物業(yè)的接管驗收及撤管

物業(yè)的接收驗收與撤管物業(yè)接收驗收的準備〔一〕人員準備〔１〕組建接收驗收小組。由物業(yè)管理企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司籌劃部有關(guān)人員參加。各部門應(yīng)選派既精通業(yè)務(wù)，又責(zé)任心強的技術(shù)人員參加，并且一般要有不同專業(yè)特長的工程技術(shù)人患參加。規(guī)模一般為５～８人?！玻病持付ㄘ撠?zé)人,最好是由本工程的負責(zé)人擔(dān)任?！捕辰邮镇炇盏馁Y料準備〔１〕驗收支出國家有關(guān)技術(shù)標準及標準?！玻病硤D紙：該物業(yè)的設(shè)計圖和施工圖紙，特別顯隱蔽工程的圖紙及施工現(xiàn)場記錄〔３〕針對該物業(yè)驗收的內(nèi)容事先設(shè)計一些驗收記錄的表格，諸如房屋接收驗收表、公共配套設(shè)施接收驗收表、機電設(shè)備接收驗收表、室內(nèi)接收驗收遺留問題統(tǒng)計表、機電設(shè)備接收驗收遺留問題統(tǒng)計表、接收驗收問題整改表等?！踩尺M展現(xiàn)場初步勘察根據(jù)設(shè)計圖和施工圖紙，派接收驗收小組的工程技術(shù)人員到物業(yè)些絕絕招馬為接收驗收工作的開展打下根底。新建物業(yè)接收驗收的程序〔１〕身機單位書面提請接收單位接收驗收，并提交相應(yīng)的資料?！玻病辰邮諉挝话凑战邮镇炇諛藴?，對建立單位提交的申請和相關(guān)資料進展審核，對具備條件的，應(yīng)在１５日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間?！玻场辰邮諉挝粫凑战邮镇炇盏闹饕獌?nèi)容及標準進展驗收?！玻础瞅炇者^程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理方法處理?！玻怠辰?jīng)檢驗符合要求時，接收單位應(yīng)在７日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接收文件。原有物業(yè)的接收驗收程序〔１〕移交人書面提請接收單位接收驗收，并提交相應(yīng)的資料〞〔２〕接收單位按照接收驗收標準，對建立單位提交的申請和相關(guān)資料進展審核，對具備條件的，應(yīng)在１５日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間?！玻场辰邮諉挝缓贤平蝗税凑战邮镇炇盏闹饕獌?nèi)容及標準進展驗收。４〕查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價值；對在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險和損壞問題處理方法處理?！玻怠辰唤与p方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和黨附著物，“核實房屋的被用眾況?！玻丁辰?jīng)檢驗符合要求時，接收單位應(yīng)在７日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，簽發(fā)接收文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記〔假設(shè)無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，那么無需辦理〕。物業(yè)接收驗收的主要內(nèi)容和技術(shù)標準新建物業(yè)接收驗收的主要內(nèi)容和標準〔質(zhì)量與使用功能〕１、主體構(gòu)造〔１〕地基根底的沉降不得超過地基根底設(shè)計標準的允許變形值；不得引起上部構(gòu)造的開裂或相鄰房屋的損壞。〔２〕鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土構(gòu)造設(shè)計標準的規(guī)定值?！玻场炒u石構(gòu)造必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫?！玻础衬緲?gòu)造應(yīng)給點結(jié)實，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合木構(gòu)造工程施工及驗收標準中的有關(guān)規(guī)定?！玻怠撤矐?yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計標準的有先規(guī)定。２、外墻不得滲水３、屋面〔１〕各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收標準中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水?！玻病称轿菝鎽?yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔?！玻场酬柵_和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝結(jié)實、接口嚴密、不滲漏。４、樓地面〔１〕面層與基層必須粘結(jié)結(jié)實，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)外表平整、接縫均勻順直，無缺校掉角?！玻病承l(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏?！玻场衬緲堑孛鎽?yīng)平整結(jié)實、接縫密合。５、裝修〔１〕鋼木門窗應(yīng)安裝乎正結(jié)實，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度?！玻病尺M戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝結(jié)實，底層外窗、樓層公共走道富、進戶門的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄?！玻场衬狙b修工程應(yīng)外表光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須打牢?！玻础抽T窗玻璃應(yīng)安裝乎整，油灰飽滿，粘貼結(jié)實?！玻怠衬ɑ覒?yīng)外表平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷?！玻丁筹椕娲u應(yīng)外表干凈，粘貼結(jié)實，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。〔７〕油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，外表不應(yīng)有脫皮、漏劇現(xiàn)象。６、電氣〔１〕電氣線路安裝應(yīng)平整、結(jié)實、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須嚴密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須嚴密、可靠，使管路在構(gòu)造和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV?！玻病硲?yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置?！玻场痴彰髌骶叩鹊蛪弘娖靼惭b支架必須結(jié)實，部件齊全，接觸良好，位置正確?！