論房地產(chǎn)居間合同

論房地產(chǎn)居間合同論房地產(chǎn)居間合同

《合同法》頒布后，“居間合同”已與其它托付合同、行紀(jì)合同等一并被單列出來(lái)，成為一個(gè)獨(dú)立的合同類型，“居間人”的概念因而也成為了一個(gè)新的亮點(diǎn)?？v觀現(xiàn)今社會(huì)上各種居間關(guān)系，如房地產(chǎn)中介、期貨、保險(xiǎn)、婚姻、業(yè)務(wù)等等，其居間種類多而且各有特色和要求，但現(xiàn)行《合同法》中規(guī)定的居間條款僅僅為四條，規(guī)定得過(guò)于籠統(tǒng)和簡(jiǎn)潔，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能跟上我國(guó)現(xiàn)階段居間活動(dòng)的進(jìn)展。因此國(guó)家立法部門確有必要重新端詳上述簡(jiǎn)單而眾多的居間市場(chǎng)，制訂……

一、房地產(chǎn)居間合同的定義及相關(guān)問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)居間合同的定義

依據(jù)《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向托付人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者供應(yīng)訂立合同的媒介服務(wù)，托付人支付酬勞的合同?！毕鄳?yīng)地亦可將房地產(chǎn)居間合同定義為：“房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)居間人為托付人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等活動(dòng)中供應(yīng)訂立合同的信息、詢問(wèn)或供應(yīng)代理或策劃的服務(wù)，托付人支付酬勞的合同，又稱為“房地產(chǎn)中介服務(wù)合同”。廣義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)詢問(wèn)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)；狹義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)多指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，即房地產(chǎn)詢問(wèn)、供應(yīng)房地產(chǎn)信息及代理房屋買賣、租賃這三類活動(dòng)。本文所述之房地產(chǎn)居間合同正是以狹義說(shuō)為主進(jìn)行論述的。

（二）相關(guān)問(wèn)題

1、居間合同的分類

依據(jù)《合同法》424條規(guī)定的居間合同定義，居間行為是分為報(bào)告居間和媒介居間兩種形式存在的。所謂報(bào)告居間，是指居間人受托付人的托付，為其查找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立制造機(jī)會(huì)；所謂媒介居間，是指介紹雙方當(dāng)事人即托付人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來(lái)往于托付人與第三人之間，促使雙方訂立合同。實(shí)踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報(bào)告與媒介居間兩者相結(jié)合的形式，可統(tǒng)稱為媒介居間。報(bào)告是媒介的必要前提，媒介是報(bào)告的承接結(jié)果。

《合同法》僅是以定義的方式列明兩種形式，并未能明文指出居間合同的分類，這就使得居間合同的法律適用方面存在肯定的障礙。比如說(shuō)報(bào)告居間屬代理性質(zhì)的行為，居間人應(yīng)嚴(yán)格受托付人的托付內(nèi)容約束，并應(yīng)極盡忠誠(chéng)義務(wù)為托付人尋求機(jī)會(huì)訂立合同。在合同達(dá)成時(shí)，居間人應(yīng)當(dāng)只能向托付人要求支付酬勞；而媒介居間從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)并非屬代理性質(zhì)的行為，居間人僅扮演“中間人”角色，獨(dú)立于托付人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時(shí)，居間人可依照《合同法》第426條規(guī)定向合同當(dāng)事人要求支付酬勞。居間人的法律地位有相應(yīng)的變化，令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權(quán)利義務(wù)。在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域，媒介居間形式占了絕大多數(shù)，牽線撮合并完成交易手續(xù)最為普遍，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可向買賣雙方收取酬勞。

2、居間合同形式引發(fā)的居間人與合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)明確化問(wèn)題

