北京市寫字樓市場整體狀況暨中關村寫字樓市場報告

2003年北京市寫字樓市場整體狀況暨中關村寫字樓市場研究報告主要內容第一章北京市目前寫字樓市場狀況分析(九力研究部，策劃部聯合編制）2001年，北京申奧成功、中國加入WTO、APEC會議圓滿舉行等一系列大事的發(fā)生，無疑為沉寂已久的北京寫字樓市場注入了一劑強心針。據統計，2002年北京擬、在建寫字樓面積達到1200萬平方米以上，其中市場新增供給量為280萬平方米，是2001年市場新增供給量的一倍，同時也使北京寫字樓市場存量達到了925.98萬平米。圖截至到2002年底北京市寫字樓存量(單位:萬平米)圖－2002年北京市寫字樓新增供應量（單位：萬平米）數據來源：北京市寫字樓信息網預計2003年北京市將有300萬平米的寫字樓入市，再加上未被消化的市場存量，市場競爭程度還會進一步的加深。1.區(qū)域競爭：中關村略遜一籌目前，北京市寫字樓主要分布于CBD（商務中心區(qū)）、中關村、金融街三大板塊，但由于三大板塊寫字樓的存量與新增供量不同，各個板塊在今年的表現也會大不一樣，有的板塊將呈現租金和售價回升的趨勢，而有的區(qū)域則會出現競爭進一步加劇的場面。CBD區(qū)域歷來是高檔寫字樓的聚集地，預計2003年該區(qū)域會有四棟寫字樓入市，共22萬平米。圖－2003CBD區(qū)域新上市的樓盤數據來源：北京市寫字樓信息網另外，在建項目世紀財富中心（15萬平米）和北京財富中心（70萬平米）今年也會有少量的寫字樓供應量，2003年該地區(qū)能提供給市場的面積至少也在40萬平方米以上，而且未來三年內該區(qū)域的市場總供給量將達到70萬平米。隨著CBD規(guī)劃的出臺，該區(qū)域的需求也日趨放大。根據九力公司去年對CBD區(qū)域部分甲級寫字樓客戶類型的調查結果來看，外企特別是跨國企業(yè)是該區(qū)域寫字樓最主要的客戶類型。此外，保險、汽車制造、銀行等和世界貿易組織相關行業(yè)的需求也比較強烈，如民生銀行與另外一家公司合資成立的民生人壽保險公司在聯合大廈也租了2600平方米的使用面積；一汽大眾、中國一汽和現代汽車在嘉里中心、南銀大廈和盛世大廈分別租或買了3000、4500和1600平方米的面積；外資銀行盡管在2002年沒有大的動作，但由于預計會有更多的外資銀行拿到營業(yè)執(zhí)照（目前已有19家），因此2003年估計外資銀行對寫字樓的需求會日趨強烈。表－CBD區(qū)域現有寫字樓的主要客戶群體并寫字樓名稱醋緒套間面積嘩麥入住時間江嬌開間狀況神五客戶數量和需啟求面積描述精其主要的客戶類撇型病楊航華科貿中心誕卸110狐－慰2000茶現房態(tài)頁大開間靜偵不祥，沒有統襖計過。宰曲外企魄近國貿寫字樓瘡2兇座滑激64雨－牛1133協現房研著自由組合嚇偏有閘80這％左右的客戶篩需求在壩201懲－勿500斤平米之間，他踢們消化了亡30鎖％的寫字樓面濁積；另外茫20爪％的客戶需求泥在析2001汗－粒5000鑄平米之間，消飛化了寫字樓主70茫％左右的面積見。殺栽主要是世界晃500繩強的跨國公司聯和外企。愈半建外囑SOHO斬紗7拍0常－魯250鋒2004蠢墓自由組合臺螺有大部分客戶轎需求在雅201章－破500忙平米之間。銷扎私營企業(yè)欄滴東方銀座脹疑100紋－治1000像2003跪毫自由組合脊畢各種面積客戶幣比例比較均衡助。拒贏外資傾譜贏嘉大廈茫罰133尊－脂1366蹤現房眼辣大開間麗歇有頓10希％的客戶需求弱在駝200就平米以下，意50輝％在神501沸－充800換平米，忌20裂－評30裹％在扇801勒－航1000沸平米。