芙蓉水晶酒店項(xiàng)目策劃書

綿陽市海上海酒店管理有限公司綿陽市芙蓉水晶酒店芙蓉水晶酒店項(xiàng)目策劃書2021芙蓉水晶酒店項(xiàng)目策劃書2021編制人：海上海酒店管理2021/4/25

目錄HYPERLINK一、項(xiàng)目概況 4HYPERLINK二、行業(yè)調(diào)查情況匯總 5HYPERLINK三、項(xiàng)目優(yōu)劣條件分析 6HYPERLINKA地理位置分析 6HYPERLINKB客源市場屬性分析 6HYPERLINKC服務(wù)配套功能分析 7HYPERLINK四、SWOT分析 8HYPERLINKA競爭優(yōu)勢 8HYPERLINKB競爭劣勢 8HYPERLINKC機(jī)會 8HYPERLINKD威脅 8HYPERLINK五、營運(yùn)定位 9HYPERLINKA目標(biāo)客戶群體定位 9HYPERLINKB經(jīng)營策略確定 9HYPERLINKC服務(wù)功能定位 10HYPERLINKD服務(wù)項(xiàng)目定位 10HYPERLINK1、餐飲 10HYPERLINK2、客房 11HYPERLINK3、茶樓 12HYPERLINK4、浴足 13HYPERLINK5、多功能廳 13HYPERLINK6、補(bǔ)充說明 14HYPERLINK六、經(jīng)營預(yù)算估測 15HYPERLINKA項(xiàng)目概算 15HYPERLINKB銷售預(yù)算 15HYPERLINK1、客房收入測算表 15HYPERLINK2、自助餐收入測算表 16HYPERLINK3、茶樓收入測算表 16HYPERLINK4、多功能廳收入測算表 16HYPERLINK5、浴足收入測算表 16HYPERLINKC成本分析 17HYPERLINK1、裝修成本分類簡表 17HYPERLINK2、經(jīng)營成本分析表 17HYPERLINKD資金計(jì)劃 18HYPERLINK七、綜合分析評述 19HYPERLINK附件： 20

一、項(xiàng)目概況酒店位于綿陽市游仙區(qū)開元場腹地，距離綿遂高速6公里，機(jī)場8公里。緊鄰科學(xué)城、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、富樂山、老龍山、仙海等風(fēng)景區(qū)，以及綿陽市行政事業(yè)園。地理位置優(yōu)越，交通便捷。項(xiàng)目為地面單體建筑1棟共7層（地下1層），酒店由園區(qū)地上停車場設(shè)施等附屬建筑組成，經(jīng)營總面積約7400平方米，計(jì)劃按四星標(biāo)準(zhǔn)建造的綜合型多功能酒店。第一層接待大廳，自助餐，餐位130個(gè)，茶樓，包間5個(gè)。第二層保健浴足，其中雅間20間。第三至六層分別為各類客房94間。第六層可容納250人的多功能廳。地下一層設(shè)備間、辦公室、員工更衣室、廚房、停車位。停車位地下可同時(shí)容納10個(gè)車位的停車場，地上規(guī)劃車位45個(gè)。商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心、文秘服務(wù)代辦信件、訂票服務(wù)、旅游服務(wù)、電腦出租、E-MAIL、市內(nèi)觀光、送餐服務(wù)、擦鞋服務(wù)。周圍景點(diǎn)富樂山、富樂堂、漁父村公園、老龍山、仙海風(fēng)景區(qū)、碧水寺，綿陽師范學(xué)院、越王樓景區(qū)。（具體功能及服務(wù)設(shè)計(jì)，在“五、運(yùn)營設(shè)計(jì)”中有詳盡描述）

二、行業(yè)調(diào)查情況匯總綿陽游仙區(qū)范圍內(nèi)目前有5星級酒店1家；三星級（授牌）及達(dá)到三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)而未掛牌的商務(wù)酒店約為2家左右；房間數(shù)量在60間以上的經(jīng)濟(jì)型酒店據(jù)綿陽市旅游局2021年第4季度的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示為60家左右。這其中，三星級以上的酒店均有餐飲項(xiàng)目，三星級以下的酒店部分具備餐飲項(xiàng)目或僅提供早餐服務(wù)。調(diào)研中篩選了部分具有代表性及項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的部分酒店進(jìn)行了全方位的調(diào)查研究。根據(jù)調(diào)查了解的情況及數(shù)據(jù)顯示，目前涪城區(qū)范圍內(nèi)的酒店，均按照傳統(tǒng)的酒店經(jīng)營思路在經(jīng)營發(fā)展，各自并不具備顯著的個(gè)性化特征。這對本項(xiàng)目的策劃定位提供了較大的空間。

