關(guān)于老年公寓事業(yè)的一些初步

關(guān)于老年公寓事業(yè)的一些初步探討老年公寓是一個功德無量的事業(yè)，一個潛力巨大的行業(yè)，一個我們這一代值得為之奮斗終身的產(chǎn)業(yè)。而且非常有可能，在零起點的環(huán)境下，我們將成為國內(nèi)第一家真正專注于老年公寓產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的企業(yè)。零供給與潛在巨大需求老年公寓事業(yè)的愿景與對手產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與開發(fā)融資土地獲得與利潤實現(xiàn)老年公寓樣板產(chǎn)品模型魄老年公寓的管恩理與服務(wù)打老年公寓事業(yè)則的啟動器零供給與潛在巴巨大需求蹤老年公寓是恩細分客厭戶鵲年齡占而形成的一種脾獨立的住宅某產(chǎn)品巖。由于針對老臉年客群，除了情產(chǎn)品的建筑形吵式、建筑密度及、配套要求等畢硬件徑與普通住宅、蝶青年住宅形成曾鮮明的區(qū)別外夕，其核心應(yīng)是墊服務(wù)要求的不纏同，這一點來朱說，老年公寓側(cè)的服務(wù)要求會悄更類似于中高生星級的酒店、榆酒店服務(wù)式公攻寓退，而不是物業(yè)偶管理公司堡。煎老年公寓在發(fā)物達國家是一種積非常常見的住英宅產(chǎn)品，但在揀國內(nèi)目前尚無塞成功的規(guī)模案榜例，磚尚栽幾乎處于零供譜給狀態(tài)。而且嫩目前，中國尚炒無專業(yè)的老年盈公寓開發(fā)商或郊管理朱服務(wù)泰商，也未見大止型的、有實力悄的房產(chǎn)開發(fā)商茂開始規(guī)模誤進入這個領(lǐng)域膝，也幾乎處于李零介入的狀態(tài)紙，或也許還維處于零研究狀殺態(tài)香，但有跡象表俘明，未必還是努零關(guān)注粘。杰歷史已反復證騾明、近幾年經(jīng)帆典的風險投資溉商業(yè)案例也正名在反復證明，桌很多經(jīng)濟環(huán)節(jié)狐、產(chǎn)品或元素狀，服發(fā)展中國家的窄未來就是發(fā)達講國家的現(xiàn)在，標大多數(shù)音領(lǐng)域，降這初與社會制度環(huán)跌境是基本無關(guān)械的。當然，我代們會關(guān)注其發(fā)酷展速度可能耍大不相同，壯正如發(fā)達國家團的城市化進程料速度與發(fā)展中世國家是有巨大屬差異的；我們霉也泊會絮關(guān)注其民族與衰文化區(qū)別虛所導致賤的差異館，以及忠對結(jié)果的影響是。釀玻目前，中國糠健康霧老年人的常規(guī)呢居住狀態(tài)主要酷只有兩種：一拔是獨立混居在畝傳統(tǒng)住宅區(qū)里掀、二是與子女毯同住。晨如果遇到病痛弊，除了必須的千住院環(huán)節(jié)，通蔥常情況是由子稅女照顧、或由棟非專業(yè)的保姆昂照顧。奉很顯然的是，魯并非是所有的覺老人都樂于享謹受現(xiàn)在的居住橡狀態(tài)，也并非豎是所有的子女右都樂于看到老筋人疲們蒼現(xiàn)在的居住狀蹈態(tài)，而草只汽是市場上根本隸就沒有專屬的補、適愚宜綁老啊年燥人居住的住宅努產(chǎn)品，且疑大多數(shù)范人們不知道、旬也無法想象，晃應(yīng)該給老人安忙排怎么樣的滿香意居住環(huán)境。斥或許，傳統(tǒng)文何化的、道德的邪抗性在很多人訴的觀念中，把棗老人送到地方捕政府投資的、兵福利型的養(yǎng)老警院、敬老院是此一種不孝順的譜行為，是一種濕對老人的遺棄格或漠不關(guān)心，程然而我們必須渣認識到，這只她是亮在目前尚且垂沒有舒適的、妻適宜老人居住柏的坊特定住宅時，巾現(xiàn)狀瓦所無奈導致的瓦錯誤觀念。如只果能有播大幅度畝優(yōu)于現(xiàn)在老紛年冤人居住狀態(tài)的負、能讓老人真喚正舒服與開心秩的套老年公寓震出現(xiàn)，陡錯誤的然傳統(tǒng)觀點將會亦很容易瓦解。瑞甚至我們更應(yīng)埋該擔心的是，叉一旦我們建造軟了這樣的辦老年公寓判，很快將成為突老人們、或他零們的女人們?yōu)殍b老杯們?nèi)藸幭鄵屪∈盏膱鏊?，很可播能，到那時我乘們更賽擔心的是，我鞭們是否能及時糊快速地向市場制提供更多的擔老年公寓煤。周弊我們相信，或準者僅熊以我們身處的越杭州為例，肥老年公寓尚的斯需求是明顯的制、更是日趨強壟烈的。孫一、我們身邊體有慘太多辯的鷹家庭掀，一方面，搞年輕一代賓在考慮自身察居住期的時候，往往撒都有這樣一個遞愿望，希望能熔住得離父母近添一點，能相互波照應(yīng)，另一方產(chǎn)面，從內(nèi)心講研，只要有可能陵、有經(jīng)濟實力績，還是都希望牧能與老人保持粒一定的居住距鷹離雕，即相對獨立莖的居住空間約。很顯然，生陷活習慣、生活觸觀念、作息時慨間等的不同，凍會形成兩代人勉共同居住的渡眾多廈不和諧元素；朵二、緣尤其對很多喊的偷夠得上檔中產(chǎn)階級家庭劫來說描，進繁忙的工作引繳致了債年輕一代載對老人客觀上以無法褲日常粘照顧，更為獨鞠立新與自信澆的思考能力樣與僚生活方式捷又導致了與他尸們父母灌之前錢更為明顯的差包異。事實上，棄他們鋤是白最諒能接受或更愿繡意看到真正適誕宜老人居住的敏老年公寓的出留現(xiàn)，并很可能討成為老年公寓今主力的購買人異群腹；獵三、中產(chǎn)階級盞或更富有的人晨群，決作為社會消費敏的中堅力量羨與示范群體舉，老在他們自身面句臨衰老趨勢的孕時候，更會提改前開始考慮自痛己彈的退休后的生阿活與養(yǎng)老環(huán)境絞。扭他們在壯年時碑代往往生活在糟忙碌的城市之覽中，且自身絕珍大多數(shù)會開車主，他們對遠郊幻更好居住環(huán)境今的養(yǎng)老會更為纖向往相（這也是杭州嫁山緣案例在實陸踐中驗證的一脫個觀點）向。六另一相關(guān)的角紡度：現(xiàn)實諒都市勤的生活節(jié)奏，憶使得很多有實窩力的購買群體秋對軌“綁5+谷2擊”蹦生活的向往與砍實踐尊，將會更多與頑養(yǎng)老結(jié)合起來犁；忙四仍、在幾乎所有蹤三代同住的家陣庭中，牧最匹幼小的即第三代濃是家庭敲的希望與最受榴關(guān)注的核心，菠而老人則是最療易被主柴動或被動賀忽視的群體，羅這與中國人的趨傳統(tǒng)教育與文姿化環(huán)境有關(guān)，狹雖然很多老人籠并不介意或縮很科樂于接受蹦這一現(xiàn)狀襯，但這畢竟不旨是老人乖們舉應(yīng)該選擇的最耳佳生活與居住給方式；煤五姥、如果剔除投椅資因素，浙江陶各地的有錢人辦，悲為子女在杭州趁買房子組、造就子女未畏來的創(chuàng)業(yè)某基地，隆是外地人在杭扯州購房數(shù)量巨床大的重要師原因謝之一（甜其實，硬這窯也呈并非杭州獨有纖，事實上每間一爹個省會城市都哭有此熱普遍釀現(xiàn)象）。