房地產(chǎn)估價(jià)第5章

房地產(chǎn)估價(jià)第5章第1頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》學(xué)習(xí)目的與要求第一節(jié)市場(chǎng)比較法概述第二節(jié)交易實(shí)例的搜集第三節(jié)可比實(shí)例的選取第四節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)第五節(jié)市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式第六節(jié)市場(chǎng)比較法的因素修正第七節(jié)市場(chǎng)比較法應(yīng)用舉例本章小結(jié)第五章市場(chǎng)比較法第2頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》學(xué)習(xí)目的與要求

市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，理解市場(chǎng)比較法的基本概念和基本原理，了解市場(chǎng)比較法的適用范圍，熟練掌握市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式和評(píng)估程序，熟悉交易實(shí)例的搜集方法，理解可比實(shí)例的選取要求，能夠熟練地運(yùn)用市場(chǎng)比較法的原理和方法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。本章的難點(diǎn)是可比實(shí)例的選取，重點(diǎn)是市場(chǎng)比較法的計(jì)算方法及應(yīng)用。第3頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》第一節(jié)市場(chǎng)比較法概述一、市場(chǎng)比較法的含義二、市場(chǎng)比較法的基本原理三、市場(chǎng)比較法的適用范圍四、市場(chǎng)比較法的限制條件五、市場(chǎng)比較法的操作步驟第4頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》一、市場(chǎng)比較法的含義市場(chǎng)比較法（MarketComparisonApproach）又稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市價(jià)比較法、市場(chǎng)資料比較法、現(xiàn)行市價(jià)法、市場(chǎng)法等。通過(guò)比較方法求取房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法.返回第5頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》市場(chǎng)比較法的基本含義是：在求取一宗待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的正常合理價(jià)格。第6頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》類(lèi)似房地產(chǎn)在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與待估房地放相同或類(lèi)似的房地產(chǎn)。待估房地產(chǎn)第7頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》其前提：交易市場(chǎng)已經(jīng)形成。比準(zhǔn)價(jià)格在房地產(chǎn)估價(jià)中最重要、最常用的方法之一，也是最成熟的估價(jià)方法。第8頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》二、市場(chǎng)比較法的基本原理替代原理第9頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》三、市場(chǎng)比較法的適用范圍房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相類(lèi)似房地產(chǎn)的交易較多時(shí)，才是有效方法。不適用的情況：

—沒(méi)有房地產(chǎn)交易的地方

—在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)

—某些類(lèi)型很少見(jiàn)的房地產(chǎn)，或交易實(shí)很少的房地產(chǎn)，如古建筑

—難以成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟第10頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》四、市場(chǎng)比較法的限制條件（一）近期性（二）可替代性（三）非單一性（四）正常性（五）可修正性（六）合法性

另外，對(duì)估價(jià)人員要求：廣博的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)（需要進(jìn)行交易情況，交易日期，區(qū)域因素和個(gè)別情況的修正）第11頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》五、市場(chǎng)比較法的操作步驟①搜集交易實(shí)例②選取可比實(shí)例③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)④進(jìn)行交易情況修正⑤進(jìn)行交易日期修正⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正⑦進(jìn)行個(gè)別因素修正⑧求出比準(zhǔn)價(jià)格第12頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》第二節(jié)交易實(shí)例的搜集一、廣泛搜集交易實(shí)例必要性二、搜集交易實(shí)例的途徑三、交易實(shí)例應(yīng)搜集的內(nèi)容第13頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》二、搜集交易實(shí)例的途徑1．查閱政府有關(guān)部門(mén)關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料。2．實(shí)地考察詢(xún)問(wèn)，了解類(lèi)似房地產(chǎn)的交易信息。3．查閱各種報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告。4．假裝成購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)者。5．參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)、換房大會(huì)，了解各類(lèi)房地產(chǎn)信息、行情。6．同行之間相互提供。估價(jià)人員相互提供交易實(shí)例和估價(jià)案例資料。7．其他途徑。返回第14頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》三、交易實(shí)例應(yīng)搜集的內(nèi)容1．成交價(jià)格。2．成交日期。3．付款方式。4．交易實(shí)例在交易時(shí)的狀態(tài)。5．交易雙方及交易目的。第15頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》第三節(jié)可比實(shí)例的選取

具體選取時(shí)應(yīng)盡量做到下列6點(diǎn)：1.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途應(yīng)相同。2.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同。3.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處的地區(qū)應(yīng)相同，或是在同一供需范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)。4.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格類(lèi)型應(yīng)相同。5.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近。6.該交易實(shí)例必須為正常交易，或可修正為正常交易。第16頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》第四節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)目的：為后面交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正服務(wù)。對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格的可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表述方式和內(nèi)涵。第17頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》換算處理內(nèi)容：1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一采用單價(jià)3、統(tǒng)一幣種與貨幣單位4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵與面積單位第18頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》1公頃=10000平方米1畝=666.67平方米1平方英尺=0.09290304平方米1坪=3.30579平方米第19頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》實(shí)例甲：成交總價(jià)83萬(wàn)人民幣，首付30萬(wàn)人民幣，余53萬(wàn)半年后付清，建筑面積250平方米乙：成交總價(jià)15萬(wàn)美元，一次性付清，使用面積3000平方英尺第20頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下價(jià)格*套內(nèi)建筑面積/建筑面積建筑面積下價(jià)格=使用面積下價(jià)格*使用面積/建筑面積套內(nèi)建筑面積下價(jià)格=使用面積下價(jià)格*使用面積/套內(nèi)建筑面積第21頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》第五節(jié)市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式一、基本公式二、直接比較法計(jì)算公式三、間接比較法計(jì)算公式四、擴(kuò)展公式第22頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》一、基本公式市場(chǎng)比較法的基本計(jì)算公式是：