三、項(xiàng)目優(yōu)劣條件分析A地理位置分析本項(xiàng)目所處的地理位置屬于政府打造的特色餐飲文化的重點(diǎn)區(qū)域—芙蓉漢城餐飲一條街，但該區(qū)域范圍及臨近區(qū)域（東方紅大橋起，止于綿陽師范學(xué)院）有五星級酒店一家、三星級酒店一家（綿州開元酒店），但有同等規(guī)模和接待能力的酒店3家（良居酒店等）。使得項(xiàng)目的區(qū)域競爭對手少，但競爭性相對增強(qiáng)。同時(shí)，地理位置上距市政府及市委規(guī)劃地園藝山行政僅8公里的距離，也為項(xiàng)目提升了一定的競爭優(yōu)勢。就目前而言，該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目多為中、低端生活社區(qū)，因此為項(xiàng)目的散客資源及消費(fèi)水平受到了一定的影響。但部分區(qū)、縣級機(jī)關(guān)、企業(yè)及高校逐漸落戶于該區(qū)也為長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了一定的基礎(chǔ)和條件。B客源市場屬性分析傳統(tǒng)的方法是把客源市場籠統(tǒng)的劃分為高、中、低三個(gè)層次，在進(jìn)行項(xiàng)目客源群體鎖定以后再將客源的組成及消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行進(jìn)一步的區(qū)分。綿陽目前高星級酒店的主要客戶主要由商務(wù)客戶、政務(wù)客戶、及部分境外高端旅游團(tuán)組成。對高端政務(wù)接待客戶而言，吃、住、娛一站式服務(wù)的酒店依然是首選，而這類客戶主要集中于綿陽的高星級（四星以上）酒店；商務(wù)客戶比較在意時(shí)效性、便捷性、舒適性，因此在選擇上除了必要的商務(wù)禮儀接待以安排在高星級（四星以上）酒店外，其他的往往會住在三、四星或達(dá)到以上標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店，吃在特色酒樓，玩在高端KTV或茶樓。而相對本地客戶而言，在做消費(fèi)選擇時(shí)，往往不會主動選擇高星級酒店消費(fèi)。這說明本地消費(fèi)群體日趨理性和更趨向于特色化、個(gè)性化的選擇。項(xiàng)目的交通和地理位置作為先決條件決定了主要客源將由本地中、高端客戶群體組成。而這一層次的客人，單純以提高服務(wù)水平，降低消費(fèi)價(jià)格已遠(yuǎn)不能夠滿足他們的更高要求。他們已不再是簡單地購買某種商品或是消費(fèi)。當(dāng)面臨市場出現(xiàn)不斷增加和日益多樣化的選擇時(shí)，消費(fèi)傾向選擇一種新的消費(fèi)觀念，他們會希望去了解所消費(fèi)酒店設(shè)計(jì)文化和新的消費(fèi)模式，具體體現(xiàn)在：一、完全自我的酒店私屬空間；二、星級酒店式的配套消費(fèi)項(xiàng)目；三、酒店精英團(tuán)隊(duì)的精心呵護(hù)（服務(wù)）；四、酒店設(shè)計(jì)體現(xiàn)個(gè)性品味，空間奢華而低調(diào)；五、全新的消費(fèi)模式。C服務(wù)配套功能分析以綿陽現(xiàn)階段酒店的服務(wù)配套功能來看，城區(qū)酒店由于地理位置的限制，大多以傳統(tǒng)經(jīng)營項(xiàng)目為主，即：客房、餐飲、娛樂（KTV、桑那等、品茗、棋牌）等。而周邊的高星級酒店除具備了城區(qū)酒店的配套服務(wù)項(xiàng)目以外，還增設(shè)有部分室內(nèi)外運(yùn)動項(xiàng)目。