人民幣匯率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

人民幣匯率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析一、人民幣匯率的波動(dòng)特征相對(duì)于人民幣的絕對(duì)變化值來(lái)說(shuō)，人們更加關(guān)注人民幣匯率的變化情況，其原因主要有兩點(diǎn)：一是人民幣匯率的波動(dòng)情況能夠反映出金融資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，匯率波動(dòng)率與風(fēng)險(xiǎn)和收益呈正相關(guān)關(guān)系，即匯率波動(dòng)越大，預(yù)期收益越高，但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。從這個(gè)角度來(lái)看，各微觀(guān)主體可以根據(jù)匯率波動(dòng)特征進(jìn)行研究分析，規(guī)律潛在的匯率風(fēng)險(xiǎn)，減小匯率波動(dòng)對(duì)金融資產(chǎn)的負(fù)面影響，盡可能保障自身的經(jīng)濟(jì)利益。二是人民幣匯率的波動(dòng)特征直接反應(yīng)了其本身的變化規(guī)律，也映射出其他經(jīng)濟(jì)變量的影響機(jī)理。從人民幣匯率的波動(dòng)情況來(lái)看，它具有平穩(wěn)性、持續(xù)性、聚集性等特征，這也使得人民幣持有者的財(cái)產(chǎn)安全得到了一定程度上的保障。國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)王永平表示，在大量貿(mào)易順差和穩(wěn)定的外國(guó)直接投資環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的整體發(fā)展勢(shì)態(tài)良好，國(guó)際收支狀況強(qiáng)勁。這就表示，人民幣的發(fā)展環(huán)境良好，匯率趨于穩(wěn)定，貨幣大幅貶值的情況較難出現(xiàn)。王永平指出，我國(guó)正在研究的“托賓稅”能夠進(jìn)一步降低市場(chǎng)開(kāi)放帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。二、匯率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響（一）八十年代日元和日本房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的升值自1985年12月，在日本政府接受了“廣場(chǎng)協(xié)議”和改革匯率制度，日元升值速度顯著增加（見(jiàn)圖1）。1985年至1988年期間，日元兌美元匯率從238.54：1升至128.15：1，升幅達(dá)86％。在此期間，東京圈區(qū)的地價(jià)從1985年到1991年上升了兩倍多。ynynciti（二）日本的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)通過(guò)學(xué)習(xí)日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，分析中國(guó)目前的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我們可以作出以下合理假設(shè)：人民幣升值預(yù)期可能會(huì)吸引國(guó)際投機(jī)資本投機(jī)人民幣。欣賞更加尖銳，更投機(jī)的利潤(rùn)。人民幣持續(xù)升值可能吸引國(guó)際投機(jī)資本流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這可能推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。人民幣升值的幅度和速度將影響國(guó)際資本對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。中國(guó)是否會(huì)采取控制措施，中國(guó)將采取什么控制措施來(lái)限制國(guó)際資本進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將決定房地產(chǎn)泡沫是否會(huì)實(shí)現(xiàn)，還是泡沫有多快。三、人民幣匯率波動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)效應(yīng)（一）數(shù)據(jù)選擇指令為了保證研究的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，本文在數(shù)據(jù)選取過(guò)程中，遵循客觀(guān)、公正的原則，從各大網(wǎng)站和信息平臺(tái)中獲取所需的各項(xiàng)數(shù)據(jù)資料。首先，選取人民幣對(duì)美元匯率進(jìn)行計(jì)算。美元作為匯率的代表，以“E”表示，其數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)人民銀行官方網(wǎng)站。在選擇利率指數(shù)時(shí)（二）實(shí)證分析根據(jù)理論模型分析，本文將實(shí)證模型的變量順序設(shè)置為人民幣匯率（E），實(shí)際利率（R）和房地產(chǎn)價(jià)格（P）。OxMetrics6用于處理模型TVP-SV-VAR，模型的滯后期為2，MCMC的采樣次數(shù)為10000。