箱起合資，外資和襪國有牌間京匯大廈啊傳100摩－騙1800拐現房贈虛大開間練胡70%釀客戶需求在幅2000醒平米以下，其防中中等面積需吹求占了疫50肯％。螞珠外企斷嶼數碼疊01挨大廈玻烏90寸－庸542黃現房互辦自由組合剖利20撥－留30取％的客戶需求叮在命2000另平米以下，其憶他的比較均衡液。嚇正外企，國有股患份制公司慣金融街作為全國最主要的金融中心，長期以來是國內外大型金融企業(yè)的盤踞之地，對寫字樓的需求也比較旺盛，甚至導致了2002上半年整個區(qū)域處于無房可賣的斷檔期。但隨著下半年到2003年北京國際金融大廈，富凱大廈、中證大廈的開盤，宣告了金融街二期建設的正式開始，也使金融街寫字樓市場的斷檔現象逐步得到緩解。表－2002－2003金融街區(qū)域新增寫字樓僑項目名稱政更總建筑面積恐牽現已入駐客戶雪詢富凱大廈絹存11饑萬東依中國保險公司五，華夏銀行，桿中證大廈雪賺15朱萬溝

隊金融國際大廈剪馳11詢萬停中國證券監(jiān)督礎委員會、三峽加證券、西城區(qū)盡資產管理有限斯公司配總計怖37釋萬培以中資的金融納企業(yè)為主但由于北京國際金融大廈一棟已被中國保險公司買下，另一棟的大部分也賣給了華夏銀行，而富凱大廈的大部分也賣給了中國證券監(jiān)督委員會、三峽證券、西城區(qū)資產管理有限公司這樣的國內金融機構，因此這兩棟新入伙的寫字樓在2003年實際上已剩不了很多空置面積，加上中證大廈15萬平米，新增供應量在20萬平米左右。但金融街地區(qū)不像CBD及中關村地區(qū)公司那樣多，需求那樣旺盛，所以預計2003年該地區(qū)寫字樓市場也不會出現很大波動，發(fā)展較為平穩(wěn)。畏圖－金融街目釀前在租在售項茫目至與以上兩個區(qū)陶域相比，今年辱中關村寫字樓形市場的競爭將瞎呈現進一步加賊劇的態(tài)勢。一曠來是該地區(qū)寫繡字樓新增供應勺量過大有關，個預計今年中關盤村地區(qū)將有神80患萬平方米的寫染字樓供應，主廚要集中在中關糞村西區(qū)、中關索村科學城、北護大科學園、清寬華科技園。二濾是產品同質化曠日趨嚴重，供錦需錯位突出。腦在中關村目前勞開發(fā)的寫字樓廈項目中，面對逼跨國企業(yè)，定終位于國際型沒5A貨級寫字樓的項傾目居多，一般彼開間大，價格膠高，而忽視了惱目前對寫字樓均需求最為強烈蘿的成長型中小洗企業(yè)的需求，怨市場供需結構掙日益畸形。輸所以從以上三日個區(qū)域的比較巾來看，氣2003斷年的熱點區(qū)域墨還將是資CBD莫區(qū)域，區(qū)域內湖供需兩旺，越痛來越多的外資僅企業(yè)將扎根爽CBD鐵，特別是世界和500靜強企業(yè)，商務鷹氛圍濃厚，商獅業(yè)配套齊全，遷交通設施發(fā)達梁的推CBD蓬將是他們的首財選；金融街區(qū)何域由于供需都姥比較平緩，預咸計今年的發(fā)展泥態(tài)勢將十分平艇穩(wěn)；競爭最為僵激烈而殘酷當嬸屬中關村區(qū)域著，過多的政府悼行為，無序的陡開發(fā)，一窩蜂終的上項目，對梨中小企業(yè)的視賢而不見，都將般把區(qū)域內眾多解的寫字樓項目壽推上絕路。薪2.惑需求結構：中豆小企業(yè)和投資劑型買家漸成主盟體椒2000徒年以前，北京孝市寫字樓大單促購買的成交量疊比例達到了掛70%旦以上，每年都蔑要消耗曾30配萬平米以上的蕉寫字樓面積，惹而擋1996喬－帳2000冬年五年之間消黑化的面積更是趕在營150乓萬平米以上；借而從學2001倦年以來寫字樓羅市場的成交情拔況看，大單購老買的面積比例嚇已經大幅下降噴，敲2001坡年除了金融街持的國企大廈，鈴金融大廈有較示大面積的成交概之外，其他區(qū)猜域的成交量都案比較小，樂觀超估計舅2001攏年全年的大單議成交量也就在賣40逮萬平米左右，比2002痕年估計不到桿25再萬平米。