學(xué)府家園項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告doc

學(xué)府家園項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告目錄項(xiàng)目概況投資環(huán)境市場(chǎng)分析及發(fā)展前景項(xiàng)目投資概算效益分析項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果正文學(xué)府家園項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告一項(xiàng)目概況1項(xiàng)目名稱(chēng)學(xué)府家園2項(xiàng)目地點(diǎn)長(zhǎng)沙市河西岳麓區(qū)雷鋒大道、汽車(chē)西站和麓谷高開(kāi)區(qū)交叉地段。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)：湘規(guī)地證字（2005）第##號(hào)。項(xiàng)目東側(cè)為湖南商學(xué)院以及成熟的住宅區(qū)銀晟花園；南面為汽車(chē)難站；西側(cè)為麓谷高開(kāi)區(qū)；北面是長(zhǎng)益高速公路。3項(xiàng)目背景第一、長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障。長(zhǎng)沙市具有龐大的房產(chǎn)消費(fèi)群體，為房地產(chǎn)的有效開(kāi)發(fā)提供根本保證。第二、長(zhǎng)沙市區(qū)西移，使岳麓區(qū)成為新的市中心區(qū)，“白領(lǐng)公寓”所在地成為近市中心區(qū)，具有優(yōu)越的地理位置。第三、“銀晟花園”的成功開(kāi)發(fā)，為“學(xué)府家園”開(kāi)發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)?？梢哉f(shuō)“學(xué)府家園”的開(kāi)發(fā)是應(yīng)消費(fèi)者之求，按需而開(kāi)，順勢(shì)而生。3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)學(xué)府家園將建設(shè)成為大型高尚住宅區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，為居民提供舒適、方便、高質(zhì)生活環(huán)境。（一）、總體規(guī)劃學(xué)府家園項(xiàng)目占地面積約3.3萬(wàn)平方米，總建筑面積約4萬(wàn)平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造10—15層低密度、高尚的大規(guī)模住宅小區(qū)。規(guī)劃結(jié)構(gòu)力圖淡化組團(tuán)模式，采用小區(qū)鄰里住宅群的結(jié)構(gòu)模式，削弱組團(tuán)形態(tài)，規(guī)劃的重點(diǎn)是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動(dòng)內(nèi)容，精心組織住宅組群。以大面積的綠地為紐帶的機(jī)組合，形成風(fēng)格各異的圍合或半圍合空間。住宅首層大部分規(guī)劃為架空層，以拓展花園綠地的空間，采用點(diǎn)、線、面結(jié)合的方式形成小區(qū)的綠化系統(tǒng)，中心綠化廣場(chǎng)東西向貫穿整個(gè)小區(qū)。小區(qū)以東部40米規(guī)劃路為界，分為東西兩部分，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應(yīng)，使小區(qū)成為一個(gè)統(tǒng)一整體。（二）學(xué)府家園主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃用地平衡表：2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表：項(xiàng)目數(shù)量單位總征用地33000平方米總建筑面積140905平方米其中：1、住宅建筑面積21450平方米2、其中公建面積8250平方米綠地面積7050平方米道路面積1200平方米綠地率25%容積率3.05建筑密度25%(三)、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。住宅設(shè)計(jì)—健康、自然、戶型多樣。所有戶型設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品，娛樂(lè)設(shè)施等，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空層無(wú)人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)，透空鐵飾陽(yáng)臺(tái)欄桿，同時(shí)戶型之間避免視線干擾。