倉儲地產(chǎn)項目現(xiàn)狀及發(fā)展解析

中國倉儲地產(chǎn)的現(xiàn)狀與展望在近10年間，中國物流業(yè)發(fā)生了巨大的變化。中國物流業(yè)的現(xiàn)狀主要呈現(xiàn)了以下幾個特點：一個快速成長的市場自1979年改革開放以來，作為中國經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)代化的重要支柱，高效的物流配送系統(tǒng)使中國成為世界最大的貿(mào)易國之一。在過去的幾年內(nèi)我們看到，無論是政府運行效率、法制透明化還是基礎設施建設都在不斷得到提高。這些因素促使中國物流市場從過去的高成本、低效率的簡單拼箱服務向高效率、簡易化的方向轉化，同時也提高了中國在整個全球經(jīng)濟中的地位。在促進中國物流市場發(fā)展的諸多驅動因素中，以下一些因素被公認為是十分必要的：與世界經(jīng)濟的協(xié)調性、穩(wěn)定健康的經(jīng)濟增長、出口增長、世界制造業(yè)的中心地位、不斷擴展的零售業(yè)、加入世貿(mào)組織、不斷提升的價值鏈、發(fā)展中的中國大陸市場和有競爭力的成本等。所有這些因素都推動了中國物流市場的發(fā)展，以提供高效、經(jīng)濟的服務。在過去的幾十年內(nèi)，經(jīng)濟指標、交通設施和不斷增長的物流園數(shù)量都表示：一種巨大的推動力已經(jīng)并將繼續(xù)影響著這個正在不斷向上發(fā)展的市場。與過去十年持續(xù)增長的經(jīng)濟一樣，物流業(yè)的年平均增長率維持在13.2%左右，表明了物流業(yè)對整個經(jīng)濟增長的貢獻在不斷提高。正是憑借著這一點，中國的貨運量也保持著乘數(shù)化的增長。盡管這種增長在一定程度上受到了2008年經(jīng)濟不確定性的影響，但在2000年至2008年期間，貨運總量始終保持在8%的平均水平。根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會的預測，物流增加值將在今后三年內(nèi)預期將有16%的年增長率。數(shù)據(jù)來源:中國物流與采購聯(lián)合會數(shù)據(jù)來源:中國物流與采購聯(lián)合會我們可以看到，除了以高速公路為主的陸路交通的貨運量保持增長之外，其他各種運輸形式的貨運量均呈現(xiàn)下降。我們認為陸路貨運量的這一增長是受到持續(xù)擴大的國內(nèi)零售需求的影響。在另一方面，水路和民航由于全球經(jīng)濟低迷的影響而受到了較大程度的打擊。以此趨勢為基礎，加上持續(xù)增長的國內(nèi)消費市場，我們相信高速公路將保持其在各因素中穩(wěn)定的增長地位。同時，龐大的基礎設施建設投資將在很大程度上擴大中國高速公路的容量，并將陸路物流提高到一個更高的發(fā)展水平。爭取更高效率與全球發(fā)達的物流市場相比，中國的物流市場具有高度的分散性，并夾雜著政府的干預。高度的分散性導致了高成本，中國的物流成本在GDP中的比重達到20%，遠高于美國的9%和日本的11%。高度的分散性甚至使最大的物流提供商也只有低于2%的市場份額中國物流統(tǒng)計年報，中國統(tǒng)計年報，仲量聯(lián)行分析報告。政府的干預與嚴格的邊際控制相結合，導致了過去的低效物流系統(tǒng)。此外，在過去十多年內(nèi)，物流市場集中在上海、北京和廣州等中心城市，導致了高質量的倉儲物業(yè)相對有限。中國物流統(tǒng)計年報，中國統(tǒng)計年報，仲量聯(lián)行分析報告自2001年中國加入WTO以來，物流市場的低效率現(xiàn)象受國際公司的物流運營方式的影響得到了改觀，其中兩種主要的激勵因素促使國外公司參與中國物流市場：在2004年底，中國對外全面開放零售業(yè)市場；在2005年底，中國向外商獨資企業(yè)（WFOE）開放物流市場。推動增長的驅動器物流市場的兩大主要驅動器是零售業(yè)和制造業(yè)。中國的物流活動中，零售業(yè)占76.7%，國有和外資零售業(yè)正在全國范圍內(nèi)不斷擴展。特別是包括沃爾瑪、家樂福、百安居、宜家在內(nèi)的外資零售商在中國采取了小城市和大城市（如上海和北京）同時擴張的戰(zhàn)略。在2000年到2008年的九年內(nèi)，中國的零售業(yè)銷售額的年均復合增長率達到13.6%數(shù)據(jù)來源:DataMonitor數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計年報2009（國家統(tǒng)計局）印另一方面，中臉國的制造業(yè)基籠地為物流設施打創(chuàng)造了強大的列需求戲。頁199訴0類年，中國是全電球排名第九的響制造業(yè)國家，峰而帥200呢8鼻年其排名已經(jīng)怖上升至第二。農(nóng)制造業(yè)中主要拜的產(chǎn)量來自于袖汽車產(chǎn)業(yè)，國耗內(nèi)汽車擁有量伶的持續(xù)增長已耳經(jīng)顯而易見，伯而中國物流活爽動中右的覽15.8鋤%讓正是來自于汽遼車產(chǎn)業(yè)。萍數(shù)據(jù)來源嘴:秀中國統(tǒng)計年鎖報征200聚9責（國家統(tǒng)計局串）民以上的信息顯窯示：在今后的吵幾年中，中國丸將會不斷吸引車更多物流服務派提供商。在中擦國試圖留住這山些物流服務提范供商的同時，峰政府也在通過餐適當放寬物流傅市場的管制和湊大力投資物流反設施來給予他何們鼓勵，從而靈使市場更有效奉率，成本也得裹到了削減。我氏們認為，零售飛業(yè)將持續(xù)作為扇驅動中國物流深市場的最重要慚的單一因素。侵同時我們也看害到，中國的城豎市化催生了大肉量的城市消費雪群體，也帶來瞞了零售業(yè)的巨勝大需求潛力。傳政府的激勵政脹策疾對于中國物流戶市場而言，政疑府的政策起著森十分重要的作涉用，以下幾點捎對國內(nèi)的物流談發(fā)展前景有著題重要的影響。能-發(fā)物流行業(yè)準入貴政策參見烤如今的國外投淋資者獲準建立低外商獨資企業(yè)甩（想WFO況E席），在一定程耀度上較過去擴針大了其活動范兼圍垮。倘200第4趟年爭1失2于月，外資企業(yè)政獲準開展貨運龍和倉儲業(yè)務。茅一些特定類型浮的物流相關企衛(wèi)業(yè)的設立批準熄手續(xù)和流程逐向步透明化，設驗立要求更加明救確詳細，這給鄭外資企業(yè)進入狐中國市場提供榮了嶄新的、切皺參見巧-晚基礎設施的準廟入政策參見真政府對于中國瞞的基礎設施體符系建設開始逐驢步減小干預力董度。運輸業(yè)的冬投資開發(fā)開始杜面向外資企業(yè)北，而鐵路、公碑路、貨運代理攤和船運的改進泛旨在提高物流鉗市場的效率。翠這些都將帶來則更快速的運輸臥網(wǎng)絡，從而減亦參見位-刻趨于透明化的拋土地招牌掛制慶度參見季設謹政府執(zhí)行土地檔招牌掛制度以游控制工業(yè)用地執(zhí)的購置。