爛尾樓分析完整版

爛尾樓分析爛尾樓分析所謂的爛尾樓是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開(kāi)工后，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一定時(shí)期（半年、一年或兩年）的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又稱“四久”（久劃不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完）工程。一形成原因（一）資金問(wèn)題1）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化2008年金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，國(guó)家為了宏觀調(diào)控局部房地產(chǎn)熱的現(xiàn)象收縮信貸資金的投放，從而切斷了工程后續(xù)資金，導(dǎo)致項(xiàng)目下馬。2）自身資金鏈斷裂開(kāi)發(fā)商前期資金透支，后期資金到不了位，出現(xiàn)資金無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)項(xiàng)目融資渠道單一，資金鏈斷裂，項(xiàng)目極易停工甚至爛尾。（二）項(xiàng)目自身問(wèn)題1）市場(chǎng)定位不當(dāng)開(kāi)發(fā)商在決定開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，未經(jīng)過(guò)細(xì)致周密的前期市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群把握不明確，強(qiáng)調(diào)“差異化”脫離地塊條件和區(qū)域，或者隨大流，缺少創(chuàng)新，因項(xiàng)目銷售遇阻而造成工程爛尾。消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)主要是通過(guò)消費(fèi)來(lái)滿足某種需求，合適的使用價(jià)值、合適的交割期、合適的地產(chǎn)地點(diǎn)以及合適的價(jià)格等必將會(huì)促進(jìn)地產(chǎn)的銷售量，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)不夠理想或超出市場(chǎng)需求以及承受能力，必將會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)項(xiàng)目的擱置乃至爛尾。2）產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種價(jià)值很高的產(chǎn)品，其質(zhì)量更受消費(fèi)者的重視。因此，一旦地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，處理不當(dāng)很容易發(fā)展為爛尾項(xiàng)目。（三）經(jīng)濟(jì)糾紛經(jīng)濟(jì)糾紛的來(lái)源很多，包括開(kāi)發(fā)商與拆遷戶、材料供應(yīng)商、勞務(wù)單位、其他相關(guān)企業(yè)、銀行等之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。這些糾紛無(wú)論哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，如果沒(méi)有進(jìn)行合理地解決，都必將導(dǎo)致項(xiàng)目的停滯，乃至“爛尾”。（四）法律糾紛開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程流產(chǎn)。對(duì)于法律健全的今天，開(kāi)發(fā)商的這一行為必將受到法律的制裁，項(xiàng)目的“爛尾”是必然的結(jié)果。（五）項(xiàng)目操作出現(xiàn)問(wèn)題地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)綜合性強(qiáng)、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，所牽扯的面很多，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題或偏差必將導(dǎo)致問(wèn)題的產(chǎn)生。例如，項(xiàng)目如果采取聯(lián)建的方式，聯(lián)建雙方的扯皮、不信任、經(jīng)濟(jì)糾紛等都必將導(dǎo)致項(xiàng)目的擱淺；項(xiàng)目拆遷過(guò)程中如果不能合理地解決產(chǎn)生的問(wèn)題也必將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的擱淺和爛尾。二投資前景（一）土地緊缺導(dǎo)致?tīng)€尾樓成為開(kāi)發(fā)商獲取新項(xiàng)目的一個(gè)重要途徑1）客觀層面的土地緊缺土地是不可再生資源，在房地產(chǎn)快速發(fā)展大環(huán)境下，市區(qū)土地資源變得越來(lái)越緊缺。同時(shí)，城市的不斷擴(kuò)建，使得舊城區(qū)內(nèi)有效土地供應(yīng)漸趨為零，大多位于黃金地段的爛尾樓便重新出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的視線里。