分類物業(yè)管理試題與答案

分類物業(yè)治理試題及答案

一、第一章物業(yè)分類治理概論

一、名詞說明題：

1.物業(yè)分類治理：就是物業(yè)治理企業(yè)為了實現(xiàn)物業(yè)治理活動的中意目標，根據(jù)物業(yè)的性能、特點

及其變化，業(yè)主和物業(yè)使用人的需要，以及物業(yè)治理工作的資源條件情形，運用現(xiàn)代物業(yè)治理方法、

手段開展工作的針對性的、專門化的物業(yè)治理活動。

2.職業(yè)經(jīng)理人：所謂職業(yè)經(jīng)理人是指以企業(yè)行政為第一要務(wù)，接受投資者聘用，根據(jù)合同條款，

運用杰出的治理和經(jīng)營手段，使企業(yè)發(fā)展和獲取利潤的專門人才。

二、填空題：

1.物業(yè)分類治理是一個相對的范疇，物業(yè)服務(wù)治理從一開始就具有綜合性和專業(yè)性,必須有專業(yè)

人員和專門機構(gòu)來施行。

2.在國外物業(yè)分類治理是隨著物業(yè)治理市場的發(fā)展和社會分工的需要而發(fā)展的。

3.在英國，微觀上，19世紀60年代伯明翰市的奧克維婭?希爾(OctaviaHiH)最早為其出租物業(yè)

制定了一套規(guī)范。在宏觀上，伯明翰市政府為適應(yīng)當時的工業(yè)發(fā)展的需要，從城市建設(shè)的角度出發(fā)，

開創(chuàng)了由政府出面主持房地產(chǎn)即物業(yè)的成片開發(fā)、租賃、治理的先例。

4.英國政府對物業(yè)治理行業(yè)實行社會化治理,一樣不干涉，而由住宅中介機構(gòu)一一住宅治理協(xié)會

負責(zé)和諧。

5.1868年英國皇家測量師協(xié)會(半官、半民性質(zhì))成立，它實際上是“準”全國性物業(yè)治理協(xié)會。

其所轄的7個技術(shù)專業(yè)小組成員，除履行各自的與房地產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)技術(shù)職能外，均要同時承擔(dān)物

業(yè)治理職能。

6.物業(yè)治理起源于英國，但真正的現(xiàn)代的專業(yè)性物業(yè)治理卻是于19世紀末至20世紀30年代在美

國形成和顯現(xiàn)。

7.在美國，對物業(yè)治理公司來說，每一個物業(yè)均是其盈利中心。但作為一個公司來講，處于戰(zhàn)略

考慮，他的治理模式、治理制度、治理程序都是統(tǒng)一的,都實行標準化治理。

8.從公司內(nèi)部運作看，美國的物業(yè)治理企業(yè)的治理，一樣以1名或多名注冊物業(yè)經(jīng)理為核心,其

他人員環(huán)繞其開展工作。治理服務(wù)的日常事務(wù)，就主要是通過外包的方式，由專業(yè)性企業(yè)承包，物

業(yè)治理企業(yè)起一個總調(diào)度和總負責(zé)的作用。

9.廣州珠江物業(yè)酒店治理有限公司從90年代初就開始引進香港第一太平戴維斯物業(yè)咨詢公司的經(jīng)

營治理體會，采取物業(yè)承包的方式承接廣東世貿(mào)大廈的物業(yè)治理業(yè)務(wù)，在物業(yè)分類治理方面較早進

行探索。

10.深圳中海物業(yè)介入寫字樓、商場、商住區(qū)、別墅區(qū)等不同類型的高檔物業(yè)達100余處，成為“中

國第一大管家”

11.1994年3月在沿海開放城市幾年來物業(yè)治理試點的基礎(chǔ)上，建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)

治理辦法》,提出逐步推行“社會化、專業(yè)化”治理模式，

12.2000年10月15日,中國物業(yè)治理協(xié)會成立，不但使物業(yè)行業(yè)走上了自律中發(fā)展的軌道，而且

也為物業(yè)治理企業(yè)的專業(yè)化提供強有力的行業(yè)性專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)與支持。

13.2003年9月1日正式實施國務(wù)院《物業(yè)治理條例》明確了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)治理相分離的原則,

為物業(yè)分類細化治理廣闊的空間和法律保證。

14.《條例》第四十條“物業(yè)治理企業(yè)可以將物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)托付給專業(yè)性服務(wù)企

業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)治理一并托付給他人”的規(guī)定，

15.黃安永在《物業(yè)治理辭典》（1999.5版）中，提出為了使物業(yè)治理更加專業(yè)化、科學(xué)化，根據(jù)

物業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為生活、辦公、經(jīng)營、生產(chǎn)等

三、挑選題：

1.以下屬于物業(yè)分類治理的特點的有（ABCDE）

A、物業(yè)治理主體的多樣性B、物業(yè)分類治理對象的特定性

C、物業(yè)分類治理活動的競爭性D、物業(yè)分類治理手段的先進性

E、物業(yè)治理服務(wù)目標的雙重性

2.公寓大廈、摩天大樓的顯現(xiàn)及其治理的需要，以及物業(yè)治理組織（ABC）等專業(yè)性物業(yè)治

理行業(yè)組織的成立，使美國的物業(yè)治理進入專業(yè)化治理時代。

五、A、芝加哥建筑物治理人員協(xié)會（CBMO）B、建筑物業(yè)主組織（BOO）

六、C、建筑物業(yè)主與治理人員協(xié)會（BOMA）D、住宅治理協(xié)會

3.在英國，物業(yè)治理企業(yè)間分工明確，物業(yè)治理中的小工程、小項目一樣由（A）完成。

A、綜合性物業(yè)公司內(nèi)部人員B、專業(yè)的物業(yè)治理企業(yè)

C、綜合性物業(yè)公司D、注冊物業(yè)經(jīng)理

4.美國物業(yè)治理最顯著的特點是（C

A、科學(xué)化B、社會化

C、專業(yè)化D、網(wǎng)絡(luò)化

5.美國物業(yè)治理經(jīng)理人有（BCD）等幾類。

五、A、銷售經(jīng)理B、樓宇經(jīng)理

六、C、物業(yè)經(jīng)理D、資產(chǎn)經(jīng)理

6.在市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)作為商品，其分類的依據(jù)，在生產(chǎn)、流通、消費各經(jīng)濟運行環(huán)節(jié)中,

應(yīng)充分體現(xiàn)在（AB）的特點與要求。

A、商品屬性B、社會屬性

C、房屋建筑自然性D、房屋建筑使用性質(zhì)

7.美國學(xué)者羅伯特?C?凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的治理所需要具備的知識不同將物業(yè)分為

（ABCE）。這種劃分方法也是目前國外普遍采用的劃分方法。

A、居住物業(yè)B、商用物業(yè)

C、工業(yè)物業(yè)D、智能物業(yè)

E、特別用途物業(yè)

8.依據(jù)物業(yè)的收益性對物業(yè)進行分類，物業(yè)可分為（ABCD）四種類型。

A、收益性物業(yè)B、有限收益物業(yè)

五、C、有限公益物業(yè)D、非收益性物業(yè)

9.依據(jù)物業(yè)權(quán)屬關(guān)系分類，可將物業(yè)分為（ABCD）。

A、國有產(chǎn)權(quán)物業(yè)B、社團產(chǎn)權(quán)物業(yè)

C、集體產(chǎn)權(quán)物業(yè)D、區(qū)分所有權(quán)建筑物業(yè)

10.依據(jù)權(quán)屬的經(jīng)濟性質(zhì)分類，可將物業(yè)分為（ABCD）。

A、國有產(chǎn)權(quán)物業(yè)B、集體產(chǎn)權(quán)物業(yè)

C、股份制產(chǎn)權(quán)物業(yè)D、個人私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)

11.依據(jù)建筑物的高度及結(jié)構(gòu)分類可分為（ABCD）。

A、多層建筑物業(yè)與高層建筑物業(yè)B、獨立式住宅（別墅）物業(yè)

C、宅小區(qū)物業(yè)D、辦公樓宇工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)

12.按照治理的性質(zhì)的分類按照治理的性質(zhì)可將分將為（ABC）。

A、托付治理物業(yè)B、租賃經(jīng)營物業(yè)

C、托付代理物業(yè)D、承包經(jīng)營物業(yè)

四、簡答題:

1.實行物業(yè)分類治理的必然性

物業(yè)治理作為相伴房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起來的一個新興產(chǎn)業(yè)，在國內(nèi)外