這些骨人群脫有能力、也鳴同樣永很可能有愿望三為寬家里的老人也被在杭州購買一呀套養(yǎng)老的住宅臘，駐因為這仆對于老人來說億，垮除了密居住環(huán)境與叉生活品質(zhì)更高鋪以外，省會城僑市的醫(yī)療保障折體系也總是更朵發(fā)達的。只要雜老年公寓能讓句老人你們農(nóng)住得舒服、有座交雁流與娛樂卸的圈子、有型日常的生活照杏顧、有鞠良好的醫(yī)療保績障苦等頓，輝異地的富裕群奶體將篩會稍很鹽樂意鋤在省會城市為菠老俯人疑安排養(yǎng)老的住駁宅。（這也是覺杭州云天銀湖茅項目螞在皇實踐系中安主要驗證的觀星點）離六、非常有意英思的是，華人婆圈及東亞老齡嚷比較嚴重的鄰仇國如日本的老筆人也是國內(nèi)未狼來成熟你老年公寓賢的需求者之一木（杭州云天銀閃湖項目在實踐頁中驗證了這一深觀點）。這里獻主要分為兩個親層面：一是日賭本，屬于典型竭的特例，人口叔老齡化比較嚴炮重，排國內(nèi)的老人霸福利艘居住環(huán)境局促匪，同時老人也悔相對富有，加晚上政府也鼓勵飼老人遷居海外賄，一系列元素味促成日本老人骨到中國養(yǎng)老的王可能性。當然隊，除了中國目亡前沒有合適的后老年公寓產(chǎn)品喪外，可能主要毀的問題是在于罪語言問題。二份是華人圈，既岡包括了周邊國追家、港澳地區(qū)桑，也包括了全匪世界全地區(qū)的中華人，一方面層是葉落歸根的默情結(jié)，另一方難面中國的發(fā)展殘與安定，也為壟他們回國養(yǎng)老貓創(chuàng)造了可能性氏。相信這種需暑求一直以來都曠存在著，也相限信漆老年公寓轎產(chǎn)品的缺乏與理醫(yī)療環(huán)境的差姜距，是這類需壇求的主要障礙碧。值得一提的互是：日本或其扁他民族的老人宏若成為我們陰老年公寓訴產(chǎn)品的主要客消源，將可能與三企業(yè)未來的宗董旨有悖，甚至晌可能出現(xiàn)負面仔的影響，夏但小規(guī)模地引載入?yún)s有創(chuàng)造開柴發(fā)暴利的可能齊性，亦可形成惹國際交流的氛牽圍，應(yīng)該不是系壞事。而國際繼華人圈，無論鉤大規(guī)?；蛐∫?guī)敬模引入，都可頑能會有暴利，率同時不會有負漫面效應(yīng)。也緒所有的思考或瞞實踐都指向一圾點：夢只要有適宜的驅(qū)老年公寓聲出現(xiàn)，巨大的知潛在需求將被賺很快激發(fā)始并畫洶涌而來。吃[舅信息岡鏈接柜一泊]燕世界銀行最新史報告稱：勇中國茄的夕“郊人口紅梁利筆”蹄將股在塑201腥0鴉年左右消失液，花“也人口紅倒利兄”僑一度是與晴中國族高速的城市痛化進程一并復，成為推動患近戴1賄0財年來中國寬經(jīng)濟、中國垃住宅行業(yè)高速束發(fā)展的兩個重誓要因素。唱值得注意的是齒，覆這一提法比國鴿內(nèi)學術(shù)觀點聲之前普遍調(diào)論證少的誓201牙5殊年早扎了固5咐年市左右網(wǎng)。它[勻信息鏈接哭二在]州剪中國銀行、招撤商證券研究中披心等幾個機構(gòu)趙的報告均顯示閣：若律按偏6算5加歲標準計算，魂中國目前的老上齡化比率大約擠是辯7%抱多一點，軍2010峰年后將勤開始加速增長潑，年203浙0轎年攤-205摔0唯年將是高速增你長期，養(yǎng)至篩205威0美年中國將有超辨過籍3.浙3定億的老年人，就將接近屆時中燙國總?cè)丝跀?shù)蜓的溝25澆%感。同時數(shù)據(jù)顯備示，無論目前企還是將來，地憲區(qū)之間也會有皺一定差異，東依部沿海省份的及老齡化比率明危顯更高一些。另老年公寓嫌事業(yè)的遭愿景與對手張思考可以把嘉我們桂的老年公寓事否業(yè)此發(fā)展定位鉛分成三個階段覆：閱第一趨個發(fā)展古階段：近我們將勇敢地羽成為磨老年公寓松市場的朋研究者、眼探索者洋與先行實踐者劑，并在實踐中另努力地成為這風一新耀行業(yè)碑的行業(yè)攔標準的郵參與痕制定者注或之一。這一圣過程中，產(chǎn)品摩模型的建立與采實踐、戰(zhàn)略循性于土地儲備、以納中高端市場為斷突破口的產(chǎn)品眠品牌碑營塑是同樣重吊要的，更為關(guān)瓶鍵的是，我們薯必須提前打通登融資渠道，為范進一步的高速氧發(fā)展奠定基礎(chǔ)掀；通（故企業(yè)狀態(tài)：來100瘋%增開發(fā)商惹與管理服務(wù)商砌的混成狀態(tài)）服第二慮個發(fā)展交階段：者在貿(mào)市場逐漸覺醒傻、華跟進者與朝競爭者蝴到來的時候，囑我們自身將翠在優(yōu)勢的融資刪環(huán)境下宜成功地處于高項速發(fā)展之中難。在規(guī)模與品遙牌的互動下，惠我們將成為老掙年公寓開發(fā)的傅全國一線品牌乒之一，并可能煙將產(chǎn)品線穗進行粗發(fā)展腫，瞧一方面廚將可面向相對低端距的、更龐大的頌市場需求著，另一方面方將豪面向更高端、爪以及市場更為恰細分的需求群健體炮。在這一階段緒，我們將扮演察市場領(lǐng)跑者的奏角色，把自身草定位于行業(yè)的噸資源整合者結(jié)與據(jù)管理剩服務(wù)朽集成的鐮輸出者惑，并積極推動惱行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化賓發(fā)展；促（需企業(yè)狀態(tài)：代5真0鮮%鄭開發(fā)億商耳+慢50%低管理撞與服務(wù)構(gòu)集成泡商述）市第三鼻個發(fā)展染階段：隨著市雨場的全部發(fā)展欲，間10-1瀉5無年以后，育在龐大的嫩全宴中國皮老年公寓斷市場，巡我們能獲得漸全部純老年公寓后開發(fā)閥環(huán)節(jié)別份額右的督8-10每%微就將是非常成婦功的奇跡了余，襯以及融我們銜將飛在中高端老年罷公寓開發(fā)份額泡中擁有更大一似些的市場份額猶，或能成為廈中高端市場的眠領(lǐng)導者尖。麥然而這扇并迎不是關(guān)鍵，米因為襖在老年公寓的緞管理與服務(wù)領(lǐng)植域，我們期望印擁有最大的市臂場份額，例援如托30閉%鼓或更多，這是睛老年公寓遷產(chǎn)業(yè)鏈燥的最終發(fā)展的高可持續(xù)核心。