變量測(cè)試類(lèi)型）數(shù)據(jù)%顯著性水平%顯著性水平結(jié)論E2穩(wěn)定01穩(wěn)定R01不穩(wěn)定00穩(wěn)定P00不穩(wěn)定00穩(wěn)定注意：（1）C，T和L表示ADF測(cè)試類(lèi)型，值的常數(shù)項(xiàng)，時(shí)間趨勢(shì)和滯后為0表示不存在;（2）Δ表示一階微分。（三）參數(shù)估計(jì)分析結(jié)果圖3：TVP-SV-VAR的參數(shù)估計(jì)結(jié)果通過(guò)上述分析，我們發(fā)現(xiàn)匯率，實(shí)際利率和房?jī)r(jià)二者之間的關(guān)系較為復(fù)雜，并非單一關(guān)系。在不同的環(huán)境和條件下，二者的關(guān)系有所不同，隨著時(shí)間的推移不斷變化。以前的研究表明，三個(gè)因素之間只有一個(gè)相互關(guān)聯(lián)，然而，它們之間的關(guān)系是時(shí)變且復(fù)雜的，無(wú)法用單一的關(guān)系進(jìn)行分析。在分析匯率聯(lián)動(dòng)模式、實(shí)際利率和房?jī)r(jià)的過(guò)程中可以發(fā)現(xiàn)，匯率與實(shí)際利率的變化正相關(guān)，而實(shí)際利率與房?jī)r(jià)的變化負(fù)相關(guān)。即當(dāng)匯率升值時(shí)，實(shí)際利率也會(huì)提高，實(shí)際利率的提高會(huì)使得房?jī)r(jià)下降；當(dāng)匯率下降時(shí)，實(shí)際利率也會(huì)隨之降低，房?jī)r(jià)會(huì)因?yàn)閷?shí)際匯率的降低有一定程度的上漲。但是，如果去掉“實(shí)際利率”的中間作用，這一影響便無(wú)法成立。換言之，匯率的波動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)并不會(huì)產(chǎn)生直接影響。在三者的相互影響關(guān)系中，“實(shí)際利率”扮演著橋梁和中介的角色。在TVP-SV-VAR模型的時(shí)變參數(shù)的觀(guān)察中可以發(fā)現(xiàn)，人民幣匯率對(duì)實(shí)際利率的影響處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，而實(shí)際匯率對(duì)房?jī)r(jià)的影響則逐漸加強(qiáng)。這就證實(shí)了實(shí)際利率是人民幣匯率與房?jī)r(jià)掛鉤的假設(shè)，匯率對(duì)房?jī)r(jià)的影響也越來(lái)越大。四、國(guó)際資本對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析（一）國(guó)際資本對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的影響圖4顯示，近五年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的外商投資總額穩(wěn)步增長(zhǎng)。圖4：中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的外商投資2005年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為21,178.48億元，外商投資僅為1.19％，為221.96億元?？磥?lái)外資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金的比例很小。但是，考慮到幾乎所有的外資都流入了上海和北京，我們沒(méi)有理由忽視其影響力。據(jù)中國(guó)人民銀行2005年8月發(fā)布的“2004年中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)告”數(shù)據(jù)顯示，2004年前11個(gè)月，外資流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總額已達(dá)222億元，約150億元為物業(yè)發(fā)展，占全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的12.8％。顯然，外商投資對(duì)上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)有充分影響。由于人民幣升值預(yù)計(jì)將重新升值，“熱錢(qián)”，直接監(jiān)督管理的國(guó)際投機(jī)資本不斷涌入中國(guó)。只是，我們可以應(yīng)用以下公式：“熱錢(qián)”的數(shù)量=外匯儲(chǔ)備的增長(zhǎng)-貿(mào)易順差-實(shí)際使用外國(guó)直接投資。一般來(lái)說(shuō)，如果貨幣升值，“熱錢(qián)”將流入股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)。但中國(guó)股市如此特別，太多的政府管理和控制，我們很容易和廣泛地認(rèn)為大多數(shù)“熱錢(qián)”流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀(guān)點(diǎn)。從2003年到2005年，流入中國(guó)的“熱錢(qián)”總額約為1,985億美元（謝國(guó)忠，摩根士丹利董事總經(jīng)理，一次計(jì)算一次，3500億美元）。接下來(lái)假設(shè)：“熱錢(qián)”的一半流入中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng);元兌美元匯率為8：1;房?jī)r(jià)為20000元/平方米。所以我們可以很容易地計(jì)算并得出結(jié)論，2003年到2005年，“熱錢(qián)”購(gòu)買(mǎi)了約5000萬(wàn)平方米的房屋。如果用“銀行貸款”購(gòu)買(mǎi)的“熱錢(qián)”，就控制了更多的平方米?？