林權(quán)資產(chǎn)評估方法

林權(quán)資產(chǎn)評估方法林權(quán)資產(chǎn)評估方法一、價值類型及其定義根據(jù)評估目的和委估資產(chǎn)的特點，確定本次評估結(jié)論的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方，在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。二、評估基準(zhǔn)日本報告的評估基準(zhǔn)日是2013年8月31日。評估基準(zhǔn)日是根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生時間、經(jīng)濟(jì)行為的實現(xiàn)、企業(yè)會計核算、會計資料的完整性、利率和匯率變化等因素確定。企業(yè)申報資料均基于評估基準(zhǔn)日，評估中所采用的價格也均是評估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)。本報告的評估基準(zhǔn)日與業(yè)務(wù)約定書的評估基準(zhǔn)日一致。三、評估原則遵循客觀性、獨立性、公正性、科學(xué)性原則；遵循專業(yè)性原則；遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則；遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代原則和公開市場原則。四、評估依據(jù)法律法規(guī)依據(jù)：財政部與國家林業(yè)局《森林資源資產(chǎn)評估管理暫行規(guī)定》（財企[2006]529號）；中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法（2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過）；中華人民共和國公司法（2005年10月27日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議修訂通過）；中華人民共和國物權(quán)法（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）；中華人民共和國土地管理法（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂通過）；國務(wù)院91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（1991年）；原國家國有資產(chǎn)管理局發(fā)布的國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》；國務(wù)院國資委第12號令《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理辦法》；財政部令第14號《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》；（十） 國資委、財政部第3號令《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》；（十一）《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號；（十二） 《關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項的通知》國務(wù)院國資委國資產(chǎn)權(quán)發(fā)（2006）306號；（十三） 《云南省育林基金征收使用管理細(xì)則》（云財綜【2010】7號）（十四）《中華人民共和國森林法》；（十五） 《云南省森林條例》；（十六） 《云南省荒山有償開發(fā)的若干規(guī)定》；（十七） 《中華人民共和國土地管理法》；（十八） 《中華人民共和國土地管理法》；（十九） 《農(nóng)用地估價規(guī)程》（TD/T1006-2003）；（二十） 《中國野生植物保護(hù)物種名錄》第一批、第二批評估準(zhǔn)則依據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財企[2004]20號）；《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財企[2004]20號）；《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（會協(xié)[2003]18號）；《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－評估報告》（中評協(xié)[2011]230號）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－評估程序》（中評協(xié)[2007]189號）；《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－業(yè)務(wù)約定書》（中評協(xié)[2011]230號）；《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－工作底稿》（中評協(xié)[2007]189號）；《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—森林資源資產(chǎn)》（中評協(xié)[2012]245號）；《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—利用專家工作》（中評協(xié)[2012]244號）；產(chǎn)權(quán)依據(jù)：（一）XX公司提供的原始會計資料、資產(chǎn)評估申報明細(xì)表及相關(guān)的證明材料等；（二）XX公司國有林權(quán)證；（三）其他相關(guān)資料取價依據(jù)：評估人員對評估對象進(jìn)行勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料及記錄；評估人員網(wǎng)絡(luò)查詢的云南省苗木市場價格；被評估企業(yè)提供的有關(guān)資料；與此次資產(chǎn)評估有關(guān)的其他資料；云南省林業(yè)調(diào)查規(guī)劃院出具的《云南XX公司廣南那侖基地森林資源調(diào)查報告》；西南林業(yè)大學(xué)出具的《XX公司擬辦理林權(quán)流轉(zhuǎn)所涉及的12555.25畝林地核查報告》五、評估方法資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。