依據(jù)上述房地產(chǎn)居間合同的定義，房地產(chǎn)居間合同的主體包括居間人及托付人，好像只有兩方。但事實(shí)上，所謂居間，確定也就是在兩者之間，而且《合同法》第426條規(guī)定：“因居間人供應(yīng)訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的酬勞?！庇纱丝梢?jiàn)，房地產(chǎn)居間合同的主體應(yīng)有三方，或者說(shuō)托付人起碼有兩人以上。而在現(xiàn)實(shí)的操作之中，比如房地產(chǎn)二手買賣合同，通常都是由賣方先與中介公司簽訂放盤合同，然后再由中介公司與買方簽訂購(gòu)房合同，兩份合同是分開(kāi)的，每份合同的托付方只有一位，即買方或者賣方。另有一種是買賣雙方與中介公司共同簽訂的合同，即將居間與買賣關(guān)系融為一體。設(shè)想《合同法》如能區(qū)分居間人及托付人的雙方合同以及居間人、托付人、第三人的三方合同的法律適用狀況，將會(huì)使中介的糾紛處理狀況得到有效改善。

以房地產(chǎn)居間合同為例，中介公司與買方簽訂的購(gòu)房合同實(shí)際上應(yīng)為居間合同，真正的出售人是業(yè)主而非居間人。但很多時(shí)候買方卻一昧地認(rèn)為自己的全部權(quán)利義務(wù)指向?qū)ο蟊囟ㄊ蔷娱g人，而非業(yè)主，無(wú)論在交易中消失任何問(wèn)題，均向居間人追訴。另一方面業(yè)主也是如此認(rèn)為，也向居間人追訴。這是一種嚴(yán)峻混淆法律關(guān)系的做法，但卻特別普遍，導(dǎo)致了很多糾紛，令房地產(chǎn)中介公司無(wú)所適從。筆者并不贊成中介公司與買方簽訂購(gòu)房合同的做法，中介公司應(yīng)當(dāng)與買賣雙方分別簽訂居間權(quán)利義務(wù)明確的居間合同，而不是買賣合同，然后再由買賣雙方簽訂買賣合同。如此操作方能將中介公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)減至最低，并扭轉(zhuǎn)買賣雙方的錯(cuò)誤熟悉，從而正確熟悉居間人的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同，它令三方的關(guān)系變得公開(kāi)化、透亮?????化、完整化，能夠最大限度地避開(kāi)消失買賣雙方信息不對(duì)稱的狀況，同時(shí)也可以令中介公司“吃差價(jià)”的行為無(wú)所遁形。更重要的是，向買賣雙方明確“居間服務(wù)”獨(dú)立的意義。由此，《合同法》應(yīng)當(dāng)對(duì)居間人促成合同成立后，合同當(dāng)事人之間互負(fù)權(quán)利義務(wù)的意旨、居間人的責(zé)任范圍等一一作相應(yīng)規(guī)定，而不是簡(jiǎn)潔而籠統(tǒng)地一筆帶過(guò)。

3、單邊托付關(guān)系與雙方托付關(guān)系的適用

從合同法定義上看，居間合同所調(diào)整是單邊托付關(guān)系，而單邊托付關(guān)系的適用與實(shí)踐中的托付關(guān)系并不全都?？稍诹⒎〞r(shí)考慮設(shè)立與香港類似的雙向選擇的托付關(guān)系。下面以香港為例作相應(yīng)比較。

由于香港的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)展得相當(dāng)成熟，中介市場(chǎng)也特別活躍，人們常說(shuō)：現(xiàn)在的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)就是明天國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景，香港作為典范可謂實(shí)至名歸。筆者從香港地產(chǎn)代理局的官方網(wǎng)站上查詢了解到，香港的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有不同于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的重要區(qū)分，香港的地產(chǎn)代理分為單邊代理、雙邊代理、有可能代表雙方的代理這三種類型。單邊代理指，經(jīng)紀(jì)人只能憑一方托付人的指示行事，而無(wú)權(quán)向合同對(duì)方當(dāng)事人收取酬勞；而雙邊代理，則指代理既為賣方亦為物業(yè)的買方行事，但“代理須在切實(shí)可行的范圍內(nèi)，盡快以書(shū)面形式向賣方披露代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費(fèi)率”；第三種，有可能代表雙方的代理指代理人只為賣方辦事，但其后亦可能為物業(yè)的買方辦事，則“代理須在建立雙邊代理關(guān)系后，在切實(shí)可行的范圍內(nèi)，盡快以書(shū)面形式向買方披露該代理關(guān)系以及代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費(fèi)率”①。雙邊代理和有可能代表雙方代理關(guān)系均屬雙向收取居間酬勞的形式。

