房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)第1頁/共40頁教材：柴強(qiáng):《房地產(chǎn)估價(jià)》,首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社.2005年3月版。主講:電話:郵箱:第2頁/共40頁參考書目：1.《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》.中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會編.中國物價(jià)出版.2008年4月版。2.《房地產(chǎn)評估》(期刊).中國房地產(chǎn)評估委員會主辦.3.國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》.中國建筑工業(yè)出版社.1999年版。第3頁/共40頁教學(xué)目的：

通過本課程的學(xué)習(xí)，要求了解房地產(chǎn)價(jià)格形成的規(guī)律與機(jī)理，熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序，初步掌握房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法，以擴(kuò)大知識面、豐富視野、發(fā)展興趣愛好，使之成為專業(yè)課程的有機(jī)補(bǔ)充。第4頁/共40頁思考

張某看中了位于城市邊緣、緊靠一條新興商業(yè)街一處房地產(chǎn)。雖然是城市邊緣，屬于城市四級地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿?。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700平方米。張某擬購入后將一樓用于開設(shè)商鋪，二、三樓用于居住。原業(yè)主開價(jià)為140萬元，張某為摸清該售價(jià)的合理性，找估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)咨詢。請從估價(jià)師角度，說明需要了解該房地產(chǎn)的哪些情況?第5頁/共40頁參考答案從估價(jià)的角度，需要了解的情況有:1.土地權(quán)屬狀況;2.房屋產(chǎn)權(quán)狀況;3.該房地產(chǎn)是否符合規(guī)劃要求;4.土地使用基本狀況;5.建筑物基本狀況。第6頁/共40頁第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)

第一節(jié)從估價(jià)角度認(rèn)識房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

房地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。第7頁/共40頁二、房地產(chǎn)的形態(tài)1.土地的概念⑴對土地的各種定義

①田地、地面。②地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。③自然物、自然力或自然資源。(一)土地一宗純粹的土地第8頁/共40頁⑵房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定義

土地是指地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地不是平面，是立體的。地球表面地上一定空間地上一定空間地心第9頁/共40頁⑵對土地的認(rèn)識內(nèi)容：①坐落位置；②面積大??；③形狀；

④四至；⑤土地權(quán)利狀況；

⑥利用現(xiàn)狀；⑦規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；⑧生熟程度；⑨地質(zhì)、水文和氣象條件；⑩其他。第10頁/共40頁(二)建筑物1.建筑物的概念：建筑物是指由人工建造而成的，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的人工產(chǎn)品。建筑物雖然必須建在土地上，但在觀念上可把它單獨(dú)看待。第11頁/共40頁2.建筑物的種類--房屋和構(gòu)筑物。⑴房屋：能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂、生產(chǎn)等活動的空間場所。房屋一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)葮?gòu)成。⑵構(gòu)筑物：除房屋以外、人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)或生活的建筑物。如水塔、煙囪、橋梁、道路等。第12頁/共40頁3.對建筑物的認(rèn)識：⑴坐落位置。⑵面積大小。⑶建筑層數(shù)與高度。住宅:①1～3層----低層；②4～6層----多層；③7～9層----中高層；③10層以上----高層；④100米以上----超高層；第13頁/共40頁⑷用途。①居住房地產(chǎn)；②商業(yè)房地產(chǎn)；③辦公房地產(chǎn);④旅館房地產(chǎn);⑤餐飲房地產(chǎn)；⑥娛樂房地產(chǎn)；⑦工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)；⑧農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；⑨特殊用途房地產(chǎn)；⑩綜合房地產(chǎn)。3.對建筑物的認(rèn)識(續(xù))第14頁/共40頁3.對建筑物的認(rèn)識(續(xù))⑸建筑物結(jié)構(gòu)。依主要承重構(gòu)件及主要材料不同可分為：①鋼結(jié)構(gòu)；②鋼混結(jié)構(gòu)；③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡易結(jié)構(gòu)。第15頁/共40頁⑹建筑裝修。

內(nèi)外裝修的標(biāo)準(zhǔn)、用材、質(zhì)量等。⑺附屬設(shè)備。

給排水;照明;衛(wèi)生;通風(fēng);供暖;供氣;空調(diào);電梯;消防;通訊;有線電視;其他。⑻建成年月、維修保養(yǎng)及完損程度情況。⑼產(chǎn)權(quán)狀況。⑽其他。