隨著品市場經濟的發(fā)虎展，中小型企咱業(yè)，特別是國巾內的新興創(chuàng)業(yè)產型企業(yè)數量越吃來越多，他們巡對購買寫字樓恨的需求也越來和越大，中小企獄業(yè)的小面積購沙買肯定將成為瞧市場的主流。貪不過，由于大聲部分純寫字樓祝要么成交面積隸過大，價格過誼高；要么就是榆軟硬件服務不拆過關，加之銀次行按揭手續(xù)繁疊雜，難于辦理蠅，適于這些中勝小規(guī)模企業(yè)的庸純寫字樓可選討范圍并不多，擦使大部分企業(yè)做轉向購買商務濾公寓或商住兩桶用型物業(yè)。不瞧過，商務公寓管畢竟還是公寓疊，用于辦公無輪論是在建筑形虛式上，還是在轟后期管理上都萄存在一些難以赤克服的問題，晃市場更需要為宅中小企業(yè)精心續(xù)打造的高檔寫硬字樓。黨表－商住公寓畏和寫字樓的規(guī)逃劃比較窩物業(yè)類型霧呼使用年限累集按揭政策妹膛出讓金（每平聲方米）直世使用規(guī)范資蜻商住兩用樓拳命70與年辦久8潮成淺20思年處命650暈－束800烤元遞淘按公寓（低標訊準）托緊商務樓禾某70紫年請臉8睛成覆20洋年休落650甩－亭800踢元寫卵按公寓（高標機準）灰樣寫字樓六碼50矩年枕訪6孝成能10棗年山父1300頸元以上顯雖按寫字樓（高扭標準）梅用特別值得注意排的是，隨著去司年以來北京寫留字樓市場的升嚷溫，投資性買早家越來越多。御CBD壩目前在售樓盤略中，投資型用笛戶就占了子40倆％，而新推出瑞的住幫寬2000溝、中證大廈、肅帝恒寫字樓、捆當代青云大廈泥、銀網中心也諒吸引了大批投號資性買家進場情。投資型買家宗投資的寫字樓州大多屬于針對軌中小企業(yè)開發(fā)倚的戶型較小的奴高檔寫字樓，零他們最大的特篩點就是易投資較少，回壽報較快，價格據相對較低，租北務市場比較廣鼓泛唱。孕從上面的分析鴿中我們可以看攀出，隨著北京師寫字樓市場的儉發(fā)展，需求主顛體結構已經發(fā)辦生了巨大的變易化，以往由大蓬客戶大單購買慢的情況越來越忙少，取而代之叼的是充滿市場扶活力的中小型批企業(yè)客戶，他費們把經濟發(fā)展定勢頭異常強勁伐的北京當成為夫了發(fā)展自己事意業(yè)的溫床，逐散漸成為了京城批寫字樓市場的胃需求主體；伴甲隨著中小型企德業(yè)一起成長的兄就是投資型買橫家，將和中小素企業(yè)一起構成天北京市寫字樓槽最核心的需求獻群體。拍3.待產品結構：邊歷緣產品先聲奪霞人芬為了迎合中小所企業(yè)辦公的市勤場需求特點，癥去年北京寫字拾樓市場上就出劣現了眾多的邊瘡緣性寫字樓產亮品，讓人令人晶耳目一新的同膠時也先聲奪人狀，取得了意想游不到的銷售業(yè)宗績。這類產品菌一是以住邦寺2000棚，數碼鞠01練大廈為代表的秋經過住宅改造憶的商住公寓；廣二是以中關村抖韋伯豪果，變長遠天地以及危朝陽區(qū)建外吹soho授為代表覺的毀“似公司公個園才”耕純商務公寓。蘋這些邊緣產品權的出現不僅揭唇示了目前北京另市寫字樓產品筒結構的單一，回供需錯位的程御度，同時也表龍明了寫字樓的罰市場營銷觀念詠必須要從賴以慚“哥以產品為核刮心?！遍g轉向猶為雀“狐以客戶為核心滲，以需求為核蒼心呢”明的重要性。其燕實，無論是商騾住公寓也好，草純商務公寓也轎好，與純寫字躺樓相比總有較烈大的差異，那士為什么市場總喬對中小企業(yè)的科需求缺乏關注木呢？其中主要隸的原因就在于棚開發(fā)較商炎“戶總想著把產品培做成什么樣的番才有名氣，才堅有氣間派側”恭，諸不知需求抱是根本，產品板銷售不出去就徒什么都不會有屢，而大量同質料化的開發(fā)只會在把項目送上絕像路。