這對敢投資者而言是相有利的，因為爬不斷透明的市覆場操作讓他們值了解了誰是競紋參見騙振興計劃的產(chǎn)夢業(yè)之一參見勾200尿9邀年初，政府公件布十大振興產(chǎn)探業(yè)，而物流業(yè)租是其中唯一的缸服務業(yè)。物流膨發(fā)展的詳細振塘興計劃包括以乏下任務：擴大呈物流市場需求襲、帶動物流服卡務的社會化和事專業(yè)化、加速定公司兼并重組趁、加快核心物駕流領域的發(fā)展隙（包括礦產(chǎn)、扭冷鏈、城市配撓送、醫(yī)藥、化著工危險品、汽乓車、反向物流滿、綠色物流、繞郵政快遞和其明他新興物流門肅類）、加快發(fā)仍展保稅物流、既優(yōu)化物流地區(qū)癥配送（九大主垂要區(qū)域包括：華華北拳?災北京、天津；蕩中國東北蔽?綁沈陽、大連；蜻山東半島想?稠青島；長三角僵?條上海、南京、茫寧波；中國東哪南污?梅廈門；珠三角箭?池廣州、深圳；巴中部地區(qū)黑?波武漢、鄭州；譜中國西北轟?描西安、蘭州、師烏魯木齊；中團國西南顏?藍重慶、成都、滿南寧），加強夫物流基礎設施起開發(fā)的城市協(xié)哲調和連接、提綢升物流信息水參平、完善物流喪標準化系統(tǒng)和李加大物流新技漆術的開發(fā)和運宵用。參見雖我們相信這個休振興計劃將會釋在以下幾個方脫面影響中國物遞流業(yè)的發(fā)展。盟首先，它將會浸帶來更多市場批上的兼并重組剃，而一些業(yè)內(nèi)嬸壟斷者所形成讓的規(guī)?？赡軐⒂眠_到國際水平縱。那些大規(guī)模拉的物流企業(yè)則價需要整合他們翻的運營，從而搖擴大了對于主容要的中心區(qū)域興的高質量物流原中心的需求；瓣第二，基礎設穴施建設將繼續(xù)黨進行，它不僅株包括機場、鐵陣路和公路等硬庸件設施建設，組也包括信息和以其他技術平臺家的建設，從而獄推進物流發(fā)展發(fā)；第三，國家炕鼓勵更多財政轎渠道促進產(chǎn)業(yè)的提升。捐房地產(chǎn)投資信塵托基金竹市場駐在午201蓋0溫年上半年開始斑運行，主要涉幸及的都是工業(yè)沈相關的項目。匠物流公司可能峰通過房地產(chǎn)投塔資信托基金提己升自身的地位告，物流地產(chǎn)開斯發(fā)商也將為其哲將來的項目找燈到新的融資途岡徑。亂中國的交通運攏輸基礎設施揭一個運轉良好抗的基礎設施系菌統(tǒng)對于經(jīng)濟發(fā)除展，特別是對泊國際貿(mào)易至關屯重要。而貿(mào)易校是中國經(jīng)濟成那長的關鍵組成邊部分，它對高幻效率的基礎設節(jié)施的需求十分留巨大。正根據(jù)仲量聯(lián)行困和中國供應鏈澡協(xié)會的聯(lián)合調華查，運輸基礎耽設施是一位客貨戶在開發(fā)倉儲陡設施時首要考呈慮的因素。懶來源國:識中國供應鏈協(xié)俗會、仲量聯(lián)行敢根吧據(jù)杜“冰十一寬五嶼”島規(guī)劃綱要，運抵輸基礎設施投怪資將達指到納4940去0架億人民幣。一據(jù)方面，政府已療經(jīng)將建立高效粒率的交通網(wǎng)絡潛作為其重要的置任務；另一方敞面，中國絕大原多數(shù)的主要物盈流樞紐集中在板沿海城市，驗投資海港的比拿重超過投資空撓港絲毫不讓人綿驚奇。同時，豎政府也計劃加叼強海港的競爭壘性以及它們與沫內(nèi)陸城市的連拼接。叮來源移:析中國交通部移-儲海港塔中悼國直14甜,500莊公里的海岸線壇擁有了大大小崇小蜂20抗0晉多個港口。所妹有大型的海港享都集中身在蘭3拖大區(qū)域：環(huán)渤稀海、長三角和更珠三角。尤其驟在長三角和珠士三角，有超大陶型的新型港口溝，如上海、寧剪波、深圳和廣筑州。在環(huán)渤海硬地區(qū)，青島或胞是天津還沒有門發(fā)展到東北亞悶航運中心的地逼位以取代長時棉間處于龍頭地蹲位的韓國釜山辟。這三大區(qū)域儀占到中國物流頓運營吹的暫85演%播，這個數(shù)字從太現(xiàn)在到未來一雅段時間內(nèi)將維調持不變。抬來源脈:旺仲量聯(lián)行諒-族高速公路虎200君5鎮(zhèn)年，中國政府掙提出疲了煌“腐7918每”跨高速公路網(wǎng)計柿劃。這個計劃總將需摟要標3因0掘年的時間來完輛成整個中國的剃高速公路路網(wǎng)舅以進一步促進稼經(jīng)濟的發(fā)展宴。箏“鼠791拔8飛”巷包括蝶了候7錯條以北京為中億心向膊外輻射的高速招公路陸、沈9橋條南北走向的嬌高速公路關和萌1饒8港條東西走向的歸高速公路。這西將直接連收接顆30欣0襖多個城市，人際口將繭近途2病億。政府計劃德到展201主0臉年底建蝴成拖65,00嫁0響公里的高速公煩路靠，豎203贊0刊年建南成晶120,00憤0右公里滅，嫁205揉0拉年建讀成她175,00穗0掘公里。傾在未來夸的賞5蛛年內(nèi)，政府十袍分重視連接一泡線城市和高速限發(fā)展的周邊二頓線城市。這樣縮的網(wǎng)絡一經(jīng)形砍成，將不僅僅盒促進這三大區(qū)仿域的發(fā)展，同依時也使中西部嶺地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)怎展直接受益。添來源斯:屈中國交通部吳-異鐵滑路惡思200阻6俘年什，皆中國政府提出緞了壯到判202稀0觀年投資鐵路系基統(tǒng)的計劃，將嫁由現(xiàn)在燒的網(wǎng)7鈴2,000趣公里延長喉到劈1研00,000營公里。落在研200跨8窩年放8干月，計劃投資弊建設的鐵路的箱資金師從鮮1.2婆5確萬億人民幣增遼加津到鐮2帥萬億人民幣。洽在所有的工業(yè)馬領域中，礦產(chǎn)隊行業(yè)與重工業(yè)丈對鐵路的依賴擔程度較高，因船此我們相信華增北地區(qū)將在這寄次鐵路建設計火劃中獲益非淺零。尤其是東北聯(lián)地區(qū)，重工業(yè)哀占當機地淚GD貸P糠比重較大，那擦里的基礎設施趟還有進一步提幼高的空間。北削京、上海、廣采州和武漢已定日為為中國四大以鐵路樞紐，大首量的資金將投搏入到這四個城重市的與鐵路相小關的物流基礎隱設施建設中去瞎。殺來源近:匪中國交通部萍-效滑空港摧當前，中國共釋有質15妙1眉個空港，但只臥有拉3拌個主要的國際星空運貨物樞紐型：上海的浦東暗機場；北京的盈首都機場和廣城州白云機場，描直接服務于中楊國的三大經(jīng)濟脫發(fā)展區(qū)域。這返三個機場都有蓄大規(guī)模的擴展階項目，這將進戴一步提升他們捎在中國空運物臥流領域的地位典，加速空運物活流市場的發(fā)展左。另外，這些惠城市都有良好藍的公路、鐵路式網(wǎng)絡相連接，語使這三個城市鳥成為操作相對紀高附加值的國愈際商品的多式富聯(lián)運的理想地省區(qū)。相對來說辱，成都、昆明孝、杭州及南京仙空港作為當?shù)馗`的省會更依賴航于國內(nèi)需求，縮毫無疑問，他貼們都有著強勁遣的經(jīng)濟基礎、扯巨大的零售市覽場以及在某種斯層面上的制造桌業(yè)基地。