玻础掣鞣N避雷裝置的所有連接點必須結(jié)實可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收標準的要求?！玻怠畴娞輵?yīng)能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收標準的規(guī)定值。制動器、限速器及其他平安設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。〔６〕對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線?！玻贰吵鲜鲆笸?，同時應(yīng)符合地區(qū)性？低壓電器裝置規(guī)程？的有關(guān)要求。７、水、問聲、消防〔１〕管道安裝結(jié)實、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收標準的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位?！玻病掣呶凰溥M水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修?！玻场承l(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超高壓sin，并不應(yīng)使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢?！玻础承l(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、結(jié)實、部件齊全、制動靈活?！玻怠乘冒惭b應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動?！玻丁诚涝O(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火標準、高層民用建筑設(shè)計防火現(xiàn)嫩要求。并且有消防部門檢驗合格簽證。８．采暖〔１〕采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進展?！玻病冲仩t、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證?！玻场碃t排必須進展１２小時以上試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如?！玻础掣鞣N儀器、儀表應(yīng)齊全準確，平安裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活?！玻怠碃t門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣?！玻丁彻艿赖墓軓?、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收標準的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)結(jié)實?！玻贰吃O(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收標準的規(guī)定?！玻浮冲仩t輔機應(yīng)運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。〔９〕經(jīng)過４８小時連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機械性能及采曖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。９、附屬工程及其他〔１〕室外排水系統(tǒng)的標高、窨井〔檢查井〕、設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計標準的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈?！玻病郴S池應(yīng)接排滿量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于５cm。立管與糞池間的連接收道應(yīng)有足夠坡度，一但不應(yīng)超過兩個彎?！玻场趁鳒稀⑸⑺?、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。〔４〕房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象?！玻怠撤课輵?yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定?！玻丁硳煳镢^、曬衣架應(yīng)安裝結(jié)實。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物?！玻贰硢误w工程必須做到工完料冷地清，臨時設(shè)施及過渡用房撤除清餐完草二室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求?！玻浮橙后w建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和效勞設(shè)施，到達應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。原有物業(yè)接收驗收的主要內(nèi)容和標準質(zhì)量與使用功能的檢驗〔１〕以危險房屋鑒定標準和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗依據(jù)?！玻病硰耐庥^檢查建筑物整體的變異狀態(tài)?！玻场硻z查房屋構(gòu)造、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度?！玻础巢闄z房屋使用情況〔包括建筑年代、用速變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備等情況〕，評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。２．危險和損壞問題的處理〔１〕屬有危險的房屋，應(yīng)由移交人負責(zé)排險解危，才得接收?！玻病硨儆袚p壞的房屋，由移交人和接收單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負責(zé)維修，也可采用其他補償形式?！玻场硨俜ㄔ号袥Q沒收并通知接收的房屋，按法院判決辦理。物業(yè)接收驗收中質(zhì)量問題的處理處理質(zhì)量問題的方法１、發(fā)現(xiàn)影響房屋構(gòu)造平安和設(shè)備使用平安的質(zhì)量問題，必須約定期限由建立單位負重進展加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復(fù)驗。２、發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的平安問題，由經(jīng)給基胡狩理。因施工原因造成的質(zhì)量問題，應(yīng)由施工單位負責(zé)，按照約定期限進展加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復(fù)驗。３、對于不影響房屋構(gòu)造平安和設(shè)備使用平安的質(zhì)量問題，可約定期限由建立單位負責(zé)修繕，或可采取費用補償?shù)姆椒ǎ晌飿I(yè)管理企業(yè)處理。４、房屋接收交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接收單位會同建立、設(shè)計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建立單位負責(zé)處理；如屬使用不當，管理不善的原因，那么應(yīng)由接收單位負責(zé)處理。