重慶商務(wù)中心公寓營銷策劃報告

PAGE目錄TOC\o"1-6"\h\z第一章 市場研判 3一、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢 3（一） 回溯過去 3（二） 展望未來 4（三） 冷靜反思 4二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預(yù)測 5（一） 對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特征的研判 5（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的前景展望及走勢預(yù)測 6三、 項目競爭環(huán)境分析 7（一） 區(qū)域外競爭環(huán)境研究 7（二） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 10（三） 市場機會點分析 13第二章 項目SWOT分析 15一、 優(yōu)勢（S） 15二、 劣勢（W） 15三、 機會（O） 15四、 挑戰(zhàn)（T） 16第三章 項目定位 17一、 形象檔次定位 17二、 產(chǎn)品定位及依據(jù) 18（一） 定位依據(jù) 18（二） 產(chǎn)品定位 18三、 目標市場定位 19（一） 主力市場——居家人士（60%） 19（二） 輔助市場——商務(wù)辦公（20%） 20（三） 潛在市場——投資人士(20%) 20四、 價格定位 20（一） 定價原則 20（二） 價格制定 21五、 付款方式定位 22第四章 規(guī)劃建議 23一、 項目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 23（一） 規(guī)劃依據(jù) 23（二） 指導(dǎo)思想 23（三） 總體規(guī)劃應(yīng)考慮的原則 23二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議 23（一） 總體規(guī)劃 23（二） 建筑風(fēng)格 24（三） 戶型建議及配比 25（四） 建筑配置的說明 25三、 交房標準建議 27（一） 公共部分設(shè)施及裝修標準 27（二） 商務(wù)公寓（清水房）設(shè)施及裝修標準 27四、 物業(yè)管理服務(wù)建議 28第五章 營銷推廣 29一、 銷售時機選擇 29二、 項目“賣點”整合分析 29三、 營銷組合 29（一） 蓄集能量階段： 29（二） 內(nèi)部認購階段： 30（三） 新盤推出階段 30（四） 平穩(wěn)推廣階段 30（五） 銷售后期階段 30四、 促銷策略 31（一） 承諾制銷售策略 31（二） 異地賣場設(shè)置策略 31（三） 網(wǎng)絡(luò)銷售策略 31（四） 房地產(chǎn)交易會推廣策略 31五、 價格策略 31六、 項目包裝 32七、 廣告推廣 32（一） 廣告宣傳的基本原則 32（二） 廣告效應(yīng)分析 32（三） 廣告宣傳的主題 32（四） 廣告宣傳的覆蓋對象劃分 33（五） 實施監(jiān)控與效果評估 33八、 營銷費用預(yù)算 33市場研判本章著重對重慶市房地產(chǎn)市場和項目區(qū)域市場進行了較為全面的市場研判，為項目的全面定位提出詳實的依據(jù)。重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢回溯過去1997年3月14日，重慶成為中國第四個直轄市。經(jīng)過四年的探索，一種獨特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟新格局基本形成。直轄和西部大開發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的動力。目前，重慶經(jīng)濟發(fā)展總趨勢良好，呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，有力地推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。自1997年以來，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式增長態(tài)勢：房地產(chǎn)投資以每年上升30億元的速度增長，年平均增長速度達27.4%；1998年重慶市住宅施工面積首次突破1000萬平方米，到2000年住宅施工面積達1896萬平方米，接近2000萬平方米大關(guān)，增幅達到24.7%；2001年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)更是呈現(xiàn)出火熱的狀況，保持高速增長態(tài)勢：全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢去年前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達2619.59萬㎡，同比增長28.3%。其中，新開工面積達871.73萬㎡，同比增長46%；住宅施工面積增長39.7%，高出施工總量增幅11.4個百分點；而需求量相對較小的寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房分別下降或小幅增長。商品房呈現(xiàn)供銷兩旺的喜人形勢銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)供銷兩旺，雙雙走高，出現(xiàn)消化市場存量的大好形勢：一方面是開發(fā)企業(yè)越來越注重市場需求，開發(fā)產(chǎn)品適銷對路，全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢。至去年三季度末，全市商品房空置總量已降至380.02萬㎡（其中住宅空置量大幅下跌，而寫字樓、商用物業(yè)則有著不同程度的上升），較去年末下降10%。另一方面，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達505.13萬㎡，同比增長36.5%，金額112.54億元，同比增長40.4%。商品房銷售總量大于竣工總量，多212.6萬㎡。在投資增長、施工面積擴大的同時,土地交易活動漸趨活躍，土地開發(fā)投資增大全市前三季度，在經(jīng)歷1999年、2000年連續(xù)兩年土地交易面積增速大幅回落后，購置土地的面積開始出現(xiàn)強勁反彈，全市購置土地面積206.93萬㎡，同比增長41.1%，比去年同期增速上升49.4%。完成開發(fā)土地面積148.16萬㎡，增長45.8%。土地開發(fā)投資額達7.4億元，增長10%。展望未來從最近幾年房地產(chǎn)及商品住宅的開發(fā)投資增長情況不難看出，近年來重慶市房地產(chǎn)市場處于一個蓬勃發(fā)展時期或者說是第二輪熱潮期。房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢良好，發(fā)展前景看好：首先，重慶整體宏觀經(jīng)濟形勢走好。2001年全市GDP增長9%；財政金融形勢看好，財政收入增長20%多，金融貸款余額增長11%，而存款增長17%，存貸差約300億，房地產(chǎn)有較大的潛在需求；居民生活有較大改善，其中城市居民可支配收入增長7%。其次，重慶未來的城市發(fā)展前景遼闊。據(jù)第五次全國人口普查公布，截止2000年11月1日，全市總?cè)丝?090萬人，其中城鎮(zhèn)居民1023萬人，全市城鎮(zhèn)化率33%，低于全國平均水平。根據(jù)預(yù)測，未來10年，按6‰的人口平均自然增長率和1.5%的城鎮(zhèn)化增長率估計，到2010年末，全市總?cè)丝趯⑦_到3281萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為1509萬人，城鎮(zhèn)化率達到46%。按國家建設(shè)部提出的2010年人均居住面積達到14㎡的住房發(fā)展目標估算，重慶市現(xiàn)有1023萬城鎮(zhèn)人口因其9.6㎡的現(xiàn)狀人均居住標準較低而在未來10年內(nèi)將新增4501萬㎡的住房需求，此外，10年中因新增486萬城鎮(zhèn)人口也將形成6804萬㎡的住房需求。因此，在未來10年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在1130萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙?，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為500萬㎡左右。第三，重慶房地產(chǎn)業(yè)看好還在于正在加緊進行以交通為中心的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。國家批準的江北機場改造項目，一旦建成，它將成為中國西部最大的機場；幾年以后，重慶將有7條鐵路和6條高速公路成為鐵路與公路的樞紐。此外，“8小時重慶”以及“半小時主城區(qū)”工程都將極大地促進居住條件的改善。冷靜反思市場競爭日益激烈，前景不容樂觀。統(tǒng)計資料數(shù)據(jù)顯示：重慶市房地產(chǎn)市場每年的商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升，“錢途”一片光明。