中國十大機場污排名渾機場休2008接年貨郵吞吐五量哭跌媽(便百萬噸但)候1跟上海浦東機場劫2.60伸2株北京首都機場別1.37系3找廣州白云機場廣0.69對4咽深圳寶安機場袍0.60戶5簽上海虹橋機場怎0.42邊6收成都雙流機場驚0.37林7水昆明機場辱0.24羽8祝杭州蕭山機場千0.21搞9既廈門機場由0.20塔10班南京祿口機場惰0.19爽來源句:脂中國民航總局理解價值鏈狀邁克爾越·液波特的價值鏈俊架構是一個分努析企業(yè)在創(chuàng)造歇價值的過程中民一系列活動和堅競爭優(yōu)勢的模美型。該價值鏈采架構理論可以油用下圖來闡述甚：孝供應：般與接收、存儲堤和分配相關聯(lián)尸的各種活動，悶如原材料搬運車、倉儲、庫存撇控制、車輛調霜度和向供應商幟退貨。族生產(chǎn)：線與將投入轉化濃為最終產(chǎn)品形傳式相關的各種趨活動，如機械求加工、包裝、度組裝、設備維暑護、檢測等。比發(fā)運：尺與集中、存儲刪和將產(chǎn)品發(fā)送惑給買方有關的歷各種活動，如眾產(chǎn)成品庫存管桿理、原材料搬劍運、送貨車輛奔調度等。義銷售：區(qū)與提供買方購惠買產(chǎn)品的方式頓和引導它們進臘行購買相關的叉各種活動，如暈廣告、促銷、幸銷售隊伍、渠戀道建設等。品服務是：與提供服務蒸以增加或保持驗產(chǎn)品價值有關國的各種活動，鑄如安裝、維修于、培訓、零部惰件供應等。奸采購：林指購買用于企禮業(yè)價值鏈各種濟投入的活動，連采購既包括企伏業(yè)生產(chǎn)原料的趕采購，也包括拾支持性活動相逝關的購買行為央，如研發(fā)設備隆的購買等；另吸外亦包含物料腥的的管理作業(yè)潤。蠅技術開發(fā)：顛每項價值活動奸都包含著技術云成分，無論是擋技術訣竅、程命序，還是在工吼藝設備中所體餐現(xiàn)出來的技術癥。受人力資源：再包括各種涉及既所有類型人員戚的招聘、雇傭佳、培訓、開發(fā)善和報酬等各種糟活動。人力資瘦源管理不僅對參基本和支持性盛活動起到輔助塵作用，而且支著撐著整個價值革鏈。讀企業(yè)基礎設施巷：乒企業(yè)基礎制度寄支撐了企業(yè)的屋價值鏈條。如島會計制度、行璃政流程等。尸價值鏈架構表跨明：許多公司翠傳統(tǒng)意義上的習物流僅包括材盛料供應和產(chǎn)品潛發(fā)運，然而，授隨著功能的拓序展，物流已經(jīng)揮逐漸發(fā)展為其視他業(yè)務線的并訴聯(lián)組成部分。頭例如，服務和港采購如今已經(jīng)嶺被公認為物流疾的姊妹環(huán)節(jié)，描高效的物流水嗽平將幫助這兩吩大環(huán)節(jié)降低成味本和時間。碌對物流公司本蘿身來說，價值渣鏈架構意味著膨更多的增值活刊動將被添加到釘傳統(tǒng)業(yè)務中去甘，并創(chuàng)造更多惑的發(fā)展機會。瀉在當前的市場血中，大部分物澤流公司采用以爺下四大普遍的脊增值模式：震單一功能的公濁司：簽這些公司通常立僅提供倉儲和打運輸服務，并勸且這些公司在厘中國的物流公傍司中占大多數(shù)如。由于數(shù)量較匪大，這些公司雞互相之間的競懼爭相當激烈。遣合作公司：鐵合作公司是單亂一功能的公司運為了降低成本定和提高競爭力按而共同組成一含個合作的網(wǎng)絡嗚。夠綜合物流公司面：芒憑借高質量的提物流信息和數(shù)永據(jù)處理系統(tǒng)，載綜合物流公司意能夠提供客戶狠綜合的物流服叫務，并幫助客縮戶優(yōu)化內(nèi)部操重作模式。他們筒大部分是第三塵方物流公司。汪供應鏈運營方染：蔬供應鏈運營方筒處在物流價值螞鏈的頂端，他戲們是一些能夠俘為客戶設計并閘量身定做綜合的物流解決方案澆的跨國物流公獲司。把為了適應快速功擴大的貨運市隱場，全國許多林城市和省份正踩在草擬開發(fā)計香劃，以建立一捕個更為高效的妨物流體系。先皮前，像上海、艦深圳這樣的大篩城市已經(jīng)將物熄流發(fā)展列入他欲們的五年計劃筒。而目前，幾把乎所有的省會盤城市和主要城擺市都已經(jīng)將物慨流發(fā)展列入他臭們最新的度第伏1擾1錫個五年計劃。致作為現(xiàn)代物流搞網(wǎng)絡的重要節(jié)蔑點，物流園區(qū)連開始在政府的淺發(fā)展計劃中扮慕演十分重要的免作用。在過去聰?shù)膸啄陜?nèi)，物質流倉儲設施的尚供應量顯著提歇高。然而，并玉非每一個物流遠園區(qū)的開發(fā)都療會取得成功。訪對大部分已經(jīng)刊開發(fā)的倉儲為朽主的物流園區(qū)火而言，需要開唯發(fā)更多的功能已以滿足市場的術需求，這也是族他們?nèi)〉贸晒┑年P鍵。截對于一個現(xiàn)代塑化的物流園區(qū)腫而言，以下五散大功能亟待進耕一步開發(fā)：配送中心：駁配送中心通常善的使用者是零賢售商、第三方詳物流企業(yè)和快掏遞公司，用以襖將他們的貨物軍盡快遞送至他霉們的最終用戶堅手中。倉儲空絡間的大小以及峰與市場的接近涌程度是一個配澆送中心的兩大惕主要特征。許句多物流園區(qū)位冤于貨運中心附早近以更容易發(fā)臘揮這一功能。陡然而，為了開葵發(fā)一個較大的鉤配送中心，該辮地區(qū)必須達到策較高的經(jīng)濟發(fā)總展水平，擁有她充分的零售業(yè)鷹的需求和龐大拍的居住人口。保稅倉庫：劣這一類型的物商流設施的需求插主要來自于對革外的海港區(qū)域郊。有免稅需求慮的貨運代理、礙制造加工業(yè)者舅是保稅倉庫的吹主要承租方。捷在空港區(qū)域也歸有對保稅倉庫好的需求，但由淋于空運本身的折特點，其比例伍比海港區(qū)域的勢保稅租賃需求步小得多。而對胞于內(nèi)陸市場，貞保稅倉庫的需傲求相當少。增值產(chǎn)業(yè)獨包括貼標在內(nèi)艇的增值產(chǎn)業(yè)也桂可在物流園區(qū)仍附近甚至是利疲用園區(qū)內(nèi)的倉陷庫得以實現(xiàn)。驗大量的倉庫都霜建有隔間，使多得這種類型的葵操作更加便利純，并使得倉庫惹的功能更加靈?；睢＿@一功能騾在保稅倉庫中蟲得到了很好的抄發(fā)揮，許多原靠材料進口和商漏品出口都可享抱受這種免稅待血遇。信息平臺買信息平臺其實選就是一個辦公蟲場所。這種類培型的物業(yè)為物值流公司提供了澇一個操作場所豆，旨在吸引這因些公司注冊在轎園區(qū)內(nèi)，并產(chǎn)失生相應的稅收果。此外，信息紛平臺可以向承賺租方收集并發(fā)恭布交通、稅務蘋和可利用的資山源等相關的市錯場信息。高級增值產(chǎn)業(yè)身當物流園區(qū)發(fā)芽展到了一定成橫熟的程度，它碌可以開發(fā)采購具和在線業(yè)務等鎮(zhèn)更多功能。前論者的需求主要戒來自零售商企役業(yè)或制造企業(yè)食的配送或加工君中心，因為他醬們更接近提供糊商。后者可以順建立在計算機抄硬件設施和周亦邊在線交易市木場都高度發(fā)達既的園區(qū)內(nèi)。呼明確現(xiàn)在及未鷹來的物流熱點乒地區(qū)準最近仲量聯(lián)行慈針團對介2誠0序個主要物流中項心城市進行了片詳細的分析，采預測這些城市初在今后部的怠5重年內(nèi)將吸引更幫多物流公司、閉房地產(chǎn)開發(fā)商濁和投資者的視尿線。這項分析綁考量了與中國過物流業(yè)相關的右諸多影響因素脂，包括零售商耳的活動、制造搞業(yè)的聚集效應悲、物流基礎設群施和未來的運貝輸網(wǎng)絡。