仗（撇企業(yè)狀態(tài)雪：古2清0小%蠢開發(fā)皆商暴+80睡%決管理見與服務(wù)濤集成簡商槐）塌眉期待惡在未來覽的焦5執(zhí)年內(nèi)：侮我們寄將完成一系列瘦學術(shù)研究盼、凝2-姜3形個雅成功的須樣板項目、戰(zhàn)懸略城市的一批撫土地儲備壓；瓣我們將約迅速完成上市鴉，敘并打通更多的伍融資渠道，兇成為國內(nèi)老年飼公寓第一家上刻市企業(yè)濾；喬我們將成為老箭年公寓領(lǐng)域中襪第一個品牌開舞發(fā)商和第一個菠品牌管理著服務(wù)驢商；嘴在肯老年公寓漫產(chǎn)業(yè)鏈介的跨各環(huán)節(jié)康，睛或者有選擇地氧自行建設(shè)貝核心環(huán)節(jié)爆、并租考慮更多枯選擇與相關(guān)行笑業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)翠合作，迅速成椅為產(chǎn)業(yè)發(fā)展利集成婆的核心企業(yè)。程我們可以大膽回想象：我們赤即將開創(chuàng)的材老年公寓事業(yè)刮，將從觀念上噸改變地與創(chuàng)造晉中國人長么達施1/懲3藍的人生妻歲月的生活皮軌跡與生活邏膛輯寬，將北徹底累全面改善中國逆老人的生活質(zhì)座量與生活環(huán)境謙。茂當司更多企業(yè)在考擊慮如何賺小孩紛子的錢、如何粒賺女人們的設(shè)錢之時，我們稿關(guān)注的老人市仰場將婦會假比這兩個視角篩更為具有市場食持續(xù)潛力。鑰十深年后，歷當元人們啞意識到賞中國緊越來越多的城鄰市善的傍公園景點、公桌共設(shè)施、醫(yī)療懇機構(gòu)揮都紹開始越來越多尤充申滿著老人的時售候，述當政府開始為佩之頭痛和櫻調(diào)整政策苦的時候，我們痕企業(yè)已經(jīng)為隨漿之而來的商業(yè)屋機會做好了全及面的準備，其廢發(fā)展平臺將是確令人難以置信括的愁廣闊。贏至于這一領(lǐng)域鍛，使我們企業(yè)瓣自身獲粥得筆2壁0茄年以上高速持倍續(xù)的增長、讓駱企業(yè)嗽逐漸策成為一家受市印場尊敬的企業(yè)俗，旗下有數(shù)窮十并萬員工與一系挑列的上市公司纏，都將是順理子成章的事情了舍。列[魯信息呀鏈接微一親]雅曾有搜房地產(chǎn)業(yè)設(shè)內(nèi)匠人士挺分析過：辱世業(yè)界脹50淘0轉(zhuǎn)強企業(yè)中，沒態(tài)有一家是房地決產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，碗只有一家是房饑地產(chǎn)流通領(lǐng)域吼的企業(yè)核（通2浙1炮世紀不動產(chǎn)的館母公司），有快超過兩家與老斬年公寓的投資蘿與服務(wù)有關(guān)崗的企業(yè)，另有揮超過兩家企業(yè)鋼與品牌酒店管鈔理公司有關(guān)圓。達或許這證明了械以憤服務(wù)為核心的吉老年公寓市場怠是具有集約的軌可能性流。散正如酒店管理的公司能成為世狂界五百強企業(yè)姨，但酒店的持毀有者卻總體來否說是分散的、捎眾多的，老年勵公寓覆的兵管理漿與服務(wù)烤似乎應(yīng)該是未遷來真正可以帖持續(xù)高速發(fā)展染的元素。隔聯(lián)想，而在蹤老年公寓棚產(chǎn)品線差異的刑基礎(chǔ)上，伸為什么不存在往分星級管理與章服務(wù)的可能性介呢?？俒惕信息鏈接蕉二缸]偏值得高度關(guān)注午。拐萬科映總經(jīng)理郁亮在稍200脂7施年煙3評月度2既0昂日蛋接受證券時報壘記者采訪敗時明確提到過川一句話蹤：堵“弦在關(guān)注主流需投求獵（青年住宅）碗同時，我們也趁關(guān)注老年住宅膚問題，并打算俯三到五年內(nèi)推誦出老年住宅產(chǎn)座品。?！表旊m然萬科在很日多產(chǎn)品細分領(lǐng)寧域中并未慚獲得成功，但竄畢竟其靈有蛇40嚷0魂個訴人的晴建筑師隊伍、餡清晰的產(chǎn)業(yè)化吧發(fā)展哥與資源整合者夏的思路型與積極實踐、弓未絮來遍6你0脅個以上的城市付中豆超過年陸住宅護銷售喉額辰600-80駕0日個億創(chuàng)、充沛的融資煮渠道喚與實力合作伙忠伴攪、逐步國際化麗的職業(yè)團隊，簡即影便艷3約年后發(fā)力老年黨公寓，也將是循我們最窯強大外的農(nóng)競爭對手。繳相信萬科今天料對老年公寓的王研究未必會糊比我們領(lǐng)先多初少，但我們必喘須做好充分的賀準備，迎接萬狐科的出現(xiàn)，至回少爆要準備好圍營造壘共同發(fā)展需的環(huán)境隊，也不排除平紐等合作或流程反合作發(fā)展煤。提所以，媽速度陰對我們來說啞很重要箭，尤其近三年慢。膠產(chǎn)業(yè)化芹發(fā)展良與拿開發(fā)榨融資膏挪大約盯7敢年前，萬科第咱一次公開提出橡要做中國住宅體開發(fā)的領(lǐng)跑者輩，同時也提到曲了住宅獵的擊“曲產(chǎn)業(yè)率化山”橡發(fā)展陵。當時在外界粗看來，萬科至速多是在如進入的城市數(shù)哈量、開發(fā)項目憲、管理方法上回有一定的領(lǐng)先戀。而時裕至畫200召7忍年，屯萬科的幾點領(lǐng)墓先鴿是非常清晰的展：倘增長的穩(wěn)定性顏：持續(xù)穩(wěn)定印在歪30敵%卵以上的利潤年螞增長，最近三郊年保持鹽在爐50思%而以上，并面臨桶進一步增長提拆速怎，紫2008-2捎00絮9愿將是萬科的真協(xié)正高速增長期砍；化豐富的融資渠培道：在地產(chǎn)融要資環(huán)境非常不錘發(fā)達的中國企，連斷續(xù)序5些年每年在證券舊市孝場成功完成一州次融資，并與晌境內(nèi)外多類基格金嘗試了多種逢合作模式，持國續(xù)控制攪企業(yè)整體負債功率在恥60-嫩6班5申%架；未管理結(jié)構(gòu)與人毅才體系不斷優(yōu)袋化：最新的變鴿化是從全鷹國辟2具級欠管理碧體系轉(zhuǎn)變玩成響3曲級啟管理睛體系，開始出絹現(xiàn)更多落的國際雇員飼，期權(quán)方式挽則攔成功吸引與穩(wěn)索定了更多高級夕人才；鼻商業(yè)模式的改改變：初步成功企運用了殿資源整合睜的手段藥，宋借助品牌、管繩理和融資優(yōu)勢捧，更多蹲通過有條件合娘作方式獲取項工目資源借。凝200世6蝕年，萬科全年瘦新增規(guī)劃逃項目抄建筑面積窮1201鑒萬平方米中，鷹近朽60抽%虎的資源是通過孝各嗓種合作方式獲屋取。肚城市布局：萬鐵科濃的扯“琴3+尺X臺”中城市布局模型正，成為跨地區(qū)就發(fā)展的住宅開豈發(fā)企業(yè)效仿的挖全國布局模型彎。同時，在適屈度繼續(xù)增加進何入城市的同時阿，萬科在已經(jīng)泛進入盒的勿6鞭0懷個左右城市中貨，實燃施夜“舍生根現(xiàn)有城市籃”豪策略，在每個虧城市中都擴大三份額和品牌影授響力。據(jù)了解酒，布200塊7寫年累初磚，杭州萬科制膨定的偷年銷售目標是淋26乓.2沖個滋億；炎產(chǎn)業(yè)化實質(zhì)啟概動：工業(yè)化建森造混作為產(chǎn)業(yè)槽化發(fā)展敲的核心表現(xiàn)，卸萬科將在東莞開始有劍了第一個產(chǎn)業(yè)迫化研究基地蠅，硬200溪6劈年竊在上海實踐了究600舍0某平方米拒，朝200它8侄年的墓全國全實踐目標找是歇50毀萬平方米，未摩來與傳統(tǒng)建設(shè)傾方式然配比蜘的第一個目標葛定在原1燦：紅2陪。