文旅投集團資產重組

-.z政府旅游投資集團的平臺化運營創(chuàng)新在國務院把旅游業(yè)定位為“戰(zhàn)略性支柱產業(yè)〞的政策背景下，在旅游業(yè)投資規(guī)模不斷突破和社會資本跨界投資高漲的市場環(huán)境下，地方越來越重視旅游投融資平臺的搭建或轉型。在政府和市場的推動下，地方旅游投資集團逐步成為旅游資源重新配置和國有資產重組的主體，將成為區(qū)域旅游產業(yè)開展中的重要角色和主要推手，扛起我國旅游開展的大旗?；诼糜萎a業(yè)支柱地位的逐步坐實以及全域旅游開展理念的深化，未來地方旅游投資集團的開展將何去何從.本文在對各地旅游投資集團的根本情況進展不完全統(tǒng)計的根底上，對其創(chuàng)新開展思路及功能構建進展了探討。1各地方旅游投資集團開展現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計，從20世紀90年代以來，截止2021年9月，各地已形成了25個省級旅游投資集團〔統(tǒng)計標準及集團根本情況詳見文末附表〕，其中國有獨資的有17家，混合所有制的有8家〔國有控股的6家，國有參股的2家，其中**旅游股份**已整體完成上市〕。數(shù)據(jù)顯示，25家省級旅游投資集團注冊資本總計到達約440億元〔其中超過40億元的有3家，其他均在30億元以下〕，全資子公司和控股公司數(shù)量約400個，參股子公司約150個，2021年總資產規(guī)模約3000億元〔其中100億元以上的已有11家〕，假設對各市級、縣級旅游投資平臺公司的總資產一同進展加總，規(guī)模已有近萬億，成為了我國旅游產業(yè)開展中的中堅力量。各地方旅游投資集團的開展早晚不一、紛繁復雜、業(yè)務多樣，并沒有統(tǒng)一的模式。他們既承擔市場化功能，諸如旅游工程開發(fā)、旅行社效勞、會議會展效勞等，又承擔政府的功能，比方根底設施與公共效勞設施的建立等。由于開展路徑不同，各旅游投資集團呈現(xiàn)出不同的主導模式，有的以旅行社效勞為主導，有的酒店和餐飲管理為主，有的以旅游交通投資為帶動。鑒于各地旅游開展對資金的大規(guī)模需求，各旅游投資集團開場探索產業(yè)/專項基金、短期融資券、中期票據(jù)、PPP融資及上市融資等多元化融資方式。整體來看，各地旅游投資集團開展還不太成熟，大多數(shù)旅游投資集團還處在探索階段。一些旅游集團市場化程度較強，已經(jīng)走在了全國旅游企業(yè)前列。如在2021年度中國旅游投資企業(yè)百強中，可見**省鄂西生態(tài)文化旅游圈投資**、**旅游集團**、**旅游投資集團**、**省旅游集團**公司4家公司的身影；同時，**省旅游集團還與錦江國際(集團)、首旅集團、**省旅游開展集團入選中國旅游集團20強排行榜。2政府旅游投資集團的平臺化思維在全域旅游背景下，政府旅游投資集團成為區(qū)域旅游綜合開發(fā)的重要抓手，承載著區(qū)域旅游資源整合、旅游產業(yè)開展、旅游工程開發(fā)及旅游根底設施與公共效勞設施建立等功能?？墒怯捎谄鸩捷^晚，喪失了掌控優(yōu)質旅游資源的先機。組建時政府劃撥的資產，大多是旅行社、酒店、車船等，這些資源上雖然具有很強的資產性質，也發(fā)揮了重要的效勞接待功能，但并沒有真正意義上的資本價值和經(jīng)營價值，現(xiàn)金流和利潤與資產價值之間不匹配。但是，這些集團擁有強大的政府背景，在對接政府資金、政策以及進展區(qū)域內外各方優(yōu)勢力量聯(lián)合方面有著天然的優(yōu)勢。