房地產(chǎn)估價共十章

房地產(chǎn)估價共十章第1頁/共30頁交易實例1比較交易實例2交易實例3交易實例4交易情況修正交易日期修正個別因素修正區(qū)域因素修正待估房地產(chǎn)價格待估房地產(chǎn)第2頁/共30頁三、市場比較法的基本公式和規(guī)則1、基本公式 估價對象價格=可比實例價格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個別因素修正系數(shù)P=Pi*A*B*C*D第3頁/共30頁

差異修正的注意事項

1）差異修正必須合理

2）各個實例的差異修正必須一致

3）差異修正的結(jié)果必須使各個實例的價格差異減少

差異修正的規(guī)則

1）以待估不動產(chǎn)為基準

2）以市場為尺度

3）修正的順序要恰當2、修正的規(guī)則例：實例的浴室設(shè)備是待估房地產(chǎn)沒有的，實例價格是50萬元，該浴室設(shè)備價值1萬元，則實例價格修正為

。若實例的區(qū)域因素比待估房地產(chǎn)劣5％，實例價格為PB時，待估房地產(chǎn)價格PD＝？第4頁/共30頁四、市場比較法的特點、適用范圍和適用條件（一）特點

1、整個過程簡單明了

2、計算少而簡單

3、結(jié)果有較強的說服力

4、在比較實例的選取上，既要選擇比估價對象較優(yōu)的交易實例，也要選擇比估價對象較劣的交易實例。（二）適用范圍

1、有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型

2、常見的房地產(chǎn)類型第5頁/共30頁1、充足的市場資料（1）數(shù)量充足比較交易實例資料有10個以上，具有較高可比性的3個以上（2）質(zhì)量合格替代性較大（3）資料可靠資料來源可靠，資料本身可靠、適用2、豐富的估價經(jīng)驗（三）適用條件第6頁/共30頁§3.2市場比較法的估價步驟一、搜集交易實例（一）收集途徑1、政府部門房地產(chǎn)市場行情、房地產(chǎn)價格指數(shù)等2、房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀人3、信息服務(wù)房地產(chǎn)信息中心4、同行提供5、傳媒6、其他途徑 交易當事人、四鄰、金融機構(gòu)、司法機關(guān)第7頁/共30頁（二）收集內(nèi)容1、交易雙方的基本情況及交易目的2、交易實例不動產(chǎn)的狀況 位置、形狀、面積、地質(zhì)條件、自然與人文環(huán)境、土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途、建筑物基本情況、權(quán)利狀況3、成交價格與成交日期 單價、總價、貨幣總類4、付款方式5、交易情況（三）整理與查證1、按地區(qū)、類型分門別類存放2、核查資料的可靠性第8頁/共30頁交易實例調(diào)查表編號分類號名稱用途坐落賣方買方成交價格成交日期個別因素說明土地狀況建筑物狀況區(qū)域情況說明交易情況說明位置圖資料來源查證結(jié)果適用性評分附件種類第9頁/共30頁二、選取可比實例2、比較實例選取的具體要求

1）所處地區(qū)相同或處于類似的供需范圍

2）用途相同

3）建筑結(jié)構(gòu)與建筑形式相同

4）權(quán)利性質(zhì)相同

5）價格類型相同

6）估價時點接近

7）正常交易1、比較實例與待估房地產(chǎn)應(yīng)具有可比性。

1）實物的同一性或類似性

2）位置的同一性或類似性

3）時間的接近性

4）交易情況無反常第10頁/共30頁三、建立價格可比基礎(chǔ)

例：某企業(yè)購進一寫字樓，與出售方商定的價格是50萬元。付款方式為該企業(yè)先付10萬元即可使用寫字樓，余下40萬元在第三個月末、第六個月末、第九個月末和一年年末支付分別支付10萬元。銀行貸款利率為8％。則該寫字樓的實際價格是多少？1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一幣種和貨幣單位3、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 建筑面積和使用面積4、統(tǒng)一面積單位 平方米、平方英尺5、統(tǒng)一采用單價第11頁/共30頁四、進行交易情況修正1、交易情況修正的概念3、交易情況修正的方法 正常價格=可比實例的成交價格*（100/100+S）2、非正常交易情況的類型

1）有利害關(guān)系人之間的交易

2）急于出售或急于購買情況下的交易

3）對市場行情缺乏了解的交易

4）有特別動機或者偏好的交易

5）相鄰不動產(chǎn)的合并交易

6）特殊交易方式下的交易

7）稅費非正常負擔(dān)情況下的交易第12頁/共30頁五、進行交易日期修正1、交易日期修正的概念2、交易日期的修正方法

采用分區(qū)分類房地產(chǎn)價格指數(shù) 估價時點價格=可比實例在成交日期的價格*交易日期修正系數(shù)1）采用價格指數(shù)進行修正

定基價格指數(shù)：以某個固定的時期為基期編制的價格指數(shù) 估價時點價格=可比實例在成交日期的價格*（估價時點的價格指數(shù)/成交日期的價格指數(shù)）第13頁/共30頁例：估價對象為天河區(qū)某多層住宅，估價時點為2003年11月。一可比實例在2003年5月的交易價格為4000元/m2，對其進行交易日期修正？

