2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策年關(guān)回顧

都是浮云！2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策年關(guān)回顧調(diào)控!調(diào)控!再調(diào)!2021年對于中國樓市而言，注定是一個值得關(guān)注的年份。這一年是不折不扣的政策年、調(diào)控年。2021年，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控辦法，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手腕。但是政策很給力，調(diào)控需盡力。用來形容2021年的樓市調(diào)控再貼切不過。3月仍是一片“艷陽天”的樓市，在4月暴風(fēng)驟雨般的調(diào)控政策中應(yīng)聲而下。經(jīng)歷了年中幾個月的低迷盤整期，在傳統(tǒng)的“金九銀十”，樓市再次“凱歌高奏”，9月的重拳調(diào)控隨之而來，樓市再次進入膠著狀態(tài)，直至年尾量價齊升。2021年即將結(jié)束之際，就讓咱們一路來清點一下2021出臺的一系列樓市政策，希望能在能夠為大家理清脈絡(luò)，并為判斷2021年樓市的走勢提供參考?！皣粭l”影響指數(shù)：★★★★政策回放：1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于增進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，旨在進一步增強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，增進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提出了加速中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè);增加住房建設(shè)用地有效供給，提高土地供給和開發(fā)利用效率;加大不同化信貸政策執(zhí)行力度;繼續(xù)實施不同化的住房稅收政策等11條具體辦法。入選理由：“國十一條的”的出臺，肯定了2021年樓市調(diào)控的基調(diào)，顯示中央對抑制當前房價不睬性上漲的決心。78家“央企退市”影響指數(shù)：★★政策回放：今年3月15日，央企在北京制造了3塊“地王”后，國資委3月18日宣布不以房地產(chǎn)為主業(yè)的78家央企要慢慢退出房地產(chǎn)市場，第二天即下達了15個工作日內(nèi)退出的時間表。作為非房地產(chǎn)主業(yè)的央企中遠集團首先表態(tài)，半年內(nèi)完全退出房地產(chǎn)市場。央企整體實質(zhì)性退市進展緩慢，至今仍有71家央企超過200家地產(chǎn)公司未見動靜。入選理由：自“清退令”以來,78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實際進程緩慢。這么多央企退出房地產(chǎn)市場,對房地產(chǎn)市場肯定會有影響,可是這78家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比很小,放到全國的市場,份額超級有限,對于整個房地產(chǎn)行業(yè)影響也超級有限。如果不能解決房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利”特性,保證房價健康上漲,不能拓寬新的利潤增加渠道有效疏導(dǎo)資本,“央企退市”最終只能是一個美好的愿望。新國十條影響指數(shù)：★★★★★政策回放：4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部份城市房價過快上漲的通知》登上各大媒體頭條。具體內(nèi)容包括：一、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%;二、對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行按照風(fēng)險管理原則自主肯定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認定標準。要嚴格限制各類名目的炒房和投機性購房。商品住房價錢太高、上漲過快、供給緊張的地域，商業(yè)銀行可按照風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;3、對不能提供1年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可按如實際情況，采取臨時性辦法，在一按時期內(nèi)限定購房套數(shù)。入選理由：這次調(diào)控是第一次以政策“組合拳”的方式，給那時正處于“踴躍轉(zhuǎn)變期”的房地產(chǎn)市場帶來了一場“及時雨”。政策對外地人購房進行了嚴格的限制，在精準沖擊投資客的同時，也讓一部份自住需求者的購房需求蒙受連累沖擊?！?29新政”影響指數(shù)：★★★★★政策回放：9月29日，相關(guān)部委出臺鞏固樓市調(diào)控功效的新一輪政策。內(nèi)容包括第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍、第三套停貸、初次明確推動房產(chǎn)稅改革、落實中小套型商品住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃、房價太高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)、對有囤地捂盤等違法記錄的房企停發(fā)股票和貸款。入選理由：這幾項辦法是對“新國十條”的細化與落實，影響范圍與深度均超過“新國十條”，房產(chǎn)稅改革與“限購令”的明確，成為調(diào)控亮點。二套房認定標準影響指數(shù)：★★★★★政策回放：4月21日，銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才解讀了最新出臺的房貸新政：新的房貸政策是以衡宇數(shù)量來認定是不是為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認定標準相較出現(xiàn)了根本性的轉(zhuǎn)變。影響指數(shù)：影響指數(shù)：★★★★★6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。入選理由：二套房認定標準從“認貸”或“認房”到“認房又認貸”，界定更為嚴格，可是對以往銀行"認房難"的問題做出了回應(yīng)。