在對所調(diào)查的酒店經(jīng)營項(xiàng)目收益情況經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)查分析以后，我們可以得出這樣一個(gè)結(jié)論：目前綿陽的各等級酒店大多還是將“住宿的提供能力”作為自身的首要目標(biāo)和核心業(yè)務(wù)。因此，即使圍繞這個(gè)核心業(yè)務(wù)建立諸如餐飲、娛樂、購物等配套設(shè)施，也由于經(jīng)營理念的這種偏差，使得這些配套服務(wù)處于酒店業(yè)務(wù)領(lǐng)域的邊緣地位。它們要么不夠規(guī)模，缺乏便利；要么未完全得到戰(zhàn)略性整合，沒有特色。很顯然，一些酒店的客人僅僅是“住在這里”，沒有更多的綜合消費(fèi)內(nèi)容。酒店的餐飲、娛樂等設(shè)施形同虛設(shè)，對于他們沒有任何吸引力，也使這些部門入不敷出，徒耗酒店的營運(yùn)成本。本項(xiàng)目著重設(shè)計(jì)的服務(wù)配套功能為：客房、餐飲、茶樓、浴足、會議、宴會、表演項(xiàng)目。其中類似“劉老根大舞臺”的表演項(xiàng)目是綿陽市場目前的空白，會成為酒店經(jīng)營的重要賣點(diǎn)，我們認(rèn)為在酒店這個(gè)同質(zhì)化較高的行業(yè)中，只有睿翼創(chuàng)興、大膽嘗試，才能在激烈的競爭中殺出一條血路。

四、SWOT分析A競爭優(yōu)勢●有形資產(chǎn)優(yōu)勢：完善的配套設(shè)施，吸引人的項(xiàng)目地點(diǎn)，同區(qū)域內(nèi)無明顯競爭對手●無形資產(chǎn)優(yōu)勢：先進(jìn)的經(jīng)營理念，良好的投資環(huán)境，部分固定的長期客戶群體，積極進(jìn)取的公司文化●人力資源優(yōu)勢（后期培養(yǎng)）：關(guān)鍵領(lǐng)域擁有專長的職員，積極上進(jìn)的職員，很強(qiáng)的組織學(xué)習(xí)能力，豐富的經(jīng)驗(yàn)●組織體系優(yōu)勢（后期形成）：高質(zhì)量的管理體系，完善的服務(wù)管理系統(tǒng)●競爭能力優(yōu)勢：產(chǎn)品即時(shí)銷售形強(qiáng)，強(qiáng)大的客戶群體網(wǎng)絡(luò)，對市場環(huán)境變化的靈敏反應(yīng)B競爭劣勢●缺乏有競爭力的品牌號召力●地理位置的制約C機(jī)會●客戶群的擴(kuò)大趨勢●酒店客戶分級劃分日趨明顯●市場整體需求增長強(qiáng)勁●區(qū)域經(jīng)濟(jì)不斷增長，企事業(yè)單位增多，人口增加D威脅●不排除進(jìn)入市場的強(qiáng)大的新競爭對手●人口特征，社會消費(fèi)方式的不利變動●國家對行政接待的宏觀調(diào)控造成行政消費(fèi)市場萎縮

五、營運(yùn)定位定位，其核心觀點(diǎn)是：定位是對產(chǎn)品未來的潛在顧客的腦海里確定一個(gè)合理的位置，也就是把產(chǎn)品定位在未來潛在顧客的心目中。定位的基本原則不是去創(chuàng)造某種新奇的或與眾不同的東西，而是去操縱人們心中原本的想法，去打開聯(lián)想之結(jié)，目的是在顧客心目中占據(jù)有利地位。從市場學(xué)的角度通俗理解，定位就是跑馬圈地，就是在較多的消費(fèi)者當(dāng)中，以及消費(fèi)者的多層次消費(fèi)需求中，鎖定要為之服務(wù)的人群，以及確定如何滿足其需求層次的決策。結(jié)合上面的分析及綜述意見，現(xiàn)對項(xiàng)目的經(jīng)營定位做一個(gè)初步的描述：A目標(biāo)客戶群體定位1、在酒店消費(fèi)市場擁有良好口碑的行政事業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)及社會效益良好的企業(yè)公司（避免死帳、呆帳）；2、擁有高收入的企業(yè)負(fù)責(zé)人及管理人員；3、擁有穩(wěn)定收入及交通工具的企事業(yè)單位管理人員；4、品位時(shí)尚的白領(lǐng)階層及高端社區(qū)住戶；5、周邊縣、區(qū)旅游人員6、周邊企事業(yè)單位。