某物業(yè)管理工作手冊

物業(yè)管理篇一、××××物業(yè)管理效勞內(nèi)容××××的物業(yè)管理效勞由××物業(yè)管理公司提供，在工程交付使用后至工程業(yè)主委員會成立前,物業(yè)管理效勞的主要內(nèi)容如下：１、房屋建立共用部位的維修，養(yǎng)護(hù)和管理。共用部位是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或公寓樓單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、走廊通道、公寓房屋承重構(gòu)造、公寓室外墻面、屋面及其他共同部位。２、共同設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。共同設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或公寓樓單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱〔房〕、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門、信報(bào)箱及其他共用設(shè)施設(shè)備。３、公共綠化(１〕及時(shí)修剪、澆灌、施肥、除蟲等綠化養(yǎng)護(hù),促使花草樹木正常生長；〔２〕清理公共綠地，保持公共綠地整潔；(３〕必要的補(bǔ)種,保持綠化的完整；〔４〕保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。４、屬配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理，包括游泳池、網(wǎng)球場、健身綠地、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共停車場。５、公共環(huán)境衛(wèi)生〔１〕公共場所清掃、道路的保潔；〔２〕公共設(shè)施設(shè)備的保潔；(３)生活及裝修垃圾的收集、清運(yùn)。６、保安〔１〕協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，進(jìn)展平安防范；(２〕門崗值勤；(３)物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查；(４)報(bào)警監(jiān)控。７、交通秩序與車輛停放〔１〕外來車輛進(jìn)出管理；〔２)停車泊位管理；〔３)維護(hù)交通平安；(４〕車輛行駛，停放有序；(５)退速、限重、禁鳴,保持小區(qū)安靜。８、房屋裝修管理根據(jù)國家建立部？住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法？和？長沙市城鎮(zhèn)住宅裝修管理方法？，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋裝修行為進(jìn)展管理。９、消防管理〔１〕消防器材管理,確保消防器材無缺少，不失效；(２〕確保消防通道暢通；(３〕加強(qiáng)易然、易爆品的管理；〔４)加強(qiáng)消防常識的宣傳，開展義務(wù)消防；〔５〕發(fā)生火災(zāi)及時(shí)報(bào)警，并積極組織來災(zāi)火。１０、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)務(wù)(使用人)檔案與竣工驗(yàn)收資料。１１、負(fù)責(zé)向業(yè)務(wù)(使用人〕收取物業(yè)管理效勞費(fèi)。１２、業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù),在當(dāng)事人提出委托時(shí),物業(yè)管理公司須承受委托并合理收費(fèi)。二、××××物業(yè)管理根本思路考慮到××××配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高,又包含多種物業(yè)類型,作為該工程的物業(yè)管理商,除了需要具備專業(yè)細(xì)致的工作態(tài)度外,更需要以富有人情化的管理理念為業(yè)主打造一個(gè)工作與生活的理想空間。南都物業(yè)在充分了解開發(fā)商對物業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃根底上,盡可能地從××××業(yè)主的生活需求去規(guī)劃物業(yè)管理工作思路：１、采用酒店式效勞管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機(jī)結(jié)合?！痢痢痢潦羌鄬?、小高層及各類商教娛樂設(shè)施為一體的、生活配套齊全的新型高檔住宅區(qū)，在建筑功能、整體環(huán)境乃至客戶群體需求上，都有其特定的效勞與管理要求。它與南都物業(yè)目前管理的杭州南都·德加公寓、南都·江濱花園有許多相似之外。