這是對“新國十條”的細化，說明監(jiān)管層仍然在堅持原有的抑制房價過快上漲的調(diào)控觀點。隨著房貸標準的進一步嚴厲，說明地產(chǎn)調(diào)控已漸入深水區(qū)，事實也證明銀行面對的信貸監(jiān)管加倍嚴格。“沖擊囤地”影響指數(shù)：★★★政策回放：9月27日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步增強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，被看做是9?29新政的預(yù)熱政策。《通知》規(guī)定，沒有完成保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設(shè)任務(wù)的地方，不得向大戶型高級住房建設(shè)供地;不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓;嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標必需大于1;規(guī)定了土地競買人有閑置土地一年以上等4種違法違規(guī)違約行為的，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。入選理由：為了避免企業(yè)囤地，一年內(nèi)動工建設(shè)，自動工之日起三年內(nèi)完工的規(guī)定被看做是“重拳出擊”。三套房停貸政策回放：4月17日，國務(wù)院發(fā)出通知，商品住房價錢太高、上漲過快、供給緊張的地域，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款;9月29日，央行再發(fā)通知，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;11月13日，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會等四部委再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。入選理由：三套房停貸，對投資投機需求來講，不可謂不致命。房價沒有過快上漲，此政策功勞不小。樓市“限外令”影響指數(shù)：★★★政策回放：繼各地限制非本地戶籍居民購房政策出臺后，外匯局2021年11月15日出臺規(guī)定，限制境外個人及機構(gòu)在境內(nèi)購房。11月15日，外匯局發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》規(guī)定，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房;在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅衡宇。入選理由：人民幣升值背景下大量熱錢流入內(nèi)地，為了防范海外熱錢入中國樓市，“限外令”的再次祭出也釋放出一個明確信號：中國樓市不是熱錢的“避風(fēng)港”。對少數(shù)熱衷于在個別城市投機的境外人士來講，“限外令”有必然抑制作用，但還有待完善。雖然也是治標不治本，但有個開始總比沒有好。多個城市出臺“限購令”政策回放：4月30日，北京市政府發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部份城市房價過快上漲文件的通知》，其中“自通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房”的臨時性辦法，引發(fā)業(yè)內(nèi)外強烈關(guān)注。十月份、，中央政府調(diào)控加碼，同時催促地方政府出臺細則，二次調(diào)控的決心越發(fā)強烈。繼北京、廈門等地出臺樓市二次調(diào)控新政后，上海、寧波、福州、杭州、南京、天津、廣州、溫州、海口等城市也出臺樓市調(diào)控細則，發(fā)布限購令，遏制房價過快上漲。入選理由：一輪又一輪的調(diào)控，可房價仍回暖已成了不爭的事實，沒譜的房價和蘊蓄的民怨直指民生窘境。當此背景下，限購令就成了斬亂麻的那把“快刀”，遏止投機性特征明顯的多套房購買需求，緩釋推動房價飆漲的剛性需求，以此改變賣方市場的話語份額。不過目前“限購令”的政策調(diào)控作用，或許只是高燒樓市的“止疼藥”，還算不上是那顆能真正降溫的“退燒藥”。央行6次上調(diào)存款準備金利率影響指數(shù)：★★★政策回放：1月18日、2月25日、5月10日、10月13日、11月16日、11月29日，中國人民銀行前后六次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率，每次調(diào)整0.5個百分點。除開年初幾回是為了增強支農(nóng)資金實力，支持春耕備耕外，其余幾回調(diào)整被業(yè)內(nèi)外人士看做是強力遏制信貸沖鋒，收縮流動性，配合樓市降溫而放出的信號。入選理由：上調(diào)準備金，表現(xiàn)了貨幣政策的針對性，而針對的就是目前已經(jīng)泛濫的流動性。央行年內(nèi)6調(diào)存款準備金率，目前已經(jīng)抵達歷史最高點。結(jié)合當前信貸投放量龐大，通脹預(yù)期強烈的背景考慮，存款準備金率仍有上調(diào)空間。對向來喜歡把錢放在銀行的中國人來講，在這個通貨膨脹加重的年代，存仍是不存?央行年內(nèi)兩次加息政策回放：繼10月20日以后初次加息和多次上調(diào)存款準備金率以后，12月25日央行宣布自2021年12月26日開始加息。一個季度之內(nèi)兩度加息以后，五年期的存款利率已經(jīng)從3.64%調(diào)高至4.55%，雖然與11月份CPI高達5.1%的增幅相較，此刻仍處于“負利率”時期。不過鑒于機構(gòu)多估計國內(nèi)惡性通脹出現(xiàn)概率比較低，再加上明年加息預(yù)期依舊，銀行的中長期存款有望實現(xiàn)“保值”。影響指數(shù)：★★★★入選理由：央行超前性地在2021年上半年物價高點到來之前進行緊縮，有利于抑制通脹預(yù)期。此舉是為了促使貨幣政策盡快加速回歸常態(tài)化和正?；?，進而抑制通脹預(yù)期，顯示貨幣政策加速“穩(wěn)健。在物價高點到來之前就加息，貨幣政策緊縮操作明顯提前，有利于降低社會對2021年物價過快上漲的擔(dān)憂。公積金貸款利率上調(diào)影響指數(shù)：★★政策回放：繼10月20日住建部上調(diào)公積金貸款利率以后，12月26日，住建部再次發(fā)出通知，即日起上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.25個百分點。