棚戶區(qū)改造商住項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明書

目錄TOC\o"1-1"\h\u14715一、規(guī)劃依據(jù) 228764二、規(guī)劃原則 228107三、項(xiàng)目背景 28312四、區(qū)位及現(xiàn)狀 25111五、項(xiàng)目定位 212694六、設(shè)計(jì)理念 224661七、規(guī)劃布局 311630八、市政工程設(shè)施及豎向規(guī)劃 410644九、建筑設(shè)計(jì) 631872十、運(yùn)營(yíng)策略 76290十一、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年版）；《城市規(guī)劃編制辦法》（2006年版）；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93（2002年版）；《濟(jì)寧市城市總體規(guī)劃（2008-2030年）》；《濟(jì)寧市市中區(qū)西南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》；《濟(jì)寧市城市色彩風(fēng)貌總體規(guī)劃》；《濟(jì)寧市景觀風(fēng)貌規(guī)劃》；《濟(jì)寧市歷史文化名城規(guī)劃》；《梁濟(jì)運(yùn)河、老運(yùn)河、洸府河沿岸地區(qū)概念性設(shè)計(jì)》；《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)的要求；

《山東省人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)文件加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（魯政發(fā)〔2013〕29號(hào)）；

《濟(jì)寧市主城區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合整治三年行動(dòng)計(jì)劃（2014-2017）》；濟(jì)寧市城市規(guī)劃管理（簡(jiǎn)明）技術(shù)規(guī)定（2006年版）；周邊已建與規(guī)劃地塊濟(jì)寧市任城區(qū)南新街棚戶區(qū)改造規(guī)劃條件基地1:1000地形圖規(guī)劃原則整體性原則：從地塊周邊出發(fā)，與城市發(fā)展目標(biāo)吻合，創(chuàng)造合理的空間框架；和諧性原則：以構(gòu)建和諧社會(huì)為目標(biāo)，營(yíng)造一種和諧的鄰里關(guān)系和生活氛圍，協(xié)調(diào)不同功能的空間需求，營(yíng)造良好環(huán)境生態(tài)性原則：規(guī)劃中協(xié)調(diào)周邊環(huán)境關(guān)系，構(gòu)建生態(tài)型、園林化的綠化景觀系統(tǒng)；可操作原則：充分考慮現(xiàn)狀條件和開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，協(xié)調(diào)回遷與商品開發(fā)的建設(shè)時(shí)序，使項(xiàng)目具有可操作性。項(xiàng)目背景濟(jì)寧市委、市政府對(duì)老舊小區(qū)“臟亂差”現(xiàn)象高度重視，決定利用三年的時(shí)間，對(duì)主城區(qū)老舊住宅小區(qū)實(shí)施綜合整治改造。城市布局形態(tài)形成“一城四區(qū)、競(jìng)相發(fā)展”態(tài)勢(shì)。伴隨城市快速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施的逐步改善，使新舊城結(jié)合部不再是城市的失落地、“斷裂帶”，而將成為城市未來(lái)發(fā)展的重要空間拓展區(qū)。區(qū)位及現(xiàn)狀規(guī)劃地塊位于濟(jì)寧市城市總體規(guī)劃城市發(fā)展軸線以南，文化發(fā)展軸線以西，位于老城區(qū)與太白湖新區(qū)結(jié)合部，位于西南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的南池居住組團(tuán)。