丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)方案

/丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)方案引言丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的市場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)探討，是件須要用才智、激情、創(chuàng)建力和嚴(yán)謹(jǐn)工作作風(fēng)仔細(xì)對(duì)待的事情。這個(gè)項(xiàng)目是在汽車市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷狀態(tài)的大背景下應(yīng)運(yùn)而生的，這種和生俱來的困難性和變數(shù)，更彰顯出其具有挑戰(zhàn)性的魅力。如何從種種困難和沖突中找出正解，解決變數(shù)及不確定的風(fēng)險(xiǎn)？如何將如此浩大而困難的推廣體系理順、理清，并且富有執(zhí)行性？如何構(gòu)架一個(gè)從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)役一揮而就，打動(dòng)市場(chǎng)？如何建立一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中學(xué)低多種推廣平臺(tái)的立體推廣體系？……全部這些，都必需在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行潛心探討、科學(xué)把握、慎密分析后，由各方面專業(yè)人士擔(dān)綱規(guī)劃、設(shè)計(jì)、謀略、策劃，并從市場(chǎng)定位、客戶細(xì)分、廣告宣揚(yáng)、形象包裝、招商策略等方面工作綻開，并需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)行。書目一、丹陽(yáng)市概況二、丹陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)環(huán)境三、丹陽(yáng)市政策環(huán)境四、汽車市場(chǎng)狀況描述五、汽車項(xiàng)目探討六、項(xiàng)目可類比市場(chǎng)初步調(diào)查、分析七、項(xiàng)目SWOT分析八、項(xiàng)目最大價(jià)值的挖掘九、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群鎖定及分析十、項(xiàng)目開發(fā)、規(guī)劃主題十一、項(xiàng)目策略建議十二、項(xiàng)目推廣建議十三、項(xiàng)目投資競(jìng)爭(zhēng)要素分析集聚優(yōu)勢(shì)升級(jí)市場(chǎng)——國(guó)際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)方案丹陽(yáng)市概況丹陽(yáng)市位于江蘇省南部，是蘇南較發(fā)達(dá)縣（市）之一。市域面積1059平方公里，總?cè)丝?00萬(wàn)，其中戶籍人口80.6萬(wàn)?？h域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）中位列第18位，在全省十強(qiáng)縣（市）中位列第8位。2006年全市GDP突破300億元，人均4783美元；財(cái)政總收入32.24億元丹陽(yáng)地處富裕的長(zhǎng)江三角洲，位于二十一世紀(jì)中國(guó)充溢活力、極具潛力的上海經(jīng)濟(jì)圈滬寧經(jīng)濟(jì)走廊的中心地帶，屬蘇南經(jīng)濟(jì)板塊。丹陽(yáng)交通便利快捷，長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)輸河使丹陽(yáng)成為千年交通要道和商貿(mào)集散中心，京滬鐵路、滬寧高速馬路、312國(guó)道、常州奔牛機(jī)場(chǎng)和即將建設(shè)的京滬高速鐵路、滬寧城際輕軌更凸現(xiàn)了丹陽(yáng)的立體交通優(yōu)勢(shì)。丹陽(yáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)厚實(shí)，產(chǎn)業(yè)特色顯明，有著廣泛良好的工貿(mào)合作空間。視光學(xué)、五金工具、木業(yè)加工、汽車零部件、彩印包裝五大特色產(chǎn)業(yè)，規(guī)模較大，檔次較高，是亞洲最大的鋁箔、眼鏡、高速工具鋼、鉆頭、鋸片、木業(yè)生產(chǎn)基地；精細(xì)化工、新型建材、通訊信息、醫(yī)藥器械等新興產(chǎn)業(yè)快速崛起。中國(guó)眼鏡城、中國(guó)汽配城、華東燈具城等專業(yè)市場(chǎng)全國(guó)著名，全國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)眼鏡產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心落戶我市。丹陽(yáng)以6個(gè)“中國(guó)馳名商標(biāo)”、10個(gè)“中國(guó)名牌”和25個(gè)“江蘇名牌”總數(shù)在全省的縣級(jí)市中名列前茅，創(chuàng)建了一個(gè)獨(dú)特的“丹陽(yáng)名牌現(xiàn)象”。優(yōu)化結(jié)構(gòu)、科技創(chuàng)新、招商引智、品牌戰(zhàn)略、資本運(yùn)作正催生眾多企業(yè)千帆競(jìng)發(fā)，打造航母。二、丹陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：丹陽(yáng)近兩年來國(guó)民經(jīng)濟(jì)逞現(xiàn)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）中位列第18位，在全省十強(qiáng)縣（市）中位列第8位。2006年全市GDP突破300億元，人均4783美元；財(cái)政總收入32.24億元。我市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展主要得益于工業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力支撐。改革開放以來，我市工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。我市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)近5000家，2006年實(shí)現(xiàn)銷售收入538.7億元，增長(zhǎng)27.3%，利稅40億元，增長(zhǎng)36%，工業(yè)增加值167.4億元，可比增長(zhǎng)15.7%，其中規(guī)模以上實(shí)現(xiàn)銷售收入433.74億元，增長(zhǎng)29.1%，利稅40億元，增長(zhǎng)36%，工業(yè)增加值124.28億元，可比增長(zhǎng)21.8%。全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額88155萬(wàn)美元，增長(zhǎng)37.4%，其中出口72277萬(wàn)美元，增長(zhǎng)38.5%。全年新批外資項(xiàng)目83個(gè)，實(shí)際利用外資16680萬(wàn)美元，增長(zhǎng)89.7%。完成工業(yè)性投資74億元，增長(zhǎng)34.3%，其中規(guī)模以上完成57億元，增長(zhǎng)35.8%。全市現(xiàn)有國(guó)家級(jí)名牌產(chǎn)品6個(gè)，上市企業(yè)3家。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù):走新型化工業(yè)化道路，將丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心育成支柱產(chǎn)業(yè)。抓好丹陽(yáng)市及開發(fā)區(qū)和工業(yè)園建設(shè)者，充分利用市場(chǎng)手段吸引投資。加大投資規(guī)模、改善投資環(huán)境，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)加快城市建設(shè)步伐，加快城市道路建設(shè)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)。在擴(kuò)大消費(fèi)方面，促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)，要實(shí)施更加有利于擴(kuò)大住房、汽車、教化和旅游等熱點(diǎn)消費(fèi)政策。3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述：丹陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)近幾年正處于快速增長(zhǎng)階段，其速度列江蘇各城市前列，將汽車市場(chǎng)及零配件的生產(chǎn)加工列為該市的支柱產(chǎn)業(yè)加以大力扶持。丹陽(yáng)為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，加大固定資產(chǎn)的投入，改善投資環(huán)境，出臺(tái)了一系列主動(dòng)利好的招商引資政策，取得了較好效果。