商品房地下室的權(quán)屬法律問題

商品房地下室權(quán)屬法律問題***現(xiàn)實生活中，商品房地下室不可能是空閑的，有的作為地下倉庫，有的作為地下停車場，有的出租作為經(jīng)營場所，大量是作為地下停車位來使用的。于是，有關(guān)商品房地下室的產(chǎn)權(quán)問題引發(fā)了新的爭議。在計劃經(jīng)濟(jì)時代，建筑物地下室的投資主要來源于國家，所以，在法律上應(yīng)當(dāng)歸國家所有。隨著城市商品房的發(fā)展，建筑物地下室投資建設(shè)主體已由國家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體?！吨腥A人民共和國人民防空法》規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者?！度嗣穹揽辗ā吠瑫r還規(guī)定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現(xiàn)行法律并沒有明確規(guī)定結(jié)合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權(quán)的歸屬。據(jù)2006年6月10日《新京報》報道：2005年，北京華清嘉園9名業(yè)主為索要地下建筑物地下室所有權(quán)，將北京市海淀區(qū)人防辦告上法庭。9名業(yè)主起訴稱，2000年底，他們以預(yù)購的形式先后購買了華清嘉園甲15號樓的房屋。2002年6月，房屋竣工交付使用。此后他們發(fā)現(xiàn)，該樓地下二層經(jīng)過幾次轉(zhuǎn)租，最后租給50多名外來農(nóng)民工，影響了業(yè)主的生活環(huán)境。9名業(yè)主認(rèn)為，他們購買房屋的房價款中包含了建筑物地下室的造價，建筑物地下室屬于公共服務(wù)設(shè)施、共用設(shè)施，業(yè)主應(yīng)為該建筑物地下室的投資人及所有權(quán)人，故向法院提起訴訟，要求將華清嘉園甲15號樓地下建筑物地下室的所有權(quán)確定為業(yè)主所有；要求海淀區(qū)人防辦立即清退華清嘉園甲15號樓地下建筑物地下室內(nèi)居住的閑雜人員；返還租金人民幣2萬元等。爭議焦點一：北京市人防辦給人大代表高揚的《關(guān)于人大代表對建筑物地下室產(chǎn)權(quán)問題的回復(fù)》的效力。這個《回復(fù)》中有如下闡述：開發(fā)商將房屋賣出后，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，實際上他就不再是投資主體，因為修建地下室的投資已攤?cè)氤鲑u的房價之中而隨房賣出，投資者也就隨之變成了購買房屋的人。一審法院認(rèn)為：《回復(fù)》中并未確認(rèn)防空地下室所有權(quán)的歸屬。針對人大代表的提問，其結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)予以相關(guān)的解釋，此種闡述應(yīng)屬理論探討，并不具有權(quán)威性及法律效力。爭議焦點二：王某等9名原告是否為法律意義上的投資人。一審法院認(rèn)為：“投資”作為法律用語有其特殊含義，強(qiáng)調(diào)出資者系為達(dá)到一定目的而投入資金，其對投資行為應(yīng)具有主觀能動性。依據(jù)合同條款，各原告在簽訂《商品房買賣合同》時應(yīng)已明知其所購買的商品房面積中并不包括本案所爭議的防空地下室，但其在簽訂過程中并未提出任何異議，甚至在權(quán)利義務(wù)條款中亦未涉及。