B經(jīng)營策略確定開業(yè)之初就組建優(yōu)秀的銷售隊(duì)伍，根據(jù)鎖定的目標(biāo)客戶群體，明確銷售目標(biāo)及策略，并制定詳細(xì)的銷售計(jì)劃及時(shí)間表。采取先進(jìn)的會員準(zhǔn)入制度。此策略分兩步進(jìn)行：第一步：擴(kuò)展市場，培育品牌號召力階段。此階段無須設(shè)置消費(fèi)門檻，主要目的在于讓目標(biāo)客戶對酒店有一個(gè)直觀的了解（包括服務(wù)、理念、企業(yè)文化、酒店經(jīng)營主題思想等）。營銷策略上采取一網(wǎng)打盡的方式，無限制擴(kuò)展銷售網(wǎng)絡(luò)，對到店消費(fèi)的客戶宣傳酒店后期的會員制度。同時(shí)從已在酒店消費(fèi)的客戶群體中鑒別可能成為酒店忠實(shí)客戶及會員的賓客，為后期準(zhǔn)入制會員制度鋪墊基礎(chǔ)。第二步：精篩客戶，逐步實(shí)行會員準(zhǔn)入制度。C服務(wù)功能定位如果定位成為會所式的經(jīng)營模式，那么我們就對酒店的服務(wù)配套功能做一個(gè)詳細(xì)的劃分(僅對目前配套服務(wù)功能做出調(diào)整意見)。功能布局：樓1F接待大廳餐廳茶樓樓2F足浴、休閑大廳樓3F-5F豪華客房樓6F多功能廳樓-1F后場設(shè)備及辦公區(qū)D服務(wù)項(xiàng)目定位1、餐飲目前芙蓉漢城地區(qū)傳統(tǒng)川菜及火鍋品種繁多、競爭激烈，而自助餐卻是一個(gè)市場空白，經(jīng)調(diào)研目前在綿陽市場上僅有的幾個(gè)定位中高端的自助餐廳（如世紀(jì)巴登一樓的自助餐廳、萬達(dá)廣場的銀鯊等）經(jīng)營狀況都比較良好，翻臺率較高，故在本項(xiàng)目中規(guī)劃了自助餐廳，希望彌補(bǔ)游仙區(qū)餐飲業(yè)的這一市場空白。餐廳設(shè)計(jì)風(fēng)格年輕現(xiàn)代，主打產(chǎn)品以西式料理結(jié)合老綿州傳統(tǒng)點(diǎn)心，以吸引追求時(shí)尚新潮的中青年消費(fèi)群，同時(shí)滿足外來旅游者對傳統(tǒng)點(diǎn)心多種嘗試需求。2、客房按照我們對酒店的綜合分析來看，無論我們的客房做的如何奢侈豪華，因?yàn)榈乩砦恢玫脑?，前期的?jīng)營發(fā)展中必定不會成為酒店的亮點(diǎn)所在。一個(gè)酒店的檔次高低往往就是從客房上體現(xiàn)的。以目前的先進(jìn)高端酒店（特別是會所式酒店）來看，基本都實(shí)現(xiàn)了客房的“四化”，即：信息化、智能化、便利化及家居化。信息化，主要體現(xiàn)在客人能通過客房特定的端口上網(wǎng)并擁有固定的獨(dú)立IP網(wǎng)址，無論是帶寬還是速度，都能滿足不同客戶的商務(wù)需求。在信息化方面，門鎖鑰匙同時(shí)也是會館貴賓卡、消費(fèi)卡、停車卡、消費(fèi)儲值卡，真正實(shí)現(xiàn)了一卡通。同時(shí)該卡也可以實(shí)現(xiàn)自助入住。智能化，客房的所有燈光、電器、空調(diào)都實(shí)行了遠(yuǎn)程控制，可以根據(jù)客人在不同時(shí)間內(nèi)定制空調(diào)溫度和燈光。不但為客人提供個(gè)性化服務(wù)，又為飯店節(jié)約能源（當(dāng)客人離店忘記關(guān)燈或空調(diào)時(shí)，控制中心可以遠(yuǎn)程控制）?？头康拈T鈴為三合一功能（門鈴、請勿打擾及請即打掃房間），三合一門鈴上有一個(gè)隱藏按鍵，服務(wù)員使用此按鍵能在不打擾客人的情況下知道客人是否在房間，做到真正的無影子服務(wù)。便利化，客房空調(diào)系統(tǒng)的溫度調(diào)節(jié)采用遙控器，客房的取電開關(guān)和房匙是獨(dú)特身份識別系統(tǒng)，即其它的磁卡片不能代替房匙取電，既為飯店節(jié)省能源，又為服務(wù)提供方便。便利化客房空調(diào)系統(tǒng)的溫度調(diào)節(jié)采用遙控器，客人不必在半夜起床走到空調(diào)調(diào)節(jié)處調(diào)節(jié)。電視機(jī)直接使用遙控器開啟，減少太多開關(guān)導(dǎo)致客人為打開電視而無所適從，房間內(nèi)主要開關(guān)實(shí)行集中及獨(dú)立兩重控制，采用國內(nèi)、國際通用的多功能插座24小時(shí)不間斷電源。