去年秋季房交會又創(chuàng)成交金額34.2億元歷史新高，這將進一步刺激開發(fā)投資商的投資欲望。當(dāng)我們冷靜而又客觀地分析重慶房地產(chǎn)市場時，會感受到一股市場“寒流”：每年成交面積遞增（說明消費市場在拓展，有潛力可挖），而開發(fā)量在成倍的遞增，但市場吸納率(以年銷售面積/年竣工面積表示)卻持續(xù)下滑，從98、99年的85%、83%，跌至2000年的79%。同時，商品房空置量每年以平均25%的速度上升！進入2002年，醞釀已久的外地房地產(chǎn)巨艦（廣廈集團、融僑集團、深圳盈豐創(chuàng)展等）登陸重慶并“安營扎寨”，本地實力企業(yè)（重鋼集團、長安集團等）躋身房地產(chǎn)，加上海外房地產(chǎn)巨頭的染指，白熱化的競爭將蔓延重慶房市。誠然，海內(nèi)外房地產(chǎn)巨頭兵臨城下，將會提升整個地產(chǎn)市場的品質(zhì)，但對當(dāng)前活躍于市場的開發(fā)商來說，則是一種潛在的威脅和警示。要想在新一輪的大浪淘沙中生存下來，把企業(yè)做大做強，開發(fā)商就應(yīng)著眼于未來啟動長線戰(zhàn)略，進行人才儲備和土地儲備。在知識經(jīng)濟時代，最重要的是人才，最關(guān)鍵的是資金融通。而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲備又是其競爭取勝的必備條件。南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預(yù)測對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特征的研判市場現(xiàn)狀土地供應(yīng)數(shù)量2001年上半年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)情況表：受讓單位地塊位置年限用地性質(zhì)總面積（㎡）重慶彩瑞商貿(mào)有限公司南岸區(qū)黃桷埡聯(lián)合村50餐飲娛樂7887吳琪毅南岸區(qū)長生橋鎮(zhèn)涼風(fēng)村501333重慶南岸區(qū)長虹汽車配件廠南岸區(qū)南坪瑪瑙溪131-2號50工業(yè)3068重慶自力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村50商業(yè)住宅6500王遠賢黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社50餐飲娛樂2310陳素英南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社50餐飲娛樂1595周勛華南岸區(qū)黃桷埡勞動社50餐飲娛樂957重慶制鉗廠南岸四公里廣黔路70號50工業(yè)25695合計49345從以上土地供應(yīng)情況看，地塊位置主要集中在黃桷埡一帶，且以餐飲、娛樂為主，說明南岸區(qū)旅游資源——南山的優(yōu)勢凸顯，這必將進一步強化“吃在南岸”的服務(wù)業(yè)規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢。商品房預(yù)售數(shù)量2001年2季度，南岸區(qū)發(fā)放商品房預(yù)售許可證的項目有：四?；▓@四期、陽光華庭、聚豐花園高層住宅小區(qū)、帝景名苑、南國佳苑、長航響水苑、南福苑小區(qū)等項目，預(yù)售總面積近25萬平方米，較其它地區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較大。商品房成交數(shù)量2001年2季度，南岸區(qū)商品房成交1935套，成交面積245589.3m2，成交金額50106.64萬元，銷售態(tài)勢喜人。在去年秋季房交會上，南岸區(qū)更是力拔頭籌：據(jù)統(tǒng)計，南岸房交會分會場共有8.89萬人次參加展會，成交金額達27.637億元，其中，房屋成交額為5.077億元，顯示出“住在南岸房價水平及其變化2001年2季度南岸區(qū)住宅平均銷售價格為1688.75元/㎡（經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)1969.78元/㎡），商業(yè)用房銷售均價為2909.35元/㎡（經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)2514.99元/㎡），與整個重慶主城區(qū)房價相比，無論住宅還是商業(yè)用房都存在一定的差距，說明南岸區(qū)房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ瑫r亦在一定程度上說明區(qū)域購買力不強。市場特征南岸區(qū)自2000年至今，堪稱重慶住宅市場的一匹黑馬，是一個極具潛力的市場，上升的空間還很大，呈現(xiàn)以下三大特征：樓盤品質(zhì)全面提升南岸區(qū)開始具有在全市范圍真正有競爭能力的高品質(zhì)住宅，如海棠曉月、泰正花園、江山多嬌、陽光華庭、金陽·騎龍山莊等，這些樓盤均顯示出較好的銷售勢頭，單價均突破2000元/m2，這些個案的出現(xiàn)表明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場在政府的強勢引導(dǎo)下邁上了一個新的臺階，同時也對南岸區(qū)住宅市場的發(fā)展起到引導(dǎo)和推動作用。投資環(huán)境日益完善南岸房地產(chǎn)市場的發(fā)展依賴于基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境、政策的進一步完善，對此南岸區(qū)政府與開發(fā)商已達成共識，所以在項目選址、規(guī)劃設(shè)計、政策導(dǎo)向等方面都有了很大的改進，這些都將成為南岸區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐點。區(qū)域競爭日趨激烈、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理近年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低檔市場競爭激烈，但伴隨融僑半島、揚子江畔、溯源居等高檔樓盤的亮相，將拉開南岸房地產(chǎn)高檔市場競爭的序幕。市場需要競爭，適度競爭已使南岸房市從無序到有序（整體規(guī)劃、規(guī)范運作、政府引導(dǎo)），從不合理到合理（南岸房市檔次分布將更趨合理），市場細分化趨勢明顯（二房、三房面積趨小——針對普通工薪階層；一房明顯看好——挖掘投資型客戶和新生代購房群體）。南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的前景展望及走勢預(yù)測前景展望南岸區(qū)是重慶市規(guī)劃的商貿(mào)副中心，全區(qū)以經(jīng)貿(mào)、金融和旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達。值得一提是，中國西南地區(qū)唯一的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于南岸區(qū)境內(nèi)。目前，已建成綜合商貿(mào)區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、電子工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機動車及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在新世紀的第一個十年計劃已啟動：在繼續(xù)抓好和完成南坪地區(qū)9.6平方公里開發(fā)的同時，努力搞好拓展新區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。力爭到2010年實際利用外資達15億美元，國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫年均增長15%以上，分別達到100億、300億、24億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達到45%以上，科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率達到65%左右。毫無疑問，隨著我國入世和國家政策進一步向中西部傾斜以及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境逐漸完善，勢必有大批的國內(nèi)外企業(yè)涌入經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。國內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)的大量涌入，必然會增大對工業(yè)廠房的需求，隨之而來的大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機構(gòu)會進入，勢必對寫字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會因工作原因而在境內(nèi)居住，這會擴大中高檔住房的需求?？