市場法，是指通過市場調(diào)查，選擇一項或幾項與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)作為比較對象，分析比較對象的交易價格和交易條件，進(jìn)行對比調(diào)整，估算待評估資產(chǎn)價值的方法。收益法，是指通過將待評估資產(chǎn)預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。成本法，是指用現(xiàn)時條件下重新購谿和建造一項全新狀態(tài)的資產(chǎn)所需的全部成本,減去待評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，得到的差額作為被評估資產(chǎn)評估值的一種資產(chǎn)評估方法。按照《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》，評估需根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評估方法。本次評估，委估資產(chǎn)類型為林權(quán)，包含林地使用權(quán)和林木所有權(quán)，主要種植樹種為云南松、杉木、闊葉林及具有綠化經(jīng)濟(jì)價值的野生綠化苗木，起源為天然林，人工種植苗木。根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的規(guī)定，本次評估視資產(chǎn)屬性不同，采用不同的評估方法，具體如下。具體評估方法如下：（一）林地使用權(quán)評估根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的規(guī)定，林地使用權(quán)評估方法有現(xiàn)行市價法、林地期望價法、年金資本化法、林地費用價法。現(xiàn)行市價法是以相同或類似條件林地的現(xiàn)行市價作為比較基礎(chǔ)，通過調(diào)整委估資產(chǎn)與對比對象的差異，得出委估資產(chǎn)的價值，根據(jù)評估人員的調(diào)查情況，市場上雖然成交案列很多，但由于對成交案列缺乏第一手資料，無法與委估林地進(jìn)行立地質(zhì)量等參數(shù)的對比、修正，因此不宜采用市價法。林地期望價法以實行永續(xù)經(jīng)營為前提，從造林開始計算，將無窮多個經(jīng)營周期的純收益全部折現(xiàn)累加求和，作為林地的評估值。林地期望價法適用于用材林、薪炭林、防護(hù)林、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐跡地、火燒跡地和國家規(guī)定的宜林地資產(chǎn)評估。由于企業(yè)對委估林木主要用途為觀賞苗木，而不是作為用材林或薪炭林使用，林木作為觀賞苗木使用后，林地未來預(yù)期用途暫時無法確定，因此也不宜采用林地期望價法。年金資本化法是將被評估林地每年相對穩(wěn)定的地租收益作為資本投資收益，年金資本化法適用于林地租金相對穩(wěn)定的林地評估。由于廣南縣林地租金相對穩(wěn)定，且交易獲取，計算方式不受現(xiàn)時和未來林地用途的限制，因此本次對林地資產(chǎn)的評估采用年金資本化法進(jìn)行評估。評估計算公式如下:A11Bn1nBu1np1p1p式中：n：使用權(quán)的期限，Bn:林地使用權(quán)為n年的評估值Bu:林地使用權(quán)為無限期的評估值若租金支付方式為土地租賃時一次付清租期租金，則上述公司演變?yōu)椋築n=AXn式中：Bn:林地使用權(quán)為n年的評估值A(chǔ):地區(qū)平均租金n：使用權(quán)的剩余期限(二)林木資產(chǎn)評估1、對天然起源的一般用材林、薪炭林林木評估根據(jù)評估范圍，本次委估林木的資產(chǎn)是位于文山廣南縣，根據(jù)云南省林業(yè)調(diào)查規(guī)劃院出具的廣南基地林業(yè)調(diào)查報告，委估林木資產(chǎn)主要分為一般用材林、薪炭林林木和經(jīng)濟(jì)林，依據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-森林資源》及相關(guān)規(guī)定和委估資產(chǎn)狀況，本次評估采用收獲現(xiàn)值法對廣南基地林木資產(chǎn)中一般用材林、薪炭林林木進(jìn)行評估，具體計算公式如下：mnMuf1(W1C1F1)f2(W2C2F2)f3(W3C3F3)V[(1p)(un)1]Enmn(1p)(un)p(1p)(un)mn：林齡為n年時單位面積林分實際蓄積量；mn：林齡為n年時單位面積林分理論蓄積量，按林木蓄積生長預(yù)測模型計算得到Mu：按林木生長預(yù)測模型計算的u年主伐時單位面積理論蓄積量；f1,f2,f3：原木、小徑材與薪材出材率；W1,W2,W3：原木、小徑材與薪材平均木材銷售價格；C1,C2,C3：原木、小徑材與薪材木材生產(chǎn)經(jīng)營成本；F1,F2,F3：原木、小徑材與薪材木材生產(chǎn)經(jīng)營段利潤；V：年平均管護(hù)費用；u：主伐年齡；n：現(xiàn)實林分年齡；p：投資收益率。