萬科任務之玲瓏閣案例素材運營模式

城市發(fā)展空間房地產(chǎn)市場案例分析行業(yè)需求分析項目條件分析SWOT分析項目定位規(guī)劃設計建議發(fā)展模式及招商建議財務分析項目啟動與發(fā)展難點開發(fā)商分類按企業(yè)性質(zhì)分類可分為國內(nèi)企業(yè)與外資企業(yè)兩類。按企業(yè)規(guī)模分類可分為大型企業(yè)、中型企業(yè)、中小型企業(yè)三類。按商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗分類可分為有豐富經(jīng)驗開發(fā)商、有一定經(jīng)驗開發(fā)商、無經(jīng)驗開發(fā)商三類。有豐富經(jīng)驗有一定經(jīng)驗國內(nèi)企業(yè)萬達、保利、瑞安富力、萬科外資企業(yè)新世界、和記黃埔、新鴻基根據(jù)項目特點，本項目的準開發(fā)商可按企業(yè)性質(zhì)及開發(fā)經(jīng)驗進行分類。發(fā)展模式建議整體開發(fā)+長期經(jīng)營模式模式特點

所有地塊統(tǒng)一打包，由一個開發(fā)商負責整個項目的開發(fā)。開發(fā)特點所有地塊同步開發(fā)、同步完成，項目的整體形象通過統(tǒng)一打造，可以一次性地完整呈現(xiàn)。經(jīng)營特點寫字樓、公寓物業(yè)以出售為主。

商業(yè)物業(yè)以長期持有經(jīng)營為主。開發(fā)商適用條件具有雄厚資金實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同時也具有豐富的商業(yè)物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營經(jīng)驗，擁有強大的商業(yè)資源。發(fā)展模式建議分期開發(fā)+長期經(jīng)營模式模式特點

所有地塊統(tǒng)一打包，由一個開發(fā)商負責整個項目的開發(fā)。開發(fā)特點各個地塊分期開發(fā)，當其中一個地塊開發(fā)完成或接近完成再開發(fā)其他地塊，通過物業(yè)的銷售回收資金，實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)。經(jīng)營特點寫字樓、公寓物業(yè)以出售為主。

商業(yè)物業(yè)以長期持有經(jīng)營為主。開發(fā)商適用條件具有較強實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同時也具有一定的商業(yè)物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營經(jīng)驗。發(fā)展模式建議整體開發(fā)+快速銷售模式模式特點

各個地塊分別招標，由多個開發(fā)商一起配合開發(fā)本項目。開發(fā)特點所有地塊同步開發(fā)、同步完成，項目的整體形象可以一次性地打造完成。經(jīng)營特點寫字樓、公寓物業(yè)、商業(yè)物業(yè)都以出售為主。開發(fā)商適用條件具有一定實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同時也有一定的商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗。發(fā)展模式建議三種開發(fā)模式的比較整體開發(fā)+長期經(jīng)營分期開發(fā)+長期經(jīng)營整體開發(fā)+快速銷售招商方式打包招商打包招商分散招商資金實力極強較強一般開發(fā)時間快慢快優(yōu)勢項目整體性高，形象統(tǒng)一能實現(xiàn)項目的快速成型項目的日常經(jīng)營風險較低可通過項目內(nèi)部的調(diào)整實現(xiàn)資金及收益的平衡項目整體性高，形象統(tǒng)一對開發(fā)商資金實力要求較低項目的日常經(jīng)營風險較低可通過項目內(nèi)部的調(diào)整實現(xiàn)資金及收益的平衡招商難度較低對開發(fā)商資金實力要求較低能實現(xiàn)項目的快速成型招商難度較低劣勢對開發(fā)商資金實力有很高的要求招商難度高項目成型較慢項目形象的統(tǒng)一性較差項目的日常經(jīng)營風險較高各地塊只能通過自身的開發(fā)實現(xiàn)收益平衡關鍵點招商工作的完成項目開發(fā)進度的推進項目形象的統(tǒng)一項目經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營情況的跟進發(fā)展模式建議開發(fā)模式建議首選開發(fā)模式建議本項目的最佳開發(fā)模式采用整體打包招商模式，由一個具有雄厚實力的房地產(chǎn)開發(fā)商負責整個項目的同時開發(fā)及后期的經(jīng)營管理，如萬達、新世界、和記黃埔等。次選開發(fā)模式

在無法實現(xiàn)“整體開發(fā)+長期經(jīng)營”的首選模式情況下，建議采用分散招商的模式，由多個開發(fā)商共同實現(xiàn)本項目的快速同步開發(fā)。備選開發(fā)模式

在無法實現(xiàn)以上兩種招商模式的情況下，可最終采用整體打包招商、各地塊分期開發(fā)的模式，發(fā)展模式建議招商策略“城市-區(qū)域-項目”的拉動策略通過對佛山經(jīng)濟實力、城市地位等大環(huán)境的宣傳，從宏觀層面實現(xiàn)投資者信心的建立；

