爛尾樓分析完整版

爛尾樓分析爛尾樓分析所謂的爛尾樓是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一定時期（半年、一年或兩年）的房地產(chǎn)項目，又稱“四久”（久劃不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完）工程。一形成原因（一）資金問題1）市場經(jīng)濟形勢變化2008年金融危機對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，國家為了宏觀調(diào)控局部房地產(chǎn)熱的現(xiàn)象收縮信貸資金的投放，從而切斷了工程后續(xù)資金，導致項目下馬。2）自身資金鏈斷裂開發(fā)商前期資金透支，后期資金到不了位，出現(xiàn)資金無法運轉(zhuǎn)，同時項目融資渠道單一，資金鏈斷裂，項目極易停工甚至爛尾。（二）項目自身問題1）市場定位不當開發(fā)商在決定開發(fā)一個項目時，未經(jīng)過細致周密的前期市場調(diào)查，對目標市場或目標客戶群把握不明確，強調(diào)“差異化”脫離地塊條件和區(qū)域，或者隨大流，缺少創(chuàng)新，因項目銷售遇阻而造成工程爛尾。消費者購買房地產(chǎn)主要是通過消費來滿足某種需求，合適的使用價值、合適的交割期、合適的地產(chǎn)地點以及合適的價格等必將會促進地產(chǎn)的銷售量，一旦某個環(huán)節(jié)不夠理想或超出市場需求以及承受能力，必將會導致地產(chǎn)項目的擱置乃至爛尾。2）產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問題房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種價值很高的產(chǎn)品，其質(zhì)量更受消費者的重視。因此，一旦地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問題，處理不當很容易發(fā)展為爛尾項目。（三）經(jīng)濟糾紛經(jīng)濟糾紛的來源很多，包括開發(fā)商與拆遷戶、材料供應商、勞務(wù)單位、其他相關(guān)企業(yè)、銀行等之間的經(jīng)濟糾紛。這些糾紛無論哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，如果沒有進行合理地解決，都必將導致項目的停滯，乃至“爛尾”。（四）法律糾紛開發(fā)商違法違規(guī)導致工程流產(chǎn)。對于法律健全的今天，開發(fā)商的這一行為必將受到法律的制裁，項目的“爛尾”是必然的結(jié)果。（五）項目操作出現(xiàn)問題地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個綜合性強、復雜的系統(tǒng)工程，所牽扯的面很多，其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題或偏差必將導致問題的產(chǎn)生。例如，項目如果采取聯(lián)建的方式，聯(lián)建雙方的扯皮、不信任、經(jīng)濟糾紛等都必將導致項目的擱淺；項目拆遷過程中如果不能合理地解決產(chǎn)生的問題也必將會導致項目的擱淺和爛尾。二投資前景（一）土地緊缺導致爛尾樓成為開發(fā)商獲取新項目的一個重要途徑1）客觀層面的土地緊缺土地是不可再生資源，在房地產(chǎn)快速發(fā)展大環(huán)境下，市區(qū)土地資源變得越來越緊缺。同時，城市的不斷擴建，使得舊城區(qū)內(nèi)有效土地供應漸趨為零，大多位于黃金地段的爛尾樓便重新出現(xiàn)在開發(fā)商的視線里。2）土地政策下的土地緊缺2002年，國務(wù)院國土資源部出臺《標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，國有土地使用權(quán)拍賣招標掛牌出讓方式逐步推進，開發(fā)商過去慣常采用的以協(xié)議出讓或邀標出讓方式越來越受到限制。通過招標拍賣掛牌出讓方式取得國有土地使用權(quán)勢必使地價抬高，增加開發(fā)成本，增加銷售難度，不利于資金回籠。2004年4月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，提出重點對土地審批、土地占用等六個方面情況進行清理檢查和整頓。土地政策調(diào)整下的土地緊缺成了開發(fā)商的心病。爛尾樓項目基本上都處于開發(fā)成熟的區(qū)域，其中許多占據(jù)黃金地段，具備得天獨厚的地理位置優(yōu)勢，配套設(shè)施比較完善；接手“爛尾樓”項目對于沒有土地儲備，又想獲得理想地段土地的房地產(chǎn)開發(fā)商來說十分具有吸引力，是開放商獲得新項目的一個重要途徑。