紤]到2003年至2005年間幾乎所有的外資流入了上海和北京，兩市的住房總面積為1.63億平方米，可以看出“熱錢(qián)”占據(jù)了這兩個(gè)城市的30％左右的銷(xiāo)售。中國(guó)人民銀行上海分行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2002年至2004年間，上海的外商投資占房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的20％左右。我們可以得出結(jié)論，隨著人民幣升值預(yù)期，外資可以更有力地影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)，特別是在上海和北京。（二）中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)海外投資基金分析雖然沒(méi)有準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)際資本對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售市場(chǎng)的影響有多大，但我們可能會(huì)接受海外基金的工作越來(lái)越頻繁，這證明外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響正在增加。吸引海外基金流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩大優(yōu)勢(shì)。一個(gè)是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資可以帶來(lái)高增長(zhǎng);另一個(gè)原因是人民幣升值可以幫助獲得額外的收入。海外基金，特別是流入市場(chǎng)的基金，可能會(huì)加快房地產(chǎn)泡沫的形成或擴(kuò)張。一般來(lái)說(shuō)，流入銷(xiāo)售市場(chǎng)的海外基金采取整體購(gòu)買(mǎi)或全面銷(xiāo)售的方式，短期內(nèi)可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)格大幅波動(dòng)。例如，凱德置地于2005年在上海出售其幾乎所有的房地產(chǎn)，同時(shí)，2005年下半年上海房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)。（三）國(guó)際資本對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響自從二零零三年二月起，從七月份全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人大會(huì)上提出，從二零零三年二月起，全面推進(jìn)外資進(jìn)入中國(guó)的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響相對(duì)城市的物業(yè)價(jià)格。圖5顯示，與北京，廣州，深圳，天津等城市相比，上海2003年以來(lái)價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)較大幅度的上漲態(tài)勢(shì)。同時(shí)，北京，廣州，深圳，天津沒(méi)有什么大不同。圖5：各大主要城市房?jī)r(jià)走勢(shì)折線(xiàn)圖2003年以前，上海房地產(chǎn)價(jià)格上漲緩慢，但從2003年至2005年6月底（換句話(huà)說(shuō)，從出現(xiàn)人民幣升值到開(kāi)始的時(shí)候），價(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。圖6：各大主要城市房?jī)r(jià)走勢(shì)柱狀圖2002年至2004年，外資占上海房地產(chǎn)市場(chǎng)20％左右，價(jià)格從4010元/平方米上漲至6385元/平方米。價(jià)格的加速大大超越了公民的治理收入。事實(shí)上，2005年6月，財(cái)產(chǎn)價(jià)格是5年前的1.2倍，而治理收入只漲了約60％。根據(jù)上述討論，我們可以得出結(jié)論：投機(jī)是導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上漲的因素之一。表二：居民人均可支配收入與上海房?jī)r(jià)對(duì)比年份200020012002200320042005人均可支配收入117181288313250148671668318718增長(zhǎng)率（與往年相比）9.94%2.85%12.20%12.21%9.94%12.10%增長(zhǎng)率（與2000年相比）9.94%13.07%26.87%42.37%59.74%9.94%然而，自2005年6月以來(lái)，上海的房地產(chǎn)價(jià)格下滑，歸功于政府實(shí)施的一系列宏觀(guān)調(diào)控政策，外資開(kāi)始選擇其他城市進(jìn)行投資。其實(shí)北京和廣州的價(jià)格比上海的漲幅要快。這不是巧合：外資在短時(shí)間內(nèi)流入某個(gè)地區(qū)會(huì)導(dǎo)致價(jià)格快速上漲。回答一個(gè)問(wèn)題，即是否有市場(chǎng)泡沫，確實(shí)需要更多的考察。五、結(jié)論如上所述，結(jié)論是隨著人民幣升值的持續(xù)期望，外資大量流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房?jī)r(jià)波動(dòng)。人民幣對(duì)美元的名義匯率自2005年以來(lái)一直下降，人民幣在2008年繼續(xù)升值至6.1238。2015年人民幣兌美元匯率上漲了一點(diǎn)