北京某商住樓項目推廣策劃

北京**大廈推廣策劃.前言關(guān)于細(xì)化售樓部環(huán)境，提升項目品位若干建議如果地產(chǎn)項目的成敗關(guān)鍵如李嘉誠所言：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”的話，那么售樓處環(huán)境的金科玉律就是“細(xì)節(jié)、細(xì)節(jié)、還是細(xì)節(jié)”。從以往地產(chǎn)市場綜合的銷售數(shù)據(jù)上顯示，大約有90%甚至更多的銷售最終是在項目現(xiàn)場發(fā)生，所以，無論怎樣強(qiáng)調(diào)售樓部環(huán)境的重要性都是不過分的。事實告訴我們，人是被細(xì)節(jié)所打動的，沒有細(xì)節(jié)的完美，就沒有全局的完美。衡量售樓部現(xiàn)場好壞的標(biāo)準(zhǔn)，就是買家在此停留時間的長短。越愿意多停留，對項目了解越多一點，成交的機(jī)會無疑也會更高。賣房子不象賣日常生活用品那么簡單，發(fā)展商的成熟與理性，有時就體現(xiàn)在對細(xì)節(jié)的操作上。有時候，一個小小的細(xì)節(jié)——售樓部門口擺放的垃圾、亂停的車輛、一句該有而沒聽到的問候語、舉手投足間該有的謙讓……，諸如此類經(jīng)常被我們所忽略的“小細(xì)節(jié)”常常就能決定一次購買行為的放棄。反之，如果是那樣的細(xì)節(jié)——插在透明玻璃花瓶中的鮮花，精美茶具里一杯醇香的清茶，或者一杯香濃的咖啡，柔和優(yōu)美的背景音樂、舒適的坐椅，室內(nèi)植物所散發(fā)出來的清新空氣……不經(jīng)意處無一不透露出發(fā)展商的用心和細(xì)致入微，由這樣的發(fā)展商來建筑我們未來的生活、工作空間，能不令人憧憬嗎？房子在我們眼里的概念是每平米多少錢，可是，在消費(fèi)者眼里它是一個傾盡半生心血來交換的一個美好夢想。尤其是對于期房銷售，怎樣多花些功夫，能讓看樓者提前感受到未來的生活方式與工作氣息，對于強(qiáng)化消費(fèi)者對期房的信心起著重要作用。對于售樓部環(huán)境的整體設(shè)計和細(xì)化，從有利于銷售的角度出發(fā)，主要有如下原則：★創(chuàng)新——個性化★環(huán)境的細(xì)化★服務(wù)質(zhì)量的高素質(zhì)隨時隨處可見★豐富售樓部內(nèi)部空間，延長客戶停留時間一、售樓部現(xiàn)狀1、外包裝：整體采用銀灰色系，無其他調(diào)和色，致使視覺感受比較單一，沒有新樓盤即將開盤應(yīng)該具有的活躍商業(yè)氣氛，給人的第一印象不是個售樓部，而象個類似沖洗膠卷的經(jīng)營場所。2、售樓部:（1）售樓部內(nèi)部已經(jīng)裝修完畢，內(nèi)部缺少品牌識別標(biāo)識，色彩搭配較為冷感。給人的第一印象不是個售樓部，而象個類似沖洗膠卷的經(jīng)營場所。遙（柴2筑）尸植售樓處內(nèi)部：股目前大堂只擺鋪放項目外觀建義筑模型，無說著明性展板、樓繼書等其他銷售靈工具蠻，賊注售樓部的玻璃賠幕墻和室內(nèi)墻題體大面積空白路。測（鈴3瑞）售樓部辦公鴉區(qū)域內(nèi)的房間軌無職能劃分。崇（殃4瘦）售樓部頂部蕩為黑色，給人禾壓抑的感覺，燦沒有常規(guī)售樓姨部該有的明快賓、亮麗需求。涼（忽5皆）項目無宣傳湯推廣用語。蝴（且6必）項目現(xiàn)場周類邊無廣告逢牌瓶/避指示牌，讓受炒眾不易識別。二、包裝策略障針對售樓部上堪述現(xiàn)狀，現(xiàn)場趨整體包裝策略冷如下：畝1鳴、針對售樓部洞整體銀灰色系妄，用暖色調(diào)調(diào)拾節(jié)整體視覺效初果。窮2廁、售樓部內(nèi)每模個辦公室門口鋼裝置職能標(biāo)識遺掛牌痛3犬、售樓部玻璃壞幕墻上裝飾電圖腦刻畫的宣傳侄用語及其他輔度助用語，使宣掃傳效果達(dá)到圖員文并貌。飄4道、在售樓部室積內(nèi)進(jìn)口右側(cè)的此空白墻體上，躁制作功能性展槍板。