處理質(zhì)量問題應(yīng)把握的兩條原那么原那么性與靈活性相結(jié)合所謂原那么性：就是實事求是、鐵面無私、嚴格按照規(guī)章制度辦事。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。返工沒有到達要求，不予簽字，直至到達要求。所謂靈活性：就是在不違背原那么的前提下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會出鵬盡。意之。，接收。收人員不蛐泥于哪，飄對不雅規(guī)嘴。措施，不能把接收驗收的雙方置于對立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理、圓滿地解決接收驗收中存在的問題。細致入微與整體把握相結(jié)合工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生的影響相當長遠，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業(yè)管理企業(yè)在進展工程驗收時必須細致入微。任何７點疏忽都有可能統(tǒng)日后的管理帶來無盡的麻煩，也會嚴重損害業(yè)主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設(shè)備的運行是否正常。細微之處，如所用材料的性能優(yōu)劣，供電線客的大小是否恰當?shù)取ｋ娞?、空調(diào)、發(fā)電機組等大型設(shè)備的檢測和驗收必須在其負載運行一段時間以后進展。整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，都不是孤立的和一成不變的物業(yè)土地使用情況、市政公用設(shè)施、名共配套設(shè)施等綜合做工程將標示出該物業(yè)的檔次和開展?jié)摿?。對于住宅小區(qū)而言，因為與人們?nèi)粘Ｉ顕烂芟嚓P(guān)，這一特點決定了一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建立和管理的重要目標，這正是更高層次的把握；而寫字樓那么重視商務(wù)、辦公的快捷、方便，并重視表達使用者的地位和身份，因此，內(nèi)外裝修和設(shè)備應(yīng)是接收驗收的重點。物業(yè)接收驗收與竣工驗收的區(qū)別物業(yè)的接收驗收是：物業(yè)管理企業(yè)接收開發(fā)企業(yè)、建立單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體構(gòu)造平安和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗收。物業(yè)的接收驗收與竣工驗收的區(qū)別是：１．驗收目的不同竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否到達設(shè)計文件所規(guī)定的要求：接收驗收是為了主體構(gòu)造平安與滿足使用功能的再驗收。２．驗收性質(zhì)不同竣工驗收是政府行為，房地產(chǎn)開發(fā)工程和任何建立工程的竣工驗收由政府建立行政主管部門負責(zé)，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進展全面檢驗和質(zhì)量評定。接收驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主〔包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主〕根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進展的質(zhì)量驗收。３、驗收條件不同竣工驗收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位；接收驗收的首要條件是按正驗收合格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號已得到認可。４、移交對象不同竣工驗收是建立單位移交物業(yè)的過程；接收驗收是建立單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程。５．驗收階段不同竣工驗收合格后７由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建立單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物業(yè)可以交付使用；接收驗收是在竣工驗收之后進展的再驗收，接收驗收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建立單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物業(yè)正式進入使用階段。物業(yè)接收驗收應(yīng)提交的資料根據(jù)２００３年國務(wù)院第３７９號令？物業(yè)管理條例？第二十九條規(guī)定和１９９１年建立部公布的？房屋接收驗收標準？〔ZBP３０００１---９０〕建立單位應(yīng)向接收單位移交有關(guān)資料。新建物業(yè)接收驗收應(yīng)提交的資料１、產(chǎn)權(quán)資料〔l〕工程批準文件?！玻病秤玫嘏鷾饰募??！玻场辰ㄖ?zhí)照。〔４〕拆遷安置資料。２、竣工驗收資料〔１〕竣工圖一包括總平面、建筑、構(gòu)造、〞設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。〔２〕地質(zhì)勘察報告。〔３〕工程合同及開、竣工報告。〔４〕工程預(yù)決算。〔５〕圖紙會審記錄。〔６〕工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單〔包括質(zhì)量事故處理記錄〕〔７〕隱蔽工程驗收簽證?！玻浮吵两涤^察記錄。〔９〕鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書?！瞝０〕砂漿、混凝土試塊試壓報告?！玻眑〕竣工驗收證明書。３、技術(shù)資料〔１〕新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書?！玻病乘?、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書?！玻场彻┧⒐┡脑噳簣蟾?。〔４〕各項設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。牧業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書。原有物業(yè)接收驗收應(yīng)提交的資料１、產(chǎn)權(quán)資料〔１〕房屋所有權(quán)證?！玻病惩恋厥褂脵?quán)證?！玻场秤嘘P(guān)司法、公證文書和協(xié)議?！玻础撤课莘謶羰褂们鍍??！玻怠撤课菰O(shè)備及定、附著物清冊。２、技術(shù)資料〔１〕房地產(chǎn)平面圖。〔２〕房屋分間平面圖。〔３〕房屋及設(shè)備技術(shù)資料。三、物業(yè)接收驗收交接雙方的責(zé)任建立單位的責(zé)任〔１〕提前做好房屋交驗準備。房屋竣工后要及時提出接收驗收申請，未經(jīng)接收驗收的新建房屋一律不得分配使用?！玻病吃诮邮镇炇諘r，應(yīng)嚴格按照接收驗收標準進展驗收，驗收不合格的負責(zé)返修?！