房地產(chǎn)基本的學(xué)習(xí)課件

房地產(chǎn)基本的學(xué)習(xí)課件第1頁/共49頁第二章房地產(chǎn)基本制度第2頁/共49頁基本要求掌握：現(xiàn)行土地所有制的特點、國有土地使用權(quán)出讓的概念和形式，廉租住房保障制度、經(jīng)濟適用住房制度，房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度。熟悉：國有土地和集體土地范圍，土地使用制度，公積金的性質(zhì)和特點，房屋登記原則、一般規(guī)定和主要類型。了解：國有土地使用權(quán)劃撥概念，城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念和種類，土地登記原則、一般規(guī)定和主要類型。第3頁/共49頁第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度一、土地基本制度（一）土地所有制我國實行土地的社會主義公有制。即全民所有制和勞動群眾集體所有制。土地的全民所有制具體采取的是國家所有制的形式，該種所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體又由國務(wù)院代表國家行使。第4頁/共49頁第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度土地的集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡稱集體土地。（二）國有土地的范圍國有土地的范圍主要是城市市區(qū)的土地。（三）集體土地的范圍農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。第5頁/共49頁第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度（四）土地使用制度1、土地登記制度，國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利（抵押權(quán)和承租權(quán)等）進行登記。依法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。土地登記以宗地為基本單元，擁有或使用兩宗以上土地應(yīng)當分宗申請登記。兩個以上使用者共同使用一宗土地也要分別登記?？缈h級使用土地的，也要分別向土地所在地的土地管理部門分別登記。第6頁/共49頁第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度2、土地有償有限期使用制度，除了國家核準的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償、有限期使用。3、土地用途管制制度，土地被分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。土地用途管制制度的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須有批準權(quán)的人民政府核準。4、耕地保護制度。國家實行占用耕地補償制度。

第7頁/共49頁第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度（五）土地征收制度為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地。征收耕地的補償費用包括：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補助費。征收耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍；安置補助費為人均該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍，但每公頃被征收耕地的安置補助費最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。第8頁/共49頁第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度二、國有土地使用權(quán)的取得途徑取得國有土地使用權(quán)的途徑主要有下列四種：（1）通過行政劃撥方式取得；（2）通過國家出讓方式取得；（3）通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（如買賣、贈與或者其他合法方式）；（4）通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。（一）國有土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥范圍：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第9頁/共49頁第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度（二）國有土地使用權(quán)出讓國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。1、國有土地使用權(quán)出讓特點（1）土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷。（2）經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個人，在土地使用期內(nèi)沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)。第10頁/共49頁第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度在使用土地期限內(nèi)對土地擁有使用、占有、收益、處分權(quán)；土地使用權(quán)可以進入市場，進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。（3）土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。（4）集體土地不經(jīng)征用（成為國有土地）不得出讓。（5）土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點。第11頁/共49頁第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度2、國有土地使用權(quán)出讓方式2002年，國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式，同時規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。（1）協(xié)議政府與選定的土地使用者，采用協(xié)商的辦法有償出讓土地使用權(quán)。這種方式適用于高科技項目用地、福利住宅用地、公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團體、機關(guān)單位用地或某些特殊用地。第12頁/共49頁第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度（2）招標招標出讓是指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發(fā)出投標邀請，通過各投標者設(shè)計標書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。招標出讓方式適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。（3）拍賣拍賣出讓是按指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的辦法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人）。拍賣出讓方式適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。第13頁/共49頁第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度（4）掛牌土地所有者（出讓人）發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限，將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者的行為。即使只有一個競買人，但報價高于底價，掛牌成交。第14頁/共49頁第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度3、國有土地使用權(quán)出讓期限（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或其他用地50年。第15頁/共49頁第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。土地使用者應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。第16頁/共49頁第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革一、城鎮(zhèn)住房制度改革歷程20世紀80年代初開始城鎮(zhèn)住房制度改革，目標是創(chuàng)立具有中國特色的新型住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化。從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。