泗陽(yáng)縣土地置換招商運(yùn)行情況與建議,農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文

泗陽(yáng)縣土地置換招商運(yùn)行情況與建議,農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文近年來(lái)，針對(duì)縣域大型公益項(xiàng)目和重點(diǎn)市政項(xiàng)目建設(shè)步伐不斷加快、建設(shè)資金特別緊缺的實(shí)際情況，相關(guān)部門(mén)采用以土地?fù)Q資金為主要內(nèi)容的項(xiàng)目建設(shè)土地置換招商形式。該形式是由或其受權(quán)的建設(shè)主體，通過(guò)法定程序選定項(xiàng)目投資人，由投資人設(shè)立具有法人資格的項(xiàng)目公司，對(duì)工程進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，工程完工后進(jìn)行移交，再由或其受權(quán)的建設(shè)主體按合同約定的土地出讓金結(jié)算項(xiàng)目工程款，贖回該項(xiàng)目權(quán)益，投資人則通過(guò)工程利潤(rùn)、土地收益收回投資成本和收益。一、當(dāng)前泗陽(yáng)縣土地置換招商形式運(yùn)行情況分析〔一〕土地置換招商形式缺乏法理根據(jù)土地置換招商形式得益于本身優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目施行經(jīng)過(guò)不用拿出真金白銀，因而，當(dāng)前得到廣泛運(yùn)用。然而，國(guó)家層面至今尚未出臺(tái)這一形式的法律法規(guī)，在合同文本、操作規(guī)程、施行細(xì)則、責(zé)任部門(mén)、組織形式等方面也沒(méi)有專門(mén)的法律法規(guī)加以明確和規(guī)范。由于采用這一形式的項(xiàng)目沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，其隨意性就很大，這除了易給投資規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目質(zhì)量等帶來(lái)不確定性外，也易給項(xiàng)目帶來(lái)宏大的法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、履約風(fēng)險(xiǎn)和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)?！捕惩恋刂脫Q招商形式出現(xiàn)眾多誤區(qū)一是部分項(xiàng)目主管部門(mén)以為，采用土地置換招商形式就是找投資人一對(duì)一會(huì)談，而不進(jìn)行招投標(biāo)就直接與投資人簽訂投資合同，也有部分項(xiàng)目主管部門(mén)以為簽訂投資人合同是招投標(biāo)管理部門(mén)的事。二是土地置換招商形式建設(shè)單位很少能提供具有相應(yīng)資質(zhì)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)測(cè)算出的打包工程的綜合單價(jià)和預(yù)算總價(jià)，而按工程完工結(jié)算時(shí)的物價(jià)進(jìn)行結(jié)算，與初期核定好的物價(jià)差異不同很大。三是勘察設(shè)計(jì)不深切進(jìn)入，工程量未確定就倉(cāng)促上馬，沒(méi)有建立原始建設(shè)檔案資料，一切問(wèn)題等待審計(jì)。四是部分單位將風(fēng)馬牛不相及的項(xiàng)目拼湊打包，由于項(xiàng)目性質(zhì)不同對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人資質(zhì)又有不同要求而導(dǎo)致轉(zhuǎn)包、違法分包行為，出現(xiàn)問(wèn)題后，項(xiàng)目主管單位將所有責(zé)任均推給投資人?！踩惩恋刂脫Q招商形式極易造成浪費(fèi)土地置換招商形式應(yīng)具備四個(gè)必要條件:一是投資規(guī)模較大的項(xiàng)目，一般是指城市重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施、大型公益事業(yè)等項(xiàng)目;二是當(dāng)下財(cái)政收入不能知足項(xiàng)目投資需要;三是擬建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已明確，立項(xiàng)已批復(fù);四是擬置換的土地地塊已確定，規(guī)劃要求、出讓價(jià)款、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)時(shí)限等已明確。只要知足這四個(gè)必要條件，土地置換招商形式建設(shè)項(xiàng)目才能易于成功。在實(shí)際運(yùn)作經(jīng)過(guò)中，濫用這一形式的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。比方，有部分項(xiàng)目投資規(guī)模較小、建設(shè)資金回收周期較短、無(wú)明確土地規(guī)劃，也盲目采用土地置換招商形式，其效率就會(huì)顯得低下，將會(huì)造成資金、土地資源的較大浪費(fèi)。〔四〕土地置換招商形式易于產(chǎn)生的問(wèn)題相關(guān)部門(mén)對(duì)土地置換招商形式運(yùn)作方式、風(fēng)險(xiǎn)躲避、違約索賠等方面缺乏應(yīng)有的經(jīng)歷體驗(yàn);部分單位為加快項(xiàng)目推進(jìn)速度，實(shí)際運(yùn)作經(jīng)過(guò)中，先上車(chē)，后買(mǎi)票現(xiàn)象較為普遍;最為突出的問(wèn)題表如今先施工后招標(biāo)、先采購(gòu)后控制、邊設(shè)計(jì)邊變更，這種建設(shè)程序的顛倒，為后期的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、施行效果乃至項(xiàng)目回購(gòu)等帶來(lái)眾多問(wèn)題。