3.對建筑物的認(rèn)識(續(xù))第16頁/共40頁(三)房地

建筑物與土地合為一體的情況。下有土地，上有建筑物第17頁/共40頁三、房地產(chǎn)的特性1.土地的特性⑴土地的自然特性：

①承載力；②肥力；③位置的固定性；④數(shù)量的固定性；⑤耐久性；⑥個(gè)別性。

第18頁/共40頁⑵土地的人文特性：①用途的多樣性；②經(jīng)濟(jì)地位的可變性；③合并與分割的可能性。第19頁/共40頁2.房地產(chǎn)的特性：①位置的固定性；②長期使用性；③大量投資性；④異質(zhì)性；⑤易受政策影響性；⑥相互影響性；⑦保值增值性；⑧數(shù)量有限性；⑨用途多樣性；⑩難以變現(xiàn)性。第20頁/共40頁四、房地產(chǎn)的分類1.按用途分：①居住房地產(chǎn)；②商業(yè)房地產(chǎn)；③辦公房地產(chǎn);④旅館房地產(chǎn);⑤餐飲房地產(chǎn)；⑥娛樂房地產(chǎn)；⑦工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)；⑧農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；⑨特殊用途房地產(chǎn)；⑩綜合房地產(chǎn)。第21頁/共40頁2.按收益分：

①收益性房地產(chǎn)；②非收益性房地產(chǎn)。3.按開發(fā)程度分：

生地、熟地、毛地、在建工程、期房、現(xiàn)房。第22頁/共40頁房地產(chǎn)估價(jià)的概念及其必要性第二節(jié)第23頁/共40頁一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念

房地產(chǎn)估價(jià)是以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對估價(jià)對象房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測或判斷。第24頁/共40頁二、房地產(chǎn)估價(jià)概念中的專業(yè)術(shù)語1.專業(yè)估價(jià)人員及其基本要求：

(1)專業(yè)估價(jià)人員：

①注冊執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師；②估價(jià)員。(2)合格估價(jià)人員的基本要求：

①扎實(shí)的專業(yè)理論；②豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)；③高尚的職業(yè)道德。第25頁/共40頁2.估價(jià)目的：

3.估價(jià)原則：

4.估價(jià)程序：

5.估價(jià)方法：

6.影響房地產(chǎn)價(jià)格因素：

7.估價(jià)時(shí)點(diǎn)：ⅩⅩⅩⅩ年ⅩⅩ月ⅩⅩ日

8.客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測或判斷：二、房地產(chǎn)估價(jià)概念中的專業(yè)術(shù)語(續(xù))第26頁/共40頁三、對房地產(chǎn)估價(jià)的理解1.房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)。2.房地產(chǎn)估價(jià)不是主觀給定，是對其客觀價(jià)值的反映。第27頁/共40頁四、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性1.理論上:①市場的非完全性；②價(jià)格的個(gè)別性；③定價(jià)需要專業(yè)知識。2.現(xiàn)實(shí)中：①管理的需要；②交易的需要；③各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動的需要。第28頁/共40頁第三節(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)在中國★一、確立了房地產(chǎn)估價(jià)的法律地位

1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”；第58條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度”。第29頁/共40頁二、實(shí)行了“房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格”全國統(tǒng)一考試制度1993年由人事部和建設(shè)部建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試制度，1993年和1994年認(rèn)定了346名房地產(chǎn)估價(jià)師，1995年舉行了首次房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試。第30頁/共40頁三、制定了房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見1999年2月12日建設(shè)部會同原國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291－1999）；2003年12月1日建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》（建住房[2003]234號）。第31頁/共40頁四、成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織1994年8月15日成立了“中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會”。（CIREA)2004年7月12日更名為“中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會”。(CIREAA)第32頁/共40頁第33頁/共40頁第34頁/共40頁五、設(shè)立了房地產(chǎn)估價(jià)的行政許可制度

設(shè)立了“房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊”、“房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格審批”和“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”等行政許可制度。第35頁/共40頁六、建立了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場2000年6月以后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)推行脫鉤改制，組建有房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)，打破行業(yè)壟斷和地域市場分割的局面。第36頁/共40頁七、拓寬了房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的領(lǐng)域

房地產(chǎn)估價(jià)最早應(yīng)用于交易管理（申報(bào)價(jià)格征稅），以后逐步拓展到土地使用權(quán)出讓