小小的一個(gè)插座卻能給客人帶來意想不到的方便。家居化客房的裝修采用了奢華而低調(diào)設(shè)計(jì)風(fēng)格，簡約大方、實(shí)用方便，并特別主要到了客房空間的私密性（隔音及透光效果）。大量引進(jìn)了家居裝飾的概念，擺設(shè)中特意設(shè)置了綠化區(qū)。大幅度提升房內(nèi)的舒適程度，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的服務(wù)理念。3、茶樓在本項(xiàng)目中茶樓是作為配套設(shè)施存在的，主要是服務(wù)于本酒店的在住或就餐等客人，因在廣泛調(diào)查了綿陽市場的多個(gè)茶樓發(fā)現(xiàn)，總體經(jīng)營狀況一般，故本茶樓不會定位成主要盈利點(diǎn)，只是考慮到商務(wù)客人需要有一個(gè)環(huán)境相對優(yōu)雅的會客地點(diǎn)，而6樓多功能廳又會接待大量婚宴，需要有機(jī)麻配套，總體規(guī)劃面積不大（200-300㎡），但可以通過設(shè)計(jì)成為酒店的一個(gè)形象展示，成為體現(xiàn)風(fēng)格和奪取注意力的一個(gè)重要組成部分。4、浴足綿陽是在四川僅次于成都的休閑之都，全體的享樂意識甚至勝于成都，洗浴按摩保健行業(yè)也相當(dāng)發(fā)達(dá)，市場比較成熟，消費(fèi)者也過了培養(yǎng)階段，已經(jīng)形成一定的消費(fèi)習(xí)慣，故本項(xiàng)目中的2樓部分，整層設(shè)計(jì)為浴足，秉承著“讓專業(yè)的人做專業(yè)的事”這一經(jīng)營理念，2樓引進(jìn)專業(yè)的有品質(zhì)管理公司——香港歐瀾帝詩投資管理集團(tuán)品牌連鎖公司旗下的按摩品牌來進(jìn)行租賃經(jīng)營，然后再以公司名義入股60%，以掌握實(shí)際控制權(quán)，這樣既可以一定程度的攤薄整體物業(yè)的租金，又可以引進(jìn)先進(jìn)管理，還可以收益最大化。5、多功能廳規(guī)劃中的多功能廳面積超過500㎡，且無任何梁柱遮擋，挑高最高處超過4米以上，硬件條件在游仙區(qū)極為少見，計(jì)劃主要體現(xiàn)在3大功能上：1、會議；2、婚宴；3、演繹。演繹方面會參照“劉老根大舞臺”的模式，前期市場培育階段，可以僅僅考慮每周末晚2-3場的表演，時(shí)間控制在2小時(shí)左右，隨市場變化情況，調(diào)整及增減場次，這樣也與通常在工作日進(jìn)行的會議，在周末白天進(jìn)行的婚宴形成互補(bǔ)，充分利用空間創(chuàng)造價(jià)值，而鑒于表演市場的空白，相信這將是酒店一炮而紅，迅速提升知名度的重要賣點(diǎn)，如果進(jìn)展順利，可以再進(jìn)行2次投入的專業(yè)改造，使其成為綿陽市城市形象推廣的重要代表之一。6、補(bǔ)充說明在整體設(shè)計(jì)上會在私密性安全性趣味性會是重點(diǎn)，比如：完善的門禁系統(tǒng)可以保證不同樓層的客人只能去到自己房間所在的樓層；自動小商品及藥品售賣機(jī)、自助洗衣間的設(shè)立及可以減少人工支出，也可保障顧客的消費(fèi)行為更私密；所有有條件的房間單獨(dú)放置保險(xiǎn)箱，也可以減少前臺貴重物品存放的工作壓力，防止與顧客產(chǎn)生糾紛的幾率。在經(jīng)營模式上，客房是核心部分，除客房以外的其他項(xiàng)目都可參照2樓的形式進(jìn)行外包或招租加實(shí)際控股的合作模式，一方面降低前期投入，另一方面增加專業(yè)性，還可以大幅的攤薄租金，降低運(yùn)營費(fèi)用，使投資回報(bào)更有保障，合作對象的選擇方式為定向招標(biāo)，即要求承租者按照我方既定的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行裝修和經(jīng)營，這樣就可以保證酒店的統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格和整體性。樓多功能廳又會接待大量婚宴，需要有機(jī)麻