玻场撤课萁邮战桓妒褂?，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接收單位會同建立、設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建立單位負責(zé)處理。如屬使用不當、管理不善的原因，那么應(yīng)由接收單位負責(zé)處理?！玻础嘲匆?guī)定負責(zé)保修，并應(yīng)向接收單位預(yù)付保修保證金和保修費?！玻怠承陆ǚ课萁邮蘸螅瑧?yīng)負責(zé)在３個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責(zé)任。接收單位的責(zé)任〔１〕對建立單位提出的驗收申請，應(yīng)雜一１５日內(nèi)審核完畢、及時簽發(fā)接收驗收文件。〔２〕經(jīng)檢驗符合要求，應(yīng)在７日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接收驗收文件。〔３〕接收驗收時，應(yīng)嚴格按照接收驗收條件進展驗收，對在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，并會同建立單位共同協(xié)議處理方法，商定復(fù)驗時間，催促施工單位限期改正。〔４〕房屋接收交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)會同建立。設(shè)計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬管理不善的原因，應(yīng)負責(zé)處理?！玻怠掣鶕?jù)協(xié)議，可負責(zé)代修、保修。接收驗收時如有爭議，交接雙方應(yīng)盡可能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決時雙方均應(yīng)申請市、縣房地產(chǎn)管理機關(guān)進展協(xié)調(diào)或裁決。物業(yè)管理企業(yè)的解聘〔一〕解聘的形式１、自然解聘自然解聘是物業(yè)效勞委托合們期滿后物業(yè)管理企業(yè)不再被續(xù)聘。為了確保亞全和物業(yè)管理企業(yè)雙方權(quán)益，物業(yè)B除委托合同中對委托管理時期限都有明確的規(guī)定。２．提前解聘提前解聘，是指在合同期限內(nèi)，由于種種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。提前解聘屬于提前解除合同，這將給雙方的利益和日常的物業(yè)管理工作帶來較大的影響。因此，雙方都要十分慎重。當業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生較大爭議時，應(yīng)進展充分的協(xié)商；協(xié)商不成時，可提請物業(yè)管理行政主管部門調(diào)解；調(diào)解革成時二當事人可采取仲裁或提交法院給予裁決，jAN決，將由負有責(zé)任的一方賠償因提前解除合同給對方造成的經(jīng)濟損失。〔二〕解聘的程序１、自然解聘的程序〔１〕雙方提出書面意見。一般在物業(yè)管理委托合同期滿前〔如６個月〕，業(yè)主委員會和觸一后軛賄問題向鄧提出書限見，說明態(tài)度?！玻病痴髑髽I(yè)主意見。業(yè)主委員會應(yīng)廣泛聽取業(yè)主對物業(yè)管理工作的意見和評價，如果大多數(shù)業(yè)主反映良好就可以續(xù)聘；如果有２／３的業(yè)主對物業(yè)管理工作不滿，可以不再續(xù)聘，進展自然解聘?！玻场澄飿I(yè)管理企業(yè)進展選擇。２、提前解聘的程序〔１〕正確解決雙方的爭議〔２〕盡快選聘新的物業(yè)管理企業(yè)〔３〕做好移交的準備、撤管工作的程序〔１〕物業(yè)管理企業(yè)承受業(yè)主大會和業(yè)主委員會大撤管通知〔２〕進入撤管準備階段〔３〕正式實施撤管在撤管過程中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好的工作〔１〕要善始善終做好管理工作〔２〕要盡量減少遺留問題〔３〕要做好交接工作物業(yè)管理企業(yè)的選聘條件物業(yè)管理企業(yè)的解聘有兩種情況：一是且然邂聘。其條件就是合同期滿，雙方協(xié)商不再續(xù)聘；二是提前解聘。其條件是雙方無法繼續(xù)履行合同a其原因是多方面的，可能廣闊業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的工作極度不滿，而物業(yè)管理企業(yè)又無切實改進工作的措施和行為，業(yè)主一致要求提前解聘；孩物業(yè)管理企業(yè)認為業(yè)主和業(yè)主委員會未認真履行合同中載明的義務(wù)場或?qū)Ρ酒髽I(yè)的物業(yè)管理工作的支持配合十分不力，以至于無法繼續(xù)履行合同。但不管是什么原因，都應(yīng)該有～個正當?shù)睦碛?。物業(yè)管理企業(yè)撤管時應(yīng)移交的資料包括：〔１〕竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套拉施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料?！玻病吃O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料?！玻场澄飿I(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件?！玻础澄飿I(yè)管理所必須的其他盜料n物業(yè)效勞費構(gòu)成確實定物業(yè)效勞本錢或者物業(yè)效勞支出構(gòu)成，應(yīng)包括以下幾個局部：〔１〕管理效勞人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等?！玻病澄飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。〔３〕物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用?！玻础澄飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用?！玻怠澄飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護費用?！玻丁侈k公費用?！玻贰澄飿I(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊?！玻浮澄飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用?！玻埂辰?jīng)業(yè)主同意的其他費用。以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。收益性物業(yè)效勞費的測算物業(yè)管理企業(yè)在確定收益性物業(yè)效勞費的標準時，常常按照物業(yè)租金收入的一定比例進展測算和收取。物業(yè)管理企業(yè)也可以采用前述居住性物業(yè)效勞費的測算方法來測算收益性物業(yè)效勞費。業(yè)主一般采用定額法和比例法測算收益性物業(yè)效勞費。這種測算方法比較適合代理收益性物業(yè)租賃的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)效勞的定價形式物業(yè)效勞收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進展維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。