房屋租賃合同無效的四個處理方法

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房屋租賃糾紛近年來隨著商業(yè)地產的興旺呈上升的趨勢，相關問題形式多樣，我們先看一個案例：

某房地產公司在XX年2月將某大廈其中一層出租給李某經營酒樓，租期為3年，并約定了租金、支付時間、違約金，但李某經營不善，酒樓虧損嚴重，便不想繼續(xù)承租，但已經支付了一年租金且約定的違約金很高，直接要求解除合同會承受很大損失。在這種狀況下，李某便向法院提起訴訟，以該大廈尚未取得竣工驗收合格證且雙方租賃協(xié)議未經備案為由主張合同無效，要求返還剩余租金及押金。

哪些情形可能導致房屋租賃合同無效?

根據最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋，1、未取得建設工程規(guī)劃許可證建設的房屋;2、未依照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋;2、未經批準建設的臨時建筑;4、未依照批準內容建設的臨時建筑;5、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但同時又做了除外的規(guī)定，在一審法庭辯論終結前取得了相關部門批準的，也就是權屬完整的，租賃合同有效。

這是一個典型的承租人毀約的案例，看似簡單卻也保含了多方面的法律問題，主要有以下幾點：一、雙方的租賃協(xié)議有效嗎?

根據我國合同法第52條的規(guī)定，合同無效的法定情形有以下幾種：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政

法規(guī)的強制性規(guī)定。主張合同無效的一方需要舉證證明合同簽訂的過程中存在上述幾種情形之一，而本案中李某所依據的就是第五種情形。

根據我國《建筑法》第六十一條其次款的規(guī)定“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。〞同時，根據我國《消防法》的規(guī)定，對于必需經過消防驗收的工程，假使未經消防驗收或者驗收不合格的，也是不得使用。也就是說，這份租賃協(xié)議，由于違反了《建筑法》的強制性規(guī)定而無效，也有可能由于違反消防法的規(guī)定而無效。二、假使訂立合同時沒有取得驗收合格證，但幾個月后經過驗收取得了合格證，這種狀況下如何確定合同效力?這在法律上并沒有直接的規(guī)定，但根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中對于違法建筑以及沒有取得規(guī)劃許可的建筑出租后合同效力問題的有關規(guī)定，出于維護市場穩(wěn)定，促進交易，假使在法院審理過程中，出租方能在一審辯論終結前，提供房屋驗收合格的證明，那么合同的效力會可以得到補正。

三、租賃沒有經過備案，能否成為合同無效的法定事由?我國城市房屋租賃實行登記備案制度，原建設部在1995年公布的《城市房屋租賃管理方法》雖然直接規(guī)定了未辦理登記備案的租賃行為無效，但它屬于部門規(guī)章層面的法律文件，根據合同法的相關規(guī)定，它不能規(guī)定合同效力問題。《城市房地產管理法》也有明確規(guī)定，而且屬于全國人大制定的法律，第53條規(guī)定