探析小產(chǎn)權(quán)房問題 - 行業(yè)經(jīng)濟(jì)

探析小產(chǎn)權(quán)房問題-行業(yè)經(jīng)濟(jì)中圖分類號(hào)：F284文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章標(biāo)號(hào)：農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房以其高利潤(rùn)，吸引著大量的利益群體。雖然小產(chǎn)權(quán)房受到政府的嚴(yán)令禁止，但是其存在的數(shù)量之大、開展之迅速，以及其絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，受到了廣闊城市中低收入者的青睞。由于小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛越來越多，儼然已成為一大社會(huì)問題。一、小產(chǎn)權(quán)房的含義及其產(chǎn)生背景

通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房〞，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房〞，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義發(fā)售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房從產(chǎn)生之日起就是沒有法律依據(jù)的：它既不合乎我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，也沒有經(jīng)過縣級(jí)規(guī)劃部門審批；并且沒有經(jīng)過土地征收程序，沒有繳納土地出讓金，也未取得土地使用權(quán)證書；最基本的是它不能取得通常意義上國(guó)家成認(rèn)的產(chǎn)權(quán)證書，最多僅能由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)自制的產(chǎn)權(quán)證書。小產(chǎn)權(quán)房至今還沒有解決方法，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格廉價(jià)，在房?jī)r(jià)高漲的現(xiàn)在，它極大地滿足了老百姓的需求。許多老百姓購(gòu)置小產(chǎn)權(quán)房，引發(fā)了大量社會(huì)糾紛。

小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)由來已久，自1949年到1978年近30年時(shí)間里，中國(guó)政府雖然將宅基地的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換成集體所有，盡管如此，農(nóng)民在對(duì)宅基地沒有產(chǎn)權(quán)的情況下，卻實(shí)際占有和使用宅基地。農(nóng)民對(duì)宅基地和自建住房可以合法轉(zhuǎn)讓。1980年后，國(guó)家逐步推進(jìn)城鎮(zhèn)住房走商品化改革。住房商品化改革的政策取向，打破了多年來城鎮(zhèn)職工不能自己建房、購(gòu)房的禁錮，為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村集體土地上建造住房或者購(gòu)置農(nóng)民住房提供了政策空間。當(dāng)下廣闊人民大眾所說的小產(chǎn)權(quán)房，也正是在住房商品化改革這一背景中慢慢興起的。

自1982年2月13日國(guó)務(wù)院為避免村鎮(zhèn)建房亂占濫用耕地而頒發(fā)、施行?村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》，到該?條例》被1986年6月25日通過的?中華人民共和國(guó)土地管理法》明令廢止于1987年1月1日，在這近5年間，國(guó)家以行政法規(guī)的形式，許可城鎮(zhèn)戶口居民到所在生產(chǎn)隊(duì)申請(qǐng)宅基地建房，申請(qǐng)獲準(zhǔn)后，由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)發(fā)給宅基地使用證，同時(shí)也允許買賣建在宅基地上的房屋，而且不限定買賣人的戶籍，只是附加規(guī)定：由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)手續(xù)。國(guó)家以行政法規(guī)的形式還規(guī)定，城市建設(shè)綜合開發(fā)公司可以選擇有購(gòu)置能力的農(nóng)村、集鎮(zhèn)，開發(fā)建設(shè)商品住宅售給農(nóng)民。

自1987年1月1日開始施行?中華人民共和國(guó)土地管理法》，到1999年1月1日施行修訂后通過的?中華人民共和國(guó)土地管理法(修訂)》，在這12年間，國(guó)家以土地管理法的形式，仍然許可城鎮(zhèn)戶口的居民在集體所有的土地上建造住宅，實(shí)際上也許可城鎮(zhèn)戶口的居民購(gòu)置建在宅基地的小產(chǎn)權(quán)房。爾后，無論是中央及有關(guān)部門頒發(fā)的一系列有關(guān)住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的法規(guī)性文件，還是土地管理法，都禁止城市居民到農(nóng)村取得宅基地、購(gòu)置農(nóng)民房屋，小產(chǎn)權(quán)房封禁有了法理依據(jù)。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因，主要?dú)w納為下列幾個(gè)方面：

廣闊中低收入者的住房需求與高房?jī)r(jià)之間相互反抗，不斷高漲的房?jī)r(jià)是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要原因。

小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市人口迅速增加，住房需求隨之增大，解決住房問題就成了眾多城市的重要任務(wù)。可如今在中國(guó)的一線城市北京、上海等，房?jī)r(jià)高得不能承受，廣闊中低收入者只能望房興嘆。對(duì)他們來說，擁有一套住房是最根本的需求，所以小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生了。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有土地費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)，價(jià)格比大產(chǎn)權(quán)房廉價(jià)許多，因此，很多老百姓成為購(gòu)置者。他們雖然對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)非常分明，但是超低的房?jī)r(jià)是吸引他們購(gòu)置的重要原因。因?yàn)榱畠r(jià)所以購(gòu)置，而且房?jī)r(jià)不斷上漲，購(gòu)置者就會(huì)越來越多，小產(chǎn)權(quán)房的開展就轟轟烈烈起來。

