物業(yè)前期介入管理方案(工作流程)

物業(yè)前期介入管理建言1、目的規(guī)范合能集團所有新建、在建項目前期介入工作流程，明確流程中合能集團各部門之間的責權關系。2、范圍適用于合能集團（全資、控股）公司所有新建、在建項目。3、職責部門/崗位職責地產設計、技術部設計圖紙，并將該管理辦法中的標準在圖紙設計時予以運用；組織審圖工作，并將物業(yè)審圖意見或建議深化到圖紙中去。地產采購部1、組織設備、設施采買評標、議標會議，將物業(yè)意見予以綜合考慮，并在采買時將物業(yè)意見寫入合同中去。地產成本部1、對于物業(yè)提出的合理化建議或意見需要增項的工作，并且標準符合本管理辦法的，由地產項目部發(fā)起增項審批流程，地產成本部予以審核和批準工作。地產項目部1、負責與物業(yè)產品支持部前期介入小組對接一切施工問題；2、負責將該管理辦法中的標準在設施設備安裝過程中予以應用；3、對于物業(yè)提出需要變更或新增的事項與地產各相關部門進行協(xié)調和發(fā)起申請設計變更流程。地產工程管理部1、負責評審物業(yè)前期介入小組提出的合理化建議或意見，督促和協(xié)調地產各相關部門落實物業(yè)建議或意見。物業(yè)產品支持部前介組負責本管理辦法的編制、修訂；負責參與審圖工作，并出具審圖意見；負責參與設備、設施采買評標、議標會議，并出具建議報告；負責新建項目施工階段前期介入工作和此管理辦法的推行，每月現(xiàn)場與地產項目部進行溝通，并向物業(yè)、地產各相關部門和領導發(fā)送前介月報。物業(yè)事業(yè)部1、集團物業(yè)事業(yè)部負責審核發(fā)布本管理辦法。各地物業(yè)公司1、負責參照本管理辦法，結合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利開展。4．方法和過程控制4.1物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業(yè)設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。4.2前期介入的一般程序4.2.1雙方確定工作內容要求;4.2.2物業(yè)組成工作小組;4.2.3制定工作計劃;4.2.4計劃實施，物業(yè)應重點關注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。4.2.5物業(yè)與地產雙方的協(xié)調研討應形成書面資料，以備復查。4.2.6對涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。4.3前期介入的內容前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產進行承接查驗和接管驗收。4.3.1規(guī)劃設計階段包括：對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。4.3.1.0地下室及標準層建筑審圖：地面標準層建筑及地下室施工圖出具后，由地產工程管理部發(fā)起ERP協(xié)作流程要求地產項目部及物業(yè)公司產品支持部共同開展審圖工作；地產項目部派出相關土建、安裝工程師參加，物業(yè)產品支持部派出前期介入工程師及前介管理員參加；滾動開發(fā)、已籌備物業(yè)項目工程部的，還應邀請物業(yè)項目經(jīng)理及物業(yè)項目工程部主管參加審圖工作。圖紙會審期間由地產項目部及物業(yè)相關部門提出建議，地產工程管理部作為組織者應認真聽取并做好會議紀要；將意見或建議及時反饋給地產設計部進行變更。