東鄰?fù)跄搁w路，南鄰車站西路，西鄰鐵北路，北鄰南池公園，區(qū)位優(yōu)越。基地四周被城市道路分隔，用地完整，便于進(jìn)行整體開發(fā)。地塊內(nèi)現(xiàn)狀主要為低、多層住宅，市場(chǎng)、部分工業(yè)廠房與沿街商業(yè)，少量空地——建設(shè)強(qiáng)度較低，有利于項(xiàng)目的順利推進(jìn)。項(xiàng)目定位項(xiàng)目位于城市老城區(qū)與太白湖新區(qū)結(jié)合部，北臨南池公園，生態(tài)環(huán)境極佳。周邊多為居住用地，商業(yè)設(shè)施、體育設(shè)施、教育設(shè)施配套完善，具備開發(fā)高品質(zhì)健康居住社區(qū)的條件。規(guī)劃將本地塊與周邊地塊形成緊密聯(lián)系并相互呼應(yīng)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，遵循社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境及技術(shù)的可持續(xù)發(fā)展原則，強(qiáng)調(diào)以人為本，以“自然、綠色、生態(tài)、健康”的理念為宗旨，通過(guò)良好合理的規(guī)劃布局及對(duì)環(huán)境和單體的精心設(shè)計(jì)，力求構(gòu)建“中式府邸、園外之園”、一流的高端城市公園精品住區(qū)。設(shè)計(jì)理念完善—區(qū)域新結(jié)構(gòu)結(jié)合基地及區(qū)位條件，完善城市功能節(jié)點(diǎn)及城市公共空間周圍人的活動(dòng)功能。導(dǎo)入—生態(tài)新景觀將城市生態(tài)空間有機(jī)導(dǎo)入基地，充分利用南池公園的生態(tài)優(yōu)勢(shì)、景觀資源，創(chuàng)造全新的生活形態(tài)。塑造—結(jié)合部新空間個(gè)性化、多樣化、立體化城市界面，豐富、活躍、活力等城市街區(qū)、內(nèi)外滲透共享的生態(tài)景觀，強(qiáng)化了項(xiàng)目的個(gè)性特征。升級(jí)—整體新形象通過(guò)片區(qū)住宅產(chǎn)品升級(jí)、商業(yè)配套升級(jí)、綠化景觀升級(jí)，打造南池公園的園外園。規(guī)劃布局（一）規(guī)劃結(jié)構(gòu)結(jié)合用地布局，規(guī)劃形成三區(qū)一帶一心，一環(huán)二分，住區(qū)和諧。三區(qū)：由水體、綠化景觀核心、道路、不同產(chǎn)品組團(tuán)形成的相對(duì)獨(dú)立的三個(gè)居住組團(tuán)。三個(gè)居住組團(tuán)分別用白荷園、紅荷園、紫荷園來(lái)命名，取意多彩荷花。將不同的住宅產(chǎn)品、不同的市場(chǎng)定位進(jìn)行區(qū)分。紅荷園為6棟多層花園洋房，白荷園為3棟28層住宅和2棟30層住宅圍合而成，紫荷園為為3棟短板式28層高層與外側(cè)1棟30層和交叉口形成3棟33層高層住宅，也是城市重點(diǎn)景觀節(jié)點(diǎn)。一帶：北側(cè)小商業(yè)街和東部大型商業(yè)街區(qū)。東側(cè)商業(yè)采用商業(yè)內(nèi)接，主題建筑采用2棟高層商務(wù)建筑，分布在商業(yè)街的外側(cè)，內(nèi)部主要以底層為主，減少商業(yè)對(duì)住宅的影響。同時(shí)也將巨大的商業(yè)價(jià)值完美體現(xiàn)。一心：結(jié)合南池公園建設(shè)，將小區(qū)步行主入口與至連接，向內(nèi)部滲透，形成中央綠化核心突出大空間的綠化空間，為小區(qū)提供綠色、生態(tài)、健康、休閑、交通等功能于一體的開敞空間。住宅結(jié)合優(yōu)美的中央綠化，創(chuàng)造安靜舒適的居住環(huán)境。（二）規(guī)劃主題本案遵循健康住區(qū)的四個(gè)要素：舒適的居住空間、良好的住區(qū)環(huán)境、和諧的鄰里關(guān)系、全面的城市服務(wù)。1）舒適的居住空間強(qiáng)調(diào)動(dòng)、靜分離的功能分區(qū)。安靜空間由動(dòng)態(tài)空間遮擋鐵路專用線布局單元采用點(diǎn)式高層住宅為主，加大住宅之間間距，減小受影響面；高架橋增加建筑后退距離，不小于35米。