當(dāng)前房地產(chǎn)評估市場狀況淺析

PAGE1-教學(xué)中心：校本部分?jǐn)?shù)：_______北京大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育作業(yè)論文論文題目當(dāng)前房地產(chǎn)評估市場狀況淺析課程名稱經(jīng)濟(jì)專題講座20**年11月11日目錄TOC\o"1-4"\h\z\u一、2021年上半年住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況 -2-(一)房地產(chǎn)開發(fā)保持較強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭 -2-1、開發(fā)投資持續(xù)增長 -2-2、新開工面積增幅攀升 -3-3、開發(fā)資金來源三分天下 -3-4、銷售總量增長，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售勢頭看好 -3-5、商品房空置得到有效控制 -3-(二)新建住宅的供應(yīng)量、需求量繼續(xù)保持穩(wěn)定增長 -4-(三)租賃市場的發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場 -4-(四)住房分配貨幣化工作的推進(jìn)，促進(jìn)了居民住房消費(fèi) -4-(五)住房金融的發(fā)展，不僅促進(jìn)了住房消費(fèi)的增長，而且改善了信貸資產(chǎn)的質(zhì)量 -4-(六)住房消費(fèi)的增長，增加了政府的稅收收入 -4-(七)住房消費(fèi)市場的逐步規(guī)范，調(diào)動了居民買房的積極性 -5-二、房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析 -5-三、當(dāng)前要研究和解決的主要問題 -5-(一)加快立法，依法明晰產(chǎn)權(quán)，切實保障購房人的權(quán)益 -5-(二)加大推進(jìn)住房分配貨幣化工作的力度，支持職工買房 -6-(三)加快開放住房二級市場，積極培育住房租賃市場 -6-(四)進(jìn)一步改善住房供應(yīng)，讓百姓放心買房 -6-(五)全方位拓展住房消費(fèi)服務(wù)，加快市場運(yùn)作 -6-(六)大力發(fā)展住房金融，適應(yīng)居民住房消費(fèi)的需求 -7-(七)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè) -7-(八)把握好房地產(chǎn)前景管理工作 -7-參考文獻(xiàn) -7-