均為世人所矚目。物業(yè)的種類繁多、構(gòu)成復(fù)雜、關(guān)系眾多、利益多元化等

特點，已使物業(yè)的治理非納入精細化的科學(xué)治理軌道不可。物業(yè)治理行業(yè)

的分工發(fā)展過程中，也需要推進物業(yè)分類精細化治理。物業(yè)分類治理適應(yīng)

了物業(yè)自身特點的對治理工作需要，同時又是物業(yè)治理行業(yè)發(fā)展、物業(yè)治

理科學(xué)進步的必然。這樣才能使物業(yè)治理行業(yè)發(fā)展壯大。

(1)物業(yè)治理業(yè)務(wù)覆蓋面越來越寬。

(2)物業(yè)治理行業(yè)的發(fā)展需要。

(3)不同物業(yè)的不同特點，治理的側(cè)重點不同。

2.國外物業(yè)分類治理的產(chǎn)生與發(fā)展的動因

(1)社會分工是物業(yè)分類治理的前提條件。

(2)專業(yè)化是物業(yè)分類治理的直接動因。

(3)市場需要是物業(yè)分類治理的客觀條件。

(4)科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)是物業(yè)分類治理的微觀基礎(chǔ)。

(5)物業(yè)治理專業(yè)人員的職業(yè)化治理制度的完備是物業(yè)分類治理的宏觀保證。

(6)現(xiàn)代物業(yè)及物業(yè)治理中高科技、智能化的應(yīng)用推動了物業(yè)治理企業(yè)的科學(xué)化、精細化的

物業(yè)分類治理。

3.物業(yè)分類治理的意義

現(xiàn)代物業(yè)的特點是人類社會發(fā)展對物業(yè)構(gòu)建的要求與作用的結(jié)果。物業(yè)治理企業(yè)在實施對物業(yè)

的治理過程中必須考慮這些特點，多樣性，復(fù)雜性，動態(tài)性的物業(yè)在治理上必須采取分類治理的方

法進行具體化的治理。從物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營的角度講有一個物業(yè)治理市場細分的問題。從物業(yè)服務(wù)

的角度有一個服務(wù)專門化和社會監(jiān)督的問題。從政府治理的角度有一個分類指導(dǎo)的問題。

(1)有利于政府對物業(yè)行業(yè)的分類指導(dǎo)與治理，促進物業(yè)治理行業(yè)的健康發(fā)展。

(2)有利于根據(jù)不同物'業(yè)的不同特點細分物業(yè)治理市場，開拓物業(yè)治理業(yè)務(wù)的空間。

(3)有利于促進物業(yè)治理企業(yè)在治理上的科學(xué)分工，促進物業(yè)治理企業(yè)服務(wù)的專門化和社會

對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督的機制的建立。

4.現(xiàn)代物業(yè)的主要特點

隨著新世紀的到來，人們的生產(chǎn)、生活發(fā)生了許多重大變化，為人類的生產(chǎn)、生活服務(wù)的物業(yè)

也隨之而發(fā)生變化，它改變著現(xiàn)代物業(yè)的建構(gòu)的目的與理念，形成現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展趨勢和特點。同

時，物業(yè)治理的理念、治理模式、物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)內(nèi)容、物業(yè)治理組織結(jié)構(gòu)等將發(fā)生重大變革。新

技術(shù)、新材料、新方法等將會連續(xù)不斷地應(yīng)用到物業(yè)治理行業(yè)，并將從根本上改變目前的物業(yè)面貌

和人們的工作、生活方式。物業(yè)出現(xiàn)多樣性，復(fù)雜性，動態(tài)性的特性。在物業(yè)的構(gòu)建和治理上體現(xiàn)

出園區(qū)化智能化、網(wǎng)絡(luò)化、環(huán)?；?、人性化、新異化等特點。

(1)園區(qū)化。

(2)新異化。

(3)高技術(shù)條件下的智能化、網(wǎng)絡(luò)化。

(4)環(huán)?；?、人性化。

五、論述題：

1.現(xiàn)代物業(yè)的分類治理趨向

現(xiàn)代社會物業(yè)的多樣性、復(fù)雜性和動態(tài)性特性，以及物業(yè)治理企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的要求,

決定了物業(yè)治理工作的分類治理、細化治理的必然趨向，但從理論上講物業(yè)治理的分類治理要求

是由物業(yè)治理猛烈的內(nèi)部市場競爭、行業(yè)的社會分工發(fā)展和物業(yè)治理日益社會化趨勢決定的。

(I)物業(yè)市場細分化。物業(yè)治理企業(yè)要在行業(yè)競爭中立于不敗之地必須在更專業(yè)的物業(yè)細分

市場上找到新業(yè)務(wù)。物業(yè)治理本身包含的業(yè)務(wù)范疇非常廣。物業(yè)治理企業(yè)在提供物業(yè)治理和服務(wù)的

同時，還可以開展其他與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù)，如房屋中介、房地產(chǎn)法律咨詢、房屋買賣代理、建筑裝

飾等項目；也可以在小區(qū)內(nèi)部根據(jù)實際情形搞一些餐飲、商業(yè)服務(wù)項目。這樣物業(yè)治理公司不但可

以通過主業(yè)獲得收入，還可以通過多種經(jīng)營來提高經(jīng)濟效益。

(2)物業(yè)治理專業(yè)化與專門化。物業(yè)治理作為服務(wù)行業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)，競爭猛烈，導(dǎo)致專業(yè)化

的社會分工迅猛發(fā)展，物業(yè)分類治理成為必然要求。要實現(xiàn)物業(yè)治理專業(yè)化除了要有專門的組織機

構(gòu)，如專門化的物業(yè)治理公司；要有專業(yè)人員配備或可以合作的專業(yè)技術(shù)力量外；還需要有現(xiàn)實或

潛在的物業(yè)治理需求細分市場；需要有開展對這些細分市場的科學(xué)分類、分析調(diào)研、市場定位、挑

選進入市場策略等物業(yè)分類治理技術(shù)活動。

(3)物業(yè)服務(wù)單一化、個性化。隨著人們收入的提高，業(yè)主及物業(yè)使用人越來越要求單一化、

個性化的服務(wù)治理。物業(yè)治理企業(yè)所面向的是特定的物業(yè)區(qū)分所有權(quán)業(yè)主或特定的物業(yè)使用人，除

了因物業(yè)引起的共同事務(wù)的治理服務(wù)外，還有大量的物業(yè)治理服務(wù)是針對特定的個體特別需要的業(yè)

務(wù)活動，它是物業(yè)治理服務(wù)的一個方面。特別是隨著人們收入的提高，業(yè)主或物業(yè)使用人的個體需

要在層次上、量上都會上升。物業(yè)治理企業(yè)的單一服務(wù)項目將會越來越多。近年來，高檔別墅消費

者越來越多，用什么樣的物業(yè)治理理念、模式管好這些物業(yè)，滿足客戶的個性化需求是當前物業(yè)治

理行業(yè)的熱點問題。

（4）治理的社會化。物業(yè)治理的日益社會化要求針對性的單一化服務(wù)與精細化治理，第一必

須有具體化的分類治理。其次，物業(yè)治理的社會化還表現(xiàn)在它是一項需要全社會的參與、監(jiān)督，才

能得以健康發(fā)展的事業(yè)。

六、應(yīng)用題（案例）：

案例1:從“居民大院”到新型社區(qū)一一成都物業(yè)治理方式的變遷

90年代以前，成都的“居民大院”、“機關(guān)大院”是市民的主要棲身之所，它出現(xiàn)出這座歷史

名城那古樸而又特殊的都市風(fēng)貌。走進“居民大院”，看到的往往是一位老頭把守在院子大門口，

擔(dān)當著大院的治安工作，單元樓的人行通道變成了儲藏間和廚房，令人行走都難以轉(zhuǎn)身。孩子們在

院子里嬉戲，大人們則在人行通道一邊談天，一邊炒菜作飯，院里的清潔衛(wèi)生，當然是自家得管自

家的門了。過慣了福利生活的人們，若要他們自掏腰包交納本當屬于他們?nèi)粘；ㄤN掉的水、電、氣

費用，沒準兒會把院子里吵得個天翻地覆。

90年代初，隨著社會的發(fā)展，特別是城市化進程的加快，一座座拔地而起的高樓大廈取代了原

有的“居民大院”和“機關(guān)大院”。隨著第一個新型社區(qū)-----棕北小區(qū)在城南產(chǎn)生了，棕北小

區(qū)以其完善的社區(qū)配套，高品質(zhì)的社區(qū)生活（環(huán)境），改變了小區(qū)居民的生活方式，也開啟了成都

物業(yè)治理的新紀元。

隨著成都房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，精神生活與物質(zhì)生活日益豐富的人們除了需要有一個高品質(zhì)的