沿路布局商業(yè)、縱向展開的城市公共綠地；形成動(dòng)空間商業(yè)區(qū)、城市公共綠地、街頭廣場(chǎng)。靜空間居住組團(tuán)、小區(qū)公共綠地、社區(qū)服務(wù)。構(gòu)建安全、動(dòng)靜分離的交通系統(tǒng)。規(guī)劃采用完全的人車分流系統(tǒng)。主入口為步行，車行交通直接由城市支路進(jìn)入住區(qū)地下停車場(chǎng)。舒緩的小區(qū)步行道將各組團(tuán)連接為一個(gè)整體，小區(qū)園路強(qiáng)調(diào)網(wǎng)絡(luò)化、連貫性，與健身步道結(jié)合。商業(yè)步行帶，強(qiáng)調(diào)路線的曲折遞進(jìn)，增加購(gòu)物的樂(lè)趣。住宅機(jī)動(dòng)車停車主要結(jié)合組團(tuán)庭院設(shè)置在地下，有效保證中央綠化空間使用。住區(qū)主要步行道作為消防應(yīng)急車道，中心綠地作為緊急人流疏散區(qū)。充足的陽(yáng)光、流暢的空氣、開闊的視野是健康生活的基本要求規(guī)劃布局打破北方傳統(tǒng)行列布局模式，結(jié)合地形特征，采用交錯(cuò)布局，增加南北樓之間的距離。同時(shí)日照遮擋建筑采用點(diǎn)式，增加被遮擋建筑的有效光照時(shí)間。通過(guò)布局方式的變化，住宅的通風(fēng)、視線都能得到較好的體驗(yàn)，滿足業(yè)主享受視覺(jué)美景的愿望。2）良好的住區(qū)環(huán)境規(guī)劃追求全域化的景觀設(shè)計(jì)。“v小”園大庭，臨園而居、居于園中，打造中國(guó)園林式的住區(qū)環(huán)境。約1萬(wàn)平米的中央綠地，作為整個(gè)小區(qū)業(yè)主的公共活動(dòng)場(chǎng)所，喚起人們交往的興趣。同時(shí)大空間的綠化布局，弱化了南高北低的壓抑感。高層建筑形成有圍合感的庭院空間，花園洋房則滿足部分業(yè)主擁有自家院子的夢(mèng)想。住區(qū)景觀以凸顯“運(yùn)河之都、生態(tài)水城”特征，巧借水、橋、棧道等元素，營(yíng)造多元、健康、人文的生活氛圍。水體形態(tài)上為抽象的“吉祥如意”，正應(yīng)對(duì)“健康住區(qū)”的主題。景觀設(shè)計(jì)充分考慮到不同年齡層的需求，或漫步閑談、或列棋品茗，將每一個(gè)春暖花開、銀裝素裹印入眼簾。3）和諧的鄰里關(guān)系開放的住區(qū)、私密的組團(tuán)是和諧住區(qū)在空間上的詮釋。中央綠地、服務(wù)中心等功能的共享，強(qiáng)調(diào)住區(qū)的開放，同時(shí)商品開發(fā)區(qū)與回遷區(qū)又能夠相對(duì)獨(dú)立，便于分區(qū)管理。4）全面的城市服務(wù)城市服務(wù)北依南池公園，設(shè)置時(shí)尚購(gòu)物商業(yè)街，商務(wù)辦公、酒店，為片區(qū)提供高端商業(yè)資源，與城市公共客廳服務(wù)相得益彰，達(dá)到出則繁華，入則寧?kù)o的意境。周邊有中小學(xué)，能滿足業(yè)主子女就學(xué)要求。住區(qū)服務(wù)住區(qū)服務(wù)結(jié)合中央綠地設(shè)置服務(wù)中心，包含老年活動(dòng)、公廁的功能，在片區(qū)南部設(shè)置九班幼兒園，市政設(shè)施設(shè)置配電室、煤氣調(diào)壓站、換熱站等。智能化的管理規(guī)劃提倡建設(shè)低碳住區(qū)、智能化管理。家庭、訪客、巡更、監(jiān)控等方面的全面管理,有利于提高居住區(qū)安全防范水平,創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。利用4C(即計(jì)算機(jī)、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控和IC卡)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元的信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。