非常值得研織究其工業(yè)化建叉造訓的模型：州雖然誤建筑成本上眉升者25斯%美，夠但住宅差建造速度提高懷一倍以上，建騎筑質(zhì)量大幅度爆提高。思考其礦關(guān)鍵利益點應(yīng)暈是開發(fā)速度與敬資金利用率的狹大幅提高；爐以優(yōu)秀為師：晶不斷尋找企業(yè)征發(fā)展模型上的庭老師繼，不斷在融資干模式上尋找學釀習與模仿的老霞師。鍬萬科應(yīng)該是說影最早在戰(zhàn)略部界署中意識到地閃價增值暴利押作為全行業(yè)的祝重要利潤來源搬必鏈將消亡貧的企業(yè)楊，再也是成功把單邁純的?！皩挿瓱祜灣睊昴Ｊ降臐L動開聰發(fā)榜做成可持續(xù)模易式的企業(yè)。將萬科的持續(xù)成濤長是可期的。滲但萬科并不可暮怕，尤其在老槐年公寓的領(lǐng)域揪，他們面臨的壞課題與我們未楚來面臨的是一寺致的、全新的劈，且很顯然，瓣目前他們并沒膚有真正動手點。柔研究萬科，結(jié)威合老年公寓，班至少可以讓我猶們借鑒與吩思考以下幾個素方面：穴明確在老年公完寓領(lǐng)域中我們墨可以為自己打得造的核心優(yōu)勢古和產(chǎn)業(yè)定位；召啟動階段重視暈對眾戰(zhàn)略發(fā)展軌跡癢、發(fā)展模型研競究；系持續(xù)高增長環(huán)奸境的自厭我營造團；兇快速有效地打臉通革更多擔融資渠道；障管理結(jié)構(gòu)攔的前瞻性與凝人才嗽建設(shè)的前置性醒；諒重視受品牌對劫資源整合葬的遙推動力繩；綿城市布局叫思路與城市生憂根洞策略頁；嶺一定發(fā)展程度戀以后的產(chǎn)業(yè)化嚼方向敢選擇與專型互；疼以優(yōu)秀為師，擊以成熟市場為惜師疤，常設(shè)研究喝經(jīng)費與你機構(gòu)淹。惡我們發(fā)現(xiàn)，萬殃科的品牌在現(xiàn)泉階段，實質(zhì)更非多是為企業(yè)的宜融資、企業(yè)的抬項目資源獲得券贏得了機會與陣環(huán)境，從而確牌保的企業(yè)持續(xù)漁增長的資金與莫項目需求。而覺產(chǎn)業(yè)化方向的烈制定與劫實踐，最差實質(zhì)矛的環(huán)節(jié)，參是為了提高資疼金朗的利用效率。鞭在產(chǎn)業(yè)化層面宿，是否罩老年公寓婆的產(chǎn)業(yè)化未來譽是以工業(yè)化建燒造楚為核心表現(xiàn)形涉式是值得商榷息的。踏初步思考，我老年公寓泉的建造延領(lǐng)域，其產(chǎn)業(yè)迎化倒也跑不出搖工業(yè)化建造的蔬趨勢；而底老年公寓普的管理與服務(wù)貢領(lǐng)域回，應(yīng)該更趨同皇于酒店管理公悔司而不是住宅漏的物業(yè)管理公鄭司，服務(wù)內(nèi)容錘遠多于物業(yè)管嶺理公司，服務(wù)竊領(lǐng)域也超越了練酒店管理公司扇的范疇碗，這個層面的店產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展芽核心應(yīng)是如酒原店管理公司式戒的品牌與管理全輸出?；痦槾怂伎?，命即題變成了有趣摘的方向：老年招公寓產(chǎn)業(yè)究竟中是以服務(wù)為核材心的還是以產(chǎn)喂品為核心的？賽是否長期來看沒是以管理與服問務(wù)利潤為核心神的，而副初期忍大規(guī)模建設(shè)階敵段則是以產(chǎn)品險開發(fā)題利潤為核心的速？這一思考與加判斷的重要性吧，無疑將決定桶開始老年公寓休的事業(yè)階段，鋤我們的戰(zhàn)略發(fā)劉展重心的把握害是一個還是兩勞個，更重要的推是，其將決定瓜當競爭者出現(xiàn)荒、競爭者增多統(tǒng)的各階段或競縣爭者非常強大毒，我們?nèi)绾伪闯肿陨淼膬?yōu)勢蒜與抵抗能力。哄在融資層面。憤老年公就寓事業(yè)，狡如果期望規(guī)模娛發(fā)展，則予對融資的需求納將十分龐大，脊但又分成兩個其可能性：老年牲公寓廣的開發(fā)誰若以出售或類江似出售方式為帝主實現(xiàn)利潤，而則對資金來說威，回報將傾向糧于振項目式的，廣開發(fā)企業(yè)的上呆市可能會慢一垮些，但同時，融我們可以把管仙理與服務(wù)環(huán)節(jié)氏的利潤單醬獨切割出來防，單獨發(fā)展叔；老年公寓的哀開發(fā)若以保出租方式為主懲實現(xiàn)利潤，則電對資金來說，尾回報將是冶更為到長期穩(wěn)定的，森但扇同時莖，開發(fā)利潤與斑管理服務(wù)利潤決則躲是一體實現(xiàn)的四、不容易無法諷切割的催，要上市則只寬能是整體的了鑰。處產(chǎn)業(yè)化與融資姥是兩個互動的爛發(fā)展蘇主題，選擇怎淺么一種產(chǎn)業(yè)化普發(fā)展的思路，辜將對應(yīng)不同的虎融資對象與方刺式，面臨不同鉗的發(fā)展速度。謀[模信息鏈接載一項]叛200沉7麥年禁2矩月礎(chǔ)2泛日，透在中國質(zhì)量協(xié)仰會、上海市建伯委及上海市房洪地局官員見證暖下，萬科住宅輸產(chǎn)業(yè)化試點項積目在上海浦東跨萬科樓盤新里謠程正式啟動。壯王石接受記者周采訪時說：此沃次試點項目樓鞋面面積只鄰有粒600厚0蘭多平方米，預剪計磨200卡7談年會繼續(xù)在上甜海建介設(shè)剃5含萬平方米愛，集200鑄8脾年在全國則會扯達察到顆5定0責萬平方米攻。原來一層樓敏需要一周時間歷才能建好，現(xiàn)堅在只需一天元，語試點喪項目的建安成守本比以前增加末40臉%拾，但當建筑面拒積達妨到題1剖0雙萬平方米以上江，成本殃只稠會增怪加蠟25哲%載，并基本固定餓下來鐮。謹建筑質(zhì)量可提計高了一倍，打尤其雄3-窄5譽年后與濕其他房子儉相比就會很不告一樣，殼相信會得到消斧費者的認可。掉王石表示：暮萬科正在發(fā)生慧兩點變化，一理是產(chǎn)品線的延列伸，就是為各愉個消費階層、殲各個年齡段的餐消費者提供住迷宅產(chǎn)品；一是僻住宅產(chǎn)業(yè)化，魔萬科每年將建鉆造昂200塌0峰萬平寇方米住宅，要錫持續(xù)領(lǐng)跑就必貿(mào)須要有質(zhì)量的臉增長，必須要晃進行住宅產(chǎn)業(yè)慮化。蠶[位信息鏈接疤一虎]撐最新一期《中砍國甲經(jīng)營報圍》：重來自信托業(yè)內(nèi)昨權(quán)威消息透露礦，央行已指定岔聯(lián)華信托和中厭信證券兩家作灘為國內(nèi)房地產(chǎn)聲基金候選過試點機構(gòu)，日抄前他們已分別弓編制完成方案舊，很快將上報書央行金融市場味司。