎn)運(yùn)營效率，并降低運(yùn)營成本，同時保障有效、安全持續(xù)的管理體系，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值的提升。業(yè)務(wù)范疇?物業(yè)管理?購物中心管理?物業(yè)管理顧問?酒店式公寓管理?資產(chǎn)管理?建筑運(yùn)營審計(jì)?靈活辦公空間管理?科技解決方案聯(lián)系人張妮物業(yè)與資產(chǎn)管理部總監(jiān)南京分公司+8687757271Summer.Zhang@仲量聯(lián)行南京分公司高悅總經(jīng)理 高級分析師南京、杭州、武漢分公司 南京分公司研究部+8681965988 +862589660660Eric.Xin@ Michelle.Gao@

關(guān)于仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行（紐交所交易代碼：JLL）是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)和投資管理公司。憑借行業(yè)領(lǐng)先的科技應(yīng)用，我們始終致力于為客戶、員工和社群創(chuàng)造機(jī)遇、打造理想空間、提供可持續(xù)的房地產(chǎn)解決方案；并不斷重塑房地產(chǎn)未來，創(chuàng)造更美好明天。仲量聯(lián)行是《