因此，政府旅游投資集團真正的優(yōu)勢不在于掌控的旅游資源，而在于各方力量的聯(lián)合。綠維文旅認為，跳出傳統(tǒng)思維，轉重資產經(jīng)營為輕資產效勞，轉工程開發(fā)為工程效勞，從做工程變成做平臺，才是旅游投資集團突破的核心方向?；谄脚_化思維，如何構建旅游投資集團的功能體系.如何實現(xiàn)各功能之間的有效協(xié)同.3政府旅游投資集團的六大功能〔一〕投融資平臺的承載功能無論是宏大的開展戰(zhàn)略還是旅游工程的開發(fā)，都需要大量資金的投入，籌集資金才是旅游投資集團的本質功能。在全域旅游開展及市場化運作理念下，旅游集團應在充分運用政府支持資金及銀行融資特別是開發(fā)性金融支持的根底上，發(fā)揮市場的能動作用，形成以“3P構造下的杠桿融資、基金融資、上市融資及債券融資〞為主導的多種直接融資模式，并發(fā)揮自身優(yōu)勢，結合全要素招商引資，構建一個相互支撐、相互滲透的投融資平臺構造。投融資平臺架構〔二〕全產業(yè)鏈平臺效勞支持區(qū)域旅游開展不僅僅要依靠資本和資產形成重投資，整合多樣化效勞商、構建全產業(yè)鏈軟性效勞體系，才是集團未來核心競爭力塑造的重要方向。這一效勞體系需要以智庫為依托，強化“外腦〞支撐，構建開放式構造，尋找資本管理者、資金投資者、成熟IP、運營商、品牌效勞商等合作伙伴，形成集專家咨詢、規(guī)劃設計、投融資效勞、運營效勞、營銷效勞、雙創(chuàng)效勞等多種效勞為一體的平臺體系，從而為區(qū)域旅游產業(yè)開展提供持續(xù)動能，突破旅游產業(yè)開展瓶頸，創(chuàng)新旅游開展模式?！踩陈糜胃自O施與公共效勞設施開發(fā)旅游根底設施與公共效勞設施的開發(fā)建立，是一個區(qū)域旅游開展的根底，尤其是在全域旅游開展背景下，對旅游公共效勞體系提出了新的要求，市場需求的變化對效勞設施的開發(fā)也提出了更高的要求。作為區(qū)域旅游開發(fā)運營的平臺，旅游投資集團需要站在區(qū)域整合開展的高度，結合工程投資與PPP工程推進，以開放式思維，打破各景區(qū)以及地域之間的分割，打造全域公共效勞平臺；以旅游化為思路，以旅游體驗為導向，打造公共產品和效勞；以完善、便捷、有針地性的公共效勞，構建旅游公共效勞體系支撐。根底設施與公共效勞設施的開發(fā)思路〔四〕區(qū)域旅游綜合開發(fā)綜合開發(fā)工程多由假設干相互關聯(lián)的單體工程構成，一般呈帶狀綜合開發(fā)或片區(qū)綜合開發(fā)，工程建立用地大多在300畝以上。包括旅游區(qū)綜合開發(fā)、度假區(qū)綜合開發(fā)、旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游綜合體開發(fā)。這一類工程往往是當?shù)芈糜伍_展的重要抓手，是土地綜合開發(fā)、產業(yè)綜合開展、功能綜合配置、目標綜合打造的復合，并呈現(xiàn)出投資規(guī)模大、帶動作用強、綜合效益好的特征，需要具有強大資源整合能力及資金能力的旅游投資集團來完成。區(qū)域旅游綜合開發(fā)的架構〔五〕引擎性工程開發(fā)引擎性工程即能夠產生大量人流的吸引核工程?？梢允且燥L貌為吸引核的觀光型景區(qū)工程，以休閑游樂為吸引核的主題公園型工程、演藝工程，也可以是以休閑業(yè)態(tài)為吸引核的特色街區(qū)、特色休閑旅游區(qū)等工程，以度假為吸引核的度假區(qū)、養(yǎng)生度假、溫泉度假等工程。在區(qū)域開展戰(zhàn)略里，每一個片區(qū)都要形成一個或多個吸引核工程，只有這樣才能盤活區(qū)域旅游開展。