4.3.1.1物業(yè)服務用房面積要求:首先依照地方法規(guī)規(guī)定，無法規(guī)明確要求的按物業(yè)總建筑面積25萬平方米以下的按照總建面2‰提供，超過25萬平方米的，除按照總建面2‰之外，超過部分按照1‰提供；業(yè)委會用房建筑面積應當不少于20平方米。物業(yè)辦公用房：分為經(jīng)理室（≥10㎡）、辦公室（6㎡/人）會議室（≥20㎡）、前臺、客戶接待室、檔案室、更衣室、衛(wèi)生間、值班室、業(yè)主委員會（占總服務用房比例2%）。4.3.1.2位置與環(huán)境要求：辦公和住宿不應設在地下室中，通風、采光、周邊環(huán)境等條件應達到辦公場所和住宅標準；服務中心應設置在住戶方便到達的位置，消控中心位置宜設于物業(yè)服務中心辦公區(qū)內或與服務中心辦公區(qū)域相鄰，不宜設在地下室；在與物業(yè)服務中心同設一個房間時應該采取隔離措施，避免相互干擾。配套用房應為地面以上的成套房屋。4.3.1.3水電、計量要求：具備水、電、供熱、通訊等條件；業(yè)委會用房水、電、采暖均需設置表計進行單獨計量。對于城市綜合體項目，不同業(yè)態(tài)的機電系統(tǒng)設計時應相對獨立避免造成營運后期界面分割困難，給設施設備保養(yǎng)維護工作帶來糾紛和扯皮。4.3.1.4時間要求：物業(yè)服務辦公用房，食堂用房、員工宿舍、生活垃圾房應在項目首次入住前就交付使用。4.3.1.5消控中心設置數(shù)量：純高層：容積率高于3.5，建筑面積20萬平米以下，服務戶數(shù)約1500戶的項目，應設置一個消控中心；多層或混合型業(yè)態(tài)：容積率高于1，建筑面積30萬平米以下，服務戶數(shù)約4000戶的項目設置一個消控中心（位置宜設置在小區(qū)相對居中位置，如地塊跨越市政路必須設為兩個以上時，應設置一個總中控室，其他中控室信號通過光纖聯(lián)網(wǎng)至總中控室內）。4.3.1.6消控中心面積：10萬平方米小區(qū)消控中心面積不應小于30平方米，每增加10萬平方米管理面積至少按15平方米遞增。對于城市綜合體有大型商業(yè)的項目、且商業(yè)歸其他公司管理的情況下，應設置2個獨立控制中心和2套獨立系統(tǒng)將住宅與商業(yè)分開以滿足管理需求。4.3.1.7生活垃圾房：垃圾房應設置在下風口，安裝卷簾門；盡量遠離主出入口及直接面對住戶窗戶；面積按照1500戶配置1個垃圾房，每個垃圾房30至40平米進行設置；垃圾房應設置照明和插座，滿足冬季早晨作業(yè)照明和垃圾清運車輛充電；整個垃圾房外圍區(qū)域用1.5m高綠化自然圍合；道路的寬度不應小于3.5m，承載能力應滿足5噸車滿載通行的要求。轉彎半徑不應小于8m；垃圾房地面和墻面貼磚并應設置取水點和排水溝，排水溝引至附近污水井。4.3.1.8公共衛(wèi)生間：20萬㎡以上小區(qū)宜設置一處公共衛(wèi)生間，面積30至40平米。公共衛(wèi)生間應設置無障礙坡道，男衛(wèi)和女衛(wèi)應至少分別設置一個坐便器及欄桿扶手方便殘障人士。對于商業(yè)步行街應每隔100米左右設置一處公共衛(wèi)生間，衛(wèi)生間蹲位按女衛(wèi)6個蹲位，男衛(wèi)3個蹲位、3個小便池設置，其中男、女衛(wèi)需各設1個蹲位為殘衛(wèi)；除殘衛(wèi)采用坐便器外，其他蹲位均采用蹲便器。同時殘衛(wèi)需設置成無障礙通道和扶手。洗手臺按照每處衛(wèi)生間不低于2個設置。4.3.1.9食堂用房、員工宿舍：應充分預留給水、排水、及燃氣接口，大于40萬平米的小區(qū)食堂用房應獨立設置煙道，設置煙氣凈化設備設施。