雄5韻、其他空白墻帳體，根據(jù)具體澇尺寸制作相匹煮配展示忠牌秧/兵裝飾品。川6膽、客戶接待處府玻璃桌萌面孔/腳茶謹(jǐn)幾諒/撇前臺上擺放鮮肯艷的端花寇/川植物（制作出掌樓書后替換）爬。姓7察、在墻角擺放別盆栽植液物梨鹿。扇8蘭、在黑色頂部真放置（扎）色些彩艷麗的小氣港球舌墻。販9悉、銷售人員佩淡帶統(tǒng)一設(shè)計的要姓放名們/皂職務(wù)牌第?？遄?斥0冤、在深色會客遭沙發(fā)上，添置繡暖色靠墊，烘況托整體親和力透。研1湯1蘆、在距離售樓圍部向吵左賢10閘0慶米處路口疲，覽“呢北下關(guān)工商題所于”辟標(biāo)牌邊尺立艦“罷*驚*怒”至項目的指示路姥牌。燦1維2熄、售樓部門口宋放置宣傳彩旗懂。無1撿3背、售樓部對面鳥路墻上安裝戶委外噴繪廣告。虜1支4壇、床粘在售樓部門口集擺放充氣拱門緒。言1冬5墊、如果條件允代許，在北三環(huán)忠的入口處立項害目指示牌傅。允三、解決方案弱針對售樓部上參述現(xiàn)狀，我們穩(wěn)前期推廣觀點址是湯：另暴（辟1項）關(guān)于創(chuàng)意釘造押夢糠———候—緣校創(chuàng)意的關(guān)鍵宅廣告創(chuàng)意不僅濫僅是項目具有濫什么，而是要海講在這里投資蚊能夠得到什么裹，享受什么，降對自己的事業(yè)型有什么樣的幫鎮(zhèn)助與發(fā)展。炸一言概之，我憐們做的廣告應(yīng)米該為買家描繪慈一個美好的藍(lán)坡圖。惰（疏2置）關(guān)于廣告計蘭劃曲造竊勢毀———羊—奸制定廣告計劃賤的關(guān)鍵呢提煉賣點，令營項目廣受關(guān)注惑，各類媒體強(qiáng)誓勢配合，廣告者安排緊湊有力些。保凡此種種，其彎核心在與造勢諸，予人以非來蜻不可、非看不輛可的印象，才駱稱得上是一個獸好房地產(chǎn)廣告幟。淚藝（沒3江）關(guān)于廣告計徐劃的時期迫集中考慮藝近鋼3洗個月內(nèi)的廣告黨計劃壽房地產(chǎn)的廣告皮計劃會受到自獸身銷售業(yè)績，這競爭對手，市莫場形勢等諸多這因素影響，長糧期性廣告計劃石的變化較大。術(shù)在此情況下，寺集中精力考慮待如何圍繞開盤椅期間的廣告安大排更有意義距。攝拴（洗4裳）關(guān)于廣告手善法善廣告手法需要填不斷創(chuàng)新螺房地產(chǎn)市場的端變化非常快速洽，抱著僵化的識原則是不可取酬的，只有不斷秩創(chuàng)新，才能創(chuàng)趣造性的引導(dǎo)目蒸標(biāo)客戶，才能數(shù)引廣導(dǎo)想“喪見怪不蘋怪走”充的讀者。歉無論策劃、創(chuàng)貪意、執(zhí)行、表不現(xiàn)皆如此，只頌有富于創(chuàng)造性牲的思維方法才倦能獲得理想的蒙銷售效果艙。明電（厲5鋸）關(guān)于媒介創(chuàng)扮新槽整合傳播，即找運(yùn)用廣告攻關(guān)色，利訓(xùn)用剖D拴M陷、促銷、事件秒行銷等各種手懇段既旬。但在不同階斤段側(cè)重點應(yīng)有露所不同繼。陣嘗*投地產(chǎn)的地緣性次客戶特征顯著麥，故項目周邊鞠的形象推廣非籠常重要，尤其誰是開盤時期。希*朗地產(chǎn)的銷售工筒具即樓書、戶察型單頁糕、考D廟M焰、售樓處的氛丟圍營造、樣板她間的設(shè)計都是岸促成最終銷售臘有利手段陷。識皂（瞧6圾）房地產(chǎn)廣告艇發(fā)生作用的過秩程責(zé)在北京，每天饒都有幾十個不搶同類型的項目決在進(jìn)行推廣宣教傳。所以，我復(fù)們認(rèn)為：腳第一步，一個想有效廣告的前痰提就是讓人看能見，讓人有興李趣去了解和關(guān)抗注這個項目，敏最起碼要引起業(yè)我們目標(biāo)客戶學(xué)群體的關(guān)注。頂?shù)诙剑诳串€過這個廣告后窄要產(chǎn)生想親身哀了解的興趣和斬愿望，這依賴筐于廣告賣點是坊否與目標(biāo)對象坡的購買心理及爸需求相符。坊第三步，興趣獻(xiàn)轉(zhuǎn)移為行動。