從上述內(nèi)容可以看出，雙邊代理在國(guó)內(nèi)也應(yīng)是可行的，且我國(guó)的法律法規(guī)并未禁止經(jīng)紀(jì)人不能同時(shí)代理買賣雙方。事實(shí)上，在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及每一個(gè)經(jīng)紀(jì)人都在同時(shí)代表買賣雙方進(jìn)行交易，并向雙方收取肯定的傭金，買賣雙方均知悉并無(wú)異議，個(gè)中的運(yùn)作過(guò)程也并無(wú)不妥之處。在廣闊民眾的意識(shí)中，業(yè)主作為托付人將物業(yè)交予經(jīng)紀(jì)人代為出售，而另一方面，買方則托付經(jīng)紀(jì)人代為物色合適的物業(yè)，這已成為一種商業(yè)慣例，雙方均認(rèn)可經(jīng)紀(jì)人的勞動(dòng)價(jià)值并情愿向經(jīng)紀(jì)人支付酬勞。這是雙邊托付關(guān)系的突出體現(xiàn)。筆者認(rèn)為，居間合同不應(yīng)局限于單邊托付，而應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒香港敏捷多樣的做法，它所供應(yīng)的三種形式給予買賣雙方更多的選擇權(quán)，同時(shí)其嚴(yán)格執(zhí)行披露制度也更加令買賣雙方感到信任，增加對(duì)經(jīng)紀(jì)人的信念。這對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)及維護(hù)交易的穩(wěn)定性都很有好處。

二、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)居間合同的現(xiàn)狀

（一）現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)居間合同是伴隨著中介市場(chǎng)進(jìn)展而進(jìn)展的，與國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，還屬于早期的摸索階段。房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的居間活動(dòng)可以比較好地促進(jìn)房地產(chǎn)交易的達(dá)成，加快房地產(chǎn)的流通速度，有利于房地產(chǎn)資源的安排和利用。同時(shí)，巨大的利潤(rùn)空間，使得大量的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入這一領(lǐng)域，由此也引起了眾多的糾紛。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人機(jī)構(gòu)及工作人員為追求短期利潤(rùn)，不惜拋開(kāi)道德誠(chéng)信，有意欺詐做出一些違法行為。而對(duì)于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，我國(guó)目前僅有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《經(jīng)紀(jì)人管理方法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》等法律法規(guī)及規(guī)章，在此基礎(chǔ)上各地的工商、房管等部門也相繼出臺(tái)了一些“通知”、“方法”、“條例”之類的地方性法規(guī)。但這些法規(guī)的廣度、深度以及對(duì)違規(guī)行為的震懾力度，尚不能滿意中介市場(chǎng)進(jìn)展的需要，不能有效地規(guī)范和進(jìn)展市場(chǎng)行為，還需進(jìn)一步加以完善。

（二）漏洞——無(wú)統(tǒng)一規(guī)范的格式合同不利于規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作

上述關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的各類法規(guī)中無(wú)一明確提及房地產(chǎn)居間合同形式和向社會(huì)供應(yīng)一些規(guī)范的合同格式。這對(duì)市場(chǎng)規(guī)范操作產(chǎn)生很大弊端。

現(xiàn)實(shí)生活中，基于人們需求的多樣性，房地產(chǎn)居間合同一般沒(méi)有固定的格式，托付人與居間人之間達(dá)成的也常常是口頭合同。至于口頭合同，要想令其成為一個(gè)能夠有效履行的合同具有相當(dāng)大的難度，究竟并不是每一個(gè)人都是講究信用的，且我國(guó)尚未像某些外國(guó)一樣設(shè)立個(gè)人信用檔案，人們履行合同的信用度可想而知。