洋總的說來，北銹京市寫字樓的宣供給量在今后井幾年會持續(xù)放乖大，競爭壓力季也會越來越大彼。而從區(qū)域上脖看，中關村不猜僅區(qū)域環(huán)境差榜強人意，而且項供給量也是三覽個區(qū)域上最大張的，面臨的競尊爭將空前慘烈停；而和市場激幸烈的競爭形成叉鮮明對比的是盼，中小企業(yè)巨軌大的市場需求狹得不到滿足和味邊緣型寫字樓學的熱銷，而這式一切正是開發(fā)抗商渠以脹“洲以產品為核命心混”襪市場觀念的結車果蹲第二章中關村贈目前寫字樓市渾場狀況分析梨中關村作為我何國知識經濟的鋪中心區(qū)，吸引純了全國大量的倡高新技術企業(yè)慰，這樣就給中他關村的寫字樓福帶來了巨大的爸發(fā)展空間。劇1997壺年以前，中關胳村地區(qū)僅有拜9早個優(yōu)質寫字樓濟項目，供給量奧為罩9.3紡萬平米；描1997盤年以后，隨著刃西格瑪大廈，行中電信息大廈士等項目先后入飛市，中關村寫漆字樓供給量達發(fā)到了裂55摧萬平米；據統架計，到銳2002鴿年底，中關村集一共有寫字樓儉項目介300燙個，其中不乏吉像中關村金融蠟中心，融科資詳訊中心這樣定訴位于國際型省5A迫級寫字樓的項廢目，中關村寫挪字樓在擁有樂勿觀的市場前景悼時，也面臨著兔巨大潛在供應繳量的壓力。由1.鴿宏觀環(huán)境利好閥，商務環(huán)境難拘盡人意掛“叛第一是地段，包第二是地段，徐第三還是地隔段色”倦，地段論是房慢地產經營的金是科玉律，而好愧地段的潛臺詞則就是一個好的蘆環(huán)境。對于寫踩字樓來說，濃婦厚的商務環(huán)境檢，完善的配套蕩設施，便捷的淹交通是決定一扯個寫字樓項目脆定位的前提。段雖然中關村在循利好的宏觀環(huán)儲境下得到了巨涉大的發(fā)展，但陜是其無論在配六套，商務環(huán)境連還是交通等方督面都難盡人意賀，根本無法達怨到高品質寫字核樓客戶，特別汁是像跨國公司室這樣高端用戶藏的要求，這也雅是為什么潤CBD彼寫字樓被眾多冶外企所消化，乏而微軟等卻湊要故“霧外馳逃示”澡中關村的主要夠原因。芒商務環(huán)境的首攔先表現是整體參形象。目前中京關村尚屬于開夢發(fā)期間，整體精上給人的形象損就像一個大工邊地，到處都開役膛破肚，坑坑昏洼洼，而且隨敢著開發(fā)力度的灣加大，這樣的標情況還可能持掏續(xù)糞3阻－度5饞年，這么長時版間保持這樣的肺形象，對中關呀村的影響是十取分巨大的。另際外，隨著大面匹積電子城的入炭市，中關村看海上就更像一個提電子市場了，媽賣盜版光盤的陷，推銷電子器輛材的，給中關超村的整體形象衰蒙上了一層巨齊大的陰影。卻其次就是商務胖配套建設跟不編上。在中關村奸，幾乎找不到盼一家像樣的大說飯店、大展覽貌中心，甚至連吼一家像樣的咖節(jié)啡館都沒有。急據說微軟每次禁開新聞發(fā)布會禁，都選擇遠在剖北京東三環(huán)的舍國貿大廈。廁最后就是交通據設施建設的落馬后。中關村是愈一個人口密度隆比較大的區(qū)域宣，所以車流量盈也比較大，而帖在靜1999隨年之前，整個恥海淀區(qū)的主干求線只有南北走大向的白頤路、膛學院路和東西貿走向的老西外混大街等幾條為礙數不多的干道歡，這些道路因膨為經常處于飽暈和狀態(tài)變得非仙常擁堵，遠遠靠不能適應科技濕園區(qū)發(fā)展的需脆要，給人們的結出行帶來了極春大不便。盡管征三年以來海淀罩區(qū)又完成奮20避余條道路的改窗擴建和新建任龜務，但對于即抽將迎接世界抬500肯強企業(yè)的中關困村來說，仍然姥是任重道遠。剩隨著跨國公司詠在中國的發(fā)展妖，他們之中的睬大部分企業(yè)即曬將走完他們在斧中國的摸索期栗，轉而進入第用二階段。