糧房地產(chǎn)是一個為注重即時銷售推，資金快速回屋籠的行業(yè)，廣帖告效果直接體會現(xiàn)在售樓部的容看樓人流量。孕（硬7領(lǐng)）所以，我們榜說：邊*占形式?jīng)Q定注目廚率，內(nèi)容決定今興趣以及是否綱行動，兩者缺藥一不可。曉從買家的角度汽來看，房地產(chǎn)簡廣告效果的好滴壞，關(guān)鍵在于醋是否能與目標(biāo)公買家實現(xiàn)有效妙溝通躲。爭溫*惜好廣告的標(biāo)疾準(zhǔn)紡瞞歐勇視覺的注目性蓬保證廣告引起沾注意。侄幸宰內(nèi)容清晰易懂享，確保廣告策礙略得到貫徹。鄙希漏提供購買利益達(dá)，保證廣告與膨銷售緊密結(jié)合故。暢經(jīng)蘭整體上的美誘感項/絕個性令受眾增搭加對項目的心境理評判分。退初堤一致風(fēng)格保證跌廣告累加效應(yīng)秤形成項目品牌沸?？羔u（會8株）廣告組合針廣告決非是單穿純的報紙廣告劫，樓書好、孤D阻M沙、房展會、戶納外卡、誘PO掘P怪、樣板間也都倘是廣告信息傳蠢達(dá)的重要媒體箏，完全依靠報本紙廣告很難達(dá)攝到項目功能述彎求的效果。同騙時，必須根據(jù)茫不同銷售階段推，選擇階段性嗽主打廣告推廣瓜方式，靈活運(yùn)艘用廣告、公關(guān)源、促銷、行銷禿等整合傳播手舍段。巨（韻9桌）廣告配合次廣告必須與銷積售緊密配合、柴互動，尤其在勿銷售配套政策劍、銷售配套工愿具、銷售事件財促銷上都離不用開開發(fā)商的理彈解與支持，而涼且開發(fā)商不能陵要求任何銷售鞋與促銷畢其功器于一役，需要凡打系列戰(zhàn)，以綁緊密圍繞推廣呆核心的系列活剩動逐步達(dá)成銷齡售目標(biāo)的完成猴。幕項勝目虧SWO鉛T具及要點分析曾*SWO卡T錢分析陡率S爽（優(yōu)勢）傭激*菌西北三環(huán)區(qū)扭街地帶，城市核綁心位置，區(qū)位叨優(yōu)勢較為明顯誰。春跨*蓋北京海淀區(qū)大撓鐘寺物流中心鐵的行政規(guī)劃，政保證土地升值鹽潛力。食勻*許大廈商務(wù)功能院配套齊全。房剖*撞戶型面積比較沖折中，購房總梅價較底。疼飄*羅梯形室外空中脾花園，在本區(qū)居域內(nèi)較為少見覺。考撫*系室內(nèi)大開間格產(chǎn)局，功能劃分響比較靈活。美芳*貫總體品質(zhì)均好濃，具備了成為懇一個熱銷樓盤嘴的先天條件。完梯*娃與其他海淀商爹住項目相比（屢品豎閣蜻2.服7創(chuàng)元況/借平流米矮/厘月，華密龍炸4.血2姑元靠/腐平駁米俱/雷月，億城中底心刃4誼元支/唉平駱米寸/垃月），本項目木物業(yè)管理寶費(fèi)努3.厲5芒元輸/慕平捆米朵/木月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)殖較為適中。瘡于*撤車位規(guī)劃比較庭合理，燭近角30塘0相個車位基本滿志足每個單元一拳個停車位。辟*詠W毛（劣勢）事悼*蟲產(chǎn)品外觀建筑找形式無亮點，斥外立面比較大蟻眾化。濕兇*注期房項目，入續(xù)住時間長，品屈質(zhì)能否最終落造實都成為影響側(cè)購買的阻力。謙備*然售樓部現(xiàn)場布勇置與該有的工堆作進(jìn)度不協(xié)調(diào)負(fù)。醬捏*侵銷售工具不全唯（目前只有建襪筑模型），周抬邊識別標(biāo)志幾雜乎沒有。灰鍵*獎售樓部選址較束偏，沒當(dāng)主要錯馬路。每羨*撇大開間格局增徹加入住者的入遭住成本（做隔耽斷）。坊描*拆不同職能部門擾間的配合還需蛾要更加和諧默襲契。守迅*共總套數(shù)不足三色百套，無法形兔成富海中心那滋樣的單體規(guī)模畏效應(yīng)，該項目挎配備獨立純住鵝宅項目作為商倉住項目的配套厘支撐。狼*餅周邊（現(xiàn)四道耳口水產(chǎn)批發(fā)市尿場前）已經(jīng)開攜工的同類型項身目，面積高于撈本項目銷售面權(quán)積曾（艦2突倍左右）用，邪威蒜而且這些項目哲的工地、售樓崇部都臨主要馬乳路，使得受眾筒比較容易識別壺。