梢灶A(yù)見，在隨后的10年里，南岸區(qū)必將成為新一輪重慶樓市競爭的熱點區(qū)域。走勢預(yù)測在新近出爐的，由重慶市規(guī)劃局、重慶規(guī)劃設(shè)計研究院、城市綜合交通研究所聯(lián)合所作的重慶市“半小時主城”規(guī)劃匯報提綱中，菜園壩復(fù)線大橋的修建規(guī)劃得到了確認：時間２００３年。路橋，對南岸區(qū)的重要性不言而喻。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟騰飛的絆腳石。已竣工通車的鵝公巖大橋使成渝、渝黔兩條高速公路在南岸交匯，讓九龍坡區(qū)與南岸區(qū)可望不可及成為歷史；黃花園大橋及石黃隧道的貫通，讓南坪距重慶空港不再遙遠。菜園壩復(fù)線大橋，最直接的效應(yīng)就是，緩解了長江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。因此從更高的角度分析，整個南岸區(qū)在外區(qū)人頭腦中的心理距離將會大大縮短。實際事例顯示：黃花園大橋帶動了江北的房市！鵝公巖大橋帶動了南岸和九龍坡區(qū)的房價上揚！石門大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動了沿線的房價和舊城改造！以后，購房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林90位的業(yè)主來自渝中區(qū)是很好的例子！此外，南岸區(qū)在近年來與江北區(qū)的比較當(dāng)中，無論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢：重百、新世紀、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團、盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營扎寨”就是明證。因此我們可以大膽預(yù)測：在不遠的將來，南岸區(qū)在重慶將扮演至關(guān)重要的角色，南岸將成為重慶房地產(chǎn)開發(fā)最炙熱的區(qū)域。項目競爭環(huán)境分析區(qū)域外競爭環(huán)境研究對本項目而言，很大程度是與渝中區(qū)爭奪客戶資源，其成敗的關(guān)鍵在于如何引導(dǎo)以改變潛在客戶群落戶渝中區(qū)的思維定勢，如何以更好的硬件、軟件來吸引具有濃厚“渝中情節(jié)”的新生代；當(dāng)然，江北區(qū)的間接競爭對渝中區(qū)客戶資源的分流作用也不容忽視。渝中區(qū)總體特征物業(yè)集中于商圈旁：由于重慶市特殊的地理形態(tài)，渝中區(qū)的物業(yè)多集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心的周圍。以重慶市的傳統(tǒng)商業(yè)中心——解放碑為主的第一商圈和以兩路口為中心的商務(wù)、體育、交通中心商圈周邊，物業(yè)分布較為密集；江景樓盤炒作較多：近兩年來由于重慶市政府大力發(fā)展了道路建設(shè)，尤其是濱江路的建設(shè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又開拓了一條戰(zhàn)線，“江景房”的概念一直炒到現(xiàn)在；大多物業(yè)為單體樓：渝中區(qū)現(xiàn)有物業(yè)大多為單體住宅，它們?nèi)鄙倥涮缀途G化，也缺乏寧靜和景觀，最大的好處就是位于都市區(qū)，生活配套較為健全，交通也方便；小戶型住宅受青睞：小戶型住宅主要集中在解放碑周圍，為單身或二人世界所準備，同時也有較高的投資回報價值。樓盤要素統(tǒng)計物業(yè)的規(guī)模及類型：渝中區(qū)的物業(yè)規(guī)模都較小，類型也主要集中為商住一體的模式。隨著市場需求層次的擴展和需求量的增大，渝中區(qū)的房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質(zhì)好、配套好、有特色的都市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時代天驕及創(chuàng)造渝中區(qū)房價之最的地王·名仕閣；同時以競地城市花園和新東?；▓@為代表的小區(qū)類住宅也以其高品質(zhì)、合理規(guī)劃和良好的配套與綠化進入市場，并很快成為領(lǐng)導(dǎo)渝中區(qū)住宅市場的先鋒；由于現(xiàn)有的都市空間已很難再作出較大規(guī)模的規(guī)劃，所以渝中區(qū)住宅市場將以城市改造為主，走小規(guī)模的開發(fā)并結(jié)合市場需求做有特色的產(chǎn)品將是渝中區(qū)住宅發(fā)展在未來一段時間內(nèi)的主導(dǎo)；戶型面積設(shè)定：目前渝中區(qū)的住宅戶型設(shè)計以一室一廳（60平方米）和三室兩廳（130平方米）為主導(dǎo)；三室兩廳面積在130平方米左右的住宅主要分布在以競地城市花園和新東?；▓@為代表的小區(qū)型住宅中，以及目前渝中區(qū)房地產(chǎn)市場炒作較多的江景房中，再有就是作為一種補充的形式（約占10%的比例）大量出現(xiàn)在各個樓盤中；而60平方米左右的一室一廳設(shè)計所考慮的因素主要和個案所在區(qū)位密切相關(guān)，處于中心地段的物業(yè)相對較偏遠的物業(yè)在面積上一般會有所控制，主要出發(fā)點是為了控制總價，吸引投資客，從而有效的擴大客源層，增加客戶量；值得一提的是：小戶型住宅在渝中區(qū)銷售火爆，時代天驕把戶型面積做到了38平方米，并且在規(guī)劃、配套和管理服務(wù)方面做得相當(dāng)完善，渝中區(qū)便利的交通條件和一應(yīng)俱全的生活設(shè)施是短時間內(nèi)其它地區(qū)無可比擬的優(yōu)勢；價格(渝中區(qū)以各片區(qū)樓盤均價計算:)片區(qū)解放碑片區(qū)上清寺-兩路口片區(qū)大坪片區(qū)住宅均價(元/㎡)350025002000目前渝中區(qū)的房價分為兩個檔次：檔次較高的是在位于解放碑周圍的商住樓以及配套齊全、規(guī)劃合理的單體式住宅樓，這些樓盤的價位在3500元/m2，最高單價達到了7000元/m2以上，最典型的代表是時代天驕和地王名仕閣；另一檔次的是處于兩路口、上清寺、大坪等區(qū)域的商住樓和住宅小區(qū)，它們的價位在2000-3000元之間，之所以與解放碑的價格差有1000元左右，最主要的原因是區(qū)位的價差。這類樓盤由于價格和居住環(huán)境的關(guān)系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤的沖擊較大。個案研判就解放碑周邊高檔樓盤來說，恒通·云鼎國際商務(wù)公寓屬于解放碑的口岸樓盤，其它樓盤有：地王·名仕閣、天倫華苑、巴渝世家、新華雅閣等。地王·名仕閣打造的是頂級豪宅，戶型從131-228m2，全是以大戶型為主，但現(xiàn)在銷售天倫華苑也是以大戶型為主（131m2以上），目前銷售率已達70%，躍層戶型已全部售完，銷售狀況非常好，究其原因，主要有以下幾點：一是因為就其價格比地王的均價5000元/m2要便宜1200元/m2；二是因為其戶型設(shè)計較好，面積控制出色，細部設(shè)計人性化；三是由于其商場運作成功巴渝世家銷售持續(xù)穩(wěn)定，平均每個月銷售金額達到600萬，其賣點是：封閉花園小區(qū)，配置完善、功能強大的會所及渝海品牌。而新華雅閣也是大戶型，銷售卻非常差：一是由于其性價比與其它樓盤相比明顯較差；二是由于其戶型設(shè)計差。恒通·云鼎國際商務(wù)公寓更是嗅出解放碑的市場氣息，以中、小戶型的定位面市，贏得市場追捧：去年11月6日開盤至今，吸引了大量的白領(lǐng)人士、中產(chǎn)階層人士和投資者。銷售狀況良好，目前銷售率直逼70%?？傮w評價渝中區(qū)具有便利的交通條件和完善的商業(yè)、生活配套設(shè)施，使該區(qū)域的樓盤檔次定位一般較高，由此導(dǎo)致住宅總價過高，從而與目前重慶市民的購買力水平脫節(jié)。目前區(qū)域內(nèi)除一些產(chǎn)品定位準確，樓盤個性突出的物業(yè)銷售狀況較好外，其它樓盤由于受總價高等抗性因素的影響，銷售進展緩慢。因此對本項目而言，渝中區(qū)雖有明顯區(qū)位優(yōu)勢，但其高價格的抗性卻可為本項目借勢而用，對許多偏愛享受都市中心的繁華和便利的客戶群而言，本項目所具有的居家配套、景觀、價位優(yōu)勢對其仍具有較強的吸引力。江北區(qū)江北區(qū)房地產(chǎn)起步較南岸早，以五黃路、新牌坊為代表的片區(qū)開發(fā)已具規(guī)模，黃花園大橋、渝澳大橋的通車增強了江北區(qū)房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢，特別是小區(qū)型的住宅其輻射力可以達到主城各區(qū)。但也就因為其房地產(chǎn)開發(fā)時間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開發(fā)速度。因此對渝中區(qū)的廣大客戶而言，解放碑附近物業(yè)價格可能無法承受，而江北卻沒形成真正商業(yè)核心圈（觀音橋還不成氣候，江田商場的關(guān)門、新世紀進退兩難的尷尬、現(xiàn)代廣場銷售的舉步維艱就是很好的佐證），生活配套設(shè)施較差。