2）土地政策下的土地緊缺2002年，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源部出臺(tái)《標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，國(guó)有土地使用權(quán)拍賣招標(biāo)掛牌出讓方式逐步推進(jìn)，開(kāi)發(fā)商過(guò)去慣常采用的以協(xié)議出讓或邀標(biāo)出讓方式越來(lái)越受到限制。通過(guò)招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)勢(shì)必使地價(jià)抬高，增加開(kāi)發(fā)成本，增加銷售難度，不利于資金回籠。2004年4月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，提出重點(diǎn)對(duì)土地審批、土地占用等六個(gè)方面情況進(jìn)行清理檢查和整頓。土地政策調(diào)整下的土地緊缺成了開(kāi)發(fā)商的心病。爛尾樓項(xiàng)目基本上都處于開(kāi)發(fā)成熟的區(qū)域，其中許多占據(jù)黃金地段，具備得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢(shì)，配套設(shè)施比較完善；接手“爛尾樓”項(xiàng)目對(duì)于沒(méi)有土地儲(chǔ)備，又想獲得理想地段土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)十分具有吸引力，是開(kāi)放商獲得新項(xiàng)目的一個(gè)重要途徑。（二）市場(chǎng)需求變化使得爛尾樓經(jīng)過(guò)重新包裝能夠滿足目前消費(fèi)者的需求有些爛尾樓的形成是由于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)定位失誤而引起的，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)明顯特點(diǎn)是“時(shí)異事異”，不同時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)類型的需求數(shù)量有所變化。許多停建多年的被盤活，通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)，把爛尾樓轉(zhuǎn)型為青年住宅、小戶型產(chǎn)權(quán)式酒店公寓或超級(jí)大戶型商住物業(yè)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)又一新的熱點(diǎn)，甚至一些外企及海外機(jī)構(gòu)如美林、高盛、摩根士丹利等紛紛表現(xiàn)出對(duì)爛尾樓項(xiàng)目的濃厚興趣。另外，近年來(lái)房地產(chǎn)投資產(chǎn)品品牌不斷地發(fā)展，由商鋪熱到酒店式公寓熱到產(chǎn)權(quán)式辦公樓熱——許多爛尾樓稍加改造就可以變成滿足投資需要的暢銷商品。這也為爛尾樓的重生提供了保證。（三）投入資金少，開(kāi)發(fā)成功后獲利較大。爛尾樓項(xiàng)目主要是因?yàn)樵_(kāi)發(fā)商無(wú)力支付到期應(yīng)付貸款或與其他合作方發(fā)生糾紛而產(chǎn)生的，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)拍賣或協(xié)議轉(zhuǎn)讓得到二次開(kāi)發(fā)的權(quán)力。通過(guò)拍賣獲得的爛尾樓工程，其債務(wù)與產(chǎn)權(quán)比較明確，信息也比較透明，拍賣的價(jià)格是擠干了水分甚至是縮水的；而協(xié)議轉(zhuǎn)讓的“爛尾樓”工程，因原開(kāi)發(fā)商急于變現(xiàn)，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格必定會(huì)被壓得很低；如果二次開(kāi)發(fā)取得成功，將會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。（四）爛尾樓投資周期短，投資開(kāi)發(fā)的收益見(jiàn)效快。爛尾樓項(xiàng)目的重啟是短期投資，項(xiàng)目可以在較短的時(shí)間內(nèi)完成，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)易于控制。一個(gè)正常的樓盤從開(kāi)發(fā)到上市起碼需要兩三年，長(zhǎng)的則要四五年，而接手爛尾樓不用通過(guò)報(bào)建、打地基等前期階段，有的甚至只要進(jìn)行注資裝修就可以直接推出市場(chǎng)了，通常只需一年左右，可以避開(kāi)重新開(kāi)發(fā)的繁瑣細(xì)節(jié)，縮短資金周轉(zhuǎn)周期。（五）爛尾樓的成功開(kāi)發(fā)能為開(kāi)發(fā)商所在的企業(yè)創(chuàng)造良好的外部發(fā)展環(huán)境。爛尾樓是各地政府的一塊“心病”，嚴(yán)重影響城市的形象和當(dāng)?shù)卣膱?zhí)政能力；開(kāi)發(fā)商的成功運(yùn)作無(wú)形中會(huì)緩解這些壓力，這有助于開(kāi)發(fā)企業(yè)與當(dāng)?shù)卣⒘己玫年P(guān)系，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)在該地區(qū)的長(zhǎng)期發(fā)展。