房地產(chǎn)雙學(xué)位

房地產(chǎn)雙學(xué)位第1頁/共22頁第一節(jié)房地產(chǎn)價格的本質(zhì)、特征及其構(gòu)成一、房地產(chǎn)價格的本質(zhì)房地產(chǎn)價格的特性房地產(chǎn)價格的構(gòu)成影響房地產(chǎn)價格變化的主要因素第2頁/共22頁房地產(chǎn)價格的本質(zhì)房地產(chǎn)價格本質(zhì)是一種產(chǎn)權(quán)價格，它的量是由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的收益能力決定的。1、房地產(chǎn)所有權(quán)價格——出租房地產(chǎn)的資本化收入，本質(zhì)上是租金收益權(quán)的體現(xiàn)。

公式：p=R/rR：每年租金的純收入

r：房地產(chǎn)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率第3頁/共22頁房地產(chǎn)使用權(quán)的價格——一定期限租金的購買，即使用者在未來一定期限內(nèi)可獲得租金的折現(xiàn)之和。

公式：P=R/r[1-1/(1+r)n]房地產(chǎn)抵押權(quán)價格——抵押標(biāo)的物在未來出賣時可能獲得收益的購買價格。第4頁/共22頁房地產(chǎn)價格的特性1、房地產(chǎn)價格的地域性2、房地產(chǎn)價格的個別性3、房地產(chǎn)價格具有較強(qiáng)的政策性4、房地產(chǎn)價格的趨升性第5頁/共22頁（1）房地產(chǎn)價格趨升是一種長期趨勢，不是直線上升，而是上下波動螺旋式上升。（2）房地產(chǎn)價格上升是一種整體趨勢，就整個區(qū)域房地產(chǎn)市場整體而言，房地產(chǎn)價格水平逐漸上升。（3）房地產(chǎn)價格趨升是相對于社會物價水平而言，房地產(chǎn)價格是上漲的，房地產(chǎn)價格上漲的幅度高于整個社會物價上升的幅度。第6頁/共22頁房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格利潤成本土地開發(fā)費(fèi)用房屋開發(fā)費(fèi)用各類交易費(fèi)用第7頁/共22頁影響房地產(chǎn)價格變化的主要因素政府的土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃總產(chǎn)出和收入增長狀況貨幣供應(yīng)和信貸約束通貨膨脹率、利率、匯率和股價房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)法規(guī)時滯、開發(fā)期與土地使用權(quán)出讓期預(yù)期與心里因素第8頁/共22頁第二節(jié)廠商的行為與房價的決定一、基于供給的房地產(chǎn)價格二、基于供求平衡的房地產(chǎn)價格三、基于開發(fā)商定價策略的房地產(chǎn)價格第9頁/共22頁基于供給的房地產(chǎn)價格1、地價與房價的關(guān)系

地價是房價的基礎(chǔ)房價是地價的表現(xiàn)2、建筑成本和房價的關(guān)系

建筑成本雖然是房價的重要組成部分，但并不意味著房地產(chǎn)價格漲跌與建筑成本一致。在短期內(nèi)，房價中包含的建筑成本是已經(jīng)發(fā)生的成本。從長期看，開發(fā)商將根據(jù)未來房地產(chǎn)價格空間和房地產(chǎn)需求來決定房地產(chǎn)的品質(zhì)。第10頁/共22頁3、容積率與房價的關(guān)系