與此相反的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪核心的本項目優(yōu)勢更加突出。因此我司認為江北區(qū)對本項目的潛在客戶的分流作用并不突出。區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究總體特征開發(fā)企業(yè)本地化，開發(fā)水準參差不齊：但近期已有市內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)和外資開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等待時機上市，這些有實力的開發(fā)企業(yè)的進駐將有力的推動南岸區(qū)整體開發(fā)水平；上市樓盤體量偏?。耗壳笆袌錾瞎?yīng)樓盤多集中在10萬平方米以下的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層所占比重較多，不過開發(fā)規(guī)模大于25萬平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場開始向大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展勢頭強勁；物業(yè)以中檔、中低檔為主：中檔、中低檔物業(yè)競爭激烈，中高檔以上項目較少，但隨著融僑半島、揚子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場將開始向檔次分布合理的成熟化市場過渡，市場細分化趨勢明顯；二房、三房面積趨?。?1-100平方米的二房和101-140平方米的三房的供應(yīng)是市場的主流，一房比例較少，但60-80平方米的小二房和101-120平方米的小三房所占份額有擴大的趨勢，反映出開發(fā)商在目標客戶群定位上已開始針對眾多的普通工薪階層。樓盤要素統(tǒng)計開發(fā)商：南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤的開發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，并且開發(fā)經(jīng)驗豐富的為數(shù)不多。較有實力的開發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開發(fā)企業(yè)的進駐對提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的整體開發(fā)水準有較大的帶動作用，但同時也對本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場份額，他們自身之間的競爭也將日趨激烈。物業(yè)類型：（定義：多于2棟以上的樓盤為小區(qū)型物業(yè)，少于2棟（含2棟）為單體型物業(yè)）。評述：目前南岸區(qū)主要樓盤按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè)25個，單體樓11個，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開發(fā)的土地資源較多，未來開發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。建筑類型：（注：以下比例按不同建筑類型物業(yè)的供應(yīng)棟數(shù)統(tǒng)計得來）。評述：南岸區(qū)樓盤中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計占八成以上的比例；純多層物業(yè)有四?；▓@、溯源居、靜丹苑3個；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣5個；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層的小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園2個；物業(yè)建筑類型的多樣化趨勢反映了開發(fā)商在物業(yè)定位時越來越注重兼顧更多的消費需求。上市時間：（注：以本次報告劃定的36個項目為統(tǒng)計對象）。上市時間2000年6月以前2000年7-12月2001年1-6月2001年7-12月尚未開盤樓盤個數(shù)786510評述：從以上數(shù)據(jù)可以看出南岸區(qū)樓盤銷售周期超過一年的項目占了四成以上的比例；2001年內(nèi)開始銷售的樓盤只占三成；而尚未開盤發(fā)售的樓盤占近三成的比重，預(yù)示著今年上半年可能將會出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，南岸區(qū)樓市2002年的競爭將更趨激烈。價格：（注：以價格已公開的30個樓盤作為統(tǒng)計對象，并根據(jù)南岸區(qū)的實際情況按價格劃分了樓盤檔次）均價（元／㎡）＜1500（含1500)1501－18001801－21002101－3000＞3000樓盤數(shù)量5101041檔次低檔中低檔中檔中高檔高檔評述：南岸區(qū)樓盤均價主要集中在1500-2100元/㎡之間，整體檔次以中檔、中低檔為主，這兩種類型的樓盤合計占了近七成的比例；從上圖中可以看出1501-1800元/㎡和1801-2100元/㎡的物業(yè)所占比例相當(dāng)，說明這兩個價格段的物業(yè)的競爭是最為激烈的。房型：（注：以目前在售及已內(nèi)部認購樓盤為統(tǒng)計對象）。

評述：目前南岸區(qū)樓盤的戶型主要集中在二房、三房，又以三房的供應(yīng)量最大，除了帝景名苑外其余樓盤基本上都有二房、三房的供應(yīng)；一房所占的比例最小，表明目前南岸區(qū)市場上一房的小戶型供應(yīng)量較少，一些定位較高的樓盤大多沒有一房的戶型；面積較大的四房及四房以上的戶型占有19.5%的比重，主要分布在帝景名苑、泰正花園、騎龍山莊、江山多嬌、海棠曉月等定位較高的樓盤；二房面積配比：評述：81-100平方米的二房占了近五成的比例，是市場的主流，60-80平方米的小二房較101-120平方米三房面積配比：評述：101-140平方米的三房是主力，供應(yīng)量合計占近九成的比例；101-120平方米的小三房和121-140平方米物管公司評述：南岸區(qū)近七成的樓盤選擇自行進行物業(yè)管理，聘請其它專業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。反映出南岸區(qū)開發(fā)商的物管理念還未達到相應(yīng)的高度，其物管水平也有待進一步提高。有近二成的樓盤采取聘請國內(nèi)知名物管公司作管理顧問再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，其對提升整個樓盤的形象有較大的益處。如騎龍山莊的萬科物管、陽光華庭的錦繡山莊物管、海棠曉月的金地物管、帝景名苑的世邦魏理仕物管等。個案分析樓盤名稱騎龍山莊海棠曉月青青佳苑陽光華庭貝迪龍庭江南明珠知音閣樓盤地址南坪西路南坪東路南湖路南坪福利社南坪惠工路南坪南路19號南坪東路7號交通條件交通條件較差公交網(wǎng)絡(luò)交通便利目前交通條件較差公交網(wǎng)絡(luò)交通便利交通便利交通比較方便交通環(huán)境優(yōu)越周邊配套周邊生活配套不完善生活配套較為完善生活配套較為完善生活配套較為完善生活配套極盡完善生活配套完善生活配套完善公共設(shè)施羽毛球場、兒童嬉水池、游泳池、幼兒園、小學(xué)、商業(yè)中心、會所社區(qū)溫泉景觀廣場大面積綠化中庭廣場羽毛球場、兒童嬉水池、童趣游戲園幼兒園、會所綠色廣場、生態(tài)園林、底層私家花園，、水景、游泳池會所戴思樂體泳池、私家會所全智能樓宇休閑會所、空中花園物業(yè)管理/顧問深萬科自行管理景洲物業(yè)錦繡山莊顧問貝迪物業(yè)自行管理渝海物管占地面積（萬㎡）6.533.354.93約4萬(一期)0.4890.4420.16建筑面積(萬㎡)13.578011.981055.23.2規(guī)劃形態(tài)小區(qū)小區(qū)小區(qū)小區(qū)單體單體單體容積率2.092.82.52.710.2512.3220綠化率40%(綠地率)60%60%56.30%31%規(guī)劃戶數(shù)900多戶2000多戶857戶一期400多戶120多戶194356交房期2002年3月一期現(xiàn)房二期2002年12月一期現(xiàn)房一期現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房2003年3月得房率87%82%83%91.02%83%86%76%最低價1700元/㎡1800元/㎡1860元/㎡1800元/㎡1800元/㎡1780元/㎡1580元/㎡平均價(元/㎡)多層1950220021002000190019501800付款方式一次性9.5折；工商銀行提供7成20年按揭(9.8折)一次性9.5折；工商銀行提供7成20年按揭一次性9.5折；銀行提供7成20年按揭一次性9.5折；銀行提供7成20年按揭(9.8折)一次性9.5折；銀行提供7成20年按揭一次性8.8折；銀行提供7成20年按揭(9.0折)一次性9.5折；銀行提供7成20年按揭(9.8折)總體比較分析規(guī)模：從樓盤占地面積和建筑面積來看，海棠曉月遠高于其他樓盤；金陽·騎龍山莊其次。