在引擎工程的開發(fā)中，旅游投資集團應善于整合成熟、熱門的IP資源，既可以在短時間內憑借其自身的強大粉絲經(jīng)濟吸引游客，又可以面向市場快速化、規(guī)?；踩胪茝V?！擦衬康牡刂腔勐糜纹脚_運營系統(tǒng)線上技術平臺與線下效勞融合開展成為當今旅游開展的主流與趨勢。旅游投資集團作為旅游產品的供應商與效勞商，可充分運用云計算、互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等高新技術，整合區(qū)域各項資源，構建旅游目的地智慧旅游平臺。一方面以開放的格局全面對接各類OTA企業(yè)、在線旅游第三方平臺等線上企業(yè)，擴大營銷渠道，另一方面構建自身的本地化運營效勞機構、運營團隊和營銷效勞網(wǎng)絡，并大力開展線下渠道，實現(xiàn)全網(wǎng)、全民營銷。同時運用互聯(lián)網(wǎng)技術，從產品和效勞上進展深度創(chuàng)新，把游客的旅行體驗效勞做到極致。另外，在游客游覽過程中，借助移動互聯(lián)網(wǎng)，提供配套二次消費和增值效勞，最終完成精準用戶和行業(yè)消費數(shù)據(jù)收集，進一步反哺景區(qū)的效勞與營銷，以此，構建一個可持續(xù)開展的智慧旅游生態(tài)圈。4政府旅游投資集團的三大運營構造基于以上業(yè)務及功能，旅游投資集團應在集團控股的架構下，形成三大運營體系。一是大資管下的準金融機構體系：包括投資管理公司、基金管理公司〔GP〕、資產管理公司以及延伸出來的信托公司、財務公司等金融企業(yè)，支撐集團的投融資平臺功能；二是兩個整體運營公司：包括以智庫為依托的輕資產平臺效勞運營公司，以及以智慧旅游依托的目的地互聯(lián)網(wǎng)運營公司，形成集團強大的運營、效勞、管理能力；三是工程投資公司體系，一般以投資工程為主體，往往包含假設干個，承接相關的綜合開發(fā)工程、引擎工程及根底設施與效勞設施的投資開發(fā)。投資集團的運營構造：我國地方政府旅游投資集團根底信息統(tǒng)計表統(tǒng)計*圍：本文所統(tǒng)計的旅游投資集團僅限省級別政府的投資集團，不包含市/縣級政府投資集團、重大工程投融資平臺、港中旅等全國性投資集團等其他國有投資集團。資料來源：國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會、各集團官網(wǎng)注釋：由于資料來源受限，本文中所列集團可能存在缺失，數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計，歡迎各地旅游投資開展集團繼續(xù)反響最新信息，以不斷完善后續(xù)統(tǒng)計。各省集團名稱成立時間集團類型注冊資本〔萬元〕發(fā)起/參與基金1**市錦江國際〔集團〕**1991國有獨資2000002**省**省旅游集團**公司1995.12國有獨資625003**自治區(qū)**旅游股份**1996上市〔國有參股〕189144市首都旅游集團**公司1998.1國有獨資4425235**省**旅游集團**1998.12國有獨資300006**省**省旅游集團**公司1999.12國有獨資150000**省旅游產業(yè)投資基金〔尚未在中國證券基金協(xié)會備案〕7**省**旅游開展**公司2001.1國有獨資123938**省**旅游集團**2001.1國有獨資109119**市**市旅游〔控股〕集團**2002國有控股4602110**省**省旅游投資**2005.1國有獨資5000011**省**省旅游