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的成功運(yùn)作在一定程度上幫助相關(guān)銀行減少了“爛尾樓”項(xiàng)目造成的“呆、壞”賬，這也會(huì)為開(kāi)發(fā)企業(yè)在今后的融資中帶來(lái)便利。三投資風(fēng)險(xiǎn)（一）社會(huì)形象問(wèn)題由于爛尾樓長(zhǎng)期停工，存在著設(shè)計(jì)、施工時(shí)間較早，存在土地使用年限折損、房屋功能過(guò)時(shí)、房屋折舊、戶型不理想、功能布局不完善和消防、供電、給排水等設(shè)計(jì)不合理等問(wèn)題，因而這些爛尾樓在消費(fèi)者心目中負(fù)面影響較大。爛尾樓重新包裝開(kāi)發(fā)中可能遇到的最大問(wèn)題就是項(xiàng)目的社會(huì)形象與地位如何改觀以增加消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的接受程度。（二）建筑質(zhì)量問(wèn)題由于長(zhǎng)期停工，實(shí)物質(zhì)量損害較大。許多爛尾樓“爛”的時(shí)間都不短，短則三四年、長(zhǎng)則八九年，甚至十年以上。日曬、雨淋、風(fēng)吹、雷打，這些樓宇的質(zhì)量不管怎么說(shuō)都已受到不同程度的損壞。有些爛尾樓存在著不同程度的地基下沉、屋面滲漏等工程質(zhì)量問(wèn)題，這些問(wèn)題的解決非常棘手，既拖延工期又須增加大量的改造費(fèi)用。（三）施工難度問(wèn)題爛尾樓工程既非新建工程，又非改造工程，接手的施工單位與原來(lái)的施工思路不一定能完全一致。因此，爛尾樓的開(kāi)發(fā)管理是一個(gè)程序交錯(cuò)疊加的復(fù)雜操作流程，在整治施工中會(huì)出現(xiàn)許多不可預(yù)見(jiàn)的因素，常常會(huì)使施工陷入被動(dòng)。（四）開(kāi)發(fā)周期問(wèn)題“爛尾樓”改造與正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期不同，改造過(guò)程。中會(huì)頻繁出現(xiàn)各種不確定的因素和困難，必將影響和延遲項(xiàng)目的改造周期。（五）土地使用年限問(wèn)題我國(guó)施行的是土地使用權(quán)制，土地使用年限是從依法取得土地使用權(quán)算起。不少爛尾樓由于以前就取得了土地使用權(quán)，現(xiàn)在真正的使用期就大大縮短了，這自然會(huì)大大影響該物業(yè)的價(jià)值。（六）理順關(guān)系問(wèn)題每一處爛尾樓的背后一般都復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和法律問(wèn)題。例如，產(chǎn)權(quán)不明確、債權(quán)債務(wù)關(guān)系不清、各種糾紛懸而未決等。這些問(wèn)題都是非常棘手的，往往一時(shí)難以妥善處理。這需要接手的開(kāi)發(fā)商有非常雄厚的資金實(shí)力和營(yíng)銷運(yùn)作能力，如果處理不好這些關(guān)系，就會(huì)變得非常被動(dòng)。由此看來(lái)，投資者接手爛尾樓一定要慎之又慎，一定要做好充分的可行性研究，一方面要分析爛尾樓經(jīng)過(guò)重新包裝和運(yùn)作后，能否符合市場(chǎng)需求從而成為可出售的商品；另一方面要分析了解這些項(xiàng)目的歷史和現(xiàn)狀，根據(jù)爛尾的不同原因而區(qū)別對(duì)待。而政府也應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的辦法，讓爛尾樓不要“爛”了再“爛”。（七）轉(zhuǎn)讓過(guò)程存在問(wèn)題爛尾樓在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中隱含著不少風(fēng)險(xiǎn)；一是哄抬標(biāo)價(jià)，如果有多家開(kāi)發(fā)商參加競(jìng)價(jià)拍賣，加上原開(kāi)發(fā)商趁機(jī)攪混水，將會(huì)導(dǎo)致標(biāo)價(jià)過(guò)高。二是原開(kāi)發(fā)商從中作?；虿辉概浜?，在過(guò)戶、更名、換證過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生許多困難。四治理方式（一）轉(zhuǎn)讓（收購(gòu)）股權(quán)轉(zhuǎn)讓，指通過(guò)作為爛尾樓業(yè)主的項(xiàng)目公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)爛尾樓的轉(zhuǎn)手。包括：（1）全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓，即公司收購(gòu)；（2）部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，指直接將爛尾樓作為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓。如：在建工程轉(zhuǎn)讓、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等。