4.3.1.10地下室給排水：各設備房及電梯底坑必須配置1用1備型排水泵，水泵功率不得低于3KW并且具備超高水位起雙泵功能；排水管路閥門采用閘閥和止回閥，且閘閥安裝于止回閥上方便于檢修，止回閥盡量選用旋啟式止回閥禁止采用消聲式止回閥避免頻繁堵塞；集水坑不建議設置在主車位和主車道上；機動車碾壓不到的積水坑蓋采用螺紋鋼焊接矩形方式，矩形規(guī)格100*400，螺紋鋼規(guī)格不得小于￠25，四方邊框采用角鋼焊接固定，蓋板制作好后刷防銹漆處理表面；受機動車碾壓的集水坑蓋板采用不低于5毫米厚防滑鋼板制作，且底部使用角鋼焊接加強筋增強載荷；地下車庫應設置保潔取水點，取水點間距小于100米；電梯底坑的排水坑必須至少低于電梯底坑-1.5米，且電梯底坑有預埋排水管至集水坑。對于水泵房、配電房等易被水淹的重要機房必須設置集水坑超高水位報警裝置，且報警信號連接至監(jiān)控中心。4.3.1.11地下室照明：采用LED作為光源，控制方式采用三相交叉接線方式（如車道上方連續(xù)布置6盞燈，則第一盞燈接A相、第二盞燈接B相、第三盞燈接C相，第四盞燈接A相、第5盞燈接B相，依次類推。）方便后期有效管控能耗及預防一相線發(fā)生故障后影響一段路或一個區(qū)域無照明。每個回路設置1個定時器。車庫進出口墻面、轉彎對沖墻面設置廣告燈箱，燈箱安裝兩只LED照明不定期更換公益廣告和營銷廣告，后期增加物業(yè)廣告收益。4.3.1.12設備房及擋水坎：除風機房外的所有設備房（包括高低壓配電房、消防、生活水泵房、柴油發(fā)電機房和電梯機房、泳池機房、中央空調機房）應鋪貼地面磚。當設備房平行或低于車庫地面時，均需延門設置120mm同墻厚硂擋水坎，并采用黃黑相間油漆涂刷。4.3.1.13地下室車位配置要求：停車位數(shù)量必須大于等于規(guī)劃車位數(shù)量，嚴禁車位數(shù)量小于規(guī)劃數(shù)量。當?shù)叵率覇螌油＼囄淮笥?00個時，必須進行分區(qū)編碼，分區(qū)原則參照：A、車位集中；B、車位區(qū)域交通流向完整；C、車位區(qū)域臨近上樓通道；D、便于物業(yè)管理。4.3.1.14地下室門配置要求：地下室通道、各類設備房所有防火門材質采用鋼制；滿足相應的防火等級要求。進入電梯大堂通道防火門為鋼質帶防火玻璃亮子門，必須滿足防火設計要求；進入電梯廳通道門應配置門禁系統(tǒng)及閉門器。4.3.1.14重要機房電源配置要求：監(jiān)控中心、配電房及柴油發(fā)電機房等重要機房電源應設置雙電源和EPS供電，保證應急狀態(tài)下的可靠供電。發(fā)電機蓄電池設計1用1備2組電池及單刀雙擲開關及浮充電裝置，干式變壓器應設置超溫報警裝置，報警信號傳至監(jiān)控中心或就近保安崗亭。4.3.1.14設備房設計要求：變配電房、發(fā)電機房設計在地下室的，機房必須抬高地面1.2米以上設置，以應對防汛。4.3.1.15公區(qū)裝飾裝修要求：樓道水、電井門滿足鎖閉需求，若裝修時考慮美觀一定要設置墻磚的門，需設計成內外門；里門必須能鎖閉，外門考慮到美觀可不設鎖具。4.3.2.0總平及智能化審圖：集中交付前5個月左右總平道路、園林、安防施工圖出具，由地產工程管理部發(fā)起ERP協(xié)作流程要求地產項目部及物業(yè)公司物業(yè)事業(yè)部、品質管理部、安全與風險管理部及物業(yè)工程管理部共同開展審圖工作；地產項目部派出相關土建、安裝、園林工程師參加；物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理、物業(yè)品質總監(jiān)、品質主管、物業(yè)安全與風險管理部專業(yè)經(jīng)理、物業(yè)工程管理部總監(jiān)及相關前期介入工程師參加；滾動開發(fā)、已籌備物業(yè)項目工程部的，還應邀請物業(yè)項目經(jīng)理及物業(yè)項目工程部主管參加審圖工作。