控股集團**公司2006.8國有獨資30000012**省**省鄂西生態(tài)文化旅游圈投資**2021.4國有控股195000**省文化旅游產業(yè)開展基金〔有限合伙〕〔2021年〕13**省**省旅游投資控股集團**2021.5國有獨資3510314**市**旅游投資集團**2021.6國有獨資10000015**省**省旅游投資管理**2021.6國有控股15696216**省**旅游投資控股〔集團〕**公司2021.11國有獨資30000017**省**旅游投資集團股份**2021.12國有控股111000**旅游產業(yè)引導股權投資基金〔有限合伙〕〔2021年〕18**省**省旅游控股集團**2021國有獨資100000**省旅游產業(yè)投資基金〔2021年〕19**省**旅游開展集團**2021.3國有獨資300000**全域旅游產業(yè)開展基金〔2021年〕20**省**省旅游集團**公司2021.11社會控股、國有參股189492**養(yǎng)老效勞產業(yè)基金〔2021年〕、〔**旅游開展產業(yè)基金和**旅游投資基金尚未在中國證券基金協(xié)會備案〕21**省**省旅游開展集團**公司2021.12國有獨資20000022**省**省旅游投資集團股份**2021.3國有控股100000**省旅游產業(yè)促進基金〔2021年〕23**回族自治區(qū)**旅游投資集團**2021.11國有獨資15000024**省**省文化旅游投資控股集團**2021.8國有獨資50000025**省**省旅游投資集團**公司2021.4國有控股642500文旅工程投融資規(guī)劃和解決方案文旅產業(yè)的行業(yè)機遇大家應該有共識的，因為目前群眾消費方式和經(jīng)濟開展方式發(fā)生了重大的轉變，消費社會已經(jīng)到來，自然而然引發(fā)了文旅行業(yè)的時機。比方說改革開放以來的排浪式消費，大家買彩電一窩蜂的買，買汽車一窩蜂的買，再到這十幾年一窩蜂地買房子?，F(xiàn)在房子都過剩了，開場去庫了，所以文旅產業(yè)大開展的時機到來了。就我國目前的狀況而言，人的根本生存消費問題已經(jīng)解決了，現(xiàn)在逐步進入到人的自身需要全面開展的階段。也就是說，從更加重視物質消費逐步過渡到更加重視精神消費，也就是意味著文旅產業(yè)時代的到來。從宏觀上來講，文旅產業(yè)現(xiàn)在也是保增長的一個熱點領域，無論從產業(yè)政策上來講，還是從行業(yè)引導上來講，目前都是一個熱點領域。因為大家知道，中國經(jīng)濟開展過往有一個很重要的特征，就是投資依賴癥，也就是說經(jīng)濟開展對投資的依賴非常厲害。但這幾年的問題是，投資對于經(jīng)濟開展的推動作用越來越差，就需要從外延式的增長轉變成集約式的增長，需要轉變經(jīng)濟增長方式，而文旅產業(yè)就是轉變增長方式的一個方向。當然，文旅產業(yè)還是可以和教育行業(yè)、和養(yǎng)老事業(yè)實現(xiàn)一個非常好的結合。一、文旅行業(yè)的根本特點要講文旅產業(yè)的投融資規(guī)劃與解決方案，就需要對文旅產業(yè)這個行業(yè)的特點有一個根本的認識。我從投資人的角度來看這個行業(yè)，我認為文旅產業(yè)有這么幾個特點：第一個特點是投資比較大，無論是景點建立還是酒店建立，還是配套的餐飲效勞、實景演出，尤其是硬件的建立投資是比較大的。酒店類的投資很少能夠在經(jīng)營上，尤其是高星級的酒店很少有在經(jīng)營上能夠盈利的，根本上是通過運營和加上資產的運作，在資產增值上來實現(xiàn)盈利，而不是依靠運營來盈利的。