摘要盡管近幾年住宅建設(shè)一直保持較高的增長速度，城鎮(zhèn)人均住房面積有了較快的提高，但與發(fā)達(dá)國家人均住房面積相比、與人民群眾日益增長的住房需求相比尚有較大差距。最近一些機(jī)構(gòu)對多個城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對現(xiàn)住房的滿意率尚不到20％，約有48％的居民提出在二、三年內(nèi)愿意換購住房；已購公房戶中有67％希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當(dāng)大。今后10年，我國的住房建設(shè)會有持續(xù)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：投資和消費(fèi)會同步增長(投資增速有可能減緩)，個人買房的比例還會提高，住房質(zhì)量會有進(jìn)一步改善，銷售環(huán)節(jié)會加快規(guī)范，住房消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴(kuò)大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強(qiáng)。關(guān)鍵字房地產(chǎn)住房需求發(fā)展前景評估分析引言世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達(dá)到30—35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。一、2021年上半年住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況2021年上半年，在住房分配貨幣化、住房二級市場、住房稅收、住房金融等政策的綜合作用下，住宅與房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。不僅有效地調(diào)動了住宅建設(shè)投資的積極性，進(jìn)一步啟動了個人住房消費(fèi)，改善了居民的居住條件，還對帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動經(jīng)濟(jì)增長起到了重要的作用。(一)房地產(chǎn)開發(fā)保持較強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭1、開發(fā)投資持續(xù)增長10月北京土地市場共推出13宗地塊，土地總面積57.81萬平方米，規(guī)劃建筑面積85.7萬平方米。本月無住宅類用地推出。北京土地市場交易特別是住宅用地市場較9月銳減。僅成交土地13宗，環(huán)比減少近20宗，成交土地總面積65.52萬平方米，總規(guī)劃建筑面積82.98萬平方米。其中居住類用地僅有1宗，總面積6.87萬平方米，規(guī)劃建筑面積13.16萬平方米。2、新開工面積增幅攀升新開工面積持續(xù)增長，表明開發(fā)商對市場形勢繼續(xù)看好。但因房地產(chǎn)市場的信號一般因為生產(chǎn)的周期要滯后一年左右，因此新開工的增勢要引起警惕和重視。要慎重分析市場現(xiàn)狀、走向和發(fā)展趨勢，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，既要防止出現(xiàn)空置量的加大和新的過熱，也要避免出現(xiàn)因?qū)κ袌霭l(fā)展估計不足而產(chǎn)生的供不應(yīng)求。3、開發(fā)資金來源三分天下在上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資中，國內(nèi)貸款占24．6％，同比增長36％；企業(yè)自籌資金占30．1％，同比增長34．7％；利用外資占1．8％，同比下降26％；其他資金占43．4％(主要是定金和預(yù)售收入)。定金和預(yù)收款比例的提高，表明商品房預(yù)售還占一定的份額，市場仍有較大潛力。4、銷售總量增長，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售勢頭看好1-6月，商品房銷售面積5126萬平方米，同比增長25．9％。其中，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增幅達(dá)35％和29．2％，高于商品住宅的增幅(25．32％)?？梢?，在前兩年個人住房消費(fèi)的帶動下，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場在整體啟動。5、商品房空置得到有效控制市場除了可有效地吸納近期上市的商品住房外，還能消化一部分以前積壓下來的空置房。商品房空置面積與2021年同比增長0．9％，比一季度減少1．1個百分點，是近幾年的最小增幅。(二)新建住宅的供應(yīng)量、需求量繼續(xù)保持穩(wěn)定增長上半年，城鎮(zhèn)住宅完成投資1805．49億元，比去年同期增長21．6%，比同期固定資產(chǎn)投資增幅高6．5個百分點，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為15．17％；其中商品住宅完成投資1458．75億元，比2021年同期增長29．2％，比同期固定資產(chǎn)投資增幅高14．1個百分點。(三)租賃市場的發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場目前，絕大多數(shù)大中城市已經(jīng)開放了住房二級市場。存量房上市，不僅增加了住房市場的供給總量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。(四)住房分配貨幣化工作的推進(jìn)，促進(jìn)了居民住房消費(fèi)目前，35個大中城市，已有32個城市出臺了住房分配貨幣化方案。房價收入比在4倍以上的城市，大多已開始發(fā)放住房補(bǔ)貼。住房分配貨幣化方案的實施，提高了職工買房的支付能力，促進(jìn)了居民住房消費(fèi)，帶動了大量的民間資本進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。(五)住房金融的發(fā)展，不僅促進(jìn)了住房消費(fèi)的增長，而且改善了信貸資產(chǎn)的質(zhì)量近年來，隨著住房消費(fèi)的增長，個人住房貸款也成倍增長。住房金融的發(fā)展，極大地提高了居民購房的支付能力，已經(jīng)成為居民提前實現(xiàn)住房消費(fèi)的重要手段。因此，個人住房貸款的發(fā)展，對于改善銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量也起到了十分重要的作用。(六)住房消費(fèi)的增長，增加了政府的稅收收入近幾年來，國家兩次調(diào)整了住房消費(fèi)稅收政策，降低了稅率，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮，帶動了地方財政收入的增長。