P=P＇×A×B×C×D×E其中P：待估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格

P＇：可比交易實(shí)例價(jià)格

A：交易情況修正系數(shù)

B：交易日期修正系數(shù)

C：標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)

D：區(qū)域因素修正系數(shù)

E：個(gè)別因素修正系數(shù)第23頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》二、直接比較法計(jì)算公式P=P＇×A×B×D×E=P＇××××第24頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》三、間接比較法計(jì)算公式P=P＇×A×B×C×D×E=P＇×××××C==第25頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》四、擴(kuò)展公式P=P＇×A×B×C×D×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)第26頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》第六節(jié)市場(chǎng)比較法的因素修正一、交易情況修正二、交易日期修正三、區(qū)域因素修正四、個(gè)別因素修正五、容積率修正六、土地使用年期修正第27頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》一、交易情況修正1．有特殊利害關(guān)系的相互間的交易。2．交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買(mǎi)最為典型。3．買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。4．其他特殊交易的情形。5．特殊的交易方式。第28頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》一、交易情況修正6．購(gòu)買(mǎi)相鄰房地產(chǎn)。

圖6-2相鄰地產(chǎn)示意圖7．產(chǎn)權(quán)狀況不同。8．付款方式不同。AB第29頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》二、交易日期修正評(píng)估基準(zhǔn)日交易實(shí)例價(jià)格第30頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》三、區(qū)域因素修正

如果待估對(duì)象所處的區(qū)域環(huán)境優(yōu)于可比實(shí)例所處區(qū)域環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)，則必須對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行往高的方向修正，反之，則必須進(jìn)行往低的方向修正。第31頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》四、個(gè)別因素修正

如果待估對(duì)象所處的個(gè)別條件優(yōu)于可比實(shí)例的個(gè)別條件，則必須對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行往高的方向修正，反之，則必須進(jìn)行往低的方向修正。第32頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》五、容積率修正容積率與地價(jià)相關(guān)關(guān)系并非呈線(xiàn)性關(guān)系第33頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》六、土地使用年期修正K=第34頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》第七節(jié)市場(chǎng)比較法應(yīng)用舉例

有一待估宗地G需評(píng)估,現(xiàn)收集到與待估宗地條件類(lèi)似的6宗地，具體情況如下：宗地成交價(jià)（元/平方米）交易時(shí)間（年）交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素A6801999+1%1.30+1%B610199901.10-1%C7001998+5%1.40-2%D680200001.0-1%-1%E7502001-1%1.60+2%F700200201.3+1%0G200201.100第35頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》第七節(jié)市場(chǎng)比較法應(yīng)用舉例

該城市地價(jià)指數(shù)表為：另?yè)?jù)調(diào)查,該市此類(lèi)用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1~1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%；超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加3%。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗土地2002年的價(jià)格。時(shí)間（年）1996199719981999200020012002指數(shù)100103107110108107112第36頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》為評(píng)估某寫(xiě)字樓2006年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格,在該寫(xiě)字樓的附近調(diào)查了Ａ，Ｂ，Ｃ三宗類(lèi)似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表?？杀葘?shí)例情況表可比實(shí)例Ａ可比實(shí)例Ｂ可比實(shí)例Ｃ成交價(jià)格5000元人民幣/m2650美元/m25000元人民幣/m2成交日期2006.01.12006.03.12006.07.1交易情況+2%+5%-3%房地產(chǎn)狀況-8%-4%+6%第37頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》表中的交易情況中，正(負(fù))值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高(低)于其正常市場(chǎng)價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正(負(fù))值表示可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況優(yōu)(劣)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2006年3月1日為1:8，2006年10月1日為1:8.3；該類(lèi)寫(xiě)字樓以人民幣為基準(zhǔn)2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不變，2006年2月1日至2006年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上漲0.5%。試用上述資料測(cè)算該寫(xiě)字樓2006年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。第38頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》為評(píng)估某商品房2005年10月30日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近調(diào)查選取了三宗類(lèi)似住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并有關(guān)資料如下：1.可比實(shí)例的成交價(jià)格和日期可比實(shí)習(xí)A可比實(shí)習(xí)B可比實(shí)習(xí)C成交價(jià)格3700元/m24200元/m23900元/m2成交日期2005.5.302005.8.302005.9.30第39頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》2.交易情況分析判斷結(jié)果上表中交易情況分析判斷是以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示成交價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格的幅度，負(fù)值表示成交價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的幅度?？杀葘?shí)習(xí)A可比實(shí)習(xí)B可比實(shí)習(xí)C交易情況-2%0+1%第40頁(yè)/共45頁(yè)《房地產(chǎn)評(píng)估》3.該類(lèi)住宅