臺我們在中國超錘過敲10勁0縱個城市的調查蒸基礎上得出了閥這項分析。每個一個城市都將桑給予四個方面毅的評分，包括鞋運輸網(wǎng)絡、與兆市場和供應商懲的距離、物流述基礎設施、物佳流運營商。最呼后的分數(shù)由仲股量聯(lián)行內(nèi)部的扣物流市場專家蝕進行討論得出謠，促2糟0錄個主要物流中兔心城市也應運雀而生。這些城乖市可以分為三暑組：始-眼物流一線樞紐渡：怎上海、廣州、稻深圳、北京以瓶及天津。全部蓄來自于長三角俱、珠三角以及旦環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)姻域。加-催物流二線樞紐?。呵覍幉ā⑶鄭u、臨大連、廈門和遼蘇州候。匙4夕個海港以及蘇熄州入選原因主亂要是來自于直珍接或間接與港澡口的連接，戰(zhàn)逐略位置與港口授、強大的消費客市場、制造業(yè)嗓基地之間的連殺通。有-禾葵新興物流樞紐斷：孕新興的物流樞待紐鑼有鄭2淹個特點。一是低內(nèi)陸省會城市糧，如成都、杭替州和沈陽；一撕是有雄厚的工愚業(yè)基礎、特別室是汽車產(chǎn)業(yè)城樹市如重慶、南享京、武漢、哈丑爾濱、長春、辣西安和鄭州。饅來源：仲量聯(lián)拌行潛這旗2怕0輸個物流中心城瓣市受到了國內(nèi)勾倉儲最終用戶暗的青睞。以下錯舉例說明：粱美集物流質（厲APLLo名gistic棒s歲）雨美集物流是一關家包括以下核火心業(yè)務的物流羊服務提供商：給供應鏈管理、槍拼箱服務、倉驟儲和配送、全著球貨運管理、供制造業(yè)支持、須資產(chǎn)管理。受如到同集團的美協(xié)集船運的支持濟，美集物流在怨中國的主要業(yè)名務發(fā)生在沿線另的港口城市，羨包括北京、上粗海、成都、大展連、杭州、南槍京、寧波、青蛇島、天津、福少州、廣州、深料圳和廈門。喊丹馬士勺（欄Damc屑o耐）菊丹馬士是全球磚領先的貨運代登理和供應鏈管那理服務供應商貿(mào)之一。主要提愧供供應鏈管理雅、海運、空運歪、到岸服務和柴冷鏈物流等。線這家公司的客扯戶包括零售業(yè)率、服裝類的制要造業(yè)、電子產(chǎn)覺業(yè)、快消品行雪業(yè)和化工行業(yè)最。在中國，貨立運代理是丹馬根士的主要業(yè)務磚。丹馬士目前慣在中國的以下左港口城市和一啄線城市開展業(yè)臨務：北京、大哭連、福州、廣待州、哈爾濱、擇南京、寧波、捕青島、上海、嘩深圳、天津和淘廈門。專業(yè)物流市場跨與一般物流市連場相比，中國借的專業(yè)物流市袖場發(fā)展較為緩貝慢，主要包括緊兩大門類：危翁險品和冷鏈。麥這種發(fā)展緩慢慧的現(xiàn)象主要歸械結于以下因素事：行業(yè)體制不互成熟、基礎設猛施發(fā)展不完善壞、服務提供商袍寥寥、相關人里力資源緊缺。尼所謂財?shù)牟瘛翱谖ｋU故品古”蒜包括易腐蝕、嗚易燃易爆、自叫燃性大、有毒羨、氧化物、放之射性物質、遇口水燃燒物、壓禍縮氣體或液體綱等。包括汽油牌和液化石油氣館體在內(nèi)的各種菜燃料是危險品判中占主要比例她，許多產(chǎn)業(yè)甚荷至家庭也需要圍這些類型的危辣險品。而運輸丈這些危險品的帽方法和過程有峽嚴格的限制以作盡可能防止造電成事故和對環(huán)贈境的破壞。舟所陽謂床“堤冷至鏈項”肚就是在嚴格的汗溫度控制下冷胳藏或冷凍貨物脾的物流系統(tǒng)。寄對于生鮮食品壽（例如新鮮肉蝦類或農(nóng)產(chǎn)品）銹而言，冷鏈應么當在收割、加母工、直到通過艦船運遞送到消丟費者餐桌上的確全過程中發(fā)揮澇作用。一個冷歷鏈系統(tǒng)可能包謙括預冷設備、擔冷凍倉儲、冷忽凍貨集裝箱、批冷凍品卡車、工冷凍倉庫、冷認凍零售和陳列港展示的一系列歲設備。管理良毅好的冷鏈體系麻是在保證食物殲新鮮和質量的腥過程中一大要磨素。在冷凍的逗溫度下，食物奶可以保鮮更久恢，正如在你家僻中的冰箱里一陡樣，微生物和粥化學反應對食裹物的破壞會得享到良好的預防借。蔥在另一方面，絹和中國目前不淋成熟的市場狀聰況相比，對危拴險品和冷鏈的蘭潛在需求很大赴。特別是作為炮世界最大的制肺造業(yè)中心之一匆，中國對汽油藍和液化石油氣參體產(chǎn)品的需求混十分巨大。危斧險品驟自循200蒜0車年以來，腥年均復合增長魯率啞穩(wěn)定維持泥在斯4.2波%或。與此相比，喘中國的冷鏈市階場需求甚至更迷大。隨著人們露健康觀念意識絹的提高，獨生扣子女家庭和營加養(yǎng)和健康知識掙的普及，中國想消費者的飲食倒習慣正在發(fā)生駱變化，中國的膛食品消費市場松在過去的十年撇內(nèi)也經(jīng)歷著各鋼種變化和發(fā)展授。信從植200包0詳年枕至底200尺8冷年，人們在冷圖凍食品方面的摟消費達到賞了想10采%大的劑年均復合增長否率距。當然，這個灶市場還需要建尚立一個更為專唇業(yè)的物流系統(tǒng)地來支持和穩(wěn)固尤這一需求。樂*劇包括原油、天悼然氣、硫酸、漫苛性鈉、合成塵氨、乙烯等。蠢數(shù)據(jù)來源斃:蓄中國統(tǒng)計年報謀（國家統(tǒng)計局釣）罩*監(jiān)包括肉類、家蒙禽及其加工成廳品、蛋類、水侍產(chǎn)品、乳制品幸及其加工成品個等。幼數(shù)據(jù)來源麗:捎中國統(tǒng)計年報早（國家統(tǒng)計局品）亂中國倉儲物業(yè)子市場線為了適應快速嗎擴大的貨運市聞場，全國許多醫(yī)城市和省份正南在草擬開發(fā)計騎劃，以建立一咐個更為高效的此物流系統(tǒng)。作鼠為現(xiàn)代物流網(wǎng)苗絡的重要節(jié)點狼，物流園區(qū)開犯始在政府的發(fā)諒展計劃中扮演備著十分重要的易作用。在本章甩節(jié)，我們將對叼中國倉儲物業(yè)削進行瀏覽，并牢挖掘其中的潛云在機遇。義高質量倉儲物煮業(yè)供應量的持緩續(xù)增長淚自根2慰1笨世紀初以來，林中國的倉儲物蘿業(yè)市場就呈現(xiàn)您出了乘數(shù)增長姿的態(tài)勢，倉庫棟面積飛速擴大蹄，從原來的沿檢海港口城市（粒如上海、深圳芳）延伸至每一事個主要的一線鐵及二線城市。否一般而言，倉款儲空間的擴大諒受顯著增長的數(shù)出口市場、制鋪造業(yè)投資和逐兼步擴大的國內(nèi)科消費品市場的嗽多方面影響。云然而，一些物突流園區(qū)，特別它是在小城市的黨物流園，主要背是按照政府的泰規(guī)劃和激勵政劍策而建造的，真其質量普遍不俊高。摩在中國，倉儲勁物業(yè)的發(fā)展類付型隨著不同功蹦能、區(qū)域、用術戶群和所有權舞結構而發(fā)生變晴化。通常來講唇，我們根據(jù)功待能將倉庫分為潮兩大類型：保畝稅倉庫和非保針稅倉庫。蝶保稅倉庫是一塔種可用于存放西保稅貨物的專綠業(yè)倉庫，貨物短由進口商或其毯代理與海關共乞同保管。正是肥由于這種特性澇，保稅倉庫廣麗泛運用于包括肚日用品加工和推貨物轉運等在指內(nèi)的專業(yè)服務名中。大部分保向稅倉庫位于海貌關授權的特定首區(qū)域內(nèi)，或變稱嘆“枝保稅憶區(qū)闊”裁，多數(shù)靠近空靜港或海港。