上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析

京能置業(yè)股份有限公司公司簡介綜合能力財(cái)務(wù)評估項(xiàng)目分析主要內(nèi)容第一頁，共34頁。公司簡介

京能置業(yè)股份有限公司是一家在上海證券交易所掛牌交易的房地產(chǎn)類上市公司，股票簡稱為“京能置業(yè)。

◎京能置業(yè)成立于1993年12月，原稱貴州華聯(lián)股份有限公司。◎1999年12月，北京市天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司成為第一大股東，使置業(yè)公司從一個地區(qū)性商貿(mào)旅游公司轉(zhuǎn)變成為全國性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！?005年11月北京市天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司和北京陽光房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司所持有的全部公司股份劃轉(zhuǎn)與北京能源投資集團(tuán)?！?006年1月20日圓滿完成股權(quán)分置改革工作?！?007年3月公司向京能集團(tuán)非公開發(fā)行股票，公司凈資產(chǎn)從3.6億元增加到7.8億元?？偣杀具_(dá)到18870萬股，凈資產(chǎn)是公司成立之初的15.6倍，總股本擴(kuò)張了3.77倍。

第二頁，共34頁。京能置業(yè)參控股企業(yè)包括北京國電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京天創(chuàng)世緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等七家地產(chǎn)類公司，開發(fā)的項(xiàng)目有天創(chuàng)世緣住宅小區(qū)、國典華園、國典大廈、天創(chuàng)科技大廈等總建設(shè)開發(fā)規(guī)模近100萬平方米，公司確立了以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展為中心，發(fā)揮上市公司優(yōu)勢，迅速擴(kuò)大企業(yè)資本規(guī)模公司簡稱京能置業(yè)股票代碼600791總股本45288.00萬股流通股37181.81萬股發(fā)行日期1997-01-21上市日期1997-01-30所屬行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)所屬地區(qū)北京所得稅率25.00%公司簡介第三頁，共34頁。二、京能置業(yè)財(cái)務(wù)評估償債能力股東回報(bào)盈利能力營運(yùn)能力發(fā)展能力財(cái)務(wù)評估第四頁，共34頁。1.1短期償債能力分析短期償債能力分析常用的指標(biāo)是流動比率。流動比率=流動資產(chǎn)流動負(fù)債表一：流動比率與速動比率計(jì)算結(jié)果比率年份200520062007200820092010流動比率（倍）1.421.392.031.821.541.29速動比率（倍）0.530.791.30.710.650.64

速動比率是指企業(yè)速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率。速動比率的高低能直接反映企業(yè)的短期償債能力強(qiáng)弱，它是對流動比率的補(bǔ)充。一、償債能力分析第五頁，共34頁。圖中，除了2007年的流動比率超過2以外，其他年份的比率都是低于2的。由于在2007年，非公開發(fā)行工作順利完成，公司實(shí)力大為增強(qiáng)。公司借助股權(quán)分置改革的契機(jī)，通過非公開發(fā)行，向控股股東京能集團(tuán)和其他機(jī)構(gòu)投資者成功發(fā)行6000萬股，募集資金42,000萬元；使得當(dāng)年的現(xiàn)金項(xiàng)目增加，所以流動比率增加了。我們可以發(fā)現(xiàn)2008年,2009年,和2010年這三年的流動比率成單邊的下降趨勢。這就揭示了該公司的短期償債能力在不斷的下降。第六頁，共34頁。年份指標(biāo)20062007200820092010產(chǎn)權(quán)比率（倍）2.460.932.652.324.04資產(chǎn)負(fù)債率（%）67.1345.5166.0966.9277.85資產(chǎn)負(fù)債率對于債權(quán)人來說是越低越好，如果指標(biāo)過高，債券人就面臨著更高的風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能遭受損失。從上表可以看出資產(chǎn)負(fù)債率的波動比較平緩，基本呈上升的趨勢。說明公司的長期償債能力在減弱，籌資的能力有所下降。除了在2007年，由于非公開發(fā)行工作順利完成，公司實(shí)力大為增強(qiáng)公司，資產(chǎn)負(fù)債率有所下降。表三：產(chǎn)權(quán)比率與資產(chǎn)負(fù)債率2、長期償債能力分析長期償債能力分析通常用：產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/股東權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額/全部資產(chǎn)總額償債能力分析第七頁，共34頁。年份長期資產(chǎn)適合率利息保障倍數(shù)2005152.43%3.3200615.65%5.9420070.16%10.7620080.07%3.2320090.08%1.89