容積率：小區(qū)容積率以泰正花園最高達4.1，金陽·騎龍山莊最低為2.09;單體樓容積率知音閣已接近20。綠化率：綠化率海棠曉月最高為60%，金陽·騎龍山莊為40%(統(tǒng)計量為綠地率)。價格：從價格來看，小區(qū)高于單體樓，均價在1800-2200元/㎡，付款方式：一次性付款基本為9.5折，銀行提供7成20年按揭。環(huán)境、配套：綜合來看，泰正花園所處的區(qū)位、市政配套和交通條件較好，金陽·騎龍山莊所處位置較偏，且交通狀況欠佳，周邊市政配套目前極不完善；江南明珠配套完善，樓盤質(zhì)素、檔次較高，知音閣視野開闊，江景、南山推窗可及。在對上述各項目情況綜合分析之后，我司認為本項目周邊最大的競爭對手應(yīng)是擬建中的天龍廣場和世紀名苑。天龍廣場：地處南坪商圈中心，是一個大型綜合性項目，集綠色廣場、大型商場、公寓式酒店、商務(wù)辦公用房、高級住宅、停車庫為一體，總占地面積57畝，總建筑面積170781平方米，一期工程（大型綠色廣場、大型商場及獨立精品店）擬定今年10月18日竣工；二期工程（高級商住樓及73層超高層酒店）擬定2004年12月30日竣工。該項目對本項目的沖擊最大，因其目標客戶群與本項目幾乎完全重疊，位置更具競爭優(yōu)勢，檔次、質(zhì)素不亞于本項目，是本項目最大的競爭對手。世紀名苑：位于南坪西路，緊臨本項目的西北面，小區(qū)占地230畝，總建筑面積50萬平方米，小區(qū)配套完善（游泳池、兒童游樂場、兒童戲水池、下沉式休閑廣場、小學(xué)、運動場），定位——為各界俊杰、社會賢達及成功人士塑造的理想家園。其完善的小區(qū)配套和綠化環(huán)境，又享受都市中心的繁華，對本項目潛在客戶的分流不容忽視。市場機會點分析政策大力支持房地產(chǎn)業(yè)南岸區(qū)政府大力支持南岸區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的口號，并在全市積極推廣，改善了南岸區(qū)的整體形象。本項目作為區(qū)域標志性建筑，順勢推出必將得到政府的有力支持和相關(guān)政策的優(yōu)惠。市政配套設(shè)施改善顯著濱江路及鵝公巖大橋的建成，大大改善了南岸區(qū)的交通狀況；水泥廠、印染廠等污染嚴重的廠礦搬遷出南岸主城區(qū)，極大地改善了南坪的生活環(huán)境；商業(yè)步行街的建成，各大型商場的入住，使得南岸區(qū)商業(yè)氛圍更為濃厚，這使南岸區(qū)整體配套設(shè)施更為完善，增加了本區(qū)域的居住吸引力。而規(guī)劃中的菜園壩復(fù)線橋和王家沱大橋建成后將使得南岸區(qū)到渝中區(qū)、江北區(qū)更為便捷。這必將增強本項目的吸引力，使其輻射范圍涵蓋主城各區(qū)。成熟商圈有利于商務(wù)辦公本項目地處南岸商圈核心位置，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南岸區(qū)的遠景規(guī)劃及毗鄰渝中半島，將使本項目的“CBD商務(wù)公寓”定位得到有力支撐。高檔樓盤競爭壓力相對較小近年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸升溫，價格、開發(fā)量、銷售量都不斷攀升，并出現(xiàn)了綜合素質(zhì)較高的樓盤，如泰正花園、騎龍山莊等，使整個南岸區(qū)的房產(chǎn)品質(zhì)和形象有了極大的提高。但轉(zhuǎn)盤附近的高檔單體樓盤不多，配套、服務(wù)完善的商務(wù)公寓還沒有，本項目搶占了這一市場空白點。挖掘細分市場潛力大南岸區(qū)房地產(chǎn)市場分析顯示，一房所占比例較小，二房、三房以大戶型為主，為挖掘投資型客戶群和新生代購房群體，本項目擬定以一房：40-60平方米（30%）、二房：60-80平方米（20%）和三房：80-100平方米（35%）為主力戶型，經(jīng)濟實用總價低，具有競爭優(yōu)勢?！敖鑴荻谩蹦习秴^(qū)的樓盤宣傳力度較大，而且優(yōu)質(zhì)樓盤也頗有“獨領(lǐng)風(fēng)騷”的氣勢，已吸引了渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)的不少購房人，置業(yè)的地域化觀念正在打破，為本項目“借勢而用”創(chuàng)造條件?！扒赏趬δ_”觀察熱銷樓盤的戶型、價位及付款方式之后，可以有條件控制成本，制定最適合的價格體系和營銷策略，將其他樓盤處于觀望中的大量準客戶吸納入本項目。項目SWOT分析本章旨在分析項目的優(yōu)勢和劣勢，找出市場的相對唯一性，為我們的定位和營銷策略提供有力的依據(jù)，供營銷揚長避短，吸引客戶。優(yōu)勢（S）位于南坪商圈中心位置及商業(yè)步行街二期工程環(huán)繞本項目，區(qū)位有絕對優(yōu)勢。交通非常方便，公交網(wǎng)線可通達全市各區(qū)域。項目規(guī)模較大，便于規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營。西南標志性建筑，輻射范圍廣。完善的周邊配套，休閑、購物可足不出戶。周邊幾乎無上檔次、服務(wù)完善的商務(wù)公寓。裙樓的成功銷售及經(jīng)營，將為公寓帶來大量潛在客戶。與渝中區(qū)比較而言，價位具有絕對優(yōu)勢。卓越的智能化系統(tǒng)。開發(fā)商的實力和品牌吸引力。劣勢（W）作為服務(wù)性公寓，受周邊高檔酒店的沖擊較大。作為寫字樓，周邊低擋次、廉價的競爭樓盤有較大的分流作用。作為住宅，價格、綠化環(huán)境與經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)相比，競爭優(yōu)勢不明顯。項目的北面受地勢限制，人氣較差。區(qū)域購買力水平不高。機會（O）區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將吸引大量的外資企業(yè)涌入，勢必拉動對寫字樓、商務(wù)公寓的需求。鵝公巖長江大橋的通車，黃花園大橋及石黃隧道的貫通，菜園壩復(fù)線橋的擬建，正逐步改善南岸區(qū)的交通環(huán)境，拉近了與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)及江北區(qū)的距離，將有效吸引更多的人群來置業(yè)。步行街的修建，休閑廣場的形成，將會給項目帶來更多的商機，鞏固項目的商圈核心位置，增加投資客戶群的信心。經(jīng)濟的發(fā)展，大量的企業(yè)入駐經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，勢必增加就業(yè)機會，將會提高區(qū)域購買力水平。挑戰(zhàn)（T）整個重慶市寫字樓市場低迷，供大于求，有效需求不足。怎樣打破潛在客戶群“落戶”解放碑的思維定勢，如何引導(dǎo)CBD南移，將決定本項目的成敗。項目周邊規(guī)劃在建和擬建樓盤，其中包括小區(qū)樓盤，將給本項目帶來較大挑戰(zhàn)。項目定位通過前二章分析研判，本章結(jié)合本項目所處區(qū)域，進行切合實際的、全面而系統(tǒng)的定位。形象檔次定位鑒于本項目的地理位置和區(qū)域市場特征，考慮中低檔樓盤同質(zhì)化競爭激烈，并結(jié)合商業(yè)物業(yè)的定位，建議本項目走高檔樓盤的品牌化道路，將地產(chǎn)項目形象與企業(yè)品牌有機的結(jié)合。（一）項目名稱定位項目名稱總體貫徹CBD商務(wù)公寓的思路，我司綜合考慮后，推薦以下幾個名稱供貴公司參考：正揚·天辰華府項目定位為區(qū)域標志性建筑和高檔樓盤，天辰：兩幢塔樓拔地而起，氣勢恢弘，“伸手可及”天上星辰；華府：專為社會各界成功人士精心打造的時尚豪華府邸。正揚·天賦之都喻指上蒼賦予的都市，為知識密集型企事業(yè)單位、人中俊杰傾情打造的CBD都市樂園。正揚·陽光國際城陽光：意指正揚集團及入住業(yè)主的事業(yè)正如日中天，蒸蒸日上；國際城：本項目規(guī)模大、檔次高，其業(yè)主將是來自五湖四海的各界俊杰。（二）項目品牌的塑造現(xiàn)代企業(yè)無論生產(chǎn)什么產(chǎn)品，都在致力于培養(yǎng)對其產(chǎn)品的“追隨者”，從而實現(xiàn)“只認企業(yè)品牌而不看產(chǎn)品”的銷售最高境界。如萬科的物業(yè)在公眾心目中是“免檢”的產(chǎn)品，即便價格高出同區(qū)域其它樓盤30%，仍然暢銷不止。這是萬科從1990年至1997年這七年中艱苦培育的企業(yè)品牌發(fā)揮的作用。這個作用的最大價值是“零庫存”樓盤多于任何一家開發(fā)公司。本項目品牌的建立，須有一個由表及里的過程，最終目的是塑造項目及貴公司的品牌，即建立了發(fā)展商的無形資產(chǎn)，為企業(yè)培養(yǎng)一大批“追隨者”。建立統(tǒng)一的識別系統(tǒng)（VISUALIDENTITY）VI識別系統(tǒng)需專業(yè)公司設(shè)計標識方案，并確定標識的標準色、標準字以及標識的演變形式，交與正揚集團存檔，以便統(tǒng)一應(yīng)用。本項目的售樓書、售樓中心、展示物、資料、禮品、道具、廣告體系等等，均要作統(tǒng)一的設(shè)計。建立統(tǒng)一的信息傳達系統(tǒng)（OUTPUTIDENTITY）即嚴格按有系統(tǒng)性的廣告推廣計劃實施。品牌效應(yīng)的形成通過告知手段建立本項目的知名度，然后通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)和產(chǎn)品優(yōu)勢建立本項目的美譽度，再通過堅持不懈的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、產(chǎn)品信譽和公司信譽達到本項目的忠誠度。