房地產(chǎn)精裝修方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目批量精裝修方案1.1與精裝修住宅相關(guān)的背景1.1.1毛坯交樓，菜單式裝修，精裝修交樓，全裝修住宅，工廠化生產(chǎn)，工業(yè)化生產(chǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化，“批量精裝修”。1.1.2實(shí)行全裝修交樓的利與弊。利：方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購(gòu)實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)；降低稅負(fù)。弊：管理力量增大；工期變長(zhǎng)；投訴增加。1.2精裝修住宅各地實(shí)施進(jìn)展情況1.3假想中的管理對(duì)象1.4衡量成功與否的指標(biāo)：客戶滿意度客戶滿意包括多個(gè)角度，多個(gè)維度2設(shè)計(jì)2.1采用的材料品牌示例2.2更多細(xì)節(jié)某工程細(xì)部做法圖片某工程交樓標(biāo)準(zhǔn)材料明細(xì)表一些改進(jìn)的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)做法2.3有關(guān)設(shè)計(jì)的一個(gè)小總結(jié)2.3.1精裝修不是“先毛坯，后裝修”，設(shè)計(jì)應(yīng)該從建筑結(jié)構(gòu)階段開始。2.3.2可能遇到的問題定位問題：中性化設(shè)計(jì)？輕裝修，重裝飾？低造價(jià)時(shí)中等造價(jià)時(shí)高造價(jià)時(shí)如何避免設(shè)計(jì)錯(cuò)誤？討論1，討論2，討論3。如何適當(dāng)減少現(xiàn)場(chǎng)施工難度？如何與采購(gòu)密切配合，有效降低成本？2.3.3討論的話題：如何體現(xiàn)個(gè)性化？由誰(shuí)設(shè)計(jì)？如何加深設(shè)計(jì)師的體驗(yàn)，如何通過客戶投訴改善設(shè)計(jì)？設(shè)計(jì)如何實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化？如何實(shí)現(xiàn)工廠化？可參考的書籍3施工流程設(shè)計(jì)3.1四階段施工管理法3.2準(zhǔn)備階段工作3.3本階段工作1.開始：根據(jù)不同的項(xiàng)目，需要做適當(dāng)?shù)奶崆斑M(jìn)場(chǎng)安排。2.工棚打建：需要解決生活場(chǎng)地和部分加工場(chǎng)地問題。3.辦公設(shè)備進(jìn)場(chǎng)。按照CI的規(guī)定搭建辦公場(chǎng)地。車輛與辦公室的位置重點(diǎn)考慮。4.施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)、隊(duì)伍培訓(xùn)：非常重要，直接關(guān)系到項(xiàng)目成敗。特別提醒，甲方指定分包單位也要參與培訓(xùn)，以統(tǒng)一管理思路。5.圖紙會(huì)審：關(guān)鍵是就每一種戶型進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)對(duì)比，重點(diǎn)部位是廚房和衛(wèi)生間。不要遺漏陽(yáng)臺(tái)上的管線與室內(nèi)的關(guān)系。6.施工組織設(shè)計(jì)報(bào)審。按照甲方及監(jiān)理要求執(zhí)行。7.詳細(xì)材料計(jì)劃報(bào)甲方。此工作費(fèi)時(shí)費(fèi)力，需要認(rèn)真對(duì)待。尤其是瓷磚部分，務(wù)必考慮設(shè)計(jì)損耗以及施工損耗，尤其是瓷磚的損耗，很多人難以相信因?yàn)樵O(shè)計(jì)排版的原因，損耗率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過定額的規(guī)定，對(duì)此需要有充分的溝通。8.與總包開始移交場(chǎng)地：這件工作可能比較比較艱難，需要借助甲方、監(jiān)理的力量。不可能強(qiáng)求土建總包解決所有的大小問題，那樣只能是浪費(fèi)時(shí)間。要學(xué)會(huì)妥協(xié)的藝術(shù)。具體可參見后文專門的場(chǎng)地移交程序。此時(shí)甲方指定單位也應(yīng)參與移交場(chǎng)地，櫥柜單位應(yīng)開始測(cè)量尺寸進(jìn)行加工，木地板單位應(yīng)就場(chǎng)地平整提出要求，木門單位應(yīng)檢查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要調(diào)動(dòng)班組的力量組織移交。9.冷水管打壓，冷熱水對(duì)接長(zhǎng)時(shí)間試驗(yàn)，電氣管線逐條測(cè)試移交：熱水管滲漏不容易檢查，解決方法是與冷水管對(duì)接，使其長(zhǎng)時(shí)間處于持壓狀態(tài)。10.總包整改：可能很不及時(shí)，需要借助外在的管理力量。11.接受時(shí)的再次檢查：需要掌握妥協(xié)與協(xié)調(diào)的藝術(shù)。3.4本階段工作重點(diǎn)3.4.1?首先，是就各種管理思路達(dá)成一致，以及組織對(duì)班組的培訓(xùn)。3.4.2?其次，是與土建的移交。經(jīng)常拖延。以下問題屬于總包不可推卸的責(zé)任：?基層裂縫。各種滲漏：外墻及外窗滲漏，衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)缺陷或后續(xù)堵洞等引起的滲漏，由于總包不履行打壓責(zé)任而引起的管道滲漏。?