長期資產(chǎn)適合率是企業(yè)所有者權(quán)益和長期負(fù)債之和與固定資產(chǎn)與長期投資之和的比率。該比率從企業(yè)資源配置結(jié)構(gòu)方面反映了企業(yè)的償債能力。表：長期資產(chǎn)適合率與利息保障倍數(shù)

利息保障倍數(shù)是衡量企業(yè)支付負(fù)債利息能力的指標(biāo)。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的息稅前利潤與利息費(fèi)用相比，倍數(shù)越大，說明企業(yè)支付利息費(fèi)用的能力越強(qiáng)。因此，債權(quán)人要分析利息保障倍數(shù)指標(biāo)，以此來衡量債權(quán)的安全程度。2.2其他長期償債能力指標(biāo)分析第八頁，共34頁。從圖上可以看出，該公司的長期資產(chǎn)適合率在2005年的時候達(dá)到了152%，一般而言，從企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和長期安全性角度出發(fā)，該指標(biāo)在100%比較好，過高會帶來融資成本增加的問題。在2006年-2009年下降至10%左右，說明企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不是很穩(wěn)定，長期償債能力的安全性和穩(wěn)定性大幅下降。利息保障倍數(shù)在2007年以后也開始大幅下滑，到2009年下降至1.89，說明企業(yè)的獲利能力對償還到期債務(wù)的保證程度在降低，可能面臨虧損、償債的安全性與穩(wěn)定性下降的風(fēng)險(xiǎn)。

第九頁，共34頁。二、盈利能力分析年份營業(yè)收入(萬元)營業(yè)成本（萬元）毛利率（%）200529072.4619219.0533.89%200640667.6527250.2832.99%2007140049.9195052.6532.13%200849186.1826155.6246.82%200919026.547325.4861.50%盈利能力2.1毛利分析營業(yè)收入-營業(yè)成本營業(yè)收入毛利率=

×100%毛利率反映每一元錢的營業(yè)收入中包含多少毛利。對于投資者來說，毛利率總是越高越好，獲利能力越強(qiáng)。毛利是企業(yè)經(jīng)營獲利的基礎(chǔ)，企業(yè)要經(jīng)營盈利，首先要獲得足夠的毛利，在其他條件不變的情況下，毛利額大，毛利率高，則意味著利潤總額也會增加，而利潤其公式：表四：2005-2010年毛利率第十頁，共34頁。由圖可知，在2005-2007年，毛利率水平一直保持在30%~35%。從2008-2009年，公司的毛利率水平呈快速的上升趨勢。由于這段期間公司的主營業(yè)務(wù)成本下降的非常快，毛利率水平呈不斷提升的趨勢。第十一頁，共34頁。如一個企業(yè)的毛利率太低，或者與同行業(yè)同類產(chǎn)品相比低得太離譜，是企業(yè)盈利真實(shí)性值得懷疑的地方，毛利率太低通常是虛增成本和收入隱匿的表現(xiàn)形式。

表：同行業(yè)毛利率分析年份2005年2006年2007年2008年2009年中國國貿(mào)62.81%64.31%62.11%60.35%61.46%京能置業(yè)33.89%32.99%32.13%46.82%61.50%萬通地產(chǎn)29.08%39.75%38.28%43.47%42.71%2.2同行業(yè)毛利分析第十二頁，共34頁。下表：京能置業(yè)2005-2009年的營業(yè)利潤率從上面的表中，我們可以看出公司的營業(yè)利潤率從2005年-2008年是在逐漸上升的，說明公司的盈利能力是在上升的。其中增長幅度較大的是在07~06之間，在07年公司的銷售大幅增加，所以07年相比06年?duì)I業(yè)利潤也在逐漸增加。在08年以后，營業(yè)利潤開始下降，在09年相比08年，公司的營業(yè)利潤從08年17.51%下降至14.33%，由于整個房地產(chǎn)行業(yè)受次貸危機(jī)和地震的原因，營業(yè)利潤下降了18.16個百分點(diǎn)，因而公司的盈利能力下降了。年份20052006200707比06年增減百分比(%)2008200909比08年增減百分比(%)營業(yè)利潤41,203,319.3762,236,062.39242,320,611.78289.36%86,128,081.0327,270,995.58-68.34%營業(yè)收入290,724,595.10406,676,495.151,400,499,138.95244.38%491,861,769.87190,265,430.78-61.32%營業(yè)利潤率14.17%15.30%17.30%13.07%17.51%14.33%-18.16%2.3、營業(yè)利潤率第十三頁，共34頁。盈利指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)收益率凈利潤率20056.84%1.84%6.26%20068.59%2.34%6.24%200718.64%9.14%9.61%20082.91%0.73%4.92%20091.89%0.55%8.35%表：其他盈利能力指標(biāo)分析年份總資產(chǎn)收益率的高低反映企業(yè)綜合經(jīng)營管理水平的高低，利用總資產(chǎn)收益率指標(biāo)可以分析企業(yè)盈利的穩(wěn)定性和持久性，確定企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。凈資產(chǎn)收益率，是凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比，該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。指標(biāo)值越高，說明投資帶來的收益越高。3、其他盈利指標(biāo)分析第十四頁，共34頁。第十五頁，共34頁。表：資產(chǎn)營運(yùn)能力指標(biāo)數(shù)據(jù)分析年份指標(biāo)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率經(jīng)營周期（天）200041.71%43.35%224.00%10.13165.6200173.33%130.86%108.00%86.95206.62200270.25%119.82%65.00%135.18484.83200359.28%68.20%57.00%116.96578.93200431.86%46.44%25.00%111.451053.61200531.19%56.61%34.00%9.391016.98200639.26%72.46%54.00%9.29644.972007109.60%275.40%208.00%76.8139.84200820.49%63.40%21.00%63.221276.4620096.10%22.79%4.00%9.467613.52三、資產(chǎn)營運(yùn)能力分析第十六頁，共34頁。表：資產(chǎn)營運(yùn)能力變化趨勢第十七頁，共34頁。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度。反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用效率。