農(nóng)據(jù)悉，此次試籮點方案內(nèi)容要亮求以受托人、婆投資管理人以妙及托管人資格業(yè)管理為主要內(nèi)殼容，這意味著倚央行希望通過替試點對房地產(chǎn)澆基金的發(fā)行、機管理、運行、知回報模式進行增全面考察，邀為了給日后房素地產(chǎn)基金領(lǐng)域夾的立法和監(jiān)管閑積累經(jīng)驗。憑此次房地產(chǎn)基史金試點的總體尖原則，將不采頓用國際通行的帽將若干地產(chǎn)項票目打包峰成爛REIT夜s庫（徒即串房地產(chǎn)投資信大托基金）并公鈔開上市發(fā)行向榜公眾投資者直槍接募資的方式尾，而是限定貞只能由機構(gòu)投戒資者購買的封揉閉方式，這與蕩天津濱海新區(qū)橋的領(lǐng)銳基金類戒似。（臘200撒7現(xiàn)年催2謹月，嶼天津濱海新區(qū)忠房地產(chǎn)基稱金塵“供領(lǐng)銳基肝金認”逼剛剛獲得銀監(jiān)犯會非銀傅司龍“棗特川批扔”眉成立，州“查領(lǐng)銳基躁金看”糟的資產(chǎn)物業(yè)打姑包對象主要是腐濱海新區(qū)范圍湖內(nèi)的工業(yè)廠房騎，其重點募資已主體則是擁有國或計劃開發(fā)這綿些物業(yè)的大型細國有企業(yè)。這督是在內(nèi)地尚未步為房地產(chǎn)投資泥信托基金跟開禁的環(huán)境下氣的變通手段稱。緊）勉據(jù)悉，筑聯(lián)華信托果的楚方案，花與鏈傳統(tǒng)信托產(chǎn)品批相比，突破爸只能發(fā)且行輸20泰0季份的政策限制蔑，理論上能募姓集到更大額度張的資金，贏相比現(xiàn)有房地陽產(chǎn)信托是以債道權(quán)型信托做過貧橋融資為主，飾新方案則可提姻供直接融資，痛雖然蹲達不枝到暫REITs稼資金募集規(guī)模違，但前進了一地大步。而中信堵證券叔的蝕方案，很可能宅是建議將商業(yè)即物業(yè)租賃收入候作為企業(yè)證券膝化的基礎(chǔ)資產(chǎn)杯，然后發(fā)行資疫產(chǎn)證券化鞏的役產(chǎn)品。這種模起式實際上也鑒是續(xù)REIT獎s瘦的一種變通，百對于手中擁有更大量物業(yè)資產(chǎn)笑，卻面臨融資遵困難的房企而衡言，意義重大高。無論最終采鳳用何種方式進各行試點，資產(chǎn)閃置換現(xiàn)金的模養(yǎng)式都不會變，棵企業(yè)可以借助顯于出讓一部分吊或全部物業(yè)資歇產(chǎn)股權(quán)，解決藏現(xiàn)金缺乏的問秒題。腎在察以銀行資金為悄主導的練住宅已開發(fā)沒大環(huán)境中，我社們注意到萬科柱是其他融資手嘴段嘗試最多的蔥公眾公司。魯近歉3紫年內(nèi)，萬科俱已經(jīng)鹿嘗試色了兔與裹GI塔C舞、中信證券作、懇H巷I切等融段資合作，即便爺是在土地資源盼整合的同時，會萬科也從一航狐、中糧等大型揀國企中獲得了閉更多糕資金膊層面康的幫助。淺加上幾乎一年境一度的股票融譯資免（值得羞我們般關(guān)注的是，與鮮在港、新、美野等地上市的企洲業(yè)相比，事實止上也只有中國灑股市能夠做好管如此高頻率的春融資汗，中國的投資蟻者并沒成熟，壽中國的優(yōu)秀上著市公司也太少慢）遺，萬科掙持續(xù)潤發(fā)展的外圍資隆金來源可以清摸晰地分成四個踢層面：銀行資雀金、證券市場宴、基金類、合摔作把的實力企業(yè)伙。役對于老年公寓犁事業(yè)，資金渠紛道的長期解決牌方案，是啟動佳前首要課題，蛋這與企業(yè)定位街與長期發(fā)展模度式均密切相關(guān)顆。碑土地株獲得促與利潤組實現(xiàn)警老年公寓開發(fā)凳用地的獲得，廚基于冰實踐托與錘分析，移將可能有蓄以下多種丈具有可能性的掙途徑：先關(guān)鄙一手可以謀求腐的態(tài)老年公寓開發(fā)炕用地傳：拔政府獅專門規(guī)劃并佩定義開發(fā)的行未政劃撥用地；旅游類用地；油租用農(nóng)村集體喪用地；馬遠郊負住宅開發(fā)用地撞；很二手可以謀求類的殿老年公寓開發(fā)承用地呼：始其他開發(fā)商手宋中的低成本的廣、禮遠郊盡的存量土地攔；案其他開發(fā)商手美中凝被頑70%+9琴0洋平方米困擾的晝遠郊住宅忌用地；鞏圈內(nèi)制類似遼寧波剃東海明珠地塊項等稠閑置資源的超木值轉(zhuǎn)換旺；誦閑置的旅游用布地；宣合作摔或其他方式可緊謀求的老年公寫寓開發(fā)用地：房大城市遠郊小錦城鎮(zhèn)建設(shè)的配窯套綿區(qū)域楚；焰大規(guī)模住宅區(qū)缸的配套區(qū)域；真特殊地塊的舊需城勵、舊房進改造；富對原有養(yǎng)老院彎、敬老院的改攝造與升級敢；詠對經(jīng)營不善的慣城市外圍旅游梁景點的改造；貴[蹲一手老年公寓御開發(fā)用灶地稠]脂我們所親密接笨觸的淡一死一僵兩個喊杭州老年公寓坡項目，有兩點判是共同的關(guān)鍵攝信息：一、伯兩個項目斯都是行政劃撥鵲用地上的老年艘公寓產(chǎn)品，都雁因為明顯存在蟲暴利而被舉港報岡----駱-培這說明了行政久劃撥用地風險揉；二、都在沒著有三證的前提維下，用長租代哀售的模式實現(xiàn)營開發(fā)利嫁潤繞-----考這證明了老年羽公寓潛在的旺夾盛需求。這兩怪點，對佩我們有很大的瞧啟發(fā)意義。染行政劃撥用地劈、橡租用永的巴農(nóng)村集體用地觀，同樣一個關(guān)掏鍵問題是在于結(jié)雖然我們很有次信心，但很難縣向資金卸方番做出合理的解片釋，讓他們也躲能同樣辨有信心，尤其傷是那些對中國綠奇怪的土地政量策酸總泛搞不明白的國先外基金而言。暈對于農(nóng)村集體朽用地，另一個急問題在于我們壽能租賃多少年娛，蕩10緞、蛛5巧0商年總打是就好談的，代想要連10微0亡、繼20嘆0胳年估計有點難齒，土那么這里有一逃個超4汪0碌年以后怎么辦假的問題。鼠遠郊住宅開發(fā)秋用地是比較理挨想的選擇，無與非是如何控制氏合理的土地獲虎得的成本。墻旅游用地在土搏地成本方面會模比住宅開發(fā)用究地便宜，沒有崇分戶的三證也示不用擔心，只騙是最近的物權(quán)殿法效到頭來還是沒摟有解釋清楚一賓點：非住宅建分設(shè)用地在出讓色到期后如何續(xù)碰期。這個問題撞與農(nóng)村集體土館地同樣夏，會對企業(yè)長搶期發(fā)展埋藏一扎個重大的可能創(chuàng)性成本。罷當然，土地期符限問題也可能任并蹲不是問題，要鏟看我們是以奴短租（月、年走）互方式級實現(xiàn)利潤，雪還是銷售住或長租（繳50巧年、優(yōu)7絕0句年）方式實現(xiàn)筍利潤，若是后吹者，主要矛盾偽就甩給了消費步者。失綜合來看，首凡選是遠郊住宅喉開發(fā)用地，碰旅游寒類咽用地壇、珠租用農(nóng)村集體駛用地籮也可以，常行政劃撥用地啄則不宜選擇。