中國徐的入世和北京狡申奧成功，會舊給他們帶來更咬大的發(fā)展空間懶和機遇，他們訴也會以更新的盲姿態(tài)挑戰(zhàn)中國沙，會更加注重斗形象，而中關永村不是他們的擊理想地點。平2.只供給量持續(xù)放營大，國際型叼5垃A肢級高檔寫字樓竟競爭加劇著中關村歷來是巖北京市寫字樓凈比較集中的區(qū)福域之一，但由馳于其商務環(huán)境巖的原因入市的新寫字樓數量一脅直比較少，特蔬別是一些高檔禮的寫字樓，在昌中關村一直處蹄于斷檔期，從橫而導致了區(qū)域己內寫字樓長期窗處于供不應求鬧的狀態(tài)，寫字粉樓價格居高不悅下。但隨著環(huán)2002勢年觀1岸月關扎于剪“墨中關村飄3撫年內變樣，中煉關村要以世界荒500談強、國際著名囑高科技公司、澡國內大型企業(yè)抽集團和風險投宰資機構為重瞎點盒”僚政策的出現，咱中關村寫字樓潔掀起了新一輪揮的開發(fā)熱潮，鴉供給量持續(xù)加歌大，其中又以蜘定位為國際跨牲國客戶為主，木級別在國際型笑5A蟲級的高檔寫字鉛樓開發(fā)為重點懇，導致了高檔驗市場競爭異常愧激烈，產品同拘質化現象日益繳嚴重。災據統計，目前紡中關村供應的載寫字樓個數在棒30徒個以上，供應請面積礦(火含已租、已售淡、在租、在售編)高已經達到玉129售萬平方米，其瑞中艙2002妻年的供給量是銀40慢萬平米，今年辭還將有迷80憤萬平米的寫字鄙樓投入使用，存也就是說到劣2004笨年初中關村的絡寫字樓總量將殃在燦200悟萬平米以上。那另外，從目前廢市場供應的項師目類型來看，卻像融科資訊中兆心這樣面對跨圖國企業(yè)，定位士高檔的寫字樓謎層出不窮，如隸下表所示。娘表肥―剖―丙近期表5敢A倘級高檔寫字樓聾信多息界仍寫字樓名稱跟攜總建筑面積沾慎均價顯兔位置覽宿融科資訊中心芬科4.9么萬靈差28甘美金訓/盼月鳥.零平米（租金）嬌曬科學院南路河浸柏彥大廈我慢3.4握萬薦午4減元澤/捷天遼.瘡平米（租金）賣商北四環(huán)中路孝飯銀谷大廈猛臺7豈萬喘其11717患元礎/住平米（售價）蕉讀北四環(huán)東北角妄溝中關村科技貿側易中心攔輔20拿萬滴沫13500慣元殖/況平米石亞中關村大街東艘南角盛對大地科技大廈睬辛5.1傻萬可酸4.5勁元陣/稈天壓.析平米（租金）棟板北四環(huán)路西北柏角油吉中關村金融中播心諸衛(wèi)11飯萬原猴待定早逼中關村西區(qū)渠譜清華同方科技膝廣場屯睛11辯萬聰團13000占元糠/池平米市臘清華東路疫彩豪景大廈倉與5尋萬擇債12000良元略/腦平米們掃海淀區(qū)知春路翠悶富海中心鏈尼10.1著萬必吩12000市元撥/牢平米象夜北方交大西門秒魚科技財富中心并湊6.6巡萬拌擴11000吐元字/舍平米視碗海淀區(qū)學清路右廊數碼大廈劃A脾座撞率6.8歸萬加哥18000多元魯/蠢平米輪侮中關村南大街警可可見，以忽略腔中關村中小型關企業(yè)需求，而嘗面向跨國企業(yè)瞧為主的國際型治5A倦級高檔寫字樓簽已經成為市場周主要供給類型英，該類型寫字遠樓不僅要面對娃區(qū)域內眾多寫車字樓的競爭，蝴同時還要面對拍來自關CBD些區(qū)域寫字樓的忠競爭。莫CBD釋區(qū)域今年高檔哲的寫字樓供應端量也非常大，演光北京財富中賠心就有翠70唉萬平米的建筑甚面積，此外還退有世紀財富中膽心，恒禾國際華中心等項目也甚將于今年面市獎。當然，對于欣跨國公司客戶泡來說，在商務患氛圍極其濃厚蜓，商務配套齊螞全，而價格不睬相上下的扔CBD莖和中關村之間芳，熟輕熟重不驚言而喻。么3.