社區(qū)外，還迫切需要有與之相匹配的社區(qū)治理與社區(qū)服務(wù)。因此，成都新型物業(yè)治理的產(chǎn)生也勢在

必行。繼棕北小區(qū)在城南產(chǎn)生后，錦繡花園、芳草地等一批高檔樓盤在城南先后閃亮登場，恃別是

推崇“坐奔騰轎車，住錦繡花園”的錦繡花園，引領(lǐng)了成都房市的開發(fā)潮流，是如今成都房市“南

富西貴”的主要締造者。1993年，隨著成都錦繡花園物業(yè)治理公司的成立。一批新型物管：倍特物

業(yè)、三泰物業(yè)、狼都物業(yè)、上河城物業(yè)、錦城苑物業(yè)等先后在蓉城爭奇斗艷，不但如此，一批“洋

物管”如：戴德梁行、世邦魏理仕等全球知名物管也先后登陸成都，與本土物管同臺競技。

他們以耳目一新的治理模式，前衛(wèi)的治理理念以及完善的社區(qū)服務(wù)為成都物業(yè)治理行業(yè)注入了

新的活力。

從一個老頭加一把箸帚的“居民大院式治理”到第一個新型社區(qū)（棕北小區(qū)）在蓉城的產(chǎn)生，

再至錦繡花園等高檔樓盤在成都的安家落戶，物業(yè)治理在成都的發(fā)展已初具規(guī)模。其翻天覆地的變

化，與起初房地產(chǎn)業(yè)在成都的發(fā)展有過之而無不及，整個物業(yè)治理業(yè)出現(xiàn)出先聲奪人之勢。

討論題:

1.成都物業(yè)治理的發(fā)展說明了什么？

2.物業(yè)治理企業(yè)如何適應(yīng)這種發(fā)展？

（答案：略）

第二章居住物業(yè)治理

一、名詞說明題：

1.居住物業(yè)：是包括不同結(jié)構(gòu)類型、消費檔次、服務(wù)需求的，各種以滿足棲身、休養(yǎng)、休閑以及

其他相關(guān)功能的房地產(chǎn)物業(yè)的統(tǒng)稱。

2.居住物業(yè)治理：是對居住物業(yè)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑、市政公用設(shè)施的保護、修繕，公共衛(wèi)生、交

通、治安、市場以及環(huán)境容貌的保護與整治，是通過實施治理法規(guī)和制度，對社區(qū)居住活動和行為

關(guān)系、居住習(xí)俗進行制約、調(diào)劑、疏導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)，和諧各種社會關(guān)系，從而使居民的居住行為

的規(guī)范、有序化。

二、填空題：

1.新建居住物業(yè)一樣實行封閉或半封閉式的物業(yè)治理;原有的居住物業(yè)也在進行半封閉式的改造

及逐步引入物業(yè)治理；而舊城區(qū)中的居住小區(qū)在物業(yè)治理上是狹窄的，粗放的,急需進行改進。

2.單元性居住物業(yè)一樣建筑面積在3—5萬平方米;普通居住物業(yè)指建筑面積在5--30萬平方米

的住宅區(qū)；大型居住物業(yè)主要是大中城市中建筑面積在空皿萬平方米的住宅區(qū)；巨型居住物業(yè)

指建筑面積在100萬平方米以上的住宅區(qū)。

3.多層住宅，即不設(shè)電梯而用樓梯組織垂直交通的注邑層住宅。中層住宅，一樣是指至少設(shè)置

一部電梯的7至9層的住宅。高層住宅，即適層段坨層以上的住宅。其中10至16層住宅為二類

高層住宅，17層至17層以上的住宅為一類高層住宅。

4.居住物業(yè)治理的目標有經(jīng)濟效益的目標、社會效益的目標、環(huán)境效益的目標、心理效益的目標。

三、挑選題:

1.居住物業(yè)是通常意義上的住宅房屋，是指建立于土地之上供人們生活居住的（A）

A、建筑物B、房地產(chǎn)商品

C、普通住宅D、花園洋房

2.（B）是物業(yè)的基本類型之一,也是目前物業(yè)治理業(yè)務(wù)覆蓋面最廣的業(yè)務(wù)類型。

五、A、工業(yè)物業(yè)B、居住物業(yè)

六、C、商務(wù)物業(yè)D、特種物業(yè)

3.居住物業(yè)按建設(shè)時間可分為（ABC）?

a）A、新建居住物業(yè)B、原有居住物業(yè)

b）C、舊城區(qū)的居住物業(yè)D、開發(fā)區(qū)居住物業(yè)

4.按建設(shè)規(guī)模可分為（B）。

五、A、獨立居住物業(yè)、普通居住物業(yè)、大型居住物業(yè)、巨型居住物業(yè)

六、B、單元性居住物業(yè)、普通居住物業(yè)、大型居住物業(yè)、巨型居住物業(yè)

七、C、單元性居住物業(yè)、普通居住物業(yè)、花園居住物業(yè)、巨型居住物業(yè)

八、D、單元性居住物業(yè)、普通居住物業(yè)、大型居住物業(yè)、別型居住物業(yè)

5.按建筑主體樓宇的構(gòu)成可分為居住物業(yè)（A）?

A、多層、中層、高層、超高層

B、多層、中層、小高層、超高層

C、多層、中層、高層

D、多層、局層、超圖層

6.按實際的居住條件，大體可分為三個層次，即（ABC）。

a）A、普通住宅小區(qū)B、高層住宅小區(qū)

b）C、高檔別墅小區(qū)D、高尚住宅小區(qū)

7.《住宅小區(qū)物業(yè)治理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標準》（征求意見稿）將居住物業(yè)治理服務(wù)的標準與要求

列為6個方面：即（C）

A、基本要求、物業(yè)治理、設(shè)施設(shè)備保護養(yǎng)護、公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護治理。

B、基本要求、房屋治理、設(shè)施設(shè)備保護養(yǎng)護、公共秩序、環(huán)境服務(wù)、綠化養(yǎng)護治理。

C、基本要求、房屋治理、設(shè)施設(shè)備保護養(yǎng)護、公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護治理。

D、基本要求、房屋治理、設(shè)施設(shè)備保護養(yǎng)護、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護治理。

8.(A)以上的住宅為二類高層住宅。

五、A、10至16層B、17至19層

六、C、9至12層D、7至9層

四、簡答題:

1.居住物業(yè)的特點

居住物業(yè)的特點與物業(yè)的特點在某種程度上是重合的。這里所謂的居住物業(yè)特指住宅小區(qū)物

業(yè)，因而有它的個性；又由于特指小區(qū)，因而更注重物業(yè)的整體性。

(1)規(guī)劃布局的統(tǒng)一性。

(2)住宅結(jié)構(gòu)的整體性。

(3)使用功能多樣性。

(4)產(chǎn)權(quán)歸屬多元性。

(5)物業(yè)小區(qū)的現(xiàn)代社會性。

(6)物業(yè)的經(jīng)濟性。

2.居住物業(yè)的功能

居住物業(yè)的主要功能有以下幾個方面:

(1)居住功能。

(2)服務(wù)功能。

(3)經(jīng)濟功能。

(4)社會功能。

3.居住物業(yè)治理的特性

隨著住房制度改革，住房商品化進程的加快及小區(qū)建設(shè)、治理發(fā)展的日益完善，居住物業(yè)治理

越來越體現(xiàn)以下一些特性:

(1)唯獨性。

(2)綜合性。

(3)專業(yè)性。

(4)經(jīng)營性與中介性。

(5)服務(wù)性。

4.居住物業(yè)治理的主要內(nèi)容有那些？

居住物業(yè)治理的內(nèi)容在不同的物業(yè)治理企業(yè)有不同的側(cè)重點，但居住

物業(yè)治理的基本內(nèi)容都是相似的，一樣來說，居住物業(yè)的日常治理內(nèi)容主

要是以下幾個方面：

(1)房屋治理。

(2)違章建筑的治理。

(3)環(huán)境衛(wèi)生的保護治理。

(4)綠化治理。

(5)公共秩序保護與治安治理。

(6)公用市政設(shè)施的保護治理。

(7)車輛交通治理。

(8)消防治理。

(9)物業(yè)租賃治理。

(10)收費治理。

(11)提供各種服務(wù)。

(12)居住關(guān)系的治理。

五.論述題：

1、試述居住物業(yè)治理理念。

(1)“寓于經(jīng)營于治理之中、寓治理于服務(wù)之中、寓于服務(wù)于經(jīng)營之中”的理念。居住物業(yè)治

理是一項牽扯面很廣的服務(wù)性工作，它通過物業(yè)治理來引導(dǎo)人們居住行為，使之規(guī)范化、合法化。

物業(yè)治理企業(yè)除了向住(用)戶宣傳教育外，還應(yīng)與進住住宅小區(qū)的住(用)戶簽署房屋及房屋設(shè)備使

用公約，以限制和禁止不規(guī)范的使用行為。在住宅小區(qū)的房屋及房屋設(shè)備的使用治理中，物業(yè)治理

企業(yè)應(yīng)嚴格遵守國家有關(guān)房屋治理的政策法規(guī)，加強治理，對不規(guī)范、不合理、不正確的使用要加

以禁止，對造成缺失者要責(zé)成其修復(fù)或賠償，情節(jié)嚴重的應(yīng)給予必要的處罰。物業(yè)治理企業(yè)必須端

正經(jīng)營作風(fēng)，自始至終貫徹為居民服務(wù)的原則。它需要正確處理治理、經(jīng)營與服務(wù)的關(guān)系，并將治

理、經(jīng)營與服務(wù)三者結(jié)合起來，寓于經(jīng)營于治理之中、寓治理于服務(wù)之中、寓于服務(wù)于經(jīng)營之中，

只有這樣，才能和諧好各種社會關(guān)系、妥善處理好各方利益。

(2)“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的理念。物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)致力于為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，一

些物業(yè)治理企業(yè)提出“做業(yè)主的好保姆”、“做業(yè)主的好管家”、“同心園服務(wù)，業(yè)主是園心”等等,

這些意思都差不多，都是“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的理念的體現(xiàn)。做到這一點，第一必須正確確立

物業(yè)治理企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)使用人的服務(wù)關(guān)系與利益關(guān)系。業(yè)主是物業(yè)的主人，物業(yè)治理企業(yè)是雇

傭者、服務(wù)者，物業(yè)使用人是物業(yè)治理公司服務(wù)的顧客，這就是物業(yè)治理關(guān)系的基本性質(zhì)。物業(yè)治

理企業(yè)的職能就是為他們服務(wù)。物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)在服務(wù)好業(yè)主及物業(yè)使用人的基礎(chǔ)上考慮自己的利

益。

(3)“專業(yè)治理”與“自我治理”相結(jié)合的理念。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和人民生活水平的提高,

城市居用建筑水平在不斷提高，其中涉及的專業(yè)設(shè)備、設(shè)施和技術(shù)也越來越多，這本身要求對它們

進行專業(yè)化的治理。就是要使一個住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及設(shè)備治理能夠按統(tǒng)一方針政策、統(tǒng)一治理標

準、統(tǒng)一規(guī)章制度統(tǒng)一組織修理更新，提高房屋及設(shè)備治理質(zhì)量，使之達到科學(xué)化、正規(guī)化、制度

化的高層次水平。物業(yè)治理企業(yè)在進行專業(yè)治理的同時:必須同時依靠住宅小區(qū)里居民的參與，使

大家共同遵守公德與法規(guī)，參與治理、整治、建設(shè)小區(qū)的活動，讓大家共同為改善小區(qū)環(huán)境承擔(dān)責(zé)

任。

(4)“使物業(yè)保值增值”的理念。居住物業(yè)治理，一方面，從在“保本微利，公平合理”的原

則下，按照“誰享用、誰受益、誰負擔(dān)”的原則，由享用人、受益人分擔(dān)住宅小區(qū)的治理經(jīng)費。另

一方面，從保值增值這一業(yè)主最關(guān)心的問題入手，通過延長物業(yè)使用壽命、良好經(jīng)營治理和物業(yè)治

理企業(yè)的治理品牌效應(yīng)實現(xiàn)保值增值。這一理念是遵循物業(yè)市場價值規(guī)律的體現(xiàn)，它不僅反映了物

業(yè)治理服務(wù)的內(nèi)容與要求，而且抓住了利益驅(qū)動這一中心問題，提出了物業(yè)治理要實現(xiàn)的目標和任

務(wù)。

(5)“以人為本、滿足業(yè)主不斷增長的需要”的服務(wù)理念。如果說“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的

理念是為了解決物業(yè)治理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系的話，那么“以人為本”的服務(wù)理念則是解決對人

(業(yè)主及物業(yè)使用人)服務(wù)與對物服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)治理最初強調(diào)的是對物建筑物及設(shè)施、設(shè)備的

治理。香港和臺灣至今仍舊保留著建筑設(shè)施保護治理公司這一名稱，在國際上也有國際建筑設(shè)施治

理協(xié)會(IFM)。這些都不得體現(xiàn)了對物的治理，但物業(yè)的所有者是人，物業(yè)治理的根本目的是為業(yè)

主及物業(yè)使用人服務(wù)，以人為本不但把物業(yè)治理的內(nèi)容說全了，而且指出了現(xiàn)代物業(yè)治理重視人的

趨勢?！耙匀藶楸尽钡姆?wù)理念就是要提供充滿親情和靠近感的服務(wù)，根據(jù)業(yè)主不斷增長的需要狀

況，盡可能地為業(yè)主提供更多的服務(wù)，并把業(yè)主的評判作為物業(yè)治理服務(wù)狀況的主要依據(jù)。

(6)“人人平等”的理念。現(xiàn)代社會核心的價值觀念是平等，物業(yè)治

理企業(yè)應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部和物業(yè)治理工作中體現(xiàn)這一理念。物業(yè)治理者必須按

照平等的要求對待其托付人、顧客和下屬，并要求自己及其下屬制定崗位

責(zé)任制和行為規(guī)范，并要求員工上下共同遵守。不平等關(guān)系是不能長久保

持的。

2.居住物業(yè)治理的要求

按照居住物業(yè)的治理目標，我們可以根據(jù)各物業(yè)的實際情形和條件制定居住物業(yè)具體的治理要

求，總的來說可歸納為：

第一、物質(zhì)環(huán)境治理要求。

(1)增強住宅功能。即要把握建設(shè)和居室裝修的發(fā)展趨勢，在設(shè)計上注重空間的節(jié)省、好用，

結(jié)構(gòu)布局的合理，設(shè)備安裝的方便歸位，引導(dǎo)居民在裝修時通盤考慮房間布局、采光、通風(fēng)及廚房

設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、生活設(shè)備安裝的合理性、安全性、舒服性。

(2)搞好小區(qū)設(shè)施配套。主要是指治安、消防、衛(wèi)生、交通、文體、娛樂等公建設(shè)施配套，

一樣按“統(tǒng)籌兼顧、添建補缺”的原則，就近、方便配置。

(3)美化環(huán)境。主要是要在綠化、美化上下功能。第一，盡可能將空地綠化，并注意花、草、

樹木的挑選、搭配，再以雕塑、假山、水池、噴泉、亭臺、榭舫等裝扮小區(qū)，使小區(qū)景色優(yōu)美，清

幽宜人。

第二、社會環(huán)境治理要求。

(1)健全機構(gòu)，形成機制，實行專業(yè)治理與群眾治理相結(jié)合的模式，充分發(fā)揮小區(qū)管委會的

作用，調(diào)動各方面積極性。

(2)完善制度，和諧理順內(nèi)外部各方關(guān)系，進行綜合治理、保護居住區(qū)的社會秩序。

(3)開展社區(qū)文化活動，加強精神文明建設(shè)，建設(shè)良好的人文環(huán)境。

第三、以改革、創(chuàng)新精神探索小區(qū)治理新路。

小區(qū)治理的改革，就是要不斷完善創(chuàng)新治理體制、模式、內(nèi)容等。第一

要有觀念的變革，觀念上要樹立服務(wù)的觀念、競爭的觀念、創(chuàng)新的觀念、

講求效益的觀念，隨之是在實踐上加快企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、契約化、

規(guī)模經(jīng)營的進程，使小區(qū)治理常抓常新，富有生氣。

六、案例分析題：

案例1:治理井然有序服務(wù)周到細致

——國外的物業(yè)治理與社區(qū)治理

國外的物業(yè)治理之所以工作到位，不僅是因為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展久遠，更在于有一套完善的規(guī)章制