產(chǎn)品定位及依據(jù)定位依據(jù)市場機會點分析詳見第一章熱銷樓盤的借鑒最先以酒店式管理面市的時代天驕成為重慶樓市的亮點；開盤不久的恒通·云鼎國際公寓以小戶型（最大127.19㎡）填補渝中區(qū)的市場空白，銷售率直逼70%；女人廣場的成功運作，帶動天倫華苑（大戶型）的暢銷；提出酒店式商務(wù)公寓概念的帝豪名都（面積在58-168㎡之間，配套服務(wù)齊全）“走”得很俏。新經(jīng)濟、入世等題材為重慶市寫字樓的開發(fā)帶來了新的契機隨著中國加入WTO，中國加入全球經(jīng)濟一體化的進程在不斷加快，我國會逐步開放那些以前不允許外資涉足的行業(yè)，如電信、金融、保險業(yè)等。因此跨國公司進駐中國市場，搶占灘頭陣地已是大勢所趨，毫無疑問對寫字樓——特別是高檔寫字樓的需求量會越來越大。重慶市作為中國的第四個直轄市、西部大發(fā)展的龍頭重鎮(zhèn)，對大量的外資企業(yè)具有很大吸引力。而擁有“地利”（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于境內(nèi)、緊臨渝中半島）、“人和”（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、南岸區(qū)政府服務(wù)至上的務(wù)實態(tài)度）的南坪將成為其首選。同時，國內(nèi)公司經(jīng)濟實力的增強，許多實力雄厚的企業(yè)也開始注重樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是他們展示經(jīng)濟實力和地位的極佳場所。此外，第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，私營企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多，會加大對寫字樓的需求，促進對中高檔寫字樓的消費，成為市場需求的重要支撐?，F(xiàn)有商務(wù)公寓的“缺陷”最近，我司對重慶商務(wù)公寓市場進行了專題調(diào)查（走訪式、電話咨詢、座談會等），結(jié)果發(fā)現(xiàn)入駐這些商務(wù)公寓的客戶中有近45％對現(xiàn)駐的商務(wù)公寓不滿意。這樣的調(diào)查結(jié)果令人堪憂。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些不滿意主要集中于三個方面，即電梯數(shù)量少且速度慢，員工餐廳不能令客戶滿意，大廈的停車位少。產(chǎn)品定位根據(jù)上述定位依據(jù)的分析，結(jié)合市場研判的結(jié)論，我們建議本項目產(chǎn)品總體定位為：一個傲居都市繁華中心的城市CBD商務(wù)公寓。CBD（CentralBusinessDistrict）－－中央商務(wù)區(qū)，是指大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動高度集中，并附有購物、娛樂、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟活動的核心地區(qū)。CBD起源于二十世紀20年代的經(jīng)濟發(fā)達國家，并形成了不同的發(fā)展模式，如：高強度開發(fā)戰(zhàn)略——紐約曼哈頓，軸線發(fā)展戰(zhàn)略——巴黎德方斯，自由企業(yè)區(qū)戰(zhàn)略——倫敦道克蘭，多核心城市結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略——東京。雖然重慶人公認其CBD在解放碑，但南岸區(qū)作為重慶主城區(qū)的重要組團和南大門，是重慶規(guī)劃建設(shè)的金融、經(jīng)貿(mào)中心和風(fēng)景旅游重點區(qū)。根據(jù)南岸區(qū)的遠景規(guī)劃，以南坪轉(zhuǎn)盤為中心的商業(yè)圈將成為一個數(shù)字化、綠色的、可持續(xù)發(fā)展的、集辦公、文化、娛樂、居住等多功能為一體的綜合商務(wù)區(qū)，這就是本項目定位CBD商務(wù)公寓的先決條件。由于考慮市場容量和為降低投資風(fēng)險，本項目CBD商務(wù)公寓其功能涵蓋純寫字樓、服務(wù)式公寓（面向短期出差、有住房預(yù)算的跨國公司及國內(nèi)集團公司的高層管理人員）、商住公寓（具備小型家庭辦公的優(yōu)勢而將占據(jù)一定的市場份額）和純居住公寓，即既可作“商務(wù)辦公”使用，又可作“居家生活”使用，但以“居家生活”為主，“商務(wù)辦公”為輔。目標市場定位主力市場——居家人士（60%）本項目定位為CBD商務(wù)公寓，其目標客戶群主要鎖定居家人士。引導(dǎo)兩個概念：在CBD安個家——工作、休閑、購物一步到位；星級酒店式的服務(wù)——省心、省時，全面提升您的生活質(zhì)量。區(qū)域內(nèi)成功人士。如私營企業(yè)老板、大型集團CEO及職業(yè)經(jīng)理人等，商務(wù)服務(wù)中心將為他們的業(yè)務(wù)洽談、商務(wù)辦公提供極大便利，區(qū)域標志性建筑更彰顯其尊貴身份。這類客戶群將消化掉本項目的所有躍層和部分大戶型。區(qū)域內(nèi)高級白領(lǐng)。如從事證券、金融、投資、咨詢、IT行業(yè)等高薪人士，他們一般追求高質(zhì)量、快節(jié)奏的生活方式，CBD商務(wù)公寓正為其量身打造。這類群體將是本項目一室一廳和二室二廳的主力軍。區(qū)域內(nèi)經(jīng)商人士。在南坪商圈內(nèi)經(jīng)商戶，特別是在本項目商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)商者，將是本項目三室二廳的主要潛在客戶。區(qū)域內(nèi)集團購買戶。如南坪附近有實力的集團公司、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)都有集團購買的傾向。渝中半島的新生代。如部分“母城情節(jié)”淡化的渝中新生代，在渝中半島就業(yè)的外來一族，他們都是購房群體中的生力軍，但經(jīng)濟實力又不能承受渝中區(qū)的房價，同樣的繁華與便利，不一樣的“便宜”價格和完善服務(wù)，本項目將是他們的首選。另類市場。這類市場是指購房出于某種特殊的目的，如我司在代理時代天驕酒店公寓期間，經(jīng)我司成交的1700萬交易金額中，為女士購房的約占五成。因此我們估計此群體將占購買總數(shù)的5%。輔助市場——商務(wù)辦公（20%）從2000年開始，幾乎所有的國內(nèi)銀行都已入駐重慶開設(shè)分支機構(gòu)，這一訊息說明了資金進入重慶的速度已比以前加快。入世的利好及西部大開發(fā)的契機，預(yù)計在今后2-3年將有許多國內(nèi)外大機構(gòu)進入重慶，這些機構(gòu)的進入首先就是解決在哪里辦公的問題，而且他們普遍會選擇中、高檔寫字樓/商務(wù)公寓。但他們大多需求的是現(xiàn)房，所以本項目應(yīng)加快開發(fā)進度，盡早切入市場。國內(nèi)外大機構(gòu)的辦公樓。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)投資商的駐渝辦事處。國內(nèi)外小型企事業(yè)單位的商住樓。潛在市場——投資人士(20%)本項目地處南坪商圈核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，各種機構(gòu)繁多，商務(wù)辦公和居家生活用房的租賃市場活躍。所以，本項目極具投資價值，升值潛力大。區(qū)域內(nèi)投資人士。如區(qū)域內(nèi)的政府機關(guān)公務(wù)員、高校的老師等，他們一般已有一套或兩套住房，而他們富余的資金缺乏投資渠道，因此很容易選擇地段較好的物業(yè)進行置業(yè)投資。區(qū)域外投資人士。如渝中區(qū)、九龍坡區(qū)及巴南區(qū)的二次置業(yè)投資者，他們看好本項目的升值潛力。重慶外圍城市及成都平原城市投資人士。重慶市的涪陵、萬州等地直轄前就是具有相當(dāng)規(guī)模的地級市，尤其涪陵地區(qū)目前已有5家上市公司，地方經(jīng)濟發(fā)展有較高水平。直轄后與重慶主城區(qū)的經(jīng)濟聯(lián)系大大加強，高速公路使時間距離大為縮短，是一個不容忽視的購買市場；成都平原在歷史上即為商貿(mào)集散地，近幾年發(fā)展速度極快，也是一個不可忽視的市場；如宣傳推廣到位，此一市場將會給我們帶來10%的購買數(shù)。價格定位定價原則我們通過對目前渝中區(qū)和南岸區(qū)主要樓盤的調(diào)查分析和本項目目標市場的研究，以及對房市走向的預(yù)測，認為本項目價格體系擬定首先應(yīng)遵循以下原則：入市關(guān)注原則入市價格應(yīng)有一定的吸引力。隆重推出“CBD商務(wù)公寓：以租房的錢圓您住星級酒店的夢”。目前南岸區(qū)還沒有出現(xiàn)真正的標志性建筑，開盤入市時以西南標志性建筑和星級物管來吸引潛在客戶，聚集人氣。低開高走原則將入市價定在具有競爭力的格調(diào)上，讓先期入市的買家有物業(yè)升值的感受，即低開高走的價格更容易形成口碑，吸引客戶成交。