天津房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧與預(yù)測(cè)

2008天津房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧與2009年預(yù)測(cè)宏觀環(huán)境分析2008年前三季度天津地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）為4623.93億元，已經(jīng)相當(dāng)于2007年全年GDP（5050.40億元）的91.6%，第一季度天津地區(qū)生產(chǎn)總值為1230.63億元，第二季度為1721.25億元，第三季度為1672.05億元，天津市GDP增長(zhǎng)水平仍保持平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)局從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2008年1-10月天津固定資產(chǎn)投資總額為2729.29億元，環(huán)比2007年1-10月的1934.14億元增加40.97%。從全年各月情況來(lái)看，6月份固定資產(chǎn)投資最高，為464.34億元，而8-10月以來(lái)固定資產(chǎn)同比均達(dá)到46%以上，天津優(yōu)越的地理位置，濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)開(kāi)放和各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展對(duì)吸引本土和外來(lái)投資提供了充分條件。2008年1-10月天津城市居民人均可支配收入總額為1.52萬(wàn)元，比2007年同期的1.32萬(wàn)元多出2千元，環(huán)比上漲15%，城市居民的生活日益富足。數(shù)據(jù)來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)局2008年1-10月天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為487.66億元，環(huán)比2007年同期的380億元上漲28.33%，房地產(chǎn)投資額仍在穩(wěn)步增加。從全年各月情況來(lái)看，1-7月房地產(chǎn)投資狀況良好，同比逐月上漲，在6月份超過(guò)90億元；而8-10月隨著奧運(yùn)結(jié)束以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)的逐漸擴(kuò)大，投資額以及同比漲幅有所放緩。2008年1-10月天津土地購(gòu)置面積為319.82萬(wàn)平方米，環(huán)比2007年同期的613.91萬(wàn)平方米減少47.9%，07年土地市場(chǎng)“瘋狂”在08年回歸，開(kāi)發(fā)商明顯放慢了購(gòu)置土地步伐。2008年1-10月天津土地開(kāi)發(fā)面積為420.84萬(wàn)平方米，環(huán)比2007年同期的817.72萬(wàn)平方米減少48.5%，自身資金壓力以及對(duì)市場(chǎng)觀望減緩了對(duì)土地的開(kāi)發(fā)。2008年1-10月天津商品住宅施工面積為2925.05萬(wàn)平方米，環(huán)比2007年同期的2910.3萬(wàn)平方米僅上漲0.51%，為2002年至今以來(lái)漲幅最低的一年。08年由于受動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家宏觀條款的影響，房地產(chǎn)受到波及影響較為嚴(yán)重，因此施工面積并未延續(xù)數(shù)年來(lái)的上漲趨勢(shì)，僅與去年持平，2008年1-10月天津商品住宅竣工面積為498.14萬(wàn)平方米，環(huán)比2007年同期的514.26萬(wàn)平方米僅下降3.13%。2008年內(nèi)市場(chǎng)銷售遇冷，使得市場(chǎng)目前供需不平衡，而開(kāi)發(fā)商也將由于資金壓力等因素放緩施工進(jìn)度和減少新開(kāi)工面積。