六、經(jīng)營預(yù)算估測A項(xiàng)目概算投入（萬）月收入（萬）年收入（萬）利潤率利潤（萬）預(yù)付租金1000餐飲3005667025%167.5茶樓12067050%35浴足1805060045%270客房65062.575040%300多功能廳5067050%35合計(jì)2300180.52160807.5資金利率10%資金利息230年利潤577.5回收年限3.5-4年相關(guān)信息說明：以上為初步概算，具體數(shù)據(jù)會在下圖中進(jìn)一步說明分解。B銷售預(yù)算1、客房收入測算表房間數(shù)平均出租率標(biāo)準(zhǔn)客源比例淡季（或平季）旺季平均房價(jià)淡季天數(shù)淡季門市價(jià)旺季天數(shù)旺季門市價(jià)9585%36530000253.70客源比例平均房價(jià)比例平均房價(jià)客房營業(yè)額上門25%25%300.0025%0.002,210,531中介15%15%214.0010%0.00946,107會員卡25%25%264.0025%0.001,945,268協(xié)議客15%15%240.0020%0.001,061,055CRS15%15%264.0015%0.001,167,161休閑客5%5%100.005%0.00147,369總計(jì)100%100%254100%07,477,4902、自助餐收入測算表餐位數(shù)上座率翻臺率人均消費(fèi)日銷售額年收入早餐12030%0%15540197,100中午12050%0%885,2801,927,200晚上12090%0%11812,7444,651,560匯總12057%0%7418,5646,775,8603、茶樓收入測算表數(shù)量平均消費(fèi)消費(fèi)頻次日銷售年收入包間工作日251天51201.5900225,900周末假期114天15021,500171,000茶座工作日251天7402.5700175,700周末假期114天6031,260143,640匯總692.52.251,962716,2404、多功能廳收入測算表日租金月出租天數(shù)月收入年收入多功能廳婚宴2,000612,000144,000會議3,000824,000288,000表演3,000824,000288,000匯總2,667760,000720,0005、浴足收入測算表天堂足健人數(shù)按天每人服務(wù)人數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)100分鐘每天收入每天共計(jì)人數(shù)每月共計(jì)人數(shù)30天合計(jì)月服務(wù)收入30天合計(jì)年服務(wù)收入12個(gè)月302.5￥138￥10,350752250￥310,500￥3,726,000印象夢幻人數(shù)按天每人服務(wù)人數(shù)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)80分鐘每天收入每天共計(jì)人數(shù)每月共計(jì)人數(shù)30天合計(jì)月服務(wù)收入30天合計(jì)年服務(wù)收入12個(gè)月252.5￥278￥17,37562.51875￥521,250￥6,255,000項(xiàng)目價(jià)格平均分析足療價(jià)格平均分析按摩平均價(jià)格分析每天總收入每天總上客數(shù)每月總上客數(shù)每月總收入每年總收入￥138￥278￥27,725137.54125￥831,750￥9,981,000（說明：經(jīng)營預(yù)算估測中的數(shù)據(jù)為保本點(diǎn)數(shù)據(jù)，此數(shù)據(jù)僅對營運(yùn)定位提供參考基礎(chǔ)，為開業(yè)前的經(jīng)營計(jì)劃奠定一定的財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)供投資方參考。因市場、大環(huán)境、經(jīng)營團(tuán)隊(duì)及員工福利工資的變化會直接影響數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。）