(七)住房消費(fèi)市場的逐步規(guī)范，調(diào)動了居民買房的積極性建設(shè)部會同有關(guān)部門采取了一系列措施整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場。一是發(fā)布了新的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》；二是會同國家工商行政管理局發(fā)布了《商品房買賣合同示范文本》；三是發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》；四是發(fā)布了《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》。這一系列政策的實施，保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，在社會上引起了較大反響，受到廣大消費(fèi)者的歡迎。二、房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達(dá)到30—35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。三、當(dāng)前要研究和解決的主要問題為了進(jìn)一步啟動住房消費(fèi)、拉動經(jīng)濟(jì)增長、實現(xiàn)“十五”計劃提出的住宅發(fā)展目標(biāo)，要針對存在的問題，從以下幾個方面采取措施：(一)加快立法，依法明晰產(chǎn)權(quán)，切實保障購房人的權(quán)益?zhèn)€人成為住房消費(fèi)主體之后，人們對住房的產(chǎn)權(quán)意識不斷增強(qiáng)。盡管我國已確立了房屋權(quán)屬登記發(fā)證的法律制度，但由于住房確權(quán)體系不完善和物權(quán)基本制度的缺位，導(dǎo)致部分商品房銷售糾紛產(chǎn)生的源頭，也為物業(yè)管理的規(guī)范和全面推行留下了潛在矛盾。當(dāng)前，要加快立法，依法明晰產(chǎn)權(quán)，切實保障購房人的權(quán)益。個人購房之后，最關(guān)心的是住房的財產(chǎn)權(quán)。要加快制定《物權(quán)法》、《住宅法》及《物業(yè)管理條例》。(二)加大推進(jìn)住房分配貨幣化工作的力度，支持職工買房要采取有力措施，將以前財政和單位買房和建房的資金盡快轉(zhuǎn)換為住房補(bǔ)貼；同時要對出售公有住房回收的資金進(jìn)行清理，在留足房屋共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備維修基金及房管所轉(zhuǎn)制資金后，將剩余的資金在今后兩年集中用于發(fā)放住房補(bǔ)貼；要加強(qiáng)對企事業(yè)單位住房分配貨幣化工作的分類指導(dǎo)，確保補(bǔ)貼資金盡快發(fā)到職工手上，提高職工買房的支付能力，調(diào)動起更多的職工買房和換購住房。(三)加快開放住房二級市場，積極培育住房租賃市場解決部分城市目前存在的上市程序煩瑣、入市門檻過高、中介服務(wù)跟不上、產(chǎn)權(quán)證發(fā)放不及時、已購公房上市需經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位審查等問題，妥善處理好上市后的收益分配，把更多的有房職工拉人市場，創(chuàng)造新的市場需求，把市場規(guī)模做大。同時，要以財政部和稅務(wù)總局下發(fā)的住房租賃稅收政策調(diào)整為契機(jī)，加快啟動和規(guī)范住房租賃市場。(四)進(jìn)一步改善住房供應(yīng)，讓百姓放心買房近兩年，居民的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了根本性變化，對住房的需求已經(jīng)從單純數(shù)量型需求向數(shù)量、質(zhì)量并重型需求轉(zhuǎn)化；住宅的競爭也已從區(qū)位競爭、價格競爭轉(zhuǎn)向環(huán)境競爭、品牌競爭。科學(xué)的規(guī)劃方案，完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的持續(xù)發(fā)展；加快廉租住房制度的建設(shè)，行使各級政府的住房社會保障職能。(五)全方位拓展住房消費(fèi)服務(wù)，加快市場運(yùn)作要加快建立適合中國國情的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)制度，規(guī)范房地產(chǎn)中介業(yè)，取締坑蒙拐騙非法中介，樹立優(yōu)秀中介品牌。通過房屋置換、房屋租賃代理、貸款置業(yè)擔(dān)保、電子商務(wù)等，為房屋買賣、房屋租賃提供方便快捷的服務(wù)。(六)大力發(fā)展住房金融，適應(yīng)居民住房消費(fèi)的需求個人住房貸款的進(jìn)一步發(fā)展，關(guān)系房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展。因此，加速推進(jìn)住房抵押貸款證券化的工作應(yīng)盡快提到議程上，一方面彌補(bǔ)住房貸款資金的不足，另一方面解決商業(yè)銀行住房貸款流動性差的問題，進(jìn)一步提高金融對住房市場的支持力度。(七)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)進(jìn)一步推行競爭機(jī)制，通過優(yōu)勝劣汰，改變目前行業(yè)中存在的管理工作不到位、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)不規(guī)范等問題，切實提高管理及服務(wù)質(zhì)量，改善居住環(huán)境。(八)把握好房地產(chǎn)前景管理工作統(tǒng)計局最新公布的“1-8月份全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況”顯示，前8個月絕大部分指標(biāo)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，國房景氣指數(shù)轉(zhuǎn)入100點以上的景氣區(qū)間，比7月份提高2.07點，連續(xù)5個月上升。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著前8個月開發(fā)投資、新開工面積等指標(biāo)好轉(zhuǎn)，未來房地產(chǎn)行業(yè)景氣有望提升，投資回升趨勢有待進(jìn)一步鞏固。參考文獻(xiàn) 施建綱：《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》，同濟(jì)大學(xué)出版社，第115頁。余元鵬：《房地產(chǎn)從業(yè)人士實戰(zhàn)專業(yè)知識一本通》，機(jī)械工業(yè)出版社，第55頁。謝家瑾：《中國房地產(chǎn)》,中國人民大學(xué)出版社，第16頁。