以書(shū)面合同而言，現(xiàn)在市場(chǎng)上運(yùn)行的各種各樣文本的房地產(chǎn)居間合同，大部分為居間人所供應(yīng)的格式合同或買/賣一方供應(yīng)的格式合同，而這些內(nèi)容各異的合同僅有一個(gè)共通點(diǎn)就是：保障供應(yīng)格式人的利益最大化，而并不能公正體現(xiàn)買賣各方的利益平衡。以廣州市為例，關(guān)于房地產(chǎn)二手買賣的格式合同僅有一個(gè)，就是由廣州市房管局于九十年月初印制的僅有七、八條內(nèi)容的合同，其中對(duì)買賣雙方的權(quán)利義務(wù)規(guī)定的特別簡(jiǎn)潔，根本不能適應(yīng)如今的市場(chǎng)需要。單憑付款方式一欄就可體現(xiàn)出其狹隘性和落后性，現(xiàn)在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款兩種，還可以有銀行按揭付款、抵押權(quán)終止后一次性付款、轉(zhuǎn)按付款等等。在沒(méi)有任何房地產(chǎn)居間合同規(guī)范文本的狀況下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的合同運(yùn)作顯得特別混亂。于是，一些信譽(yù)度較高的大型中介公司紛紛聯(lián)合起來(lái)制定格式合同，但這些合同的動(dòng)身點(diǎn)也多是偏向于中介公司一方的，形式上公正實(shí)質(zhì)內(nèi)容卻暗有文章，以達(dá)到中介公司利潤(rùn)最大化的目的。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)居間合同與香港相比較而言，香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局作為地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)向地產(chǎn)交易者及地產(chǎn)代理人供應(yīng)多種格式的文本，并且由相關(guān)法例強(qiáng)制規(guī)定適用該十二種標(biāo)準(zhǔn)文件，如《出售香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》《購(gòu)買香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》、《出租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》、《承租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》《物業(yè)資料表格》、《出租資料表格》等。這種由行政機(jī)關(guān)對(duì)行業(yè)進(jìn)行基本管理的做法對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行政管理部門有著重要借鑒意義。

立法規(guī)定使用格式合同及由相關(guān)政府主管部門擬訂規(guī)范的合同文本是很有必要的，各地方房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在公正、公平的基礎(chǔ)上盡快制訂出相關(guān)的合同文本供房地產(chǎn)市場(chǎng)主體使用，以制造國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序良性競(jìng)爭(zhēng)、公正公開(kāi)、誠(chéng)懇信用的市場(chǎng)環(huán)境。

三、房地產(chǎn)居間合同立法的改革與完善

（一）明確規(guī)定房地產(chǎn)居間合同是居間合同中一種，并要與行紀(jì)合同嚴(yán)格區(qū)分

《合同法》所述的居間合同是個(gè)大外延的概念，調(diào)整各種形式的居間關(guān)系，但房地產(chǎn)中介合同是典型的居間合同。居間合同訂立后，居間人在交易中完全獨(dú)立于房地產(chǎn)買賣雙方的民事主體，其可以參與雙方當(dāng)事人對(duì)合同的商定過(guò)程，但不參與合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是居于當(dāng)事人之間起媒介作用的中間人。這是與行紀(jì)合同有著重要區(qū)分，行紀(jì)人是接受托付，為托付人利益而以自已的名義參與合同訂立，直接享有合同權(quán)利義務(wù)的人，其與托付合同最相類似。

市場(chǎng)上，一些不良中介經(jīng)常利用行紀(jì)名義賺取合同差價(jià)，主要手段是二手房的業(yè)主開(kāi)頭找中介賣房，雙方并未簽署任何合同，中介更沒(méi)有“買下”房屋，只是做一般的代理工作。但當(dāng)中介找到合適的買家，談妥價(jià)錢后，房地產(chǎn)中介即與賣方簽訂一份行紀(jì)合同，商定的內(nèi)容是賣方以肯定的價(jià)格將房屋賣給了中介，若中介以高于此價(jià)的價(jià)格賣出房屋，則差價(jià)歸中介全部。但實(shí)際上，中介根本沒(méi)有支付房款買下房屋。結(jié)果，本應(yīng)由業(yè)主獵取的房款，被中介名正言順地吃掉了。而買方也相應(yīng)地受到了經(jīng)濟(jì)損失。在這種狀況下，房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管就有了“犯難之處”，由于法律并不禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)簽訂行紀(jì)合同。但現(xiàn)實(shí)中，吃了這種“啞巴虧”的人實(shí)在太多，有關(guān)管理部門只能夠在態(tài)度上表示“不支持此種中介行為”、“不鼓舞簽署行紀(jì)合同”，卻不能有法定的措施去訂正這種市場(chǎng)行為。