從上圖可以看出，從2000-2005年公司總資產(chǎn)營運(yùn)效率一直波動比較平緩，維持在40%~60%左右。從2006年起，資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度逐漸加快，是由于公司的銷售能力逐漸增強(qiáng)，銷售收入陡然上升，產(chǎn)品的市場占有率增大，資產(chǎn)的利用效率開始大幅上升，在2007年達(dá)到最高點(diǎn)。2008年開始逐步大下滑，由于宏觀的經(jīng)濟(jì)政策和金融市場環(huán)境的變化，大量閑置資產(chǎn)的增加，銷售收入也大幅下降，所以資產(chǎn)的利用效率。第十八頁，共34頁。存貨周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)銷售效率和存貨使用效率。在正常情況下，如果企業(yè)經(jīng)營順利，存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)得越快，企業(yè)的銷售能力越強(qiáng)。營運(yùn)資金占用在存貨上的金額也會越少。

從上表存貨周轉(zhuǎn)變化的趨勢看，公司存貨的周轉(zhuǎn)率從2000-2005年一直下滑，說明存貨的管理水平在不斷下降，存貨占用大量資金，影響公司營運(yùn)能力，從2006年開始逐漸上升，到2007年達(dá)到最高點(diǎn)，之后便開始下滑。這說明公司應(yīng)該不斷加強(qiáng)對存貨的管理，降低其占用營運(yùn)資金的水平，從而提高其營運(yùn)能力。第十九頁，共34頁。公司的應(yīng)收帳款在流動資產(chǎn)中具有舉足輕重的地位。公司的應(yīng)收帳款如能及時收回，公司的資金使用效率便能大幅提高。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率就是反映公司應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)速度的比率。它說明一定期間內(nèi)公司應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)。

公司在2000-2004年，其應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率基本上是在上升的（波動平緩），說明公司收帳速度快，壞帳損失少，資產(chǎn)流動快，償債能力強(qiáng)。在2005，2006年應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率下降至9.2。

這說明了公司可能催收帳款不力，使資產(chǎn)形成了呆帳甚至壞帳，這對公司正常的生產(chǎn)經(jīng)營是很不利的。第二十頁，共34頁。股東權(quán)益回報(bào)率簡稱ROE，是一個衡量股票投資者回報(bào)的指標(biāo)。它亦評價(jià)企業(yè)管理層的表現(xiàn)—盈利能力、資產(chǎn)管理及財(cái)務(wù)控制.般而言，ROE越高越好，高于15%是屬于理想，而大于20%則是屬于優(yōu)異水平。項(xiàng)成功的股票投資是取決于公司基本業(yè)務(wù)能否具備持續(xù)產(chǎn)生收益增長的獲利能力，因?yàn)楣纠麧檶S著時間而不斷增加，公司股價(jià)也會因反映公司內(nèi)在價(jià)值的增加而持續(xù)上升，當(dāng)中ROE便是一個不錯的監(jiān)察指標(biāo)。

200520062007200820092010凈利潤26,716,399.4662,236,062.39158,517,507.5631,022,229.2526,265,346.53-17,406,691.80股東權(quán)益312,720,376.87356,018,976.73802,293,494.801,128,547,323.50963,971,150.03928,191,738.23股東回報(bào)率8.54%17.48%19.76%2.75%2.72%-1.88%表：2005-2010股東回報(bào)率四、股東回報(bào)分析第二十一頁，共34頁。