葉潭：《中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭》，山西人民出版社，第23頁。\o"陽德鴻"陽德鴻：《地王之王（金融危機(jī)下房地產(chǎn)行業(yè)的自救與絕殺）》，百花洲文藝出版社，第88頁。

本科生學(xué)位論文論多媒體技術(shù)在教學(xué)中的應(yīng)用姓名：指導(dǎo)教師：專業(yè)：教育管理專業(yè)年級：完成時間：

論多媒體技術(shù)在教學(xué)中的應(yīng)用[摘要]多媒體不再是傳統(tǒng)的輔助教學(xué)工具，而是為構(gòu)造一種新的網(wǎng)絡(luò)教學(xué)環(huán)境創(chuàng)造了條件，特別是對于教育社會化來說，多媒體網(wǎng)絡(luò)是一種更理想的傳播工具。多媒體本身具有：融合性、非線性化，無結(jié)構(gòu)性、相互交涉性、可編輯性、實時性等特點；同時運(yùn)用在教育教學(xué)上又有其特長：利于信息的存儲利用、是培養(yǎng)發(fā)散性思維的工具、促使學(xué)習(xí)個別化的實現(xiàn)。多媒體在教學(xué)中的應(yīng)用有著多種的形式，它在提高學(xué)生學(xué)習(xí)興趣上有著積極的作用，同時它還能促進(jìn)學(xué)生知識的獲取與保持、對教學(xué)信息進(jìn)行有效的組織與管理、建構(gòu)理想的學(xué)習(xí)環(huán)境，促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)等多方面的效果。立足未來發(fā)展，利用多媒體網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，開展教學(xué)試驗。[關(guān)鍵詞]多媒體網(wǎng)絡(luò)教學(xué)系統(tǒng)資源共享多媒體技術(shù)主要指多媒體計算機(jī)技術(shù)，加工、控制、編輯、變換，還可以查詢、檢索。人們借助于多媒體技術(shù)可以自然貼切地表達(dá)、傳播、處理各種視聽信息，并具有更多的參與性和創(chuàng)造性。當(dāng)今多媒體已成為廣泛流傳的名詞，但人們對于它的認(rèn)識，特別是對于它在教育教學(xué)方面如何更好應(yīng)用，未知的因素還很多。

一、多媒體的教育特長任何一種媒體不管其怎樣先進(jìn)，它只能是作為一種工具被應(yīng)用到教育領(lǐng)域，能不能促進(jìn)教育的改革，。。。。。。應(yīng)當(dāng)吸取教訓(xùn)，加強(qiáng)理論研究，充分認(rèn)識多媒體的特性及其教育特長，以便更好地在教育領(lǐng)域開發(fā)應(yīng)用多媒體。

1、多媒體的特性

（1）融合性多種符號系統(tǒng)的融合是多媒體的特性之一，多媒體的這一特性區(qū)別于過去媒體符號系統(tǒng)的單一性或復(fù)合性。也就是說多媒體技術(shù)不是將符號系統(tǒng)疊加，而是具有整體性的融合。

（2）非線性化，無結(jié)構(gòu)性因為多媒體是在超文本、，其組合結(jié)構(gòu)是固定的、不變的。

（5）實時性多媒體信息中的聲音、活動視瀕、動畫于時間有密切聯(lián)系，對它們進(jìn)行呈現(xiàn)、交互等集成處理是實時的。在顯示某一主體內(nèi)容時，其視聽信息具有同步性。

2、多媒體的教育特長

（1）信息的存儲利用便利多媒體特別是多媒體WWW網(wǎng)絡(luò)信息的存儲、提取、雙向傳輸非常便利，它應(yīng)用于教育，更利于教學(xué)信息傳播機(jī)制的建立。

（2）發(fā)散性思維的工具在培養(yǎng)學(xué)習(xí)者發(fā)散性思維方面…………或創(chuàng)造性思維的基礎(chǔ)。

（3）促使學(xué)習(xí)個別化的實現(xiàn)多媒體WWW網(wǎng)絡(luò)有利于個別化的實現(xiàn)。因為學(xué)習(xí)者各人需求、學(xué)習(xí)經(jīng)驗、認(rèn)知程度等不同，學(xué)習(xí)方法也有差異，由于多媒體教學(xué)信息的多角度多層次性，不具有固定的學(xué)習(xí)目標(biāo)和既定學(xué)習(xí)路徑，學(xué)習(xí)者可以自定學(xué)習(xí)路徑選擇自己需要的學(xué)習(xí)內(nèi)容。

四、迎接信息時代，運(yùn)用多媒體技術(shù)，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)教學(xué)傳播

21世紀(jì)是一個信息高速發(fā)展的時代，…………，首先必須認(rèn)清以下問題：

（一）多媒體不等于光盤化

。。。。。。由于人們認(rèn)為這就是多媒體，因而也就將多媒體作為一種更完美的形象化教具。

（二）多媒體不是CAI的延伸