（二）市場需求變化使得爛尾樓經(jīng)過重新包裝能夠滿足目前消費者的需求有些爛尾樓的形成是由于當時的市場定位失誤而引起的，由于房地產(chǎn)市場的一個明顯特點是“時異事異”，不同時期對房地產(chǎn)類型的需求數(shù)量有所變化。許多停建多年的被盤活，通過細分市場，把爛尾樓轉(zhuǎn)型為青年住宅、小戶型產(chǎn)權(quán)式酒店公寓或超級大戶型商住物業(yè)，成為房地產(chǎn)市場又一新的熱點，甚至一些外企及海外機構(gòu)如美林、高盛、摩根士丹利等紛紛表現(xiàn)出對爛尾樓項目的濃厚興趣。另外，近年來房地產(chǎn)投資產(chǎn)品品牌不斷地發(fā)展，由商鋪熱到酒店式公寓熱到產(chǎn)權(quán)式辦公樓熱——許多爛尾樓稍加改造就可以變成滿足投資需要的暢銷商品。這也為爛尾樓的重生提供了保證。（三）投入資金少，開發(fā)成功后獲利較大。爛尾樓項目主要是因為原開發(fā)商無力支付到期應付貸款或與其他合作方發(fā)生糾紛而產(chǎn)生的，開發(fā)商主要通過拍賣或協(xié)議轉(zhuǎn)讓得到二次開發(fā)的權(quán)力。通過拍賣獲得的爛尾樓工程，其債務(wù)與產(chǎn)權(quán)比較明確，信息也比較透明，拍賣的價格是擠干了水分甚至是縮水的；而協(xié)議轉(zhuǎn)讓的“爛尾樓”工程，因原開發(fā)商急于變現(xiàn)，其轉(zhuǎn)讓價格必定會被壓得很低；如果二次開發(fā)取得成功，將會給開發(fā)商帶來豐厚的利潤。（四）爛尾樓投資周期短，投資開發(fā)的收益見效快。爛尾樓項目的重啟是短期投資，項目可以在較短的時間內(nèi)完成，市場風險易于控制。一個正常的樓盤從開發(fā)到上市起碼需要兩三年，長的則要四五年，而接手爛尾樓不用通過報建、打地基等前期階段，有的甚至只要進行注資裝修就可以直接推出市場了，通常只需一年左右，可以避開重新開發(fā)的繁瑣細節(jié)，縮短資金周轉(zhuǎn)周期。（五）爛尾樓的成功開發(fā)能為開發(fā)商所在的企業(yè)創(chuàng)造良好的外部發(fā)展環(huán)境。爛尾樓是各地政府的一塊“心病”，嚴重影響城市的形象和當?shù)卣膱?zhí)政能力；開發(fā)商的成功運作無形中會緩解這些壓力，這有助于開發(fā)企業(yè)與當?shù)卣⒘己玫年P(guān)系，有利于開發(fā)企業(yè)在該地區(qū)的長期發(fā)展。同時，開發(fā)商的成功運作在一定程度上幫助相關(guān)銀行減少了“爛尾樓”項目造成的“呆、壞”賬，這也會為開發(fā)企業(yè)在今后的融資中帶來便利。三投資風險（一）社會形象問題由于爛尾樓長期停工，存在著設(shè)計、施工時間較早，存在土地使用年限折損、房屋功能過時、房屋折舊、戶型不理想、功能布局不完善和消防、供電、給排水等設(shè)計不合理等問題，因而這些爛尾樓在消費者心目中負面影響較大。爛尾樓重新包裝開發(fā)中可能遇到的最大問題就是項目的社會形象與地位如何改觀以增加消費者對產(chǎn)品的接受程度。（二）建筑質(zhì)量問題由于長期停工，實物質(zhì)量損害較大。許多爛尾樓“爛”的時間都不短，短則三四年、長則八九年，甚至十年以上。日曬、雨淋、風吹、雷打，這些樓宇的質(zhì)量不管怎么說都已受到不同程度的損壞。有些爛尾樓存在著不同程度的地基下沉、屋面滲漏等工程質(zhì)量問題，這些問題的解決非常棘手，既拖延工期又須增加大量的改造費用。（三）施工難度問題爛尾樓工程既非新建工程，又非改造工程，接手的施工單位與原來的施工思路不一定能完全一致。因此，爛尾樓的開發(fā)管理是一個程序交錯疊加的復雜操作流程，在整治施工中會出現(xiàn)許多不可預見的因素，常常會使施工陷入被動。（四）開發(fā)周期問題“爛尾樓”改造與正常的房地產(chǎn)開發(fā)周期不同，改造過程。中會頻繁出現(xiàn)各種不確定的因素和困難，必將影響和延遲項目的改造周期。（五）土地使用年限問題我國施行的是土地使用權(quán)制，土地使用年限是從依法取得土地使用權(quán)算起。不少爛尾樓由于以前就取得了土地使用權(quán)，現(xiàn)在真正的使用期就大大縮短了，這自然會大大影響該物業(yè)的價值。（六）理順關(guān)系問題每一處爛尾樓的背后一般都復雜的經(jīng)濟問題和法律問題。例如，產(chǎn)權(quán)不明確、債權(quán)債務(wù)關(guān)系不清、各種糾紛懸而未決等。這些問題都是非常棘手的，往往一時難以妥善處理。這需要接手的開發(fā)商有非常雄厚的資金實力和營銷運作能力，如果處理不好這些關(guān)系，就會變得非常被動。由此看來，投資者接手爛尾樓一定要慎之又慎，一定要做好充分的可行性研究，一方面要分析爛尾樓經(jīng)過重新包裝和運作后，能否符合市場需求從而成為可出售的商品；另一方面要分析了解這些項目的歷史和現(xiàn)狀，根據(jù)爛尾的不同原因而區(qū)別對待。