2、2008年1-11月商品住宅市場(chǎng)行情2.1市場(chǎng)成交量表現(xiàn)00204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月萬(wàn)平方米-80%-60%-40%-20%0%2007年2008年同比2008年1-11月天津市商品住宅共成交458.04萬(wàn)平方米，與去年同期相比下跌將近50%?？v觀08年天津商品住宅市場(chǎng)，只有3月成交量達(dá)到了50萬(wàn)平方米以上，11月成交量接近50萬(wàn)平方米，但與去年同期相比仍然減少將近一半。2008年天津商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。2008年1-11月商品住宅成交面積區(qū)域分布從各區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，2008年1-11月，近郊四區(qū)成交面積在全市成交量占了較大份額，自3月以后月成交量均保持在10萬(wàn)平方米以上，且在11月達(dá)到了08年最高月成交量17.65萬(wàn)平方米，數(shù)月來(lái)一直保持四區(qū)域中成交量最多；市內(nèi)六區(qū)成交量相對(duì)較為平穩(wěn)，3月最高達(dá)到了14萬(wàn)平方米以上，其他月份成交量在6-10萬(wàn)平方米間波動(dòng)；濱海四區(qū)成交量高峰出現(xiàn)在3-6月份，近幾月保持在6萬(wàn)平方米左右，但11月份有明顯增幅；遠(yuǎn)郊五區(qū)縣除2月成交量低于4萬(wàn)平方米以外，其他月份月成交量均保持在6-14萬(wàn)平方米，10月由于保利項(xiàng)目的熱銷使得成交較為突出，在震蕩中小幅增長(zhǎng)。2007年1-11月天津商品住宅成交區(qū)域分布圖市內(nèi)六區(qū)33%2007年1-11月天津商品住宅成交區(qū)域分布圖市內(nèi)六區(qū)33%近郊四區(qū)24%濱海四區(qū)25%遠(yuǎn)郊五區(qū)縣18%2008年近郊區(qū)縣取代市內(nèi)六區(qū)，成為四區(qū)中成交量占比最高的區(qū)域?？梢钥闯觯啾仁袃?nèi)土地供應(yīng)量的減少，郊區(qū)縣目前供應(yīng)量以及后續(xù)供應(yīng)量都較大，開(kāi)發(fā)商為保證資金回籠速度，率先實(shí)施折扣優(yōu)惠措施，因此郊區(qū)縣成交占比有所提高。2008年1-11月商品住宅區(qū)縣分布糾200旨8迎年港前狗1判1障月，除靜海之候外，各區(qū)域成數(shù)交面積均同比壞下滑銳。銅200恰8劃年全市成交量宏同比大幅下滑奏，市內(nèi)六區(qū)下例滑幅度均超迫過(guò)歷50揀%色；濱海四區(qū)下畜滑也惡在岔20%-50徒%趁之間；近郊四茂區(qū)中除津南區(qū)隨下滑超弊過(guò)雪60虎%帆以外，其他區(qū)腰域跌幅均型在改40甜%律以下；遠(yuǎn)郊區(qū)鬧縣除靜海上漲陽(yáng)約符15揪%竊，其他區(qū)域均驢不同幅度下跌將。共2.2皆罷成交鋼價(jià)格飲表現(xiàn)拜天津房地產(chǎn)市桂場(chǎng)鄭1-1詳1紋月成交價(jià)格分欠析差2008埋年涌1-裂1糠1鑄月，全市成交巷均價(jià)凈為公691耽6樓元云/月平方米，同比繩上括漲趙14.65%授椅。摧0你8健年鴉1-1塵1前月中，月成交復(fù)價(jià)格最高值均輩出現(xiàn)在前半年五，其中有四月侄達(dá)要到懼700頂0披元你/綱平方米以上，迫之后成交價(jià)格影在波動(dòng)中下跌慣。馳與賠0捏7監(jiān)年同期相比故，帳0芽8狀年擔(dān)2權(quán)月份成交價(jià)格成漲幅最高，達(dá)偷到糕40肺%呀以上，此后撇直線下調(diào)，孟1焰1溪月份基本與去前年同期價(jià)格持沿平。經(jīng)過(guò)一年顫的市場(chǎng)調(diào)整敞，佩1分1攝月份天津市成尾交價(jià)格回落到鏈去年同期水平畢，但賣與慶0濾7華年平均價(jià)格水隸平甘或區(qū)0循7據(jù)年前半年價(jià)格荒水平相比，依垂然談?dòng)羞M(jìn)一步調(diào)整旗的空間。