鑒于中介市場(chǎng)的確存在一些不良現(xiàn)象，有損于買賣雙方的合法權(quán)益，建議立法機(jī)關(guān)考慮從制定法律法規(guī)方面加大對(duì)違法從事中介行業(yè)、損害他人利益行為的懲處力度，禁止以行紀(jì)形式簽訂房地產(chǎn)居間合同損害買賣雙方利益。同時(shí)以國(guó)家現(xiàn)有的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)比，對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)進(jìn)行懲罰。

（二）居間人與托付人誠(chéng)信義務(wù)的對(duì)等性打算了必需完善告知制度及信息披露制度

1、規(guī)定托付人的誠(chéng)信義務(wù)確有必要

《合同法》第425條規(guī)定：居間人應(yīng)當(dāng)就訂立合同的重要事項(xiàng)向托付人照實(shí)報(bào)告。居間人有意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或供應(yīng)虛假狀況，損害托付人利益的，不得要求酬勞并應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)損害賠償責(zé)任。這與《合同法》第42條規(guī)定的締約過(guò)失責(zé)任的立法宗旨是相對(duì)應(yīng)的。唯一不同的是，第425條規(guī)定的義務(wù)主體是獨(dú)立于買賣合同當(dāng)事人以外的居間人，而締約過(guò)失責(zé)任強(qiáng)調(diào)的主體則是在訂立合同時(shí)有不符誠(chéng)信行為的合同當(dāng)事人。

在房地產(chǎn)居間過(guò)程中，照實(shí)報(bào)告的前提必需是居間人對(duì)與訂立合同有關(guān)事項(xiàng)的徹底了解和知悉。實(shí)踐中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能憑業(yè)主對(duì)其房屋的狀況細(xì)述，并到有關(guān)房管部門進(jìn)行查詢得到一些產(chǎn)權(quán)資料，得知該房屋的產(chǎn)權(quán)是否合法、清楚，有無(wú)被抵押或被查封的狀況等。還可能是對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際察看，看是否有漏水、墻體爆裂、環(huán)境噪音等。假如業(yè)主存在有意隱瞞，經(jīng)紀(jì)人的照實(shí)告知義務(wù)就無(wú)法完整實(shí)現(xiàn)。近日接觸一個(gè)案例，買家在收樓后的第一天晚上就發(fā)覺(jué)，原來(lái)每到晚上屋內(nèi)的下水管就會(huì)發(fā)出巨響，嚴(yán)峻影響生活，但樓款已給付。買便利認(rèn)定這一切都是經(jīng)紀(jì)的過(guò)錯(cuò)造成的，是經(jīng)紀(jì)賣了這樣一間房子給他，于是向經(jīng)紀(jì)要求索賠。類似的糾紛越來(lái)越多。其實(shí)，經(jīng)紀(jì)也并不知情，純粹是業(yè)主隱瞞真實(shí)狀況而致。但民眾意識(shí)里，第一時(shí)間想到的責(zé)任方必定是經(jīng)紀(jì)，皆因多數(shù)買方會(huì)認(rèn)為自己已付出一筆不小的中介費(fèi)用，到頭來(lái)卻換來(lái)如此一間房子，便斷定經(jīng)紀(jì)確定是隱瞞了真實(shí)的狀況。這樣的推斷對(duì)經(jīng)紀(jì)人是特別不公正的，是有失事實(shí)真相的。

筆者認(rèn)為，如當(dāng)時(shí)制訂《合同法》時(shí)能充分考慮到居間人與托付人的公平性，同時(shí)規(guī)定托付人也負(fù)有相應(yīng)的照實(shí)告知義務(wù)，今日發(fā)生的糾紛就不會(huì)那么糾纏不清，買方也會(huì)清楚地看到這種法律關(guān)系的構(gòu)成，不致于纏訟。從另一角度來(lái)說(shuō)，居間人也應(yīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的重要性，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)實(shí)行措施保障自身的合法權(quán)益，在業(yè)主托付代為出售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將房屋的詳細(xì)狀況包括每一個(gè)細(xì)節(jié)以書(shū)面形式寫入居間合同。在日后就此發(fā)生糾紛時(shí)能有足