在長期的物業(yè)管理工作中,××物業(yè)管理公司培養(yǎng)了大批物業(yè)管理專業(yè)人才，積累了豐富的管理經(jīng)歷。南都物業(yè)從接盤管理的第一個(gè)工程起至今,始終將星級酒店的效勞理念和管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機(jī)地結(jié)合起來,通過不斷地加強(qiáng)員工培訓(xùn)和現(xiàn)場質(zhì)量控制,將公司的企業(yè)文化融入到每一位員工敬業(yè)愛崗的行動中。與業(yè)主、業(yè)主委員會保持經(jīng)常性的溝通、聯(lián)系，進(jìn)展開放式的民主化管理，形成了特有的“南都物業(yè)管理模式〞,得到了業(yè)主、業(yè)主委員會、政府主管部門的認(rèn)可和社會的廣泛好評,也引起了業(yè)界的關(guān)注。××物業(yè)管理公司將借鑒以往成功的經(jīng)歷,并針對長沙市物業(yè)管理的特點(diǎn),對××××實(shí)施“親情化〞的居家型酒店效勞管理模式。２、爭創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū),提高××××美譽(yù)度,確保房產(chǎn)保值增值。介入物業(yè)管理行業(yè)以來,南都物業(yè)以“專業(yè)＋真誠〞贏得了業(yè)主的信任和市場,成為行業(yè)內(nèi)少數(shù)幾家具有杭州市一級物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)之一。目前，在××物業(yè)管理公司管理的樓盤中,已有相當(dāng)規(guī)模的樓盤榮獲國家和省、市級的優(yōu)秀物業(yè)管理榮譽(yù)稱號〔詳見榮譽(yù)一覽表〕。根據(jù)××××的現(xiàn)有條件，南都物業(yè)方案從接收之日起，制定詳細(xì)的工作目標(biāo),明確工程前期的具體工作人員,負(fù)責(zé)對××××物業(yè)管理工作的籌劃和落實(shí)。公司人事行政部、品質(zhì)管理部、保安部、管家部、工程管理中心、綠化管理中心等專業(yè)部門將進(jìn)展分工合作，對派駐管理員、當(dāng)?shù)貑T工進(jìn)展質(zhì)量管理、保安管理、設(shè)備管理、保潔綠化管理等專業(yè)化方面的培訓(xùn)、管理、優(yōu)化組合人力資源，提高工作績效，通過公司和管理處全體員工的共同努力,力爭在交房后三年內(nèi)(依據(jù)入住戶數(shù)〕使××××被評為省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū),或者相應(yīng)類更高的榮譽(yù)稱號，使××××的物業(yè)管理工作讓業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、物業(yè)公司滿意。３、與在建工程聯(lián)片管理，做到區(qū)域資料共享，確保平安無憂。由于××××工程分三期建立，分批交付使用,無形中給物業(yè)管理中心帶來了一定的難度，南都物業(yè)已在這方面積累了豐富的管理經(jīng)歷。如南都·江濱花園分三期建立，以以完全借鑒其分區(qū)管理經(jīng)歷,實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)片管理,確保小區(qū)平安無憂。例如人流、車流、周邊環(huán)境、裝修與施工及小區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施、社區(qū)活動等各項(xiàng)管理和效勞都是需要我們認(rèn)真加以分類管理的方面。為了做好××××的物業(yè)管理工作,根據(jù)××××物業(yè)類別多、機(jī)電設(shè)備、智能化設(shè)施技術(shù)要求高的特點(diǎn)，××物業(yè)管理公司除了派駐專業(yè)人員進(jìn)展日常管理外,還將充分發(fā)揮公司各專業(yè)管理中心的規(guī)模優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和設(shè)備優(yōu)勢進(jìn)展全方位的支持。４、結(jié)合各類專業(yè)經(jīng)營公司,豐富物業(yè)管理內(nèi)容，為業(yè)主提供各類優(yōu)質(zhì)效勞。長沙××××以其良好的居住品質(zhì)吸引了來自不同城市的購置力。據(jù)了解,××××一期預(yù)售異?；鸨?，除本地購置自住客戶以外，也有不少的購置客戶來自于浙江及其它周邊城市。考慮到客戶的不同購置用途，南都物業(yè)將提供多種特約效勞，例如與浙江省公眾房網(wǎng)聯(lián)手從事小區(qū)代租代售效勞；由南都酒店效勞公司提供會所效勞；由工程管理中心全方位為業(yè)主提供一條龍裝修效勞等，不僅使本地業(yè)主感受到星級管家效勞，也使異地的投資客戶放心購置。