優(yōu)劣檔次拉開原則制定出具有一定價差幅度的單位單價，把樓層、朝向、景觀、戶型等因素按優(yōu)、良、中、差排位，根據(jù)其相應(yīng)的價值比制定出對應(yīng)的價格。價格制定商品房定價方法有成本法、市場比較法及收益還原法。出售物業(yè)多采用成本法和市場比較法，而出租物業(yè)常用市場比較法和收益還原法。本項目定位為CBD商務(wù)公寓，可售可租。我們選擇市場比較法和收益還原法來綜合確定其價格。市場比較法定價◆計算公式P=∑PiWiPi=Qi∏(100/影響因素)P——本項目比準價格Pi——可比項目修正價格Qi——可比項目的價格Wi——賦予的權(quán)重◆計算結(jié)果在以市場定價法確定價格時，我們主要采用了三個最具可比條件的可比個案作為參考對象，并輔以修正系數(shù)對價格進行調(diào)整，計算出本項目的比準價格為1996元/㎡?？杀软椖烤鶅r區(qū)位環(huán)境配套交通戶型PiWi江南明珠1900971001001039919200.4知音閣18009995979510220360.35星宇花園210099102103999920600.25收益還原法定價計算公式P=A/IP——本項目收益價格A——年租金純收益I——還原利率計算結(jié)果收益還原法，其還原利率的確定是一個慎重的過程，確定方法是按國家的貸款利率5.85%再加上3%的風(fēng)險利率。關(guān)于租金的取值，我們參考了金臺大廈（30元/㎡含裝修）、臺灣花園（12-16元/㎡）、昌龍商務(wù)大廈（16元/㎡）、福天大廈（20元/㎡）的租金水平，并考慮空置、維護成本和稅費因素，以16元/㎡的純租金收益來計算，由此所確定的收益價格為2169元/㎡。綜合分析為保證價格確定的客觀性，我們給市場比較法確定的比準價格賦予0.9的權(quán)重值，而收益價格取0.1的權(quán)重值，計算出本項目的售價為2013元/㎡。通過價格分析，結(jié)合市場走勢和貫切謹慎性原則，我們建議本項目的價格可以確定為：均價為2000元/m2。提示：真正的價位體系制定，必須在規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計等完成之后并針對當(dāng)時的市場變化具體情況才能最后確立，以上只是價格體系的初步輪廓。付款方式定位付款方式的設(shè)計旨在最大程度地調(diào)動購買者和擴大購買者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”的特點，建議采取靈活的資金轉(zhuǎn)化方式，使付款方式成為本項目一大賣點，具體付款方式我司將在銷售執(zhí)行報告予以詳細說明。規(guī)劃建議做什么樣的產(chǎn)品？才能符合目標客戶群體，是本項目必須回答的問題。本章根據(jù)前述對市場的分析研判，提出了項目的建筑規(guī)劃，戶型配比等構(gòu)想和建議。項目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想規(guī)劃依據(jù)1、本案的市場研究結(jié)論。2、政府對該地塊的規(guī)劃及約束。3、該地塊的地質(zhì)初步勘察。4、地塊的地形條件。指導(dǎo)思想1、注重大區(qū)域市場需求。2、關(guān)注產(chǎn)品生態(tài)環(huán)保。3、突出產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新。4、強調(diào)經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。總體規(guī)劃應(yīng)考慮的原則最大使用效率原則。最大經(jīng)濟效益原則。最低市場風(fēng)險原則。最完美形象的原則（在上述前提下）。建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議總體規(guī)劃1、方案一：由2幢25層高層構(gòu)成，布置在臨南坪北路主干道一側(cè)，為雙塔樓，即北端、南端各一幢，南北兩樓在空中用天橋有機的連接。這樣布置我們主要基于以下幾方面考慮。在上述前提下在上述前提下在上述前提下◆布局對稱、合理，充分考慮了利用周邊建筑和景觀因素以及天際線的呼應(yīng)，大樓氣勢恢弘，定能成為區(qū)域標志性建筑。◆塔樓投影為方正平面，對產(chǎn)品戶型設(shè)計較為有利，可使總建筑面積利用達到極值?！粲欣诒卷椖楷F(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)計的最佳效果發(fā)揮?！籼鞓虻睦媒ㄗh在18層左右，長度控制在30米左右，需專業(yè)論證。此天橋主要以觀景為主題，同時，也可作消防、安全人流疏散通道；用空中景觀天橋?qū)⒛媳彼怯袡C的連接，在重慶乃至于西部都具有唯一性，既體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑風(fēng)格流派，也可增添重慶城市景觀。另外，建議將會所，樓宇中心控制室建立在天橋南北樓層面上?！魞勺窍鄬Κ毩ⅲa(chǎn)品戶型的采光、通風(fēng)較好。◆此方案建設(shè)難度較大，可能出現(xiàn)成本較高現(xiàn)象。2、方案二：由2幢25層高層構(gòu)成，兩座塔樓相錯配置在北端，分A、B座，主要理由如下：其理由是：◆布局在項目裙樓上的東北角，緊湊、合理，同時也利用了周邊景觀因素以及天際線的呼應(yīng)?！裘娣e利用較好，特別是裙樓相對集中，裙樓屋頂生態(tài)花園利用率較高?！艚ㄖ后w集中可顯示氣勢雄偉，可成為城市標志性建筑。◆成本相對較低?！舢a(chǎn)品戶型可能出現(xiàn)局部“死角”現(xiàn)象，即采光差、通風(fēng)不好等?！艨赡軐θ箻侵袕d產(chǎn)生影響。綜合上述兩個方案，根據(jù)我們的經(jīng)驗，結(jié)合對重慶及至西部地區(qū)市場敏感，我們建議取方案一，此方案應(yīng)與設(shè)計院溝通后，由設(shè)計院拿出具體設(shè)計方案。建筑風(fēng)格我們認為本項目在總體上應(yīng)體現(xiàn)：現(xiàn)代建筑風(fēng)格要求外墻簡潔、明快、富有現(xiàn)代時尚感，講求現(xiàn)代流線美，表現(xiàn)出檔次高，既要突出個性，也要與周邊建筑及景觀照應(yīng)，強調(diào)與城市風(fēng)格有機聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時代特征個性的空間層次。前衛(wèi)屋頂造型屋頂部分可進行標新立異的造型，應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，與大樓有機的結(jié)合，屋頂造型主題可以企業(yè)文化為主題、也可以城市文化為主題等。外墻色調(diào)由于重慶天空長年灰暗及酸雨較多，應(yīng)避免采用灰色，建議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進行點綴。戶型建議及配比戶型比例及面積控制根據(jù)我司對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：目前南岸區(qū)無論是城市中心的高層建筑，還是較為偏遠的多層建筑，大都是以二室二廳雙衛(wèi)和三室二廳雙衛(wèi)戶型為主，其中二室二廳面積為81-120m2占到67.9%，三室二廳雙衛(wèi)面積為101-140m2占87.5%，面積為141-160m2有11.6%，戶型建筑面積主臥（經(jīng)理室）次臥（經(jīng)理室）兒童房（經(jīng)理室）客廳開間客廳面積（公共辦公區(qū)域）配比一室一廳單衛(wèi)40-6015————3.91830%二室二廳雙衛(wèi)60-801510——3.92020%三室二廳雙衛(wèi)80-1001813104.22835%100-1201815124.2288%四室二廳雙衛(wèi)120-1401815134.5305%躍層(五室三廳雙衛(wèi))150-1802018155.4402%建筑設(shè)計提示廳室方正，盡量避免異形房。動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、潔污分離。每戶配有生活陽臺、觀景陽臺、預(yù)留空調(diào)位、洗衣機位、冰箱位。戶與戶之間的安全性和私密性問題。主要空間均要有采光面，臥室窗建議設(shè)計為陽光窗，觀景陽臺與客廳之間采用落地窗。各戶型主臥室應(yīng)布置在公共通道盡頭，且公共通道的長度不應(yīng)大于寬度的4倍。建議在處理好上述細部設(shè)計基礎(chǔ)上，將公攤系數(shù)控制在20%以內(nèi)。建筑配置的說明關(guān)于空中花園配置說明除配置大型屋頂生態(tài)花園外，在每上三層建立一個小型的空中花園，利于本層業(yè)主小憩休閑時足不下樓，工作生活繁忙之余，可在家門前盡享人生樂趣，也給鄰里間創(chuàng)造一個至親至善活動的交流場所。關(guān)于入戶大廳配置每幢塔樓入戶大廳按酒店大廳風(fēng)格設(shè)置經(jīng)典別致的入口。高層的入口按大堂風(fēng)格設(shè)計，大堂風(fēng)格源于酒店概念，但近年來流行于高層住宅，它會令買家感覺身份尊貴，這一細小設(shè)計也會令買家賞心悅目。電梯配置現(xiàn)有寫字樓在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。本來，硬件上的缺陷還可以用軟件來彌補，但物業(yè)管理的不精心更加劇了這類情況的發(fā)生。