相對(duì)于特定的爛尾樓而言，可能是專門成立一個(gè)項(xiàng)目公司，項(xiàng)目完成，公司即注銷，也可能是開(kāi)發(fā)商所擁有的項(xiàng)目之一。在爛尾樓業(yè)主為項(xiàng)目公司情況下，既可以股權(quán)轉(zhuǎn)讓也可以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，一般以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓為宜；在爛尾樓僅為開(kāi)發(fā)商所擁有的項(xiàng)目之一情況下，一般只能是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓各有利弊。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)點(diǎn)：（1）轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡(jiǎn)單（股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股東變更登記）；（2）轉(zhuǎn)讓費(fèi)用節(jié)省，受讓方節(jié)省了契稅（3%）、交易費(fèi)（0.5%），轉(zhuǎn)讓方節(jié)省了轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅；（3）續(xù)建速度加快。完成股權(quán)變更登記后，新股東即可注資續(xù)建。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的缺點(diǎn)：（1）風(fēng)險(xiǎn)因素增加，項(xiàng)目公司的或有負(fù)債難以鎖定（除權(quán)公告是否可以鎖定值得研究）；（2）收購(gòu)人與目標(biāo)公司（項(xiàng)目法人）信息不對(duì)稱，收購(gòu)人必須進(jìn)行對(duì)目標(biāo)公司的盡職調(diào)查及對(duì)爛尾樓項(xiàng)目的盡職調(diào)查，前期談判用時(shí)較多。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)點(diǎn)：（1）只需對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行盡職調(diào)查，排除權(quán)利限制、債務(wù)負(fù)擔(dān)、司法查封等即可；（2）不存在項(xiàng)目業(yè)主或有負(fù)債的承擔(dān)問(wèn)題。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的缺點(diǎn)：（1）必須辦理項(xiàng)目過(guò)戶手續(xù)后方能續(xù)建，用時(shí)較長(zhǎng)；（2）轉(zhuǎn)讓成本高，增加稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；（3）轉(zhuǎn)讓條件苛刻（土地出讓金已支付完畢；已取得房地產(chǎn)證；已取得規(guī)劃許可證和施工許可證；完成總投資25%以上）。（二）合作開(kāi)發(fā)爛尾樓業(yè)主引入有資金實(shí)力的參聯(lián)建方進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。后續(xù)參聯(lián)建是否應(yīng)辦理項(xiàng)目權(quán)利主體變更登記，值得研究。當(dāng)然，新的合作人完全可以通過(guò)項(xiàng)目公司股權(quán)部分收購(gòu)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目權(quán)益。但假合作實(shí)借貸（如有保底條款或固定回報(bào)條款）則不受法律保護(hù)。（三）債轉(zhuǎn)股（債權(quán)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)）爛尾樓的債權(quán)人無(wú)非是：（1）建筑商（業(yè)主拖欠工程款）；（2）建材、設(shè)備經(jīng)銷商；（3）已預(yù)售的購(gòu)房戶小業(yè)主；（4）其他債權(quán)人。債權(quán)額較大的債權(quán)人如對(duì)爛尾樓認(rèn)為未來(lái)預(yù)期較好的，完全可以與爛尾樓業(yè)主協(xié)商以債權(quán)換股權(quán)或開(kāi)發(fā)權(quán)。這種方式實(shí)質(zhì)仍為合作開(kāi)發(fā)，只不過(guò)新的合作者是爛尾樓業(yè)主的債權(quán)人而已。（四）托管續(xù)建指由全體項(xiàng)目債權(quán)人以項(xiàng)目資產(chǎn)托管或項(xiàng)目公司股權(quán)托管方式委托管理公司（托管人），代表債權(quán)人履行項(xiàng)目后期投資建設(shè)義務(wù)，托管人收取服務(wù)費(fèi)或傭金。包括整體托管、部分托管和專項(xiàng)托管三種。（五）破產(chǎn)拍賣對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后拍賣，以拍賣款償還債務(wù)，中拍人接盤續(xù)建，原業(yè)主退出。