三、物業(yè)管理實(shí)施細(xì)那么及品質(zhì)保障措施××物業(yè)管理公司將首先組建××××工程管理小組，配備各部門專業(yè)工作人員，全面負(fù)責(zé)完成××××的前期物業(yè)管理工作,打造一個(gè)具有××××自身特點(diǎn)的物業(yè)管理模式：１、保安管理在南都物業(yè)日常管理工作中，“人防＋技防〞始終是保安工作的重中之重。根據(jù)開發(fā)商提供的資料顯示，××××具備一定的技防設(shè)備設(shè)施，這為今后確保小區(qū)平安提供了技術(shù)保險(xiǎn)。但物業(yè)管理商仍需建立更為嚴(yán)格的人防平安防范程序,制訂出各種防范突發(fā)事件的應(yīng)急措施,包括對小區(qū)的外圍管理、樓道管理、消防管理、道路車輛管理、電梯管理、地下車位管理以及突發(fā)事件的處置方法等,將責(zé)任落實(shí)到每一位工作人員，確保治安事件發(fā)生率為零。根據(jù)××××分期建立、分批交付的特點(diǎn)，A、Ｂ、C三區(qū)同時(shí)有入庫群體、裝修群體與工程建立群體的存在,這給平安防范工作帶來了一定的難度。××物業(yè)管理公司考慮采取內(nèi)緊外松的平安管理模式，警衛(wèi)門崗做好小區(qū)外圍安保工作的同時(shí)，內(nèi)部保安特別注意對重要部位及平安死角做好平安防范工作,盡力把平安隱患降低到最低程度。２、裝修管理××××簡約通透的空間造型充分表達(dá)了設(shè)計(jì)者所追求的建筑風(fēng)格，其淺色外墻、明亮通透的落地窗構(gòu)成了別具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整潔,將成為××××前期物業(yè)管理中的難點(diǎn)。對此，我們將根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)歷：〔１〕在介入前期物業(yè)管理之時(shí)，根據(jù)樓盤的特點(diǎn)和開發(fā)商的要求，制訂相應(yīng)的可操作性的裝修管理文本，在與業(yè)主、裝飾公司三方進(jìn)展交流和溝通的根底上,最大限度地保持小區(qū)整體環(huán)境的美觀,保證房屋的構(gòu)造不受破壞。(２)與市、區(qū)房管局房屋裝修監(jiān)察部門建立經(jīng)常性聯(lián)系,依靠政府職能部門的力量,按照？湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例？及？長沙市城市房屋裝飾裝修管理?xiàng)l例？來標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主的房屋裝修行為,對違反？裝修管理方法？的行為及時(shí)作出處理。(３)在業(yè)主裝修登記之時(shí),即與之簽訂裝修管理協(xié)議,使其明確裝修范圍和裝修責(zé)任?！玻?由裝修專管員、維修工和保安人員組成三級管理小組,對裝修戶進(jìn)展巡查,及時(shí)了解裝修進(jìn)度,發(fā)現(xiàn)聲音及時(shí)控制,迅速整改，把違章裝修的影響控制在最小范圍。××物業(yè)管理公司將嚴(yán)格遵循“有章可循、違章必糾〞的裝修管理方法，靈活各種管理手段,與業(yè)主講情、講理、講法,做耐心細(xì)致的思想工作確?！痢痢痢恋慕ㄖw美觀,符合原設(shè)計(jì)要求。３、智能化設(shè)施管理××××是智能化程度相比照較高的小區(qū),涉及監(jiān)〔消〕控、綜合布線、背景音樂、緊急呼叫、可視對講、戶外抄表等系統(tǒng)。這些設(shè)施一方面提高了業(yè)主的生活質(zhì)量，另一方面也要求物業(yè)管理商不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)水準(zhǔn)。南都物業(yè)對各類物業(yè)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施和智能化系統(tǒng)維護(hù)，如：電梯、空調(diào)、高層樓宇消防系統(tǒng)、大型物業(yè)安保系統(tǒng)、停車場(庫〕管理系統(tǒng)積累了豐富的專業(yè)知識和管理經(jīng)歷。針對××××智能化設(shè)施的功能，××物業(yè)管理公司將制定出科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)行方案、養(yǎng)護(hù)和維修方案以及功能開發(fā)方案。４、開展××××物業(yè)管理的六項(xiàng)品質(zhì)保證措施〔１)運(yùn)用現(xiàn)代化科學(xué)手段，“三防〞結(jié)合，確保小區(qū)平安。雖然××××智能化程度比較高，安保設(shè)施設(shè)備的功能比較齊全,但人防、物防、技防相結(jié)合仍然是我們治安管理的根底?！