C成本分析1、裝修成本分類簡表金額比例單價(jià)/間機(jī)電項(xiàng)目115,000.0023%1,223.40家具電氣35,000.007%372.34裝修工程240,000.0048%2,553.19設(shè)計(jì)改造65,000.0013%691.49不可預(yù)見費(fèi)45,000.009%478.72合計(jì)12,000,000.00100%127,659.57開辦費(fèi)500,000.00注：硬件裝修占總投資的95%，其余5%用于軟件方面投入，如網(wǎng)站建設(shè)、營銷推廣、公共關(guān)系、分類招商等。2、經(jīng)營成本分析表項(xiàng)目參考比例項(xiàng)目參考比例營業(yè)稅金5.50%能源費(fèi)用14%人工成本16.00%水費(fèi)2.50%員工工資12.00%電費(fèi)9.00%工資附加4.00%煤、燃?xì)赓M(fèi)2.50%其他市場營銷2.00%物料用品9.00%業(yè)務(wù)招待費(fèi)1.00%清潔用品3.00%宣傳費(fèi)1.00%服務(wù)用品2.50%其他費(fèi)用3.50%編織品1.00%維修保養(yǎng)費(fèi)2.50%洗滌費(fèi)2.00%差旅費(fèi)0.50%物料用品攤銷0.50%印刷及文具費(fèi)0.50%GOP%50.00%D資金計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃投入資金總額為2300萬，其中1000萬為預(yù)付的租金（已交付），1200萬為裝修改建等硬件費(fèi)用，100萬為軟件方面的投入，資金到位時(shí)間計(jì)劃如下表：資金分步到位時(shí)間5月6月9月11月具體金額（萬）1300500300200用途簡述歸還前期股東投入的預(yù)付租金各類工程承包商及供應(yīng)商預(yù)付款各類工程承包商及供應(yīng)商二期款項(xiàng)酒店開業(yè)籌備費(fèi)用，清潔用品、布草購買

七、綜合分析評述在項(xiàng)目的推進(jìn)過程中，市場定位將是重中之重，是一個(gè)依靠專業(yè)團(tuán)隊(duì)（由酒店籌建專家、酒店客房顧問、餐飲顧問、康樂/娛樂顧問、酒店財(cái)務(wù)、市場開發(fā)顧問等構(gòu)成）共同完成的工作，因此受條件制約，以上所述未必做到100%準(zhǔn)確，數(shù)據(jù)供股東參考。經(jīng)過對以上信息的綜合分析，個(gè)人意見歸納為以下幾點(diǎn)：1、確定長期可行的、不同于其他同行的經(jīng)營模式；2、鎖定客戶群體，有效開展?fàn)I銷工作；3、明確龍頭服務(wù)項(xiàng)目，制定中短期營運(yùn)計(jì)劃。

暑期實(shí)習(xí)報(bào)告我們馬上就要上大三了，在大一大二的時(shí)候，我就想應(yīng)該找點(diǎn)工作來做做，可惜一直都因沒有適當(dāng)安排好時(shí)間而作廢，我正想這個(gè)假期應(yīng)該可以去上班試試看，總歸得回歸社會嘛，農(nóng)村在暑期基本上農(nóng)活并不多，我就想這確實(shí)是個(gè)去實(shí)習(xí)的好機(jī)會，可能今后未必就有這么好的機(jī)會。巧的是，老師也這么要求，那我就更是有這個(gè)必要去實(shí)習(xí)實(shí)習(xí)了。我剛開始就是去小鎮(zhèn)上找找看，有沒有什么活干，我看到街上的昭示，有百貨超市啊，餐館啊，還有就是招人打小工的，不過因?yàn)楫吘惯@個(gè)是需要蓋章的，所以呢，超市就是個(gè)不錯的選擇，而且關(guān)鍵在于，在我們今天這個(gè)市場經(jīng)濟(jì)帶動作用下，懂得銷售技巧是非常好的，不光要求把商品推銷出去，把自己推銷出去，還有把一種理念，一個(gè)招牌打出去。我本來平時(shí)就比較喜歡和人交流，就喜歡人與人交流的那種思想碰撞的感覺，人也和藹可親，可是呢，感覺有時(shí)候又缺乏一定的技巧，最后給人一種不存在的感覺，有些不服氣，這不，這文銘家用電器超市啊是賣家用電器的，我們那邊的離一公里的兩個(gè)小鎮(zhèn)都開有他們的店，他們家在一邊，只能照看一頭的生意，另外一頭是新開的，就需要個(gè)可靠的人給他們照看家用電器和家具，他們是希望招一個(gè)能說會道而且可靠的人，給他們招呼客人。