和相關(guān)場地進展維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)效勞計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同約定的支出，結(jié)余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的。物業(yè)效勞費的價格形式物業(yè)效勞收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價：具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定?！玻薄硨嵭姓笇?dǎo)價物業(yè)效勞收費，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)效勞等級標準等因素，制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)效勞合同中約定。〔２〕實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)效勞收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)效勞合同中約定。雙方商定收費標準時，可由雙方委托具有資質(zhì)的價格事務(wù)所、會計事務(wù)所等中介效勞機構(gòu)對其費用、本錢、利潤等進展測定。測算物業(yè)效勞費的原那么嚴格控制本錢的原那么、業(yè)主滿意的原那么、區(qū)別對待的原那么、合理、公開以及費用與效勞水平相適應(yīng)的原那么四、明碼標價的規(guī)定根據(jù)？物業(yè)效勞收費管理方法？的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理公共區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將效勞內(nèi)容、效勞標準以及受費工程收費標準等情況公示。明碼標價要求經(jīng)營者所表示的價格必須真實明示商品或效勞各項指標的價格。明碼標價必須是在出售商品或在提供效勞之前明示，而不是事后告知，其目的是讓消費者對商品或效勞在事前有個根本了解。物業(yè)效勞費的收繳管理１．根據(jù)？中華人民共和國價格法？和？物業(yè)管理條例？制定的？物業(yè)效勞收費管理方法？，標準了物業(yè)效勞收費行為，保障了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。２．國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，制止價格欺詐，促進物業(yè)效勞收費通過市場競爭形成。３．實行物業(yè)效勞費用酬金制的，由于其核算方法也稱實報實銷制加酬金制，因此預(yù)收的物業(yè)效勞支出是屬上已創(chuàng)制如L物業(yè)效勞費屬于交納的業(yè)主所有的，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)效勞合同約定性生明白b物業(yè)效勞收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)效勞合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算和物業(yè)效勞資金的收支情況進展審計。４．物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)效勞中應(yīng)當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)效勞合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的效勞。５、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建立單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金由開發(fā)建立單位全額交納。６、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、優(yōu)點電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)承受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額費用。物業(yè)效勞費的追繳１、送達物業(yè)效勞費通知單根據(jù)物業(yè)效勞費收取時間間隔的約定〔每月、雙月或一季度〕，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將收費通知單定期及時地送到達業(yè)主或使用人的手中，應(yīng)由業(yè)主或使用人簽收。一般情況下，業(yè)主接到通知單后，能按時交納物業(yè)效勞費。２、加強立法，追討拖欠費用如果業(yè)主〔使用人〕不能如期交納物業(yè)效勞費，物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)進展催款。業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)由法律和業(yè)主公約及物業(yè)管理委托合同保障維護的，是通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會來實現(xiàn)的。業(yè)主有享受物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)效勞的權(quán)利，同時也有承擔(dān)物業(yè)效勞費用、交納物業(yè)效勞費用的義務(wù)。依據(jù)？物業(yè)效勞收費管理方法？，業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)效勞合同的約定按時足額交納物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金。３、針對不同對象，采取不同的追討方法〔１〕一般性追繳〔２〕針對性追繳〔３〕區(qū)別性追繳追繳物業(yè)效勞費的原那么l、業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)效勞合同的約定按時足額交納物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金。２、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞或者物業(yè)效勞資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。３、政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)管理企業(yè)的效勞內(nèi)容、標準和收費工程、標準的監(jiān)視，物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律，法規(guī)和固定，由政府價格主管部門依據(jù)？中華人民共和價格法？和？價格違法行為行政處分規(guī)定？予以處分。解決物業(yè)效勞收費難的對策１、完善物業(yè)管理法律市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，物業(yè)管理是一種市場行為，物業(yè)管理企業(yè)通過市場競爭參與招投標并中標后，與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)工程的建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理工程進展維護、保養(yǎng)，為房屋所有人、使用人提供綜合效勞的市場行為。