五年期以下（含五年）從3.50%調(diào)整為3.75%，五年期以上從4.05%調(diào)整為4.30%入選理由：公積金利率上調(diào)0.25個百分點，對市場影響并非算很大，與商業(yè)貸款相較，公積金整體利率水平仍低于商業(yè)貸款利率水平?！鱿嚓P(guān)鏈接2021哪些政策存變數(shù)限購令今年部份城市出現(xiàn)了限購令，不僅限制外地人購房，對本地人購房數(shù)量也作出了嚴格的限制。進入今年下半年，限購的城市陣容也在不斷擴大。業(yè)內(nèi)人士表示，中央的房貸政策目的就是抑制投資型等不良需求，但對于資金雄厚的投資者來講，無非是門坎大幅提高，但限購令卻直接對投資型需求說不，有錢也禁止買屋子。限購令目前多在房地產(chǎn)一二線城市執(zhí)行，對于徐州這樣的房價泡沫較少的城市來講，執(zhí)行限購的可能性相對較小。房產(chǎn)稅連年來，房產(chǎn)稅、物業(yè)稅一直都是熱議的話題，物業(yè)稅出臺尚需時日，但房產(chǎn)稅的出臺已經(jīng)近在眼前。目前來講，房產(chǎn)稅是地方政府按照地方形勢酌情實施，和限購令一樣，作為房地產(chǎn)三線城市的徐州，執(zhí)行房產(chǎn)稅的可能性仍然不大。加息業(yè)內(nèi)人士表示，2021年9月份，M2/GDP這一比例達到2.59,而2020-2021年歷史同期平均值為2.20。這意味著，我國貨幣供給較大程度上超過了實體經(jīng)濟的需要，流動性多余問題較為嚴峻。通脹在10月份開始硬著地，10月份全國CPI為4.4，為近兩年最高。政府不能不開始兩手抓既調(diào)物價，又調(diào)房價!因此，在通貨膨脹硬著地和房地產(chǎn)價錢不斷爬升的背景下，政府極可能繼續(xù)出臺加息政策，這樣既利于疏導(dǎo)降低通脹，又將配合其他政策增強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。兩手抓相關(guān)閱讀：2021年第一季度房產(chǎn)政策：以家庭為單位認定二套房/8528.html2021年第二季度房產(chǎn)政策：二套房認定發(fā)生重大變革/8529.html2021年第三季度房產(chǎn)政策：樓市二次調(diào)控靴子終于落地/8530.html2021年第四季度房產(chǎn)政策：增強房產(chǎn)市場調(diào)控不免/8531.html附：2021年房地產(chǎn)政策一覽12月25日中國人民銀行決定，自2021年12月26日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率別離上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。12月16日國土部以國家土地督察機構(gòu)的名義約談市級地方政府12名主要負責(zé)人，就土地違法問題進行通報，同時要求被約談地方政府踴躍整改。這標志著土地違法問責(zé)拉亮了預(yù)警燈。今年被約談的城市都是違法占用耕地面積比例超過15%，在全國范圍月平均違法占用耕地面積排名靠前的城市。國土資源部稱，凡是地方違法違規(guī)土地面積達到昔時新增建設(shè)用地面積15%以上的，其行政首長就要被問責(zé)，哪怕已經(jīng)調(diào)離。問責(zé)“既處置事，又處置人”。12月10日中國人民銀行決定，從2021年12月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是年內(nèi)第六次上調(diào)。12月4日2021年，中國全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)?；?qū)⒏哌_1000萬套，相較2021年的580萬套，增加72.4%，以此計算，2021年保障性安居工程投資或?qū)⑦_1.4萬億元人民幣。而計劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部份。這預(yù)示著保障房建設(shè)黃金期即未來臨。12月3日中共中央政治局12月3日召開會議，分析研究明年經(jīng)濟工作。正確把握國內(nèi)外形勢新轉(zhuǎn)變新特點，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加速轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，實施踴躍的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。11月3日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。公積金新政強調(diào)，第二套住房公積金個人住房貸款利率不圖低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于

50%，嚴禁利用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。10月19日中國人民銀行宣布，自10月20日起，金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。9月29日國家有關(guān)部委要求在房價太高、上漲過快、供給緊張的城市，要在一按時間內(nèi)限居住民家庭購房套數(shù)，完善不同化的住房信貸政策，對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要增強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房；切實增加住房有效供給。9月27日國土資源部稱，土地閑置一年以上競買人及其控股股東將被禁止拿地。6月4日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委通知稱，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)以擬購房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。4月18日國務(wù)院通知指出，商品住房價錢太高、上漲過快、供給緊張的地域，商業(yè)銀行可按照風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

4月15日國土資源部發(fā)布2021年住房供地計劃，今年計劃供給住房用地總量同比增加逾130%，其中中小套型商品房將占四成多。4月15日國務(wù)院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住