乳*勺基于上述這點晚，我們的廣告揚(yáng)打出去之后，育如果項目位置爐無法讓目標(biāo)對蕩象易識別，那綿么，容易將他故們引向周邊競郵爭樓盤，使原拾有意象購房者燒持幣觀望、比緣較心理增強(qiáng)。王*地產(chǎn)品更新速度祝在加快，競爭墊對手競爭能力句增強(qiáng)，競爭市基場壓力時時在猜加大。懶*擾并非處于交通鄙條件成熟的顯堵要地段，無公扮交線路直達(dá)項慨目現(xiàn)場，加上堵周邊同步新建核項目較多，很闖難出現(xiàn)搶購局寇面。會*罩較之華龍大廈券均按價透805溉0劈元粗/心平米、億城中爐心均等價每840達(dá)0和元膊/喪平米，本項目耗無單體規(guī)模效租應(yīng)，定價較高欠。們*O（機(jī)會）干*謀三環(huán)內(nèi)地塊稀注缺款*幻北京市商住樓祥項目市場與需錫求仍在上升期科。日*衫現(xiàn)在地塊周邊農(nóng)商務(wù)、物流領(lǐng)晉域中高檔樓盤號項目出現(xiàn)斷兩檔泡御*盲未來大規(guī)模城燙市建設(shè)的投入聲*謙周邊輻射區(qū)內(nèi)借商務(wù)環(huán)境成熟拴，東，馬甸商梅圈，南，西直值門交通樞紐，奉西，中關(guān)村高沉科技商圈，北紗，清華科技園臉等，勢必帶動緒本地塊的發(fā)展周步伐。槍*捐強(qiáng)有力的優(yōu)勢反策劃與推廣力鷹量，會將劣勢庫、威脅化解至搜最小程度。項目要點分析幼區(qū)域市場認(rèn)知月：夠位置：考量一賊個地產(chǎn)項目位碎置的優(yōu)勢可從陵以下幾個指標(biāo)授來衡量遣①基觀耍包撓念動么頌位攻交歉置頂感腔猛三環(huán)邊，市中井心意②敏相灰這鈴鄰副粥吃位逗鑄殘置米顆挖扭泛中關(guān)村地產(chǎn)汗概念旱③詠環(huán)愚哄罷境盟返劣位乞扇捷置托尊暑桐大鐘寺物流中谷心項晉目考否④貴情做束管感架冠掠位誕革促置國⑤史心寧陽疤理押卻識位選熄捏置昨⑥坐規(guī)疼升男劃猴版冠位笨恢抵置壯秀塔市規(guī)劃前景看好煩（燕注涉厲：瓜括粉加綁為悟*鏟*午大廈項目之較玻強(qiáng)優(yōu)勢）利中檔商住項目難的特性分瞞析弟斬1塵、中檔商住項休目的特性①有地塊特色牧②駕一定規(guī)模的體浴量服③杏商務(wù)配套齊全尤④鼓性價比超值，煤價格追抱求怕“頭好而不旨貴音”挪⑤賤戶型適中、多哈樣，面積追求矮適宜貼身，不慘追求過分寬大吳⑥送綠化環(huán)境優(yōu)美匯⑦仿舒適度較擁高柄撲2栽、本項目做到劇了哪幾點？岔①雖有地塊特誼色千番愿（便√鍵）鐮嶼詢大鐘寺物流中何心絕②皂一定規(guī)模的體役量蘋醬溪（留╳短）安削炒層高總共只滿為譜1遺3壯層，分戶數(shù)量喜不匹足憲30察0牛套永③易商務(wù)配套齊全尸（英√皂）掏暮胡項目規(guī)劃較為循齊備頌④愚性價比超值，膜價格追京求災(zāi)“暮好而不際貴鉤”劉（萬╳篩）現(xiàn)場氛圍打照造價格優(yōu)勢并鮮不特別突出株⑤革戶型適中、多釀樣，面積追求泄適宜貼身，不淋追求過分寬大矩（不√柴）吩關(guān)主力戶型靠為蔬65--10攤0眾平米左右臟⑥燈綠化環(huán)境優(yōu)美悟（煉╳額）港政傷地塊周邊無規(guī)型模綠化，其他塔環(huán)境有待空中鵲花園建成后定五論維⑦搭舒適度較高因（妙√盜）引燦設(shè)項目布局規(guī)劃黃尚可，析如睬U毛字型整體結(jié)構(gòu)磨利于透風(fēng)采光監(jiān)。早項差異化分析結(jié)田論：牢—擇—她深度挖掘區(qū)位遇的經(jīng)營特色，駛突出投資者投趨資后能快速獲蝶得回報的感性首認(rèn)識，強(qiáng)調(diào)行心政規(guī)劃對項目狀的影響力是創(chuàng)群造差異化一個獵重要的發(fā)展方失向油。壓嬌四、項目客戶斯群分析睡（一荒）勿蠢項目所在區(qū)域穴地產(chǎn)市場特點止海淀區(qū)是北京綠房地產(chǎn)投資熱家點區(qū)域之一顧。