因此即使修建該防空地下室的成本確為各業(yè)主所分擔(dān)，但其在出資時缺乏主觀能動性，也就并非法律意義上的“投資”行為。北京市人防辦在《回復(fù)》中的陳述，其明顯是從成本最終承擔(dān)的角度分析，將購房者定義為“投資人”，并未區(qū)分主動出資與被動負(fù)擔(dān)在法律上的不同意義。如果簡單的將購房款等同于投資款，并依此確認(rèn)各購房人對建筑物地下室享有所有權(quán)，顯然缺乏邏輯上的合理性。爭議焦點三：“收益歸投資者所有”能否推導(dǎo)出“投資者即為所有者”的結(jié)論。一審法院認(rèn)為：依人民防空法的相關(guān)規(guī)定，建筑物地下室收益歸投資者所有。即使各原告確為人民防空法上所指的投資者，也不能因此被確認(rèn)對所爭議的防空地下室享有所有權(quán)。收益權(quán)確為所有權(quán)的四大權(quán)能之一，通常狀況下，有所有權(quán)，即應(yīng)享有收益權(quán)，但有收益權(quán)，不必然享有所有權(quán)，因此原告方所主張的邏輯關(guān)系并不成立。爭議焦點四：《物業(yè)管理條例》在本案中是否適用。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。一審法院認(rèn)為：《物業(yè)管理條例》相關(guān)條文只對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)進(jìn)行規(guī)范。基于現(xiàn)狀，本案所爭議的防空地下室并不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，因此《物業(yè)管理條例》的條文對本案不適用。爭議焦點五：緣防空地下室是轉(zhuǎn)否屬于共用設(shè)經(jīng)備設(shè)施。廢一審陵法院認(rèn)為：因溫《物業(yè)管理條紹例》在本案中襖并不適用，故遺不必要對防空明地下室是否為世共用設(shè)備設(shè)施欺予以確認(rèn)。忍北京籠市聚海淀撈區(qū)固人民侮法院紹認(rèn)為，原告所尋提供的證據(jù)不麥能證明該得建筑物地下室添屬業(yè)主所有，孩又由于購房款幅不能簡單地等噴同于投資款，略所以彈一審駁回了業(yè)則主們的訴訟請廚求鉆，濫9笛名業(yè)主不服，聞上訴至挨北京市第好一中依級法掩院。絲二審法辛院審理認(rèn)為倚，盤9匪名業(yè)主在簽訂俘合同時應(yīng)已明貢知其所購買的榆商品房面積中溝并不包括防空毯地下室，但并拆未提出任何異濫議。這表明業(yè)殲主在確立效商品房買賣合芽同關(guān)系時，應(yīng)魯明知其所支付戶的購房款并不鎖包括防空地下谷室，因此即使糕修建該防空地塵下室的成本確破為各業(yè)主所分閑擔(dān)，但其在出妻資時缺乏主觀圈能動性，也就鏡并非法律意義倍上挽的閉“影投庫資軟”溜行為。證所以不能以此疼獲得對該睛建筑物地下室企的所有權(quán)。二簽審法院最終判英決駁回上訴，壩維持原判。柱法院最終判決損并沒有回答狼建筑物地下室恨究竟應(yīng)當(dāng)歸誰確所有，而只是角針對原告的請蕩求，認(rèn)為原告糧主張的請求不憐能成立。前對于聰建筑物地下室招或者說地下車捐庫、車位的歸頂屬，存在著較燦為激烈的爭論么。主要存在以硬下看法：羞1歐、羨業(yè)主共有說。獵因為既然業(yè)主糠對于所購房屋泊擁有專有所有吉權(quán)，也就對地鳴下車庫、車位抽擁有共有部分課的持分權(quán)省。廳認(rèn)為不屬于開虧發(fā)商所有而應(yīng)斗由業(yè)主共有的蠢主要理由是：敏首先，開發(fā)商腰沒有繳納地下島車庫瘦、車位勿建設(shè)用地的土予地出讓金繞。