夠的證據(jù)以對(duì)比自己是否已極盡照實(shí)告知買方有關(guān)事項(xiàng)的義務(wù)，從而削減不必要的糾紛。

2、完善告知制度

我國(guó)目前沒(méi)有特地針對(duì)房地產(chǎn)交易中進(jìn)行告知的法律規(guī)定，對(duì)在房地產(chǎn)交易中買賣方應(yīng)盡的告知義務(wù)沒(méi)有具體規(guī)定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地產(chǎn)交易中的問(wèn)題消失。但這并非一件易事，比如告知時(shí)間的確定是特別難以確定的問(wèn)題。時(shí)間定得過(guò)晚，它會(huì)大大影響買方的推斷和決策，增加買方放棄的機(jī)會(huì)，不利于交易的穩(wěn)定性。完善的告知制度不僅應(yīng)當(dāng)規(guī)定經(jīng)紀(jì)人、買賣雙方的告知義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)規(guī)定告知的時(shí)間、方式、一些限制條件、免責(zé)范圍和條件等內(nèi)容。

3、建立并嚴(yán)格執(zhí)行信息披露制度

房地產(chǎn)中介行業(yè)是信息服務(wù)行業(yè)，信息的披露是否精確?????、完整、無(wú)欺詐意圖打算了經(jīng)紀(jì)人的社會(huì)信譽(yù)度，甚至可以說(shuō)是其生存條件之一。在香港，地產(chǎn)代理人在雙邊代理或有可能雙邊代理時(shí)，必需向?qū)Ψ疆?dāng)事人披露傭金的相關(guān)信息，資訊對(duì)稱的狀況下就削減了代理人違規(guī)操作的現(xiàn)象。在交易過(guò)程中，相對(duì)而言，買方是弱勢(shì)群體，對(duì)其合法權(quán)益應(yīng)多加以愛(ài)護(hù)。不妨看看美國(guó)法律是怎樣規(guī)定房地產(chǎn)交易中的信息披露制度的。美國(guó)法律規(guī)定交易房屋所在社區(qū)3年內(nèi)有性犯罪的、近期內(nèi)社區(qū)死人的（特殊是槍擊致死的）、鄰里有干擾狀況的（如噪音及不良習(xí)慣），諸如此類的信息在出售房屋時(shí)業(yè)主必需向買方披露，否則房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者應(yīng)負(fù)責(zé)任。這一制度使得并不熟知房地產(chǎn)法律的房屋全部者不敢自己到市場(chǎng)上出售自己的房屋，而是托付給房地產(chǎn)專業(yè)人士--房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。②可見(jiàn)，明文規(guī)定詳細(xì)的、可操作性強(qiáng)的信息披露制度在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中是很有必要的。

（三）立法愛(ài)護(hù)居間人的合法權(quán)益

在我國(guó)，除了應(yīng)作些明確的規(guī)定愛(ài)護(hù)買賣方的合法權(quán)益外，經(jīng)紀(jì)人的合法權(quán)益也是不容忽視的。《合同法》第426條規(guī)定了居間人合法取得酬勞的權(quán)利，第427條規(guī)定了居間人在未促進(jìn)合同成立時(shí)，不得要求支付酬勞，但可以要求托付人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

事實(shí)上，常見(jiàn)的一種情形是，買賣雙方在利益驅(qū)動(dòng)下，往往在經(jīng)紀(jì)人介紹買賣雙方相識(shí)或在達(dá)成買賣協(xié)議后，就可能會(huì)“飛”掉經(jīng)紀(jì)人，即買賣雙方自行聯(lián)系買賣事宜，并找借口推掉經(jīng)紀(jì)人的代理服務(wù)，并不愿支付中介費(fèi)用。這的確是經(jīng)紀(jì)人的莫大悲傷，其所付出的辛勤勞動(dòng)往往就這樣付諸東流了。對(duì)于善意的經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，這是特別不公正的，但法律并沒(méi)有規(guī)定買賣雙方規(guī)避中介費(fèi)用的法律責(zé)任。