海惜關也批準在其反它區(qū)域設立保勿稅倉庫，例如鈴工業(yè)區(qū)，用以短服務相關企業(yè)島。保稅倉庫的穿本質特點決定勝了對保稅倉庫脾的需求主要來截自于進出口操隱作。因此，上捕海和深圳這中結國兩大海港城蹤市擁有最發(fā)達銀的保稅倉儲物烘業(yè)市場。堅非保稅倉庫實鴨際上是保稅倉該庫在整個倉儲徐物業(yè)體系中的努一個重要補充勵。在中國，無邁論是非保稅倉殃庫的體量，還株是其用途與目炕標市場，都遠逢遠大于保稅倉艱庫。非保稅倉坦庫通常不直接給參與進出口業(yè)腦務，而是用于崗服務國內(nèi)市場低，如零售業(yè)和墳制造業(yè)所需要仿的配送中心。壯由于國內(nèi)市場慚才是非保稅倉室?guī)斓闹匦?，非塑保稅倉庫的開件發(fā)主要依賴陸寸路交通網(wǎng)絡。崇非保稅倉庫多濫建于主要高速斑公路的交匯處丑附近。超隨著供應量的差提升，中國倉推儲物業(yè)的質量忙近年來也有顯捎著提升。這是嚼一個從先前睡的上“葬傳統(tǒng)倉瞧庫醫(yī)”腫向講“貿(mào)現(xiàn)代化倉遲庫訴”粒的飛躍所。淺“容現(xiàn)代化倉艦庫套”侄，有時也被稱羅為俗“莖高標準倉缸庫吵”欣，它的建筑標奪準遠高于傳統(tǒng)周倉庫，因此能子以一種更為高禮效的方式為客膽戶服務。下表梯顯示了高標準槳倉庫與傳統(tǒng)倉岔庫的區(qū)別。撤在本報告中，淺除另有說明之促外，所有的分畜析都只針對普狀通高標準倉儲浩物業(yè)市場。全情國的數(shù)據(jù)來自鐮于抖1灶1求個物流熱點城快市：北京、天臣津、大連、青皺島、南京、蘇揪州、上海、寧槽波、廣州、深而圳和成都。這酬些城市都在仲嫁量聯(lián)行發(fā)布的座《中國物流地版產(chǎn)資訊服務》辦所涉及的一線利、二線和新興兔物流城市之列走。太表格劣:況迷建筑標準比較枕傳統(tǒng)倉儲物業(yè)戒棟現(xiàn)代化倉儲物飾業(yè)爭禾建筑結構船磚混結構、磚敲木結構、鋼筋朋混凝土結構；趟建筑周期長汁傾向于低成本供的鋼結構；紛建筑周期短習凈高嘆僅與5憑米品至姿6蠢米得多層建筑萄9摸米或更高的單晌層建筑遞裝卸平臺捕無若配有液壓式裝襯卸平臺搶地面承重力纏暫無精確的統(tǒng)壯計數(shù)據(jù)，但如烘果存放超出地獨面承重的貨物兆將很有可能出中現(xiàn)地面下沉的爐現(xiàn)象怎每平方米三噸師以上諸卸貨區(qū)域炒缺乏足夠的卸姓貨區(qū)域；犬倉庫之間的距余離不足以卡車脫轉彎甚至回轉襪有足夠的卸貨周區(qū)域；甘倉庫之間的距柜離保持川在逆3觸0骨米左右累防火消防系統(tǒng)蟻至多備有消防續(xù)栓暢配有自動感應醫(yī)消防噴淋設備烤防火分隔猾倉庫內(nèi)部沒有類防火分隔升配有防火分隔隱屋頂采光前屋頂沒有采光企帶頁保柄持禁3葬%職的采光率民通風系統(tǒng)堡除了窗之外沒友有任何通風系鵲統(tǒng)播配有通風設備喚地面茅易磨損的普通呼地面際防止灰塵的環(huán)猾氧地面藏其它設備號無違雨水收集器、賠風輪系統(tǒng)、太迷陽能采光板等抹信息來源關：茄嘴仲量聯(lián)行摧中國高質量倉愛儲設施的發(fā)展執(zhí)步伐讓我們感預到驚訝。豆在銹200扒8遺年底，高標準諸倉儲物業(yè)的總復量（包含保稅區(qū)倉庫和非保稅紀倉庫）達到匹了寫122桿0秧萬平方米左右蔥，幾乎詢是藝200源2埋年初的市場總嚷量仿的顫3踢4桐倍。滅在寶200競2卻年之前，高標數(shù)準倉儲物業(yè)僅糾存在于像上海謹和北京這樣的爐大城市。到豆了鉤200泡4現(xiàn)年，許多城市根開始開發(fā)這樣值的高標準設施價，但還僅限于惰沿海城市。琴在典200絮5奴年之后，隨著魂第十一個五年醬計劃捏和訊“恢開發(fā)西款部純”平戰(zhàn)略的逐步深枯入，中國中西曲部地區(qū)逐步發(fā)孕展起來，涌現(xiàn)澆了例如成都這蹦樣擁有高質量釋倉儲物業(yè)的市刷場。這也充分芳反映了中國基席礎設施體系正妹從沿海向內(nèi)陸塌地區(qū)延伸，而跳持續(xù)增長的消揀費市場即使在鑼今天仍然在這蠢一體系中扮演幅著十分重要的得角色。甘年份毅新增保稅倉庫寨面積企(驚平方米咸)復新增非保稅倉眉庫羞面積周(竄平方米熟)綁2002畫158,79粒3鑄248,82積0車2003宜116,53蛋2妨216,41則3帳2004乓455,18綿3譽277,50式0測2005憲297,93奇1急526,32添7踢2006柏750,31黎6規(guī)996,96銜1民2007盡553,25沃7羅893,14繪3未2008柔696,81邀2喉1,057,鎮(zhèn)600顧2009菌497,21峽8勾1,008,產(chǎn)082揭2010*引519,45脹9犁1,294,綠025爽2011*丹373,98殊7飛872,90水0軍*:創(chuàng)預測數(shù)據(jù)來源鳳：仲量聯(lián)行鴉國際開發(fā)商帶紐動物業(yè)質量升輸級四國際開發(fā)商已渾經(jīng)成為推動中睬國的倉儲物業(yè)應市場升級的重轉要力量妥。轉200謙4駱年，普洛斯在鄭蘇州工業(yè)園開丘發(fā)了其在中國聾的第一個物流憑園，為海外開機發(fā)商在中國進每行物流設施開遇發(fā)打開了一扇津門。在普洛斯舟之后，許多其原他國家的開發(fā)位商和投資者紛徹至沓來，在這塔樣一個先前由導政府主導的市填場上推動著中休國倉儲物業(yè)市谷場邁向一個更傍高的發(fā)展水平偉。層在此，我們分壯析了六大活躍公在中國物流市綢場的主要開發(fā)沉商。在市場走平熱以來，除了蟲自主開發(fā)這一殃習慣策略之外陡，收購物業(yè)也滑是另一項進入夠這個市場的途姿徑。普洛斯液普洛斯是亞洲理最大的工業(yè)及害物流基礎設施澡提供商和服務嗓商，在中國及弊日屋本智2徐6慣個市場擁有并點管理總計數(shù)十閃億美元的資產(chǎn)眨。普洛斯在中驗國植1和8坡個主要城市投邪資、建設并管甘理抄著鏈6洗0源個物流園。譽200侄8香年幫1望2站月倆，近GI奉C失通垂過字13番0打億美元成功收翠購了普洛斯在池日本的房地產(chǎn)?；鸸蓹嗉霸谌又袊臉I(yè)務。蕩目前，查被岔GI確C拋收購的資產(chǎn)資由導SM眾G裙基金管理公司粗管理返，聞SM籠G電基金管理公司減是由原普洛斯利的高級管理層裙和妖GI舟C襖以至50-5庫0方的合作比例組客成的。從此，縱原普洛斯朗（市ProLog摔i澇s租）的亞洲運營竄組織更名闖為浙“術GL借P隆”濟。隔普洛斯是第一吃家進入中國物績流市場的海外織物流地產(chǎn)開發(fā)戲商，其開發(fā)戰(zhàn)里略和步伐也相虧當迅猛。通過遠與本地有著一頌定政府背景的籠公司合作，普突洛斯在土地市貫場上的表現(xiàn)極葛其活躍，開發(fā)凱物流設施占據(jù)糖了普洛斯在中霧國的拓展計劃厲中的大部分比蠻例。普洛斯目桌前在中國島的閣1挑7歪個城市開發(fā)并袋管理著超嘩過喜30饑0歌萬平方米的倉樸儲面積。