圖紙會審期間由地產項目部及物業(yè)相關部門提出建議，地產工程管理部作為組織者應認真聽取并做好會議紀要；將意見或建議及時反饋給地產設計部進行變更。4.3.2.1小區(qū)出入口設計要求：小區(qū)主要出入口應與市政道路/住區(qū)機動車道路保持一定的安全緩沖距離（滿足條件的不小于10米），市政道路/住區(qū)機動車道路路面應安裝減速裝置；住宅小區(qū)出入口不宜超過3個（40萬平米以上的小區(qū)可以考慮設計4個），住宅區(qū)域宜實行全封閉式管理。車輛出入口設置雙行車道（固定卡、臨時卡分離）。4.3.2.2圍墻設置要求：小區(qū)外圍圍墻高度不低于2.5m，封閉式組團圍墻高度不低于1.8m；圍墻盡量采用混凝土結構，圍墻頂部平直并應設計防爬刺。如采用通透式圍欄，圍墻盡量平直，方便紅外報警或電子圍欄的安裝。紅外射線底部與圍墻頂部距離應小于0.2米，欄桿間距應小于10cm，且上端安裝防爬刺。選擇欄桿材料時，桿件采用不易變形和破壞的規(guī)格；圍墻需要設置一定數(shù)量的照明，且內部設置巡更道，高大喬木適當遠離圍墻（2.5米以上）。4.3.2.3泳池設計要求：a、公共游泳池平面形狀設計建議優(yōu)先采用矩形。不能采用矩形的情況下，要保障泳池周邊至少三處觀察點能夠覆蓋泳池全部范圍；b、游泳池（單個池）水面面積不小于100平方米，不大于500平方米?？蛻羧后w對泳池需求旺盛的情況下，可以采用規(guī)劃多個泳池的辦法解決；c、泳池最深處不能超過1.4m，應該設計成坡底，泳池一端為最淺端，另一端為最深端，游泳池深水區(qū)與淺水區(qū)的分隔設施齊備、完整，嚴防兒童誤入深水區(qū)；泳池面積按照同一時間內容納人數(shù)人均2.5平方米計算;d、泳池周邊應滿足照明需要，電源電壓不大于12V，設置漏電保護裝置，泳池壁、池底不建議使用水底燈；e、更衣室與游泳池走道中間設有浸腳池，池長不小于2m，深0.2m，寬度與走道寬度相同。更衣室與游泳池中間的走道地表面的靜摩擦系數(shù)不少于0.5，入池前及便后必須經(jīng)淋浴消毒，更衣室與游泳池走道中間設有強制噴淋，每套噴頭數(shù)量不少于4個；f、泳池周邊地面應選擇防滑地磚，池底和池壁采用100*100瓷磚鋪設，盡量避免使用馬賽克。配置救生圈、人工吸塵工具；泳池回水口、進水口有不銹鋼材質格柵蓋板防護；d、給水口應設在淺水一端，設置形狀為喇叭形，喇叭口面積不得小于連接管截面積的2倍，喇叭口設格柵護蓋，成人游泳池的格柵孔隙不應大于10mm，兒童游泳池不應大于8mm；格柵護蓋孔隙的水流速度不宜大于1.0m/s，材質選用不銹鋼、ABS塑料等耐腐蝕、不變形和不污染水質的材料；e、泳池需采用圍墻/圍欄圍合，并設置能監(jiān)控泳池全方位、數(shù)量足夠的攝像機。4.3.2.4植物選擇要求：禁止選擇有毒、帶刺的植物種植；樓板結構層上的植物選擇，不可選用如榕樹等根系發(fā)達植物；樓板結構層上植物大小選擇需結合結構荷載考慮；一般樹池內種植不考慮使用榕樹等根系發(fā)達植物；商業(yè)區(qū)植栽設計需不妨礙人們?yōu)g覽商鋪招牌、門面的視線為宜，切不可正對商鋪門口；組團內要多選用開花喬木，且要考慮住區(qū)的季相變化。4.3.2.5硬景材料選擇要求：使用花崗石或陶磚進行《智能化系統(tǒng)設計指引》進行設計，審圖時由地產設計工程師介紹項目背景及設計思路，物業(yè)安全與風險管理部、工程管理部提就安防布局、設計數(shù)量是否滿足需求、設備選型等參與討論。對于討論結果，地產設計部應認真聽取，及時改進。4.3.2.7其他：請參見<<項目規(guī)劃設計物業(yè)關注要點指引>>。4.4.1營銷策劃階段包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。