叭朔括曈伞痢廖飿I(yè)管理公司保安部統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多種結(jié)合，即流動崗與固定崗結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、工裝與便裝相結(jié)合，在小區(qū)周邊圍墻上,設(shè)置紅外對射裝置以提高預(yù)警防范能力；充分利用技防的優(yōu)勢，運(yùn)用××××已有的智能化保安設(shè)施，如緊急呼叫系統(tǒng)、監(jiān)〔消)控系統(tǒng)、警衛(wèi)和游動哨等，結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速高度,確保治安防范萬無一換?！玻病逞b修管理上經(jīng)濟(jì)、行政、法律、情理四法并用。為了確?！痢痢痢翢o違章裝修，××物業(yè)管理公司將針對房屋墻體內(nèi)綜合布線多和戶型多的特點(diǎn)，以預(yù)防為主，有錯(cuò)必糾，對住戶、裝修單位員工大力宣傳、解答“裝修管理?xiàng)l例〞，在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān),并明確雙方的契約關(guān)系,加強(qiáng)追蹤監(jiān)管,將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修,首先曉之以理、動之以情，運(yùn)用情理關(guān)系手段解決。解決不了的，通過行政執(zhí)法部門予以處分,保證各種矛盾就地解決?！玻场臣訌?qiáng)園區(qū)環(huán)境保潔工作和環(huán)保文化建立。針對××××的綠化布局和環(huán)保要求，××物業(yè)管理公司將由公司管家部、綠化管理中心牽頭,制定各項(xiàng)環(huán)保、清潔、園林養(yǎng)護(hù)等工作細(xì)那么，并對小區(qū)噪音、水質(zhì)、空氣等要素進(jìn)展監(jiān)測，全面加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建立。還將在此根底上做好以下各項(xiàng)工作。①維護(hù)好已有的園林綠化,實(shí)施由地面向空中延展的立體式綠化工程，加強(qiáng)對小區(qū)環(huán)保意識的宣傳力度,讓每位住戶都自覺成為小區(qū)環(huán)保工作的模范執(zhí)行者和宣傳者；②開展垃圾分類收集,建立廢電池回收系統(tǒng),保護(hù)生態(tài)環(huán)境，實(shí)施藍(lán)天碧山工程,進(jìn)一步提升居住品質(zhì)；③注重小區(qū)環(huán)境形象(ＥI〕，開展小區(qū)環(huán)境文化建立，統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)的各種自然景觀和人文景觀?！痢廖飿I(yè)管理公司將制定VI識別手冊,環(huán)境手冊,制定全面的環(huán)境管理方案。④成立智能化設(shè)施管理小組：××物業(yè)管理公司工程管理中心擁有多名賓館工程管理的資深人士主電梯、空調(diào)、強(qiáng)電、弱電等方面的專業(yè)技術(shù)人員,公司擬抽調(diào)部門人員組成智能化設(shè)備管理小組,在充分掌握××××智能化系統(tǒng)運(yùn)用根底上,制定出詳細(xì)的智能化詳細(xì)運(yùn)行、維護(hù)方案。公司強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位〞，既專業(yè)技術(shù)人員操作到位，管理人員培訓(xùn)到位，住戶設(shè)備使用到位(住戶能否使用智能化設(shè)備是降低小區(qū)管理難度、提高管理效率的關(guān)鍵)?！痢廖飿I(yè)管理公司將根據(jù)××××的智能化設(shè)施,編制？××××智能化使用手冊？,讓業(yè)主感受到智能化設(shè)施給生活帶來的方便、平安和快捷。針對不同居住類型住戶的特點(diǎn)，××物業(yè)管理公司將制定開展××××智能化系統(tǒng)的３年規(guī)劃，提倡網(wǎng)上遠(yuǎn)程效勞,在條件成熟時(shí)建立小區(qū)局域網(wǎng),讓小區(qū)的業(yè)主在網(wǎng)上交流溝通，享受效勞，享受智能化給居家生活帶來的無窮樂趣?！玻础抽_展豐富多彩的社會文化活動,創(chuàng)造良好的社會效益和安康的社會氣氛?！痢廖飿I(yè)管理公司注重物業(yè)管理工作中的社會文化工作,并把此項(xiàng)工作內(nèi)容列入每年各小區(qū)的年度考核目標(biāo)。為了卓有成效地開展社會文化活動，公司主辦了？南都生活？