某市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

北京市居住小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)？北京市居住小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)？的通知

京國土房管物[２００３]１２７號

各區(qū)縣國土房管局，各物業(yè)管理委員會、各物業(yè)管理企業(yè)：

？北京市居住小區(qū)物業(yè)管理效勞根本要求〔試行〕？［京房地物字〔１９９９〕、第１８７號］自公布以來，在標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)效勞行為，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的安康開展等方面起到了積極作用。但隨著我市物業(yè)管理的開展，該要求已不能適應(yīng)物業(yè)管理實際工作的需要。為貫徹落實黨的十六大會議精神，實踐“三個代表〞重要思想，促進(jìn)我市物業(yè)管理效勞水平的提高，為人民群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，在充分征求社會各界意見的根底上，我局對？北京市居住小區(qū)物業(yè)管理效勞根本要求〔試行〕、？作了修改，并修訂為？北京市居住小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)？〔以下簡稱“標(biāo)準(zhǔn)〞〕，自２００３年５月１日起正式執(zhí)行，原？北京市居住小區(qū)物業(yè)管理效勞根本要求〔試行〕、？同時廢止。

現(xiàn)將該標(biāo)準(zhǔn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹實施。

附件：北京市居住小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)

北京市國土資源和房屋管理局

二○○三年二月二十一日

北京市居住小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)

表一、普通商品房居住小區(qū)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)

工程范圍工作內(nèi)容及要求

〔一〕、綜合管理

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。〔１〕、負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服〔２〕、務(wù)工作方案，〔３〕、并組織實施；〔２〕、每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)展平安普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修方案，組織實施；〔３〕、白天有專職管理員接待住戶，處理效勞范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；〔４〕、協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；〔５〕、管理規(guī)章制度健全，效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；〔６〕、與業(yè)主簽定物業(yè)管理效勞協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；〔７〕、應(yīng)用計算機(jī)系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理效勞及收費情況進(jìn)展管理；〔８〕、全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；〔９〕、每年進(jìn)展一次物業(yè)管理效勞滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理效勞工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)８０％。

〔二〕、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)

按？北京市住宅公共維修基金使用管理方法？中附件－：共用部位公用設(shè)施一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備?！啊?、確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、根本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護(hù)，包括：〔１〕、樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行？房屋及其設(shè)備小修效勞標(biāo)準(zhǔn)？；〔２〕、保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地到達(dá)根本平整，邊溝涵洞通暢；〔３〕、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；〔４〕、負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護(hù)；〔５〕、定期清洗外墻。

〔三〕、綠化

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。按市園林局規(guī)定的？二級養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)？養(yǎng)護(hù)。

〔四〕、保潔

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。維護(hù)和保持效勞范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：〔１〕有健全的保潔制度，〔２〕清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，〔３〕有明確的分工和責(zé)任范圍；〔４〕設(shè)定垃圾集納地點，〔５〕并每日將服〔６〕務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，〔７〕對垃圾〔專用〕、樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)展管理；〔８〕每日對保潔服〔９〕務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)展一次清掃，〔１０〕做到服〔１１〕務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；〔４〕、對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)展一周一次清掃；〔５〕、按政府有關(guān)規(guī)定向效勞范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；〔６〕、在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)展清掃。

〔五〕、保安

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財產(chǎn)的看管，包括：〔１〕、相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身平安處有明顯標(biāo)志和防范措施；〔２〕、維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度進(jìn)展管理；〔３〕、看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篳子、小品、花、草、樹木、果實等；〔４〕、夜間對效勞范圍內(nèi)重點部位、道路進(jìn)展不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于２人，做到有方案、有記錄；〔５〕、發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進(jìn)展處理。

〔六〕、存車管理機(jī)動車輛、非機(jī)動車輛在停車場〔存車處〕、、位的看管

〔１〕、有健全的機(jī)動車存車管理制度和管理方案；〔２〕、對進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)展登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；〔３〕、保證停車有序，２４小時設(shè)專人看管；〔４〕、長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

〔七〕、消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理

〔１〕、有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制；〔２〕、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進(jìn)展巡視、檢查和維護(hù)；〔３〕、定期進(jìn)展消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防根本技能。

〔八〕、高壓供水養(yǎng)護(hù)、運行、維修

〔１〕、保證居民正常生活用水；〔２〕、對水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；〔３〕、維修效勞標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地物字〔１９９８〕、第７９９號文件規(guī)定。

〔九〕、電梯養(yǎng)護(hù)、運行、維護(hù)

〔１〕、主梯６：００－２４：００不連續(xù)運行，０：００－６：００呼叫運行，電梯工夜間值班室，并公布呼叫或房號。但凡樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；〔２〕、凡有備梯的，在頂峰期６點－８點、１７點－１９點與主梯同時運行；〔３〕、主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在３０分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于２３點至次日５點以內(nèi)完工；維修效勞標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地物字〔１９９８〕、第７９９號文件規(guī)定。

〔十〕、裝修管理效勞房屋裝飾裝修管理

〔１〕、有健全的裝修管理服〔２〕、務(wù)制度；〔３〕、查驗業(yè)主裝修方案，〔４〕、與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，〔５〕、告知業(yè)主裝修本卷須知；〔６〕、裝修期間，〔７〕、對裝修現(xiàn)場進(jìn)展巡視與檢查，〔８〕、嚴(yán)格治安、消防和房屋平安管理；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，〔９〕、調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；〔１０〕、業(yè)主裝修完畢后，〔１１〕、應(yīng)進(jìn)展檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)展處理，〔１２〕、問題嚴(yán)重的報行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