和其他市場行為一樣，物業(yè)管理行為必須用法律進展標準。物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)、標準的法規(guī)制度正在健全，物業(yè)管理的開展需美一個既有競爭秩序又有市場運行規(guī)那么的推進機制，相關(guān)法律和法規(guī)的完善，即市場規(guī)那么的完善是物業(yè)管理安康開展的保證。１９９４年４月五日，建立部頒發(fā)了３３號令，即？城市新建住宅小區(qū)管理方法？，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當初步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。〞從而正式確立了我國物業(yè)管理的新體制，為物業(yè)管理的體制改革指明了方向，提供了法規(guī)依據(jù)。２００３年９２、制定切實可行的物業(yè)效勞收費標準３、轉(zhuǎn)變業(yè)主和使用人的消費觀念在方案經(jīng)濟體制下，我國住房制度采用的是福利制社會分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔(dān)。居民習(xí)慣的是“只享受，不〔少〕付費〞。我國實行社會主義市場經(jīng)濟后，人們不僅獲取住宅的方式發(fā)生了改變，使得產(chǎn)權(quán)構(gòu)造也發(fā)生了變化，物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)，而人們對物業(yè)效勞不認識、不理解。因此，就產(chǎn)生了如何轉(zhuǎn)變消費觀念、認識和實踐物業(yè)管理的問題。根據(jù)市場經(jīng)濟的要求，人們在得到住房成為業(yè)主后，要與物業(yè)管理公司簽訂？物業(yè)效勞合同？，明確各種交納的物業(yè)效勞費用。業(yè)主對于支付了大筆房款后，還要按期交納物業(yè)效勞費不理解，有的業(yè)主甚至不清楚應(yīng)交物業(yè)效勞費，更不會想到應(yīng)主動去交物業(yè)效勞費。？物業(yè)管理條例？明確說明，業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)效勞合同的約定交納物業(yè)效勞費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費用的，從其約定，業(yè)主負有連帶交納責(zé)任。４．嚴格物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理制度物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)收支情況應(yīng)定期向用戶公開，承受用戶的監(jiān)視，使用戶明白自己交出的錢具體都用在了什么地方，從而使用戶明白交納效勞費的必要性和重要性，進而使他們從被動交費轉(zhuǎn)向主動交納各項效勞費用?？傊鉀Q好物業(yè)收費難的問題，有利于物業(yè)管理工作的正常進展，有利于人們生產(chǎn)和工作環(huán)境的改善，也有利于業(yè)主的根本利益。房屋租賃市場調(diào)查的準備組織調(diào)查人員１、確定總負責(zé)人。一般總負責(zé)人應(yīng)為公司營銷部門經(jīng)理或公司主管副總經(jīng)理。２、選拔調(diào)查人員。３、組織調(diào)查小組。根據(jù)調(diào)查業(yè)務(wù)的類型、調(diào)查量的多少以及房屋調(diào)查緊急程度的上下，可一組。跳由２～３組成。４．確定每組的負責(zé)人。根據(jù)每組的任務(wù)，選拔適當人選擔(dān)任。５、進展培訓(xùn)。有關(guān)調(diào)查人員就需要做好以下幾項工作：１、收集、整理公司現(xiàn)有的資料、信息或情報，包括相關(guān)文字、圖片、音像等。２、對上述資料進展初步分析，尋找關(guān)于房屋租賃方面有用的調(diào)查線索和相關(guān)信息；３、在分析的根底上，根據(jù)已有的經(jīng)歷提出假設(shè)并對多個假設(shè)進展推斷，從而縮小正式現(xiàn)查范圍，更加明確房屋租賃調(diào)查的邊界和具體內(nèi)容，以把握房屋租賃調(diào)查的方向，提高細查的效率。設(shè)計調(diào)查表調(diào)查表是整個調(diào)查工作的核心。房屋租賃市場調(diào)查表一般由兩個分表組成：１、出租房屋供給情況表其內(nèi)容主要有：出租房屋名稱、所在地區(qū)、建成年月、出租面積、出租時間、租金水平及變化情況、。出租房屋的類型和等級〔檔次〕、配套設(shè)備設(shè)施狀況、空置率、出租策略、影響房屋出租的最大因素、具體房東的記錄、出租單位的資料、新建出租房屋、在建出租房屋以及調(diào)查日期等工程。２、出租房屋需求情況表其內(nèi)容主要有：稅戶的類型一規(guī)模。’粗戶所從事前行業(yè)或職業(yè)j租戶承租的房屋面積大小、是否有擴租的穆薩；。〞租夕對喬租房屋的滿意程度。租戶對房屋的位置、面積、開間。檔次、配套設(shè)備以及物業(yè)管哪B務(wù)的要求，租戶對租金的要求等等。編制調(diào)查方案調(diào)查方案也稱調(diào)查方案，它是調(diào)查小組進展調(diào)查的行動綱領(lǐng)，其主要內(nèi)容包括：確定調(diào)查目的、調(diào)查方式和方法、信息收集和范圍、調(diào)查進度、調(diào)查經(jīng)費預(yù)算、人員組織極其調(diào)查資料的統(tǒng)計與分析等。房屋租賃市場調(diào)查的實施進展房屋租賃市場調(diào)查與分析所謂房屋租賃市場的調(diào)查與分析，是指調(diào)查人員按照調(diào)查方案規(guī)定的目的、方法、時間、～范圍、內(nèi)容、步驟等進展房屋租賃市場信息資料的收集并進展分析工作的過程。具體包括兩個方面：１、房屋租賃市場的調(diào)查２、調(diào)查資料的整理與分析進展經(jīng)濟論證提供房屋租賃效勞的經(jīng)濟論證是房屋租賃調(diào)查報告的一個必要的組成局部。進展房屋租賃經(jīng)濟論證就是通過技術(shù)分析，論證提供房屋租賃效勞在經(jīng)濟上是否值得，或者能否取得必要的利潤。進展房屋租賃經(jīng)濟論證的簡要做法是：〔１〕一根據(jù)調(diào)查結(jié)果得到的房屋租金水平，判斷公司代理出租房屋的租金水平，從而得到待田租房屋的月租金價格，進而求出房屋業(yè)主的平均月租金收入，最終得到房屋業(yè)主應(yīng)該付給公司的房屋租賃代理費。租賃代理費通常是一個月的房屋租金收入，或者是年租金收入的～定比例。這就是物業(yè)管理公司提供房屋租賃效勞的收入。〔２〕根據(jù)實際情況，求出公司為提供租賃效勞所付出的代價或支出，包括調(diào)查經(jīng)費支出、租賃效勞管理人員支出、相關(guān)稅收支出等等?！玻场秤檬杖霚p去支出，得到的就是公司提供房屋租賃效勞業(yè)務(wù)的利潤。如果利潤為正值，那么該項效勞在經(jīng)濟上就是可行的。正值越大，利潤越高，該業(yè)務(wù)越值得進展。否那么，利潤為負值，提供房屋租賃效勞在經(jīng)濟上就是不可行的。撰寫市場調(diào)查報告房屋租賃市場調(diào)查報告是物業(yè)管理企業(yè)提供房屋租賃效勞決策的重要參考。在完成以上工作后，調(diào)查小組負責(zé)人要積極負責(zé)并組織調(diào)查組成員分工合作共同編寫調(diào)查報告。