雜志、社區(qū)報(bào)刊、社區(qū)網(wǎng)站,舉辦一系列豐富多彩的社區(qū)文藝、體育活動,在業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管之間建立起一種新型而融洽的工作關(guān)系,增加了彼此間的了解,同時(shí)也提高了業(yè)主門的居住樂趣；××物業(yè)管理公司將適時(shí)地在××××舉行一些形式多樣、寓教于樂的社會文化活動,例如節(jié)假日的業(yè)主聯(lián)歡、暑期的兒童游泳、書法培訓(xùn)、社會實(shí)踐等活動以及老年人的休身養(yǎng)心、醫(yī)療咨詢、旅游觀光等活動以及重大節(jié)日的特殊活動,建立一種安康向上的環(huán)境文化、網(wǎng)絡(luò)文化和精神文化。〔５〕實(shí)現(xiàn)人力、制度、技術(shù)的全面保證各項(xiàng)制度的充分保證,是確?！痢痢痢廖飿I(yè)管理工作正常運(yùn)行的根底。××物業(yè)管理公司在長期的管理工作中，培養(yǎng)和引進(jìn)了一大批知識構(gòu)造全面、業(yè)務(wù)技能精湛、具有奉獻(xiàn)精神的各類專業(yè)管理技術(shù)人才，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)歷，建立了一套科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)的管理制度、各工種的培訓(xùn)制度、品質(zhì)管理制度和各專業(yè)的管理制度。２００３年初,公司通過了ＩS０９００１：２０００版國際質(zhì)量管理體系的第三方認(rèn)證，使物業(yè)管理工作在人力、制度、技術(shù)以及日常管理效勞等各方面,得到了科學(xué)有效的全方位品質(zhì)保證。〔６〕增強(qiáng)本錢意識,做好開源節(jié)流、增收節(jié)支工作。①對員工進(jìn)展勵(lì)行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)的教育,增強(qiáng)本錢意識。在日常管理效勞中，自覺地從節(jié)約一滴水、一度電做起努力降低管理本錢。②隨著××××開發(fā)建立交付使用的進(jìn)展和業(yè)主入庫率的提高，從小區(qū)客觀條件和有利于提高居民生活質(zhì)量出發(fā)，大力開展多種經(jīng)營〔如汽車美容店、家用電器安裝維修，２４小時(shí)便利店,植物配送及各類代辦效勞等〕，以增加收入，彌補(bǔ)管理經(jīng)理的缺乏；③加強(qiáng)管理本錢控制，在確保效勞質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的管理設(shè)備和手段,減少人力投入,減少人工開支；④加強(qiáng)各類消耗物料的管理和控制做到方案采購，專人保管，合理領(lǐng)用,杜絕積壓、流失和浪費(fèi)；⑤嚴(yán)格控制費(fèi)用支取出,××××的每一項(xiàng)費(fèi)用支出實(shí)行一支筆審批制；⑥小區(qū)內(nèi)路燈、樓道燈、草坪燈等采用節(jié)能型、可控型光源開關(guān)裝置，減少公共電費(fèi)的支出。四、××××物業(yè)管理構(gòu)架?五、××××管理制度１、業(yè)務(wù)公眾管理○××××？業(yè)主公約？○××××？公共設(shè)施管理制度？○××××？精神文明建立公約？○××××？環(huán)境、衛(wèi)生、綠化管理制度？○××××？商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理制度？○××××？人員及車輛進(jìn)出管理制度？○××××？車輛管理制度？○××××？停車場管理制度？○××××？貯藏室使用管理制度？○××××？治安管理制度？○××××？電梯使用管理制度？○××××？裝修管理制度？○××××？管理處裝修管理巡視制度？○××××？消防管理制度？○××××？空調(diào)等大型設(shè)施安裝管理制度？２、內(nèi)部動作(１)管理處日常管理○××××？管理處主任崗位職責(zé)？○××××？會計(jì)崗位職責(zé)？○××××？出納崗位職責(zé)？○××××？管理處收費(fèi)員崗位職責(zé)？○××××？管理處行政管理制度？○××××？文員崗位職責(zé)？○××××？采購員崗位職責(zé)？○××××？員工守那么？○××××？值班制度？○××××？回訪制度？○××××？樓宇〔房屋〕檔案管理制度？○××××？住戶檔案管理規(guī)定？○××××？告示欄及各類標(biāo)識的管理制度？○××××？開展社會文化活動管理制度？○××××？效勞意見征詢、處理規(guī)定？○××××？投訴處理流程圖？○××××？效勞質(zhì)量考評與處理規(guī)定？○××××？住宅家中發(fā)生刑事和治安災(zāi)害事故的處理規(guī)定？○××××？強(qiáng)熱帶風(fēng)暴襲擊前后的本卷須知？○××××？管理處裝修管理巡視制度？(２〕維修日常管理○××××？維修主管崗位職責(zé)？○××××？維修工崗位職責(zé)？○××××？高配值班人員職責(zé)？○××××？弱電維修人員崗位職責(zé)？○××××？電梯管理人員崗位職責(zé)？○××××？夜間值班制度？○××××？維修材料、工具管理制度？○××××？配電房及系統(tǒng)管理值班制度？○××××？