去年以來，國(guó)家宏觀調(diào)控在抑制房地產(chǎn)的泡沫，但丹陽(yáng)的房地產(chǎn)價(jià)格和鄰近的城市相比仍舊較低，只和寧國(guó)房?jī)r(jià)相當(dāng)，其增值空間較大，對(duì)外來投資者具有很大吸引力。丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心項(xiàng)目的定位，應(yīng)運(yùn)了丹陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境。三、丹陽(yáng)市政策環(huán)境1、汽車產(chǎn)業(yè)宏觀政策新的產(chǎn)業(yè)政策將會(huì)對(duì)我國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作出戰(zhàn)略調(diào)整，確立新的發(fā)展目標(biāo)。比如大汽車集團(tuán)的整合、零部件的規(guī)?；l(fā)展、規(guī)范的市場(chǎng)銷售體系、自主品牌的發(fā)展壯大等等。新政策將規(guī)定，國(guó)內(nèi)外汽車生產(chǎn)廠家在國(guó)內(nèi)銷售，必需建立汽車品牌的銷售體系，由生產(chǎn)廠家自行投資或授權(quán)汽車經(jīng)銷商投資建立。境外投資者只有得到汽車廠家正式授權(quán)并辦齊手續(xù)，才能在國(guó)內(nèi)從事國(guó)產(chǎn)汽車或進(jìn)口品牌的銷售和售后服務(wù)。該品牌渠道管理的設(shè)定，對(duì)業(yè)界銷售渠道沖擊最大。WTO改寫中國(guó)汽車嬉戲規(guī)則，1994年中國(guó)正式加入WTO談判，同年4月1日，中國(guó)對(duì)進(jìn)口汽車關(guān)稅第一次進(jìn)行了調(diào)整，排量3.0升以下的汽油轎車關(guān)稅降為110%，3.0及以上排量關(guān)稅降為150%，各自下降了70%，邁出了和國(guó)際接軌的第一步。2001年12月11日，中國(guó)正式入世，隨后依據(jù)總條款規(guī)定，分階段對(duì)汽車進(jìn)口關(guān)稅進(jìn)行了多次調(diào)整。2006年7月1日，進(jìn)口汽車關(guān)稅最終下降到25%，零部件平均關(guān)稅降到10%，和國(guó)際市場(chǎng)基本接軌。我國(guó)汽車關(guān)稅出讓近年國(guó)產(chǎn)車進(jìn)口車銷量對(duì)比（單位：萬(wàn)輛）年份國(guó)產(chǎn)車銷量進(jìn)口銷量進(jìn)口車占國(guó)產(chǎn)車比例1998162.950413.32%1999183.44.252.32%20002084.272.05%2001234.17.143.05%2002325.112.813.94%2003444.417.233.88%200450717.593.47%2005575.816.302.832006721.6223.05%1數(shù)據(jù)來源：中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)海關(guān)總署1990-1999年我國(guó)汽車進(jìn)口狀況年份進(jìn)口汽車合計(jì)/輛正常進(jìn)口/輛走私/輛199047769159233184619914321514405288101992825812752755054199320898969663139326199410323934413688261995730822436448718199617382657942115884199796057320196403819985413818046360921999425011416728334我國(guó)汽車關(guān)稅出讓表排量時(shí)間3.0L以下110%80%63.5%51.9%43.85%38.2%34.2%30%28%25%3.0L以上150%100%77.5%61.7%50.7%43%37.6%30%28%25%數(shù)據(jù)來源：海關(guān)總署“入世”對(duì)中國(guó)汽車行業(yè)真正的意義在于，它打破了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)之間的壁壘：一方面意味著中國(guó)政府情愿依據(jù)國(guó)際慣例來處理經(jīng)濟(jì)問題，增加外資對(duì)中國(guó)政府堅(jiān)持改革開放政策的信念，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年汽車行業(yè)新簽約的中外合資企業(yè)20家，2003、2004年這一數(shù)字分別達(dá)到52家、35家，如今，世界“6+3”同時(shí)，加速中國(guó)汽車行業(yè)和國(guó)際接軌。一方面是車型、技術(shù)接軌，跨國(guó)公司紛紛將最拿手的新車引入中國(guó)，2001年中國(guó)乘用車型35種，至2005年，當(dāng)年上市新車便達(dá)到創(chuàng)記錄的75種，如每個(gè)車型下屬各種排量、配置細(xì)分車型，總數(shù)不消四五百種。通用、本田、豐田、奧迪、現(xiàn)代、寶馬等巨頭起先在中國(guó)推出全球同步或全球首發(fā)車型。另一方面是價(jià)格加速和國(guó)際接軌。從2002年起先，降價(jià)成為每年車市的主題詞，幾年下來，絕大部分國(guó)產(chǎn)車型的價(jià)格和2001年相比，都降了40%以上。隨著車價(jià)的快速下降，汽車銷量急速上升，短短幾年內(nèi)，中國(guó)汽車銷量從2001年的235萬(wàn)輛攀升至2006年的721.6萬(wàn)輛，平均每年凈增長(zhǎng)100萬(wàn)輛，這個(gè)速度在全世界內(nèi)都是絕無(wú)僅有。2、房地產(chǎn)政策為抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫，國(guó)家繼去年連續(xù)出臺(tái)了一系大限政策后，今年又通過提高貸款利率、限制期房交易等手段，來打擊那些投機(jī)者。而丹陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)群體大都是本地的消費(fèi)群體，其房地產(chǎn)的價(jià)格在我省屬中等偏下，基本不存在泡沫，丹陽(yáng)市至今未出臺(tái)相關(guān)政策限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)市場(chǎng)分析，丹陽(yáng)房地產(chǎn)今后上漲的空間較大。3、金融政策2007年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸政策緊縮，限制較嚴(yán)，而作為商業(yè)用房按揭貸款，限制更緊。針對(duì)于本項(xiàng)目，貸款額數(shù)較大，同時(shí)大批異地貸款，其操作難度和風(fēng)險(xiǎn)性，應(yīng)引起公司的高度重視。4、稅收政策今年來，國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度。四、汽車市場(chǎng)狀況描述（一）近兩年汽車市場(chǎng)狀況態(tài)勢(shì)1、供應(yīng)量和需求量這兩年，我國(guó)的汽車工業(yè)快速發(fā)展。但在汽車消費(fèi)市場(chǎng)，由于品牌較多，加之，國(guó)外品牌和合資品牌的不斷增多，汽車行業(yè)的不規(guī)范，加大了競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，使汽車行業(yè)出現(xiàn)賣車難的局面。為了規(guī)范汽車行業(yè)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，相關(guān)部門出臺(tái)了《汽車品牌銷售管理方法》等政策。品牌代理制和區(qū)域市場(chǎng)準(zhǔn)入制的實(shí)行，愛護(hù)了成長(zhǎng)型的汽車市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)正在發(fā)展中的丹陽(yáng)汽車市場(chǎng)是極為有利的。2、價(jià)格走勢(shì)汽車工業(yè)經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，引進(jìn)、消化汲取和技術(shù)改造后，制造成本普遍降價(jià)低，隨著我國(guó)汽車WTO愛護(hù)協(xié)議的取消，國(guó)外汽車的大量涌入，汽車價(jià)格還將進(jìn)一步下跌，汽車成為大眾消費(fèi)品的時(shí)代即將到來。（二）近期市場(chǎng)描述和將來走勢(shì)預(yù)料1、近期汽車市場(chǎng)描述我國(guó)汽車市場(chǎng)方興未艾，正由發(fā)達(dá)地區(qū)向發(fā)展中城市延展。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，汽車城有越建越大的趨勢(shì)，如上海、廣州等汽車城，上海在安亭投資500億元建的亞洲第一大汽車城達(dá)65平方公里，集汽車研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、F1賽車、教化、文化、消遣等等為一體，是一個(gè)名符其實(shí)的汽車大市場(chǎng)。