度，所以其服務(wù)“口碑”甚佳。這里介紹幾個國家的作法：

新加坡的物業(yè)治理新加坡的公寓樓房，當?shù)胤Q為“共管式公寓每天早晨，在居民上班之前,

清潔工人就開始打掃衛(wèi)生。居民如深夜回家，值班的門衛(wèi)會道晚安，在地下停車場還會碰上巡夜的

保安。在一天24小時中，總會有服務(wù)人員在為社區(qū)忙碌著。

新加坡政府有關(guān)部門針對居民住宅及物業(yè)治理都制定了很細的規(guī)章制度，并形成法律，不管是

物業(yè)治理公司還是居民都必須依法遵章行事，所以不管是高級公寓樓還是政府組屋區(qū)，治理都是井

井有條，同時避免了各種矛盾或糾紛的發(fā)生。

從政府職能方面看，新加坡建屋發(fā)展局是負責(zé)實施政府建屋計劃和統(tǒng)籌物業(yè)治理的職能部門。

早在1967年，該局就制定了“土地所有權(quán)法案”，之后又經(jīng)過多次修訂。該法案共有158章，其中

就規(guī)定了土地開發(fā)商在建造住宅時必須遵守的條例。比如，由開發(fā)商建設(shè)的公共組屋，每棟樓底層

不得安排住戶，而是用于作商店或娛樂室，供居民休息、娛樂和購物之用。再比如，規(guī)定了在共管

式公寓的共有所有權(quán)土地上，除建造住宅樓房外，必須留有不少于40%的土地用作花園、風(fēng)景區(qū)以

及其他娛樂健身設(shè)施，確保物業(yè)治理的規(guī)范化。物業(yè)治理執(zhí)照需要每年審批核發(fā)，如果哪家物業(yè)公

司違反條例，或是不按照規(guī)章辦事，將吊銷物業(yè)公司的營業(yè)執(zhí)照。物業(yè)治理從業(yè)人員必須接受兩年

的房地產(chǎn)治理培訓(xùn)，并需通過專業(yè)考試才能上崗。除了發(fā)揮監(jiān)督治理職能外，建屋發(fā)展局的另一項

主要工作就是“服務(wù)”，例如該局制定出一項長期的舊組屋翻新計劃，進一步提高居民對社區(qū)的認

同；另外，根據(jù)新加坡法律規(guī)定，所有建筑每隔5年都需要進行外部清洗刷新。

在業(yè)主方面，新加坡法律充分保證了房屋擁有者的權(quán)益，同時也明確規(guī)定了各項義務(wù)。比如各

個業(yè)主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。對房屋內(nèi)的裝修也有很詳細的規(guī)定，如常見的

由裝修引起樓下住戶漏水等現(xiàn)象，當事人須負責(zé)賠償他人缺失，解決不了就得上法庭。新加坡“土

地所有權(quán)法案”規(guī)定，每個新建住宅區(qū)必須在兩年內(nèi)成立治理委員會，由全體業(yè)主投票選出委員會

成員。該委員會將代表全體業(yè)主治理社區(qū)，每年召開一次全體大會，討論制定社區(qū)行為規(guī)則以及聘

請物業(yè)治理公司等重要事務(wù)。社區(qū)或公寓的公共事務(wù)，如是否要增加公共設(shè)施，公共設(shè)施的使用是

否要收費、收多少，是否要增加或減少物業(yè)治理費等等，最終都以投票方式?jīng)Q定。在這種機制下，

物業(yè)公司只是被雇傭的對象，一切依照合同辦事。如果表現(xiàn)不好，社區(qū)治理委員會有權(quán)立刻將其解

聘。

德國的物業(yè)治理德國物業(yè)治理公司不僅要按條約規(guī)定負責(zé)雇主房產(chǎn)的定期保護和外部粉刷、住

宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負責(zé)出面替雇主履行德國相關(guān)房產(chǎn)法中所規(guī)定的

責(zé)任和義務(wù)。德國物業(yè)治理公司直接受雇于房東，是雇主利益的保護者和代理人，這一點在房屋租

賃關(guān)系中表現(xiàn)得尤為突出。一旦房屋租賃合同生效，物業(yè)治理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租

房中顯現(xiàn)了任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設(shè)備有關(guān)的問題，物業(yè)治理公司都有義務(wù)替雇主出面解決，如果房客

違約或做出不利于房東的事，公司更會出面干涉、阻止；租賃雙方顯現(xiàn)糾紛可通過物業(yè)治理公司做

中間人進行調(diào)解；當雙方租賃合同終止時，物業(yè)治理公司還有代為驗收的任務(wù)，因此房地產(chǎn)商一樣

無需與房客直接打交道。

為了加強對多層住宅的有效治理，德國物業(yè)治理公司在接到托付后，一樣采取責(zé)任到人的辦法,

劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現(xiàn)象，住戶遇到問題時，也清楚該找誰幫助解決。

瑞士的物業(yè)治理瑞士日內(nèi)瓦物業(yè)治理的特點，就是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶提供方便

的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但物業(yè)小區(qū)的治理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，完

善社區(qū)對居民的基本服務(wù)。日內(nèi)瓦不動產(chǎn)治理公司總裁巴內(nèi)提說，以物業(yè)治理促進社區(qū)建設(shè)，以物

業(yè)建設(shè)推動社區(qū)治理，使物業(yè)治理與社區(qū)治理相和諧，應(yīng)該是城鎮(zhèn)現(xiàn)代物業(yè)治理的目標和特色。然

而，日內(nèi)瓦大多數(shù)的物業(yè)治理公司都是私營的。日內(nèi)瓦州最早的物業(yè)公司顯現(xiàn)于1825年，是以私

人銀行的財務(wù)治理公司模式建立起來的，后來從美國的物業(yè)治理中引進了一些新體會，至1964年

基本形成了現(xiàn)代物業(yè)治理模式：即為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為投資者實現(xiàn)物業(yè)增值，治理不斷創(chuàng)新。

在日內(nèi)瓦，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民挑選單元住房。物業(yè)公司經(jīng)營的房產(chǎn)挑選性很強，從一室一廳到七室一

廳不等，住戶可買可租。大多數(shù)人挑選住房的條件是周圍環(huán)境好，生活方便，價格適當，同時特別

看重物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。因此，物業(yè)公司把提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務(wù)視為競爭的重要因素。

在日內(nèi)瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的治理員，負責(zé)

樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓房周圍綠地的修整，治理員一家必須住在樓里一個單

元內(nèi)，逢年過節(jié)時負責(zé)布置樓道，凡住戶需要服務(wù)，都可找治理員，治理

員則將住戶諸如修門窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通

知物業(yè)公司，住戶也可以直接打電話給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時聯(lián)系與

其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類專業(yè)公司。有關(guān)專業(yè)公司很快便會給住戶來電話約時

間，登門服務(wù)。

日內(nèi)瓦的居民社區(qū)以地理位置劃分。一個社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司治理的房產(chǎn)。居民享受的

大多數(shù)公共服務(wù)項目由社區(qū)提供，如游泳池等體育設(shè)施，圖書館、博物館、學(xué)校、老人院、門診部、

藥房、銀行營業(yè)處等都分布在合理的范疇內(nèi)。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費開放，體育健身場所

對本社區(qū)居民有優(yōu)待。居民的水電費、房租、電話費，退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就

近的郵局辦理。社區(qū)還不定期地舉行區(qū)內(nèi)居民聯(lián)誼活動，在公園舉辦主題聯(lián)歡。社區(qū)內(nèi)一樣都有一

周兩次的早市，居民可以買到新鮮的蔬菜。社區(qū)還辦有自己的刊報，免費送進各家的信箱，服務(wù)十

分周到。

討論題：

1.你認為國外居住物業(yè)服務(wù)有哪些好有作法值得我們借鑒？

2.請結(jié)合中國物業(yè)治理的實際談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

（答案：略）

第三章商務(wù)物業(yè)治理

一、名詞說明題：

1.商務(wù)物業(yè)：是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如寫字樓、商業(yè)場所、會所等，是對其進行出租

或出售能夠獲得收入的物業(yè)。

2.純租賃式：即進駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位沒有更多的經(jīng)濟利益及合作關(guān)系，只是單純的租賃

物業(yè)，獨立進行經(jīng)營并承擔(dān)和享受經(jīng)營的成果。在租賃物業(yè)時向產(chǎn)權(quán)單位交付物業(yè)的租賃費，向物

業(yè)治理公司定期交付物業(yè)治理費。物業(yè)治理公司受產(chǎn)權(quán)單位的托付，代表產(chǎn)權(quán)單位對物業(yè)進行日常

治理。

3.合作式租賃：即進駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位除了付租金以外還有其他合作的經(jīng)濟利益關(guān)系。