由于總包引起的、難以彌補(bǔ)的房間不方正、大小頭等。?各個(gè)地方的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主對(duì)于最終驗(yàn)樓的標(biāo)準(zhǔn)很不一樣，北京南京、上海、寧波、無錫等多個(gè)地方都出臺(tái)了分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。這些標(biāo)準(zhǔn)側(cè)重于強(qiáng)制性條文要求。因此，只能當(dāng)作必要條件，而非充分條件。?防護(hù)欄桿的安全高度需要關(guān)注，若返工，對(duì)裝修影響大。安全玻璃?！督ㄖ踩Ａ褂靡?guī)定》頒布已有數(shù)年，但是違背規(guī)定者常見。以下部位需要采用安全玻璃：7層及7層以上建筑物外開窗；面積大于1.5平方米的窗玻璃或玻璃底邊離最終裝修面小于500mm的落地窗；樓梯、陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)走廊的欄板和中庭內(nèi)欄板；傾斜裝配窗、各類天棚(含天窗、采光頂)、吊頂；室內(nèi)隔斷、浴室圍護(hù)和屏風(fēng)。?樓層空間凈尺寸。有的地方小業(yè)主會(huì)在驗(yàn)樓時(shí)仔細(xì)地測(cè)量房間長(zhǎng)寬高凈尺寸。南京當(dāng)?shù)卣⒐を?yàn)收時(shí)，在每個(gè)房間內(nèi)設(shè)置5個(gè)測(cè)高點(diǎn)，檢查房間凈高誤差。?衛(wèi)生間屬潮濕工作環(huán)境，燈具外殼需接地。3.5無需移交階段的工作3.6本階段的管理工作12.政府驗(yàn)收的問題：精裝修是否參加驗(yàn)收？如何穿插，竣工文檔的要求13.樣板層施工。14.輕鋼龍骨石膏板（或松本板）吊頂基層，墻面面磚鑲貼：這都是優(yōu)先工序。其中，泥水必須在第50天左右大面完工，這是十分重要的工作，務(wù)必重視。15.乳膠漆刮膩?zhàn)右缘灼幔簩?shí)際上和第13工序同時(shí)開展，主要是因?yàn)楣ぷ髅鎸拸V，條件上允許交錯(cuò)施工。16.地磚鋪貼。門檻石、窗臺(tái)石、其它石材鋪貼，公共樓梯間踏步磚鋪貼。門檻石先裝，目的是使得衛(wèi)生間的門框完全落在門檻石以上，可以避免未來受潮發(fā)黑的問題。17.樓梯間的施工提前較多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，樓梯踏步的保護(hù)并不難，造成破壞的損失不大。18.門框底框安裝、室內(nèi)欄桿安裝：底框裝在門檻石上面。欄桿要適時(shí)跟進(jìn)，避免后期打鑿。需要預(yù)埋的，一定要在泥水施工前完成。19.墻磚、地磚在門邊、欄桿附近的收口。20.廚房墻面不銹鋼安裝、櫥柜以及洗臉臺(tái)的框架安裝：主要考慮了成品保護(hù)以及加工廠實(shí)際的生產(chǎn)過程。21.正式的門框安裝：櫥柜已經(jīng)運(yùn)輸進(jìn)去，那么碰撞門框的可能性大大降低了。22.櫥柜門扇、臺(tái)面安裝：主要是考慮到加工廠此時(shí)已經(jīng)完成加工。23.乳膠漆第一遍面漆施工。24.公共樓梯間墻面乳膠漆及第一遍面漆施工：工序有提前，理由同前。3.7本階段工作重點(diǎn)1.?首先，要保證泥水的施工進(jìn)度及其質(zhì)量控制。以4個(gè)月的工期作為考量，一般宜在50天左右完成絕大部分泥水施工，而且要保證質(zhì)量，否則返工引起無窮后患，清爽的驗(yàn)收移交必定落空。此階段還需要協(xié)助業(yè)主做好材料管理，否則容易出現(xiàn)材料供應(yīng)不及時(shí)的情形。2.泥工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)差異比較大。首先，與選擇的墻地磚品種、質(zhì)量有很大關(guān)系。無縫磚對(duì)磚的規(guī)格要求很高，規(guī)格誤差少許就能凸顯磚縫不均勻。在上海，貼磚時(shí)較為廣泛地使用塑料十字叉，以保證墻磚縫均勻一致，值得推廣。在驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方面，磚越大越容易出現(xiàn)空鼓。上海萬(wàn)科的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)是50mm以內(nèi)的空鼓可以不返工，我公司的的標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格一些，墻地磚均不允許出現(xiàn)空鼓，但是磚縫美觀方面我們?nèi)詻]有達(dá)到上海的較高要求，這與我們的質(zhì)量要求不到位有關(guān)，也與供貨質(zhì)量有關(guān)。3.其次，油漆要早施工。盡管理論上講泥水先行是通常規(guī)律，但實(shí)際上由于工作面很寬，所以剛開工就可以開始乳膠漆作業(yè)。此工序提前的目的，在于延長(zhǎng)涂料施工時(shí)間，因?yàn)橥苛系馁|(zhì)量是需要時(shí)間作為保證的。為了保證足夠的作業(yè)時(shí)間及最終的觀感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。4.合理的施工組織對(duì)油漆的最終質(zhì)量影響很大，也決定了油漆班組是否賺錢，積極性高不高。5.第三，某些工程的木工工作量也不小，要注意組織。3.8必須移交階段的管理工作3.9本階段的主要工作25.入戶門安裝，上鎖：這是一個(gè)非常重要的工序，從此進(jìn)入場(chǎng)地需要辦理移交手續(xù)。由于需要的看護(hù)人數(shù)比較多，所發(fā)生費(fèi)用建議由各分包按造價(jià)分?jǐn)偂Ｔ诒玖鞒讨?，看護(hù)人員起到了很重要的作用。