屢當然，更好的匆方式?jīng)鍪遣妗翱甲≌_發(fā)用闖地辦+處旅游類用迅地趨”選這樣的組合拿倦地，成本控制崖與機動性更佳迎。憶[唐二手老年公寓喊開發(fā)用疾地辭]廚其他開發(fā)商手泥中的低成本的胞、忙遠郊訓的存量土地，隊是指那些在市助場非常禁熱的時候，一辭些開發(fā)商頭腦冬發(fā)熱，在不成砍熟的粱城市遠郊圈下緩的較大地塊。嬸可能已竊等待了不少時潔間，但依然沒租有成熟的開發(fā)遙時機，同時土想地的成本相對強來說比較底。請其他開發(fā)商手桐中舟被延70%+9沖0杏平方米困擾的形遠郊住宅用地蔥，是指類似杭名州閑林等區(qū)塊撲，位置不近不客遠，伴理論上更適宜咸開發(fā)大房子，紡但捧受咽到懲70%+9屬0幫平方米擴的限制，面臨須產(chǎn)品研發(fā)的困柴境，或怎么排絞都不舒服。唇圈內(nèi)類似眾寧波庫東海明珠地塊鴿等閑置資源的探超值轉(zhuǎn)換，是沖我的想象。搭干脆把這樣的明資源，換成政員府香并不覺得值錢擺的、比較遠的脹、臣只要環(huán)境不錯梳的，但要燃規(guī)模醋大很多絨、與適合老年公寓踩開發(fā)斧的住宅滲地塊。借閑置的旅游用襲地，是指類似炮浦沿以外蕭山伶臨浦、浦陽等割地，有不少被雖圈下的淋數(shù)百畝、上千隆畝的旅游用地瘦，有些全部閑糖置著，有些只俯蓋了一個小度嗚假村，而開發(fā)英商原來想象的影所謂主題旅游溪的開發(fā)肯定是序有難度的，面去臨進退兩難的量地步畫，可以轉(zhuǎn)身開滋發(fā)老年公寓才?；j[哲合作型老年公黃寓開發(fā)用遣地茂]概大城市遠郊小孫城鎮(zhèn)建設(shè)的配門套蒙區(qū)域蠶：類似良渚里毫面做一塊老年箏公寓，顯然比褲較成熟。萬科源要自己開發(fā)是查一方面的事，蓬但劣類似這樣的機墳會一定會有不浙少，尤其在我鎮(zhèn)們已經(jīng)做出陵一兩個蹄樣板削項目懼和有一定知名厚度之后。甚至登可能成為一種副發(fā)展的模型，無就如開發(fā)商會鴨把大地塊中的規(guī)酒店、社區(qū)商饒業(yè)部分等拿出李來找人合作，奪也同樣可能把跑老年公寓拿出斷來找人合作。葉這劇需要我們設(shè)計矩相應(yīng)的產(chǎn)品模撫型債，因為規(guī)?？勺Ｄ懿⒉淮螅倩靵懋€或略小一石些，這類地塊怕相比我們單獨微去遠郊開發(fā)一幫個老年公寓項矩目，對老年公戶寓自身的配套挺要求會降低不隸少。徒大規(guī)模住宅區(qū)筑的配套區(qū)域：頃類似上述，也驟可能成為一種顏模型，想像到逗未來的某個時丙期，政府可能務(wù)都會在較大地凳塊的規(guī)劃條件軌中開始如設(shè)置嘴幼兒園一般旁要求設(shè)置專門咐的老年居住場詢所。臘這類地塊的規(guī)氧?？赡芨?，予只有十幾畝或柄幾幢房子，但剪對老年公寓自洞身配套的要求路可能會更低，俱如果我們較早墓地實現(xiàn)了工業(yè)搜化，則我們的脂機會會更大。迷特殊地塊的舊烈城麗、舊房網(wǎng)改造：翻閱一邊些資料發(fā)現(xiàn)，瞎國外很多有意該思的熱老年公寓少設(shè)計，爆其中今不少是在城市屈非核心區(qū)的一疾些舊建筑、舊漠區(qū)域缺里翠改造出來的。緒這些老年公寓徐規(guī)模都不大，顧可以說是很小褲，只有幾十至如百老套，且相恨對高端一些，牛但可以享受到水城市原有的成派熟配套。聯(lián)想優(yōu)到國內(nèi)迅城市抓，相信會有一畢些受土地性質(zhì)犯限制的、或是填受開發(fā)條件限觸制的區(qū)域，有菠機會讓我們嘗拋試改造成為老渴年公寓。事實痛上，也一定不樣會是所有的老相年愿意離開城撤市居住。鬼如果有這類地者塊，我們可以蹤做一些頂級的褲老年公寓。泰對原有養(yǎng)老院示、敬老院的改蒜造與升級疏：或者在初期鄰，或者一旦我真?zhèn)冇辛顺晒Φ南óa(chǎn)品與案例，搶我們羞將會去找各地救政府拘，期望靜由于我們來投螞資改造原有福蛋利型的養(yǎng)老院陸、敬老院，其核中散更重要的是，篩我們港將煮會謀求大規(guī)模委擴建、新建的膏機會。很多情士況下，原有養(yǎng)們老院、敬老院郵所在的地塊序位置刷是不錯的。銹對經(jīng)營不善芒的城市外圍旅否游景點的改造久：杭州附近就婚應(yīng)該有不少這洗樣的項妻目，作為旅游駱，主題性不強惹或可持續(xù)發(fā)展廣能力不足，環(huán)墊境又往往相當喝好，改造成老命年公寓可能就介是最合適的步選擇踐。灑至于在現(xiàn)階段捐，由于老年公牧寓的贏利可能演性還不為市場楊普遍了解，我卷們很可能在謀夕求褲老年公寓夏的土地過程中僑，尤其能在政逐府手中、也可柄能在合作方手悲中，獲得不少今適宜開發(fā)常規(guī)譜商品房的土地街。這是附帶的館利益，放在另泥一個公司開發(fā)肚常規(guī)產(chǎn)品即可造?？煸谏鲜鲫P(guān)于土至地的分析之后贊，我們會引發(fā)織這樣一些思考廚：梨首先是開發(fā)敵階段神的愚利潤奉如何栽實現(xiàn)目。如果是住宅潛用地，這個問育題脈容易回答。如碌果是旅游或其浸他用地，站輩在企業(yè)短期發(fā)損展的角度，我如比較傾向于依逆然考慮用長租弱手段去實現(xiàn)銷鑰售；何站在企業(yè)中長蔬期發(fā)展的角度王，以年為單位走出租，不失為獄一種穩(wěn)定與長式期的回報，尤陽其對規(guī)模尚且碰不大的上市公剖司來說，需要難有一個利潤穩(wěn)聽定回報的手段泊。對企業(yè)的投針資者來說，如唯果上市是必然溫的、企業(yè)纏意圖解是謀求長期發(fā)冰展的，那么序投資者的咽綜合利益必然禍是用市盈率去批反映穩(wěn)定的長青期回報，比短鞭期銷售實現(xiàn)利絲潤來得更為可適觀。所以，這倚里還有一個相物關(guān)問題，如果乏我們主要謀求雷的資金來源是本國外基金，尤提其是有實力的盆、非期望短期測高回報槍的基金，他們敏是否會存在更射為偏好長期穩(wěn)賊定回報的可能確性蠻。賢----功-植當然，這里只店單獨探討了產(chǎn)鎮(zhèn)品開發(fā)階段的跡利潤實現(xiàn)問題三（服務(wù)與管理峽的利潤實現(xiàn)，元放在后面探討愉）政，因肝為補3-劉5鄉(xiāng)年內(nèi)管理與服致務(wù)的規(guī)模效應(yīng)袖無法體現(xiàn)，可旅能循無法產(chǎn)即生撒穩(wěn)定晝可端觀的利潤。但屆如果作為一個節(jié)長期商業(yè)模型進，相信管理與算服務(wù)的利潤在釘更長一些的時尋間內(nèi)會超過開蒜發(fā)領(lǐng)域的利潤液。這就是前面茄思考過的，拼以換1悅0期年的眼光思考鵝問題，我們不糕期望也不太可槳能成為開發(fā)領(lǐng)演域的老大，但輩期望在管理與絕服務(wù)領(lǐng)域具有酷很大的市場份激額。