也就是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位向進駐的商家收取數(shù)量較低的物業(yè)租金作為“底金”，另一部分暫時不收，

作為產(chǎn)權(quán)單位的一種“權(quán)益”或投入，雙方商定一定的比例，根據(jù)經(jīng)營的情形每半年或一年進行一

次分配。在這過程的始終，物業(yè)治理公司仍只是代表產(chǎn)權(quán)單位，對進駐的商家定期收取物業(yè)治理費。

二、填空題：

1.會所是指為人們提供健康、娛樂和溝通交流的場所

2.作為商務(wù)性的物業(yè)，寫字樓常常被用來全部出租,以收回投資和獲取利潤。

3.停車場有專用停車場和附設(shè)停車場兩種,其中多數(shù)是大型或高層建筑的幽物業(yè)。

4.現(xiàn)代寫字樓治理較重要的是三個方面：設(shè)備治理，它是寫字樓的“心臟”；清潔治理，是寫字樓

的“容貌”；保安治理，它是寫字樓的“衛(wèi)士”。

5.現(xiàn)代寫字樓的保安治理有兩種方式：一種是封閉式治理,另一種方式是開放式治理。

6.物業(yè)治理公司耍作好以下兩項常規(guī)性清潔治理工作：清潔保證工作和保潔服務(wù)治理。

7.寫字樓的建筑面積是通過測量已建成樓宇的永久性外墻來運算的，它包括封閉的樓層、地下室、

機械設(shè)備層和樓頂面積。

8.實用面積是通過對辦公室、走廊和其他永久性墻體表面的測量來運算的;也可以是室內(nèi)面積加

上隔墻地面水平投影的一半，通常應(yīng)排除與建筑物核心部分相連的部分，如走廊、門廳、休息室、

容納建筑物設(shè)備的房屋部分等。

9.最小租金=（日常運行費用+抵押貸款還款額+預(yù)期投資回收額）/樓宇可租用面積

10.現(xiàn)在會所主要有兩種類型：一是附屬型、二是獨立型。

II.自營式是指開發(fā)建設(shè)單位自己對商業(yè)場所的設(shè)施進行經(jīng)營,經(jīng)營風(fēng)險由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

12.托付經(jīng)營式是發(fā)展商托付物業(yè)治理公司在全面治理商業(yè)場所各種設(shè)施的同時,代發(fā)展商經(jīng)營商

業(yè)場所內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點。

三、挑選題：

1.眾多的商務(wù)物業(yè)的集中在城市繁華區(qū)域，形成了（A）,國際上流行的稱呼為CBD。

A、中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū)B、貿(mào)易中心區(qū)

C、國際金融中心區(qū)D、經(jīng)濟中心區(qū)

2.按照經(jīng)營的性質(zhì)，商務(wù)物業(yè)主要可以分為以下幾類（ABCD）。

五、A、寫字樓物業(yè)B、商業(yè)場所物業(yè)

六、C、會所物業(yè)D、停車場物業(yè)及其他商務(wù)物業(yè)

3.寫字樓物業(yè)主要包括各行各業(yè)的（ABC）0

A、行政辦公B、業(yè)務(wù)大樓

C、商務(wù)寫字樓D、飯（酒）店

4.現(xiàn)代商業(yè)場所物業(yè)主要包括各種類型的（ABCD）等。

五、A、商場B、購物中心

六、C、購物廣場D、各種專業(yè)性市場

5.會所經(jīng)營的主要項目包括（ACD）。

a）A、康體項目B、文化項目

b）C、休閑項目D、娛樂項目

6.寫字樓物業(yè)治理的目標可以用“（C”'六個字來概括。

a）A、安全、豪華、快捷B、安靜、舒服、方便

C、安全、舒服、快捷D、安靜、舒服、快捷

7.物業(yè)治理企業(yè)在清潔治理中的“三查”制度是指（A）。

A、員工自查，領(lǐng)班巡查，部門經(jīng)理抽查

B、崗位自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理自查

C、員工自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理自查

D、崗位自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理抽查

8.關(guān)于樓層的租用率、租賃面積、使用面積關(guān)系的運算公式為正確的有（BCD）.

A、使用面積=租賃面積義租用率

B、租用率=租賃面積/使用面積

C、租賃面積=使用面積X租用率

D、使用面積=租賃面積+租用率

四、簡答題：

1.商務(wù)物業(yè)的特點：

（1）商務(wù)物業(yè)具有商業(yè)特性。

（2）商務(wù)物業(yè)具有價值不能儲存的特點。

（3）商務(wù)物業(yè)具有不斷保持設(shè)施先進的特點。

（4）商務(wù)物業(yè)具有綜合性的特點。

2.寫字樓的特點

現(xiàn)代意義上的寫字樓同過去傳統(tǒng)的辦公樓已是完全不同的概念。過去辦公樓

的條件十分簡單，設(shè)備簡單缺乏。而現(xiàn)在卻不同了，科技的發(fā)展特別是通訊和信

息技術(shù)的現(xiàn)代化帶動了辦公的現(xiàn)代化,人們已經(jīng)不再用傳統(tǒng)的工作方式來滿足今

天的工作要求?，F(xiàn)代的寫字樓符合現(xiàn)代化的各種要求，它已經(jīng)具有新的特點。

(1)現(xiàn)代寫字樓有相當規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大。

(2)現(xiàn)代寫字樓有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備。

(3)現(xiàn)代寫字樓功能齊全，設(shè)施配套、形成了獨立的生活和工作系統(tǒng)。

3.寫字樓物業(yè)治理的服務(wù)要求

(1)消防安全和治安保衛(wèi)是物業(yè)治理的首要工作。

(2)電梯安全運行、水電暖氣供應(yīng)等要充分保證。

(3)日常的清掃、保潔及專業(yè)的清潔工作，為租戶提供良好的辦公環(huán)境。

(4)做好應(yīng)對突發(fā)事件的準備。

4.商業(yè)場所物業(yè)的租賃治理的主要內(nèi)容

(1)商業(yè)場所物業(yè)租賃的宣傳。

(2)潛在租戶的信息的收集。

(3)商場的保護。

(4)商場的安全治理。

5.商業(yè)場所物業(yè)的租賃治理中應(yīng)注意的問題

(1)加強前期的商業(yè)場所物業(yè)出租方案及出租策略的策劃。

(2)強化租賃治理，實現(xiàn)利潤目標、信譽目標和服務(wù)目標的統(tǒng)一。

(3)處理好與進駐商家復(fù)雜的利益關(guān)系，實現(xiàn)共同發(fā)展。

6.會所的功能

會所主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

(1)會所對綜合大廈和大型住宅小區(qū)有必不可少的重要輔助作用，是其重大的部分。

(2)會所是發(fā)展品牌的重要手段。

(3)會所能促進物業(yè)項目的租售。

(4)所能有力地推動社區(qū)文化的發(fā)展。

7.會員制會所產(chǎn)生和發(fā)展的原因

會員制會所產(chǎn)生和發(fā)展的原因是：

(1)有可以享受的理想的環(huán)境和設(shè)施；

(2)為有同樣經(jīng)歷、同樣社會地位以及同樣愛好的人聚在一起，交流

體會，分享信息提供機會；

(3)現(xiàn)代商務(wù)活動大量消費開支的存在；

(4)會員可結(jié)識志趣相投的人，結(jié)識社會和本行業(yè)的知名人士或社會

名流；

(5)成為某些高級會所的成員能提高自己的聲望，獲得一種榮譽感；

會所的氣氛鎮(zhèn)定、不熱鬧，服務(wù)熱情周到，可以使會員輕松地用餐、娛樂、

健身、修養(yǎng)和度假。

8.會員制會所經(jīng)營中應(yīng)注意的問題

會員制會所經(jīng)營中應(yīng)注意下列問題：

(1)不要把健身、娛樂、美容設(shè)施上的投入反作為提高整個物業(yè)的銷售量或成本中心來看待，

通過科學(xué)合理有效的經(jīng)營，這種投入就會轉(zhuǎn)化為利潤中心。

(2)會所可以通過提供一些會員專用的設(shè)施，來創(chuàng)造一種會員獨有的氣氛。

(3)建立輪番使用設(shè)施的制度。

(4)對于一些相關(guān)性設(shè)施的治理要進行嚴密的時間運算，以免會員和

公眾散客發(fā)生時間上的沖突。

五、論述題：

1.試述商務(wù)物業(yè)治理的特點

商務(wù)物業(yè)治理的特點是由商務(wù)物業(yè)的特點所決定的，一樣來說，商務(wù)物業(yè)治理的特點體現(xiàn)在以

下幾個方面：

(1)商務(wù)物業(yè)治理是一種創(chuàng)造性的追加勞動。商務(wù)物業(yè)是以商品的形式存在的，反映其價值

的市場價格常常會顯現(xiàn)較大的波動。其中，物業(yè)治理作為追加人類勞動的數(shù)量與質(zhì)量，決定了物業(yè)