通過對東平新城的整體定位、設計規(guī)劃、發(fā)展情況、已引進項目等方面資料的詳細介紹，從區(qū)域發(fā)展層面建立投資者信心；

通過對本項目七大公共建設配套、周邊環(huán)境等各方面因素的分析，建立投資者對本項目的信心?！包c對點”招商策略信息“點對點”：通過特定的宣傳渠道，將本項目的信息直接傳遞至目標客戶。

服務“點對點”：為目標客戶建立專門的工作小組，實現(xiàn)與客戶的“點對點”溝通、跟蹤、服務。招商推廣及招商管理招商對象核心客戶以國內(nèi)具有較高知名度、具有豐富商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)商為主。重要客戶積極吸引知名的境外大型開發(fā)商進駐本項目。次要客戶本地具有一定規(guī)模及經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)商。國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)商境外大型房地產(chǎn)開發(fā)商本地開發(fā)商核心客戶次要客戶重要客戶招商推廣及招商管理核心客戶分析客戶特征積極進取型，選擇高風險高收益資本實力較強

開發(fā)運營經(jīng)驗豐富全國布點，占據(jù)市場具有豐富的全國性資源招商訴求點東平新城作為佛山中心城區(qū)，同時也是未來中央商務區(qū)、總部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)、公共服務配套區(qū)的定位珠三角地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ奈幕疢ALL區(qū)域未來的升值潛力招商推廣及招商管理重要客戶分析客戶特征資金實力雄厚開發(fā)、運營經(jīng)驗豐富品牌號召力、招商能力強具有在全國布點的戰(zhàn)略態(tài)度保守，追求合理收益傾向于開發(fā)高質(zhì)素物業(yè)完成開發(fā)后選擇長期持有，更多關注長遠利益招商訴求點重點在于東平新城的定位及相配合的整體規(guī)劃具有打造成為珠三角文化中心的條件具有較大升值潛力招商推廣及招商管理次要客戶分析客戶特征對當?shù)厥袌鍪煜づc政府關系密切資金實力相對較弱以短期利益為主，傾向于銷售物業(yè)，對長期經(jīng)營無興趣為本地消費者熟悉投機性強，風險承受能力弱招商訴求點強調(diào)東平新城與佛山其他區(qū)域的差異化區(qū)域發(fā)展前景重大基礎設施、配套設施的建設及實現(xiàn)計劃招商推廣及招商管理三種渠道直達目標客戶招商推介會

選擇到經(jīng)濟發(fā)達的沿海地區(qū)重點城市及境外舉行東平新城地塊招商推介會，既可表示對投資者的重視，也可與投資者進行直接接觸，建立溝通渠道，有利于東平新城后期地塊的招商。中介機構介紹

中介機構手中掌握著大量的投資者資源，投資者對中介機構也具有一定的信心保證，特別是具有境外網(wǎng)絡的中介機構，這些都是可供利用的社會資源。政府邀請

通過政府層面，以政府的名義對某些知名大型集團公司發(fā)出特別邀請，以此增加本項目商業(yè)招商的社會關注度與影響力。招商推廣及招商管理招商計劃三步走招商階段招商準備期招商推廣期招商實現(xiàn)期時間6-7月8-11月12月主要工作準備項目宣傳資料舉行招商推介會項目公告準備項目招商手冊邀請目標客戶進行實地考察項目招標確定專業(yè)合作公司與目標客戶建立聯(lián)系、跟進溝通準備項目招標文件招商推廣及招商管理三大措施提升招商進度板塊炒作通過對東平新城區(qū)域相關利好信息的不斷發(fā)布，如重大基建落成、龍頭企業(yè)進駐、招商引資突破等，吸引社會關注、形成東平新城熱點，提高目標客戶對本區(qū)域的認知度。物業(yè)經(jīng)營保障提高開發(fā)商對開發(fā)物業(yè)后期經(jīng)營的信心，提供如政府返租部分寫字樓物業(yè)、負責引進具有帶動效應的寫字樓使用者、負責引進知名商家等。政策優(yōu)惠由政府出臺或承諾針對本項目的特定優(yōu)惠措施，如提前完成開發(fā)的獎勵、投資本項目可獲得東平新城土地出讓的優(yōu)先權、開發(fā)文化產(chǎn)業(yè)物業(yè)可獲得相應政策優(yōu)惠等。招商推廣及招商管理招標文件關鍵點強制性要求強制性規(guī)定項目的各開發(fā)節(jié)點，包括開工建設時間、完成基礎時間、封頂時間、竣工時間等。經(jīng)營管理標要求

投標人應提供開發(fā)管理方案、經(jīng)營方案、可行性財務分析（含電子計算模板）、投標人資金保障措施等