廣州市天河區(qū)分類房地產(chǎn)價格指數(shù)表（以2000.1為基期）時間2003年4月2003年5月2003年6月2003年7月2003年8月2003年9月2003年10月2003年11月多層住宅102.5102.1101.9102.4101.7100.8101.6103.5高層住宅99.798.398.599.2100.196.799.4100.5寫字樓103.8102.9106.5104.6103.7104.1105.9105.2商鋪98.693.594.292.795.799.199.6100.3第14頁/共30頁例：某地區(qū)寫字樓2000年4月至10月的價格指數(shù)分別為99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上個月為100）。其中某個寫字樓在2000年6月的價格為2000元/m2，對其進行交易日期修正（估價時點為2000年10月）。環(huán)比價格指數(shù)：以上一時期為基期編制的價格指數(shù)估價時點價格=可比實例在成交日期的價格*成交日期下一期的價格指數(shù)*再下一期價格指數(shù)*…*估價時點時價格指數(shù)第15頁/共30頁2）采用價格變動率進行修正

當價格變動率為逐期遞增或遞減的價格變動率時：估價時點價格=可比實例在成交日期的價格*（1+價格變動率）期數(shù)

當價格變動率為期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率時：估價時點價格=可比實例在成交日期的價格*（1+價格變動率*期數(shù)）第16頁/共30頁六、進行區(qū)域因素修正2、區(qū)域因素修正的步驟

1）確定影響因素

2）判定區(qū)域因素狀況

3）分析差異及差異所造成的價格差異

4）進行價格修正1、區(qū)域因素及其修正

1）繁華程度

2）交通便捷程度

3）環(huán)境

4）公共設(shè)施配套完備程度

5）城市規(guī)劃限制第17頁/共30頁3、區(qū)域因素修正的方法 百分比法：直接比較修正法（以估價對象為100） 間接比較修正法（以標準不動產(chǎn)為100）第18頁/共30頁區(qū)域因素因子調(diào)整系數(shù)表類型比較內(nèi)容比率1公共設(shè)施：市場、學(xué)校、公園停車場、醫(yī)院10％2位置：與中心區(qū)距離、鄰路狀況10％3規(guī)劃：土地及其周圍的城市規(guī)劃10％4環(huán)境、人文環(huán)境、小區(qū)生活層次10％5土地利用程度：小區(qū)內(nèi)各設(shè)施的和諧程度10％6社區(qū)服務(wù)：煤氣供應(yīng)、馬路清掃、垃圾清理、商業(yè)網(wǎng)點10％7小區(qū)房地產(chǎn)交易活躍程度、空置率、市場吸引力10％8交通設(shè)施：交通工具、方便程度10％9休閑和文化：體育設(shè)施、影劇院、圖書館、博物館10％10其它：噪音、綠化、風(fēng)景10％第19頁/共30頁例1、有3個可比實例，成交價分別是1500元/m2，1650元/m2，1600元/m2?，F(xiàn)將可比實例不動產(chǎn)的區(qū)域因素與估價對象的因素進行直接比較，結(jié)果見下表：區(qū)域因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C1.繁華程度2.道路通達度3.公交便捷度4.對外交通5.環(huán)境質(zhì)量6.景觀7.城市基礎(chǔ)設(shè)施8.社會公共設(shè)施9.規(guī)劃限制10.治安狀況1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912總分值97106103第20頁/共30頁區(qū)域因素標準不動產(chǎn)估價對象可比實例A可比實例B可比實例C1.繁華程度2.道路通達度3.公交便捷度4.對外交通5.環(huán)境質(zhì)量6.景觀7.城市基礎(chǔ)設(shè)施8.社會公共設(shè)施9.規(guī)劃限制10.治安狀況1010101010101010101091198109871110810108988910989129118111091091198109871110總分值10092899792例2、區(qū)域因素間接比較表第21頁/共30頁某城市區(qū)域因素因子條件指數(shù)表因素市級商業(yè)服務(wù)中心小區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心公交站點菜場影劇院條件（m）0～10001000～2000>20000～300300～600>6000～300300～500>5000～300300～500>5000～1000>1000修正系數(shù)1.051.000.951.041.000.961.000.970.951.031.000.961.000.99因素中學(xué)小學(xué)幼兒園醫(yī)院條件（m）0～800>8000～500>5000～400400～1200>12000～400400～1000>1000修正系數(shù)1.000.981.000.971.021.000.981.021.000.98第22頁/共30頁七、進行個別因素修正1、個別因素及其修正3、個別因素修正的方法百分比法：直接比較修正法（以估價對象為100） 間接比較修正法（以標準不動產(chǎn)為100）加減法：2、個別因素修正的步驟

1）確定影響因素

2）判定個別因素狀況

3）分析差異及差異所造成的價格差異

4）進行價格修正第23頁/共30頁八、求取比準價格1、進行綜合修正2、估價過程的檢查

1）比較實例的檢查 比較實例的可替代性 房地產(chǎn)交易的活躍程度 比較實例的可靠性

2）估價操作的檢查3、求取比準價格

1）簡單算術(shù)平均數(shù)法

2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法

3）中位數(shù)法

4）眾數(shù)法

5）以最具可比性的比較實例的價格結(jié)果為主第24頁/共30頁§3.3市場比較法應(yīng)用舉例一、應(yīng)用案例一 商品住宅價格評估，見P53二、應(yīng)用案例二 土地價格評估，見P54三、應(yīng)用案例三 住宅用地價格評估，見P57第25頁/共30頁案例分析1、某小區(qū)A梯帶電梯，共9層樓，每層有01、02、03、04四單元，均為三房兩廳，套內(nèi)建筑面積01、02均為92平方米