2、市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)料汽車工業(yè)是我國(guó)的一項(xiàng)支柱性產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要比例，汽車城由于是現(xiàn)代化城市的標(biāo)記，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的不斷加強(qiáng)，汽車將如彩電一樣，進(jìn)入千家萬(wàn)戶，汽車城作為專業(yè)市場(chǎng)將具有劇烈的生命力。（三）鎮(zhèn)江及丹陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、鎮(zhèn)江的汽車市場(chǎng)沒有一個(gè)集中的區(qū)域，各個(gè)S店相對(duì)比較集中，但是缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局；沒有形成良好的汽車購(gòu)物環(huán)境。品牌檔次凹凸不全，也沒有品嘗高檔的汽車4S店。2、丹陽(yáng)汽車市場(chǎng)整體狀況多為二、三級(jí)代理商，品牌檔次不搞、經(jīng)營(yíng)種類少。綜述：現(xiàn)在鎮(zhèn)江、丹陽(yáng)、揚(yáng)中汽車的銷量增長(zhǎng)速度每年不斷上升，有些好的品牌年銷量也達(dá)到3000輛；廠家對(duì)市場(chǎng)也很看好也有需求開設(shè)汽車4S旗艦店。而丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的開發(fā)建設(shè)不僅可以滿意商家們的須要也使丹陽(yáng)及周邊地區(qū)市場(chǎng)更加的成熟，也帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)環(huán)境；使4S店、汽配市場(chǎng)、汽車加工、二手車市場(chǎng)和商業(yè)有機(jī)的結(jié)合起來。五、國(guó)際汽貿(mào)集聚中心項(xiàng)目探討項(xiàng)目總體規(guī)劃（1）國(guó)際汽貿(mào)集聚中心總體規(guī)劃：要依據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚園相關(guān)產(chǎn)業(yè)和汽車零部件件區(qū)、工業(yè)園區(qū)、新型材料區(qū)、特色機(jī)電區(qū)等產(chǎn)業(yè)有機(jī)的結(jié)合起來，也要依據(jù)市場(chǎng)需求和適度超前的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)；總規(guī)劃為350畝，總投入1.5億美元?？梢苑譃樗膲K：第一塊為150畝的國(guó)際汽車4S店集聚區(qū)（12家4S旗艦店）；其次塊為50畝的二手車交易市場(chǎng)；第三塊為100畝的汽車生產(chǎn)區(qū)、汽配生產(chǎn)區(qū)、汽車零部件配套市場(chǎng)、廠房區(qū)等；第四塊為50畝的相關(guān)的功能配套設(shè)施。（2）功能配套規(guī)劃設(shè)計(jì)：留意考慮倉(cāng)儲(chǔ)、物流、休閑、消遣、餐廳、沐浴、酒店式公寓等功能和服務(wù)性配套設(shè)計(jì)；（3）戶型設(shè)計(jì)：依據(jù)汽車市場(chǎng)專業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)各專業(yè)的鋪面配置、面積比例、門面特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)；（4）道路規(guī)劃規(guī)劃：一是留意內(nèi)部交通；二是留意內(nèi)部交通和外部交通的連接；（5）智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)：依據(jù)車城特點(diǎn)和適度超前，限制成本的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。（詳細(xì)方案在深化對(duì)項(xiàng)目介入后，我司將提出關(guān)于《丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心》的有關(guān)建議）六、項(xiàng)目可類比市場(chǎng)初步調(diào)查、分析1、南京市場(chǎng)（1）蘇寧環(huán)球汽車城南京蘇寧環(huán)球汽車城有限公司是由蘇寧集團(tuán)投資組建，總投資人民幣2億元。集汽車多品牌展銷、汽車用品及通用零部件銷售、二手車交易、汽車美容、汽車維護(hù)保養(yǎng)檢測(cè)、新產(chǎn)品新技術(shù)推介、汽車專業(yè)化行業(yè)化營(yíng)銷策劃及詢問服務(wù)等多種功能為一體的專業(yè)性汽車營(yíng)銷服務(wù)公司。公司將于2004年初盛大開業(yè)，這是蘇寧集團(tuán)充分利用自身優(yōu)勢(shì)，大力開拓中國(guó)汽車銷售及服務(wù)領(lǐng)域的重大戰(zhàn)略舉措。（2）南京仙林國(guó)際汽貿(mào)集聚中心南京仙林國(guó)際汽貿(mào)集聚中心投資有限公司成立于2003年，注冊(cè)資金2000萬(wàn)，是一家集專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)，汽配經(jīng)營(yíng)、管理，物流配送為一體的現(xiàn)代化房產(chǎn)開發(fā)公司。該公司在職員工150人，其中大專以上學(xué)歷者約90%以上、10%持有中級(jí)以上職業(yè)資格證書。該公司目前開發(fā)的市級(jí)重點(diǎn)工程項(xiàng)目“南京國(guó)際汽配基地”占地約16萬(wàn)平方米，項(xiàng)目支配總投資4億元，由著名的美籍華人設(shè)計(jì)師高民權(quán)教授擔(dān)綱設(shè)計(jì)、著名建筑工程隊(duì)實(shí)力建設(shè)，設(shè)有工商、稅務(wù)、交通、銀行、商務(wù)、保險(xiǎn)、商住、倉(cāng)儲(chǔ)、廣告、餐飲、消遣、購(gòu)物等全面配套服務(wù)設(shè)施，建成后將成為全省乃至華東范圍內(nèi)規(guī)模最大、功能最全、服務(wù)最優(yōu)、配套最齊全的國(guó)際化一流大型汽車配件貿(mào)易中心。南京國(guó)際汽配基地項(xiàng)目一期工程目前已全面竣工，并將于2005年5、6月正式進(jìn)入試營(yíng)業(yè)。（3）南京大明路國(guó)際汽貿(mào)集聚中心大明路國(guó)際汽貿(mào)集聚中心地處南京東南入口處，緊鄰大明路汽車街，和麥德龍超級(jí)大賣場(chǎng)和歐倍德裝飾大市場(chǎng)隔街相望。區(qū)位顯著、交通便捷、路網(wǎng)發(fā)達(dá)，擁有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。汽車城占地面積130畝，總建筑面積50000平方米，總投資5000萬(wàn)元，一期工程8000平方米已竣工，將于九月十九日盛大開幕。

大明路國(guó)際汽貿(mào)集聚中心是一個(gè)以汽車大型超市為基本業(yè)態(tài)，以整車銷售為主營(yíng)業(yè)務(wù)，集汽車展示、銷售、零配件供應(yīng)、技術(shù)詢問、售后服務(wù)為一體，具有特色營(yíng)銷模式，多元功能設(shè)置，現(xiàn)代商務(wù)管理的大型汽車專業(yè)市場(chǎng)。汽車城開業(yè)后將向消費(fèi)者供應(yīng)購(gòu)車上牌、保險(xiǎn)、按揭、納稅等各類手續(xù)所需的“一站式”服務(wù)。2、鎮(zhèn)江汽車市場(chǎng)（1）鎮(zhèn)江汽車商貿(mào)城（正在籌建中）鎮(zhèn)江汽車商貿(mào)城是在建設(shè)“國(guó)家火炬支配鎮(zhèn)江沿江綠色產(chǎn)業(yè)基地”的宏觀布局之下，依托原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展導(dǎo)向，而進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的。建成后將成為一座較大規(guī)模、新型、現(xiàn)代化的汽車商貿(mào)展示中心。該項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的丁卯片區(qū)—在市區(qū)東南6公里處，占地約22.8公頃。（2）鎮(zhèn)江4S市場(chǎng)鎮(zhèn)江的4S店市場(chǎng)整體檔次不高多為代理商經(jīng)營(yíng)，廠家直營(yíng)的很少。分布在丁卯路、學(xué)府路等地方分散相對(duì)不集中缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。3、鹽城中聯(lián)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心城市政府之重點(diǎn)工程——550畝33萬(wàn)㎡鹽城汽貿(mào)廣場(chǎng)（正在籌建中，建成后成為蘇北地區(qū)最大的、唯一的汽車消費(fèi)中心城，輻射整個(gè)蘇北地區(qū)）4、連云港振興國(guó)際汽貿(mào)集聚中心連云港振興國(guó)際汽貿(mào)集聚中心由連云港振興集團(tuán)和上?？