攀地下車庫百、車位旱的土地出讓金強(qiáng)包含在整個項緩目的土地出讓間金之內(nèi)，而出間讓金已經(jīng)被開遺發(fā)商分?jǐn)傆嬋雱虺杀局畠?nèi)，即蕩已包含在房屋龜單價之內(nèi)拋；寺其次，賭如果降開發(fā)商不能提廉供其單獨為建咐設(shè)地動下車脊庫狂、車位韻的片投資證明，即除興建地下車庫遙、車位快的建筑成本毅已養(yǎng)被開發(fā)商分?jǐn)傫g計入成本，遼并葵已包含在房屋巧單價之內(nèi)斃；灶再次，地下車鄰庫測、車位箏屬于小區(qū)規(guī)劃叫內(nèi)的配套基礎(chǔ)猜設(shè)施，按有關(guān)顯法律應(yīng)為全體士業(yè)主所有。江全國人大法律哥委員會撫在制定物權(quán)法枝時乏經(jīng)反復(fù)研究，話并借鑒國外通煩常的做法，認(rèn)掙為：屬于業(yè)主母共有的財產(chǎn)，旱應(yīng)是那些不可不分割、不宜也玩不可能歸任何貓業(yè)主專有的財秩產(chǎn)，如電梯等抱公用設(shè)施、綠未地等公用場所嗎。從房地產(chǎn)市餡場的情況看，周一般來說，專農(nóng)門用來停放汽刮車的車庫、車尚位的歸屬，是圖由當(dāng)柏事人通過出售用、出租或者附知贈等方式約定振歸業(yè)主專有或是者專用的。這匹樣，既容易操虛作，也可以避播免糾紛?；?寸、開發(fā)商所有叼說。馬此種觀點認(rèn)為姐，小區(qū)業(yè)主分覺攤的是國有土碗地使用權(quán)，分想攤面積僅僅限址于地表的使用鍬權(quán)，而地下車棉庫、車位是利娘用該土地的地曉下空間利用權(quán)劈而建造的，所躬以地下車庫、拘車位是開發(fā)商戲建造造的，理所當(dāng)父然應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)貓商所有。美199跳7貓年照1堵2守月判1舟日敬起施行的郵建設(shè)部《城市續(xù)地下空間開發(fā)抽利用管理規(guī)定歲》腔第格2株5野條萌規(guī)定熱：襖“抽地下工程應(yīng)本領(lǐng)著耀‘波誰投資、誰所伴有、混誰受益、氏誰維趴護(hù)段’酷的原則，允許饞建設(shè)單位對其睜投資開發(fā)建設(shè)教的地下工程自愁營或依法進(jìn)行蜓轉(zhuǎn)讓、租賃字。詢”攤。賊3溉、國家所有說剛。蒙此種觀點認(rèn)為論，地下車庫、抬車位屬于劃建筑物地下室恭，根據(jù)人民防騾空法的有關(guān)規(guī)販定的精神，應(yīng)康當(dāng)推定為國家邀所有。顏華清嘉園俘居民樓夏建筑物地下室媽所有權(quán)糾紛案扣的一審主審法排官就同意此種周觀點。主要理未由是：洋（畏1聲）笑建筑物地下室箱屬于國防資產(chǎn)斧，國防資產(chǎn)歸鉤國家所有；壤（墾2肝）雖然修建國新防地下室的成盒本最終由業(yè)主家負(fù)擔(dān)，就象業(yè)繩主購房后要交漸納稅費一樣，尿建筑物地下室榨也是業(yè)主必然切要承擔(dān)的費用慌；濁（研3什）如果防空地凍下室的所有權(quán)賓確認(rèn)為開發(fā)商瓜或業(yè)主所有，時或者由開發(fā)商夜與業(yè)主共有，犧所有權(quán)的實現(xiàn)粘會存在諸多難葡題，其根源則啟在于開發(fā)商的關(guān)利益與業(yè)主的徒利益之間存在誰著不可調(diào)和的域矛盾。討而普反對體建筑物地下室宿歸國家所有的驟主要理由跳有喜：惰（課1階）人民防空法感并沒有明確規(guī)靈定所有的懲建筑物地下室頓都屬于國家所海有。人民防空攝法只是規(guī)定了雁由投資者使用袍管理，收益歸淺投資者所有，冬并沒挪有界定歷建筑物地下室扭的所有權(quán)歸屬神問題。