水泵房巡查、維護(hù)、保養(yǎng)制度？○××××？電梯監(jiān)視管理制度？○××××？公共設(shè)備巡視維護(hù)保養(yǎng)制度？○××××？電工平安操作規(guī)程？○××××？用戶報(bào)修工作程序？○××××？維修效勞、投訴處理工作程序？○××××？維修工作程序？○××××？戶內(nèi)停電處理程序？○××××？小區(qū)停電處理程序？○××××？小區(qū)停水處理程序？○××××？戶內(nèi)浸水處理程序？○××××？公共場所水浸處理程序？○××××？二次供水管理規(guī)程？(３〕保安日常管理○××××？保安隊(duì)長職責(zé)、權(quán)限？○××××？保安班長職責(zé)、權(quán)限？○××××？保安員職責(zé)、權(quán)限？○××××？保安員紀(jì)律？○××××？保安員儀容儀表的規(guī)定？○××××？保安員備勤制度？○××××？夜間查崗制度？○××××？保安宿舍管理規(guī)定？○××××？保安門崗崗位操作規(guī)程？○××××？巡邏崗位操作規(guī)程？○××××？監(jiān)控中心崗位操作規(guī)程？○××××？交接班操作規(guī)程？○××××？警械警具的使用、管理制度？○××××？保安執(zhí)勤管理規(guī)定？○××××？保安處理問題的原那么和方法？○××××？業(yè)主〔住戶〕發(fā)生刑事和災(zāi)害事故處理流程圖？〔４)消防日常管理○××××？消防組織及其職責(zé)？○××××？指揮員消防工作職責(zé)？○××××？消防隊(duì)紀(jì)律規(guī)定？○××××？消防管理制度？○××××？臨時(shí)動火作業(yè)平安規(guī)定？○××××？消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用標(biāo)準(zhǔn)？○××××？火警處理程序？○××××？消防應(yīng)急處理流程？(５)保潔日常管理○××××？保潔主管崗位職責(zé)？○××××？保潔員崗位職責(zé)？○××××？保潔員的紀(jì)律規(guī)定？○××××？保潔員禮儀規(guī)定？○××××？保潔員的平安操作規(guī)定？○××××？閑置樓宇〔空房〕的保潔養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)？○××××？“災(zāi)四害〞操作規(guī)定？○××××？環(huán)衛(wèi)設(shè)施管理規(guī)定？○××××？常見異常情況報(bào)告與處理方法？○××××？樓道保潔員工電梯廳操作程序？○××××？處圍保潔清掃操作程序？○××××？地下室保潔操作程序？○××××？小區(qū)垃圾清運(yùn)操作程序？○××××？公共樓道保潔操作程序？○××××？綠化帶保潔操作程序？○××××？保潔工作品質(zhì)保障程序？○××××？保潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)？(６〕家政效勞日常管理制度○××××？家政人員工作職責(zé)？○××××？家政操作平安制度？○××××？家政人員禮儀效勞標(biāo)準(zhǔn)？○××××？家政效勞地毯保養(yǎng)維護(hù)程序？○××××？家政效勞玻璃及各種墻面的保養(yǎng)維護(hù)程序？○××××？家政效勞植物的簡單養(yǎng)護(hù)程序？○××××？家政效勞銅器的保養(yǎng)維護(hù)程序？○××××？家政效勞客廳的家政操作程序？○××××？家政效勞臥室的家政操作程序？○××××？家政效勞廚房清潔程序？○××××？家政效勞衛(wèi)生間清潔程序？○××××？家政效勞杯子的消毒程序？○××××？家政效勞地面打蠟操作程序？○××××？家政效勞廚房清潔程序？○××××？家政效勞吸塵器的操作程序？○××××？家政過程中抹布使用程序？(７〕綠化日常管理○××××？綠化組的職責(zé)？○××××？綠化班長職責(zé)？○××××？綠化員職責(zé)？○××××？綠化設(shè)備、工具控制制度？○××××？花木養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程？○××××？澆水操作規(guī)程？○××××？草坪養(yǎng)護(hù)的操作規(guī)程？○××××？喬木、灌木、綠蘺及花型的修剪規(guī)程？○××××？松木、除草的操作規(guī)程？○××××？防治病蟲害規(guī)程？○××××？綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)？所列規(guī)章制度,因章節(jié)太多,未編入產(chǎn)品說明書，詳細(xì)內(nèi)容可到物業(yè)管理公司進(jìn)展查閱及交房時(shí)參閱？業(yè)主手冊？?六、××××物業(yè)管理承諾與措施目標(biāo)名稱目標(biāo)管理措施房屋配套設(shè)施完好率９９%采用專人管理和工程部控制相結(jié)合的工作方法,分區(qū)負(fù)責(zé),責(zé)任到人，建立完善的巡查制度，嚴(yán)格裝修審批管理，健全檔案紀(jì)錄。