《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第26條規(guī)定：因托付人的緣由，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或人員造成經(jīng)濟(jì)損失的，托付人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。這就是我國(guó)眾多的中介服務(wù)管理規(guī)定中唯一針對(duì)托付人的義務(wù)作出規(guī)定的一條。雖說(shuō)社會(huì)上是有一些不良中介損害了人們的合法權(quán)益，但立法時(shí)仍應(yīng)站在民事主體地位公平的精神上而為，保障任何一種民事主體的合法權(quán)益都是應(yīng)當(dāng)?shù)?，居間人也不例外。

建議立法時(shí)應(yīng)加具相關(guān)條款，如在合同成立后，托付人不得與第三人惡意串通規(guī)避支付居間費(fèi)用的義務(wù)，損害居間人的居間利益，否則，應(yīng)當(dāng)向托付人擔(dān)當(dāng)賠償損失的責(zé)任。

（四）居間酬勞的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依照合同商定

《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立的，托付人應(yīng)當(dāng)根據(jù)商定支付酬勞。對(duì)居間人的酬勞沒(méi)有商定或者商定不明確，依照本法第六十一條規(guī)定仍不能確定的，依據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人供應(yīng)訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的酬勞?！边@是對(duì)居間人收取居間酬勞的前提條件及居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問(wèn)題作出的規(guī)定。

針對(duì)上述規(guī)定，可以看到，托付人與居間人之間對(duì)酬勞一般是有商定按商定的，支付的前提必需是居間人促成了合同成立。敬重雙方的酬勞商定充分體現(xiàn)了《合同法》的公平、自愿精神。國(guó)家建設(shè)部、計(jì)委頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定“房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5%—2%計(jì)收；實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由托付方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過(guò)成交價(jià)格的3%。買賣代理費(fèi)應(yīng)向托付人收取?！币詮V州市內(nèi)的各種大小地產(chǎn)中介為例，普遍都是向買賣雙方收取酬勞，且按2%—3%向各方收取，加起來(lái)的收取的比例占成交價(jià)的4%—6%。從上述規(guī)定看來(lái)，這明顯是違反規(guī)章規(guī)定的行為，物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)予以監(jiān)管。

但從另一角度來(lái)看，經(jīng)紀(jì)方均與買賣方簽訂了居間合同，其中是明確商定居間費(fèi)用的金額、比例的，雙方均知悉經(jīng)紀(jì)方向合同對(duì)方收取同樣的酬勞且并無(wú)異議。經(jīng)紀(jì)方還有一個(gè)看似合法的借口就是，買賣雙方都是托付人，托付人應(yīng)當(dāng)依約支付酬勞，我們向兩方收取沒(méi)有違反合同法，應(yīng)當(dāng)予以愛(ài)護(hù)。筆者親身經(jīng)受過(guò)此類案件的審理，仲裁委員會(huì)裁決認(rèn)定：合同商定是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)依約履行合同支付居間費(fèi)用，而不必依照規(guī)章規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。居間人得以勝訴。對(duì)此類裁決結(jié)果，筆者是認(rèn)同的，作為一個(gè)有民事行為力量的人，理應(yīng)對(duì)合同商定作清楚了解和熟悉，應(yīng)受合法有效的合同約束。

（五）居間酬勞僅以合同成立作為標(biāo)準(zhǔn)不能體現(xiàn)公正原則

依據(jù)《合同法》，居間人取得酬勞的前提是合同成立。這并不能體現(xiàn)合同法的公正原則，較為符合實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)可以是：居間人在居間過(guò)程中不存在過(guò)錯(cuò)并已經(jīng)促成合同成立的，有權(quán)向托付人收取酬勞。由于居間人自身緣由以外的因素導(dǎo)致合同成立后未能完全履行的，應(yīng)由合同雙方自行協(xié)商解決。

如今，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的`日益激烈，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司必需不惜代價(jià)地取悅業(yè)主及買方。針對(duì)賣方而言，放盤托付是完全免費(fèi)的；針對(duì)買方而言，根據(jù)買方要求盡可能壓低價(jià)格是重頭戲，還有必需供應(yīng)一系列的后續(xù)服務(wù)，如銀行按揭貸款手續(xù)、辦理房地產(chǎn)交易過(guò)戶手續(xù)、辦理評(píng)估、公證、保險(xiǎn)等手續(xù)都是免費(fèi)供應(yīng)的。經(jīng)紀(jì)人要做的工作遠(yuǎn)不止簽訂合同這么簡(jiǎn)潔，在一系列的后續(xù)服務(wù)中由于涉及的機(jī)構(gòu)較多，難免會(huì)消失一些意外狀況導(dǎo)致進(jìn)度拖慢或有些阻滯，這時(shí)買賣雙方往往就以此為借口不支付中介費(fèi)用。經(jīng)紀(jì)人就算促成了買賣雙方簽訂合同，中介費(fèi)用一樣存在無(wú)法收取或全額收取的風(fēng)險(xiǎn)。