項(xiàng)目經(jīng)理每周組織召開協(xié)調(diào)會(huì)，明確每個(gè)工種以流水方式進(jìn)入具體房間的時(shí)間表，看護(hù)人員根據(jù)此表組織場(chǎng)地移交，提供開門、檢查、關(guān)門、再檢查的工作。由于需要的人較多，有必要由各分包單位共同分?jǐn)傁鄳?yīng)發(fā)生的費(fèi)用。26.煤氣表安裝：可能具有一定的官僚習(xí)氣，需要注意檢查。27.衛(wèi)生潔具安裝。28.鏡子安裝：和甲方招標(biāo)文件相比有滯后，主要是成品保護(hù)困難。29.衛(wèi)生間、廚房五金安裝：比較滯后，主要是考慮到容易丟失，容易生銹。30.木地板安裝：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能會(huì)產(chǎn)生灰塵，需要監(jiān)督。本工程中踢腳線由裝修單位單獨(dú)施工，不太常見。一般的木地板專業(yè)公司安裝踢腳線時(shí)有偷工減料的嫌疑，應(yīng)予避免。首先，選擇踢腳線時(shí)應(yīng)注意斷面形式要利于安裝，否則很容易出現(xiàn)上口裂口過大，或者接縫不平等問題。其次，安裝前一定要在墻面上打木釘，將踢腳線固定在木釘上。不允許直接用射將設(shè)定固定在墻面抹灰上的方法。31.撕門、窗保護(hù)膜：門扇的保護(hù)需要采取雙層保護(hù)；窗戶的保護(hù)膜一直保留，不要提前拆除，這兩個(gè)措施對(duì)成品保護(hù)大有好處。32.最后一遍乳膠漆：乳膠漆污染投訴比例最高，故預(yù)留一遍面漆最后施工。3.10本階段的工作重點(diǎn)?首先，當(dāng)泥水絕大部分工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該開始關(guān)門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應(yīng)輪序進(jìn)入，通過場(chǎng)地移交區(qū)分管理責(zé)任。?這個(gè)階段的組織工作相對(duì)比較復(fù)雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發(fā)放、場(chǎng)地的移交。建議雜工的工資由各個(gè)分包單位根據(jù)合同造價(jià)的大小進(jìn)行分?jǐn)偂?廣東的項(xiàng)目對(duì)于移交時(shí)的質(zhì)量要求偏低，表現(xiàn)在成品保護(hù)方面要求也較低，因此很少項(xiàng)目需要按照我們期望的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的移交。這是我們需要改進(jìn)的方面。?這個(gè)階段很容易發(fā)生偷盜事件。電線、開關(guān)插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對(duì)象。為此，需要控制所有的出入口，對(duì)方面進(jìn)行上鎖移交控制。3.11地毯式整改、驗(yàn)收、移交階段3.12本階段的主要工作33.施工單位地毯式檢查，包括重新試水打壓、蓄水試驗(yàn)：因?yàn)槟嗨┕?、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。蓄水試驗(yàn)實(shí)際上進(jìn)行了三次：一是結(jié)構(gòu)裸露狀態(tài)下與總包的移交；二是防水保護(hù)層施工完畢后；三是驗(yàn)收整改時(shí)。34.業(yè)主組織的地毯式檢查：考慮到是首次實(shí)施精裝修交樓，有必要組織此工作。35.小業(yè)主開放日及其隨后的整改：這是我們建議的特別環(huán)節(jié)，對(duì)降低投訴大有好處。開放時(shí)間：3天。小業(yè)主開放日的做法已經(jīng)在數(shù)個(gè)工程上實(shí)施，效果十分明顯，建議業(yè)主方面采納此意見，并且很好地組織此工作。統(tǒng)計(jì)表明，開放時(shí)的衛(wèi)生工作做得好，可以大大減少客戶投訴。為此，建議合同明確此次清潔工作由施工單位完成，入伙時(shí)的高級(jí)清潔工作由業(yè)主組織，專業(yè)公司完成36.入伙及隨后的整改：無論是業(yè)主還是施工單位方面都必須高度重視，要以戰(zhàn)備狀態(tài)接受小業(yè)主的驗(yàn)收。組織要有序，態(tài)度要真誠(chéng)，整改要迅速得力。入伙時(shí)，業(yè)主方面的組織占主導(dǎo)性作用，需要很好的組織。同時(shí)，施工單位須提供無縫的配合，盡快解決小業(yè)主提出的投訴。此外，要避免過度承諾。小業(yè)主可能提出種種個(gè)性化改造的方案，應(yīng)予合理化解。事實(shí)證明，如果對(duì)于小業(yè)主的額外改造要求承諾過多，必定會(huì)占用保修人員的精力，客戶滿意度反而會(huì)下降。37.結(jié)算：需要提前進(jìn)行，不然可能拖延時(shí)間非常長(zhǎng)，無法實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)。重點(diǎn)是：有關(guān)瓷磚的實(shí)際損耗統(tǒng)計(jì)麻煩，要提供足夠的證據(jù)！38.保修。此階段可以通過良好的服務(wù)提高小業(yè)主的滿意度，可以考慮打包式服務(wù)，由專業(yè)隊(duì)伍提供星級(jí)維修服務(wù)，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢的缺點(diǎn)。3.13本階段的工作重點(diǎn)1.檢查整改實(shí)際上是一個(gè)連續(xù)的過程。在過程控制時(shí)，管理人員就要通過走動(dòng)式管理不斷地發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)安排整改。