區(qū)成長型中小企葛業(yè)成需求主力旗，供需錯位明任顯水自從膜9.11躬之后，全球經握濟普遍不景氣矛，外資企業(yè)對勁寫字樓的需求猴也日益萎縮，征即使是在入世宿和申奧成功雙思層刺激下，需補求的釋放也會親比較緩慢；而唱國內大型企業(yè)禍也由于前幾年沾的大單購買和壯租賃，需求基斷本飽和；相反巷，中國強勁的慨經濟發(fā)展勢頭過卻催生了眾多銀創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)忍，他們成了北古京寫字樓的需論求主力。梅根據相關數據播顯示，在中關煮村現有的企業(yè)說當中，剛50款人以下的中小塊型企業(yè)占所85%記，平均需要的屆辦公面積為包265.32詢平方米，而其英中董10貍人左右的企業(yè)冠又占了搜80貓％，他們需要疤的辦公面積只刺有往100犁平米左右；慕50~100地人企業(yè)占更9%漆，平均需要的券辦公面積辦1094.2立0蒼平方米；而際100充人以上企業(yè)僅征占震6%疫，平均面積綢5660.8蜂7杯平方米。其實拋中關村之所以害作為中國的知令識聚集點，正腸是由于眾多的師創(chuàng)業(yè)型中小企載業(yè)起到了源動來力和生力軍的誓作用，然而相省關資料表明，永這些中小型企椒業(yè)中有押80奇％不在中關村腰本地進行辦公橡，而在外辦公狀的面積竟高達悔100址萬平米。究其唱原因，就是中燭關村現有的寫鋸字樓要么檔次佳不高，配套較屈差，形象難以揀如意；要么就浙是定位于跨國吧企業(yè)的鐮5A喪級高檔寫字樓蘋，戶型面積普帽遍較大，總價傻極為昂貴；而憐專門為中小企榆業(yè)開發(fā)的超高發(fā)檔小型寫字樓倡幾乎沒有，市削場供需錯位十倒分明顯。擋而近年來，中陶關村大規(guī)模中習高檔公寓的出潛世，正好彌補旺了這片市場空職間，惠100癥－憤200銜平米左右的小絲辦公戶型，租錯金相對便宜，叮配套齊全，品鎮(zhèn)質高，物業(yè)服倍務和管理好，添完全滿足了眾西多成長型中小茅企業(yè)的入駐，珠市場十分火爆看。但商住公寓劃畢竟是市場畸密形發(fā)展的產物醬，但總體上來姓講，無論其商浸務形象，品質邊和整個配套設絹寫字樓相媲美派的，對寫字樓唱的客戶分流不船會很明顯。所抓以在中關村專矛門針對中小企索業(yè)開發(fā)的超小插戶型寫字樓具濾有巨大的市場啦空間。志綜上所述，目山前中關村對內截的寫字樓開發(fā)妻明顯處于無序周狀態(tài)，政府行紛為較多，開發(fā)拋項目呈現一窩注蜂，產品同質著化日益嚴重，續(xù)同時對村內主燥要需求主力－悼中小企業(yè)關注丙不夠，市場競催爭形式日趨嚴段峻；而向外比魔較，中關村無距論在商務配套基，氛圍，交通蜜上都無法同競叫爭區(qū)域震CBD傲和金融街相比毒，隨著后兩個繳區(qū)域高檔寫字容樓供給量的增般加，在高端客削戶特別是跨國鉤公司的爭奪上捷，中關村明顯超處于下風。所瞧以，對于中關淹村目前眾多的跑高檔寫字樓來去說，只有力爭碧滿足本地中小招型客戶的需求浴，才是避免殘劣酷競爭的唯一驚出路貢第三章北京市臘寫字樓大單租陪購分析利北京市寫字樓撇市場歷年來都坡有大面積的成鵝交案例發(fā)生，留特別是在賣2001渾年以前，市場謙上灶70途％的面積被大辦單購買所消化親。據統計，低1996絡至轎2000逐年五年內認購欲一萬平方米以位上寫字樓面積庫的大單成交數套量達到艱66丙家，認購面積責達兩150延萬平方米以上含；從租購客戶猶的類型和分布歸上看，國家部卻委政府機構、謀金融保險機構氏和國有的大型嚼集團公司占了夫大頭，主要的焰購買區(qū)域是西浪部金融街區(qū)域玻，基本上是建雙一棟消化一棟侵。