的價值發(fā)生了變化。只有創(chuàng)造性的物業(yè)治理勞動才能提高物業(yè)的價值。

(2)商務(wù)物業(yè)治理具有緊迫的時間性。由于商務(wù)物業(yè)的價值是不能儲存的，如果當天不能實

現(xiàn)經(jīng)營，就失去了這一天的商業(yè)價值。

(3)商務(wù)物業(yè)治理是綜合性的治理。商務(wù)物業(yè)治理內(nèi)容相當?shù)膹V泛，既有房屋出租、商業(yè)服

務(wù)，又有辦公、娛樂等活動，還有衛(wèi)生、保安、綠化等日常治理服務(wù)，同時還代表產(chǎn)權(quán)人和租戶與

政府有關(guān)部門、公共事業(yè)部門、社會團體等組織就相關(guān)問題進行協(xié)商等。

(4)商務(wù)物業(yè)治理必須實施現(xiàn)代化、專業(yè)化的治理。這是由商務(wù)物業(yè)須不斷更新其設(shè)備設(shè)施、

保持其先進性的特點決定的。

(5)商務(wù)物業(yè)治理具有極大的社會效益。商務(wù)物業(yè)的投資主體呈日益多元化，保護投資者的

利益就成為社會問題。商務(wù)物業(yè)治理逐步成為物業(yè)治理的主流，它對社會的安定、人民生活水平的

提高、城市的美化等起著不可估量的作用。

2.試述寫字樓物業(yè)市場分析的內(nèi)容。

第一是地區(qū)分析：

鄰近地區(qū)及地區(qū)性分析對于商業(yè)資產(chǎn)尤為重要，地區(qū)分析主要是對這一地區(qū)寫字樓物業(yè)的供給

與需求的分析。對寫字樓物業(yè)的地區(qū)供給與需求分析主要考慮以下一些因素：

(1)寫字樓的生命周期。寫字樓建造的自然生命周期決定了辦公空間的空置率，以及是過剩

還是缺乏的。如果不考慮其他因素，一樣處于生命周期早期的、新建的現(xiàn)代化寫字樓的空置率較低,

而陳舊的、老式的寫字樓空置率則相對較高。

(2)地區(qū)新商業(yè)機構(gòu)與業(yè)務(wù)的發(fā)展。要估算這一地區(qū)新商業(yè)機構(gòu)的數(shù)量、典型的新業(yè)務(wù)對寫

字樓的需求以及想搬到新辦公住所租戶的數(shù)量、類型等，當然也需考慮現(xiàn)有租戶增加的可能性。例

如估量某一地區(qū)的企業(yè)數(shù)量每年以2%?4%的速度增加等。

(3)地區(qū)經(jīng)濟增長。對寫字樓物業(yè)鄰近的整個地區(qū)的分析主要放在地區(qū)的經(jīng)濟增長上，因為

經(jīng)濟增長快的地區(qū)，市場不斷擴大，寫字樓的需求也隨之擴大，盈利機會較多，因而能吸引到國內(nèi)

外的大公司進駐或設(shè)立辦事處。

(4)地區(qū)的環(huán)境。地區(qū)環(huán)境對物業(yè)的需求影響也很大。租戶比較關(guān)系物業(yè)所在地區(qū)的交通、

停車、相近的業(yè)務(wù)與服務(wù)，以及地區(qū)的聲譽，環(huán)境的改善，革新與新建設(shè)的項目(主要指污染的治

理、綠化的新建項目等).

其次是吸取能力分析：

在分析寫字樓物業(yè)的空間時，物業(yè)治理者就要確定對寫字樓物業(yè)的吸取能力。物業(yè)治理者可以

根據(jù)歷史體會確定每年的租賃面積或租賃的吸取能力。如果一座城市有五十萬平方米的寫字樓空

間，每年的吸取能力近十萬，那么我們可以推出這座城市擁有五年的可供租用的寫字樓物業(yè)空間。

再次是區(qū)位分析:

寫字樓所在的地理位置對其銷售也會產(chǎn)生影響作用，大多數(shù)的企業(yè)在挑選寫

字樓物業(yè)時不僅要考慮物業(yè)的設(shè)施設(shè)備，還注重物業(yè)所在的區(qū)位，如所處的市場

環(huán)境、勞動力資源狀況、交通等。大型的公司特別看重公共交通及高速公路和勞

動力對其的影響，而小公司考慮較多的是成本，環(huán)境對他們的影響是次要的。他

們更關(guān)心設(shè)施的便利和租金的合理。所以當一些大租戶搬到地段繁華的寫字樓物

業(yè)后，舊的物業(yè)便被相對較小的公司占用，這也是繁華地段寫字樓物業(yè)的空置率

較低的原因。由此可見，租金的高低是大多數(shù)公司挑選寫字樓考慮的重要因素。

六、案例分析題：

案例3—3高科技企業(yè)想要啥樣的辦公物業(yè)？

從今年初以來，聯(lián)想控股所屬的融科智地公司開發(fā)的融科資訊中心A座，目前已經(jīng)吸引相當數(shù)

量的重量級企業(yè)進入，比如美國益華科技、電訊盈科、石化盈科、美國在線等國際級大公司都把自

己在京城的落巢之地鎖定在此。有些大企業(yè)寧可舍棄商務(wù)氛圍濃郁的中心區(qū)，而挑選中關(guān)村西區(qū)、

融科資訊中心、數(shù)碼中心、同方科技廣場這些軟件園、生命園，就是因為他們認為這里有適合他們

生長和發(fā)展的土壤。那么這些新落戶中關(guān)村的高科技企業(yè)挑選高檔辦公物業(yè)的依據(jù)是什么呢？

1.門當戶對。企業(yè)在尋找辦公物業(yè)時，除了關(guān)注租售價格和物業(yè)的位置，還比較注重企業(yè)自

身的形象，影響企業(yè)形象的主要因素之一便是：鄰居是誰？是否與本企業(yè)“門當戶對”？如果企業(yè)本

身挺有身價，而位于同一樓層的另一家企業(yè)檔次較低，那么當有客戶來公司造訪時，會對公司印象

不佳，公司也會覺得“掉價沒臉面”，生意當然受阻。

2.公眾環(huán)境。辦公樓里的公眾環(huán)境十分重要，會對企業(yè)員工有潛移默化的影響，在這個樓內(nèi)

的交際圈里，如辦公樓內(nèi)配置的咖啡廳、健身房、公共商務(wù)中心等，各進駐企業(yè)的治理者或員工有

許多相互接觸、交流的機會。大家可以相互認識，交際比自己所在的企業(yè)更好、更有發(fā)展前程的企

業(yè)人員，很可能會對企業(yè)間的合作或員工本人有利，互相影響。

3.業(yè)務(wù)互動。企業(yè)在挑選辦公物業(yè)時，非常關(guān)心進駐的其他企業(yè)的定位，看是否能與那些企

業(yè)有機會形成生意伙伴。

4、硬件設(shè)施量身定制。辦公物業(yè)的基礎(chǔ)硬件設(shè)施要符合企業(yè)的實際需求，就像量身定制一樣,

這樣的物業(yè)最受企業(yè)歡迎。比如IT企業(yè)就要有相應(yīng)的寬帶等設(shè)施。但如果硬件設(shè)施標準很高，該

企業(yè)卻并不需要，花費這么多的租金對企業(yè)來說就不值得了。所以，不同的辦公物業(yè)，針對的目標

企業(yè)是不同的。

5.位置方便工作。在辦公地點的挑選上，企業(yè)會看這里是否有利于開展業(yè)務(wù)，以大大提高工

作效率和業(yè)務(wù)拓展。石化盈科首席顧問葉祖達說，盈科在最初挑選寫字樓的時候，CBD（Central

BusinessDistrict商務(wù)中心區(qū)）和中關(guān)村的一些物業(yè)都曾考察過。選一個樓和用這個樓所具有的

功能有很大的關(guān)系。比如說一個數(shù)據(jù)中心就不需要CBD這樣很中心的地點。而如果是銷售、推廣性

質(zhì)的公司就肯定要挑選CBD,因為那里是很多大公司的總部，人氣很旺。盈科主要是一個從事網(wǎng)絡(luò)

發(fā)展、研究方案的技術(shù)性的IT公司，并不需要CBD的環(huán)境，所以三年之內(nèi)不會考慮CBD,而中關(guān)

村的氛圍正好適合他們。

6.高層人員居住問題。辦公物業(yè)周邊的生活配套設(shè)施應(yīng)滿足企業(yè)中高層治理人員的需求，包

括在周邊最好有適合的住宅項目，以解決他們的住房問題，使他們沒有后顧之憂，全身心地投入到

工作中。

7.吻合的物業(yè)治理。辦公物業(yè)的物業(yè)治理服務(wù)要與進駐企業(yè)的形象與需求相吻合，這就要求

辦公物業(yè)要針對企業(yè)需要“看人下菜碟”，客戶需要什么樣的服務(wù)，就要幫他們配置到什么程度與水

平。

討論題：

1.你同意上述觀點嗎？為什么？

2.該分析有無缺陷？你認為還應(yīng)考慮哪些因素？

3.如何進行寫字樓的市場分析？

（答案：略）

第四章工業(yè)物業(yè)治理

一、名詞說明題：

1.工業(yè)物業(yè)：就是指所有用于或適合于開展工業(yè)活動的場所，包括土地、建筑物、及其輔助設(shè)施.