只要屬于通病性質(zhì)的問題，都應(yīng)該在班組會(huì)議上專門強(qiáng)調(diào)。2.過程中應(yīng)定期組織集中檢查，獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，鼓勵(lì)后進(jìn)。3.工程進(jìn)展到80％左右時(shí)，非常重要的是應(yīng)該將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到整改上來，不然班組出于自身利益，很容易自行減員，降低人工成本。此時(shí)，管理班子應(yīng)盡早組織檢查，源源不斷地將質(zhì)量問題發(fā)送到班組，使其工作處于比較飽滿的狀態(tài)。這種地毯式的檢查需要很大的決心很大，組織要有序、檢查落實(shí)要徹底。4.?其次，對(duì)待小業(yè)主一定要態(tài)度謙恭有禮，覺得不可以沖撞。開放時(shí)還要做好衛(wèi)生工作。5.第三，在移交入伙階段，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要有迅速的反應(yīng)機(jī)制，因?yàn)橥对V處理良好時(shí)，反而能提高滿意度。6.第四，維修服務(wù)要爭(zhēng)取達(dá)到海爾的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。?7.本階段的工作要點(diǎn)是必須責(zé)任心強(qiáng)，態(tài)度要好，發(fā)現(xiàn)問題要跟蹤落實(shí)4采購(gòu)管理4.1采購(gòu)管理4.1.1分判模式由裝飾公司總包的模式?裝飾＋數(shù)個(gè)獨(dú)立分包模式?裝飾包清工＋大量甲供材＋數(shù)個(gè)獨(dú)立分包模式4.1.?2材料設(shè)備的集中采購(gòu)4.1.3與各合作的單位的戰(zhàn)略合作4.1.4甲供材?關(guān)于瓷磚、潔具等工廠產(chǎn)品的供應(yīng)模式?關(guān)于石材等非工廠產(chǎn)品的供應(yīng)模式關(guān)于材料損耗的特別提醒4.1.5.裝飾施工招標(biāo)的注意事項(xiàng)?當(dāng)前的勞動(dòng)力市場(chǎng)，轉(zhuǎn)包與掛靠。大公司？家裝公司？?編制完善的工程量清單對(duì)于甲供材稅費(fèi)等的考慮4.2木門的采購(gòu)4.2.1.對(duì)進(jìn)度的影響極大，是最值得關(guān)注的項(xiàng)目之一4.2.2.關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn)木材干燥水平。木材本身的品質(zhì)。?門板的構(gòu)成方式。實(shí)木門、空心門、模壓門。?飾面做法。?油漆質(zhì)量。?門套的設(shè)計(jì)方式。4.2.3.幾乎所有項(xiàng)目上都遇到木門安裝產(chǎn)能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾個(gè)階段，采購(gòu)合同最好予以明確：第一階段：移交門洞階段。木門單位最好在土建單位移交場(chǎng)地時(shí)就參與門洞的移交，具體負(fù)責(zé)門洞尺寸移交，這樣加工制作就比較從容。?第二階段：底框安裝階段。稍微高級(jí)一些的木門均設(shè)有底框。底框?qū)τ谀嗨者?、大有好處。盡早將底框安裝起來，泥工就知道該做到什么位置，收口就不容易出現(xiàn)錯(cuò)誤。?第三階段：門套安裝階段。也是早一些好。門檻石裝完，門套就應(yīng)該上馬了。注意此時(shí)一定要注意門貼臉先裝完，不然乳膠漆沒有辦法收口，對(duì)進(jìn)度影響明顯。?第四階段：門扇安裝階段。4.3櫥柜的采購(gòu)4.3.1.關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn)?臺(tái)面人造石的質(zhì)量，價(jià)格差別可達(dá)10倍。?柜體用板材。多數(shù)用防潮板，即便如此，防潮板質(zhì)量也有高低之分。?表面裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。?每一種五金件。進(jìn)口和非進(jìn)口價(jià)格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質(zhì)量好的可以承受一個(gè)人的重量，其價(jià)格也頗為可觀。?抽屜的質(zhì)量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。?封邊條的工藝及材料。?各種附件，例如金屬抽籃的數(shù)量、質(zhì)量等等。?加工水平。4.3.2.?施工階段的劃分?第一階段：泥水工程完工95％左右，廚房?jī)?nèi)部基本清爽，櫥柜就開始安裝，但只需要安裝底框、不易損壞的臺(tái)面。通常此時(shí)會(huì)產(chǎn)生比較多的垃圾，早一天完成，工地里面也早一些干凈起來。?第二階段：安裝櫥柜門扇。?第三階段：安裝容易丟失的五金，以及灶臺(tái)等。4.4衣柜及成品木作的采購(gòu)?幾乎每一組成部分都構(gòu)成不同的質(zhì)量等級(jí)。?活動(dòng)部件的可靠性需要認(rèn)真把握。?防潮能力常常不足。?制作安裝的時(shí)間比較長(zhǎng)。?安裝時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)有一定影響。4.5木地板的采購(gòu)?1.木地板在廣東用量一般，在上海不少房子內(nèi)常常滿鋪。這種做法對(duì)房間的方正性、地面的平整度要求很高，對(duì)鋪貼的工藝要求也很嚴(yán)格，否則非常容易產(chǎn)生大面積空鼓等嚴(yán)重質(zhì)量問題。