睜（元2利）在市場經(jīng)濟(jì)賽條件下，界定頓產(chǎn)權(quán)最基本的至原則仍然是投碎資者享有產(chǎn)權(quán)罰。獵（約3涼）如果苦建筑物地下室徹屬于國家所有箱，政府應(yīng)當(dāng)承舊擔(dān)管理和維護(hù)絡(luò)的義務(wù)。但是摸事實上，對小望區(qū)遇建筑物地下室應(yīng)的管理費用并刃非由國家承擔(dān)暴的，大量由開朽發(fā)商或者業(yè)主尿承擔(dān)。課（仿4坊）小區(qū)排建筑物地下室千不歸國家所有呈，也不會影響南到國家安全。潮即使國家不享賄有所有權(quán)的情狠況下，可以基著于公共利益飾的坐需要，對朱建筑物地下室進(jìn)進(jìn)行征收征用埋。蛙4漁、約定歸屬說與。單物權(quán)法基于對辰已存在的地方硬性法規(guī)規(guī)定和望實踐做法的總潛結(jié)，以協(xié)調(diào)兼鵲顧業(yè)主和開發(fā)勤商兩者利益為捉出發(fā)點，最終插采納了約定歸銅屬說的觀凍點。枝《中華人民共錯和國陜物權(quán)法釘》猴第七十四條豈規(guī)定誼：掏“女建筑區(qū)劃內(nèi)，膜規(guī)劃用于停放裕汽車的車位、核車庫應(yīng)當(dāng)首先作滿足業(yè)主的需鷹要盼。欠伙建筑區(qū)劃態(tài)內(nèi)，規(guī)劃用于炮停放汽車的車耳位、車庫的歸程屬，由當(dāng)事人采通過出售、附歪贈或者出租等達(dá)方式約定哈。雨男占用業(yè)主爽共有的道路或畢者其他場地用潑于停放汽車的賓車位，屬于業(yè)屢主共有。膽”湊主要刷立法益理由有以下幾鍋個方面：侍充分體現(xiàn)私法狀自治原則。擇只有當(dāng)事人才拼是自身利益的稻最佳判斷者。取物權(quán)法作為私傅法的重要組成案部分，作為財你產(chǎn)歸屬與利用朗的基本法，其停也應(yīng)遵循自治纏的內(nèi)在要求。鋪符合市場經(jīng)濟(jì)貿(mào)的內(nèi)在要求。仙在市場經(jīng)濟(jì)條珠件下，將此問望題交給市場來薦解決，通過交驢易，在歸屬上脾實現(xiàn)各方利益志的最大化。如彩果房屋市場是基一個賣方市場奴，房屋仍然是交供不應(yīng)求，在拘此情況下，開桌發(fā)商可能通過角格式合同保留泰車庫、車位的球所有權(quán)。鼠如果房屋處于秘買方市場，開它發(fā)商開發(fā)的房品子根本賣不出大去，開發(fā)商倉就真不可能把車庫崇、車位的價格芳抬得過高，為度了賣掉房子，匆可能會把車庫歷、車位進(jìn)行搭柄售。所以，在京市場競爭的情癢況下，對于買土受人來說，要蠟獲得較好的居師住配套環(huán)境，呆就要付出合理責(zé)的成本和對價職。建有利于對車庫欲、車位有效利讀用和管理。楊如果要歸業(yè)主醋共同管理，怎少么協(xié)調(diào)是一個團(tuán)大問題。即使徐通過業(yè)主委員罪會來分配，在榴使用管理方面稠的效率也會大魔大降低。糊有利于鼓勵開踢發(fā)商修建車庫棄、車位。敢多年來，我國畫城市建設(shè)忽略囑了車位的建設(shè)衛(wèi)，造成了目前嘴城市車位緊張落的狀況，停車紀(jì)難的問題非常卵突出，當(dāng)然，鋤這也與我們汽館車市場發(fā)展太啦快有關(guān)系。而倍若將車位、車腔庫規(guī)定為業(yè)主曬共有財產(chǎn)，開祖發(fā)商缺乏投資顛刺激，怠于建慣筑，則車庫、億車位問題會日酸趨緊張，最終漠損害的還會是護(hù)業(yè)主的利益。干物權(quán)法使用傍了?！昂敖ㄖ^(qū)惜劃哈”借這樣一個新概壓念，示建筑區(qū)劃是否父包括舌建筑物地下室由或者說地下車窄位、車庫員？中最高人民法院勉物權(quán)法研究小即組認(rèn)為不屬于積整個小區(qū)的地蓮下停車場不屬裝于物權(quán)法勵第禾7胳4坑條的調(diào)整范圍割。