第二個特點是投資期限長、回收期慢、回收期長。這樣一來，靠運營收入，靠門票、衍生品或者配套效勞收入來實現(xiàn)投資的回流是細水長流，回收期非常漫長。文旅產業(yè)還有一個很重要的特點，就是除了硬件投資比較大之外，無形資產和軟件投資的比例通常比較大。這就意味著如果行業(yè)的形勢發(fā)生變化，或者經(jīng)營做的不太好的話，投資與資產漂浮的風險比較大?？偨Y一下，簡單而言，文旅產業(yè)的行業(yè)特點就是看起來高大上，又是風景名勝區(qū)，又是酒店，又是實景演出這些，但是文旅產業(yè)的投資特點就像生病一樣，花錢又多又快，形象一點講，叫“病來如山倒〞；但是回收的時候很慢，期限很長，簡直就是“病去如抽絲〞。所以文旅工程的商業(yè)模式的合理設計和投融資規(guī)劃的有效搭配，是支持文旅產業(yè)開展的必要條件。如果商業(yè)模式的設計有問題，和投融資不能實現(xiàn)有效的搭配，則你就十分可能在工程實施的過程中，或者在運營的過程中出現(xiàn)財務危機，出現(xiàn)現(xiàn)金斷流，工程就做不下去了。二、文旅產業(yè)工程投資規(guī)劃的主要原則文旅產業(yè)工程的投融資規(guī)劃，我認為有以下兩個根本原則：第一個根本原則就是以終為始。因為投資是以獲利與獲益為目的的，是以預期的結果來決定投不投、投多少，以及如何投資。另外投資與否還有一個很重要的原則就是根據(jù)退出的方式來決定投資的價格和方式，乃至相關的投資增信措施。第二個根本原則就是要本著利益最大化來進展投資規(guī)劃。投融資的方式?jīng)Q定了文旅產業(yè)的工程投融資本錢，投融資的規(guī)模和股本金、工程貸款的比例，還有可能用到構造化融資中的構造怎么搭設，也會影響到初始投資人和財務投資人的投資收益。而這些規(guī)劃的核心，就是要本著工程本身利益最大化的原則。再有就是投資的退出方式，因為退出方式往往決定了退出交易條件，進而影響退出收益與退出本錢。三、文旅產業(yè)工程投融資規(guī)劃的約束條件做好工程投融資規(guī)劃有哪幾項約束條件呢.第一項就是工程所處的階段，也就是說這個工程在你準備投資的時候是在工程籌備期、建立期還是在已進入到正常的運營期了。如果是在籌備期和建立期的，可能就沒有經(jīng)營型現(xiàn)金流，可能需要更多的要依靠股權融資，而且在工程籌備期必須先把工程資本金落實了，這樣才可獲得債權融資。當工程進入運營期，擁有了比較充分和穩(wěn)定的現(xiàn)金流以后，一般都會更傾向于不稀釋股權的債權融資。當然，資本金也是可以進展融資的，但更多的可能是股權融資，最多也是明股實債或者進展優(yōu)先級的股權融資。如果你有足夠的資本金，不需要進展股本金融資那是最好的，就會比較沉著。工程進入到運營期以后就會有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從本錢的角度來講，這個時候一般都傾向于做債權融資，不傾向于做股權融資，因為股權融資會稀釋股權，會攤薄原始股東的收益和權益。做文旅工程投融資規(guī)劃的第二項約束條件就是工程的收入規(guī)模和收入模式。工程的收入規(guī)模收入多就可以做更多的融資，收入規(guī)模和融資規(guī)模是正相關的，與工程的盈利能力也是高度相關的。如果一個工程可以預期的現(xiàn)金流不是則充分，盈利模式又比較差，很難說可以實現(xiàn)比較大規(guī)模的融資。第二方面就是收入模式，因為工程的收入模式?jīng)Q定了收入來源和收入的增長速度與空間。