如果遇到什么生意，需要把人家客人款待好些，讓他們看看家用電器和家具，給他們介紹介紹價(jià)格和性能什么的，然后說服他們到老板家那個(gè)小鎮(zhèn)去說去看，我二姨家就住在街上，和這家人關(guān)系很好，聽說我需要找工作，就向他們介紹我，而且還不說，我和他們的侄女就是初中同學(xué)，我也去過他們家玩，只是他們需要招的是長期的工作人員，我說我一個(gè)月，然后把他們出的工資降低，又和他們再說說，終于就在他們的另一個(gè)小鎮(zhèn)承擔(dān)起了負(fù)責(zé)人的態(tài)度，平時(shí)我就住在我大娘家，我大娘家的對面就是那個(gè)超市。找工作的路途讓我明白，這個(gè)社會人脈是很重要的，人更愿意相信和自己有些關(guān)系，有些來往的人，這會增加一種信任度，還有就是人際交流，自己需要展示好的品質(zhì)，比如誠實(shí)，謙虛，和藹可親，有說服力。誠實(shí)是最打動人的，如果一個(gè)人油腔滑調(diào)，旁人是不會放心地任務(wù)交在他的手上，另外，如果自己可以說服他們雇用自己，他們即便就會認(rèn)為自己可以說服自己的顧客購買自己的商品，還有就是保障，這是一樁大生意，家具若有任何閃失，損失的就是一大筆錢，我二姨家和店主他家很親近，他們是信得過的，我二姨說，若我犯了什么閃失她來擔(dān)保，而且想必考取一個(gè)名牌大學(xué)的學(xué)生，人格上他們還是信得過，另外，店主他家也偶爾會來看一看哪里有沒有什么問題。再說，他們有我的個(gè)人信息，我是不會因小失大犯事兒的。因此，我最終就謀上了這個(gè)職位，松了一口氣，感覺自己很幸運(yùn)。因?yàn)槲沂桥R時(shí)工，而且主要是為了鍛煉自己的市場營銷能力，薪水不是關(guān)鍵，本來的職工薪水是底薪一千二百元，百分之一的提成，而我，是底薪八百元，百分之一的提成。若是由我這邊介紹的人，最終買了家具，我就可以拿到提成，想想還是蠻可以的。我在這個(gè)鎮(zhèn)上是住在我大娘家，她家就在我們這個(gè)超市的對面。早晨我七八點(diǎn)起床，速速做飯吃了，就去開店門。然后在那里坐著守著，還可以拿我喜歡的故事書，名著啊什么的在那里閱讀，和周圍忙活的人閑聊說說話，還可以打開音響，放著他家這里的碟片，聽各種美妙的音樂。貴州的氣候本就涼爽，小鎮(zhèn)在山半腰就更加清風(fēng)吹拂，是避暑的好地方，我抬頭就能看見我最喜歡的青山，總是一直聳立在那里，有一種父親的風(fēng)骨，更有一種超凡脫俗的韻味，看見山我就覺得自己是自然的一分子，覺得自己很高，我覺得這日子舒服極了！每次趕集，我媽媽都會背來一些菜啊，瓜果之類的來賣，一些給我大娘家，就當(dāng)是我在我大娘家住的生活費(fèi)用，畢竟是我得麻煩人家一個(gè)月呢！生活上的事情是無憂無慮的了，至于生意上的事情，基本上是冷冷清清，隔三岔五才會有人來問一下，當(dāng)有人來問家具或電器的時(shí)候，我就十分地欣喜，覺得又是個(gè)鍛煉的好機(jī)會，有客人來了我就希望盡我的全力，讓人家買我的產(chǎn)品，這樣才能實(shí)現(xiàn)我的價(jià)值，也證明了店主家沒有白白雇用我，家用電器和家具的性能店主家都給我說的，我基本上也會了，還有我又有自己看說明書，知道怎么說產(chǎn)品的性能。我微笑著招呼人家，和人家談?wù)摦a(chǎn)品性能，還和人家拉拉家常，其實(shí)賣家具和買菜就差不多，主要是人家看著差不多，你又會說，人家感覺舒服就愿意向你買，我一遇到問的人，就好象激活了我渾身的細(xì)胞，總想把東西賣出去，一欣喜，臉就會紅，覺得世界非常美好，想到我的工資可以加，名聲也會更好聽，我媽媽也更加喜歡我了，（我好像長不大，從小就喜歡這些），人會變的很友善很機(jī)靈，很努力的款待人家，還有一點(diǎn)，貴州的農(nóng)村人都是很喜歡機(jī)靈可愛的人的，我感覺我給他們留下的印象就不錯。他們有在議論這個(gè)姑娘機(jī)靈。我賣的第一套家具是我姐夫的二哥買的，他們是自己看的，我給他們說了一下性能，沒說產(chǎn)品什么好話，他們看著還可以，估計(jì)覺得買別人的還不如買自家人的，最終我就算完成第一筆生意。生意不是天天都賣成，所以，每每完成一筆生意，我就在心里記得很清楚，想著就高興，然后期待下一場生