4.4.1.0物業(yè)管理方案：正式完成營銷推廣方案前，物業(yè)公司需要確定《物業(yè)管理方案》，應包含管理模式、服務創(chuàng)新、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業(yè)事業(yè)部、物業(yè)財務部、物業(yè)品質部等部門的確定。4.4.1.1物業(yè)費測算：營銷策劃階段，由地產項目所在地營銷部門發(fā)起ERP協(xié)作流程至物業(yè)總經(jīng)理處要求物業(yè)幫助進行后期物業(yè)費預測算以便售房時告知客戶；物業(yè)總經(jīng)理接到協(xié)作流程，安排物業(yè)財務部、品質部、安全部及工程管理部對人力成本、營運成本及能耗成本、耗材成本等進行討論和測算；測算工作由各部門進行，由財務部匯總；最后由物業(yè)總經(jīng)理審核無誤后發(fā)往地產營銷部門。物業(yè)費測算前地產設計部需向物業(yè)品質部、安全部提供總平布局圖向物業(yè)工程管理部提供各設施設備系統(tǒng)圖、平面圖及設施設備材料采購清單。4.4.1.2《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產確認后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應協(xié)助地產在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。4.4.1.3物業(yè)應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容，根據(jù)地產需要提供物業(yè)推介資料，地產對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓，根據(jù)地產委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調查，并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。4.5.1施工建設階段包括：電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。4.5.1.0電氣設備：集中交付前6個月左右，地產采購部對高、低壓電器設備進行招標采買；地產招標組織者應邀請物業(yè)產品支持部部前介工程師參與評標/議標。施工過程中物業(yè)前期介入小組應關注：a、配電箱宜采用明裝，安裝應牢固，距地高度統(tǒng)一，便于維護、維修。落地安裝宜采用磚砌基礎；風機、排水泵控制箱/柜距地面的高度應便于操作人員操作(第一排的操作按鈕離地1.8米左右為宜)；。b、配電柜（箱）體的進出線路的配管必須橫平豎直，排布整齊規(guī)范。當存在管路進水對箱體產生安全隱患時，應采用下進下出的方式；c、配電柜（箱）體內的電氣元件安裝應牢固，一次配線規(guī)范且接線良好。配電柜（箱）外觀漆面完整，柜體內配線圖紙完整清晰；d、配電柜（箱）體內進出線標示明確，接線牢靠，電氣連通性能良好，接地、接零良好。進出線回路標示明晰；e、配電房、變壓器房內有自動通風系統(tǒng)，干式變壓器有超溫報警器（報警信號引至控制中心）、風機散熱裝置；f、高低壓配電室、變壓器房、發(fā)電機房地坪應高于周邊排水位，正上方及周圍沒有浸水、滲水、滴漏可能，無給排水管道穿行；g、變壓器安裝必須在槽鋼底部安裝減震墊（4層以上含4層偶數(shù)）；h、沿墻底300mm高度安裝接地排，接地排刷黃綠油漆；i、有防止靠近危險設備的警戒線（寬度約10cm的紅色漆為警戒線），紅色警戒線內鋪絕緣墊；J、配電室內居民用電為戶表，其它性質的用電應能夠獨立扣減；k、設備的標志牌應裝設齊全、正確、清晰，電纜的固定、變曲半徑、有關距離和單芯電力電纜的金屬護層的接線、相序排列等應符合要求；l、電纜終端、電纜接頭應按牢固，接地良好；電纜支架等的金屬部件防腐層應完好；m、配電箱、柜門內側張貼過膠后的電器原理圖。