表二、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)、直管和自管公房小區(qū)、危舊房改造回遷小區(qū)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)

工程范圍工作內(nèi)容及要求

〔一〕、綜合管理

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理〔１〕、負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服〔２〕、務(wù)工作方案，〔３〕、并組織實施；〔４〕、每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備〔５〕、進(jìn)展平安普查，〔６〕、根據(jù)普查結(jié)果制定維修方案，組織實施；〔７〕、白天有專職管理員接待住戶，處理服〔８〕、務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，〔９〕、受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，〔１０〕、處理急迫性報修，〔１１〕、水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；〔１２〕、協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；〔１３〕、管理規(guī)章制度健全，〔１４〕、服〔１５〕、務(wù)質(zhì)量標(biāo)〔１６〕、準(zhǔn)完善，〔１７〕、物業(yè)管理檔案資料齊全；〔６〕、與業(yè)主簽定物業(yè)管理效勞協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；〔７〕、全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；〔８〕、每年進(jìn)展一次物業(yè)管理效勞滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理效勞工作的改進(jìn)和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)８０％。

〔二〕、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)

按？北京市住宅公共維修基金使用管理方法？中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、供暖等設(shè)備?！玻薄场欠考靶^(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備〔２〕、的日常養(yǎng)護(hù)和小修，〔３〕、執(zhí)行？房屋及其設(shè)備〔４〕、小修服〔５〕、務(wù)標(biāo)〔６〕、準(zhǔn)？；〔７〕、保證護(hù)欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備〔８〕、正常使用；〔９〕、確保雨水、污水管道保持通暢，〔１０〕、定期清掏化糞池、雨水井，〔１１〕、相關(guān)設(shè)施無破損。

〔三〕、綠化

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。按市園林局規(guī)定的？三級養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)？養(yǎng)護(hù)。

〔四〕、保潔

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。維護(hù)和保持效勞范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：〔１〕、設(shè)定垃圾集納地點，〔２〕、并每日將服〔３〕、務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，〔４〕、對垃圾〔專用〕、樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)展管理；〔５〕、每日對保潔服〔６〕、務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)展一次清掃，〔７〕、做到服〔８〕、務(wù)范圍內(nèi)根本無廢棄雜物；〔９〕、按規(guī)定進(jìn)展消毒、滅鼠等活動；〔１０〕、在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)展清掃。

〔五〕、保安

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。維護(hù)效勞范圍內(nèi)的業(yè)主公共生活秩序，包括：〔１〕、相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，〔２〕、車輛行駛通暢，〔３〕、危及人身平安處有明顯標(biāo)〔４〕、志和防范措施；〔５〕、維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度進(jìn)展管理；〔６〕、發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，〔７〕、應(yīng)及時報警，〔８〕、并配合公安部門進(jìn)展處理。

〔六〕、存車管理機(jī)動車輛、非機(jī)動車輛在停車場〔存車處〕、、位的看管

〔１〕、有健全的機(jī)動車存車管理制度和管理方案；〔２〕、對進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)展登記發(fā)放憑證，〔３〕、出門憑證放行；〔４〕、保證停車有序，〔５〕、２４小時設(shè)專人看管；〔４〕、長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

〔七〕、消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理

〔１〕、有健全的消防管理制度，〔２〕、建立消防責(zé)任制；〔３〕、消防設(shè)施有明顯標(biāo)〔４〕、志，〔５〕、定期對消防設(shè)施進(jìn)展巡視、檢查和維護(hù)；〔６〕、定期進(jìn)展消防訓(xùn)練，〔７〕、保證有關(guān)人員掌握消防根本技能。

〔八〕、高壓供水養(yǎng)護(hù)、運行、維修

〔１〕、保證居民正常生活用水；〔２〕、對水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；〔３〕、維修效勞執(zhí)行京房地物字〔１９９８〕、第７９９號文件規(guī)定。

〔九〕、電梯養(yǎng)護(hù)、運行、維護(hù)

〔１〕、主梯６：００－〔２〕、２４：００不〔３〕、連續(xù)運行，〔４〕、０：００－〔５〕、６：００呼叫運行，〔６〕、電梯工夜間值班，〔７〕、公布呼叫或房號。但凡樓層設(shè)有電梯門的，〔８〕、均須開啟載客；〔９〕、凡有備〔１０〕、梯的，〔１１〕、在頂峰期６點－〔１２〕、８點、１７點－〔１３〕、１９點與主梯同〔１４〕、時運行；〔１５〕、主梯維修時，〔１６〕、用備〔１７〕、用梯運行；無備〔１８〕、梯的，〔１９〕、屬急迫性維修的，〔２０〕、應(yīng)在３０分鐘內(nèi)搶修完工，〔２１〕、其它維修應(yīng)于２３點至次日５點以內(nèi)完工?！玻玻病?、維修服〔２３〕、務(wù)標(biāo)〔２４〕、準(zhǔn)執(zhí)行京房地物字〔１９９８〕、第７９９號文件規(guī)定。

〔十〕、裝修管理房屋裝飾裝修管理

〔１３〕、有健全的裝修