經(jīng)濟(jì)收益成為小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的直接動(dòng)力。

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)除了建安本錢外，根本上沒有任何費(fèi)用，又以高于建安本錢許多倍的價(jià)格發(fā)售出去，這給建造主體帶來了巨大的收益。受利益的驅(qū)動(dòng)，農(nóng)村集體土地的所有者就會(huì)想方設(shè)法地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，農(nóng)村基層人民政府也不遺余力地予以關(guān)照，房地產(chǎn)開發(fā)商也會(huì)想盡方法在農(nóng)村集體土地上建小產(chǎn)權(quán)房，如此大的利潤(rùn)讓小產(chǎn)權(quán)房如雨后春筍般茁壯成長(zhǎng)。

城市化進(jìn)程的加快為小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生奠定了根底。

城市化進(jìn)程的加快，使周邊的農(nóng)村集體土地被成片的征收，用于房地產(chǎn)開發(fā)。一小局部沒有被征收的農(nóng)村集體土地夾雜在其中，使其有了很好地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的條件，由于除了土地性

質(zhì)以外，周邊的根底設(shè)施沒有什么不同，這些都為小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生奠定了基《《小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的基本原因是我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律制度的不完善。農(nóng)村的土地屬村民集體所有，但村民對(duì)集體所有的土地在實(shí)踐中無法實(shí)現(xiàn)所有權(quán)，既不能隨意收益也不能隨意處罰，農(nóng)村集體土地的所有權(quán)內(nèi)容幾乎沒有法律進(jìn)行相應(yīng)體現(xiàn)。我國(guó)的?土地管理法》明確說明農(nóng)村的土地屬村民集體所有，也就是說村民對(duì)土地享有所有權(quán)，而所有權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，也就是說村民對(duì)土地應(yīng)該享受到財(cái)產(chǎn)化的利益。但從我國(guó)法律看來，除在?民法通那么》第74條第3款“集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律愛護(hù)，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收〞之外，再找不到村民對(duì)其土地所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容和愛護(hù)。?物權(quán)法》第151條規(guī)定:集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。?物權(quán)法》第153條規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。這兩條規(guī)定說明集體土地是有財(cái)產(chǎn)性權(quán)利內(nèi)容的，但權(quán)利內(nèi)容應(yīng)由土地管理法等法律予以明確和標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)行的土地管理法在這方面又沒有相應(yīng)規(guī)定，這就給集體土地上建小產(chǎn)權(quán)房留下了空間。村民對(duì)土地的權(quán)利需要通過法律來進(jìn)一步確認(rèn)，?物權(quán)法》明確說明集體土地可以作為建設(shè)用地來使用，宅基地使用權(quán)也可以依法轉(zhuǎn)讓，只是需要相關(guān)法律法規(guī)予以認(rèn)可和標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房正是這兩類房屋，所以說現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房不違反我國(guó)大的法律框架，只是因?yàn)闆]有具體操作標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致種種問題存在。并且，從我國(guó)?房地產(chǎn)管理法》規(guī)定來看，建設(shè)部只對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地上的房產(chǎn)開發(fā)及銷售具有權(quán)力，但是對(duì)非國(guó)有土地上的房屋管理，建設(shè)部就顯得“心有余而力缺乏〞了。

三、關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的政府規(guī)制政策

針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，中央及有關(guān)部門一直在試圖進(jìn)行規(guī)制。從1999年到現(xiàn)在，黨中央、國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門先后屢次發(fā)文明確規(guī)定，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，并要求各地堅(jiān)定制止、依法嚴(yán)肅查處小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)和銷售。

國(guó)辦發(fā)（1999）39號(hào)文件首次明確要求“農(nóng)民的住宅不得向城市居民發(fā)售〞。2008年8月12日，國(guó)務(wù)院頒發(fā)?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康開展的通知》(國(guó)發(fā)（2008）18號(hào))，要求嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。2008年10月21日，國(guó)務(wù)院頒發(fā)?關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)（2008）28號(hào))，明令禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地，禁止以建設(shè)“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)〞或“設(shè)施農(nóng)業(yè)〞等任何名義，占用根本農(nóng)田變相從事房地產(chǎn)開發(fā)。同年11月2日，國(guó)土資源部發(fā)布?關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》(國(guó)土資發(fā)（2008）234號(hào))，要求各地政府及國(guó)土資源管理部門重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地。