收入的成長速度與空間對于工程融資是非常重要的，也關系到收入僅僅是來自于本工程內還是說這個工程模式有可復制性。專業(yè)性的投資機構第一考慮工程收入的可預期性和穩(wěn)定性，第二則更多地會考慮工程收入的增長空間。因為通過收入增長能夠攤薄投資本錢，實際上是提高投資收益，降低了投資風險。做文旅工程投融資規(guī)劃的第三個約束條件，就是資產的性質。前面幾位嘉賓也反復講到了輕資產、重資產的問題。從相關資金方而言，如果是重資產的話，則比較受債權融資機構的歡迎，比方說銀行比較喜歡重資產，他有可以抓得住的東西。而輕資產在股權融資的時候，比較受股權投資人的歡迎，比方說上市的時候能獲得比較高的溢價，這個正好和重資產是相反的，因為資產的輕量化可以提高ROE,而股價與ROE高度相關，輕資產的商業(yè)模式也有利于快速擴*來提升公司的業(yè)務規(guī)模和盈利規(guī)模。當然資產的輕重要有適宜的比例，如果是超輕資產的模式，在可持續(xù)經(jīng)營方面就容易受到投資人的疑心，因為大家都信奉“有恒產者有恒心〞這一古訓。所以一般的超輕資產公司在上市之前，大都傾向于對資產構造做一定的調整，比方說適當?shù)脑黾右恍┯操Y產，來實現(xiàn)中國人講的“有恒強者有恒心〞這一狀態(tài)。一些偏重資產的公司上市以后為了提高股價，為了提高公司的估值，往往就要將資產模式向輕資產來調整。資產性質的另外一個方面是資產的流動性。一般而言，流動性強的資產融資能力就比較強，融資本錢相對來講都會比較低，融資選擇面就比較寬，而流動性較差的資產這幾個方面正好相反的。當然資產的性質通過一些金融工具和交易構造的安排是可以調整的，這就是所謂的夾層融資和資產證券化，這一塊就涉及到融資方面比較專業(yè)的一面了。大家通常理解的融資無非是股權和債權，但實際上股權和債權之間是可以相互轉化的，可以設計出一種兼具二者之長的融資工具，比方說優(yōu)先股、名股實債、永續(xù)債以及事先約定了觸發(fā)條件的股債轉換工具等。資本市場上有個笑話說大家永遠搞不清楚恒大的負債率到底有多高，這是因為恒大做了大量的永續(xù)債融資，而永續(xù)債是不計入到負債之中的。資產證券化是在融資中可以運用的一個調節(jié)性的工具，也就是從資產端來轉換資產價值形態(tài)來改善資產的流動性和資產的輕重配比。資產證券化相比于股權融資和債權融資有它的缺點，融資能力可能沒有債權融資則強，本錢也相對較高，但是它的優(yōu)勢是為進展迭代投資目而融資的時候是一個非常具備優(yōu)勢，同時還可以把公司資產輕型化，對于重資產運行的公司而言可提升公司的估值。另外，通過資產證券化還可以提升資產的流動性。但是做資產證券化有一個前提條件，就是你必須有一定規(guī)模的資產，必須是一家相對來說重資產的公司才可以作。如果一開場就是一個輕資產的公司，你用什么來做資產證券化.現(xiàn)在大家討論經(jīng)常輕資產，但前提是你是一個重資產的公司，否則你的話就是“無本之木〞、“無源之水〞，沒有任何意義與價值。四、怎么進展文旅工程的投融資規(guī)劃.文旅產業(yè)工程投融資規(guī)劃從大的方面可以分成以下這么幾步：第一，知己，必須充分了解自己以及可以運用的資源。也就是說必須知道我是誰，我自己有什么資源，我自己可以整合什么資源，我自己有什么優(yōu)勢，我自己缺什么。然后我自己處于什么開展階段，我的資產特征是什么，收入模式是什么，資產特征和收入模式有沒有調節(jié)和調整的空間，也就是說第一要做到知己。第二，知彼，必須充分了解潛在的投融資對象。