筆者在未接觸房地產(chǎn)中介這一行時(shí)，也無(wú)法料想到經(jīng)紀(jì)人有這很多的無(wú)奈，反而象社會(huì)上一部分人一樣將中介列入“不良分子”的范圍。但接觸多了以后，不禁深深為他們的辛勤和敬業(yè)所打動(dòng)。他們沒(méi)有雙休日和節(jié)假日，不分日夜地工作，每天南北東西、日曬雨淋地處處去看房，這種為事業(yè)奉獻(xiàn)的精神并不是每一個(gè)人都能做到的。他們應(yīng)當(dāng)受到應(yīng)有的公正待遇，在法律上，在人們的心中，一樣應(yīng)有著“公平”。

合同成立后居間人即有權(quán)收取酬勞，在履行非媒介服務(wù)范圍內(nèi)的過(guò)錯(cuò)應(yīng)否成為買賣方不支付居間費(fèi)用的合法抗辯理由，是人們應(yīng)當(dāng)思索的一個(gè)問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在促成買賣后，本可以由買賣雙方自行到房管部門進(jìn)行交易，換句話說(shuō)，辦理交易過(guò)戶手續(xù)并不是經(jīng)紀(jì)人的法定義務(wù)。相應(yīng)地，若買賣方需要經(jīng)紀(jì)人供應(yīng)這種服務(wù)的，就應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，該費(fèi)用應(yīng)屬獨(dú)立于居間費(fèi)用以外的一項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)用。買賣雙方無(wú)權(quán)就供應(yīng)此項(xiàng)有償服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題而拒付居間費(fèi)用，其有權(quán)針對(duì)的僅是有償服務(wù)費(fèi)用而已。

（六）居間活動(dòng)費(fèi)用的認(rèn)定

《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立后，居間活動(dòng)費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)”，第427條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付酬勞，可以要求托付人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用?！?/p>

考慮到在未促成房地產(chǎn)買賣

合同成立之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有可能是做了很大量工作的，比如免費(fèi)替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領(lǐng)多個(gè)客戶到物業(yè)察看并進(jìn)行介紹、供應(yīng)選購(gòu)看法、解答買賣手續(xù)的詢問(wèn)等等，有些甚至已經(jīng)到了下了定金、簽了合同的那一刻，最終卻因買方的一句“不考慮”“不買了”，因而否定或不認(rèn)同經(jīng)紀(jì)所做的工作及應(yīng)當(dāng)收取的適當(dāng)費(fèi)用，這是很不公正的。上述法律規(guī)定正是對(duì)經(jīng)紀(jì)人合法權(quán)益作出的愛(ài)護(hù)條款。

然而，該“從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”的表達(dá)不夠清楚、完善。“必要費(fèi)用”的認(rèn)定是問(wèn)題的關(guān)鍵?，F(xiàn)實(shí)生活中，為促成合同成立，經(jīng)紀(jì)人做了大量的工作，但并不是每一項(xiàng)都能有明確的價(jià)值體現(xiàn)的，比如說(shuō)腦力勞動(dòng)、體力勞動(dòng)等，確定“已支出的必要費(fèi)用”成了一個(gè)難題。在仲裁或訴訟過(guò)程中，往往由于無(wú)法對(duì)“必要費(fèi)用”舉出具體的書(shū)面證據(jù)而被駁回或只得到少量的安撫性質(zhì)的費(fèi)用。這與經(jīng)紀(jì)人所付出的勞動(dòng)相比是有很大差距的。建議能夠在立法時(shí)制訂一個(gè)階段性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，比如說(shuō)經(jīng)紀(jì)人帶客戶去看樓的勞務(wù)費(fèi)（按每次計(jì)），詢問(wèn)費(fèi)、