灑*拾*猛大廈所處的大只鐘寺地區(qū)已被郊海淀區(qū)政府規(guī)估劃設(shè)定載為蔑“獄大鐘寺物流中顆心拐”連，周邊區(qū)域的溜規(guī)劃及物業(yè)管匆理在將來勢必吩會形成規(guī)模效底應(yīng)，現(xiàn)有的空爛間格局在有限慚的時間內(nèi)將會堵得到有力的提府升與改觀，而懷已有的物流領(lǐng)咸域集散地的品托牌意識，將在潮投資者的消費(fèi)即意識理念中繼秀續(xù)延伸、壯大芳。古伶（二）客戶定穗位：怖*非*逃大廈個體單陰間郵4指0瞧—久20槳0姑平米的建筑面辰積，使其購房摘總價較低，容夸易吸引中、小竊型投資者的目笛光，而該地塊歌現(xiàn)有的物流版竟塊的經(jīng)營模式梯，在本案的招疑商過程中，作球為主訴求，應(yīng)勵加以有效利用抄。而作為附屬蓄群體，審視本薪地域經(jīng)營大環(huán)信境氛圍，配合蝶地緣上的泛中蜜關(guān)村地產(chǎn)概念樸，外地各廠礦理駐京的辦事處碎、科技含量高流的企業(yè)的分支驗機(jī)構(gòu)、個化人遮I劇T乏工作室也是一寄個側(cè)重點。同佳時，也可以將調(diào)本項目做為高撲端群體二次投歉資置業(yè)的選擇綱地。（其它在賄此未論及行業(yè)顯請指正蓄）杰單（三）客戶細(xì)跌分：最慢1鼓、年齡構(gòu)成丙目標(biāo)客戶年齡忽段秘：遙2愧5阻—兇4殿5只歲之間人士展針耗對飯*驅(qū)*豬大廈戶型結(jié)構(gòu)慢：助6筒5輪平平米港/倆間約程為濕7翠6隨套北；凍10挎0帽平狹米耍/忌間約唯為便20劣0冤套左右材，芹20撓0過平喊米樸/范間約游為高1融0列套。（共三百私套左右）較由此推斷，我陡們的主力戶型綿在定10絞0鏟平性米猶/虧間的戶型判。也頭根據(jù)年齡結(jié)構(gòu)弦，將購買層細(xì)洋分為憶6熟5皺平聞米土/營間目標(biāo)客戶年抄齡層次允為燃25-3逢5配歲人士瘡10香0最平蓋米奏/興間目標(biāo)客戶年怪齡層次貓為糠30-4怕0仔歲人士流20唯0舞平恨米辰/撐間目標(biāo)客戶年月齡層次誠為徑35-4介5朗歲人大士持段針對不同年齡冤結(jié)構(gòu)的消費(fèi)心鑒理與特點，我辦們將做出相應(yīng)郵的廣告策略惜。勁3、客戶構(gòu)成損①靈第一目標(biāo)拍群抓—水—涉自用買家分析館根銹據(jù)深“賣大鐘寺物流中硬心單”碗規(guī)劃藍(lán)圖及現(xiàn)嚼有的物流經(jīng)營耳格局。先期著霧重在項目周遍僑進(jìn)行推廣，如譜四道口水產(chǎn)批被發(fā)市場附近，屆金五星市場周枝圍。這些地區(qū)瞇分布著一些中會小規(guī)模的商務(wù)獎機(jī)構(gòu)夠，據(jù)啞這些機(jī)構(gòu)處于核成長期，對于奉工作環(huán)境質(zhì)量傘又非常重視，郊他們長期在此邀處工作對此地訪產(chǎn)生較為深厚本的感情，而且租更重要的是，臟企業(yè)在對外聯(lián)喊絡(luò)上可以保持延原有的聯(lián)系模羅式轉(zhuǎn)?？亓芩麄兌酁槭状螛I(yè)置業(yè)桐。虛擱他們的文化層召次雖然不很高橋，但有股干大外事業(yè)的決心與補(bǔ)毅力。紗他們較大部分熟為外地人，有開著南方商人特田有的機(jī)敏與闖柔勁腥。瑞膊住得好不好他棕們現(xiàn)在不太在錄意，他們現(xiàn)在捷講究的是用辦身公環(huán)境來提升還自己公司的形頓象力，以保商朱業(yè)往來中的信雀譽(yù)度。紫他們的生存哲紅學(xué)信奉一份耕筆耘才有一份收待獲。搖因為是外地人盆，他們多年拼弦搏的過程比本斗地人艱辛許多宅。暖獲得階段成功攪后，他們想在浙北京這個大都匯會里揚(yáng)眉吐氣摟一番。賤要達(dá)到這種效儀果最直接的方韻式就是在北京納投資買房，那慣是展現(xiàn)實力的賄最佳方式。守他們經(jīng)營的商叫貿(mào)格局制約他乎們企業(yè)的人員粱規(guī)贊模斤紙。紫他們所從事的筋行業(yè)，需要他災(zāi)們把更多的資價金押在企業(yè)經(jīng)馬營的周轉(zhuǎn)資金皆上，而無過多栽現(xiàn)金來買辦公剛場地。所以，桐他們在買房抉拆擇上比其他行所業(yè)人士更加斤咳斤計較。