而政府也應出臺相應的辦法，讓爛尾樓不要“爛”了再“爛”。（七）轉(zhuǎn)讓過程存在問題爛尾樓在轉(zhuǎn)讓過程中隱含著不少風險；一是哄抬標價，如果有多家開發(fā)商參加競價拍賣，加上原開發(fā)商趁機攪混水，將會導致標價過高。二是原開發(fā)商從中作?；虿辉概浜希谶^戶、更名、換證過程中會產(chǎn)生許多困難。四治理方式（一）轉(zhuǎn)讓（收購）股權(quán)轉(zhuǎn)讓，指通過作為爛尾樓業(yè)主的項目公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)爛尾樓的轉(zhuǎn)手。包括：（1）全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓，即公司收購；（2）部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，指直接將爛尾樓作為轉(zhuǎn)讓標的而進行的轉(zhuǎn)讓。如：在建工程轉(zhuǎn)讓、在建項目轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等。相對于特定的爛尾樓而言，可能是專門成立一個項目公司，項目完成，公司即注銷，也可能是開發(fā)商所擁有的項目之一。在爛尾樓業(yè)主為項目公司情況下，既可以股權(quán)轉(zhuǎn)讓也可以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，一般以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓為宜；在爛尾樓僅為開發(fā)商所擁有的項目之一情況下，一般只能是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓各有利弊。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)點：（1）轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡單（股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股東變更登記）；（2）轉(zhuǎn)讓費用節(jié)省，受讓方節(jié)省了契稅（3%）、交易費（0.5%），轉(zhuǎn)讓方節(jié)省了轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅和土地增值稅；（3）續(xù)建速度加快。完成股權(quán)變更登記后，新股東即可注資續(xù)建。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的缺點：（1）風險因素增加，項目公司的或有負債難以鎖定（除權(quán)公告是否可以鎖定值得研究）；（2）收購人與目標公司（項目法人）信息不對稱，收購人必須進行對目標公司的盡職調(diào)查及對爛尾樓項目的盡職調(diào)查，前期談判用時較多。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)點：（1）只需對項目本身進行盡職調(diào)查，排除權(quán)利限制、債務(wù)負擔、司法查封等即可；（2）不存在項目業(yè)主或有負債的承擔問題。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的缺點：（1）必須辦理項目過戶手續(xù)后方能續(xù)建，用時較長；（2）轉(zhuǎn)讓成本高，增加稅費負擔；（3）轉(zhuǎn)讓條件苛刻（土地出讓金已支付完畢；已取得房地產(chǎn)證；已取得規(guī)劃許可證和施工許可證；完成總投資25%以上）。（二）合作開發(fā)爛尾樓業(yè)主引入有資金實力的參聯(lián)建方進行合作開發(fā)。后續(xù)參聯(lián)建是否應辦理項目權(quán)利主體變更登記，值得研究。當然，新的合作人完全可以通過項目公司股權(quán)部分收購而實現(xiàn)項目權(quán)益。但假合作實借貸（如有保底條款或固定回報條款）則不受法律保護。（三）債轉(zhuǎn)股（債權(quán)轉(zhuǎn)開發(fā)權(quán)）爛尾樓的債權(quán)人無非是：（1）建筑商（業(yè)主拖欠工程款）；（2）建材、設(shè)備經(jīng)銷商；（3）已預售的購房戶小業(yè)主；（4）其他債權(quán)人。債權(quán)額較大的債權(quán)人如對爛尾樓認為未來預期較好的，完全可以與爛尾樓業(yè)主協(xié)商以債權(quán)換股權(quán)或開發(fā)權(quán)。這種方式實質(zhì)仍為合作開發(fā)，只不過新的合作者是爛尾樓業(yè)主的債權(quán)人而已。