在廣東，我們懷疑大多數(shù)建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計(jì)也不是很多2.?不過，木地板的安裝倒是非?？焖?。一般來說，在廣東，15天裝完200套房間的木地板并非難事。木地板的進(jìn)度安排是：泥水全部完工，木門安裝完畢，乳膠漆僅僅剩下一遍或者剩下點(diǎn)補(bǔ)工序時(shí)，木地板就必須進(jìn)場(chǎng)了。3.?上海市對(duì)于木地板的保護(hù)要求極高，因此在采購(gòu)時(shí)就必須明示要求的保護(hù)方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大，等等。4.6瓷磚的采購(gòu)4.6.1?盡管瓷磚是標(biāo)準(zhǔn)的工廠產(chǎn)品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來的質(zhì)量問題并不少見。采購(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問題：1.?瓷磚的損耗遠(yuǎn)大于定額值。這主要是由于排版引起的，與施工損耗無關(guān)。我們參與的工程墻磚損耗最大超過34％，全屋平均損耗常常約16％。2.?第二點(diǎn)，墻磚采用無縫磚時(shí)，很容易凸顯規(guī)格尺寸方面的偏差。3.?第三點(diǎn)，在排版設(shè)計(jì)時(shí)，如能避免一些特殊的拼花方式，將對(duì)質(zhì)量產(chǎn)生積極的作用。一些樣板房設(shè)計(jì)時(shí)可以采用復(fù)雜的切割、斜拼方式，但是大規(guī)模施工時(shí)很不容易保證施工質(zhì)量，最好予以避免。4.?第四點(diǎn)，瓷磚的供貨要保證同一型號(hào)、同一規(guī)格、同一批次、同一色號(hào)。由于一開始很難完全準(zhǔn)確地計(jì)算瓷磚用量，在與供貨商談判時(shí)，應(yīng)在合同中寫明，至少保有供貨總量的10％以上作為備用，而且允許超過的部分退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問題時(shí)，要求廠家提前知會(huì)，這樣可以做到預(yù)留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內(nèi)出現(xiàn)色差。5.?最好按照每一色號(hào)準(zhǔn)備2％的瓷磚用于物業(yè)維修。4.6.2?瓷磚的供應(yīng)對(duì)進(jìn)度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。4.6.3?瓷磚的供應(yīng)沒有想象的那么麻煩，多數(shù)時(shí)候是施工單位與廠家直接聯(lián)系，建設(shè)單位只需要履行簡(jiǎn)單的審批手續(xù)而已。倒是結(jié)算時(shí)容易因?yàn)閾p耗問題產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，因此，強(qiáng)烈建議在投標(biāo)階段即十分關(guān)注損耗的正確計(jì)算，在執(zhí)行過程當(dāng)中抽專門時(shí)間核定損耗率，以利結(jié)算。4.7水泥的采購(gòu)1.?通常要求沒有結(jié)構(gòu)施工那么多，但是對(duì)其質(zhì)量也不能過分放松。2.?白水泥的質(zhì)量一定要好，否則勾縫會(huì)發(fā)黑。3.?質(zhì)量過差的水泥，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)凝結(jié)時(shí)間過長(zhǎng)等問題。4.?如果用與墻面石材的鑲貼，那么對(duì)水泥的質(zhì)量要求應(yīng)予以較高程度的關(guān)注。4.8膩?zhàn)?.?膩?zhàn)映霈F(xiàn)質(zhì)量問題比想象的要多。2.?理論上成品膩?zhàn)幽鼙ＷC質(zhì)量，實(shí)際上并非如此。3.?目前看來似乎最好用的膩?zhàn)舆€是自己熬制。用聚乙烯醇（俗稱108膠絲）熬制膠水，再與纖維素、雙飛粉充分混合，即成膩?zhàn)?。熬制膠水的比例，多數(shù)是土法上馬，一包膠絲（25斤）配大半油桶水。纖維素的重要作用是增加膩?zhàn)拥暮鸵仔裕奖愎文ㄊ┕?，但是添加量不能過大，否則容易在潮濕天氣下發(fā)霉。纖維素的質(zhì)量應(yīng)予以保證，否則容易出現(xiàn)乳膠漆脫皮的問題。4.9天花角線1.?大批量施工時(shí)，天花角線能妥善地遮掩部分陰角不順直的問題，因此建議設(shè)計(jì)上最好設(shè)天花角線。采用工廠化施工，由工廠派人安裝，質(zhì)量好，速度快。2.?有些設(shè)計(jì)將天花角線設(shè)計(jì)為木線條，對(duì)防止裂縫非常不利。除非天花角線設(shè)置在木制窗簾盒上，其余天花角線建議一律采用石膏制品。3.?扁平的天花角線附著在墻面上時(shí)，非常容易凸顯墻面不平整的質(zhì)量缺陷。4.?可以用中密度板代替石膏天花角線嗎？5.?天花角線在不同位置時(shí)對(duì)觀感的影響。4.10各類裝飾膠合板4.11鋁合金吊頂1.?衛(wèi)生間鋁合金吊頂引起的質(zhì)量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。最好采用覆膜產(chǎn)品，因2.為烤漆產(chǎn)品檔次較低，容易變黃。3.?收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因?yàn)椴Ａz本身會(huì)收縮，引起變形。?安裝完成后安裝在吊頂上的燈具不應(yīng)反復(fù)整改，否則必定會(huì)影響吊頂質(zhì)量。4.12乳膠漆?