房屋租賃市場調(diào)查報告通常包括以下主要內(nèi)容：前言、摘要、目錄、正文、有關(guān)建議、附件市場調(diào)查的根本方法詢問法、觀察法、實驗法觀察法〔１〕調(diào)查人員育接觀察。調(diào)查者在現(xiàn)場觀察和統(tǒng)計，耳聞目睹客戶對市場的反響和公開的言行?！玻病忱迷O(shè)備間接觀察。調(diào)查者利用錄音機、錄像機、照相機、監(jiān)測器、測、器等現(xiàn)代化器械間展東施消對門的行為進展觀察，以收集資料。觀察法所得的資料深入詳細，真實性大，較為客觀。但是，該法所需時間長、費用大，易受時間和空間條件限制，只能觀察到正在發(fā)生的現(xiàn)象和一些外表情況，難以探知被調(diào)查者的動機、偏好等內(nèi)在心理活動。市場調(diào)查的技術(shù)１．調(diào)查表的設(shè)計依仗完整的調(diào)查表，通常有５個構(gòu)成要素：〔l〕被調(diào)查者的自然情況。如姓名、單位、收入等。〔２〕調(diào)查的具體工程。〔３〕填表說明。講清調(diào)查意圖、填表要求、本卷須知等?！玻础尘幪枴Ｄ承┱{(diào)查表須編號，便于分類歸檔或由計算機處理?！玻怠痴{(diào)查者。如調(diào)查人姓名、單位和日期等。依據(jù)調(diào)查問題要求不同，調(diào)查表上詢問的問題類型和內(nèi)容設(shè)計也就不同。主要有如下〔１〕二項選擇型。又稱是非式、贊否式。它只要求被調(diào)查者在兩項相互對立的答案中選答一個。〔２〕多項選擇型。由調(diào)查者事先列出許多答案，讓被調(diào)查人員選擇適合自己的答案的方法?！玻场稠樜恍?。對所詢問的問題列出幾個答案，清被調(diào)查者依自己喜歡的程度對各答案列出先局順序的方法?！玻础骋贫仍u等型。調(diào)查人員對詢問的問題列出程度不同的幾個答案，并對答案事先按〔５〕自由答復(fù)型。設(shè)計調(diào)查表應(yīng)注意以下事項：〔１〕問題要短。較長的問題容易被調(diào)查者混淆。〔２〕每一個問題只能包含一項內(nèi)容。〔３〕問題中不要使用專門術(shù)語，如容積率?！玻础硢栴}答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可?！玻怠骋⒁鈫枂栴}的方式。根據(jù)具體情況選擇直接詢問或間接詢問方式。抽樣調(diào)查：是指從調(diào)查對象的總提中抽取有代表性的假設(shè)干樣本進展調(diào)查，并從熟練上推斷總體的專門調(diào)查方法。市場預(yù)測方法定性預(yù)測又稱為經(jīng)歷判斷法、外推法，它是根據(jù)已掌握的歷史資料和現(xiàn)實資料，憑借個人經(jīng)歷、知識和分析判斷能力，對預(yù)測對象未來開展趨勢做出性質(zhì)和程度的判斷。常見的定性預(yù)測方法有：〔１〕經(jīng)理人員評判預(yù)測法。請相關(guān)部門的主管人員及J些專家對市場開展趨勢提供詳盡資料，充分地發(fā)表自己的看法，并相互穿插、取長補短，最后匯總出預(yù)測意見?！玻病晨蛻粜枰苯诱{(diào)查法。即調(diào)查客戶的意見，分析客戶的需求，參照市場的變化趨勢，預(yù)測未來某一時期的市場情況?！玻场充N售人員意見法。即主要集中市場銷售人員的意見，據(jù)此做出未來市場的預(yù)測?！玻础尘C合判斷法。該法是將經(jīng)理人員意見法和銷售人員意見法結(jié)合起來而進展的市場預(yù)測?！玻怠硨＜翌A(yù)測法。即根據(jù)專家的經(jīng)歷和判斷進展預(yù)測的一種預(yù)測方法。２、定量預(yù)測法：時間序列預(yù)測法、回歸預(yù)測法影響房屋租賃市場預(yù)測的主要因素城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房屋出售市場情況、房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境房屋出售市場情況盡屋些堅頁場痘退包括兩個方面：第一，房屋出售市場供給情況，如待建、新建與存量待售、已售房屋的名稱、地區(qū)、數(shù)量、類型、檔次、配套設(shè)施、價格、物業(yè)管理單位、成交條件〔預(yù)付款、貸款額和利率、歸還約束、其他附加條款等〕、出售時的房齡和狀況以及開發(fā)單位和調(diào)查日期等工程。第二，房屋出售市場需求情況，包括客戶資料和需求狀況。就客戶資料來說，主要包括客戶的單位名稱、職業(yè)或從事的行業(yè)、地區(qū)、收入水平、購置用途、購置心理特征、對承租房屋的看法以及對出售物業(yè)的品質(zhì)、價格、地區(qū)、配套等方面的需求。市場需求狀況，主要是指客戶對出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等等。房屋出租市場與房屋出售市場是密切聯(lián)系在一起的。房屋出售市場產(chǎn)品質(zhì)量好、位置優(yōu)、配套全、價格低，那么必然會吸引大量消費者去購置，而租賃市場就會因此而減少一些承租客戶；反之，如果房屋出售市場沒有真正適合消費者需要的房屋產(chǎn)品，比方價格太高、配套不全、位置欠佳等，那么消費者就會轉(zhuǎn)而到房屋出租市場去承租自己滿意的房屋等等。所以，在分析和預(yù)測房屋出租市場時，一定要注意分析房屋出售市場，并努力把兩者結(jié)合起來。這樣才有可能準確地把握房屋出租市場的現(xiàn)況與未來開展趨勢?！踩撤课葑赓U政策法規(guī)環(huán)境制定房屋租賃方案的程序〔一〕確認租賃房屋的類型、檔次和租戶的來源〔l〕按租賃房屋的用途不同，可分為住宅用房和經(jīng)營性用房。后者按具體用途又可以分為辦公用房和商業(yè)用房等。住宅用房租賃是最為常見的。隨著市場經(jīng)濟的開展，一這些年城市的辦公用房和商業(yè)用房租賃也日益趨多，并已形成專業(yè)化管理。〔２〕租賃房屋的檔次不同，住宅用房可以大致劃分為花園別墅、高檔公寓和普通住房３種類型；辦公、商業(yè)用房可大致劃分為高檔和中、一低檔用房幾種類型。如寫字樓可以劃分為高檔寫字樓和中、低檔寫字樓等類型。不同類型和檔次的租賃房屋，其租戶來源通常也是不同的：〔１〕住宅用房的租戶一般是單個家庭或個人〔２〕辦公用房的租戶通常是各行各業(yè)的一些單位。〔３〕商業(yè)用房的租戶是從事各種商品買賣的單位甚至個體戶。掌握爭取租戶的措施和了解租戶情況的方法物業(yè)管理企業(yè)爭取租戶的措施發(fā)布廣告、“免費〞或優(yōu)惠、引導(dǎo)參觀、建立租售中心、與獨立的房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀人合作物業(yè)管理企業(yè)了解租戶情況的方法〔１〕開展?jié)撛谧鈶舻牡怯?；〔２〕核對潛在的租戶的身份證明〔３〕調(diào)查租戶的租賃經(jīng)歷和資信狀況制定房屋租賃管理的各項制度１、房屋租賃租金管理制度２、房屋使用與維修管理制度３、房屋轉(zhuǎn)租與退租管理制度明確房屋租賃糾紛處理的方法房屋租賃糾紛處理的方式解決房屋阻租賃的方式主要有協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟協(xié)商是發(fā)生糾紛的雙方，本著互諒互讓、團結(jié)和睦的原那么進展協(xié)商，整個過程全由雙方參加并自主解決，一般糾紛不大，矛盾也容易解決的問題都采取這種方法潮解是在他人主持下，矛盾雙方經(jīng)過談判條件、講明目的、達成共識部裁，是國家規(guī)定的合同管理仲裁機關(guān)對房屋租賃糾紛誰是誰非做出的裁決。