包括家庭智能化系統(tǒng)；小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、通訊系統(tǒng)；小區(qū)CATV系統(tǒng)；小區(qū)設(shè)備自控(BA)系統(tǒng)；小區(qū)對(duì)講系統(tǒng)；小區(qū)遠(yuǎn)程三表抄送系統(tǒng)；小區(qū)物業(yè)管理及一卡通消費(fèi)系統(tǒng)；小區(qū)停車庫(kù)管理系統(tǒng)；小區(qū)增值服務(wù)管理系統(tǒng)。“三級(jí)物業(yè)管理”第一級(jí)：社區(qū)北側(cè)、西側(cè)社區(qū)入口管理，應(yīng)急車輛、步行、自行車等；東側(cè)社區(qū)出入口管理，步行。第二級(jí)：認(rèn)可性鄰里（組團(tuán)），引導(dǎo)其進(jìn)入回遷區(qū)、高層商品開發(fā)區(qū)、花園洋房區(qū)等組團(tuán)，進(jìn)入組團(tuán)路徑各自不同。第三級(jí)：鄰居（單元）電子門禁系統(tǒng)的居住單元入口，采用入口大堂建筑形式。市政工程設(shè)施及豎向規(guī)劃(一)、豎向規(guī)劃1、現(xiàn)狀小區(qū)總占地面積為16.3公頃，現(xiàn)狀地勢(shì)西北高東南低，地面標(biāo)高在36.12—37.05之間。2、規(guī)劃原則合理利用地形地貌，減少土方工程量。滿足排水管線的埋設(shè)要求。有利于建筑布置與空間環(huán)境的設(shè)計(jì)。對(duì)外聯(lián)系道路的高程與城市道路高程平順銜接。3、豎向工程規(guī)劃考慮土方節(jié)省、排水便捷、周圍環(huán)境以及新建建筑物的要求，為此規(guī)劃小區(qū)內(nèi)主要道路縱坡控制在千分之二左右。（二）、市政工程設(shè)施規(guī)劃a、給水工程規(guī)劃１、用水量（1）生活用水量根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，確定人均綜合用水量指標(biāo)為200升/人·日，時(shí)變化系數(shù)為2.5，小區(qū)每戶按照3.2人計(jì)算，規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模為6105人，則生活用水量為1221.0立方米/日，時(shí)最高用水量為127.2立方米/時(shí)。（2）公建用水量公建總建筑面積為10.44萬(wàn)平方米，綜合用水量指標(biāo)取30升/人·日，時(shí)變化系數(shù)為2.0，使用時(shí)數(shù)按12小時(shí)，公建用水量為125.3立方米/日，時(shí)最高用水量為20.88立方米/時(shí)。（3）消防用水量根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，室外消火栓系統(tǒng)用水量為15L/S。小區(qū)按同時(shí)一次火災(zāi)計(jì)，最大保護(hù)建筑的消防用水量為15L/S（54立方米/時(shí)）。（4）合計(jì)總用水量為1346.3立方米/日（不包括消防用水量），最大小時(shí)用水量為202.1立方米/時(shí)。2、供水水源小區(qū)供水水源由濟(jì)寧市供水集團(tuán)供應(yīng)，供水水質(zhì)要符合國(guó)標(biāo)GB5749-85《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》之要求。3、管材及管道敷設(shè)方式小區(qū)室外部分采用球墨鑄鐵管，DN100以下者采用聚丙烯管（PPR管），熱熔連接。管網(wǎng)埋地敷設(shè)，室外消火栓直接接自市政供水管網(wǎng)。室外設(shè)置地上式消火栓，間隔不超過(guò)120米。b、排水工程規(guī)劃1、排水體制小區(qū)排水體制采用雨、污分流制。2、排水工程規(guī)劃（1）雨水雨水流量按濟(jì)寧市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，重現(xiàn)期為一年，雨水管管徑按雨水流量計(jì)算，各管段流向布置，根據(jù)豎向規(guī)劃及水系分布進(jìn)行考慮，本著就近排入水體的原則進(jìn)行布置。