歐200疤8準(zhǔn)年舞1-1檔1仿月各區(qū)域商品帝住宅價(jià)格分布伯從纏各區(qū)域辦來(lái)看，下半年轉(zhuǎn)以來(lái)各區(qū)域價(jià)希格波動(dòng)調(diào)整幅潮度較大劣，孕特別近郊四區(qū)蠶成交價(jià)格持續(xù)你走低，也是此復(fù)輪天津樓市調(diào)奶整表現(xiàn)最為突好出的區(qū)域，而唯從各個(gè)區(qū)縣來(lái)燭看，雖然各月冊(cè)由于樓盤(pán)成交蠟表現(xiàn)不同，整倉(cāng)體而言墓，撥200鳥(niǎo)8包年縮1-1捎1督月價(jià)格同晚比幅2007抖同比仍有一定鍬的漲幅，雙其中，和平區(qū)堂成交價(jià)格同比渠上漲幅度超面過(guò)勵(lì)30%傭，債同比漲幅貿(mào)在綱20%-30施%王之間的區(qū)縣共賓有杯9渣個(gè)，分別是河惑西、南開(kāi)、河只北、紅橋、西慘青、北辰、開(kāi)魯發(fā)區(qū)、寶坻及喪薊縣奶。決3絲、二手房市場(chǎng)算狀況忠200理8睜年筐1-1稱1篇月天津市二手科住宅共成膏交趁227.3像8唱萬(wàn)平方米，與譜去年同期相比粉下跌稿46.16晴%鎖。程0罩8滑年天該津懶二手杠住宅市場(chǎng)田觀望情緒嚴(yán)重危，各月成交量嬸均難在面3邊0驗(yàn)萬(wàn)平米以下運(yùn)，名最高峰富為內(nèi)3獄月份聞的項(xiàng)27.6滑9且萬(wàn)毯平米。倆上半年市場(chǎng)相城對(duì)較好，下半員年市場(chǎng)告急虜，牛7-1除0遵月份成交量不學(xué)斷下降，股至冒1仰0茄月份僅不豆到麻1褲3饒萬(wàn)平米錦，幼1津1腹月隨著各項(xiàng)救隸市政策出臺(tái)才柳又出現(xiàn)回升竭。描200斯8綿年圈1-1達(dá)1景月天津市二手瓦住宅成交均價(jià)通為穿526教0層元啞/讀平方米，與去粉年同期瘦的苦442癢6嫁元午/紹平拐方米相比上據(jù)漲奧18.85譜%稱。二手住宅市辯場(chǎng)成交量的萎鄙縮卻并沒(méi)有阻炎擋價(jià)格的攀升臨，增0雙8俊年二手住宅各倦月均價(jià)躍升淡至拴500沃0協(xié)元甩/碑平米以上，最絕高值料為歷8鄰月鮮的案550鄉(xiāng)1谷元吉/影平方米，最低彼值戒為粘1賺0咐月賤的鞏500予8痰元鍋/工平方米。建4蓋、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)粘企業(yè)運(yùn)行狀況汁200賺8掃年特別是下半艦?zāi)晏旖驑鞘械膿寫(xiě)K淡使得開(kāi)發(fā)姥商都面臨著前袖所未有的挑戰(zhàn)賠，萬(wàn)科、富力晝、金地等企業(yè)闊項(xiàng)目都紛紛采指取多種降價(jià)促銷銷的策略以保拿持成交量的平葉穩(wěn)，但預(yù)計(jì)上啄述公司今年業(yè)鄭績(jī)都有一定的餐下滑，本土開(kāi)斧發(fā)商如紅磡、騰天房等面對(duì)市猛場(chǎng)的下滑也紛璃紛采取措施積度極調(diào)整銷售策芝略，事實(shí)表明換，部分開(kāi)發(fā)商撲積極開(kāi)始價(jià)格竊調(diào)整后能明顯很促進(jìn)成交。而擠另一方面負(fù)，產(chǎn)200臺(tái)7攤年多家進(jìn)駐天即津市抓場(chǎng)原“悄高矮價(jià)該”箱拿地的開(kāi)發(fā)商軟遇到了重大的莊挑戰(zhàn)，周邊在猶售項(xiàng)目?jī)r(jià)格與舒地塊樓面價(jià)持糊平，因而首創(chuàng)稼、華潤(rùn)置地、捐華僑城等企業(yè)恥項(xiàng)目年內(nèi)都無(wú)撲預(yù)期推出。貨保利、中海作劑為斧200詢7盼年進(jìn)駐天津市勞場(chǎng)的品牌開(kāi)發(fā)借企業(yè)檢在惡200口8爪年下半年推出交天津首個(gè)項(xiàng)目慎，特別是保利謝上河雅頌滅的佳“最逆市彪淺紅征”紅成為天津樓市吊這電個(gè)跌“具冬喉天帖”稻的焦點(diǎn)項(xiàng)目，叛區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)擾品品質(zhì)且價(jià)格累適宜，項(xiàng)目開(kāi)桂盤(pán)當(dāng)月民成銜交沾50沈0串余套眉，這也使得開(kāi)嘉發(fā)企業(yè)對(duì)天津伶樓市后市發(fā)展繡要重新思考。蜓銷售不佳、資獅金鏈緊張、后怪市預(yù)期看淡都級(jí)使得年內(nèi)天津繭土地市場(chǎng)表現(xiàn)挺平平，垃工業(yè)性用地占飄據(jù)土地成交量葵的主要份額，佳成交經(jīng)營(yíng)性地貍塊多分布于遠(yuǎn)沉郊區(qū)縣，眾多澤地塊都以底價(jià)重成交原，狠200醋7響年地價(jià)高漲的揮環(huán)城四區(qū)蓮在柳200揮8嶺年已呈現(xiàn)明顯陳的降幅。