（四）、住宅基本戶型小區(qū)設(shè)計(jì)有三種住宅類(lèi)型，共23棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等6種戶型，住宅面積從66.95—140平方米（套內(nèi)面積）。二、投資環(huán)境奏（一）宏觀環(huán)義境阿鑒于物200趙4成年弊我國(guó)糾出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快蟲(chóng)上漲的情況，突今年押國(guó)務(wù)院辦公廳防發(fā)出了關(guān)于穩(wěn)惠定住房?jī)r(jià)格的稠通知，即大家貸講的前八條社和文后八條。宏觀秧調(diào)控主要有兩枯個(gè)目的：抑制征開(kāi)發(fā)投資的過(guò)劣快增長(zhǎng)和抑制兵房?jī)r(jià)的過(guò)快增約長(zhǎng)。項(xiàng)這次的宏觀調(diào)貫控有三個(gè)立足度點(diǎn)：碰第一個(gè)立足點(diǎn)通，立足與促進(jìn)瞎國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社億會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，犯因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)得是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重納要的支柱產(chǎn)業(yè)陷，房地產(chǎn)的業(yè)允的發(fā)展，必然他和宏觀經(jīng)濟(jì)的江發(fā)展有密切的稠聯(lián)系。房地產(chǎn)張最大的產(chǎn)品就耀是住宅，住宅饞有關(guān)社會(huì)的穩(wěn)拳定，因此這次幣的宏觀調(diào)控首栽先是立足于促裁進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和貿(mào)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)廈展。煌第二個(gè)立足點(diǎn)雄，立足于幫助引廣大種地收入摸家庭盡快解決針基本住房的問(wèn)罰題，我們講住窗宅產(chǎn)品供不應(yīng)縮求，主要是指原中低家庭的住眼宅供不應(yīng)求，腔有職一些城市的經(jīng)壓濟(jì)適用房一開(kāi)益始銷(xiāo)售，就有睜?zhēng)浊伺抨?duì)求蛙購(gòu)，所以這次準(zhǔn)的宏觀調(diào)控就珠是立足于幫助干廣大中低收入短家庭，盡快解濕決基本住房的致問(wèn)題。紀(jì)第三個(gè)立足點(diǎn)憑，立足于以經(jīng)暮濟(jì)手段為主的應(yīng)綜合調(diào)控，駁例如，計(jì)從城市的規(guī)劃倦土地供應(yīng)的源慰頭抓起，改善倡住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)狠。關(guān)于住房供忘應(yīng)結(jié)構(gòu)這個(gè)問(wèn)香題，我們比較段長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)認(rèn)尖為供應(yīng)結(jié)構(gòu)有咸問(wèn)題，尤其是恰中低房。我們涌供給和開(kāi)發(fā)得竄太少，高檔房厚開(kāi)發(fā)得多，因向此供應(yīng)結(jié)構(gòu)不雪合理。我們購(gòu)棚買(mǎi)房屋的主力勤軍是中低收入教者，但是社會(huì)呈供應(yīng)中低戶型貸的房屋產(chǎn)品比比較少，為了改褲善中低住房者散的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，釀文件規(guī)定在住遣房?jī)r(jià)格上漲過(guò)佛快，中低經(jīng)濟(jì)鬧適用房供應(yīng)不厭足的情況下，示住房要以中低掃價(jià)位和普通住愧房和經(jīng)濟(jì)適用依房項(xiàng)目為主，繳為了達(dá)到這個(gè)薪政策目標(biāo)，在脅規(guī)劃、許可、脈監(jiān)管、審查等聰項(xiàng)目上進(jìn)行限茫制性的審批，劑在土地供應(yīng)方聾面，逐步的增業(yè)加經(jīng)濟(jì)適用房值建設(shè)用地的供半應(yīng)量。繼續(xù)停屠止別墅類(lèi)用地秩的供應(yīng)。為了鑼使我們社會(huì)保圖障型的住房能電夠得到積極的暢發(fā)展，中央采鄰取了儉一些寄措施浪：災(zāi)大力發(fā)展審批支型的住宅，在個(gè)規(guī)劃、審批、蝦土地供應(yīng)以及盞稅收等方面，膝對(duì)中小套型，捧中低價(jià)位的普軍通住房給予優(yōu)捆惠的政策支持績(jī)，并且文件明耕確的規(guī)定，普啟通住房的原則肚標(biāo)準(zhǔn)。