蜕虖?qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)力鑄造，是連云港市重點(diǎn)建設(shè)工程之一，江蘇省重點(diǎn)培育扶持市場(chǎng)。項(xiàng)目位居全國(guó)十大港口城市之一的連云港市區(qū)北大門之交通要塞，總占地面積500畝，總投資4.8億元。整體分為：4S店區(qū)、汽車超市、輕型汽配區(qū)、重型汽配區(qū)、快修改裝區(qū)、輪胎汽保車飾美容區(qū)、二手車交易區(qū)、綜合配套服務(wù)大樓、汽車俱樂部、辦證中心、銀行、試車道、物流倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)，總建筑面積達(dá)30多萬(wàn)平方米，其中一期占地288畝，總建筑面積約15萬(wàn)平方米。建成后的汽車城將是一個(gè)集展車、售車、汽配、快修、汽車美容、汽車物流、餐飲、住宿、健身消遣及汽車文化等一條龍服務(wù)的蘇北魯南地區(qū)規(guī)模最大、配套最完善、功能最齊全的大型綜合性汽車汽配貿(mào)易中心。5、丹陽(yáng)本地市場(chǎng)丹陽(yáng)現(xiàn)有4S店規(guī)模不大，多為二、三級(jí)代理商在經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)的品種也不全種類較少。主要有：一汽大眾、上海大眾、雪弗萊、北京現(xiàn)代、長(zhǎng)安、端莊、尼桑、五菱、福特這些品牌4S店，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。6、華東汽車城華東汽車城位于蘇、浙、皖三省交界，八縣通衢的安徽省廣德縣，地理位置極其優(yōu)越，交通特別便利。318國(guó)道和宣杭鐵路貫穿全境，廣宜路，廣溧路，廣寧路建設(shè)接近尾聲。距滬、杭、寧長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈車程均在兩小時(shí)內(nèi)，服務(wù)范圍干脆輻射到蘇、浙、皖各大城市，是目前華東地區(qū)最大的汽車專業(yè)市場(chǎng)，功能齊全，環(huán)境優(yōu)雅，物流快捷。華東汽車城由浙江省杭州市有關(guān)企業(yè)投資開發(fā)的恒基房地產(chǎn)開發(fā)公司干脆控股，總投資額達(dá)四千余萬(wàn)元人民幣，總占地面積100畝，總建筑面積70000平方米，其中：展廳面積8000平方米，展位600余個(gè)，市場(chǎng)內(nèi)泊車位600余個(gè)。7、無(wú)錫市東方汽車城無(wú)錫市東方汽車城在漂亮的無(wú)錫東郊，坐落著一座占地130多畝，經(jīng)營(yíng)面積10萬(wàn)平方米的現(xiàn)代汽車城，這就是商業(yè)大廈集團(tuán)控股的東方汽車城。她東距滬寧高速馬路入口3公里，南接無(wú)錫市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，和無(wú)錫最大的超市—法國(guó)鷗翔超市隔路相望。并緊鄰無(wú)錫東部交通樞紐廣南立交橋，地理位置優(yōu)越，交通便利，現(xiàn)公司下有20多家子公司，其中70是4s專營(yíng)店，公司在江蘇安徽等地區(qū)有30多家二級(jí)代理，業(yè)務(wù)遍及長(zhǎng)三角大部分地區(qū)，是無(wú)錫地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)汽車經(jīng)營(yíng)和服務(wù)公司。8、蘇州高新國(guó)際汽貿(mào)集聚中心蘇州高新國(guó)際汽貿(mào)集聚中心位于蘇州城西，緊臨滬寧高速馬路和312國(guó)道，距火車站5公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，該城和古城區(qū)一河之隔，由寒山大橋和之無(wú)縫對(duì)接，南依高新區(qū)最大的住宅區(qū)和楓橋商業(yè)區(qū)，北靠高新區(qū)工業(yè)區(qū)，人氣旺、商氣足，前景特別看好依據(jù)高新區(qū)大力發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)的要求，抓住汽車行業(yè)發(fā)展前景，汽車城作為新區(qū)又一新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，我們對(duì)汽車城原來的規(guī)劃進(jìn)行重新完善。為此，在一期1200畝規(guī)劃的基礎(chǔ)上，特地邀請(qǐng)美國(guó)康設(shè)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)公司對(duì)京杭大運(yùn)輸河西、馬運(yùn)路北、長(zhǎng)江路東、鹿山路南約2000畝進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，定位于“一城五中心”，即即匯萃知名品牌4S店的區(qū)域性銷售中心，一個(gè)由車輛管理單位、檢測(cè)中心、二手車市場(chǎng)、汽車技術(shù)學(xué)校構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)中心，一個(gè)以匯展中心、汽車品牌俱樂部為主的服務(wù)中心，一個(gè)賓館、餐飲、商業(yè)、休閑設(shè)施齊備的居住中心和一個(gè)汽車零配件的集散中心。努力將蘇州高新國(guó)際汽貿(mào)集聚中心建設(shè)成為和國(guó)際接軌、國(guó)內(nèi)一流集汽車商貿(mào)、旅游、居住、休閑、觀光為一體的國(guó)際汽貿(mào)集聚中心商貿(mào)區(qū)。9、湖州江南汽車城湖州市是浙江北部重鎮(zhèn)，在浙江屬于發(fā)展中的城市，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力在浙江位倨中等偏下，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、GDP、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)收入等在浙江的位置和江蘇丹陽(yáng)的位置相當(dāng)，具有肯定的可比性。湖州江南汽車城位于湖州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西南分區(qū)西塞山路和二環(huán)西路交匯處，總建筑面積12萬(wàn)多平米。一期為新車交易區(qū)在3萬(wàn)平米，有4S店和汽車精品店。二期為3.5萬(wàn)平米，規(guī)劃經(jīng)營(yíng)范圍為汽車配件、摩托車配件、汽車裝潢美容、五金、工程機(jī)械、礦山機(jī)械、二手車交易，并配套有商信辦公樓和飯店賓館等。七、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目位于地處中國(guó)最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)區(qū)之一的長(zhǎng)江三角洲腹地蘇南經(jīng)濟(jì)板塊丹陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，背靠長(zhǎng)江大港國(guó)際港口，身處上海和南京之間，200公里半徑之內(nèi)有杭州、蘇州、無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江、南通、湖州、揚(yáng)州、蕪湖、馬鞍山等十多座大中城市，一億多人口，市場(chǎng)巨大，環(huán)境得天獨(dú)厚，周邊配套設(shè)施齊全，已形成視光學(xué)、五金工具、木業(yè)加工、汽車零部件、彩印包包裝五大特色產(chǎn)業(yè)。地處亞洲最大的鋁箔、眼鏡、鉆頭、鋸片、木業(yè)生產(chǎn)基地內(nèi)；擁有汽車零部件及生產(chǎn)集聚區(qū)的新橋、界牌、后巷（目前已興建的汽配產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，集中有202家企業(yè)，85％的企業(yè)以汽車零部件產(chǎn)品制造為主，專業(yè)為國(guó)內(nèi)外汽車主機(jī)廠，汽車制造集團(tuán)配套服務(wù)，形成了汽配產(chǎn)業(yè)鏈和汽配產(chǎn)業(yè)群，已成為全國(guó)最大的汽車零部件生產(chǎn)基地；華東燈具城位于丹陽(yáng)市界牌鎮(zhèn)，被國(guó)務(wù)院發(fā)展探討中心評(píng)定為全國(guó)最大的車用燈具市場(chǎng)，是鎮(zhèn)江市十強(qiáng)商品市場(chǎng)）也在丹陽(yáng)所轄范圍之內(nèi)。交通便利，四通八達(dá)項(xiàng)目位于丹陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的東側(cè)的齊梁路和通港馬路交界口，滬寧高速馬路丹陽(yáng)路口距我項(xiàng)目1000米，至南京68公里，距上海200公里。緊靠241省道（葛丹馬路），直達(dá)鎮(zhèn)江大港港口，僅16公里。項(xiàng)目定位在丹陽(yáng)首創(chuàng)，和丹陽(yáng)發(fā)展戰(zhàn)略相吻合，符合汽車經(jīng)營(yíng)的方向，得到政府的大力支持，具有各種政策性扶持優(yōu)勢(shì)具有良好的發(fā)展前景。具有純粹市場(chǎng)之外的強(qiáng)大政策號(hào)召力。