最小管徑為DY400，最大管徑為DY600，最后排入規(guī)劃區(qū)周邊道路市政雨水管網(wǎng)。規(guī)劃后，該小區(qū)排水通暢、迅速、無(wú)積水現(xiàn)象。（2）污水量計(jì)算生活污水按其給水量的85%計(jì)算，公建用水按其給水量的80%計(jì)算，小區(qū)總污水量為1138.1立方米/日。（3）污水排放建筑物內(nèi)的污水需先經(jīng)化糞池初沉，然后再流入規(guī)劃區(qū)周邊道路市政排水管網(wǎng)。（4）管材及管道的敷設(shè)方式雨、污水管道均采用鋼筋混凝土管，埋地敷設(shè)。c、電力工程規(guī)劃1、用電負(fù)荷建筑面積在80～120㎡地住宅，基本配置容量每戶6kW；建筑面積120～150㎡的住宅，基本配置容量每戶8kW，根據(jù)小區(qū)內(nèi)住宅建筑面積，本小區(qū)基本配置容量按照8KW/戶，則住宅用電為1.53萬(wàn)KW。公共建筑用電指標(biāo)按100W/平方米，則公建用電為1044萬(wàn)KW。用電負(fù)荷匯總?cè)缦卤恚航ㄖ镱愋蛻魯?shù)建筑面積（萬(wàn)㎡）用電指標(biāo)用電量（萬(wàn)kW）住宅19088kW/戶1.53公建10.44100W/㎡10442、10/0.4KV變電室布置同時(shí)利用系數(shù)取0.55，則住宅部分所需變壓器容量為10.5MVA，公建部分所需變壓器容量為7177.5MVA。規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)共設(shè)置三處10/0.4KV變配電室，其中一處兼做開閉所，為住宅服務(wù)。公建部分結(jié)合地下車庫(kù)設(shè)置專用變壓器。電源接自王母閣路市政10KV供電線路。3、低壓線路規(guī)劃低壓線路全部為地下直埋敷設(shè)，沿道路或綠地布置。d、通信工程規(guī)劃1、電信工程（1）電話預(yù)測(cè)電話普及率為1部1戶，每對(duì)電話主線所服務(wù)的公共建筑面積按40平方米計(jì)，小區(qū)總電話預(yù)測(cè)為4518部。（2）電信線路布置電信線路全部采用光纖，穿電信排管沿道路或綠地埋地敷設(shè)。2、有線電視工程有線電視電纜接自市政有線電視網(wǎng)絡(luò)，與電話、寬帶網(wǎng)線并排敷設(shè)，電視電纜接入各樓后設(shè)置信號(hào)放大器。e、熱力工程規(guī)劃1、熱負(fù)荷小區(qū)熱負(fù)荷的計(jì)算，采用采暖綜合熱指標(biāo)法進(jìn)行，住宅采暖熱指標(biāo)為32W/平方米，公建采暖熱指標(biāo)為50W/平方米，同時(shí)使用系數(shù)取0.8，熱化率為100%，采暖熱負(fù)荷為9925.5KW。2、熱交換站在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一處熱交換站，采用兩個(gè)分區(qū)供熱方式，面積為150平方米左右。也可結(jié)合地下車庫(kù)的建設(shè)，將換熱站位置改至地下。3、供熱管道布置及敷設(shè)方式在地下車庫(kù)范圍內(nèi)，熱力管網(wǎng)采用粱底吊裝的敷設(shè)方式，地下車庫(kù)范圍外采用直埋敷設(shè)，沿道路布置，采用無(wú)縫鋼管。f、天燃?xì)夤こ桃?guī)劃1、用氣量小區(qū)用氣量采用人均用氣量指標(biāo)法進(jìn)行，人均用氣量指標(biāo)為0.22立方米/日，小區(qū)總用氣量為1343.1立方米/日。2、燃?xì)庹{(diào)壓站小區(qū)設(shè)一處燃?xì)庹{(diào)壓站，位于小區(qū)南部。3、燃?xì)夤艿啦贾眉胺笤O(shè)方式燃?xì)夤艿姥氐缆凡贾?，采用無(wú)縫鋼管，埋地敷設(shè)。g、工程管線綜合規(guī)劃1、工程管線綜合布置的原則管線帶的布置應(yīng)與道路或建筑紅線平行。壓力管讓自流管。管徑小的讓管徑大的。易彎曲的讓不易彎曲的。臨時(shí)性的讓永久性的。新建的讓現(xiàn)有的。工程量小的讓工程量大的。檢修次數(shù)少的、方便的，讓檢修次數(shù)多的、不方便的。2、工程管線規(guī)劃所有工程管線全部地下直埋。供電、通信、熱力管道、給水管道、燃?xì)夤艿赖母餐梁穸染鶠?.8米，雨水管道的覆土厚度隨排水坡度而定,起點(diǎn)覆土厚度為0.7米，污水管道的覆土厚度隨排水坡度而定,起點(diǎn)覆土厚度為1.2米。