原來(lái)是偏經(jīng)濟(jì)適用房，羨這次宏觀調(diào)控郵又出了一個(gè)普戶通商品住房，六實(shí)際上就是小國(guó)戶型、低價(jià)位幫的住房。晉從宏觀環(huán)境校來(lái)看伶，燃新政策梳為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)寸業(yè)持續(xù)、健康市發(fā)展提供了良捷好的外部環(huán)境把。甜（二）區(qū)域環(huán)相境氧近年來(lái)升，長(zhǎng)沙市近幾負(fù)年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量劑持續(xù)高速增長(zhǎng)疼，動(dòng)GD握P逗保持二位數(shù)的灶增長(zhǎng)，對(duì)房地崖產(chǎn)業(yè)的投入不笑斷加大繪。全9墾8郊年件至標(biāo)200榨3趕年貝1蔑1壘月，全市共完如成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)壘投篇資慌325.4岸5炭?jī)|元，占全市昨固定資產(chǎn)投資莫的哈1/揪3躺。池200籃4坊年開(kāi)始，長(zhǎng)沙銹市將實(shí)施新即的購(gòu)“壁三年大變靜樣脊”嗽戰(zhàn)略，城市路讀網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施層建設(shè)將得到極偷大提升，原有劣的地域差別不勝斷縮小，地段扭升值潛力大，鵝為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)偽提供了廣闊的致空間。復(fù)（三）岳麓區(qū)京環(huán)境圍隨著長(zhǎng)市經(jīng)濟(jì)歇的不斷發(fā)展，賠長(zhǎng)沙市區(qū)不斷獻(xiàn)向四周擴(kuò)展，單河西到現(xiàn)在已悟經(jīng)成為長(zhǎng)沙新就的繁榮地段。睡站在新世紀(jì)開(kāi)賠發(fā)的高度來(lái)看頌岳麓區(qū)，它在室長(zhǎng)沙地產(chǎn)板塊親中極具潛力。蕉相較于河?xùn)|的任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密念度，河西的地班產(chǎn)資源有著大陰量的空間。隨時(shí)著市政配套設(shè)崇施的逐步完善像，河西板塊的初潛在價(jià)值正日摟益凸現(xiàn)：家車(chē)遷擁有量的提高單，個(gè)人生活半鄉(xiāng)徑擴(kuò)大，河西姓路網(wǎng)日益通暢猴、發(fā)達(dá)，自然益環(huán)境的優(yōu)美，謙人文環(huán)境優(yōu)雅革，定居岳麓區(qū)治，意味著在都愚市城區(qū)達(dá)到了盤(pán)自然與人的結(jié)嶺合，使居住空耍間與社區(qū)環(huán)境獸達(dá)到和諧共生隆的境界，從而努擁有一曲方粗“茅人文與生態(tài)共桃存加”凳的理想家園。躍三滾碎市場(chǎng)分析及發(fā)顆展前景火200蘆5彼年市場(chǎng)分析椒1.牽然長(zhǎng)沙購(gòu)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)婚態(tài)，為房地產(chǎn)鑰業(yè)的快速發(fā)展猾提供有力保障托被近幾年，排長(zhǎng)沙馬市版的練GD催P候保持了持續(xù)平肅穩(wěn)增長(zhǎng)，烈從薦199掃8霜年以來(lái)，增長(zhǎng)周速度鍵都在兩為數(shù)以呈上，它從而帶來(lái)準(zhǔn)長(zhǎng)沙姨居民收入的持梁續(xù)增長(zhǎng)：城市億居民人均可支下配收入惜8壘683.3謊9盲元，人均消費(fèi)過(guò)性支罰出悉9546.2濟(jì)3租元，比分別增膊長(zhǎng)老16.9岡%咸和肯17.4悼%槳，彈200辯5去年分，芬1剪0劍、銳翁市政府預(yù)計(jì)增脈長(zhǎng)速度仍會(huì)達(dá)谷到字12呼%膨，探犧如果按國(guó)際上蓬通行的年收入桂價(jià)格子比來(lái)考核居民練的購(gòu)房負(fù)擔(dān)涂，權(quán)瀉2004影年祥長(zhǎng)沙燭的這一比例超茅過(guò)影了遮9積，漠帆高于國(guó)際上較細(xì)為合理水殘平秧3-步6明的范圍霧，根堪目前，這一比糟例則下降淚到總7.5-惱8挎，居民的有效忽購(gòu)房能力大大并提高。趟2.辭斗房地產(chǎn)投資資烤金充裕。房地固產(chǎn)投資資金來(lái)信源充裕，投資產(chǎn)增長(zhǎng)潛力較大鳥(niǎo)。買(mǎi)房者平均稈月收入提高，拋房?jī)r(jià)承受能力孤提高。根據(jù)統(tǒng)模計(jì)筒，逃200科5走年遷44公%略潛在消費(fèi)者家晉庭月收入客達(dá)蠅3000-6趕00扇0食元，總體平均譜月收亭入乘5218.宿4促元，比上年脂的所480框2厘元有所提高富，某同顯示經(jīng)濟(jì)環(huán)境提進(jìn)一步改善。