隨著北京城速市建設的大面撲鋪開，大單租肉購無論是面積遭，還是客戶類懸型，區(qū)域都發(fā)鞏生了較大變化丸，特別是中國釣加入世貿和北楊京申奧成功，型推動了京城寫奴字樓格局的改印變。鑒1.磚大單租購的需握求總量和需求絹單位面積近年媽有較大幅度的沖下降雞2001嬌年以前京城每邀一年都有大量暢的大單租購需酒求，特別是在傍1997悶年，全年租購武1社萬平米以上的底大單一共有繞19盤例，其中不乏位像中國農業(yè)發(fā)拜展銀行購買月哭壇大廈忽65000針平米，民航總堡局購買金銳大泄廈璃67000齒平米這樣的大座單出現，總成疑交量在突40斧萬平米以上。覽但到了屈2002漫年，成交量在鬼1趕萬平米以上的叢案例僅有謝3覽例，分別是兩董國內在華麟購垃買了雁6繪萬平米，中國鋼進出口銀行在餓牡丹公寓購買短了惹30000巡平米和建設部顏在騰達租賃了向11000日平米。搞圖－取199束6香－卸200鷹2叔年成交量粗在雪1000鉗0價平米以上案例扒的總成交藍量屯急其實，從茄2001砍－棉2002司年租購的單位亮面積來看，以哄5000刮平米以下的成鋒交案例居多，執(zhí)如渡2001宗年上半年中澤宜科技惠普購買欄了糊1885傷平米，扒BEA李系統在中國人肝壽大廈購買了劃2600槐平米；萄2002兼年單位需求面潤積有了進一步述的縮小，如烏lones押tar抬在嘉里中心租佩的素510木平米，中洲會儲計在中國人壽賄大廈買的浴600池平米，都是典卵型的小面積成戚交案例。鑒于間現有中小企業(yè)滲的需求比較旺彎盛，而大型企游業(yè)相對需求飽汗和的趨勢，預企計今年大單租李購的需求量還集會進一步萎縮炒，單位需求面雷積還將減小。末表－牌200渾1于－蒸200鼻2砌年部分小面積多成交案漁例叨非客戶置論項目搖遺區(qū)域得辣成交面積極笑成交時間勺孟施樂堪跳豐聯廣場邀宿朝陽區(qū)豆域900糕盯2001.1壇溝匯氏制藥添壘中國人壽大廈栗無朝陽區(qū)抄狠850府2001.2當壩中華英才網鳴找國際大廈蓋舉朝陽區(qū)杏巨800霉2001.2枝島北京電信通炊亡京匯大廈戀美朝陽區(qū)策額800閃2001.3基郵金都律師事務加所樓重中國人壽大廈屬寄朝陽區(qū)依彈850繩2001.3破聾美國電報電話衡公司診付國貿一座沃濤朝陽區(qū)恒支600閘渠2001.3壞約日產汽車柜不京匯大廈襯漆朝陽區(qū)畝鈴600星2001.3豬辱奧迪斯電梯示顆京匯大廈前牙朝陽區(qū)燒哀650嗎羅2001.4假貴番德律師歪肝國貿一座鞋邀朝陽區(qū)手辮700眼趴2001.4扁凳共和律師事務掃所仿固盛福大廈胃碧朝陽區(qū)總集900糞垮2001.4赤太雷諾汽車當副京匯大廈矛帶朝陽區(qū)略疼520葡脅2001.4丑理三九汽車存慘騰達大廈諸朋西城區(qū)希徑900精損2001.4勻刊時代華納蔬紡國貿一座財烤朝陽區(qū)賽絕700風執(zhí)2001.4吉襲lones抽tar賺嘉里中心很革朝陽區(qū)拔捆510湖迷2002.1若到中洲會計鼻生中國人壽大廈鈔擠朝陽區(qū)尤腳600庫至2002.1仔講注辰：象“勁2001.津1攻”餃表曠示梯200拘1蝦年第一季哥度華小2.嬸大單成交區(qū)域譽逐漸由西部向擦東部轉移惠在五2001鼻年以前，有關栽大單租購的發(fā)桌生多數在遍布猶國家部位機關葬和金融機構的父西城區(qū)，特別取是金融街區(qū)域洋，是寫字樓市陶場主要的大單齒租購區(qū)域。如晌下圖，在賺2001毅年以前，共有局25至例上萬平米的揪大單是在西城甩區(qū)成交，而僅店有惹8劉例是在東部的環(huán)朝陽區(qū)成交，許加上東城區(qū)的姻11譜例，也才有帽19攤例?？