乳膠漆的觀感質(zhì)量很容易小業(yè)主詬病。為減少投訴，建議采購(gòu)時(shí)選擇檔次較高的產(chǎn)品。?乳膠漆的涂布率是一個(gè)容易引起爭(zhēng)議的問題。通常按照面漆7m/L、底漆12m/L比較公平（隨產(chǎn)品不同略有差別）。4.13石材1.?石材的采購(gòu)比較復(fù)雜，即便是相同名稱的石材，其品質(zhì)可以天差地別。為減少爭(zhēng)執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供應(yīng)。關(guān)鍵是要選擇好大板，并且在運(yùn)輸、保管及施工過程當(dāng)中切實(shí)地做好成品保護(hù)工作。2.?石材編號(hào)是一件細(xì)致的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號(hào)，避免混淆。打包最好按照套間進(jìn)行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時(shí)很容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，特別是如果編號(hào)不完善，那幾乎是災(zāi)難性的。4.14鏡子1.?容易產(chǎn)生的問題主要是要防止生銹。必須采用質(zhì)量良好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。2.?鏡子的損耗極高。4.15五金件1.?一要防銹，二要耐用。尤其是水龍頭，屬于經(jīng)常使用的部件，質(zhì)量尤其要可靠。即便是簡(jiǎn)易龍頭，為減少投訴，也建議用較高檔次的產(chǎn)品。2.?五金件頗能體現(xiàn)裝修檔次，因此設(shè)計(jì)和選樣時(shí)當(dāng)然要予以重視。4.16衛(wèi)生潔具1.?馬桶的規(guī)格應(yīng)該與現(xiàn)場(chǎng)預(yù)埋一致，否則無法安裝，或者改動(dòng)太大。2.?浴缸直接影響泥水的施工進(jìn)度，應(yīng)予關(guān)注。3.?衛(wèi)生潔具對(duì)裝修檔次影響很大，價(jià)格差別也判若云泥。4.17開關(guān)插座?集中采購(gòu)情形下，開關(guān)插座采用名牌產(chǎn)品也可以保持較低的造價(jià)，因此建議采用較高檔產(chǎn)品。4.18燈具1.?對(duì)于大批量精裝修來說，燈具的耐久性是優(yōu)先要保證的問題。2.?其次，因?yàn)槭┕み^程中難免會(huì)遇到污染（如水泥或有侵蝕性的氣體），燈具金屬部分的防銹能力值得關(guān)注。3.T5燈管的損耗率很高，引起投訴的可能性較大。4.?感應(yīng)開關(guān)用于控制節(jié)能燈時(shí)，因電感作用容易引起閃爍，容易損壞，應(yīng)避免這種設(shè)計(jì)。用于控制T5暗藏?zé)魩r(shí)，因燈具功率較大，需要采用加強(qiáng)型（52W），但也并非完美的組合。4.19空調(diào)?必須事先進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)。?目前家用空調(diào)安裝的技術(shù)含量被大大低估。4.20智能化?系統(tǒng)設(shè)計(jì)?人性化5場(chǎng)地移交5.1場(chǎng)地移交的注意事項(xiàng)?對(duì)進(jìn)度影響質(zhì)量影響很大，甲方及監(jiān)理應(yīng)強(qiáng)力介入場(chǎng)地移交。?與土建進(jìn)行場(chǎng)地移交的程序。?土建驗(yàn)收時(shí)的檢查表格。?場(chǎng)地移交時(shí)可能發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題。?處理移交拖延的策略。?必須土建單位處理的質(zhì)量問題。?可以由裝飾單位有償處理的質(zhì)量問題。?由裝飾單位無償處理的質(zhì)量問題。5.2移交時(shí)的場(chǎng)地狀態(tài)?冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根下水管做通球試驗(yàn)。每個(gè)樓層至少一個(gè)接水點(diǎn)。逐戶試壓，并將冷熱水管對(duì)接。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。?強(qiáng)電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關(guān)插座不要裝。?頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩?zhàn)庸纹剑挥媚ɑ摇?墻面：完成抹灰，底盒預(yù)埋完成。門洞找方。不應(yīng)有裂縫。?地面：不要找平！保持結(jié)構(gòu)混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！陽(yáng)臺(tái)上如果貼磚，也不要找平！?防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，由土建單位做完填充層及上層防水?保溫層：先施工完畢。6進(jìn)度控制6.1進(jìn)度控制概述?與規(guī)劃驗(yàn)收、竣工初驗(yàn)、竣工驗(yàn)收之間的關(guān)系。?項(xiàng)目發(fā)展整體計(jì)劃?裝修與主體施工之間的銜接計(jì)劃?封頂后粗裝修與精裝修并行的進(jìn)度計(jì)劃?批量精裝修的總進(jìn)度計(jì)劃?單套房間的施工進(jìn)度計(jì)劃?以周為單位的進(jìn)度報(bào)表?以日為單位的工作安排6.2幾個(gè)里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃?開工前的準(zhǔn)備階段：不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交出現(xiàn)一些問題。?泥水完工：自開工之日起，不超過50天。?乳膠漆：從開始就進(jìn)場(chǎng)，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時(shí)，泥水已經(jīng)完工，門檻石已經(jīng)安裝，門套即將進(jìn)場(chǎng)。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時(shí)間。?門檻石：在門套之前裝比較好。因?yàn)殚T檻石決定了全屋標(biāo)高關(guān)系，因此能太晚。?木門套安裝：第二遍膩?zhàn)咏Y(jié)束，門框就應(yīng)裝完。?門扇：第一遍乳膠漆結(jié)束，最好門扇裝完。?衛(wèi)生潔具：第一遍乳膠漆完工時(shí)開始安裝，第80天左右裝完。?五金件：第85天完工。?內(nèi)部整改開始：應(yīng)盡早進(jìn)行。實(shí)際上，為了挽住施工班組，應(yīng)該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時(shí)間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。?小業(yè)主開放：第90～100天左右比較合適。?監(jiān)理、甲方的檢查和整改組織：預(yù)留了一個(gè)月左右的時(shí)間，應(yīng)當(dāng)是十分充足的。6.3影響進(jìn)度的關(guān)鍵因素?場(chǎng)地移交。?甲供材及甲分包。假定精裝修人工費(fèi)為100，則甲供材為135，甲分包為165?？梢姽芾碇攸c(diǎn)應(yīng)該再甲供材及甲分包。?泥水的進(jìn)度。?通水通電時(shí)間。?整改開始的時(shí)間與力度。?資金支付。?平面分布對(duì)管理效率的影響。?垂直運(yùn)輸?shù)闹萍s?水泥＋砂－－約3趟?油漆等－－約1趟?門－－約2趟?磚－－約2趟?柜子－－約1趟?衛(wèi)生潔具－－約1趟?木地板－－約1趟∑＝11趟?假定三部電梯每日12小時(shí)負(fù)責(zé)運(yùn)輸，每次10分鐘。則物資運(yùn)輸時(shí)間：運(yùn)輸時(shí)間＝500×11×10/60/12/3=25.5天6.4勞動(dòng)力估算?估算工程量?泥工人數(shù)≈泥水面積/（15～20）/泥水工程給定工期?乳膠漆工人數(shù)≈乳膠漆工錢總數(shù)/100/總工期的80％?安裝工、木工人數(shù)的估計(jì)。?雜工人數(shù)≈裝修總?cè)斯べM(fèi)×1％/60/工期。電梯工另外計(jì)算。?任務(wù)的連續(xù)性對(duì)勞動(dòng)力人數(shù)的重大影響：每年生產(chǎn)7000套，要多少勞動(dòng)力？多少管理人員？6.5300套同時(shí)施工時(shí)的勞動(dòng)力估計(jì)6.6關(guān)注勞動(dòng)力市場(chǎng)1.批量精裝修工程的管理已經(jīng)相當(dāng)成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術(shù)和管理人員數(shù)量，而主要取決于勞動(dòng)力供應(yīng)。2.當(dāng)前廣東乃至全國(guó)的勞動(dòng)力供應(yīng)都比較緊張，這是一個(gè)嚴(yán)峻的事實(shí)。3.作為建設(shè)單位來說，以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工班組大有裨益：?標(biāo)段大小要合適。標(biāo)段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因?yàn)閷?duì)于成熟的裝修公司來說，200～600套作為一個(gè)標(biāo)段是合適的選擇。?保持任務(wù)的連續(xù)性。?避免惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。6.7進(jìn)度管理?設(shè)計(jì)一個(gè)動(dòng)態(tài)表格，掌握宏觀進(jìn)度?設(shè)計(jì)一個(gè)表格，控制移交進(jìn)度?提高管理班子的執(zhí)行力?對(duì)影響進(jìn)度的各種因素要有預(yù)案?整改驗(yàn)收階段的應(yīng)急措施7質(zhì)量控制7.1檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)GB50210-2001《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50209-2002《建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》DB31/30-2003《上海市住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》?各地政府發(fā)布的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?實(shí)際驗(yàn)收比規(guī)范更細(xì)致，側(cè)重點(diǎn)有顯著不同?實(shí)用的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)是菜單式問題清單?過程中搞一些有意義的評(píng)比檢查，做總結(jié)，發(fā)獎(jiǎng)狀和獎(jiǎng)金7.2建立統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系7.3一體化管理的范例7.4運(yùn)用統(tǒng)計(jì)技術(shù)7.5編制詳盡的作業(yè)指導(dǎo)書7.6利用圖片進(jìn)行教育7.7質(zhì)量通病防治－混凝土及抹灰裂縫7.7.1質(zhì)量通病防治－－墻磚空鼓?