2.商品配送共同化：是指生產(chǎn)、批發(fā)或零售、連鎖企業(yè)共同參與，由一家配送中心承擔(dān)他們的配

送作業(yè)。共同配送的實質(zhì)是相同或不同類型的企業(yè)聯(lián)合，其目的在于相互調(diào)劑使用各自的倉儲運輸

設(shè)施，最大限度地提高配送設(shè)施的使用效率。

二、填空題：

1.工業(yè)物業(yè)就是指所有用于或適合于開展工業(yè)活動的場所，包括土地、建筑物、及其輔助設(shè)施。

2.投資回報率，即物業(yè)年經(jīng)營稅后利潤與投資的比率。

3.為確保物業(yè)租賃者是一個富有生命力的高效益的租賃者，物業(yè)治理者必須考察工業(yè)承租者以往

的效益記錄、信貸資質(zhì)和企業(yè)背景。

4.工業(yè)產(chǎn)品的需求增加了，必然導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的需求增加;反過來，凡是引起工業(yè)產(chǎn)品需求下降

的因素也將引起工業(yè)物業(yè)需求的降低,這就是引致需求。

5.總的來說，不同性質(zhì)的工業(yè)企業(yè)的廠址挑選大體上可以分成以下三種：資源主導(dǎo)型工業(yè)企業(yè)的

挑選一一接近原材料產(chǎn)地。勞動密集型工業(yè)企業(yè)的挑選一一接近勞動力市場。市場主導(dǎo)型工業(yè)企業(yè)

的挑選一一接近消費品市場。

6.檢驗物業(yè)可獲利能力的主要方法是采用收支平穩(wěn)點分析,即使得毛收入等于支出（包括抵押貸

款和所有其他開支）時所需的租出比率，當毛收入超過收支平穩(wěn)點時,物業(yè)就會有正的獲利。

7.工業(yè)物業(yè)的廣告營銷方式主要有：外部代理、標志牌與宣傳冊和直接發(fā)送有關(guān)材料等。

8.高層貨架倉庫具有普通倉庫無可比擬的優(yōu)越性：（1）節(jié)省空間，節(jié)省勞力；（2）提高倉庫治理

水平;（3）實行無人化操作;（4）治理的控制系統(tǒng)。

9.物流企業(yè)的配送中心不僅承擔(dān)物遮作業(yè)，而且往往也兼有采購和批發(fā)的職能,實際上是一種配

送中心。當然也有可能只從事物流作業(yè)活動。

10.廠商聯(lián)合的配送中心。即在廠家與批發(fā)商或供應(yīng)商與連鎖總店之間進行共同配送。

11.商業(yè)企業(yè)的配送中心。即由批發(fā)商、零售商、連鎖公司共同組建的配送中心向同一地區(qū)眾多的

零售店鋪進行共同配送。

三、挑選題：

1.根據(jù)工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類，工業(yè)物業(yè)分為（ABCD）等幾類。

a）A、重工業(yè)廠房B、閣樓式廠房

C、現(xiàn)代單層標準廠房D、孵化器式廠房。

2.根據(jù)工業(yè)場所的使用性可以將工業(yè)物業(yè)分為（C）三類。

五、A、簡易型、特別型和綜合型

六、B、簡易型、特別型和綜合型

七、C、普通型、特別型和單一型

八、D、普通型、專用型和單一型

3.業(yè)主在某物業(yè)的總投資為100000元，其年稅后利潤為15000元，則投資回報率為（A）。

A、%B、10%C、20%D、25%

4.（A）系統(tǒng)又稱銷售時點情報系統(tǒng)，專門用來提供零售業(yè)和服務(wù)情報治理販賣、商品情報和

顧客情報系統(tǒng)的資訊。

五、A、POS系統(tǒng)B、EOS系統(tǒng)

六、C、VAN系統(tǒng)D、EDI系統(tǒng)

5.（B）系統(tǒng)，即電子自動定貨系統(tǒng)，它的是指企業(yè)間利用通訊網(wǎng)絡(luò)（VAN或互聯(lián)網(wǎng)）和終端設(shè)

備以在線聯(lián)結(jié)（ON-LINE）方式進行訂貨作業(yè)和訂貨信息交換的系統(tǒng)。

七、A、POS系統(tǒng)B、EOS系統(tǒng)

八、C、VAN系統(tǒng)D、EDI系統(tǒng)

6.（C）系統(tǒng)，即附加價值通訊網(wǎng)或電腦資訊網(wǎng)絡(luò)。

九、A、POS系統(tǒng)B、EOS系統(tǒng)

十、C、VAN系統(tǒng)D、EDI系統(tǒng)

7.（D）系統(tǒng)，即電子數(shù)據(jù)交換系統(tǒng)，是兩個組織之間結(jié)構(gòu)化商業(yè)數(shù)據(jù)（如訂單、發(fā)票和貨運

通知單等）的電子交換，通常在供應(yīng)商和客戶之間發(fā)生。

H^一、A、POS系統(tǒng)B、EOS系統(tǒng)

十二、C、VAN系統(tǒng)D、EDI系統(tǒng)

8.物流配送中心物業(yè)與一樣的倉庫不同，它更具備自身的特點：（BC）

五、A、網(wǎng)絡(luò)化B、建筑風(fēng)格上特殊

六、C、設(shè)施先進D、主要服務(wù)于大企業(yè)

9.物流配送中心物業(yè)治理的模式，按配送中心的承擔(dān)主體分為（AB）

A、自管式的物業(yè)治理模式B、托管式的物業(yè)治理模式

b）C、封閉式物業(yè)治理模式D、一樣式物業(yè)治理模式

10.從國際情形來看，商品配送（D）是配送中心的發(fā)展方向。

五、A、立體化B、分散化

六、C、集約化D、共同化

11.大力發(fā)展社會化共同配送共同化的基本模式包括：（ABC）

A、物流企業(yè)的配送中心B、廠商聯(lián)合的配送中心

C、商業(yè)企業(yè)的配送中心D、地區(qū)配送中心

四、簡答題：

1.工業(yè)物業(yè)的特點

工業(yè)物業(yè)的特點主要包括以下幾點：

(1)投資大

(2)非流動性。

(3)投資性。

(4)功能易過時

(5)租賃期長。

2.影響工業(yè)物業(yè)租售市場的因素。

(1)選址因素的分析。

(2)交通分析。

(3)工業(yè)物業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)需求分析。

(4)對物流的新要求。

(5)多戶租賃的需求。

(6)工業(yè)園區(qū)的需求。

(7)地區(qū)性合作的需求。

3.倉儲中心治理應(yīng)注意的問題

(1)倉儲中心的類型不同，其治理要求和特點也不同。

(2)倉儲中心的租戶應(yīng)遵守以下幾項規(guī)定：倉儲中心不準用作生活居??；企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)需要,

對倉儲中心進行分割改造和內(nèi)部安裝設(shè)備時，不可損壞接面結(jié)構(gòu)和超過樓面答應(yīng)的荷載，施工前應(yīng)

與治理者聯(lián)系，并提供圖紙.經(jīng)有關(guān)部門會蕩后方可施工；各企業(yè)應(yīng)按照樓層的承擔(dān)負荷要求放置

設(shè)備和貨物，如有超載放置而引起樓層損壞，治理者有權(quán)要求有關(guān)企業(yè)修復(fù)到正常狀