（四）托管續(xù)建指由全體項目債權(quán)人以項目資產(chǎn)托管或項目公司股權(quán)托管方式委托管理公司（托管人），代表債權(quán)人履行項目后期投資建設(shè)義務(wù)，托管人收取服務(wù)費或傭金。包括整體托管、部分托管和專項托管三種。（五）破產(chǎn)拍賣對項目資產(chǎn)進行評估后拍賣，以拍賣款償還債務(wù)，中拍人接盤續(xù)建，原業(yè)主退出。（六）融資盤活爛尾樓業(yè)主通過關(guān)系協(xié)調(diào)、政府支持融通后續(xù)開發(fā)資金，盤活爛尾樓。這種方式可能性較小，如業(yè)主能融到資，則不會形成爛尾樓。這是一種較理想的治理爛尾樓的方式。五成功操作爛尾樓的關(guān)鍵（一）轉(zhuǎn)讓前期的法律盡職調(diào)查一般情況下，爛尾樓項目均有著較為復雜的歷史原因，對外債權(quán)債務(wù)關(guān)系的情況都較為復雜。因此，進行轉(zhuǎn)讓前的法律盡職調(diào)查顯得尤為重要。對于爛尾樓項目的法律盡職調(diào)查一般應涉及以下幾個方面：（1）項目公司的概況，如項目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營資質(zhì)、人員情況、工商年檢情況、納稅情況等。（2）土地使用出讓金是否已付清。如果出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有支付的情況，受讓方就必須支付這筆土地使用權(quán)的出讓金。（3）土地使用權(quán)是否抵押問題。土地使用權(quán)期限可以有70年、50年和40年不等，轉(zhuǎn)讓方有可能抵押以獲取資金。如果發(fā)生抵押，那銀行就對該建筑（爛尾樓）有優(yōu)先處理權(quán)。（4）規(guī)劃許可和建筑許可的問題，即項目的前期設(shè)計、規(guī)劃是否取得有關(guān)部門的許可。由于爛尾樓既不是現(xiàn)售房又不是預售房，在建設(shè)的前期就很可能沒有取得上述的許可證，即使預售許可證已辦理，受讓方也有可能需要變更規(guī)劃，就存在建筑施工許可證和規(guī)劃許可證上所記載的內(nèi)容和實際爛尾樓的現(xiàn)狀是否吻合的問題。（5）爛尾樓的市政配套工程是否已經(jīng)完成。如果沒有完成，是否已經(jīng)得到了市政部門的許可。這個問題涉及到房屋最終竣工的交付使用。如果房屋的水、電、通迅等沒有得到開通，那房屋的使用價值將受到損害。即使后期房屋竣工了，管道也鋪設(shè)完成，但沒有和大市政配套，也會給受讓方帶來一定的麻煩。（6）爛尾樓的綠化、車庫和廣場等配套設(shè)施的原設(shè)計的費用和現(xiàn)接盤后改造的費用會有一定的變動，成本可能會有一定的增加。(7)爛尾樓的負債問題。其中涉及到施工單位的數(shù)量、各施工單位采取的是分包還是總包的形式，同時要審閱與承建方的建筑工程施工合同，其中包括工程量的完工程度、根據(jù)完工程度決定應支付的工程款行為等。另外還存在轉(zhuǎn)讓方以建筑本身為抵押向銀行貸款所造成的利息變成的負債以及向股東、其他社會組織的借款募資。(8)爛尾樓的已建部分有無抵押，抵押擔保的范圍是多少、還款期限有多長的問題。如果存在抵押，抵押權(quán)人就具有處理優(yōu)先權(quán)。(9)其他因建造而引發(fā)的訴訟問題，有無未決的重大訴訟、仲裁和行政處罰等。如建筑質(zhì)量的訴訟、預售的訴訟、逾期交房的訴訟、銀行機構(gòu)對逾期還款的訴訟等。同時還有一些可能存在的潛在訴訟如：聯(lián)建參建的問題。(二)妥善處理債權(quán)債務(wù)關(guān)系資金短缺是爛尾樓的主要問題，而資金短缺和債權(quán)債務(wù)緊密相關(guān)，項目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系理清是成功銷售的前提。為避免受讓后出現(xiàn)債務(wù)糾紛，受讓方應當先對項目公司的現(xiàn)有債權(quán)債務(wù)情況進行徹底清查并確定處理方案。在這一過程中，以下幾個方面值得關(guān)注：(1)制作明確的債權(quán)債務(wù)清單。受讓方可要求項目公司的原股東及管理層全力配合其進行項目公司的債權(quán)債務(wù)清查工作，并制作債權(quán)債務(wù)清單，以明確項目公司對外負債的總數(shù)額。同時，為了防止項目公司還有其他對外負債，受讓方可要求項目公司的原股東出具承諾書，以保證項目公司除債權(quán)債務(wù)清單列明的負債之外再無其他負債。(2)明確公司的擔保情況。由于項目公司的管理可能存在漏洞，因而有時會發(fā)生這樣的情形，即項目公司有為其他第三方企業(yè)提供擔保的行為，但該項擔保作為公司的或有債務(wù)，并未在公司的財務(wù)賬冊中列明，這樣極有可能為并購后的公司增添潛在的負債，從而間接地