4.5.1.1柴油發(fā)電機：集中交付前4個月左右，地產采購部對柴油發(fā)電機組進行招標采買；地產招標組織者應邀請物業(yè)產品支持部前介工程師參與評標/議標。施工過程中要求：a、機油箱房間應設置防爆燈，發(fā)電機應配備兩套蓄電池加單刀雙擲開關（一用一備），如果發(fā)電機沒有配備充電器模塊，需另配備浮充充電器，發(fā)電機的自動轉換柜應有自動及手動轉換功能；b、機組安裝基礎做減振措施，在發(fā)電機房安裝高效隔音門降低機房傳出的噪音；c、控制柜應設置市電斷電測試按鈕，送排風系統(tǒng)應設置斷電延時裝置；d、發(fā)電機房要有足夠的通風，一般發(fā)電機房的出風口面積是發(fā)電機散熱器面積的1.5倍，機房的進風口面積是發(fā)電機散熱器的1.8倍；e、發(fā)電機排煙管道做保溫處理；f、發(fā)電機組要有工作接地，油箱和共有管道要有防靜電接地措施；g、發(fā)電機在采購時合同應注明在供配電系統(tǒng)完工后應做8小時帶載試驗和相序試驗。4.5.1.2給排水設備：集中交付前4個月左右，地產采購部對水箱、水泵等給排水設備進行招標采買；地產招標組織者應邀請物業(yè)產品支持部前介工程師參與評標/議標。對于水泵選型需考慮單臺泵流量就能滿足整個供水需求，避免后期水壓不穩(wěn)；水箱的高度設置不宜超過3米，超過3米的盡可能考慮進水口加裝消能器，避免使用過程中浪涌破壞水箱。施工過程中要求：a、積水坑、排水溝不能設置在停車位內和車行道上，宜設置在車位后。不能規(guī)避須設置在車行道路的排水溝必須采用角鋼護邊，排水溝水箅子采用合成材料，積水坑采用花紋鋼板，鋼板下增加加強鋼筋保證其強度；b、排水管道進入積水坑時的高度必須嚴格依照設計要求。（防止積水倒流或排水不暢）；c、液位控制器或浮球閥調節(jié)滿足排水要求；d、排水溝進入積水坑處設置濾網(wǎng)，濾網(wǎng)面積大于管道截面積的3-4倍；e、排水管道焊接處要求打磨光滑、平順，管道需除銹、刷2遍防銹漆和1遍銀粉漆，最后標示出排水流向；f、重力排水管道嚴禁轉急彎或長距離緩坡（若因現(xiàn)場條件限制必須緩坡，則需要在緩坡中部設置清掃口）；g、排水管道支架和吊架必須除銹后刷2遍防銹漆和1遍銀粉漆，并標明水的流向；h、在人防區(qū)域的樓板上設置的地漏必須是防暴波地漏；i、濕式報警閥和末端試水裝置的位置，必須有地漏或排水設施，保證調試和維護時的排水需求。必須有效隔離或設置專用房間；j、止回閥需安裝在蝶閥或閘閥下端，優(yōu)先選用旋啟式止回閥，止回閥要求靈活有效。k、消火栓栓口距地高度為完成面1100mm，消火栓箱體安裝必須牢固，消火栓箱安裝支架必須進行防腐處理，面漆與管道面漆一致（建議為銀粉漆2遍）。消防控制閥門應設置在平行車位且便于操作的位置，應保證在有車輛停放的情況下對各種閥門進行有效控制，及閥門的控制不應對車位的使用產生影響。L、立管和橫管在穿越人防區(qū)域時必須在主體結構施工時預留人防專用防暴套管，在穿越區(qū)內兩側安裝閥門，閥門手柄安裝與墻面、樓板面垂直；立管穿越樓層板的預埋穿樓板套管底部與樓板底部齊平，套管上部必須高于樓板上部地坪面20mm—50mm，套管與立管之間采用柔性阻燃防水材料填實，留20mm空隙用砂漿封口；m、立管安裝應垂直，橫管安裝應順直，施工前須用掃線儀吊線，確保橫管順直，立管垂直。固定架宜固定在柱、梁上，同時要考慮與其它專業(yè)系統(tǒng)整合，建議考慮綜合支架、吊架并保證管道的支撐滿足規(guī)范安全要求;n、噴淋末端試水裝置及濕式報警閥排水管應引引至積水坑。