當發(fā)生物業(yè)租賃糾紛的當事人不承受調(diào)解或經(jīng)調(diào)解無效時，物業(yè)租賃關(guān)系的任何一方都可以向國家規(guī)定的合同管理仲裁機關(guān)申請仲裁嘟訟，是物業(yè)租賃糾紛的一方當事人向人民法院提出物業(yè)租賃糾紛訴訟狀，請求人民法院根據(jù)物業(yè)租賃糾紛的事實做出調(diào)解或依法做出判決。訴訟，可以在物業(yè)租賃糾紛調(diào)解不成時直接向人民法院提出，也可以在國家合同管理仲裁機關(guān)做出“仲裁決定書〞后的１５天內(nèi)向人民法院提出。房屋租賃糾紛主要有以下幾種情況〔１〕租金糾紛〔２〕租賃期間因使用、修繕、改建等引起的糾紛〔３〕租賃期間因互換房屋使用權(quán)引起的糾紛〔４〕租賃合同解除的糾紛房屋租賃租金的構(gòu)成的８個因素折舊費、維修費、管理費、利息、地租、保險費、利潤、房產(chǎn)稅租金基數(shù)的核定主要有以下３種方法：１、等級計算法２、工程基分計算法３、結(jié)合計算法調(diào)劑因素主要有以下３種：〔１〕主要是表達房屋價值的因素，如房屋的保暖隔熱性能，墻體構(gòu)造的質(zhì)量，附屬設(shè)施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗。室高的情況。〔２〕主要是表達使用價值的因素，如樓層、朝向、環(huán)境、采光等因素?！玻场潮磉_供求關(guān)系的因素，如房屋所處位置〔或地段〕和環(huán)境等。在確定租金基數(shù)和調(diào)劑因素后，就可以計算月租金額了，計算方法一般如下：月租金額=〔租金基數(shù)±調(diào)劑因素〕X計租面積+附屬房單位租金X計租面積+設(shè)備租金房屋租賃管理的一般程序房屋租賃實行登記備案制度〔１〕房屋租賃合同當事人向房地產(chǎn)管理部門提出申請。房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后３０日內(nèi)，到市＿縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請時，應(yīng)提交有關(guān)資料，并填寫房地產(chǎn)租賃申請審批表?！玻病成暾埛课葑赓U登記備案應(yīng)當提交以下文件：房屋租賃申請書、書面房屋租賃合同、房屋所有權(quán)證書或證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件，當事人各方的合法身份證明文件或其他合法資格證明，城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋的，還須提交其他共有人同意出租的證明，出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明?！玻场撤课葑赓U登記申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)？房屋租賃證？。？房屋租賃證？是租賃行為合祛有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，？房屋租賃證？作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一?！玻础吵鲎馊藨?yīng)當依法繳納房屋租賃登記費〔房屋租賃管理費〕。當事人雙方向稅務(wù)部門繳納印花稅等稅款，至此，租賃登記完成并受到法律保護。出租房屋的交接與備案完成登記后，房屋產(chǎn)權(quán)人或代理出租者可以將房屋鑰匙、信箱鑰匙、大堂防盜大門鑰匙〔密碼〕移交給稅戶，物業(yè)管理企業(yè)那么將有關(guān)資料送管理處備案，并根據(jù)雙方所簽訂的租賃合同的承租日期，將日期前所發(fā)生的所有費用〔管理費、水電費、費、煤氣費等〕與產(chǎn)權(quán)人結(jié)算清楚，從承租日開場，根據(jù)房屋租賃合同的約定問貢仕人收取所與柏天資用。物業(yè)管理處或管理部門將收到的有關(guān)資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的產(chǎn)權(quán)人檔案、客戶檔案，建立新的稅戶檔案。至此，整個租賃工作宣告完成。房屋租賃的條件〔１〕未依法取得房屋所有權(quán)證的?！玻病乘痉C關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的?！玻场彻灿蟹课菸慈〉霉灿腥送獾?。〔４〕權(quán)屬有爭議的。〔５〕屬于違法建筑的?！玻丁巢环掀桨矘藴实?。〔７〕已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。〔８〕不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的?！玻埂秤嘘P(guān)法律、法規(guī)規(guī)定制止出租的其他情形。房屋租賃的有關(guān)政策〔１〕房屋租賃期限屆滿租賃合同終止后，承組人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當在租賃期限屆滿前３個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同?！玻病匙赓U期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受人人應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居?。材暌陨霞彝コ蓡T可以繼續(xù)承租。〔３〕承租人應(yīng)當保護并合理使用所承擔(dān)的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴建或增添。〔４〕出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責(zé)修復(fù)?！病场病场病场玻怠吵凶馊擞幸韵滦袨橹坏?，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償，將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改構(gòu)造或改變用途的；拖欠租金累計６個月以上的；公有住宅用房無證當理由閑置６個月以上的，利用承租房屋進展違法活動的，成心損壞承租房屋的，法律、法規(guī)其他可以收回的?！玻丁骋在A利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用的國有土地上簡稱的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上交國家〔７〕承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的局部或全部轉(zhuǎn)租給他人?！玻浮撤课蒉D(zhuǎn)租，應(yīng)當訂立轉(zhuǎn)租合同。與客戶溝通的技巧１．耐心傾聽２．反響信息３、協(xié)調(diào)矛盾４解決疑難制定客戶關(guān)系管理的年度方案客戶關(guān)系管理主要內(nèi)容〔１〕宣傳有關(guān)物業(yè)管理的知識和相關(guān)的政策法規(guī)?！玻病澄飿I(yè)管理區(qū)域中一些重要事情及時向客戶告知?！玻场成险髟兛蛻魧ξ飿I(yè)管理效勞的意見或建議?！玻础沉私饪蛻裟壳皩ξ飿I(yè)管理效勞的新要求?！玻怠晨蛻魣笮蕖⑼对V后的回訪。〔６〕對特殊客戶的特別關(guān)注〔如殘疾人、孤寡老人、特殊奉獻者等〕。〔７〕議定期公布物業(yè)管理費及住房專項資金使用與管理情況。客戶關(guān)系管理實施方式〔１〕通訊〔２〕海報〔３〕全文〔４〕住戶手冊〔５〕電子郵箱〔６〕投訴熱線〔７〕星〔８〕家庭拜訪〔９〕客戶調(diào)查〔l０〕座談會〔１１〕節(jié)日