項(xiàng)目占地350畝（150畝4S店；50畝二手車交易市場(chǎng)；100畝的汽車生產(chǎn)區(qū)、汽配生產(chǎn)區(qū)、汽車零部件配套市場(chǎng)、廠房區(qū)等；50畝的相關(guān)的功能配套設(shè)施），建筑面積可以達(dá)到25多萬(wàn)平米，在丹陽(yáng)乃至鎮(zhèn)江是史無(wú)前列的商業(yè)大盤，規(guī)模優(yōu)勢(shì)特別明顯。國(guó)際集聚汽貿(mào)中心汽車城項(xiàng)目，是任何一個(gè)投資商都不具備的優(yōu)勢(shì)，其行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)性、號(hào)召力，確定了市場(chǎng)的成敗。項(xiàng)目劣勢(shì)由于丹陽(yáng)地區(qū)的地理位置及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的緣由，確定了本項(xiàng)目的輻射實(shí)力相對(duì)較弱，從規(guī)模上來講，在整個(gè)江蘇地區(qū)有相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但從整體輻射實(shí)力上來說，較之南京、常州還有較大差距，同時(shí)離常州、鎮(zhèn)江市較近，減弱了作為中心城市的影響力，而一個(gè)市場(chǎng)的興盛，輻射力是一個(gè)關(guān)鍵因素；南京、常州、鎮(zhèn)江、無(wú)錫作為中心城市分流一部分客源周邊環(huán)境較差，影響市場(chǎng)形象所在位置為新開發(fā)項(xiàng)目、地段目前相對(duì)偏遠(yuǎn)，周邊沒有建筑，無(wú)配套設(shè)施，人氣難以聚集。項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)和政府發(fā)展戰(zhàn)略相一樣，能爭(zhēng)取政府政策的傾斜和支持近年丹陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率位居全省前列，購(gòu)買力持續(xù)上升，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿ν⒔K固有的“要想富，買商鋪”的消費(fèi)習(xí)慣對(duì)商鋪的需求較為看好區(qū)位的優(yōu)勢(shì)確定了將來物業(yè)的升值空間開發(fā)成本較低，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)隨著開發(fā)區(qū)建設(shè)步伐的加快，將進(jìn)一步提升項(xiàng)目的升值空間拆遷規(guī)模小、地價(jià)不高，便于早開發(fā)早見效汽車城形象佳，如操作好，易成為城市的新亮點(diǎn)和特有的城市名片項(xiàng)目威逼分析汽車和房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，使投資者信念不足國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)控使的大批目標(biāo)客戶持幣待購(gòu)國(guó)家金融政策的緊縮，對(duì)后期銷售的壓力較大汽車城定位專業(yè)，客觀上使得其門坎較高，限制了一些投資者和其他行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者的進(jìn)場(chǎng)丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的建設(shè)，如不實(shí)行差異化的經(jīng)營(yíng)方式，將對(duì)項(xiàng)目造成干脆沖擊政府對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的硬性要求，給招商帶來很大難度八、項(xiàng)目最大價(jià)值的挖掘價(jià)值分析品牌價(jià)值:公司有眾多的汽車代理品牌公司合作商家，其品牌含金量高，以這些品牌能夠提升項(xiàng)目品牌。時(shí)機(jī)價(jià)值:丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心符合丹陽(yáng)市的發(fā)展戰(zhàn)略和丹陽(yáng)將汽配作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向而且和丹陽(yáng)產(chǎn)業(yè)集聚園有機(jī)的協(xié)作起來，機(jī)會(huì)價(jià)值突顯。文化背景價(jià)值:丹陽(yáng)有6000年的文明史。歷史上人文薈萃。丹陽(yáng)的民間文化藝術(shù)亦豐富多采，民歌民謠、民間傳聞、曲藝戲劇等。丹陽(yáng)境內(nèi)的文物眾多,丹陽(yáng)故有“江南文物之邦”之美稱。環(huán)境價(jià)值:丹陽(yáng)山清水秀，又在發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)和旅游可以和綠色汽車、環(huán)保汽車相聯(lián)系，能夠提升丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的環(huán)境形象大使的形象。交通價(jià)值:丹陽(yáng)滬寧高速馬路丹陽(yáng)路口距我項(xiàng)目1000米，至南京68公里，距上海200公里。緊靠241省道（葛丹馬路），直達(dá)鎮(zhèn)江大港港口，僅16公里。道路四通八達(dá)，便利快捷。規(guī)模價(jià)值丹陽(yáng)國(guó)際汽車城規(guī)模在丹陽(yáng)乃至蘇南地區(qū)都是數(shù)一數(shù)二，其規(guī)模和影響力都是不言而喻的。九、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群鎖定及分析（一）目標(biāo)客戶群定位1、有資金實(shí)力，無(wú)品牌，欲投資建4S店的汽車經(jīng)銷商；2、在當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)中難以支撐，想在異地拓展其發(fā)展空間的汽車經(jīng)銷商；3、對(duì)潛在市場(chǎng)看好，來市場(chǎng)發(fā)展的投資商；4、汽車生產(chǎn)廠家和經(jīng)銷商；5、汽車零配件生產(chǎn)廠家和經(jīng)銷商；6、和汽車產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)的商家；7、部分投資商及鎮(zhèn)江、丹陽(yáng)的投資商。（二）目標(biāo)客戶群的需求分析1、4S店的客戶需求分析：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：這些汽車經(jīng)銷商都是在汽車行業(yè)拼搏多年商業(yè)精英，他們?cè)谇皟赡甑慕?jīng)銷汽車過程中，經(jīng)營(yíng)狀況良好，具有相當(dāng)?shù)膶?shí)力，其資產(chǎn)在1000萬(wàn)元以上，由于今年起先實(shí)施的品牌區(qū)域?qū)Ｙu制度，限制了他們的發(fā)展，使他們今后生存和發(fā)展空間都受到極大影響，他們迫切想成為某一暢銷品牌的區(qū)域代理，但在當(dāng)?shù)剡@種品牌早已沒有可能。需求設(shè)想：這部分經(jīng)銷商迫切想有自己代理暢銷品牌，以此來發(fā)展、壯大自己的企業(yè)，使自己真正成為名符其實(shí)的品牌經(jīng)銷商，丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心和合作廠家出讓汽車品牌的設(shè)想，正和這部分經(jīng)銷商的想法不約而同。他們大多數(shù)想以買斷形式經(jīng)營(yíng)品牌汽車。關(guān)注焦點(diǎn)：丹陽(yáng)的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，購(gòu)買力；丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心所設(shè)的合作商家品牌是否暢銷品牌；門坎會(huì)有多高；授權(quán)區(qū)域代理的范圍有多大；會(huì)不會(huì)在經(jīng)營(yíng)上產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)等。2、中小汽車經(jīng)銷商需求分析：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀；這部分經(jīng)銷商大部分是近年來涉足汽車行業(yè)的或是原來屬于游擊隊(duì)式的商人，他們的資金量小，多靠短、平、快出手來賺取差價(jià)，去年來汽車市場(chǎng)大幅頻繁降價(jià)，加上當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異樣激烈，使這些經(jīng)銷商的利益受損，經(jīng)營(yíng)難以維繼，于是，他們選取擇到經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)找尋市場(chǎng)商機(jī)。想進(jìn)行長(zhǎng)線投資，以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)率。