濕式報警閥設置在車場時，應設有防止無關操作防護；o、噴淋頭離地面必須高于2.2米。噴淋頭為無吊頂安裝及上噴時應加裝集熱盤。4.5.1.3總平園林、道路、排水施工：集中交付前2~5個月總平園林施工，物業(yè)前期介入小組需關注：a、一般一個取水口可覆蓋面積約1252(半徑為20米)；取水口間距約40米；應靠路邊設置，且盡量靠近排水井；i、行道樹分枝點需在1.8-2.0米間，樹高需大于4米，間距4－6米；樓板結構層上植物大小選擇需結合結構荷載考慮，不可選用如榕樹等根系發(fā)達植物；j、濕地植物需考慮耐水濕植物（如風車草、紙莎草、香蒲、再力等），商業(yè)區(qū)植栽設計需不妨礙人們?yōu)g覽商鋪招牌、門面的視線為宜，切不可正對商鋪門口，組團內要多選用開花喬木，且要考慮住區(qū)的季相變化。4.5.1.4總平智能化、強弱電施工：集中交付前3~4個月總平強弱電施工，物業(yè)前期介入小組應參照《智能化系統(tǒng)設計指引》關注施工。室外攝像機盡量選用光纖傳輸信號、并設置防雷防雨設施，施工過程中還應重點觀察所有室外強弱電電纜井通往室內的線管、橋架是否完全封堵好，避免室外雨水進入室內損壞設備；考慮到市電停電后不影響監(jiān)控需求，攝像機、門禁、道閘、周界、樓宇對講監(jiān)控中心、消防中心等弱電設備必須同時連接市電-發(fā)電之間的不間斷電源。層門地坎應具有足夠的強度，水平度不大于2/1000，地坎應高出裝修地面2~5mm；b、報警探頭底座安裝必須牢固，報警線不應影響探頭的安裝。同時報警線頭應燙錫后牢固的接在底座接線端子上，分極性的須嚴格按照極性進行接線，保證良好的電氣聯(lián)通；b、消防電氣敷設的管材必須采用鋼管，在需要金屬軟管連接的嚴格控制軟管的長度不應大于2000mm，大于2000mm須采用敷管。金屬軟管兩頭必須采用鎖扣與橋架、轉線盒緊密連接，鎖扣內側須用膠套與線纜隔離（確保穿線不會將線皮刮破，破壞電線的絕緣性）；c、報警按鈕、消火栓按鈕安裝必須牢固，與地面垂直，按鈕的按鍵能便捷按下和恢復；d、消防報警接線端子箱內的所有接線頭都必須燙錫且壓接好線鼻子，在線頭處套有線號，能清晰地標明各線路；e、通風管道宜采用鋼化玻璃材質，表面刷白；f、通風管道的接口拼接部分要求采用防火密封膠條，采用不銹鋼螺栓緊固；g、風管的壁厚符合規(guī)范要求，吊架、固定支架間距符合規(guī)范要求，設置合理。（要避開風口）；h、風管電磁風閥閥體動作靈活，機械風口開啟靈活，排風管道應保證管道底平，最不利點距離地坪高度不應小于2200mm。I、風機安裝牢固，基礎牢固，風機運行不擺動。J、控制柜就地控制風機，距地面的高度應便于操作人員操作(第一排的操作按鈕離地1.8米左右為宜)。K、控制電源箱內雙電源開關切換正常。天棚交付標準為膩子刷白。墻面為抹灰+膩子。配電房、發(fā)電機房、生活水泵房、生活水箱房、消防水泵房墻面刮外墻膩子。一般停車場控制要點：a、面層采用強度不低于C20的商品細石混凝土原漿收面。b、允許偏差：地面平整度≤5MM；踢腳線上口直線度≤4MM；c、車道采用交通專用熱熔涂料標示，標示線寬度15cm，厚度不小于1.0mm；d、車庫坡道需防滑、耐久、平順，采用水泥混凝土面層。表面橫向切槽，間距50mm，深度不少于5mm。采用強度不低于C20的商品細石混凝土原漿收面。禁止使用馬牙錯防滑做法。e、人防門安裝牢固，開啟靈活，操作桿靈活，關閉緊密嚴實；防銹漆及面漆施工光潔美觀，廠家及人防標示及銘牌清晰規(guī)范。地坪標高與人防門標高不一致導致門無法開啟，后剔打地坪以便開啟人防門。4.5.2承接查驗物業(yè)安全部物業(yè)品質部物業(yè)工程部施工單位工程完工，申請交付物業(yè)邀約地產項目部，組織相關工施工