容積率是反應(yīng)房地產(chǎn)密度的一個常用指標(biāo)。公式：F=房地產(chǎn)建筑面積/土地面積對于消費(fèi)者而言，對高層住宅或高密度住宅的支付意愿較低。對于開發(fā)商而言，容積率增大時，會造成每單位建筑面積的建筑成本。注：對于平衡狀態(tài)下的房地產(chǎn)開發(fā)，容積率的選擇必須能夠使土地的剩余價值最大化，又能使該利潤超過土地其他用途所能帶來的利潤。第11頁/共22頁基于供求均衡的房地產(chǎn)價格1、DUST模型V=f(d,u,s,t)d:需求u:效用s:稀缺性t:可轉(zhuǎn)讓性2、靜態(tài)供求價格模型（p155）3、動態(tài)供求價格模型第12頁/共22頁基于房地產(chǎn)開發(fā)商定價策略的房地產(chǎn)價格（一）房地產(chǎn)開發(fā)商的一般性定價策略1、壟斷定價PQMCMRP1第13頁/共22頁2、領(lǐng)導(dǎo)廠商主導(dǎo)價格，其他開發(fā)商跟隨定價表現(xiàn)：（1）開發(fā)與領(lǐng)導(dǎo)廠商幾乎同質(zhì)的產(chǎn)品，領(lǐng)導(dǎo)廠商根據(jù)競爭對手預(yù)期反應(yīng)決定產(chǎn)量，同時決定價格，而跟隨廠商則在既定的價格條件下根據(jù)剩余市場需求確定自身的產(chǎn)量。

（2）跟隨廠商生產(chǎn)與領(lǐng)導(dǎo)廠商不同質(zhì)的產(chǎn)品，并制定有差異的價格從而獲取更多的利潤。第14頁/共22頁3、合謀廠商之間互相達(dá)成協(xié)議，通過限制市場產(chǎn)出，抬高價格來增加集體利潤與個體利潤的行為。4、價格歧視——對購買同一商品的不同顧客收取不同的價格。5、拍賣競價6、掠奪性定價——廠商為將對手?jǐn)D出市場或嚇退意欲進(jìn)入的潛在對手，他會降低價格，待對手退出后再提高價格。第15頁/共22頁（二）房地產(chǎn)開發(fā)商的獨(dú)特性價格策略1、外部效應(yīng)內(nèi)部化2、增值誘導(dǎo)定價3、制造短缺擠壓、引致剩余需求擴(kuò)大第16頁/共22頁第三節(jié)存量—流量模型與住宅價格決定一、住宅價格的決定假設(shè)：（1）任一時期的住宅價格僅僅取決于模型中其他變量的當(dāng)期值，而住宅的存量則依賴于這些變量的歷史值。

（2）假定業(yè)主自用型住宅單元的當(dāng)前需求Dt與當(dāng)前家庭數(shù)Ht以及某一表達(dá)式成正比。

（3）該表達(dá)式是用于住宅的年成本Ut的負(fù)相關(guān)線性函數(shù)。第17頁/共22頁Dt=Ht（α0-α1Ut）α0:年成本為0時擁有住宅的家庭比例α1:對持有成本變動的反應(yīng)程度

Ut=Pt(Mt-It)Pt:目前價格水平Mt:稅后抵押貸款的利率It:預(yù)期增長率假定當(dāng)期住宅價格會自行調(diào)整，使得業(yè)主自用型住宅單元的事前需求與該類住宅單元現(xiàn)有存量（St）相等Dt=StPt=

(α0-St/Ht)/

[α1(Mt-It)]注：如果存量與家庭數(shù)的比值減少，抵押貸款利率減小或者對未來價格上漲的預(yù)期更加樂觀，住宅價格水平就會提高第18頁/共22頁影響房價變化的外生變量一、利率二、匯率三、股價第19頁/共22頁利率與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格與利率負(fù)相關(guān)。即利率上升，房價會下降；利率下降房價會上升。（1）從成本的角度來看，利率上升會增加房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房價上漲；利率下降時，則會降低投資利息和資本成本，從而在利潤水平一定的情況下使房價下跌。（2）從投資的角度來看，當(dāng)利率下降時，抵押貸款將大規(guī)模地流入房地產(chǎn)行業(yè)，并將房地產(chǎn)價格推高，反之，房地產(chǎn)投資和價格都會下降。（3）從住房消費(fèi)的角度看，緊縮的貨幣政策導(dǎo)致銀行利率提高，房地產(chǎn)消費(fèi)下降；反之，房地產(chǎn)消費(fèi)上升。（4）從房地產(chǎn)價值看，房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和，由于房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，利率與折現(xiàn)率正相關(guān)，所以利率上升會使房價下降。

第20頁/共22頁匯率與房地產(chǎn)價格本國貨幣相對于外國貨幣升值會導(dǎo)致