需求設(shè)想：這部分具有肯定實(shí)力，經(jīng)營(yíng)品種較雜，其奉行的宗旨是哪車有錢賺就做哪種車。他們對(duì)發(fā)展中市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)狀況相當(dāng)關(guān)注，對(duì)代表當(dāng)?shù)刂猩蠈与A層的公務(wù)員人均收入狀況很感愛好。這部分人相當(dāng)現(xiàn)實(shí)，銷售以短、平、快為主，在短期內(nèi)能獲得較高的投資回報(bào)率。關(guān)注焦點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)狀況、汽車的年銷量、當(dāng)?shù)刂猩蠈尤巳旱馁?gòu)買力，工商、稅費(fèi)減免等。3、汽配經(jīng)銷商需求分析：經(jīng)營(yíng)狀況：在江浙經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由于汽車市場(chǎng)實(shí)行品牌戰(zhàn)略，汽配的修理市場(chǎng)正在逐步被品牌專營(yíng)店取代，因此，導(dǎo)致汽配市場(chǎng)生意下滑，這部分經(jīng)銷商有的在維持，有的正在選擇改行或到經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的異地發(fā)展。這部分經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)實(shí)力相對(duì)較小，很多人可能會(huì)選擇先租后買的形式進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。一部分汽配廠家為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)，也在找尋適合自己擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍的銷售渠道和物流集散地?？蛻粜枨螅菏袌?chǎng)具有較強(qiáng)的幅射力和覆蓋半徑、能夠幫助其建立經(jīng)銷的網(wǎng)絡(luò)渠道、減免稅費(fèi)和和此相關(guān)的實(shí)惠政策。關(guān)注焦點(diǎn)：國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的經(jīng)營(yíng)模式是售還是租賃，租賃的價(jià)位是多少；市場(chǎng)有無(wú)愛護(hù)政策。十、項(xiàng)目開發(fā)（策劃）、規(guī)劃主題——提升企業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)品牌突破；——統(tǒng)一流通市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)；——顛覆市場(chǎng)現(xiàn)狀，提升城市形象；——確立行業(yè)地位，塑造城市名片?！叨?S園區(qū)的管理者，汽貿(mào)流通行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者（一）形象定位1、丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心——丹陽(yáng)城市名片理由闡述：（1）江蘇是工業(yè)制造大省、強(qiáng)省，但至今沒有一個(gè)較大規(guī)模的汽車城和之相匹配；（2）丹陽(yáng)的發(fā)展戰(zhàn)略，將汽車市場(chǎng)及配件列為支柱性產(chǎn)業(yè)大力扶持，這又和汽車工業(yè)的發(fā)展方向相一樣；（3）丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心在汽車經(jīng)銷的品牌實(shí)力和在江蘇省的知名度、引響力。2、打造汽車、汽配、二手車、快修、相關(guān)功能配套等市場(chǎng)的集散地；3、投資新熱點(diǎn)，事業(yè)新起點(diǎn)4、概念創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式；5、配套齊全的高檔購(gòu)物環(huán)境；6、優(yōu)良的建筑品質(zhì)；（二）經(jīng)營(yíng)模式定位1、國(guó)際高檔次品牌4S專賣店配備經(jīng)營(yíng)；2、建設(shè)功能齊全、汽車品牌檔次最高的國(guó)際汽貿(mào)集聚中心；3、建成丹陽(yáng)市集汽車生產(chǎn)、銷售、汽車配件零售交易、汽車美容、二手車交易、快修、培訓(xùn)、展覽、及以汽車為題材的休閑觀光基地；4、形成和眾不同的"汽車經(jīng)營(yíng)+汽車文化+消遣休閑"的經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行合理有效的配套。（三）品牌定位通過對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為江蘇省汽車經(jīng)銷商數(shù)一數(shù)二的汽車集散地；和華東地區(qū)乃至全國(guó)知名的汽車零件集散地；通過對(duì)本項(xiàng)目的廣告宣揚(yáng)，使之成為丹陽(yáng)市的具有象征性的建筑群，使開發(fā)商通過市場(chǎng)的塑造成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的，為以后的房產(chǎn)開發(fā)及其他項(xiàng)目的開發(fā)打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在品牌上面我們可以引進(jìn)國(guó)內(nèi)近期排在前面的暢銷品牌及部分高檔國(guó)外品牌：豐田、本田、大眾、奧迪、雪弗萊、福特、奇瑞、現(xiàn)代、別克、名爵、尼桑、夏利、東風(fēng)、雷克薩斯、長(zhǎng)安鈴木等。（四）規(guī)劃理念——“集聚”和“發(fā)展”的理念相結(jié)合1、從丹陽(yáng)市及開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚園的角度入手，以整體集聚園理念、建筑規(guī)劃全面、系統(tǒng)地整和園區(qū)和四周環(huán)境的關(guān)系，建立起明晰的城市形象，為丹陽(yáng)開發(fā)區(qū)注入朝氣和活力。直立產(chǎn)業(yè)區(qū)域形象，使丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心成為該城市的標(biāo)記性建筑群。2、集合

丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心在汽車行業(yè)的人脈關(guān)系，在宏觀上搭建我們的平臺(tái)，賜予汽車市場(chǎng)供應(yīng)開闊的發(fā)展空間。這樣就可以確立“國(guó)際汽貿(mào)集聚中心”的功能定位及其在該行業(yè)中的旗艦地位和其優(yōu)勢(shì)。3、在整個(gè)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的規(guī)劃中力求營(yíng)造高品質(zhì)的空間環(huán)境、人文環(huán)境及綠色環(huán)繞環(huán)境。創(chuàng)建出高效、平安完備的內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)和足夠的商業(yè)及相關(guān)服務(wù)配套設(shè)施，營(yíng)造美麗和諧的城市形象及建筑購(gòu)成體來提升整個(gè)丹陽(yáng)及開發(fā)區(qū)的形象品位。4、節(jié)約土地、優(yōu)化環(huán)境、合理布局，確保整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的可持續(xù)性和建設(shè)實(shí)施的可操作性。5、項(xiàng)目總共占地350畝：擁有占地150畝的12家4S店；占地50畝二手車交易市場(chǎng)；100畝的汽車生產(chǎn)區(qū)、汽配生產(chǎn)區(qū)、汽車零部件配套市場(chǎng)、廠房區(qū)等；50畝的相關(guān)配套的以及相關(guān)的功能配套設(shè)施。（六）規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》2、《城市規(guī)劃編制方法》3、《城市規(guī)劃編制方法實(shí)施細(xì)則》4、《城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》5、《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》6、丹陽(yáng)開發(fā)區(qū)主管部門供應(yīng)的規(guī)劃用地地形圖（電子文件）7、國(guó)際或地區(qū)的相關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。8、建設(shè)單位對(duì)于規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)要求。9、丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。