車庫(kù)頂部覆土深度不低于1.5米，各種管線埋深不低于規(guī)范要求，不滿足要求的要經(jīng)過(guò)特殊處理后方可施工，詳細(xì)細(xì)節(jié)見各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)策略通過(guò)分析現(xiàn)代建筑與傳統(tǒng)中式建筑的優(yōu)缺點(diǎn)，綜合本案情況，設(shè)計(jì)充分考慮濟(jì)寧本地特色與運(yùn)河情懷，在現(xiàn)代風(fēng)格的建筑中融入具有明顯地域特征的本土建筑特色，將該地塊建筑群整體確立為具有時(shí)尚、典雅韻味的現(xiàn)代中式建筑。（二）設(shè)計(jì)手法1尺度比例無(wú)論是高大雄偉的太和殿，還是溫婉雅致的江南園林都令我們沉醉入迷，尺度與比例便是隱藏在這些不同類型的建筑中的神奇密碼。我們參考傳統(tǒng)建筑以三段式控制高層住宅比例，并以此做立面分段，采用“頂部標(biāo)志、中部簡(jiǎn)約、底部純粹”的原則處理建筑外觀，力求與傳統(tǒng)建筑求得神似。在大尺度方面，頂部用傳統(tǒng)的“瓦屋面”，立面上通過(guò)建筑構(gòu)件的變化將中國(guó)傳統(tǒng)花格窗抽象表現(xiàn)出來(lái)，而在低層部位、公共空間、陽(yáng)臺(tái)等近人尺度方面，才會(huì)做一些細(xì)部處理。2建筑色彩通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)民居建筑的分析，灰白搭配是我們認(rèn)為最能表現(xiàn)中式建筑風(fēng)格的組合，我們意圖通過(guò)清素淡雅的色彩創(chuàng)造一種輕松閑適的居家環(huán)境。灰白配簡(jiǎn)潔干凈，但總體給人陰冷之感較重，因此我們特意在建筑細(xì)部上加強(qiáng)暖色調(diào)的應(yīng)用，通過(guò)局部暗紅色的外墻、原木色的空調(diào)格柵等來(lái)調(diào)和大面積的冷色，而這又與中國(guó)傳統(tǒng)建筑中的門窗、隔斷等裝飾物的色彩不謀而合。3傳統(tǒng)建筑符號(hào)的提煉相對(duì)于簡(jiǎn)單寫實(shí)的仿古建筑，我們利用中國(guó)畫的寫意手法截取了部分中國(guó)傳統(tǒng)建筑片段，有機(jī)地將中國(guó)傳統(tǒng)建筑符號(hào)在建筑中重新表達(dá)出來(lái)，以喚醒每個(gè)人記憶深處對(duì)于運(yùn)河建筑的認(rèn)知，加強(qiáng)認(rèn)同感。最明顯的例子是把中式的坡屋頂抽象凝練，在頂部配以花格裝飾構(gòu)成建筑的構(gòu)圖中心；其次中國(guó)傳統(tǒng)裝飾紋樣在建筑立面、空調(diào)欄板等處隨處可見。4、與南池在建筑上的互動(dòng)為加強(qiáng)南池與本小區(qū)建筑之間的溝通，利用北廳及北向景觀的設(shè)置將室外沿河景觀引入室內(nèi)，達(dá)到借景的目的。同時(shí)，注重建筑沿南池立面的設(shè)計(jì)，建筑北立面被作為重點(diǎn)處理。5、傳統(tǒng)庭院空間多層入戶庭院及住宅門廳設(shè)計(jì)中,國(guó)人非常講究門庭和入戶方式的設(shè)計(jì)，強(qiáng)化入口空間層次，體現(xiàn)中式住宅的歸屬感。傳統(tǒng)中式住宅是從大門進(jìn)入庭院，通過(guò)這個(gè)過(guò)渡空間后及進(jìn)入廳堂，形成空間序列，就此形成室內(nèi)外空間的穿插和分明層次關(guān)系，也給居者一種心理的鋪墊和暗示。與傳統(tǒng)空間對(duì)接，以強(qiáng)化入口空間層次體現(xiàn)綜合實(shí)踐庭院住宅的歸屬感。設(shè)計(jì)從院墻門入口進(jìn)入小型封閉庭院，再?gòu)耐ピ哼M(jìn)入公共大堂，近似于四合院的空間層次，并通過(guò)壓低為一層高的院墻入口們降低高層入口尺度對(duì)回家人的壓迫感。6公建設(shè)計(jì)為緩和東側(cè)高架橋?qū)ρ亟止ǖ膲浩雀校瑑蓷潽?dú)立高層之間采用4層裙房相連，形成大體量商業(yè)綜合體，形體生態(tài)意向傳統(tǒng)建筑屋頂反宇曲線，自然過(guò)渡，平緩落差。