下表昌顯示了目前和洽將來普洛斯在五中國的主要開應發(fā)計劃：銅表格酸:細普洛斯現(xiàn)有和翼計劃開發(fā)物業(yè)簽一覽歲城市曬現(xiàn)有物業(yè)面黃積路外屈（平方米）盯至裂201塘1絕年漸的開發(fā)總營量社倘閑（平方米）言上海防663,26約2綱855,57攏2月嘉興浮0呢19,833萌杭州混82,876捕93,169灘寧波梅0千64,598倘青島兩106,57庭4穿106,57伏4找蘇州置1,168,剖782岔1,182,捷228買無錫紙40,100碎40,100夜南京鑰45,878紗45,878麥廣州鄰215,37灑5掛327,13帝8科佛山痕129,10享1燕129,10脫1倆成都幻29,694沿29,694厭重慶扣18,210救18,210逗深圳造70,088繡70,088爭北京炕128,62勝9熱128,62玩9晃天津差190,17廢1邊190,17疑1灌大連何162,57問5命162,57盟5濃沈陽牛18,090餓18,090負總計地3,069,鹽405盾3,481,圾648腸信息來源：仲墾量聯(lián)行急在殿被泉GI淡C久收購之后，普怪洛斯放慢了其驚在中國的拓展拳步伐鐘。鑄200困9附年，普洛斯削疊減了相當鹿于距200肉8今年底逐約彎20完%夠的開發(fā)計劃，霜從而采取風險昆較低的拓展戰(zhàn)胸略。除了調整繳未來的開發(fā)計冬劃，普洛斯也增在市場上尋找嚇投資回報較為婚穩(wěn)定的資產(chǎn)。慌在衰200農(nóng)9趨年初脹，奔GL久P話收購了蘇州建戴屋集團在蘇州鵝工業(yè)園古內(nèi)用50嘩%閥的資產(chǎn)包。這患個資產(chǎn)包包含拐著詠670,00靜0向平方米的倉庫判，其疼中黨75玩%囑已經(jīng)出租給多勿家跨國制造業(yè)栽企業(yè)，如三星蒜、松下、飛利榴浦需、獵AM御D炭。這一收購表強明：盡管普洛耳斯始終希望保個持其在中國倉急儲物業(yè)市場撈的領先地位，袖但與其他投資箏者相似的是，滔普洛斯將在拓鞭展開發(fā)上更為輩謹慎。觀察有閱利的區(qū)域位置嫌、有效地利用眨其高質量的資畫產(chǎn)，將成為普識洛斯未來主要遍的發(fā)展重心。嘉民集團僚嘉民集團是澳外大利亞最大的亮工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)栽商。先前稱猶為燦“蔽麥格里佳懼文山”誤，該公盼司帶200芝7醫(yī)年通過收購上禾海奉賢的物流洗配送中心而進店入中國市場召。非48,00焰0撒平方米的奉賢磚物流配送中心雖建特于阿200余5漫年，承租方是赤知名超市集怒團鋪—密—恢易初蓮花。此具后，嘉民集團萄加速了其在中征國市場的開發(fā)鵝和收購。至今扮，嘉民集團在邪中國的開發(fā)主錯要集中在長江繩三角洲區(qū)域，捧而在華北市場塔，嘉民僅在北閑京有開發(fā)的物妄業(yè)。鷹在全球金融?；輽C期間，嘉民欣集團深受影響濕。魯在逃200盟9擊年第二季度，膊麥格里集團和湯中國投資集團屬（捕CI編C廉）達成協(xié)議，始同意向嘉民集評團注娛資某4坊億鄭850金0服萬澳元。洲在命200他9章年顫8海月，嘉民集團阿宣布和加拿大鎖退休金計劃委喊員會弄（巧CPPI謹B耗）進行合資，貞合資金額偏為掏1混億趁320潑0緞萬美元。參與舒本次合資活動艇的資產(chǎn)包括嘉常民集團在上海謹?shù)默F(xiàn)有資產(chǎn)。哨預計此次合作求將給嘉民集團智提供更大的資暑金流動性，幫蓄助其在之后的播兩年改進其與醬其他基金的債蔬權結構，更有巷效地發(fā)揮其杠盈桿作用。羅與普洛斯相比修，嘉民集團的憶戰(zhàn)略更為保守懇。對奉賢物流甜配送中心與桃降浦工業(yè)園的收久購顯示出其偏識好穩(wěn)定性高的祖資產(chǎn)。從區(qū)域凡上來看，嘉民皆集團傾向于選駐擇成熟的市場燦，因此上海成拍為其最為活躍稅的城市。當發(fā)碎現(xiàn)上海的土地步供應趨緊而需喬求保持強勁時怎，嘉民集團選火擇在嘉興、寧歲波這兩大位于接成熟的長三角辭區(qū)域的重要城誤市進行開發(fā)。境表格卸:朝還嘉民集團的現(xiàn)蛾有及計劃開發(fā)特物業(yè)駛城市敏現(xiàn)有物業(yè)捆（面積）償至利201盒1食年的開發(fā)總吸量屋削蓮（平方米）驢上海鑄147,77喘5營466,02抓6蜻嘉興仁0薯53,652耍昆山倡0豬33,678硬總計宅147,77辰5斃553,35廳6下信息來源：仲伸量聯(lián)行箱依靠多家投資榆方的資金協(xié)助緊，嘉民集團未段曾取消任何未慎來的開發(fā)計劃閣，只是由于資隆金的原因暫時繳延遲了工程進涂度和交付日期刪，例如嘉民上鋪海浦東國際機倍場物流園。我靈們預計嘉民集洲團目前的策略跡將得以保持，渡長三角洲區(qū)域廟的開發(fā)始終是慣其重點。安博置業(yè)寇安博置業(yè)是一依家建立在美國崗的全球領先的沖工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)室商，其資產(chǎn)覆抵蓋美國、歐洲肢和亞洲。公司選致力于開發(fā)高擁質量的物流配左送中心，大多醋位于海港、空臘港和高速公路總附近。終安博置業(yè)在中洪國的歷史可以醋追溯和到熟200柳7刮年安博置業(yè)成巡功收購位于上馳海松江九亭歷的粱17,50煤0險平方米的配送挑中心。自此，隱安博置業(yè)開始找了其在中國的厭拓展。至今，碼安博置業(yè)在中右國的資產(chǎn)已經(jīng)理擴展勾到型5念個城市，而這總個數(shù)字將遭在涼201斧2距年達富到粒1厲2也個。安博置業(yè)城傾向于在成熟臭的中國沿海城魚市進行開發(fā)，嚷而物業(yè)類型和億功能對安博置種業(yè)來說是多樣餓化的，遍布中牛國的空港、?；罡酆袜徑咚贁n公路的分撥中除心，其中包括暴保稅倉庫。斤與其他開發(fā)商對相比，似乎金客融危機并未給古安博置業(yè)帶來撐太大的影響，來盡管其確實放喊慢了投資的腳呢步，顯得趨于憂謹慎。從價格膛戰(zhàn)略上看，安搖博置業(yè)的表現(xiàn)近十分突出。在邊一些安博置業(yè)起率先投資的城扭市（如寧波）欄，其租賃價格秤在市場上一直噴處于高位。這滑種戰(zhàn)略通常在咳市場供給緊張粉的時期能夠獲誕得收益，但在妙經(jīng)濟下滑時卻留不利于資產(chǎn)表苦現(xiàn)。說表格難:鍬杰安博置業(yè)的現(xiàn)槳有及計劃開發(fā)洽物業(yè)史城市學現(xiàn)有物業(yè)（面示積）井至蓄201剪1融年的開發(fā)總丈量鳳險仁（平方米）魄上海棋129,57贈5飲187,10鈴7鼻嘉興室24,600絡72,708獲昆山痕19,163循19,163賽寧波別37,811潔37,811竹北京害28,067愁61,668晨天津惑18,632雖18,632魚大連拾0暴67,691未廣州擋0貢120,07紗3后總計喊257,84伶8貴584,85湖3擺信息來源：仲恐量聯(lián)行煙安博置業(yè)鍛在貓200鈔9舞年沒有新的投堤資或開發(fā)，由分此顯現(xiàn)出了其船對市場的謹慎與態(tài)度。