寒此輪市場(chǎng)調(diào)整膚都使得開(kāi)發(fā)商食態(tài)度變得保守中謹(jǐn)慎，多數(shù)企統(tǒng)業(yè)都明顯放緩饅購(gòu)置土地計(jì)劃扭，媽少數(shù)企業(yè)如陸碧桂園筍則趁機(jī)以低價(jià)裹開(kāi)始吸納土地放。鹽200之8纖年眾多開(kāi)發(fā)企玻業(yè)的融資、現(xiàn)銳金流問(wèn)題突出原，存貨量消化融仍需時(shí)日，一部些仍有資金實(shí)冰力的開(kāi)發(fā)企業(yè)離將更多關(guān)注具甩有一定區(qū)位優(yōu)搶勢(shì)、中小規(guī)?？娴牡貕K進(jìn)行投噸資，特別是天糠津隊(duì)4即、破5跡、惹6慶號(hào)地鐵開(kāi)建，援軌道交通沿線且土地價(jià)值凸顯飯。衰5竭、對(duì)刊2008嶄年進(jìn)行總結(jié)和秤對(duì)歲2009搏年進(jìn)行展望跌200木8敢年全年天津市逗商品住宅成交蠟量汗為笨50摸0盯萬(wàn)平米左右，鋒同比減緊少景50%杰，皇特別是下半年邪以來(lái)，市場(chǎng)成摘交情況持續(xù)惡起化，消費(fèi)者信根心不足暢，具1場(chǎng)0豆月以來(lái)鑼區(qū)域價(jià)格嫌開(kāi)始爹深度調(diào)整，拉直接?jì)尳祪r(jià)末也可由個(gè)別樓盤(pán)向幟區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)快常速蔓延，而在臘各種利好政策村刺激下，毯雖然返1培1塘月以來(lái)市場(chǎng)情絞況敲較膚9-1尾0虜月有一定的好盡轉(zhuǎn)，但于成交量、消費(fèi)攀者信心爭(zhēng)全面阻回升仍需相當(dāng)桑一段信時(shí)間闖，煩價(jià)值回歸成目鼓前天津樓市的腰主旋律。昨目前，天津市珍場(chǎng)已呈現(xiàn)供大遼于求，預(yù)燦計(jì)剛200扒9單年市場(chǎng)主要呈揚(yáng)現(xiàn)以下特征：黎1扛、供應(yīng)量放大失，退需求量難以同糖步放量?？?00弓8非年市場(chǎng)存量房拋增大，而眾多托潛在供應(yīng)項(xiàng)目煎面對(duì)此市場(chǎng)情把況也紛紛推遲幫上市時(shí)間、計(jì)削劃，特別是保搭障性住房政策祝的推出預(yù)縮計(jì)鐮0奮9區(qū)年住宅市場(chǎng)供撐應(yīng)量持續(xù)放大花。螞但受經(jīng)濟(jì)環(huán)境筑影響，特別是致人們對(duì)于未來(lái)壺經(jīng)濟(jì)前景、收乓入預(yù)期不看好博，市場(chǎng)信心難航以恢復(fù)，市場(chǎng)棄成交量難以全據(jù)面上升，且經(jīng)獅過(guò)此輪調(diào)整人吵們對(duì)于房?jī)r(jià)、固購(gòu)房置業(yè)看法木將更為理性，晨預(yù)喂測(cè)汪200春9懷年市場(chǎng)成交情醉況仍不樂(lè)觀于。掛搞回氣裙2糊、行業(yè)洗牌，流開(kāi)發(fā)商面臨兩互極分化。述天津市場(chǎng)開(kāi)發(fā)括商正經(jīng)歷前所蠻未有墓的惡“較冬窩天遠(yuǎn)”籠，而且來(lái)得如忙此快、如此冷奶，粒0謝7劣年市場(chǎng)大賣一距片繁榮景象已撇不復(fù)存在。市粘場(chǎng)供大于求態(tài)蹲勢(shì)仍將持續(xù)芽至施200近9漫年，開(kāi)發(fā)商銷狹售壓力巨大，恐受到資金鏈緊樹(shù)張影響，部分叨樓盤(pán)仍會(huì)堅(jiān)持醬降價(jià)促銷追求仿回款、現(xiàn)金流利。素行業(yè)調(diào)整期開(kāi)倚發(fā)商面靜臨老“次兩極分按化霞”壟，部分開(kāi)發(fā)商泄在此輪調(diào)整中依將會(huì)被淘汰。視3期、天津市場(chǎng)剛刻性需求仍客觀緒存在，具有地隸段優(yōu)勢(shì)、較優(yōu)捐產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)著格合理項(xiàng)目仍森有市場(chǎng)。蜓行業(yè)冬天也有有押“壽逆市飚鋪紅皮”粘項(xiàng)目，誼如姻1伏0城月開(kāi)盤(pán)銷售的銹保利上河雅頌導(dǎo)、萬(wàn)科魅力之葉城項(xiàng)目，雖然廈處于城市邊緣師區(qū)以及遠(yuǎn)郊區(qū)革縣