希前提是銷售或影長租，釣相關(guān)的薯話題是：謹老人燃如果侮去世后創(chuàng)，決老年公寓劫的權(quán)益怎么辦店。庭初步思考，存鳥在以下療兩頌種稠主要的笨可能性：捐一、子女不能垃自己居住，因姥為年齡未達到石入住標準，但致可以拿到市場冶上去轉(zhuǎn)讓，或千委托我們二次淘銷售；裙（如果是住宅慶用地，這個方糾式成立；如果坦是旅游或其他膨用地，這個方謀式較難讓消費毯者認可）槳二、我們無條賞件地收回，退示給老人的繼承兇人相應(yīng)折算年稱限的款項，然移后嚷進行二次銷售便；（這里有一炸個折算公式的刮問題，如果罰是犧7頃0鏈年，一定不是億等分的；還有捆一個產(chǎn)權(quán)交割戒的費用問題，狼如果是住宅用打地的話；再有努一個是否評估泉的問題，還是溜原價折算）隙同樣道理，如翁果是短期視角年，第一種解決蛛方案的利益清麗晰一些，如果儀是長期視角洽，第二種解決棕方案的公司利晚益則更大一些緊，市場好感度店也更高一些。目老年公寓籮樣板產(chǎn)品模型菠膽這里，我們顛暫時只探討主旬流的中高端混老年公寓兩的丑產(chǎn)品模型，暫拘不涉及豪華型尾的、或頂級的諸，或低端一些炊的產(chǎn)品。吉菠釀關(guān)于老年公寓醉的規(guī)模，可能恭是一個復雜的揀經(jīng)濟模型，我紙們首先要亡關(guān)注雙方的仙需求：一、站屈在老人歪和他們的家人倉角度闊，是否有足夠糟的配套和生活完輔助，憐足以讓他們放莖棄原來的居住瓜環(huán)境與方式，甚而括去疲選擇老年公寓避；二、站在我迅們的萬角度攪，創(chuàng)建的眾多咱配套內(nèi)容與服娘務(wù)設(shè)施，分攤隙到多少老人呼才是合理的。唱（尤其遠郊的寫老年公寓與一余般住宅開發(fā)不棒同，少了一塊伯商業(yè)的超額利盆潤可能性，多要了一塊服務(wù)超鍵額利潤的可能燦性怨，但短期不兌攻現(xiàn)冒）較松秩按照容積千率治1.朱0喚，閣5巷%于左右的配套面伐積，每陡3這0稻0素畝用地可以建烤設(shè)證20北萬平方米的老右年公寓峰，可容納筒3500-3顯80往0景個席左右靈老人六，我們希望這楚樣的侵社區(qū)生規(guī)模將舒能譽完全排斥昌病房、單身公洋寓或福利院妻的感覺，俱排斥推慈善機構(gòu)或醫(yī)鎖療機構(gòu)的環(huán)境癢，駐更像一個低密庭度的、多配套爺?shù)母邫n住宅區(qū)背。居住在里面飄的老人，詢能提自巨尊地頤養(yǎng)天年為，即能控制自叛己的日常生活葬、保持自我的會獨立，又顛能享受到有可謎持續(xù)念的貴生活輔助蜜與踢醫(yī)療保障識，以及必須的筒社交活動與吐生活樣安全感。干國外的老人住朗宅迎，大致目可回歸納為填三種區(qū)主要嫩形式：渠第一類鋤，亂就朋是入住者的家六。內(nèi)入住的老人狠能獨立生活漲，呼但愿意享受身慕邊能有朋友昌的感覺、也希顫望在有需要的捆時候有服務(wù)躬人員在照顧的那種安麻逸與安全感；恐第二類愚，繼續(xù)保持入罪住者仇獨立并的頌生活方式，但鼠便于提供更多溪護理與何服務(wù)，辯并需要給予疾定期的幫助艇；倆第三類彈，晴適應(yīng)勒更高齡或身體舟狀況不健康的標老人們姓，濃他們衫期望靠近他們墾居住在墨第一類或第二灘類的朋友或親例人，但需要全址勤的護理與隨管時隨地的照料坑。劍上述三類老人隙住宅，往往是市放在一個社區(qū)沫內(nèi)的，即便社社區(qū)只有幾十套擋或百來套單位若。這說明，這議三類住宅區(qū)分護的不是不同人控群的需求，更麥多根據(jù)老人的悶健康挨狀況規(guī)劃的。奴此外，注意到具有很多國外的污老年公寓，對弱老年癡呆癥患婚者有專門設(shè)計鉗的住宅樓應(yīng)對西。初步了解，臣早老性老年癡寫呆是非常常規(guī)起的病癥，在中筑國，目前問有飾5弄%肥以上的老人不躍同程度的患有參此癥豈，最明顯的特朗征是出門后找譯不到回家的路餡?？梢灶A期的軌是，這類老人構(gòu)的家人或自己炭會更高比例地對愿意入住洪老年公寓項。演初步思考，國灘內(nèi)的老年公寓灣，也逃不出上辯述葡3+在1慕類防主流模式支。但總覺如果潤一個老人從第虎一類搬遷到第推二類，再遷移或到第三類，似煌乎總會有點一外步一步邁向死摔亡的途徑?？继脩]現(xiàn)階段，在蒜產(chǎn)品層面，可保以在國外經(jīng)驗占的基礎(chǔ)上做一擱些適當合并設(shè)致處理：涂第一種老人住索宅：類合并頁上述支第一類與第二戴類，因為服務(wù)譯本身可以選擇拾的，非常健康摟的老人也完全濕可以選擇第二側(cè)類的服務(wù)，并敏不很強烈地需瓣要用建筑形式渡、功能或區(qū)域咳去嚴格區(qū)分開伸來；顧第二種老人住怨宅：悟把適宜老年癡壇呆癥患者居住疤的住宅，與麥國外的韻第三類途產(chǎn)品菠進行合并，都瘦是需要特別護匯理的人群，確荒實也需要在規(guī)搶劃區(qū)域、戶型過設(shè)計謝、配套竿等方面與上述訊第一種畏有萬不少區(qū)別捆。[戶型問題]李第一種老人住基宅：如同普通團住宅一樣，但圖戶型中會弱化作一些功能區(qū)，拒首先弱化的是腔餐廳，可以考瑞慮更多與廚房淘結(jié)合增，客廳也沒必季要很大，適用謙就行漫；其次不會主馬流提供三房的崇戶型驟（三房的存在鷹，主要是門考慮一些有支界付能力的消費傅者，愿意為砍親友探望們暫住的房間費，但應(yīng)該是二同房半的概念為邁主赴）秧，一般只提供客二房借為主流旺的戶型，也將誠為支付能力不拴強或喪偶的老掌人忠少量提供一房器的戶型；第三馳，雖基本不提供披雙衛(wèi)的住宅；陶第四，觸考慮所有房間脂的采光、通風乖，更膚會重視陽臺、煎露臺與一樓花地園徹等元素恰設(shè)計瞧，以陽光、生想態(tài)為要素；第請五，精裝修?；鄣诙芊N釀老人住宅：首伴先要排斥病房廢、單身公寓陸或福利院的感鵲覺，第二，主想流提供一房（于考慮到更多進期入這一種住宅妄的老人往往是閘喪偶的）、適售當配置二房戶趁型，不需要提氧供三房，若有覽現(xiàn)實需石要可通過戶型橫組合來實現(xiàn)；錄第三，客廳與暴餐廳混合，只竿提供單衛(wèi)；第缸四，同樣考慮林所有房間的采寬光、通風，更學會重視陽臺、篩露群臺與一樓花園啟等元素設(shè)計，態(tài)以陽光、生態(tài)磨為要素；第五揚，部分可考慮匆破除成套住宅侄的可能性，幾坦套合用廚房、兇陽臺等元素，步以解決小戶型印設(shè)計中將遇到址的設(shè)計難題。衫第六，主張精傷裝全配。惡考察國外老年勁公寓的資料半，祖折算后真上述兩種戶型獸的比例剛多是定在哨2毒：哪1雕或齒3榴：嘴1眠左右。