第17頁/共49頁第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革二、城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策，逐步建立多層次的住房供應(yīng)體系，努力使全體人民“住有所居”。2007年8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺（國發(fā)24號文），明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，把住房保障工作作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。第18頁/共49頁第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革三、住房保障制度保障性安居工程建設(shè)包括保障性住房和棚戶區(qū)改造，其中，保障性住房包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房。2010年住建部出臺《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建?！?010〕87號）；2011年安徽省人民政府辦公廳出臺《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實施意見》（皖政辦〔2011〕13號）等文件。安徽省要求新建普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、拆遷安置房項目，要配建10％的公共租賃住房和5％的廉租住房。第19頁/共49頁第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結(jié)合，主要通過發(fā)放租賃補貼，增強低收入家庭在市場上承租住房的能力。廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。新建廉租住房，應(yīng)當采取配套建設(shè)與相對集中建設(shè)相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設(shè)。新建廉租住房，應(yīng)當將單套的建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，并根據(jù)城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結(jié)構(gòu)。第20頁/共49頁第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革廉租住房保障資金來源包括：①年度財政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；②提取貸款風(fēng)險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；③土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；④政府的廉租住房租金收入；⑤社會捐贈及其他方式籌集的資金。提取貸款風(fēng)險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額，應(yīng)當全部用于廉租住房建設(shè)；土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于10%。第21頁/共49頁第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革四、住房公積金制度1999年，國務(wù)院發(fā)布《住房公積金管理條例》，2002年進行修訂。住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體（以下統(tǒng)稱單位）及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。我國的住房公積金制度實行低存低貸的利率政策，繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。第22頁/共49頁第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革（一）住房公積金的性質(zhì)和特點1、住房公積金的性質(zhì)住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性，是住房分配貨幣化的重要形式。2、住房公積金的特點義務(wù)性；互助性，繳存住房公積金的人都具有使用住房公積金的權(quán)利；保障性，公積金的增值收益除了提取貸款風(fēng)險準備金和中心的管理費用以外，還可以作為城市廉租住房建設(shè)的補充資金。第23頁/共49頁第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革（二）住房公積金歸集和提取1、住房公積金歸集繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資。繳存比例是指職工個人繳存（或職工單位資助職工繳存）住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例。目前，我國的住房公積金繳存比例一般不得低于5%。職工單位對職工繳存住房公積金的工資基數(shù)每年核定一次。匯繳基數(shù)為上年7月1日至當年6月30日。第24頁/共49頁第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革2、住房公積金的提?。?）職工住房消費提取①職工購買、建造、翻建、大修自住住房時的提取；②償還購房貸款本息時的提取；③房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時的提取。（2）職工喪失繳存條件的提?、匐x、退休；②完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系；③戶口遷出所在的市、縣或者出境定居；④職工死亡或者被宣告死亡的。第25頁/共49頁第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)權(quán)利人以房地產(chǎn)為標的物，對其直接進行支配并享受其利益的排他性權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)種類如下：1、房地產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，獨占性地支配其所有財產(chǎn)的權(quán)利。房地產(chǎn)所有人可以對其所擁有的房地產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并可以排除他人對于其財產(chǎn)違背其意志的干涉，它是一種最充分、最完整的財產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。第26頁/共49頁第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度2、房地產(chǎn)占有權(quán)房地產(chǎn)占有權(quán)是指依法對房地產(chǎn)進行實際支配和控制的權(quán)利。房地產(chǎn)占有可以分為所有權(quán)人占有和非所有權(quán)人占有。3、房地產(chǎn)用益權(quán)（1）房地產(chǎn)使用權(quán)。房地產(chǎn)所有者或非所有者按照房地產(chǎn)的性能和用途，依法對房地產(chǎn)進行有效使用，以獲得利益的權(quán)利。房地產(chǎn)使用權(quán)可以由房地產(chǎn)所有權(quán)人使用，也可以由非所有權(quán)人使用。第27頁/共49頁第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)。（3）地上權(quán)。（4）地役權(quán)。（5）房地產(chǎn)典權(quán)。房地產(chǎn)典權(quán)是我國特有的物權(quán)形式。它是以支付典價，占有他人房地產(chǎn)并進行使用、收益的權(quán)利。在典期內(nèi)，承典人所付出的典價不收利息，出典人典給的典當物不收租金。出典人退還典價，可以贖回土地及地上建筑物、附著物的使用權(quán)。第28頁/共49頁第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度4、房地產(chǎn)處分權(quán)（1）房地產(chǎn)出售權(quán)。房地產(chǎn)所有者或土地使用者，在房地產(chǎn)市場依法將房地產(chǎn)出賣給購買者的權(quán)利。（2）房地產(chǎn)租賃權(quán)。房地產(chǎn)所有者或土地使用者，依法或依合同規(guī)定，作為房地產(chǎn)出租人，將房地產(chǎn)隨同地上或地下建筑物及其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的權(quán)利。第29頁/共49頁第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度（3）房地產(chǎn)繼承權(quán)。（4）房地產(chǎn)贈與權(quán)。（5）房地產(chǎn)抵押權(quán)。債務(wù)人或第三人以其所擁有的房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)從其抵押的房地產(chǎn)的價值中優(yōu)先得到清償?shù)臋?quán)利。我國目前有法律依據(jù)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括：國家土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、國有房屋所有權(quán)、法人房屋所有權(quán)、公民個人房屋所有權(quán)以及房地產(chǎn)他項權(quán)利等。