員因為他們信奉蒼一份耕耘換來丹一份收殘獲晶確所以，他們也瞎會以開發(fā)商到鑰底為他們做了糠哪些實事為依序據(jù)，來衡量房膊屋的實際價值悔。楚熊此消費(fèi)群在進(jìn)密行購買比較時肥，以房子的經(jīng)漏濟(jì)實用為主，角也比較注重樓碎盤的綜合素質(zhì)匯。他們追求工戚作便利感受而忌非追求豪華享離受，這群買家要做出購房決定傾時，房屋的性層價比是基本要茂求。村此類買家急占甲*仰*碧大廈項目銷售乓比例幫的什40%-60脖%牌左右，戶型選伯擇一般馬在識10紙0穗平佳米執(zhí)/電間靠。昂設(shè)我們先期把本疑地域目標(biāo)客戶螞的招商工作做艙細(xì)致、做漂亮帥，后期延續(xù)工屬作可以通過一蘋期客戶的口碑陣傳播給我們帶警來新的銷售業(yè)焰績。劈②遲第二目標(biāo)需群倆—竄—奶投資買家分析音他們一般不受跨地域限制，看墓重司*蝴*撞大廈地段、環(huán)住境、配套設(shè)施你，看重所屬地蔽塊的行政規(guī)劃羞對土地價值的易提升力度。以冷投資做為財富日積累的方式，胃賺取房屋租金潛，或期待房價糾升值后轉(zhuǎn)手賣碰掉賺取房屋中防間差價。痛樓盤在功能之知外的政府規(guī)劃湖行為作羅為窮*療*慘大廈的附加價綢值，是他們進(jìn)敗行購買擇決的民砝碼。喊屠祖我們前期推廣艘如識能崖“忙造匠勢扣”克成功，將吸引籃眾多此類消費(fèi)因者前來投資。違榮調(diào)此類買家羞占圓*猴*速大廈項目銷售挪比例麥的熔10%-20智%贊左右，戶型選熟擇一般告在田6醒5洞平帖米堡/裹間以下，求低據(jù)總價低投入來富降低投資風(fēng)險犁。男③頸第三目標(biāo)亞群此—授中關(guān)村樓盤分冤流客戶灶沙科這類客戶群體壇的周轉(zhuǎn)資金較席前兩類目標(biāo)群呼體雄厚，他們含有彩做握I束T難行業(yè)的經(jīng)驗與郵能力，但是還刃沒達(dá)到在中關(guān)膠村購買高檔樓伶盤（價格機(jī)在出1.蜜5邪萬左右）的實唱力，為了方便你工作，把購房燃目光投向中關(guān)防村邊緣地塊上紐，也就是捎帶告有泛中關(guān)村地凡產(chǎn)概念的樓盤韻上。他們一般混注重工作環(huán)境享與品質(zhì)，講究層商務(wù)配套設(shè)施于上的便捷性、胃整體感。在價輪格認(rèn)定上比較示寬松，只要覺賺得這個樓盤比浙在中關(guān)村買樓武便宜多了就認(rèn)堪可，進(jìn)而產(chǎn)生苦實際購買行動糧。筋穴但是，他們在霞物業(yè)管理、商落務(wù)配套的服務(wù)膊態(tài)度上，善比參悄①現(xiàn)②唱類目標(biāo)群體苛條刻，我們相應(yīng)態(tài)的在廣告推廣罷上適當(dāng)將物業(yè)斬管理與服務(wù)細(xì)殲節(jié)做為一個側(cè)念重點來推廣。紫此類買家省占蜂*梯*聚大廈項目銷售街比例斤的佩10%-15洽%畏左右，戶型一誼般選擇迷在塔10喘0立平父米災(zāi)—魚20汗0浴平米昏。敢五、宣傳策略忍從廣告基本原嫂理分析，產(chǎn)品傍利益點構(gòu)成目呢標(biāo)受眾的吸引武力，即產(chǎn)品能除給買家什么樣搞的實用利益趁。板塑該利益點可以純是產(chǎn)品本身的怠功能利益，也噸可以是時尚、罷品位、顯貴、伙服務(wù)內(nèi)涵、區(qū)粗域規(guī)劃能力等顫附加價值。修根據(jù)上（第五里）項分析結(jié)果茄，惱*眼*也大廈的目標(biāo)客獨戶群體屬于中鈔、小規(guī)模企業(yè)權(quán)的業(yè)主，年齡饅為下驢限疑2澆5柿歲，上暴限判4掏5辨歲人士慨。若傻中、小公司由六于受所持資金膛額限制高，訓(xùn)由一般選擇即能弓滿足便利辦公個需求，又不至肢造成太大資金忘壓力的場所作植為經(jīng)營場地極。罷街鑒于此，宣傳割用語上，應(yīng)包說含創(chuàng)業(yè)投資回列報快的理念喪。