針對(duì)在集體土地上建設(shè)房屋違法銷售、損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為，國(guó)家原建設(shè)部于2008年6月18日發(fā)出?關(guān)于購(gòu)置新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》，特別提示“城市居民不要購(gòu)置在集體土地上建設(shè)的房屋〞，因?yàn)槟壳暗姆煞ㄒ?guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許將集體土地上建設(shè)的房屋銷售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。國(guó)土資源部自2008年9月15日起，發(fā)展了“全國(guó)土地執(zhí)法百日行動(dòng)〞，其中小產(chǎn)權(quán)房被列入查處對(duì)象。12月11日，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào):城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房〞，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。12月14日，國(guó)土資源部澄清京城媒體有關(guān)“國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表態(tài)認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房盡管違法，但對(duì)于合乎規(guī)劃、具有一定規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房可補(bǔ)辦手續(xù)轉(zhuǎn)為合法〞的新聞報(bào)道，重申農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，任何單位和個(gè)人不得非法占用、租用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā);農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過所在省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的規(guī)范；農(nóng)民住宅不得向城市居民發(fā)售。［1］12月30日，國(guó)務(wù)院辦公廳制發(fā)?關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國(guó)辦發(fā)（2008）71號(hào))，要求任何單位和個(gè)人不得非法占用、租用集體所有土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā);城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房〞。

2008年7月9日，國(guó)土資源部把對(duì)土地需求比擬緊張的北京、天津、鄭州、濟(jì)南等地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房抽樣清理與調(diào)查報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院，并擬定了處理小產(chǎn)權(quán)房問題的三個(gè)原那么：(1)新發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)房一定要嚴(yán)肅查處；(2)歷史形成的，要根據(jù)情況妥善處理；(3)決不能讓開發(fā)商在小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)中占廉價(jià)。［2］10月28日

，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在部署土地利用總體規(guī)劃修編和第二次土地調(diào)查等工作電視會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要完善農(nóng)村宅基地管理，愛護(hù)農(nóng)民宅基地的應(yīng)用物權(quán)。針對(duì)農(nóng)村一戶多宅超規(guī)范占地、閑置浪費(fèi)以及空心村、空閑住宅、農(nóng)民占用耕地建住宅等情況，國(guó)土資源部倡議各地在編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃時(shí)，要安頓宅基地建設(shè)，各地可根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展來修訂宅基地占地規(guī)范。有些地方在進(jìn)一步探索農(nóng)民宅基地有償取得和退出試點(diǎn)，國(guó)土資源部歡送繼續(xù)深入下去。［3］11月13日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社在接受中國(guó)政府網(wǎng)專訪時(shí)表示，第一，小產(chǎn)權(quán)房不合乎我們國(guó)家的現(xiàn)行法律規(guī)定，不受法律愛護(hù);第二，我們要采取行之有效的措施，嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)一步開展;第三，我們要深入研究，分類分析，采取有針對(duì)性的措施，來化解歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)房問題。［4］

2008年6月9日，國(guó)土資源部在組織會(huì)議專題聽取深圳市人民政府、廣東省國(guó)土資源廳對(duì)深圳處理農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑有關(guān)情況匯報(bào)后重申，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的小產(chǎn)權(quán)房等違法用地、違法建筑行為。［5］6月25日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇在開通“國(guó)土資源違法舉報(bào)12336〞活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)接受采訪時(shí)表示，各地的情況不一樣，每一宗土地的性質(zhì)不一樣，開發(fā)投入的情況不一樣，買房人的情況也是各不相同，對(duì)這種復(fù)雜的小產(chǎn)權(quán)房問題，中央或國(guó)土資源部不可能簡(jiǎn)單地制定統(tǒng)一的處理政策。他同時(shí)表示，一方面對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑的態(tài)度要明確，另一方面也要依法妥善處理，更要積極主動(dòng)地處理。地方政府應(yīng)該深入調(diào)研，在摸清情況、查清原因的根底上，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房分門別類，一項(xiàng)一項(xiàng)地予以解決。［6］8月11日，國(guó)土資源部發(fā)布?關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建小產(chǎn)權(quán)房工程用地;必須嚴(yán)格按照?土地管理法》和國(guó)辦發(fā)（2008）71號(hào)的規(guī)定執(zhí)行;對(duì)在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強(qiáng)力措施，堅(jiān)定叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。

2008年1月28日，徐紹史在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上直言，如何順利推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房清理工作，如何破解城鄉(xiāng)土地管理的二元結(jié)構(gòu)等，已經(jīng)到了制度改革的臨界點(diǎn)，必須加快探索和破題。［7］另?yè)?jù)?南方日?qǐng)?bào)》等媒體報(bào)道，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題，國(guó)務(wù)院也已作出部署，責(zé)成國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。國(guó)務(wù)院要求：一是所有在建在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售；二是以地方為主體組織摸底，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進(jìn)行普查；三是責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題，拿出相關(guān)處理意見和方法。［8］