第30頁/共49頁第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記，又稱房地產(chǎn)登記，是指由房地產(chǎn)管理部門依職權(quán)或應(yīng)當事人請求，對土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項權(quán)利等進行勘測、記錄、核實、確認，并向權(quán)利人頒發(fā)權(quán)證的一系列活動。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度。第31頁/共49頁第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原則1、房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致的原則。除法律、法規(guī)另有規(guī)定的以外，房屋所有權(quán)人和該房屋占用的土地使用權(quán)人，必須同屬一人（包括法人和自然人）。2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則。房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理只能由市（縣）房地產(chǎn)管理部門負責(zé)所轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作；房地產(chǎn)權(quán)利人也只能到房地產(chǎn)所在地的市（縣）房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記。第32頁/共49頁第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度（三）我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度特點1、房屋所有權(quán)與房屋所占用的土地使用權(quán)是不可分割的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分別在土地管理機關(guān)和房地產(chǎn)管理機關(guān)進行。2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記當事人對房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均須依法登記，不經(jīng)登記，不具對抗第三人的效力。房地產(chǎn)權(quán)屬登記，不僅登記房地產(chǎn)靜態(tài)權(quán)利，而且也登記權(quán)利動態(tài)過程。3、房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實質(zhì)性審查第33頁/共49頁第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度4、房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家法律保護。5、房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行強制登記制度房地產(chǎn)權(quán)利初始登記后，涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移、設(shè)定、變更等，權(quán)利人必須在規(guī)定的期限內(nèi)申請登記。若不登記，房地產(chǎn)權(quán)利便得不到法律的有效保護，且要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6、頒發(fā)權(quán)利證書權(quán)屬登記機關(guān)對產(chǎn)權(quán)申請人登記的權(quán)利，按程序登記完畢后，還要給權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書。權(quán)屬證書為權(quán)利人權(quán)利之憑證，由權(quán)利人持有和保管。第34頁/共49頁第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度（四）我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記模式一是房屋與土地權(quán)屬分別登記。大部分地區(qū)分別向房地產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)兩個權(quán)利證書。二是房屋與土地權(quán)屬統(tǒng)一登記。一些地區(qū)由政府的某一職能部門對房屋與土地實施統(tǒng)一管理。經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依法將房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。我國房屋與土地權(quán)屬登記的發(fā)展趨勢將是統(tǒng)一登記發(fā)證。第35頁/共49頁第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度（五）房地產(chǎn)登記的種類1、總登記。縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。2、初始登記。房屋產(chǎn)權(quán)進行的原始登記。一般有三種情況：一是新建房屋進行的初始登記；二是集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進行的初始登記；三是城市國有土地上少量從未辦理過登記的房屋，所進行的初始登記。第36頁/共49頁第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度3、轉(zhuǎn)移登記。房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進行的登記。4、變更登記。房屋權(quán)利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發(fā)生變化所進行的登記。5、他項權(quán)利登記。設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利所進行的房屋所有權(quán)登記。6、注銷登記。因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等進行的房屋權(quán)屬登記。第37頁/共49頁第四節(jié)土地登記和房屋登記一、土地登記2007年12月，國土資源部在《土地登記規(guī)則》的基礎(chǔ)上，修訂出臺了《土地登記辦法》，該辦法于2008年2月1日起施行。土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。國有土地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。第38頁/共49頁第四節(jié)土地登記和房屋登記（一）土地登記原則土地登記實行屬地登記原則。申請人應(yīng)當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權(quán)利證明書。跨縣級行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當報土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。第39頁/共49頁第四節(jié)土地登記和房屋登記（二）土地登記一般規(guī)定土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。土地權(quán)利證書包括：1、國有土地使用證；2、集體土地所有證；3、集體土地使用證；4、土地他項權(quán)利證明書。第40頁/共49頁第四節(jié)土地登記和房屋登記有下列情形之一的，不予登記：1、土地權(quán)屬有爭議的；2、土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；3、未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；4、申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；5、其他依法不予登記的。第41頁/共49頁第四節(jié)土地登記和房屋登記（三）土地登記程序土地登記程序按照申請、受理、審查、填寫土地登記簿和土地歸戶卡、頒發(fā)土地權(quán)利證書順序進行。（四）土地登記類型1、土地總登記2、初始登記3、變更登記4、注銷登記5、其他登記第42頁/共49頁第四節(jié)土地登記和房屋登記二、房屋登記《房屋登記辦法》，于2008年7月1日起施行。房屋登記，是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋登記機構(gòu)，是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負責(zé)房屋登記工作的機構(gòu)。（一）房屋登記原則房屋登記遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。第43頁/共49頁第四節(jié)土地登記和房屋登記（二）房屋登記一般規(guī)定房屋應(yīng)當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定