200520062007200820092010凈利潤28,929,011.3128,929,011.31275,047,920.51831,190,677.70344,898,940.51409,625,121.31股東權(quán)益516,716,699.061,056,576,403.732,644,056,543.563,326,127,751.353,341,708,645.003,476,341,756.29股東回報(bào)率5.60%2.74%10.40%24.99%10.32%11.78%

200520062007200820092010凈利潤246,679,000.00241,190,411.00289,661,407.00355,005,105.00290,030,400.00128,933,850.00股東權(quán)益2,562,345,000.003,846,609,078.004,018,954,061.004,222,496,786.004,360,934,806.004,348,374,100.00股東回報(bào)率9.63%6.27%7.21%8.41%6.65%2.97%中國國貿(mào)（北京地產(chǎn)行業(yè)）：股東回報(bào)率北京萬通地產(chǎn)：股東回報(bào)率第二十二頁，共34頁。

200520062007200820092010中國國貿(mào)9.63%6.27%7.21%8.41%6.65%2.97%萬通地產(chǎn)5.60%2.74%10.40%24.99%10.32%11.78%京能置業(yè)8.54%17.48%19.76%2.75%2.72%-1.88%表：同競爭行業(yè)：股東回報(bào)率第二十三頁，共34頁。年份指標(biāo)主營業(yè)務(wù)收入增長率凈利潤增長率總資產(chǎn)增長率凈資產(chǎn)增長率每股收益增長率200534.89%-36.45%12.86%7.40%-36.45%200639.88%39.45%9.59%11.03%39.45%2007244.38%430.61%35.95%144.46%141.26%2008-64.88%-82.03%126.01%14.95%-88.77%2009-61.32%-34.32%-12.43%1.26%-34.32%五、發(fā)展能力分析下表：發(fā)展能力分析指標(biāo)第二十四頁，共34頁。發(fā)展能力變化趨勢第二十五頁，共34頁。1.營業(yè)收入增長率是反映企業(yè)銷售增長情況的財(cái)務(wù)指標(biāo)，說明企業(yè)營業(yè)收入的增長情況。從上表我們可以看出公司的營業(yè)收入增長水平從2005年呈快速上升的趨勢，在2007年達(dá)到244.38%，有一個良好的趨勢，但是從2008，2009年，出現(xiàn)負(fù)的增長，由于國家實(shí)施從緊的貨幣政策，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不斷密集地出臺，國內(nèi)自然災(zāi)害、國際金融形勢的突變引起的累積效應(yīng)，市場份額量劇烈下降，房價(jià)大幅度下降，主營業(yè)務(wù)利潤開始滑坡。第二十六頁，共34頁。

總資產(chǎn)增長率是企業(yè)本年總資產(chǎn)增長額同年初資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長情況。從2005年-2007年期間企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模增長速度平緩，在2008年的時候達(dá)到126%，是由于公司管理層著眼于長久的可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，針對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，應(yīng)對金融危機(jī)，以保證了報(bào)告期內(nèi)公司經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定，通過各種融資渠道，獲得了11億元資金。導(dǎo)致總資產(chǎn)的大規(guī)模增長。2、總資產(chǎn)增長率第二十七頁，共34頁。◎A：京能置業(yè)收購天創(chuàng)世緣10%股權(quán)2009年3月11日，京能置業(yè)以1,169萬元收購天創(chuàng)公司持有的天創(chuàng)世緣10%股權(quán)。本次股權(quán)收購?fù)瓿珊?，公司將持有天?chuàng)世緣62%股權(quán)。京能置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人接受此舉有利于公司更好地管理項(xiàng)目運(yùn)營，有利于未來提升盈利水平。原因分析：第二十八頁，共34頁。股票上漲分析第二十九頁，共34頁。原因分析：

B：本國幣種升值對股市具有利好效應(yīng)。實(shí)例：“廣場協(xié)議”指的是在1985年9月，由美、德、法、英、日五國財(cái)政部長及中央銀行行長在紐約廣場飯店舉行會議，最終達(dá)成協(xié)議，決定五國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，使美元對主要貨幣有秩序地下調(diào)，以解決美國巨額的貿(mào)易赤字。

1985年“廣場協(xié)議”簽訂后的10年間，日元平均每年上升5%以上。“廣場協(xié)議”簽訂后的5年時間里，日本股價(jià)每年以40%的速度增長，而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右，從而形成了上世紀(jì)90年代著名的日本泡沫經(jīng)濟(jì)，日本經(jīng)濟(jì)迅速泡沫化，并在“廣場協(xié)議”簽訂5年后走向崩潰。從人民幣升值和股市聯(lián)動這個主線來看，