2008年國(guó)家發(fā)布?關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的假設(shè)干意見》，11月9日，國(guó)土資源部召開通氣會(huì)表示，將力爭(zhēng)在2008年年底前根本完成全國(guó)農(nóng)村集體土地確實(shí)權(quán)登記發(fā)證工作，并明確指出，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。

2008年2月21日，國(guó)土資源部召開發(fā)布會(huì)，頒布2008年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況。國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞表示，2008年國(guó)土資源部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇小產(chǎn)權(quán)房問題相對(duì)突出的城市，發(fā)展2008年住房用地情況小產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)清理。目前，北京、上海作為兩個(gè)試點(diǎn)城市已獲批準(zhǔn)先行試點(diǎn)。

四、對(duì)于解決小產(chǎn)權(quán)房問題的對(duì)策倡議

基于小產(chǎn)權(quán)房并不違反我國(guó)大的法律框架，只是因?yàn)闆]有具體操作標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的基本原因，所以我國(guó)應(yīng)在?物權(quán)法》根底上盡快修改完善相應(yīng)的土地管理法律法規(guī)，?物權(quán)法》已將集體土地的開發(fā)建設(shè)和宅基地的轉(zhuǎn)讓交予土地管理法律制度去標(biāo)準(zhǔn)，則我們理應(yīng)盡快修改完善相應(yīng)的土地管理法律法規(guī)。解決小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)該從下列方面著手：

改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，建立集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

按照城鄉(xiāng)二元化思路制定的土地、房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)，已經(jīng)越來越不適應(yīng)社會(huì)的開展。筆者認(rèn)為，應(yīng)該因時(shí)事變遷和環(huán)境變化，整和修訂?土地管理法》、?農(nóng)村土地承包法》、?城市房地產(chǎn)管理法》、?城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、?物權(quán)法》等法律及其相關(guān)規(guī)定。打破由政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的局面，改變單一的土地供給模式，積極推行土地供給主體多元化，賦予集體土地完整的用益物權(quán)，建立集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。為切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的利益，法律應(yīng)當(dāng)賦予農(nóng)民集體出讓土地使用權(quán)的權(quán)利，使用期限和使用費(fèi)用由雙方約定，政府收取一定的稅費(fèi)，該土地的所有權(quán)仍歸該集體所有。

對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)分清情況區(qū)別對(duì)待，不能一刀切，要具體問題具體分析。

筆者認(rèn)為應(yīng)該以是

否合乎城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、是否破壞了耕地等農(nóng)用地愛護(hù)為規(guī)范進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。對(duì)不影響整體規(guī)劃并且沒有破壞耕地等農(nóng)用地的小產(chǎn)權(quán)房，可以讓其補(bǔ)辦相應(yīng)手續(xù)、補(bǔ)交相應(yīng)費(fèi)用，使之合法化。對(duì)影響整體規(guī)劃或占用耕地等農(nóng)用地的小產(chǎn)權(quán)房，正在施工的應(yīng)立即責(zé)令其停止施工，正在策動(dòng)準(zhǔn)備的應(yīng)立即告之停止，已經(jīng)建成并投入使用的要以愛護(hù)社會(huì)穩(wěn)定為前提進(jìn)行有序地搬遷。當(dāng)然這種搬遷一定是要付出一定的本錢的，但社會(huì)由于法律法規(guī)的不健全總是需要付出本錢的，但為了社會(huì)更有序、城市更美好，代價(jià)是值得的。而且這些本錢可由政府、村委會(huì)、購(gòu)房者分擔(dān)，三者在這個(gè)問題上都有一定的責(zé)任。根據(jù)?城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，各地方政府均具有村鎮(zhèn)規(guī)劃的權(quán)利，談到地方政府的規(guī)劃是否符合法律規(guī)定，這就要靠各級(jí)政府的切實(shí)依法辦事和有關(guān)部門的監(jiān)察力度了。隨著依法治國(guó)的不斷深入，筆者相信各級(jí)政府都會(huì)越來越依法辦事。

對(duì)于合乎整體規(guī)劃、未破壞耕地并且建筑質(zhì)量合格的小產(chǎn)權(quán)房合法化的方式，倡議如下:

首先，將小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)成合乎國(guó)家規(guī)范的產(chǎn)權(quán)。這需要建設(shè)者補(bǔ)交土地出讓金和相關(guān)的稅費(fèi)、補(bǔ)辦各種手續(xù)，完全合乎現(xiàn)行的法律法規(guī)要求后，賦予小產(chǎn)權(quán)房“商品房〞資格，購(gòu)房者最終能夠辦理該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。

其次，通