（七）經(jīng)營(yíng)功能及目標(biāo)定位集汽車、汽配貿(mào)易、汽車零部件生產(chǎn)、快修、會(huì)展中心、物流配送、修理檢測(cè)、汽車美容、汽車租賃、售后服務(wù)、科教博覽、電子商務(wù)、信息詢問、商務(wù)辦公、文化旅游、消遣、俱樂部、星級(jí)酒店、4S店聯(lián)動(dòng)俱樂部、4S店園區(qū)管理中心、二手汽車市場(chǎng)等配套基礎(chǔ)設(shè)施等功能為一體。1、汽車美容商品超市、技能培訓(xùn)中心、信息溝通、休閑中心、車主沙龍配備齊全；2、組織車主俱樂部，汽車城內(nèi)配有生態(tài)公園、茶藝館、露天吧，飲食消遣一應(yīng)俱全。3、以丹陽(yáng)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃為依據(jù)，敬重環(huán)境、創(chuàng)建美麗和諧的現(xiàn)代化國(guó)際汽貿(mào)集聚中心。4、合理確定功能布局，使整個(gè)區(qū)域做到配套設(shè)施齊全、全部服務(wù)、市場(chǎng)交易井然有序。5、在國(guó)際汽貿(mào)集聚中心里面留意自然生態(tài)的愛護(hù)，集中布置綠化，將人工景觀和自然環(huán)境相協(xié)調(diào)起來，營(yíng)造出藍(lán)天、綠野、標(biāo)記性大廈的向往。6、充分考慮建設(shè)的優(yōu)化，節(jié)約能源，因地制宜；將社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、生態(tài)效益有機(jī)的結(jié)合起來。體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則，使國(guó)際汽貿(mào)集聚中心具有滾動(dòng)發(fā)展的彈性也具有好用性和操作性。（八）規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能區(qū)域定位1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（1）將穿越本項(xiàng)目的高壓走廊沿線設(shè)置為綠化軸線，布置成寬敞的景觀帶，從而將切斷規(guī)劃用地的特別“地帶”，轉(zhuǎn)化為改地塊獨(dú)具特色“景觀綠色通道”——這樣就確定了整體規(guī)劃的基調(diào)。（2）由東北向西南，建立起貫穿整個(gè)“國(guó)際汽貿(mào)集聚中心”結(jié)構(gòu)中心組織軸線，和綠化撰寫彼此呼應(yīng)，構(gòu)筑起統(tǒng)籌建筑群體的“中心樞紐”，將諸多單體統(tǒng)一納入秩序之中。（3）以“綠軸”為“底”，結(jié)構(gòu)軸線為“圖”；兩個(gè)軸線相交，達(dá)成簡(jiǎn)練、明確規(guī)劃組織構(gòu)架，有力的突出中心，形成場(chǎng)面恢弘的整體效果。外部整體空間層次分明，形成分布均衡的視覺焦點(diǎn)和空間景觀、人文節(jié)點(diǎn)，建立統(tǒng)一、集聚空間秩序。2、看法規(guī)劃為七個(gè)功能區(qū)：（1）汽車展示交易區(qū)（2）汽車美容服務(wù)區(qū)（3）汽車配件交易市場(chǎng)（4）二手車交易市場(chǎng)（5）汽車零部件、快修生產(chǎn)區(qū)（5）商貿(mào)流通中心（6）信息詢問服務(wù)區(qū)（7）綜合配套服務(wù)區(qū)功能布局沿通港馬路限制在30米寬的生態(tài)綠化帶，齊梁路限制在20米寬的生態(tài)綠化帶，規(guī)劃道路沿線限制在12米寬的生態(tài)綠化帶。A汽車展示交易區(qū)沿主干道通港馬路和次干道齊梁路，是人流量、車流量的主要?jiǎng)泳€，采納周邊式布局，支配汽車展示交易區(qū)。自西向東、由北向南依次布局12座品牌汽車銷售服務(wù)旗艦店（簡(jiǎn)稱“4S店”）。B汽車美容服務(wù)區(qū)本區(qū)域位于汽車展示交易區(qū)之后，在梁區(qū)間布置貫穿的綠化帶和公共停車場(chǎng)，將展示交易區(qū)的主要車流到達(dá)該區(qū)，通過交通的組織引導(dǎo)，為該區(qū)域的美容服務(wù)區(qū)帶來興盛的“人氣”。C汽車配件交易市場(chǎng)在國(guó)際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃的西南片，是地塊較大的汽配交易市場(chǎng)。不僅面對(duì)城市建設(shè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)內(nèi)部形成完整的“街市”。D二手車交易市場(chǎng)在國(guó)際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃的東南片區(qū)，依傍“綠軸”是二手車市場(chǎng)。沿規(guī)劃道路布置經(jīng)營(yíng)用房，同時(shí)面對(duì)城市和內(nèi)部二手車停車場(chǎng)，有利于經(jīng)營(yíng)。E汽車零部件生產(chǎn)區(qū)、快修區(qū)在國(guó)際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃中心的汽車零部件生產(chǎn)區(qū)、快修區(qū)沿著齊梁路建設(shè)布局。和汽車交易、汽配交易記性有機(jī)的結(jié)合。F商貿(mào)流通中心、信息詢問服務(wù)區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)沿規(guī)劃道路布置商貿(mào)流通中心、信息詢問服務(wù)區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)，為國(guó)際汽貿(mào)集聚中心注入活力，形成良好的深厚的商業(yè)氛圍。這些相關(guān)區(qū)域里面有：高級(jí)酒店式公寓、商貿(mào)信息中心大廈、交易中心、消遣休閑中心、，是他們成為整個(gè)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心NO1標(biāo)記。借助丹陽(yáng)汽配市場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，帶動(dòng)整個(gè)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。3、空間組織以兩條軸線為基本框架，形成層次分明的空間序列。軸線發(fā)端于主干道通港馬路和齊梁路的交匯口，向內(nèi)擴(kuò)展形成廣場(chǎng)，做為汽車城的主入口廣場(chǎng)。廣場(chǎng)將成為展示國(guó)際汽貿(mào)集聚中心甚至整個(gè)丹陽(yáng)及開發(fā)區(qū)城市形象的“窗口”。在主廣場(chǎng)邊屹立一座港結(jié)構(gòu)標(biāo)記塔——事實(shí)上的“城市雕塑、城市的名片”，高22.8米，頂部托起“國(guó)際汽貿(mào)集聚中心”的霓虹標(biāo)記，極好的渲染氣氛，提升汽車城形象。面對(duì)主廣場(chǎng)的建筑是綜合交易展示會(huì)議中心，圓形、高大的體量成為軸線組織的“龍頭”，以此來襯托主體建筑的氣概。12座品牌汽車交易展示旗艦店聯(lián)祛而立，發(fā)端于綜合展示中心邊，向西、向南呈波浪式綻開，魚貫排列，呈現(xiàn)有條不紊的品牌立體商業(yè)空間。汽車美容服務(wù)區(qū)、汽配市場(chǎng)和二手車市場(chǎng)的空間形態(tài)，順應(yīng)連接延長(zhǎng)或承接主軸線，形成基地上統(tǒng)一完整的立體空間序列。位于基地中部的酒店式公寓，挺立的體量，為“水平節(jié)奏”中，加入“高直”的要素，支撐期國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的天際線。在整個(gè)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的規(guī)劃空間虛實(shí)相生、疏密得當(dāng)、凹凸有致，整合大小不等的功能空間、人文空間和建筑體量，形成總體恢弘的場(chǎng)景氣概。4、道路交通原則是：構(gòu)建高效、平安、流暢的交通方案，優(yōu)化道路布局。國(guó)際汽貿(mào)集聚中心有城市道路，為人車混行；在項(xiàng)目地塊內(nèi)部，采納人車分流的交通組織方式。車行路采納周邊式布局，汽車可到達(dá)每幢建筑，其余各個(gè)功能均有分散的小型停車場(chǎng)。將交通和生態(tài)綠化帶相結(jié)合，在其策劃展示交易中心背后，通過組織停車，為汽車美容服務(wù)經(jīng)營(yíng)帶來興盛的“人氣”。將道路、停車位、景觀和集聚園的功能化、人文化、生態(tài)化、工業(yè)化親密結(jié)合起來，為突出建筑、規(guī)劃的藝術(shù)效果進(jìn)行鋪墊。人行動(dòng)線以廣場(chǎng)、商業(yè)街和帶狀綠化為平臺(tái)，便利、干脆到達(dá)各個(gè)場(chǎng)所。5、綠化及景觀規(guī)劃國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的規(guī)劃中留意環(huán)境、綠化、生態(tài)和人文。將高壓線走廊布置為寬敞的綠化帶，并且沿綜合展示交易中心和12座品牌汽車旗艦店設(shè)置為40米寬的連續(xù)生態(tài)綠化帶，形成國(guó)際汽貿(mào)集聚中心獨(dú)一無(wú)二的“內(nèi)環(huán)”，并據(jù)此組織機(jī)動(dòng)車停放和供電等基礎(chǔ)設(shè)施。