房屋急修零修及時(shí)率９９%建立嚴(yán)格的修繕制度,急修、搶修接報(bào)后一小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場修理；一般維修接報(bào)后２４小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場處理。以優(yōu)質(zhì)效勞為本，實(shí)行２４小時(shí)值班制度。維修工程質(zhì)量合格率１００％建立維修回訪制度，及時(shí)征求住戶意見,保證反響渠道暢通，以確保維修效勞質(zhì)量。清潔保潔率９９%實(shí)施保潔區(qū)域定崗定位，進(jìn)展８小時(shí)保潔工作,巡查記錄完善，監(jiān)視檢查得力,嚴(yán)格考核制度道路及停車場完好率９８%落實(shí)責(zé)任到人，堅(jiān)持對道路、路燈及停車場等公用設(shè)施進(jìn)展日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)。并建立健全檔案記錄,完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用。公共配套設(shè)施完好率９９%小區(qū)治安案件發(fā)生率因管理原因造成治安案件發(fā)生率為０實(shí)行２４小時(shí)保安執(zhí)勤、巡邏制度。由監(jiān)控中心２４小時(shí)值班，承受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度。根據(jù)實(shí)際情況明確每個(gè)保安隊(duì)員的責(zé)任范圍,以確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)平安。違章處理率１００％建立穿插巡視制度，跟蹤管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。物業(yè)管理滿意率９６%采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨效勞、親情效勞、助殘效勞，完善社會效勞，在日常工作中注意收集住戶的廣泛意見，加強(qiáng)住管雙方的溝通交流,以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。消防設(shè)施設(shè)備完好率１００%設(shè)立專職消防小組，確保專職消防員，定時(shí)定期巡查。工程管理中心按方案守時(shí)維護(hù)，確保設(shè)施完好。投訴處理率１００％按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作，采取措施,加強(qiáng)與住戶的溝通，定期走訪住戶，征求管理意見,強(qiáng)化效勞意識，提高員工素質(zhì),及時(shí)為住戶排擾解難。投訴處理有結(jié)果、有記錄和回訪。綠化完好率９６%建立專業(yè)化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍,責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)修復(fù)，確保小區(qū)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土祼露附一：入伙裝修管理１、裝修違章發(fā)生率不超過１%；２、裝修違章處理率１００%，及時(shí)率９８%；３、裝修對外立面破壞率為０；４、裝修糾紛處理率１００%５、圖紙收集、歸檔率１００%；６、裝修期間公共設(shè)施妥善保護(hù)，裝修期過后，公共設(shè)備、設(shè)施完好率９８%；７、裝修垃圾定點(diǎn)堆放，不影響小區(qū)環(huán)境；８、對裝修民工嚴(yán)格管理，不影響已入住業(yè)主的正常生活；９、對各崗位員工進(jìn)展職能培訓(xùn)，明確分工；嚴(yán)格審核裝修施工圖、設(shè)計(jì)圖，裝修專管員每天巡視交作好記錄。附二：商鋪店面的標(biāo)準(zhǔn)化管理１、裝修設(shè)計(jì)○確定商鋪店面招牌的整體設(shè)計(jì)思路○門面招牌的款型、風(fēng)格與環(huán)境和諧，充分表達(dá)時(shí)代感；○重點(diǎn)對水施、電施等公共管線圖進(jìn)展嚴(yán)格審查,作好記錄；○裝修前須告知業(yè)主辦理工商、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫等方面的報(bào)批手續(xù)；２、日常管理○晝液不連續(xù)巡視；○加強(qiáng)對消防、環(huán)保的管理；○協(xié)調(diào)商鋪與居民之間產(chǎn)生的矛盾,如：聲、氣、水、光等；○適時(shí)幫助商鋪進(jìn)展宣傳推廣工作。