2、對經(jīng)濟(jì)林木的評估，根據(jù)林業(yè)調(diào)查報告，委估經(jīng)濟(jì)林主要為茶葉，茶葉林齡為衰產(chǎn)期，且由于產(chǎn)權(quán)持有單位長期對該項資產(chǎn)無人管理，茶葉處于自生自滅狀態(tài)，企業(yè)從獲取該林權(quán)資產(chǎn)時，也未從其中獲取收益，因此綜合考慮，本次評估對該項資產(chǎn)評估為零。3、具有觀賞價值野生苗木對野生觀賞苗木，本次評估采用市場價倒算法進(jìn)行評估計算，市場價倒算法是用被評估林木采伐后所得林木的市場銷售總收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本（含相關(guān)稅費）及應(yīng)得的利潤后，剩余的部分作為林木資產(chǎn)評估價值。其計算公式如下：En=W-C-F式中：En:林木資產(chǎn)評估值W：銷售總收入C：木材經(jīng)營成本（包括采運成本、銷售費用、管理費用及有關(guān)稅費）F：木材經(jīng)營合理利潤。其中：委估野生具有觀賞價值苗木中，楨楠、櫸木和藍(lán)果樹因被列為國家二級保護(hù)植物，根據(jù)相關(guān)保護(hù)政策，該植物不允許采伐，因此本次評估為零。4、人工種植幼齡林評估根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)側(cè)-森林資源》及《森林資源評估技術(shù)規(guī)范》要求，本次評估，對人工種植的幼齡林采用重谿成本法進(jìn)行評估。重谿成本法是按現(xiàn)時的工價及生產(chǎn)水平重新營造一塊與被評估林木資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)所需的成本費用，作為被評估林木資產(chǎn)的評估值。其計算公式為：nEnKCi（1p）ni1i1式中：K一調(diào)整系數(shù)Ci一第i年的以現(xiàn)行工價及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)成本p一投資收益率采用重谿成本法時應(yīng)計算復(fù)利，投資收益率應(yīng)不含通貨膨脹率。六、評估程序?qū)嵤┻^程和情況評估人員對納入此次評估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行了評估，主要評估過程如下：接受委托接受委托前，與委托方及被評估單位的有關(guān)人員進(jìn)行了會談、溝通，詳細(xì)了解了此次評估的目的、評估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日等。在此基礎(chǔ)上，本公司遵照國家有關(guān)法規(guī)與委托方簽署了《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》，并擬定了相應(yīng)的評估計劃。資產(chǎn)清查根據(jù)XX公司提供的評估申報資料，評估人員于2013年9月4日至2013年9月6日對申報的全部資產(chǎn)進(jìn)行了必要的調(diào)查、核實。聽取XX公司有關(guān)人員對待評資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，對申報的資產(chǎn)進(jìn)行賬賬核實、賬表核實、賬實核實。評定估算本次評估根據(jù)資產(chǎn)的不同情況及對待估資產(chǎn)資料收集情況，分別年金資本化法、收益現(xiàn)值法和市場價倒算法對XX公司委估資產(chǎn)進(jìn)行評估。評估時，評估人員首先與被評估單位詳細(xì)了解委估資產(chǎn)的現(xiàn)時用途、預(yù)期規(guī)劃、地上苗木資產(chǎn)銷售情況、范圍、苗木種植成本、周期、特點等因素，并收集企業(yè)近年來各項財務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)和類似資產(chǎn)于資產(chǎn)所在地的租金水平，同時結(jié)合對公司對資產(chǎn)的現(xiàn)時管理、維護(hù)水平的基礎(chǔ)上，進(jìn)行必要的市場調(diào)查、詢價，確定委估資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值，作為資產(chǎn)的評估價值。評估匯總及報告本評估報告是按《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－評估報告》及《資產(chǎn)評估準(zhǔn)側(cè)—森林資源資產(chǎn)》的要求對評估結(jié)果進(jìn)行匯總、分析、撰寫資產(chǎn)評估報告書和評估說明。并對評估報告進(jìn)行了三級復(fù)核。七、評估假設(shè)交易假設(shè)：交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。（2）公開市場假設(shè)：假定委估擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。持續(xù)使用假設(shè)：假設(shè)被評估資產(chǎn)將維持現(xiàn)有通途持續(xù)使用下去宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對穩(wěn)定假設(shè)：國家的產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費用、客觀環(huán)境相對穩(wěn)定。企業(yè)預(yù)測期內(nèi)平穩(wěn)發(fā)展的假設(shè)：企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生的未來收益是企業(yè)現(xiàn)有管理水平的繼續(xù)，未來管理水平的優(yōu)劣會對其收益帶來影響，但在預(yù)測時對此不予考慮。