以65米寬高壓線走廊為景觀帶軸線，是綠化貫穿整個(gè)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心，串起各片區(qū)內(nèi)的功能空間，沿“綠軸”兩邊布置服務(wù)設(shè)施和展覽建筑，提高國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的生態(tài)、綠化、環(huán)保環(huán)境質(zhì)量。建立層次豐富的綠地系統(tǒng)，配以富有人文氣息的小品，創(chuàng)建出富有朝氣的商業(yè)休閑消遣空間。綠化創(chuàng)建生態(tài)綠色戶外空間和高質(zhì)量的工作、生活環(huán)境，是本次綠化環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的立意所在。A采納和總體規(guī)劃相一樣的“幾何形”構(gòu)圖法，同現(xiàn)代建筑的尺度規(guī)模和藝術(shù)風(fēng)格相結(jié)合起來并更加的協(xié)調(diào)。B整個(gè)綠化系統(tǒng)實(shí)行點(diǎn)、線、面多樣化的綠色組合，景觀節(jié)點(diǎn)、道路綠化帶和大片集中綠化帶等，通過景觀軸線的組織，營(yíng)造出不同的景觀層次和事宜的活動(dòng)場(chǎng)所，將建筑組群和綠色環(huán)保、生態(tài)環(huán)?；顒?dòng)空間相互參透融為一體，和人文活動(dòng)行為達(dá)成默契。（2）景觀國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的景觀設(shè)計(jì)中，主題設(shè)計(jì)著重梳理，講求神韻，留意環(huán)境、綠化、環(huán)保和生態(tài)。主廣場(chǎng)空間開闊，以綠化、噴水和景觀構(gòu)筑物，形成空間序列，引導(dǎo)行為動(dòng)線和欣賞視線，收放自如，營(yíng)造方整大氣度整體商業(yè)格局。高壓線走廊綠化帶，構(gòu)圖是成組流淌的線條，從線條、整體格局上來體現(xiàn)氣韻和豐富改變的內(nèi)涵。從這里我們可以欣賞到這個(gè)規(guī)劃上面線條的豐姿神采，營(yíng)造方整大氣的美景，形成深遠(yuǎn)的空間效果和有沖擊力的視覺層次。景觀設(shè)計(jì)和規(guī)劃脈絡(luò)相融合，形成率彩色環(huán)境空間。景觀動(dòng)線的發(fā)展，將生態(tài)、綠地的開闊空間和節(jié)點(diǎn)之間有機(jī)聯(lián)系，達(dá)到自然景觀、建筑、構(gòu)建物、廣場(chǎng)、展示中心、商貿(mào)中心之間的完備融合，連接起自然和生態(tài)現(xiàn)代、生態(tài)、人文、功能和建筑，構(gòu)筑出美麗的城市形象。綠化方式在國(guó)際汽貿(mào)集聚中心里面為了創(chuàng)建出一種有節(jié)奏的韻律，起伏高潮的藝術(shù)效果，綠化設(shè)計(jì)充分考慮環(huán)境形態(tài)（地形、建筑）和氣候形態(tài)（大風(fēng)、陽(yáng)光），以本地原生植物類為主，以綠色植物為主調(diào)，以生態(tài)環(huán)保為宗旨。植物在種類搭配、高矮疏密、顏色形態(tài)等方面的調(diào)整充分體現(xiàn)區(qū)位的特點(diǎn)和景觀要求，使綠化和周邊的建筑構(gòu)成和諧的相互關(guān)系，起到重要的引導(dǎo)、造景和烘托作用，使國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的道路成為人們流連的風(fēng)光路。環(huán)境設(shè)計(jì)中留意利用絢麗多彩，千姿百態(tài)的不同植物類型，并留意一年四季不同的欣賞效果。而且應(yīng)當(dāng)留意引用丹陽(yáng)當(dāng)?shù)氐胤綐浞N。6、消防規(guī)劃規(guī)劃嚴(yán)格依據(jù)現(xiàn)行國(guó)際建筑防火規(guī)范進(jìn)行，并依據(jù)丹陽(yáng)市有關(guān)部門要求進(jìn)行消防組織。各個(gè)功能區(qū)的疏散出入口的滿意規(guī)范，建筑間距符合規(guī)范要求。整個(gè)項(xiàng)目基地為環(huán)道貫穿，形成流暢的消防通道。室外布置消防栓，間距不大于120米。7、人防依據(jù)“長(zhǎng)期打算，重點(diǎn)建設(shè)，平戰(zhàn)結(jié)合”的方針，以重點(diǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)，帶動(dòng)整體人防建設(shè)的要求發(fā)展。在國(guó)際汽貿(mào)集聚中心里面依據(jù)規(guī)劃要求考慮防空工程。建設(shè)單位將會(huì)同步配套建設(shè)防空地下室。8、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目總計(jì)單位1總用地面積233334平方米2總建筑面積263832平方米3地上建筑面積（記容積率部分）256667平方米4地下建筑面積7600平方米5容積率1.16綠化率30%7建筑密度31%8建筑基底面積35139平方米9機(jī)動(dòng)車車位2500輛10自行車停車面積4500平方米（九）建筑設(shè)計(jì)1、建筑理念（1）方案設(shè)計(jì)概念簡(jiǎn)潔、清楚、高效。在簡(jiǎn)明的結(jié)構(gòu)中，通過布局、結(jié)構(gòu)、材料及技術(shù)連成一種嶄新的視覺效果。通過視察建筑群體的各部分，能感受到一種簡(jiǎn)明易懂的圖解概念。（2）在設(shè)計(jì)和風(fēng)格之外，著重對(duì)工程技術(shù)的潛在追求，希望將新型材料和系統(tǒng)技術(shù)的運(yùn)用推向新的層次——這個(gè)一點(diǎn)同丹陽(yáng)汽車產(chǎn)業(yè)及丹陽(yáng)汽配產(chǎn)業(yè)相契合。技術(shù)是啟發(fā)設(shè)計(jì)的一個(gè)方向，然而目標(biāo)是改善整個(gè)“城”的性能和效率。（3）在國(guó)際汽貿(mào)集聚中心的美觀功能分區(qū)中，全部單體的體量和細(xì)部看起來都一樣的完整——從建設(shè)伊始，建筑風(fēng)格及造型就必需顯現(xiàn)出來并完備的保持下去。2、建筑設(shè)計(jì)——綜合交易展廳坐落和道路交叉口處，面對(duì)主干道和廣場(chǎng)，建筑體量、規(guī)模和造型，標(biāo)記著汽車城的形象，對(duì)城市空間景觀有著重要的影響。高層的酒店式公寓挺立高聳將成為整個(gè)丹陽(yáng)及開發(fā)區(qū)的城市地標(biāo)。兩座主體建筑高大，均采納光滑的弧形，圓弧形體量和頂部圓形的構(gòu)筑，處于“城”區(qū)內(nèi)以矩形為主的四周環(huán)境中，如同“萬(wàn)綠叢中一點(diǎn)紅”，挺立靚麗，展示出美麗的形態(tài)和空間力度。建筑群體立面采納金屬和玻璃幕墻，完整平滑的表面和水平和垂直線條所形成的細(xì)部，使建筑形象一款款精密新奇的現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)品，體現(xiàn)出搞科技的氣質(zhì)。依據(jù)“4S”店的特點(diǎn)，十二座品牌汽車旗艦店適合采納大進(jìn)深，鋼結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)屋架，并選擇經(jīng)濟(jì)跨度，達(dá)到施工快速和成本經(jīng)濟(jì)。局部采納弧形斜面，充分發(fā)揮新型建筑材料的加工特性，以標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件營(yíng)造和眾不同的建筑效果，尤其是建筑側(cè)立面，形成傳統(tǒng)的“波浪”，使工業(yè)建筑被賜予文化意味。十二座品牌旗艦店聯(lián)祛而立，形成一片宏大的整體，從主干道上望去，波浪式綿延綻開的體量，具有激烈人心的恢弘氣概——源于設(shè)計(jì)中運(yùn)用“加和效應(yīng)”：總體的力氣大于單體之和。十一、項(xiàng)目策略建議（一）項(xiàng)目產(chǎn)品操盤思路市場(chǎng)型項(xiàng)目的操作和一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作不同，而本項(xiàng)目更是市場(chǎng)型項(xiàng)目的延長(zhǎng)，是汽車和房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)合體，就更體現(xiàn)出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。本項(xiàng)目的操作，建議其操盤的中心思路圍圍著“打造丹陽(yáng)城市名片——丹陽(yáng)國(guó)際汽貿(mào)集聚中心”“投資新熱點(diǎn)，事業(yè)新起點(diǎn)”兩個(gè)主題來操作。其中：“丹陽(yáng)城市名片”，為樹立項(xiàng)目在丹陽(yáng)乃至江蘇省消費(fèi)者心中的形象，以先聲奪人的氣概，提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值，確定項(xiàng)目在消費(fèi)者心中的地位?！巴顿Y新熱點(diǎn)，事業(yè)新起點(diǎn)”，主要是針對(duì)項(xiàng)目招商想來丹陽(yáng)“二次創(chuàng)業(yè)”目標(biāo)客戶群（二）打算期一個(gè)項(xiàng)目的勝利操作，離不開前期充分的市場(chǎng)調(diào)查及各項(xiàng)工作的打