覆賽年齡下限設(shè)架為偏2忌5載歲，目的是培往養(yǎng)后續(xù)購買者籍，沒有哪個項儉目是建好就馬濫上賣完的，我年們的大廈才施攝工，到首批業(yè)嗽主入住還有段通時間距離，在溝這個期間徑，顧2鼓5流歲的目標(biāo)客戶廣在成長，也許尺一段時間后，凝他們就會是我懇們項目銷售過設(shè)程中占有一定唐比例的尾房的煉購買者。而且留這個年齡段的境人士比較熱衷牢傳播市場動態(tài)愉與訊息，吸引織他們的注意力歸，可以建立第洗二傳播渠道，擔(dān)即口碑傳播吼。增摸獨特銷售主張賄（擠US姿P且）證一個熱銷售項枕目，需要一個洗獨特的銷售主管張，其指向必排須為消費(fèi)者提郊出一個獨一無壺二的說辭，這宵個說辭是你獨幼有的，或者是浙第一個提出來雖的，而且這個籌獨特銷售主張菊對目標(biāo)買家而黎言是有實實在洞在利益的，即堡消費(fèi)者通過你漆的表達(dá)，看見快你確實能給他棚帶來實實在在譯的好俯處會對。劫具體要求如下玉：洗滔統(tǒng)一性（形象餡的整合，推廣病策略中始終不需變的核心）迫連貫性（整個誰全程營銷過程拒保持連貫，包虹括廣告風(fēng)虧格月/匪述求的可延續(xù)恒性）遵差異性（個性由化識別的系統(tǒng)攻的建立，獨一駱無二，他人無達(dá)法替代）掛作為本案的各節(jié)強(qiáng)勢賣點與輔臘助賣點，需要掠提出一個系列據(jù)核心，將其統(tǒng)毛率起來。旨因此，本案的蟻核心創(chuàng)意就需滋創(chuàng)造出一個新掃的口號隸（皺SOLOG另N層），導(dǎo)入并樹佳立以此口號為綁核心的品牌形更象。并以持續(xù)嘆不斷的賣點不歇斷豐滿和完善葛本案品牌形象坦，以波動或間描斷高潮式的營替銷方式及推廣執(zhí)節(jié)奏吸引目標(biāo)侵買家，從而實應(yīng)現(xiàn)最終銷售。整合營銷傳播唯（一）關(guān)于傳扛播，我們將它伶的核心主要表婦現(xiàn)在三個方面翻：辟騙①炎將項目核心競征爭優(yōu)勢美觀、隙清晰、準(zhǔn)確的亂傳達(dá)給目標(biāo)對使象，產(chǎn)生鮮明巷印象。刮②賠在具體操作上寶，注意掌握節(jié)廢奏，配合營銷草創(chuàng)造快速的銷如售成績。軍③恭在傳播中形成塵項目統(tǒng)一、明晉確并具有延展喪性的廣告風(fēng)格輔。推法一個成功的宣雹傳推廣，應(yīng)整薯合運(yùn)用廣告、羞公關(guān)、事件營槐銷忌、沃PO測P煌、促銷奇、騙D絞M借等手段，全方林位立體傳播嚼。歌蒜（二）各營銷堅階段策略要點倘：孔炮判針對本案所針效對購買群體的手需求形態(tài)、特榮征、心理，制掌定相應(yīng)的推售鮮單位策略、戶堆型策略、價格尺策略、付款方治式策略、促銷蠶策略、廣告策哄略（具體相應(yīng)喇策略詳文見后鴉）。做頂?shù)浇怼笆斜?，直高擊目?biāo)消費(fèi)群包體帝”竹。偽祥震首期傳播節(jié)奏臥1偏、準(zhǔn)備期：現(xiàn)初在答至盲8優(yōu)月底，項目包娃裝及銷售工具甩基本到位既2采、新品牌形象旱樹立及概念滲特透期冬：帖9集月初剝至屈9沙月中旬撥4蹤、首論銷售高糖潮期垂：定9慶月下旬籠至衣1園0跨月房展會期糊間承振（三）具體營印銷方案建議：寨們*邀針伸對何*裁*左大廈的主打客疏戶定位，慶讓懶*去*仿大廈給目標(biāo)客胡戶以四面八方邁都能夠財源廣嘗進(jìn)的第一認(rèn)識紹。獨我們的宣傳口團(tuán)號是僅：友鎮(zhèn)貪獸膜凈坑八方商拾機(jī)侄魂懷聚攬財雪富煉郵從匪*環(huán)*帥大廈的外部環(huán)遷境、內(nèi)部配套靠中，我們總結(jié)腿出的資源優(yōu)勢受是主：撥槽*姓“拉四媽面枯”嗽聚攬黃金商圈顯之賠氣扣偷“申四懷面閉”廊體現(xiàn)項目自身片優(yōu)越地理位置校及區(qū)域環(huán)境，充體現(xiàn)天時地利聚之旺勢殊“伏一敲面筒”基南接西直門大頭型交通樞紐，聽地鐵、輕軌，株架構(gòu)多元交通登網(wǎng)骨“蓮二辛面縮”濕北鄰清華科技摩園，中國科學(xué)暗院，八大院校燃，盡享學(xué)府的婦濃厚人文氛圍葛“削三紫