寶灣宏寶灣是竹著名石油后勤川服務基地難—科—餃深圳赤灣石油譜基地旗下的工白業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公柱司，赤灣石油繼基地是寶灣物掛流的上市母公蜜司。訴從責200撲3跨年以來，寶灣圖開始其在中國陣倉儲市場的開短發(fā)步伐，以滿穿足國際物流運訊營商的需求。第至今為止，寶烤灣已經(jīng)在中國境的五個城市開熔發(fā)了超過睡640,00倆0緣平方米的倉儲出設施。寶灣未佩來的拓展計劃宅表明在未來幾丘年其物流園網(wǎng)伯絡將拓展至南鈔京和廊坊。淋一般來說，寶牙灣現(xiàn)有倉庫的迷主要目標租客大是有著拼裝業(yè)敬務的第三方物姓流企業(yè)。因此錫，寶灣的開發(fā)佩主要集中在臨既近海港或空港恭地區(qū)。隨著近墨年來中國國內(nèi)磚市場的逐步成瘡長，寶灣也開統(tǒng)始尋找一些有錄著較好區(qū)位優(yōu)惱勢的地區(qū)以抓露住市場份額，線例如建魯于菠200挺8核年的昆山物流封中心，長期以穴來也一直服務機著上海市場。縱表格詞:晚放寶灣的現(xiàn)有及避計劃開發(fā)物業(yè)滑城市加現(xiàn)有物業(yè)（面溪積）挖至脆201桶1蒸年的開發(fā)總榮量及授耀（平方米）想上海掃186,66身7獅186,66仰7廢昆山吉130,00飽0踏130,00鄰0徑南京逢0豐133,27哪4敏天津糊142,00似0佩142,00圈0遲廊坊棉0粱31,000廁廣州它80,000虜80,000襯成都伏63,661暖253,66鏡1吩深圳算42,000棵42,000維總計仔644,32嚷8揀998,60喉2禾信息來源：仲而量聯(lián)行葉寶灣對中國市礎場保持著積極先的姿態(tài)和信心卻，即使金融危版機也未給其工漆程進度造成太赴大的影響。除陵了以上城市的乒確定項目之外諒，寶灣還在考雅慮進軍其他市寇場，包括大連擦、青島和寧波西，甚至是少有安外資開發(fā)商問籃津的濟南。豐樹謝豐樹是一家新淚加坡的房地產(chǎn)莫投資公司，旗掃下管理的物業(yè)瘡包括辦公樓、像物流、制造業(yè)池廠房、商務園俘區(qū)和零售商鋪堡等。亞洲市場倒是豐樹的主要瑞市場。丘與其他的競爭濱者相似的是，漿豐樹在中國采重取了十分謹慎堵的策略，主要攤通過收購建成坦的物業(yè)作為其備自有資產(chǎn)，首翅當其沖的是豐鋤樹歐羅物流園朱，它位于浦東扔新區(qū)，靠近浦槍東國際機場。敢在此之后，豐斜樹開始了在中啄國的征程。然頸而，與其他物童流投資者相比默，豐樹對穩(wěn)定蘋物業(yè)的收購在擇其公司的中國索發(fā)展戰(zhàn)略中占莖有極其重要的淺地位，通過這黃一點，豐樹的在租賃風險得以母減輕，并保證證了穩(wěn)定的收入咸。撤表格奇:爐巾豐樹的現(xiàn)有及弱計劃開發(fā)物業(yè)團城市堤現(xiàn)有物業(yè)（面啦積）贊至胳201含1胡年的開發(fā)總帝量耕難零（平方米）潛上海鐘155,16疏3者155,16嶼3撥西安案23,176稼23,176裳無錫刃45,032程45,032他廣州衫117,14殲6習117,14吵6車天津鑒531,39慮4膊531,39鈔4榴總計循871,91登1鐵871,91萬1概信息來源：仲戒量聯(lián)行導鑒于榮豐樹在上海洋低山港區(qū)域的資鏡產(chǎn)表現(xiàn)不盡如甘人意，我們相釘信他們將在一蚊段時間內(nèi)遠離限保稅業(yè)務，而戶靠近空港的配妄送中心依然是壓豐樹的主要興面趣所在。同時晴，豐樹還將保心持其收購物業(yè)輩的一貫風格，跳并且傾向于將悼這些物業(yè)參與住其新加坡的房盞地產(chǎn)信托基解金懂—郵—紗豐樹物流信托怒基金。維龍型維龍是一家成遍立在意大利米毒蘭的房地產(chǎn)開遙發(fā)商和投資商澡，也是意大利趕最大的工業(yè)地權產(chǎn)開發(fā)商。維夫龍不僅關注歐暮洲市場，燈從番200區(qū)6她年起也開始進蒙軍亞洲市場，促并在上海建立等了其在中國的咳第一個辦事處鹽。對于其他在抱中國活躍多年燙的物流地產(chǎn)開保發(fā)商而言，維終龍還是一位新搜的競爭者。早通過與仲量聯(lián)差行旗下的投資瞞管理業(yè)務分藥支辮——揪“旨領盛投資管縫理顛”固公司合作，維式龍穩(wěn)步地推進粒其發(fā)展步伐。逐維龍目前在上侄海開發(fā)了兩個行項目，均位于室西上海地區(qū)，爆其主要功能都疑是國內(nèi)的區(qū)域嬸配送。作為一艷名進入中國市序場不久的競爭法者，維龍努力寨避免過于迅猛材的擴展戰(zhàn)略，掘取而代之的是盯一種相對緩和更的市場滲透模朱式。例如其位敲于松江的峰119,21補1圍平方米的維龍勁配送中心是一妙個定制租賃項孤目，承租方是錢著名的物流服甘務提供欄商收—烏—搞新科安達。由良此可以看出，微維龍選擇上海邁這樣一個成熟械的市場，其策淹略是首先打下磨一個穩(wěn)固的基橡礎，而不是急怎切地搶占市場蝴份額。濕表格祝:論桂維龍的現(xiàn)有及預計劃開發(fā)物業(yè)駐城市述現(xiàn)有物業(yè)（面必積）綠至不201千1羊年的開發(fā)總雁量只消禽（平方米）惹上海磚64,472枝160,32經(jīng)6西總計錘64,472析160,32尿6槍信息來源：仲支量聯(lián)行煉維龍暫時沒有面在其他城市擴妥展的計劃，因災此我們預計維宏龍將繼續(xù)關注廣上海市場，特咳別是嘉定配送好中心。我們相歪信，維龍將在計未來繼續(xù)保持族穩(wěn)健的戰(zhàn)略和符發(fā)展步伐。耍為了對國際開燃發(fā)商的倉儲物元業(yè)投資回報有戀一個更為清晰漆的認識，我們共列舉了以下五盞個投資開發(fā)案銀例，并詳細分鳳析其資產(chǎn)表現(xiàn)挎。杏安博天津港保釘稅物流中心稱物業(yè)信息帶安博天津港保炮稅物流中心姐出售方牲錦佳語物流鵲開發(fā)面積魔(勾倉庫部分，平乏方劣米盲)移18光,課632糧交易時間附200臉8知年外1射1嬌月計空置率頁100%釘(秀交易坑時泳)珍成交租金域(避截帥至飾0炭9墾年日3景季度則;噴人民幣每天每苗平方米量)接1.20瓶凈營業(yè)收入尤(踩人民幣每年灰)惜6,400,餓837.28樂葵交易價格（人恨民幣）棵81,000狹,000特年投資回報率該初始回報率是基于當時有效租金收入計算得出的投資回報百分比，即有效租金除以資產(chǎn)價值。在計算初始回報率時，收購或租賃面積的交易成本不包括在內(nèi)。初始回報率反映了假設滿租的情況下交易成本的凈投資回報。該初始回報率是基于當時有效租金收入計算得出的投資回報百分比，即有效租金除以資產(chǎn)價值。在計算初始回報率時，收購或租賃面積的交易成本不包括在內(nèi)。初始回報率反映了假設滿租的情況下交易成本的凈投資回報。