要找到錢，則必須要知道錢在哪里，是在私募機構的手里還是公募機構手里，還是在銀行那里，這些錢都有什么特征和脾氣，都有什么偏好，喜歡什么行業(yè)，需要匹配什么資產，找什么設么階段的工程，也就是說必須要了解他們的脾氣。第三，圈定目標，就是要確定意向合作方。融資不是隨便亂找，普遍撒網(wǎng)，而是要有相對來講比較確定的目標，提高命中率。你盡量要實現(xiàn)確定誰的錢適合你、他們在哪里，根本上談三家得成一家，不可能滿世界談。如果談上三五十家，第一可能把你累壞了，第二可能融資沒有做成，商業(yè)模式被別人學會了，自己先把自己給消滅掉了。第四，融資方案的制定。這就需要根據(jù)自己的條件相機而動，比方說你的現(xiàn)金流不錯，你就可以貸款，直接找銀行做工程貸款，或者直接去找信托做信托貸款。如果你具備上市條件，則可以直接找券商，或者你要快速開展，要快速復制擴大規(guī)模，則在上市之前就可以找私募基金進展股權融資或者作局部借貸。咱們今天上午這個板塊的參與者賽伯樂集團就是一家很有影響力的、很知名的私募基金。還有就是間接找，通過中間機構去找合作方，比方說通過一些投資參謀、投行去找適合你的投資人，找到他們在哪里，然后撮合、成交，讓交易條件能夠達成。第三，就是要有一個切實可行、具有可實施性的方案，也就是說要制定一個商業(yè)方案書或者融資方案。融資方案根本上就是這幾局部，我用6個W來加以描述：第一個是Who，我是誰，要給潛在投資人介紹清楚你是干什么的；第二個是What，就是你要干什么；第三個是How，就是你打算怎么干，跟別人比較，你的干法的不同和優(yōu)勢在哪里；第四個是Will，就是將要到達的目標，如果邀請別人跟你一塊來玩，將來的愿景怎么樣；第五是Want，就是你還缺什么；第六個是Why，則多投資人，你為什么偏偏要找他，請給一個理由先。五、文旅工程投融資方案的優(yōu)化怎么提高文旅產業(yè)工程投融資成功的概率呢.那就必須對投融資方案進展必要的優(yōu)化。首先是從商業(yè)模式方面進展優(yōu)化。商業(yè)模式優(yōu)化的第一個方面是收入模式的優(yōu)化。門票是最常見的一種收入方式，而門票是強制性的，門票定價的是否合理很重要。如果門票定的過高就會把很多潛在的消費者擋在門外了，但是門票如果定價過低，而你現(xiàn)在的景區(qū)還沒有比較強的能夠引發(fā)消費者、旅游者消費意愿的工程，那他進來了也就就白進了，不能增加有效的消費。所以要根據(jù)消費者的能力、意愿以及景區(qū)內的附加消費工程的新引力和引發(fā)二次消費的能力來確定門票價格，把一些無效的客源流擋在門外。實際上，門票是對目標顧客篩選的方式，門票的價格也是非常需要有策略性的。你的商業(yè)設施是自營，還是聯(lián)營、出租.自營意味著什么、聯(lián)營意味著什么.自營意味著你的資產在你的報表上，你的收入、流水也在你的報表上，同時經(jīng)營風險也在你身上；而如果是聯(lián)營和出租的話，那就意味著你把市場風險轉嫁給聯(lián)營商戶和租客了，但是你的收入也就只剩下根本租金和流水分成了，雖然你的經(jīng)營風險相對小了，但是你的收入總額和報表流水相對來說也小多了，在報表上可能流水就不是則好看。還有，是不是要賣掉一局部景區(qū)的物業(yè)來補充現(xiàn)金流以減輕投資的壓力，來調節(jié)財務狀況.比方說高爾夫別墅就是彭亨高爾夫工程投資的一個很好的支點，如果說高爾夫工程沒有高爾夫別墅，或者說高爾夫別墅賣的不好，那很難說這個高爾夫工程就做的很好。一般來講高爾夫別墅是高爾夫工程平衡投資的一個決定性因素，別墅賣的好才能說明高爾夫的投資是成功的，才能減輕運營的壓力。