這是造成客戶最不滿意的主要原因。所以，建議每棟塔樓配置四部（含一部消防電梯）高速進口名牌電梯，內(nèi)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和對講系統(tǒng)，并進行高、低區(qū)域分類運行管制（分15F以下、16-30F和31F以上三個運行區(qū)域）。車庫設(shè)置停車位少幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。不久的將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種時尚，車位數(shù)量將成為客戶選擇商務(wù)公寓/寫字樓的重要指標。從發(fā)展的角度看，建議至少按每套一個車位配置。關(guān)于會所配置會所可設(shè)置在天橋?qū)用?，也可在裙樓屋頂花園上設(shè)置。會所按星級酒店標準配置，會所功能為休閑、娛樂、商務(wù)等于一體，服務(wù)項目高檔茶樓、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、水吧、健美中心、商務(wù)服務(wù)中心、棋牌室、兒童活動室、青少年教育室、醫(yī)療保健中心等。關(guān)于智能化配置客戶對寬帶網(wǎng)的建設(shè)已投入了相當(dāng)大的興趣，隨著網(wǎng)絡(luò)時代的來臨，客戶希望新的商務(wù)公寓/寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。隨著市場的發(fā)展，客戶對寫字樓也提出越來越高的要求，ＤＤＮ、光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。建議配置：可視對講及室內(nèi)安防系統(tǒng)監(jiān)視監(jiān)控：訪客先按鍵與保安通話；中央管理機成像監(jiān)控，確保業(yè)主安全。通訊聯(lián)網(wǎng)：中央管理機、副管理機、門口機、分機互聯(lián)通話。可視防盜對講：與來客對話，并可成像確認來客身份，可視對講機應(yīng)采用名牌產(chǎn)品。防盜、防爆保安監(jiān)控周界紅外線系統(tǒng)紅外線對外控測；事故報警；大樓出入口攝像監(jiān)控；緊急聲光報警。所有公共通道、外墻和出入口均設(shè)置電視攝像鏡頭，且圖像經(jīng)中央監(jiān)控室統(tǒng)一處理，立體監(jiān)控整個大樓，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的保安體系。三表遠程計量系統(tǒng)電表、水表、氣表采用IC卡智能表。停車場管理系統(tǒng)設(shè)IC卡門禁智能系統(tǒng)，對車輛出入等實現(xiàn)全方位自動管理?？墒沟猛＼噲龅墓芾砭挥行?，業(yè)主泊車，散客泊車和游車過路均可得到很好的控制和管理。綜合布線系統(tǒng)實現(xiàn)數(shù)據(jù)通訊功能，方便與外界實行數(shù)據(jù)通訊；任一信息點可自由連接如計算機、打印機終端、或電話、傳真機等；實現(xiàn)快速上網(wǎng)。中央集成信息管理系統(tǒng)各子系統(tǒng)中央集成管理，使系統(tǒng)間互通信息，方便工作協(xié)調(diào)、資源共享，實現(xiàn)集中、高效管理。通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留多個電話接口，寬帶光纖接入戶。消防自動報警、自動噴淋系統(tǒng)每戶設(shè)有報警器，與監(jiān)控中心連接；火災(zāi)自動報警、自動噴淋、消防栓系統(tǒng)智能聯(lián)網(wǎng)，全面保障居家安全。智能化配置是CBD商務(wù)公寓的基本標志，有關(guān)智能化系統(tǒng)的具體配置應(yīng)根據(jù)項目的具體情況及成本而設(shè)定，建議由相關(guān)智能化專業(yè)公司設(shè)計并提供預(yù)算。交房標準建議公共部分設(shè)施及裝修標準塔樓外墻：高級材料配置。公寓大堂：高級材料配置。電梯大堂：高級材料配置。中央空調(diào)：名牌產(chǎn)品配置信報箱：集中設(shè)置每戶專用啞光不銹鋼報箱。商務(wù)公寓（清水房）設(shè)施及裝修標準墻面：水泥沙漿抹平，白粉打底。天花：水泥沙漿抹平，白粉打底。地面：水泥沙漿抹平。門：品牌防火防盜門。窗：優(yōu)質(zhì)塑鋼窗，品牌產(chǎn)品。供水：分加壓，二次供水，接入戶。供電：雙回路供電，每戶專用配電箱、漏電保護裝置。供氣：自動抄表系統(tǒng)和煤氣泄漏報警裝置。通訊：預(yù)留寬帶數(shù)據(jù)接口入戶。閉路電視：有線電視網(wǎng)閉路線入戶。消防系統(tǒng)：設(shè)有消防自動報警及自動噴淋系統(tǒng)。物業(yè)管理服務(wù)建議物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)必須配置的軟件部分，特別是CBD商務(wù)公寓物業(yè)管理要求更高。本項目物業(yè)管理的運作模式可采取兩種方式：一是開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司，聘請先進物業(yè)管理公司作為顧問公司，推廣時可將顧問公司推出以增加賣點；二是項目物業(yè)管理委托專業(yè)物業(yè)管理公司，可以競標方式選擇物業(yè)管理，通過競標也可增加目標客戶的置業(yè)信心，樹立項目口碑形象。物業(yè)管理公司選擇必須具備規(guī)模性和管理的先進性。我們對物業(yè)公司提出以下要求：具有管理的規(guī)模性，現(xiàn)已管理規(guī)模達到20-50萬m2以上的。高的資質(zhì)等級。公司被評為全國、省、市先進物業(yè)單位，物業(yè)管理口碑好。具有先進的管理模式，人性化的服務(wù)標準，高品質(zhì)的服務(wù)規(guī)格。特推薦以下物業(yè)管理公司以作參考：——深國貿(mào)物業(yè)：系深圳最早的物管公司之一，目前在重慶管理的物業(yè)有“流金歲月”“沙龍廣場”等物業(yè)?！搴Ｎ飿I(yè)：榮獲ISO9002國際質(zhì)量認證，為重慶市著名大型物業(yè)管理公司，目前管理的物業(yè)面積超過50萬m2，其中包括住宅、商場、寫字樓、大型住宅小區(qū)等。我們認為：本項目應(yīng)尋求一家有實力，管理先進，富有經(jīng)驗專業(yè)物業(yè)管理公司進行物業(yè)全方位管理。營銷推廣本章較系統(tǒng)地提出了總體營銷思路、營銷組合、促銷策略及廣告推廣體系。銷售時機選擇一個項目的開發(fā)過程是一個長期的過程，它隨著自身的開發(fā)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律不斷地創(chuàng)造賣點，把握銷售時機。本項目的銷售時機要隨項目的開發(fā)進程、商業(yè)裙樓的租售情況，并結(jié)合宏觀市場環(huán)境的變化相機而定。項目“賣點”整合分析尋求并營造“賣點”才能制定出行之有效的推廣策略，把握取勝方向，以下是項目的幾個賣點，以供參考：——“精致的裙樓花園”賣點——“個性化空間設(shè)計”賣點?！熬窌辟u點?！拜p松付款”賣點?！皟?yōu)越的地段位置”賣點?！俺渥愕娜藲狻辟u點。——“無限的商機”賣點。——“智能化系統(tǒng)”。——“步行街、綠化廣場”賣點?！皩I(yè)化的營銷”賣點。營銷組合配合營銷的五個階段，宏佳公司將廣告推廣也劃分為五個階段：蓄集能量階段：這個階段的主要目的是項目形象建立，主要包括：——現(xiàn)場包裝：與廣告公司確定項目的VI標志后，在項目現(xiàn)場做LOGO墻（顏色和外形加以統(tǒng)一），展示項目的標志和企業(yè)形象。由于本項目地理位置較好，可以在LOGO墻上設(shè)立一些戶外廣告位，既能起到廣告的作用，又可節(jié)約廣告費用。售樓中心的包裝事關(guān)企業(yè)形象，可以采用鋼結(jié)構(gòu)建造，既大氣又可循環(huán)利用。（見附圖示意）——軟文造勢：在相關(guān)媒體發(fā)布軟性文章，既可向目標受眾發(fā)布信息，又可廣泛引起社會關(guān)注?！惖卣故荆涸谀掀汉曷晱V場、大都會等地設(shè)立推廣咨詢中心，擴大本項目信息的受眾面。內(nèi)部認購階段：配合內(nèi)部認購進行宣傳，包括：——戶外廣告在南橋頭的隧道入口和項目現(xiàn)場天橋設(shè)立戶外廣告位，讓進入南坪的人第一視點是本項目，到達天橋再次聚焦，配合現(xiàn)場LOGO墻的包裝，對公司形象或項目形象進行宣傳，形成南岸區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線，起到先聲奪人的效果；——以電臺主持人簽名活動來造勢，營造搶購的銷售氛圍；——軟性文章及新聞◆對工程進度和項目的一些重大活動進行報導(dǎo)，如大型公益活動、項目推廣會等；◆對本項目的周邊環(huán)境和市場前景的評論，突出項目未來商業(yè)價值?！魧粜偷脑u價和分析。新盤推出階段這個階段是本項目的強勢推廣期，同時推出以下廣告：——媒體廣告在重慶四大報刊媒體上投放一定數(shù)量的平面廣告。——戶外廣告◆在開盤前做好空飄、彩旗、充氣拱門和條幅，營造項目熱銷的氣氛；◆在開盤前做好引導(dǎo)標識，以引導(dǎo)客戶到售樓現(xiàn)場。——舉辦項目展示活動開盤促銷活動；平穩(wěn)推廣階段