（六）融資盤活爛尾樓業(yè)主通過(guò)關(guān)系協(xié)調(diào)、政府支持融通后續(xù)開(kāi)發(fā)資金，盤活爛尾樓。這種方式可能性較小，如業(yè)主能融到資，則不會(huì)形成爛尾樓。這是一種較理想的治理爛尾樓的方式。五成功操作爛尾樓的關(guān)鍵（一）轉(zhuǎn)讓前期的法律盡職調(diào)查一般情況下，爛尾樓項(xiàng)目均有著較為復(fù)雜的歷史原因，對(duì)外債權(quán)債務(wù)關(guān)系的情況都較為復(fù)雜。因此，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓前的法律盡職調(diào)查顯得尤為重要。對(duì)于爛尾樓項(xiàng)目的法律盡職調(diào)查一般應(yīng)涉及以下幾個(gè)方面：（1）項(xiàng)目公司的概況，如項(xiàng)目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、人員情況、工商年檢情況、納稅情況等。（2）土地使用出讓金是否已付清。如果出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有支付的情況，受讓方就必須支付這筆土地使用權(quán)的出讓金。（3）土地使用權(quán)是否抵押?jiǎn)栴}。土地使用權(quán)期限可以有70年、50年和40年不等，轉(zhuǎn)讓方有可能抵押以獲取資金。如果發(fā)生抵押，那銀行就對(duì)該建筑（爛尾樓）有優(yōu)先處理權(quán)。（4）規(guī)劃許可和建筑許可的問(wèn)題，即項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)、規(guī)劃是否取得有關(guān)部門的許可。由于爛尾樓既不是現(xiàn)售房又不是預(yù)售房，在建設(shè)的前期就很可能沒(méi)有取得上述的許可證，即使預(yù)售許可證已辦理，受讓方也有可能需要變更規(guī)劃，就存在建筑施工許可證和規(guī)劃許可證上所記載的內(nèi)容和實(shí)際爛尾樓的現(xiàn)狀是否吻合的問(wèn)題。（5）爛尾樓的市政配套工程是否已經(jīng)完成。如果沒(méi)有完成，是否已經(jīng)得到了市政部門的許可。這個(gè)問(wèn)題涉及到房屋最終竣工的交付使用。如果房屋的水、電、通迅等沒(méi)有得到開(kāi)通，那房屋的使用價(jià)值將受到損害。即使后期房屋竣工了，管道也鋪設(shè)完成，但沒(méi)有和大市政配套，也會(huì)給受讓方帶來(lái)一定的麻煩。（6）爛尾樓的綠化、車庫(kù)和廣場(chǎng)等配套設(shè)施的原設(shè)計(jì)的費(fèi)用和現(xiàn)接盤后改造的費(fèi)用會(huì)有一定的變動(dòng)，成本可能會(huì)有一定的增加。(7)爛尾樓的負(fù)債問(wèn)題。其中涉及到施工單位的數(shù)量、各施工單位采取的是分包還是總包的形式，同時(shí)要審閱與承建方的建筑工程施工合同，其中包括工程量的完工程度、根據(jù)完工程度決定應(yīng)支付的工程款行為等。另外還存在轉(zhuǎn)讓方以建筑本身為抵押向銀行貸款所造成的利息變成的負(fù)債以及向股東、其他社會(huì)組織的借款募資。(8)爛尾樓的已建部分有無(wú)抵押，抵押擔(dān)保的范圍是多少、還款期限有多長(zhǎng)的問(wèn)題。如果存在抵押，抵押權(quán)人就具有處理優(yōu)先權(quán)。(9)其他因建造而引發(fā)的訴訟問(wèn)題，有無(wú)未決的重大訴訟、仲裁和行政處罰等。如建筑質(zhì)量的訴訟、預(yù)售的訴訟、逾期交房的訴訟、銀行機(jī)構(gòu)對(duì)逾期還款的訴訟等。同時(shí)還有一些可能存在的潛在訴訟如：聯(lián)建參建的問(wèn)題。(二)妥善處理債權(quán)債務(wù)關(guān)系資金短缺是爛尾樓的主要問(wèn)題，而資金短缺和債權(quán)債務(wù)緊密相關(guān)，項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系理清是成功銷售的前提。為避免受讓后出現(xiàn)債務(wù)糾紛，受讓方應(yīng)當(dāng)先對(duì)項(xiàng)目公司的現(xiàn)有債權(quán)債務(wù)情況進(jìn)行徹底清查并確定處理方案。在這一過(guò)程中，以下幾個(gè)方面值得關(guān)注：(1)制作明確的債權(quán)債務(wù)清單。受讓方可要求項(xiàng)目公司的原股東及管理層全力配合其進(jìn)行項(xiàng)目公司的債權(quán)債務(wù)清查工作，并制作債權(quán)債務(wù)清單，以明確項(xiàng)目公司對(duì)外負(fù)債的總數(shù)額。同時(shí)，為了防止項(xiàng)目公司還有其他對(duì)外負(fù)債，受讓方可要求項(xiàng)目公司的原股東出具承諾書(shū)，以保證項(xiàng)目公司除債權(quán)債務(wù)清單列明的負(fù)債之外再無(wú)其他負(fù)債。(2)明確公司的擔(dān)保情況。由于項(xiàng)目公司的管理可能存在漏洞，因而有時(shí)會(huì)發(fā)生這樣的情形，即項(xiàng)目公司有為其他第三方企業(yè)提供擔(dān)保的行為，但該項(xiàng)擔(dān)保作為公司的或有債務(wù)，并未在公司的財(cái)務(wù)賬冊(cè)中列明，這樣極有可能為并購(gòu)后的公司增添潛在的負(fù)債，從而間接地