與之相對(duì)應(yīng)的底部，近人尺度上采用園林設(shè)計(jì)中漏景拱門，兩樓平面因地制宜，自然扭轉(zhuǎn)，采用板點(diǎn)相結(jié)合、縱橫兩方向錯(cuò)列式的布局，隨橋就勢(shì)，移步異景。并利用其形體優(yōu)勢(shì)的同時(shí)阻隔城市道路的噪聲影響。并注重運(yùn)用“起承轉(zhuǎn)合”的設(shè)計(jì)手法組織景觀空間，形成有序的空間序列，達(dá)到步移景異、曲徑通幽、富于變化、充滿情趣的景觀效果，并結(jié)合曲廊、亭榭、植物、山石等小品，打造一幅中國(guó)立體山水畫。立面裝飾上采用大面積中式窗格元素，造型設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)潔，豎向鋼材與淺藍(lán)色低輻射中空玻璃相間，干脆利落的豎線條韻律感十足，表達(dá)著現(xiàn)代辦公建筑的格調(diào)?？傮w上通過(guò)體塊對(duì)比、虛實(shí)對(duì)比體現(xiàn)雕塑感，同時(shí)點(diǎn)綴具有中國(guó)傳統(tǒng)特色的窗花。整個(gè)建筑顯得開放大氣、精致典雅、光影效果強(qiáng)烈，既現(xiàn)代又有濃厚的中式風(fēng)格，頗具高檔辦公建筑的氣質(zhì)和品位充分發(fā)揮其標(biāo)志性、景觀性作用。7綠色生態(tài)建筑技術(shù)隨著中國(guó)城市化的高速發(fā)展，高層住宅應(yīng)用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)是必然趨勢(shì)，太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)工程在高層住宅的應(yīng)用關(guān)鍵是太陽(yáng)能集熱器安裝與建筑一體化和后期維護(hù)的問(wèn)題。本建筑擬利用建筑大面積的平屋頂采用屋頂集中集熱系統(tǒng)本項(xiàng)目采用并積極推廣成熟節(jié)能技術(shù)和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品，在建筑材料、節(jié)能設(shè)備方面，充分利用自然資源，具有良好的節(jié)能環(huán)保效果。尤其對(duì)水環(huán)境的利用，對(duì)雨水的收集的運(yùn)用，改善地區(qū)水資源缺乏和水景環(huán)境的矛盾。地源熱泵是利用淺層地能進(jìn)行供熱制冷的新型能源利用技術(shù)，地源熱泵利用了地下土壤巨大的蓄熱蓄冷能力，冬季把熱量從地下土壤中轉(zhuǎn)移到建筑物內(nèi)部，夏季再把地下的冷量轉(zhuǎn)移到建筑物內(nèi)部，只是冬夏兩季工作的溫度范圍不同而已。直飲水系統(tǒng)是以市政自來(lái)水經(jīng)過(guò)特殊工藝深度處理凈化后，再經(jīng)臭氧混合后密封于容器中且不含任何添加物，再通過(guò)紫外線滅菌使水質(zhì)達(dá)到國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，然后經(jīng)過(guò)變頻泵利用食品級(jí)獨(dú)立管道直接輸送到每個(gè)飲用點(diǎn)，讓人放心使用的優(yōu)質(zhì)并直接飲用的水。8結(jié)構(gòu)新技術(shù)高層住宅采用CL結(jié)構(gòu)體系，采用復(fù)合墻體保溫，不僅可以達(dá)到國(guó)家規(guī)定的節(jié)能要求，還解決了目前普遍采用外墻保溫層技術(shù)產(chǎn)生的隱患，并集保溫、抗震、環(huán)保、施工周期短、技術(shù)成熟先進(jìn)、造價(jià)低等眾多優(yōu)點(diǎn)于一身。運(yùn)營(yíng)策略1、開發(fā)運(yùn)營(yíng)策略實(shí)行市場(chǎng)運(yùn)作的居住小區(qū)、商業(yè)區(qū)開發(fā)機(jī)制，圍繞小區(qū)交通系統(tǒng)成單元式布局和開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃、分割、分單元開發(fā)建設(shè)。