撐當(dāng)勤中丸20-4川0染歲的年輕家庭稍受教育程度越井高憑，首棄月收入明顯高眠于年長(zhǎng)家伐庭五50全0循元甚至上千元餐。近城買(mǎi)家認(rèn)料為惠2苗000-戲3學(xué)00阻0明元農(nóng)/必平方米的住房福最易接受，平尤均單價(jià)為挖2500懷元事/M確2斥，與上半年相側(cè)比充，抄逆他們對(duì)商品房娃價(jià)承受能力有宅所提高。雙3.搏從銷(xiāo)售情況來(lái)雨看摧，丙200押3買(mǎi)年，全市共成描交商品米房呢2672崇7妻套，成交面應(yīng)積拜299.2揉7丹萬(wàn)㎡，成交金收額名63.1適5別億元，分別比與去年同期增班長(zhǎng)框21.74收%晃、侵19.15術(shù)%屠和勺19.24鳥(niǎo)%惹，商品房的有辛效需求保持了腸較高的增幅，喇市場(chǎng)供、求兩伸旺。州4.鋸號(hào)從商品房銷(xiāo)售路價(jià)格來(lái)看庸，五200襲3曬年長(zhǎng)沙市商品漢住房銷(xiāo)售均價(jià)皮為習(xí)2螞400魔元風(fēng)/可㎡，比去年同點(diǎn)期增膽長(zhǎng)總3.29吉%孤，商品房?jī)r(jià)格者在去年略有下牛跌的基礎(chǔ)上穩(wěn)塊步回升，商品翻房?jī)r(jià)格基本保增持穩(wěn)定。和5.湊城市房屋拆遷足力度不減，刺魂激了房屋有效臟需求的增長(zhǎng)蹈則200慨3噴年，全市共動(dòng)貌遷居忌民絞505螞6糠戶，拆遷房屋闊面拴積圍85.7卷4貨萬(wàn)㎡，分別比待去年同期增貓長(zhǎng)塘78.47萌%線和寇23.78院%苦。蔑200宗3起年，雖然長(zhǎng)沙鍛已基本實(shí)亭現(xiàn)揪"潑三年大變港樣簡(jiǎn)"雀的城市建設(shè)總吳目標(biāo)，但城市揉房屋拆遷工作梢仍在大力推進(jìn)瓦，新一輪城市閣建設(shè)正在有序榨的展開(kāi)。城市誕房屋拆遷工作膨直接拉動(dòng)了房魄地產(chǎn)投資，刺評(píng)激了住房的有勸效需求。季6.北學(xué)府家園參的自身優(yōu)勢(shì)遼學(xué)府家園旦占據(jù)河西優(yōu)越心的地理位置誰(shuí)，臭東側(cè)為介湖南商學(xué)院以康及成熟的住宅陰區(qū)銀晟花園逮；南面為脹汽車(chē)難站旋；西側(cè)為私麓谷高開(kāi)區(qū)版；北面是芝長(zhǎng)益高速公路振。昨臨近多所大學(xué)你和長(zhǎng)沙市市政技府，商業(yè)區(qū)，沈以及中國(guó)南方態(tài)最好的醫(yī)讀院辦—通—鞏湘雅醫(yī)院，擁廁有便利的交通琴，完善的公共挨設(shè)施，良好的聯(lián)人文環(huán)境，為躁入住公寓者提址供了長(zhǎng)沙市一形流的地理環(huán)境遮。相較于附近謝樓盤(pán)平心均估220嚷0例元坦/剃平米，我們處晴定允為獵188誘0色元添/毫平米，這無(wú)疑藥更具有吸引力現(xiàn)；相較于時(shí)代桑天驕，我們?cè)诹盼∑鋬?yōu)點(diǎn)的召同時(shí)，將在戶究型、綠化地、政活動(dòng)區(qū)、物業(yè)獨(dú)管理等方面狠五下功夫。倡通過(guò)以上分析服，我們發(fā)現(xiàn)，菊在此建中低價(jià)著位的小戶型經(jīng)滾濟(jì)房既符合國(guó)饅家、長(zhǎng)沙市政濫府政策對(duì)房地央產(chǎn)政策又符合勉長(zhǎng)沙市商品房調(diào)的發(fā)展?fàn)顩r和額趨勢(shì)。擊四、投資概鐘算皇樣幾乎所有的房教地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商定再價(jià)的時(shí)候都是駕按成本利潤(rùn)法煌來(lái)定價(jià)的，雖認(rèn)然房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)擔(dān)決定于房地產(chǎn)敘的有效需求力符！投資估算表打序號(hào)嫁項(xiàng)目致單價(jià)（萬(wàn)潑元糊/趣畝）牽數(shù)量（畝）賴(lài)金額（萬(wàn)元）蜘1憐土地費(fèi)用毯40羊50協(xié)2000傳2素前期費(fèi)用澡30獵50筒1燃5斑00遼2.1遭勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)銳4腰50堅(jiān)200辛2.2販各類(lèi)規(guī)劃費(fèi)辰15擇50員750輕3溉工程費(fèi)用找400鏟50兼20000益3.1稿建安工程費(fèi)捆350鎮(zhèn)50挺1750伶3.2撥室外工程煮16漏50霉800壘3.3愚機(jī)電工程絡(luò)15獄50影750研5粱總投資吸

脖2775次0僅萬(wàn)元妥建筑面舅積絲3300霧0捷平米，其中住昏房面積調(diào)占祖65幟%亞，綠化落占驗(yàn)25梳%鞋，活動(dòng)致區(qū)巧10桑%貞。預(yù)售價(jià)測(cè)格化188跑0欄元番/盡平米浙五、效益分延析乘阿舉飛百單位（萬(wàn)元）娛洲蒼桿時(shí)臣間脖計(jì)冬撤科目話200薪6餐年王預(yù)愿售狹