還有就是文旅工程的知識產權的授權，采取什么收入方式，是分成收入還是異業(yè)聯(lián)盟、怎么進入報表的、廣告收入怎么進入報表，這些都是可以進展調整進而優(yōu)化工程的收入模式的。商業(yè)模式優(yōu)化的第二個方面是本錢模式的優(yōu)化。本錢的降低即意味著工程盈利能力的提升，而在整個工程本錢里面怎么樣有效的控制本錢、降低本錢，或者通上邊那些合作方式實現(xiàn)本錢轉嫁，把本錢轉嫁到別人那里去，轉嫁掉的本錢就相當于提升的收入。商業(yè)模式優(yōu)化的第三個方面就是資產模式的優(yōu)化。在輕資產和重資產之間，通過自持還是出售一局部、租賃一局部可以來調整企業(yè)的資產輕重。甚至在銷售方式中，選擇代銷還是自采自營的方式，也可以來改善資產的輕重比例，這個對于提高工程的估值也是非常有幫助的。比方說把自采自營的方式改成代銷，這樣的話在報表上就可以把存貨移到表外去了，這樣資產端就會好看很多。投融資方案優(yōu)化的第二個方面，就是退出模式的優(yōu)化。退出模式優(yōu)化的第一個方面是退出市場層級的優(yōu)化。以私募市場還是半公募市場、還是公募市場為退出目標，這個也是可以調節(jié)的?，F(xiàn)在的新三板，可以講是一個典型的半公募的市場，交易所內發(fā)行的小公募產品也是一個半公募機市場，而如果去交易所上市，對投資者沒有準入要求，那就是公募市場。如果只是做股權轉讓的話，那就只是一個協(xié)議轉讓，就是私募市場。私募、公募、半公募差異就是資產的流動性的差異，流動性的不同對于資產的估值差異是非常大的。如果說你能夠提升你退出的市場層級，則對你的資產的估值就會提升很多，而資產的估值提升了，你的工程的融資能力自然也就提升了。什么樣的工程或公司適合公募市場、什么樣的工程或公司不適合去公募市場.在我看來，除非像馬來西亞林梧桐的亞云頂集團，他有馬來西亞唯一的一*賭牌，這樣的公司是不適合上市的。而其他優(yōu)秀的公司，渴望快速開展的公司，希望能夠整合別人資源的公司，如果奔著上市為目標，則你的融資能力就會提升很多。因此，要根據(jù)投資退出的模式來調整工程投融資規(guī)劃，來反向調整工程商業(yè)模式和公司的治理方式與治理構造。比方說私募市場更看好硬資產，如果在私募市場融資的時候，商業(yè)模式往重資產方向調整一些會比較好；如果說你實現(xiàn)了上市，則你可能就要走輕資產道路，把商業(yè)模式和資產模式往輕資產方向調整。還有，你如果您打算準備上市，那它會要求公司的治理更加規(guī)*透明，而私募市場是更看重你的財務盈利能力。六、文旅工程全生命周期的投融資策略從文旅產業(yè)工程全生命周期來看其投融資策略，在建立期，在沒有經(jīng)營型現(xiàn)金流的情況下，可能就要以股權融資和工程貸款為主；在運營初期和市場培育期，最好是以流動資金貸款為主，這種方式可以不稀釋原始股東的權益。而在工程成熟期，這個時候現(xiàn)金流充分和穩(wěn)定了，就要以流動資金貸款和資產證券化這種方式為主來解決運行的資金所需和迭代投資的資金所需。另外，資產證券化可以實現(xiàn)輕資產運營，提升ROE,比較快速地進而拉升股價，讓投資人獲得股票差價的收益。最理想化的一種投資模式就是“上市公司+PE〞?，F(xiàn)在根本上大家玩投資做的比較極致的狀態(tài)，就是“上市公司+PE〞這種模式，以原來的公司開辟一塊新的業(yè)務拿去上市，將初始投資溢價退出并實現(xiàn)收益以后，再用來作私募或者PE，孵化一塊新的業(yè)務再上市。如果獨立上市不了，就用自己的上市公司把它并購來實現(xiàn)投資退出。這樣就打通了一個工程從籌建、孵化、成