這初步思考建議狼我們第一個項拿目采取的至比例是戰(zhàn)8粘：應(yīng)1訪或悟10牙：晌1跑左右勺，一是銷售面趟風險的考慮草；二是第一種哭產(chǎn)品也可以轉(zhuǎn)飾型為償?shù)诙N產(chǎn)品，窗只是護理和照兼應(yīng)的效率略低飾一些而已。圣報告貴的提綱階段吐，我傾向于悼老年公寓返中存在上述兩酬種產(chǎn)品，浸但戀報告綱實際鍵行文至此，我樹更傾向于把上薦述尤兩種鈔老年公寓手全部打混，蓬不區(qū)別對待。箏感覺區(qū)別對待漿總有不人性的鐵元素存林在，尤其很多佳老人們一旦入遙住在第一種老樹年公寓中后，哄即便身體開始婚轉(zhuǎn)差，是否愿樹意搬進第二種醫(yī)老年公寓會存伏在問題，可能醒更愿意接受的們是第一種老年奶公寓的基礎(chǔ)上巷，蓄享受第二種老兼年公寓的服務(wù)較。奔--門-式基礎(chǔ)這一層思寶考，我們可以牧在建筑設(shè)計上算給每一個幢老娛年公寓（或按晴照戶數(shù)比例朗）都安排一個托老年公寓究的老“疑專屬值班護工耗服務(wù)恥站諒”碼，可根據(jù)需要漸安惡排哭1-崖3舒?zhèn)€戶工日間伏或雷2捷4杜小時值班。桿[啟建筑銜與規(guī)劃踏]破第一種阿老年公寓群，紅不排斥一梯三煙戶的設(shè)計活，服務(wù)來源于案智能化系統(tǒng)連菠接的社區(qū)級服法務(wù)中心與醫(yī)療賄中心耽；繳第二種擇老年公寓個，不排斥一梯尋四戶、六戶或版更多戶的設(shè)計俊，或喪還可棋破除成套住宅蘇原則的設(shè)計以翼確保泳臥室倒南向必，服務(wù)來源于妨各竹單元頂樓配置陳的專屬值班棒護工服務(wù)緒站；若專屬值班護工法服務(wù)站類似于球酒店的布草間稀功榜能制+暑護工宿舍，可餓以安針排醫(yī)1-炕3玩?zhèn)€戶工值班與積宿居，考慮可寶以安排在建筑握頂樓；于層高：主陳張紡3-杰4山層為主，除非肌地塊本身的訴臂求，否則尤其墊第一種賤老年公寓頭堅決排斥小高末層住宅；青無障礙：陶分流系統(tǒng)、粱平行扒交通質(zhì)與垂直交通系挖統(tǒng)全面無障礙辯設(shè)計微，協(xié)4坑層以上拍住宅養(yǎng)主張全面使用臨電梯拐，第二種譽老年公寓希全部使用電梯景；備公共部分：主煌張地毯、扶手啞等元素的大量餡應(yīng)用，研究適螺合老人的公眾城空間尺度炊、燈光、色彩個；尾針對業(yè)老年癡呆癥越群體，筐單元門、枕戶內(nèi)公共部分珠增加若干有累趣味含的封便于激發(fā)記憶川的元素，戶主依更險可在自己門口次放置自己熟悉重的別標志；烏戶外環(huán)境：創(chuàng)耐建估安全肅、健康而又不甚唐突的室外環(huán)掃境，儲清晰的組團標叨志菠，簡潔的樓宇促指向；注重禾組團、鄰里征關(guān)系的建立與必交往悟；叫戶外活動區(qū)域趙散落在社區(qū)的島多個角落，更柏多舒適的步道矩和休憩元素；稅[販老年公寓瀉的避配稻套騎]默1型．物業(yè)管理系理統(tǒng)遍2凳．模生活輔助愛系統(tǒng)餐廳；洗衣；家政；瞎代毀理哈；鞭代石步玩--嗚-池例如委托購買晌曬衣服的桿子秤、老虎鉗腎等一些零碎古盞怪的、必須要立老城區(qū)才能買用到的東西；代萌筆或顧問：書蘭信、協(xié)議、匯果款等；商業(yè)；園區(qū)班車；月特殊陪護胞：例如每天有駐人幫助閱讀報灰紙，居又如希望有人役陪同上街，豬只需要報酬，叉就可以達成；醫(yī)療保障系統(tǒng)鈴社區(qū)級的醫(yī)療豐保健中心：包險括固定的全科孫醫(yī)生、護士，循必要的醫(yī)療設(shè)牢備印、減護理器材，常擱規(guī)的藥品，簡任易的用于搶救挎的手術(shù)室，一奶些菜老人更多需求押的旺專科奏如牙科的醫(yī)生符，老人常規(guī)保減健、常見理療摸做需要的護理賀人員；應(yīng)該是旨一個介于診所慣與醫(yī)院之間的百醫(yī)療場所，但墳是不用設(shè)置住淚院病房，只需貍設(shè)置臨時觀察墻的病床；鴉支持第二類老狗年公寓戶型的趟每個單元都有熔的專諷屬兇2閉4誼小時孝護工服務(wù)站話和后備一對一絹服務(wù)隊伍江；業(yè)專屬于社區(qū)的幫救護車；但與市區(qū)優(yōu)秀醫(yī)抖療機構(gòu)之間的隆搶救通路；帶老年醫(yī)療咨詢趨圖書館；手定期的老人醫(yī)雪療與健康講座晌；旅游服務(wù)系統(tǒng)調(diào)旅游壇服務(wù)中心稅：組織老人本倒地、異地霉、出境惹的專門旅行團宴，滿足老人的籃旅游偏好與適避用節(jié)奏先；助候鳥式老人度玻假：類似分時差度假模式，但嗎周期更長一切纏，該一般以月為單立位周期，讓老參人可以在我們給系統(tǒng)內(nèi)的不同節(jié)老年公寓述之間遷徙居住流，老人可以以松遷徙居住的械老年公寓月為基點，對舟老年公寓逮所依附的城市共及周邊區(qū)域達雞成更為輕松地財旅游；我們可今以通過在第一饒種駐老年公寓罪的一房戶型保穗留部分短租房劣源來嘗試這一加領(lǐng)域。社區(qū)休閑系統(tǒng)泄體育運動設(shè)施億；逝傳統(tǒng)項目的康乎樂中心；舞臺、秀場；具俱樂部盒：適宜老人的鹿音樂與酒吧揚；收農(nóng)漁休閑區(qū)：假如果項目周邊深有可能開辟一裂些專屬于老人罪種植物、種蔬們菜、釣魚的場窮所則更好；投資理財系統(tǒng)抱遠程證券交易忘場所：相對于端坐在電腦前操繁作，老人更愿閑意聚集在一個都空間里看著大災屏幕；植老人投資吹與理財?shù)膲◣椭概c顧問系統(tǒng)考；文化學習系統(tǒng)國社區(qū)展覽館（慨小束博物館營）頑；扯老人嫂著書、午自傳腸的幫助躁；駛老年收藏膠品除的交流或社區(qū)自己的老拉人刊物；樹老年大學耗系統(tǒng)的引入或爪合作；累關(guān)注老人的信箏仰辛；對外交流系統(tǒng)洲實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)碎老人對老人相林互亞幫助福的途徑；雖實現(xiàn)判老人掠繼續(xù)稼為社會做貢獻俊的渠道；尺建立窄老人對老年公乒寓瞞捐贈跨、對社會捐贈廳的通路；敞建立社會捐贈閣對老年公寓的帳通路；氧同樣利用第一架種海老年公寓開的一房戶型且，開辟日租型肯的授親友探訪暫住畏區(qū)。冷老年公寓的管凳理與服務(wù)姨扎喪上一章節(jié)探討缸的所有漆老年公寓紙的配套，幾乎穗每個系統(tǒng)都可繼以成立一家專合門的蟻可以贏利的逮經(jīng)營公司，然送后組成一個庸服務(wù)集團，耕其中物業(yè)管理虜系統(tǒng)、駁生活輔助系統(tǒng)重、醫(yī)療保障系御統(tǒng)、旅游服務(wù)醒系統(tǒng)濱、投資理財系素統(tǒng)案、文化學習系右統(tǒng)幫的贏利模式希比較竹清晰綁。英似君初創(chuàng)階段，其睜