附三：全民效勞工程１、公共效勞內(nèi)容〔無償效勞〕○不定期舉辦各類公益性義務(wù)活動；○提供各類信息查詢：戶口、醫(yī)療、餐飲、裝飾、交通、保險(xiǎn)、就業(yè)等；○在小區(qū)內(nèi)設(shè)置全民箱：常用五金工具、打氣筒、針線等；○代辦銀行/煤氣/電信/有線電視開戶、代叫出租車；○利用小區(qū)宣傳煤體,長期進(jìn)展各類居家常識介紹，倡導(dǎo)文明科學(xué)的生活方式；○提供每日氣象報(bào)告,代送桶裝水，清洗飲水機(jī)；○調(diào)節(jié)電視節(jié)目、代訂各類報(bào)刊、留言效勞；○向在小區(qū)舉辦婚禮的新人贈送鮮花，以示祝賀。２、特約效勞(有償效勞)○業(yè)主及租戶室內(nèi)、外委托清潔效勞；○業(yè)主及租戶的自用電器設(shè)備維修保養(yǎng)效勞；○住戶的、復(fù)印、長途電訊效勞；○報(bào)刊、書籍代理訂閱效勞；○文字打印效勞；○住戶室內(nèi)二次裝修效勞；○住戶特殊用品聯(lián)系采購效勞；○住戶指定臨時(shí)設(shè)保安效勞；○租戶搬家委托效勞；○辦公室內(nèi)花卉擺放效勞；○住戶重要特殊物品轉(zhuǎn)送效勞；○聘請醫(yī)療專家效勞；○委托房屋租賃效勞；○委托房屋轉(zhuǎn)讓效勞。七、××××平安防范系統(tǒng)一個(gè)現(xiàn)代的、環(huán)境靜謐的住宅小區(qū)，是人們心中夢寐以求、安居樂業(yè)的理想境地。南都·××××除了在居住區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)消防設(shè)施與通道，實(shí)行人車分流與人員車輛出入管制確保平安外，還設(shè)置了２４小時(shí)保安值班巡邏、周界防越報(bào)警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)戶外保安監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇單元可視對講系統(tǒng)以及室內(nèi)報(bào)警防盜系統(tǒng)〔用戶自行選購〕等五級平安防范報(bào)警系統(tǒng),住戶已無須加裝既影響室內(nèi)生活品質(zhì),又降低小區(qū)整體風(fēng)格的防鋼網(wǎng),可真正實(shí)現(xiàn)人與自然無拘的融通。１、２４小時(shí)保安值班巡邏××××物業(yè)管理區(qū)實(shí)行２４小時(shí)保安執(zhí)勤、巡邏制度,由監(jiān)控中心２４小時(shí)值班,承受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度,并根據(jù)實(shí)際情況明確每個(gè)保安隊(duì)員的責(zé)任范圍，進(jìn)展嚴(yán)密巡邏、執(zhí)勤，以確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)平安。２、周界防越報(bào)警系統(tǒng)功能介紹××××周界防越報(bào)警系統(tǒng)有如下特點(diǎn)：(１〕通過在小區(qū)的周邊圍墻上安裝該系統(tǒng),一旦有人非法翻墻進(jìn)入，遠(yuǎn)紅外線自動觸發(fā)保安值班室中心的控制主機(jī)自動報(bào)警提示,并同時(shí)顯示非法闖入?yún)^(qū)域,以便使小區(qū)保安值班人員準(zhǔn)確及時(shí)趕到被闖區(qū)域。(２〕探頭采用四紅外光檢索,能準(zhǔn)確區(qū)分被闖入物體的大小,如貓、老鼠等不報(bào)警，如小孩、大人那么立即報(bào)警?！玻场硤?bào)警探頭采用直線對射型，如小區(qū)住戶在其邊緣行走，此探頭不報(bào)警。(４〕如遇有人觸摸周邊圍墻上的探頭或非法撤除，該探頭自動觸發(fā)報(bào)警。３、區(qū)內(nèi)戶外保安監(jiān)控系統(tǒng)××××戶外保安監(jiān)控系統(tǒng)采用２４小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，合理布點(diǎn),消除小區(qū)戶外的保安平安防范死角，其特點(diǎn)有(１)系統(tǒng)配有自動巡檢攝像機(jī),２４小時(shí)不連續(xù)監(jiān)視小區(qū)的重要區(qū)域，從而使保安中心值班人員隨時(shí)了解整個(gè)小區(qū)情況，一旦中心監(jiān)視器上出現(xiàn)可疑人員,立即派員趕到。〔２)為保證夜間正常工作,并能顯示清晰的圖像,小區(qū)所有攝像機(jī)均采用高清晰度的攝像探頭。(３〕配置２４小時(shí)長時(shí)記錄,不停記錄被監(jiān)控的圖像,以便事后隨時(shí)準(zhǔn)確查閱。４、樓宇單元可視對講系統(tǒng)××××的樓宇單元可視對講機(jī)作為平安防范設(shè)施,在給用戶帶來平安感的同時(shí)，也帶來了通訊的便利。訪客在進(jìn)入單元門之前，可首先和住戶取得聯(lián)