假設(shè)待評估林地中認(rèn)定的野生觀賞樹種，企業(yè)在未來期間實際使用過程中，按觀賞苗木開發(fā)使用，不作其他用途；本次對林木資產(chǎn)的評估采用的評估方法是建立在委估林木資產(chǎn)間伐的基礎(chǔ)上，我們并未考慮由于國家對林木采伐政策或指標(biāo)調(diào)整對委估林木資產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對野生具有觀賞價值的苗木開發(fā)前應(yīng)向當(dāng)?shù)卣土謽I(yè)主管部門辦理相關(guān)審批手續(xù)，本次評估是基于相關(guān)手續(xù)均已齊備的情況下做出。按2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第二十七條第一款規(guī)定：“從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項目的所得，可以免征、減征企業(yè)所得稅”，故我們不考慮企業(yè)所得稅。同時根據(jù)相關(guān)政策，農(nóng)業(yè)稅已取消，故也不考慮林產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)的稅金。假設(shè)企業(yè)將保持持續(xù)性經(jīng)營，并在經(jīng)營范圍、方式上與現(xiàn)時方向保持一致。除非另有說明，假設(shè)企業(yè)完全遵守所有有關(guān)的法律和法規(guī)。八、評估結(jié)論經(jīng)實施實地查勘、市場調(diào)查、評定估算等評估程序，對云南XX生物科技股份有限公司擬對外轉(zhuǎn)讓公司廣南基地林權(quán)資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日2013年8月31日評估結(jié)論如下：委估無形資產(chǎn)-林權(quán)資產(chǎn)總面積為12,555.25畝，評估值為3,375.60萬元。明細(xì)如下：單位：萬元名 稱 單位數(shù)量(M3) 評估價值一、林木評估值TOC\o"1-5"\h\z觀賞苗木 株212,027.00 1,972.30一般用材林、薪炭林 立方39,882.00 403.23人工種植苗木 畝4,368.82 317.06茶葉、油茶 畝306.90 -合計2,692.59二、宗地評估值 畝12,555.30 683.01三、林地和一評估值3,375.60九、特別事項本評估報告中陳述的特別事項是指在已確定評估結(jié)果的前提下，評估人員已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論，但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定的有關(guān)事項。1、本次委估林權(quán)資產(chǎn)，由委托方另行聘請云南省林業(yè)調(diào)查規(guī)劃院進(jìn)行林業(yè)調(diào)查，云南省林業(yè)調(diào)查規(guī)劃院為此出具《云南XX公司廣南那侖基地森林資源調(diào)查報告》，調(diào)查基準(zhǔn)日為2013年8月31日，報告出具日為2013年9月。本次評估以上述森林資源核查報告為基礎(chǔ)對委估林權(quán)資產(chǎn)實物量進(jìn)行測算，并發(fā)表委估資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日價值的專業(yè)意見。2、本次委估林權(quán)中的林地面積核實，由委托方另行聘請西南林業(yè)大學(xué)進(jìn)行林地面積核實，現(xiàn)地核實結(jié)果與原林權(quán)證證載信息結(jié)果差異，已由委托方向廣南縣林業(yè)局申請更正并換發(fā)新的林權(quán)證，2013年10月11日，廣南縣林業(yè)局已完成對原林權(quán)證的換發(fā)工作，同時云南XX生物科技股份有限公司已取得新?lián)Q發(fā)的林權(quán)證。根據(jù)新?lián)Q發(fā)的林權(quán)證，西南林業(yè)大學(xué)出具了《XX公司擬辦理林權(quán)流轉(zhuǎn)所涉及的12555.25畝林地核查報告》，根據(jù)該核查報告，委估林地面積、四至、林權(quán)權(quán)利人、小地名、林種、主要樹種、林地使用期均與林權(quán)證證載信息相符，委估宗地與國家級、省級、市縣級公益林無重疊情況，與國有林無重疊情況。本次評估以上述核查報告為基礎(chǔ)對委估林權(quán)資產(chǎn)實物量進(jìn)行測算，并最終發(fā)表委估資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日價值的專業(yè)意見。3、本次對林木資產(chǎn)的評估采用的評估方法是建立在委估林木資產(chǎn)間伐的基礎(chǔ)上，我們并未考慮由于國家對林木采伐政策或指標(biāo)調(diào)整對委估林木資產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響。也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。4、根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對野生具有觀賞價值的苗木開發(fā)前應(yīng)向當(dāng)?shù)卣土謽I(yè)主管部門辦理相關(guān)審批手續(xù)，本次評估是基于相關(guān)手續(xù)均已齊備的情況下做出，并未考慮將來野生苗木開發(fā)時獲取相關(guān)野生苗木開發(fā)審批手續(xù)的時間和保護(hù)物種的增加或減少對評估價值的影響。5、本次資產(chǎn)評估是對委估資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日價值的專業(yè)判斷，為報