年投資回報率=年有效租金/資產(chǎn)價值納10.08%宜嘉民桃浦工業(yè)庫園顯物業(yè)信息壽嘉民桃浦工業(yè)什園沒出售方醫(yī)本地開發(fā)商船開發(fā)面積巷(女倉庫部分，平吹方蹦米僵)準44慣,闖366摔交易時間仆200埋7趨年闊7暗月家空置率弊20%胡成交租金笑(吧截溝至供0煌9脹年健3件季度農(nóng);圓人民幣每天每史平方米跨)熊1.00冒凈營業(yè)收入左(令人民幣每年食)舅12,553涂,359.7盒0蓮交易價格（人演民幣）鍵210,00聚0,000愛年投資回報率奶嫌7.71%圓維龍松江物流伶配送中心排物業(yè)信息呢維龍松江物流子配送中心栽開發(fā)商遞維龍姥開發(fā)面積析(債倉庫部分，平芝方之米索)俯43,279擊躺完工時間巨200調9純年游4趁月薯空置率秩(獎截少至小0拔9俘年陵3頂季度閘)男0%粘成交租金鳳(經(jīng)截忍至釘0更9賄年牽3肚季度島;往人民幣每天每樹平方米國)蟻0.80商凈營業(yè)收入鍬(瓦人民幣每年悅)漸9,623,朵518.44址土地價格圓楚(奔人民鳴幣食/燙平方米電)嗚467旅開發(fā)成本勸(跟人民鑼幣券/術平方米疫)噴1800暢開發(fā)回報率由開發(fā)商根據(jù)5年期的內(nèi)部收益率計算得出竹由開發(fā)商根據(jù)5年期的內(nèi)部收益率計算得出濁20%匪寶灣成都新都壁物流中心真物業(yè)信息楊寶灣成都新都虧物流中心辨開發(fā)商筆寶灣蜜開發(fā)面積嘴(害倉庫部分，平斑方尋米騾)尼63,661奔完工時間稻200稱8諷年送1部2輸月呀空置率哭(促截丑至燦0測9悲年計3飾季度騰)通80%概成交租金素(仇截半至糕0啊9仰年唐3盞季度置;外人民幣每天每歲平方米襯)原0.60懇凈營業(yè)收入濁(臉人民幣每年泡)輸10,298齒,439.9否7導土地價格充擠(拴人民趟幣守/站平方米民)苦375鋸開發(fā)成本語(用人民喇幣付/套平方米墊)眼1800距開發(fā)回報率升16%仰安博嘉興物流乳園神物業(yè)信息埋安博嘉興物流仗園變開發(fā)商善安博置業(yè)剪開發(fā)面積壘(擴倉庫部分，平吉方耐米評)迷24,600作完工時間掉200鎖9吼年初推空置率餐(掀截鏟至悟0濃9悄年器3灌季度枯)綁100%億成交租金犧(辜截鎖至奸0饞9天年感3挽季度遇;溜人民幣每天每間平方米幅)糧0.57嘩凈營業(yè)收入擱(頂人民幣每年擁)事3,755,燈964.90昌召土地價格悶川(命人民痕幣啦/禾平方米澤)終300蓄開發(fā)成本襖(冤人民弟幣闖/塘平方米嶄)伸1700濟開發(fā)回報率虛25%掏下表對主要的塘物流地產(chǎn)開發(fā)悄商在中國的開普發(fā)戰(zhàn)略進行了彎總結：允普洛斯擠嘉民集團五安博置業(yè)厲寶灣錘豐樹旬維龍?zhí)幹饕袌鰬?zhàn)略且開發(fā)新物業(yè)冰開發(fā)新物業(yè)址開發(fā)新物業(yè)柜開發(fā)新物業(yè)披收購現(xiàn)有物業(yè)察開發(fā)新物業(yè)確開發(fā)新物業(yè)抓拓展計劃領迅猛推平和偽平和惹強勢攏平和他緩慢儲退出機制喊出售資產(chǎn)頃出售資產(chǎn)慘-白出售資產(chǎn)袋房地產(chǎn)信托基姑金特-篩未來計劃書平和擴張董醫(yī)緩慢擴張潤平和擴張擴強勢擴張糧緩慢擴張估平和擴張伏信息來源：仲悟量聯(lián)行鐘我們預計將來役會有更多國內(nèi)憑的開發(fā)商進入星這個市場，他楚們大多數(shù)在包例括制造業(yè)廠房淚在內(nèi)的工業(yè)地盼產(chǎn)投資方面有貿(mào)著豐富的經(jīng)驗德。以平謙為例揉，之前在華南侵地區(qū)積極開發(fā)糊了一些制造業(yè)剖廠房和產(chǎn)業(yè)園合區(qū)，而此次平茄謙計劃在昆山擺開發(fā)較大體量時的物業(yè)。此外洽，盡管國內(nèi)投辮資者之前對物處流地產(chǎn)并不十機分熟悉，但其嚇對物流地產(chǎn)的敬興趣卻在不斷覽提高。另一個鋸驅動的要素是勤：房地產(chǎn)信托享基金將敵于門201改0簡年投入運轉。腳由于各種關于納稅收方面的制沿度限制，目前護可能參與房地棉產(chǎn)信托基金的闖資產(chǎn)是一些大腔型國有企業(yè)所咳持有的位于成嗚熟的經(jīng)濟開發(fā)明區(qū)內(nèi)的物業(yè)。土這些物業(yè)大部如分是包括倉庫犧項目在內(nèi)的工擊業(yè)開發(fā)項目。弓然而，缺乏資德產(chǎn)透明度是工斥業(yè)地產(chǎn)投資者史廣泛參與的瓶孤頸，房地產(chǎn)信鞭托基金提高了您市場信息的透虹明度，從而吸鍵引更多投資者糧進入這個市場鉤。渡承租者需要更寇高質量的物業(yè)捆以提高其效率類在國際物流開部發(fā)商進入中國罩市場的早期階炎段，國內(nèi)的最瓣終用戶對于租王金尤其敏感，峽忽視了高質量繁物業(yè)所能帶給邪他們的有利之鬼處。因此，對述于這些國際物民流開發(fā)商的物塊業(yè)，其大部分礦的承租者是有趁著物流服務合為作關系的跨國繭公司。隨著本取地公司逐步意惡識到高質量的蕉倉儲物業(yè)所帶伴給他們的高效何率和最終的低暗成本，近年來斗對這些物業(yè)的湖需求正在逐漸致擴大，驅動著有物業(yè)的市場吸寫納率的提升和爽空置率的降低哄，直至金融危澤機影響這個市黃場。片年份愿保稅倉庫的新冊增量約浮供應量鉆(榜平方米洪)咳保稅倉庫的市命場瞧繞凈吸納量摩(扔平方米受)搶年末空置率氧2002煙158,79助3球-頂24.0%雄2003金116,53液2凱104,15覽7玻21.1%刪2004陶455,18睜3抵324,08朗9背24.7%競2005獻297,93餓1封298,57崖2稱18.9%工2006港750,31吹6咐402,91唱6宿29.0%風2007底553,25童7刃558,06蓮8今22.6%錦2008莫696,81圍2獸291,71偷9傘30.1%劫2009遍497,21燈8猾210,80昂0貢33.8%嶄2010*旁519,45沫9廁294,80白0惜34.9%息2011*創(chuàng)373,98胞7烤420,40胳0始31.1%院*雪預測數(shù)據(jù)來源兩：仲量聯(lián)行杜由于受全球需桃求和中國出口礎業(yè)務的直接影像響，保稅倉儲歷物業(yè)市場受到串了金融危機的不巨大沖擊。癢在材200爭6姓年暈和奶200躬7圈年的旺季，保茅稅倉庫的凈吸嘉納量超過齒了盒200總3克年的五倍，而停在金融危機期壞間，其需求陡鍬降，市場平均嚇空置率升這至弦30當%批以上。許多保疾稅倉庫市場（碧如上海、深圳熊）還出現(xiàn)了中嫁止租賃合同和滑客戶丟失的現(xiàn)染象，甚至直接豎導致當季度的蒸市場呈現(xiàn)負吸趙納率。痛值得慶幸的是猶，根據(jù)普遍分坦析，世界經(jīng)濟毒衰退已經(jīng)接近駁尾聲。盡管出胞口聰在慣201供0絕年緩步復蘇，零市場吸納率也沿在提高，兇但蜻200姻8撫年假和卸200翁9直年的影響將需估要更長的時間別彌補，對保稅爭倉庫的需求則矛在罵201河0廊和餃201妨1得均很難看到有摔較大幅度的飛嬸躍。另外，由前于中國的發(fā)展?jié)彩艹隹诨顒拥膽蛴绊戄^大，保衡稅倉庫在中國累市場