鐖D－康200早1擺年以前各個區(qū)合域上萬平米案給例的成交個數軍和成交面姨積騙違再來看以下福2001遍－魄2002飼年間各個區(qū)域沒的成交情況，近如下圖，朝陽蹈區(qū)的成交數量奮已經達到剃57旦個，成交面積箱為參27垂萬平米；而西紙城區(qū)僅為富11癥個，成交面積鏈也只有刺6兩萬；另外，海軋淀區(qū)雖然有漸16帆例大單成交，局但成交面積僅說有層4.7條萬平米，可見薪其成交單位面獅積之小。趴圖－促200匹1?。?00窗2領年各個區(qū)域的宅大單成交例數釋和成交面按積餐菌3.種中資企業(yè)仍是搏大單租購的主執(zhí)體客戶共根據籠1996怖－啊2000逝年五年內認購秋10000香平方米以上寫油字樓面積的客唉戶比例來看，厘中資企業(yè)占了刻92漢％，其中金融特保險機構灌22誓家，占筍43%疫，部委機關雄9半家，占洽16%呀，大型集團公要司倍14嫌家，占霞27%啦，外省美/潔市公司纖3擊家，占廉6%蓋；而外國公司尋僅有錫4笨家，占拒8%澡。如下圖所示掏。已圖－嗓199擴6狀－耀200抹0導年認購霞在隨1000姨0李平米以上的機己構專瘋但進入抖2001莖年之后，外資辟企業(yè)明顯加快科了進入中國的斧腳步，大單租西購寫字樓數量巨有了明顯增長牛。在喊2001研年第一季度成練交的畫14付例大單租賃里龜面，外資企業(yè)符占了局8圖例，成交面積似達濱15300兔平米，且海淀揀區(qū)的成交量比遣較活躍。闊表－秩200掉1第年第一季度北膠京市大單案例綠成交束單輸巷單位名稱蹄畜認購樓盤越葉位置怎以認購面積隆(銷平方米）期攻日期閘熄澳門駐京辦跡奏華潤大廈世斷東城區(qū)名儲1,800駝羅2001.1架姜高通勿鴨中關村大廈兼似海淀區(qū)挨重4,000間垃2001.1乖燃嘉德國際豎督騰達大廈嶼獻海淀區(qū)辣辰1,600終不2001.1娘肚金佰利傲嶄成遠大廈耳眉朝陽區(qū)湖較1,600刃恰2001.1免島康培英語學院窮敵招商局大廈核盯朝陽區(qū)鬧騰3,000嚼特2001.1盾萍立安達會計師伴事務所聞深新東安市場軋廚東城區(qū)津鬼1,000如驅2001.1玩煉亮馬水晶房地光產孫放北京第一上海朝中心誦堤朝陽區(qū)熔吊1,600支志2001.1勒互雀巢尊夜城市廣場異臨朝陽區(qū)恰賴3,000菊康2001.1突除日本電報電話敘公司擊勻中關村大廈恥評海淀區(qū)膛街1,500款囑2001.1斥心日本交通公社再中國旅行北京句事物所蘇健豐聯廣場玉予朝陽區(qū)謝貴1,000執(zhí)渴2001.1磚槐施樂什費豐聯廣場僅困朝陽區(qū)塵稍900餡越2001.1巷歸松下磚耀中關村大廈元轉海淀區(qū)戲啞1,700顛擇2001.1你徹中國網通柴熄建威大廈鴨杰西城區(qū)打緞1,200昨賠2001.1編兵中訊集團詢弱騰達大廈喚符海淀區(qū)獄怪1,500山亭2001.1肉背但自遼2002鏡年逐9.11點事件以來，西蠅方國家經濟普選遍疲軟，如傳挖統產業(yè)經濟的慧巨人－麥當勞柱已面臨貌47概年來的首次虧返損，所以外資暗企業(yè)對入世后隔的中國經濟以末及北京寫字樓低市場表現出了悄謹慎態(tài)度，多止數都壓縮控制格管理運營成本盜（如寫字樓租炒金），更換到被租金條件相對音低廉的寫字樓蛛。浪2002堆年表現強勢的餐是中資企業(yè)中膠的傳統產業(yè)，數特別是對于像感金融、律師、沙媒體、教育以休及高檔消費品守如汽車、電訊初包括旅游等現圾已成為韻WTO僚效應受益的行密業(yè)層面，相應波伴隨將會是越怪來越多的與政乏府相關的機構封和企業(yè)成為北陷京寫字樓市場汁的主要需求來名源，同時也包洪括強勁需求的速部分地方政府格，尤其體現在飲銷售市場上。租表