（1）合理規(guī)模尺度的開發(fā)單元，形成彈性的滾動(dòng)開發(fā)機(jī)制：（2）針對(duì)不同組團(tuán)單元住宅性質(zhì)功能不同，先期進(jìn)行配套設(shè)施及高層回遷住宅開發(fā)，打造環(huán)境，提升建筑品質(zhì)，樹立品牌。（3）多功能住宅開發(fā)的混合住區(qū)開發(fā)模式，能有效避免市場(chǎng)單一風(fēng)險(xiǎn)。（4）近期以基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先，重點(diǎn)建設(shè)市政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施，合理安排幼兒園、衛(wèi)生醫(yī)療等社會(huì)事業(yè)設(shè)施。（5）遠(yuǎn)期根據(jù)前期開發(fā)建設(shè)及市場(chǎng)需求重新梳理定位，選擇適合產(chǎn)品物業(yè)開發(fā)建設(shè)。2、開發(fā)時(shí)序（1）原則：積累+共生+互長(zhǎng)最大化利用現(xiàn)有成熟資源，創(chuàng)造區(qū)域價(jià)值分期注入功能元素，累積區(qū)域價(jià)值，根據(jù)功能元素成長(zhǎng)規(guī)律，相互調(diào)配、形成集聚效應(yīng)。復(fù)合、多樣的產(chǎn)品組合各期產(chǎn)品豐富、多元，以抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；各期產(chǎn)品有機(jī)組合，實(shí)現(xiàn)效益最大化。（2）步驟：聚氣——項(xiàng)目啟動(dòng)階段。根據(jù)土地現(xiàn)狀情況及交通條件，選擇地塊西、南部的回遷用地打造示范社區(qū)。旨在充分利用現(xiàn)有條件，建設(shè)幼兒園、北側(cè)商業(yè)等公共設(shè)施，快速聚集人氣，為進(jìn)一步開發(fā)打下基礎(chǔ)。聚勢(shì)——依托一期開發(fā)，推進(jìn)地塊北側(cè)高品質(zhì)高層、多層商品住宅項(xiàng)目開發(fā)，配建社區(qū)活動(dòng)中心等公共服務(wù)設(shè)施，迅速提升區(qū)域品質(zhì)，樹立精致社區(qū)形象。聚質(zhì)——根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)情況，適時(shí)推出集中商業(yè)、商務(wù)、酒店公寓綜合體，將開發(fā)進(jìn)一步推向高端。3、經(jīng)濟(jì)測(cè)算名稱建筑面積（萬(wàn)㎡）單價(jià)（元/平方米）建設(shè)工程總價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)格收入（萬(wàn)元）高層住宅20.22220044484135474花園洋房2.2412402777.619040幼兒園0.281400392商業(yè)4.11400574061500商務(wù)辦公2.712200596218970酒店公寓3.05722006725.421399社區(qū)活動(dòng)中心0.231400322市政、園林（室外地面）11.13003330合計(jì)43.93769733256383技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、用地平衡一覽表用地構(gòu)成面積（公頃）所占比例（%）人均面積（㎡/人）一、居住區(qū)用地10.7577.517.611住宅用地6.345910.42公建用地1.5142.463道路用地1.29122.14公共綠地1.62152.65二、其他用地3.1222.5——居住區(qū)規(guī)劃用地13.87100——2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)規(guī)劃總用地面積16.3ha規(guī)劃建設(shè)用地面積13.87ha其中居住建設(shè)用地面積10.75ha商業(yè)建設(shè)用地面積3.12ha規(guī)劃道路用地面積2.43ha規(guī)劃總戶數(shù)1908戶規(guī)劃總?cè)藬?shù)6105人戶均人口3.2人/戶規(guī)劃總建筑面積447510㎡其中地上建筑