面信”石西靠中關(guān)村高馬科技商圈，迅糟速帶動周圍經(jīng)荒濟(jì)發(fā)展，提升欣區(qū)域整體檔次嚷“擦四輕面忠”平東倚迅速成長剝的馬甸商圈，患中國科技會展遞中以心淋卡*挪“揚(yáng)八鈴方診”翼親歷完備服務(wù)家之發(fā)本衛(wèi)餡“胸八境方梯”舌從項目本身出績發(fā)，挖掘項目競自身特色能帶軟給業(yè)主的置業(yè)增優(yōu)勢水“扮一奉方懼”獨高瞻遠(yuǎn)矚的規(guī)闊劃前景蜓“縱二怎方慧”處功能多樣的綜興合勢能供“絕三判方稿”制完善齊備的配鉗套功能文“鞋四治方菊”研綠色共享的自償然生態(tài)竿“局五主方始”閣隨意調(diào)配的彈笛性空間顯“疲六胸方掙”婚知名專業(yè)的物門業(yè)管理陰“幅七徒方煌”瞇無可估量的升吵值潛力繳“刺八凍方死”衰歷史悠久的商讀業(yè)文化尋如上所述，我垃們努力用一種烈新鮮的視覺感畏受，來擦亮受掉眾的眼睛！八、案名策略貝在案名上，也鐘相應(yīng)連接商業(yè)象氛圍濃厚的雕前具/險后綴名，要求界突出甚在跌*生*鉛大廈能夠搶占梅獲取財富捷徑黨的意識給目標(biāo)副群體，我們設(shè)絞計的定前毛/全后綴名是：秋宵用金映谷墓.**閉持模銀玩灘惜.**勒慎饞金誕區(qū)擠.**截**志.夏先床機(jī)泰它九、報刊平面孩廣告策略：貢以大色塊、鮮鄭明的文字吸引笨投資者，簡約弓、時尚而有格歡調(diào)。膽我們要找鳥出瑞*庸*城大廈與其它項導(dǎo)目相比我有他亂無的優(yōu)勢，提凱煉出來，加以蠅強(qiáng)勢推廣校。乓森十、開盤期推串廣策略及首次調(diào)大規(guī)模媒體投祖放期策略須開盤期間，推股廣上針對目標(biāo)東群制定充滿誘辮惑力雁的?！靶鸭{金計諒劃華”急。伐他*趟旦“免納金計宿劃炭”挽之一膚圍繞投資理財扭概念，制定投講資儲*亭*苦大廈的低投入偉高回報的推廣洞核心。鼓比如，我們可蘿以先期聯(lián)系一撞些租賃客戶前插來租賃房屋，宰等大廈建好后架，將租約無償父轉(zhuǎn)給購房者。援在媒體上可以牽描述：我們的割房子是帶租約合銷售的。緊讓客戶形成這和里已經(jīng)租賃搶誼手的觀念認(rèn)識駕。從避*踩“候納金計慘劃衡”絮之二附開盤當(dāng)天，針閥對前來落定買蔬房的客戶提供征全套精裝修，哥在購買發(fā)生時墊，可以通過交顛談詢問客戶在梅空間設(shè)計的喜旅好，設(shè)計不同荒風(fēng)格的裝修標(biāo)斥準(zhǔn)。裝修材料夸與人工成本，蕩作為開發(fā)商具絕有集團(tuán)背景優(yōu)馬勢，所費(fèi)并不蓮是很多。蔬推廣手法上可賣以描述為：鋤你的商務(wù)空間笨，由你來設(shè)計慕！參附帶可以詳細(xì)罷說明活動的具城體計劃及安排裕，讓真正成交剝的客戶在接受麻我們的服務(wù)后廈，感到滿意，榆帶動他們在第諸二宣傳渠道上滔的自主性芽。真詳*逐“運(yùn)納金計擠劃作”污之三陳開盤前后，提拔出低首付概念趕。勒比如，在開盤論報廣上，告訴伍目標(biāo)群，在開遍盤后壹星期內(nèi)灑（或者其他時塌限內(nèi)）前來購蹄房者將享售受妨5角%雄（或宰者暑10嚷%沖）的低首付政盯策。目的是增晚加項目滲透力喉，促成銷售，衰提高項目人突氣滅—詳—牢我們都知道，裕地產(chǎn)項目如果暈沒有人氣，將鍵會是市場的犧壤牲品。奔我們要做市場炮的先驅(qū)，而不惕是先烈甩！占禽說明：以上活即動計劃，客戶奇只能從中選擇核一個優(yōu)惠計劃侵，而不能多種郊選擇。麥A芝、悟知現(xiàn)階段推廣建捏議：遵幟1革、根據(jù)目標(biāo)客治戶分娘析屬—巖—猶（客戶細(xì)簽分按/魔來源結(jié)湊構(gòu)務(wù)/授第一目標(biāo)緒群肯/劣自用客戶）分茂析中表述，首緊批客戶就在附身近，故項目現(xiàn)吃場包裝及地域賠周遍戶外廣誦告消/位路標(biāo)標(biāo)識將是個廣告重興點源效。燕2凳、醬D粉M疏直效廣告的制書作及派發(fā)也將寨直接影響現(xiàn)階雀段推廣效果。買3魂