買《曠中華人民共和男國悲城市房地產(chǎn)管陷理法》第二條屋第二款箱規(guī)定即，清“柴本法所稱房屋紗，是指土地上甩的房屋等建筑擁物及構(gòu)筑物擊。呀”模。忘也就是說，適濃合于頒發(fā)房地技產(chǎn)權(quán)證的范疇筍是地上的房屋勢，而不包括地抓下建筑物。凝我國現(xiàn)行法只亂規(guī)定了以地表譜為客體的國有叔土地使用權(quán)制石度，尚無空間米利用權(quán)慶。征有觀點認(rèn)為，監(jiān)盡管耳空間利用是包刑含式在土地使用權(quán)筒之中，但是其猜又是按規(guī)劃來澆確定空間的利怪用，因而土地晌使用權(quán)又可以秀分為地上的空插間利用權(quán)和地淚下的空間利用置權(quán)。業(yè)主購買芬了專有部分之憂后，實際上已帶經(jīng)擁有了地上煙的空間利用權(quán)接和地表的空間琴利用權(quán)，而地才下的空間利用筍權(quán)要根據(jù)規(guī)劃培來界定。分深圳市倘的法院對駝于湖買賣地下室停足車位的合同花的效力是這樣券認(rèn)定的：販地下室停車位紡權(quán)利的設(shè)定和尖轉(zhuǎn)移，不僅涉拾及到建筑物區(qū)岸分所有權(quán)問題搜，還涉及到停階車位轉(zhuǎn)讓的前挺提條件和程序結(jié)等復(fù)雜問題。顛在深圳市目前的的情況下，法牲院對出賣人轉(zhuǎn)扒讓地下停車位鄉(xiāng)的行為，均按誠無效處理。理案由是地下停車賀位作為商品樓浮宇的一部分，冠出賣人要取得封銷售權(quán)，必須攪先獲得銷售許初可手續(xù)。目前傅，深圳市房地前產(chǎn)主管部門尚四未向出賣人頒笑發(fā)過停車位的砌銷售許可證?？兦迦A大學(xué)緊崔建遠(yuǎn)烤教授認(rèn)將為太“咐按照《最高人躬民法院關(guān)于審禾理商品房買賣昆合同糾紛案件撤適用法律若干蚊問題的解釋》四（法等釋陽[2003]幣7藥號）第二條規(guī)綢定，出賣人未狼取得商品房預(yù)寬售許可證明的特，商品房預(yù)售律合同無效。在銹系爭案件中，攻開發(fā)商只取得甲了一份《商品轟房銷售許可證島》，沒有獨立樣取得車庫的銷元售許可證，加榮上《商品房銷課售許可證》沒仗有特別說明車介庫可以單獨銷甚售，因而，只桂能解釋為車庫店不是一個獨立賤于地上房屋的義物，不得單獨廊作為一個交易山的客體，不得歲單獨買賣，以絹車庫為標(biāo)的物美的買賣合同無扭效。置”座。識有偵一個墓一波四折的盲案例：膀青島太平洋中追心工程地下有項兩層車庫，旨約育18扎9狂個車位，業(yè)主磁們原本每月向右物業(yè)辯交季40反0執(zhí)元便可停車臘。診200壞3供年底，開發(fā)商敲竟突然開律始念“畜外針賣菠”絕車位遷，禾6冠平方米售澇價霧8怒萬元！原來，去開發(fā)商青島四漏和房地產(chǎn)發(fā)展灶有限公司已父于駐200妥3嬸年肝1伐月拿到了市國撞土資源和房屋漢管理局為捉該顫地下車庫核發(fā)片的產(chǎn)權(quán)證。燙第一揭折赤，注業(yè)主向敗青島弄市銷市南倘區(qū)趴法院提起訴訟揀，要求撤銷該洪產(chǎn)權(quán)證。解依飯據(jù)建設(shè)部《城肌市房屋權(quán)屬登框記管理辦法》孩的規(guī)定翼，房屋所有權(quán)范登記，應(yīng)當(dāng)按貍照權(quán)屬單元以簽房屋的門牌號真、幢、套、間葡以及有具體權(quán)洽屬界限的部分虛為基本單元進(jìn)鼓行登記類。衰原告方認(rèn)為：臣“類這是房屋權(quán)屬曠登記的強(qiáng)制性拉規(guī)定，房管部講門作為頒證機(jī)執(zhí)關(guān)，怎么能違壁反此規(guī)定著？瘋”彼。橫20