規(guī)范不允許墻磚出現(xiàn)空鼓，代價(jià)是必須逐塊檢查，發(fā)現(xiàn)即打掉重來。防治措施如下：?基層強(qiáng)度要足夠。尤其是混合砂漿抹灰的墻面，如果在土建施工時(shí)嚴(yán)重失水，必定造成混合砂漿強(qiáng)度極低，貼磚后非常容易出現(xiàn)嚴(yán)重的空鼓。?基層含水率要適中。貼磚前一天淋水，正式貼磚前再次濕潤(rùn)墻面。如果是輕質(zhì)砌塊，則因?yàn)槠湮畼O其厲害，必須長(zhǎng)時(shí)間灑水養(yǎng)護(hù)，否則必定空鼓無疑。?墻磚要泡水2小時(shí)以上。因?yàn)楝F(xiàn)在瓷磚質(zhì)量普遍較好，吸水率比規(guī)范允許的程度低很很多，工人憑經(jīng)驗(yàn)覺得不泡水也可以，實(shí)際上對(duì)空鼓是有影響的。?采用二次成活法。大墻磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試貼，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。這個(gè)方法對(duì)防止空鼓貢獻(xiàn)很大?門邊、門頭位置尤其要防止空鼓。?在不同墻體材料交接部位，一定要用鋼絲網(wǎng)加強(qiáng)，否則該部位發(fā)生相對(duì)位移時(shí)也容易造成空鼓?瓷磚踢腳線常常空鼓，原因之一是膩?zhàn)庸蔚锰?，?yīng)避免。7.7.2質(zhì)量通?。獯皾B漏的改進(jìn)節(jié)點(diǎn)7.7.3質(zhì)量通?。茕摯叭p加強(qiáng)17.7.4質(zhì)量通病－塑鋼窗塞縫加強(qiáng)27.7.5質(zhì)量通病防治－－廚房衛(wèi)生間滲漏7.7.6質(zhì)量通病防治－－煙道滲漏7.7.7質(zhì)量通病防治－－地磚空鼓規(guī)范對(duì)地磚的空過稍微寬松，我司標(biāo)準(zhǔn)仍然為不允許出現(xiàn)空鼓。?磚越大越容易空鼓，這與干鋪法沒有統(tǒng)一嚴(yán)格的工藝做法有關(guān)。為盡量減少空鼓，建議的措施如下：?鋪貼前樓面板要濕潤(rùn)。?干鋪砂漿配合比約1：4，要均勻地鋪在樓板上。?采用二次成活法。地磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試鋪，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鋪貼。這個(gè)方法對(duì)防止空鼓貢獻(xiàn)很大。?鋪完之后24小時(shí)以上嚴(yán)禁上人。?采取養(yǎng)護(hù)措施對(duì)防止空鼓大為有利。7.7.8質(zhì)量通病防治－－墻地磚色差?損耗比定額規(guī)定大得多。?瓷磚的供貨要保證同一型號(hào)、同一規(guī)格、同一批次、同一色號(hào)。由于一開始很難完全準(zhǔn)確地計(jì)算瓷磚用量，在與供貨商談判時(shí)，應(yīng)在合同中寫明，至少保有供貨總量的10％以上作為備用，而且允許超過的部分退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問題時(shí)，要求廠家提前知會(huì)，這樣可以做到預(yù)留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內(nèi)出現(xiàn)色差。?預(yù)留2％瓷磚用于維修。7.7.9質(zhì)量通病防治－－木作工程裂縫?有關(guān)平衡含水率的知識(shí)，許多人可能理解有錯(cuò)誤。?盡量減少木材使用范圍，能用石膏板代替的吊頂可盡量替換?！盎亍弊中翁旎ǖ乃膫€(gè)角，膠合板不宜在此附近斷開，而是在四個(gè)角整塊夾板做成L形完成角部的過度，可以大幅度地降低此處出現(xiàn)裂縫的可能性。?木材與木材接縫處做成V字形凹縫，用環(huán)氧樹脂加鋸末填充，打磨，封牛皮紙，然后再進(jìn)行表面油漆工藝。此法比較可靠，但是很費(fèi)功夫。不宜用無紡布代替牛皮紙，因?yàn)闊o紡布彈性大，起不到繃緊的作用。?盡量避免木材與混凝土墻面等直接接觸，很容易出現(xiàn)裂縫。?妥善地安排施工工序，盡量減少木材受潮可能性。?某些木材更容易受潮，最好避免。7.7.10質(zhì)量通?。蹴敳黄阶冃伍_裂?吊點(diǎn)及掛件節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)虛假受力情況。?龍骨與板縫位置不正確，或者龍骨剛度、數(shù)量不足。?石膏板釘釘位置、間距不正確。?縫隙位置膠帶、填充膩?zhàn)邮┕すに嚪椒ú徽_。?可耐福吊頂體系?有關(guān)工藝措施7.7.12質(zhì)量通病防治－－乳膠漆觀感不佳?乳膠漆是細(xì)活，工價(jià)不同，投入的工時(shí)不同，效果差異明顯。盡量延長(zhǎng)乳膠漆的作業(yè)時(shí)間，保證慢功出細(xì)活。?盡量減少其它工序?qū)θ槟z漆的影響。這是非常重要的一點(diǎn)。?工藝方法的選擇：施工方法可以是刷、噴、滾涂。?陰陽(yáng)角不順直。強(qiáng)烈建議在刮該部位膩?zhàn)拥臅r(shí)候，先用白水泥打底，用鋁合金刮尺結(jié)合刮板將其刮平，陽(yáng)角質(zhì)量可立刻得到大幅度改觀。?透底。?流墜。?起粉。?慢干。?回粘。?發(fā)霉?返銹。?變色和褪色。?起泡。?白天、晚上兩種工作狀態(tài)檢查乳膠漆質(zhì)量。7.7.13質(zhì)量通病防治－－木作油漆質(zhì)量不佳?衣柜等盡量采用工廠化施工。?必須在現(xiàn)場(chǎng)施工的，最好能集中施工油漆，避