也有部分投資人具備項(xiàng)目相應(yīng)施工資質(zhì)，因而在以投資施工一體化名義中標(biāo)后，投資施工一體化企業(yè)并沒(méi)有親身組織施工，而是由投資人自由劃分多個(gè)標(biāo)段，發(fā)包給一些本土小型施工企業(yè)帶資建設(shè)，以減少本身投入，甚至部分投資人僅僅是空殼，講白了就是皮包公司在空手套白狼,項(xiàng)目管理部門(mén)為了保證工程進(jìn)度，也會(huì)聽(tīng)之任之。招投標(biāo)管理部門(mén)已對(duì)投資施工一體化企業(yè)施行押證管理，而無(wú)法再對(duì)分包企業(yè)進(jìn)行押證管理，這加大了標(biāo)后監(jiān)管難度，嚴(yán)重影響工程質(zhì)量和進(jìn)度?！参濉惩恋刂脫Q招商形式協(xié)調(diào)難度較大土地置換招商形式介入方較多，諸如投資方、管理方、建設(shè)方、各行政主管部門(mén)等，各方主體均從本身利益出發(fā)，投資方既是投資者又是管理者，很難構(gòu)成有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，容易出現(xiàn)扯皮、推諉現(xiàn)象。土地置換招商形式中，項(xiàng)目主管部門(mén)并不直接進(jìn)行項(xiàng)目管理，只能通過(guò)管理方傳送指令，管理力度和管理效果將大打折扣。二、土地置換招商形式相關(guān)建議〔一〕強(qiáng)化土地置換招商形式慎重選擇土地置換招商形式主要適用于資金投入大、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)高、專業(yè)程度強(qiáng)、建設(shè)周期長(zhǎng)的重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和大型公益項(xiàng)目建設(shè)。對(duì)一般市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，不宜采取土地置換招商建設(shè)形式。除此之外，泗陽(yáng)縣應(yīng)盡快完善土地置換招商形式項(xiàng)目申報(bào)程序，所有土地置換招商形式建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)組織相關(guān)專家進(jìn)行先期論證，構(gòu)成可研報(bào)告，報(bào)縣專題會(huì)議研究，集體進(jìn)行決策?！捕硰?qiáng)化土地置換招商形式項(xiàng)目管理一是項(xiàng)目主管部門(mén)在擬采用土地置換形式項(xiàng)目論證時(shí)，應(yīng)與其它投資方式的成本效益進(jìn)行比擬，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、施行內(nèi)容和總投資要基本確定。二是核實(shí)項(xiàng)目投資人應(yīng)具備的相應(yīng)條件和能力:①依法注冊(cè)的企業(yè)法人或其聯(lián)合體;②真誠(chéng)實(shí)在守信，財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)可靠，近三年內(nèi)無(wú)工程施工劣跡和不良記錄，經(jīng)營(yíng)狀況良好，具有符合項(xiàng)目要求的投融資能力；③投資項(xiàng)目的自有資金不低于項(xiàng)目總投資的50%,其余資金應(yīng)當(dāng)提供縣級(jí)以上金融機(jī)構(gòu)出具的中長(zhǎng)期貸款承諾函;④法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定或項(xiàng)目招標(biāo)文件規(guī)定的其他條件。三是為保證土地置換招商獲得良好效果，應(yīng)明確項(xiàng)目主管部門(mén)主要領(lǐng)導(dǎo)為第一責(zé)任人，該部門(mén)應(yīng)建立健全項(xiàng)目管理組織，制度要完善，責(zé)任要分解，歸責(zé)要明晰，問(wèn)責(zé)要到位。四是項(xiàng)目主管部門(mén)要提早對(duì)擬建項(xiàng)目、置換地塊做好前期統(tǒng)籌規(guī)劃，應(yīng)邀請(qǐng)相關(guān)專家進(jìn)行科學(xué)論證，并拿出切實(shí)可行的方案，方案應(yīng)涵蓋擬建重點(diǎn)市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和大型公益項(xiàng)目的估算價(jià)款、投資回報(bào)、項(xiàng)目工期、回購(gòu)日期、質(zhì)量安全、節(jié)約環(huán)保、風(fēng)險(xiǎn)分配、價(jià)款結(jié)算、回購(gòu)支付、違約責(zé)任、索賠程序、糾紛化解等綜合因素，同時(shí)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)單位進(jìn)行深度設(shè)計(jì)，委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編制工程量預(yù)算清單，并要按省造價(jià)部門(mén)規(guī)定設(shè)置下浮率，及時(shí)上報(bào)縣，為領(lǐng)導(dǎo)提供科學(xué)決策根據(jù)。五是項(xiàng)目主管部門(mén)要加強(qiáng)合同條款把握，并對(duì)合同合法性、合理性和可操作性負(fù)責(zé)，合同履行出現(xiàn)問(wèn)題，不得將責(zé)任推給其它單位。六是項(xiàng)目主管部門(mén)要強(qiáng)化項(xiàng)目施行經(jīng)過(guò)監(jiān)督，確保工程質(zhì)量、進(jìn)度。七是強(qiáng)化建設(shè)全程跟蹤審計(jì)，確保投資實(shí)效。〔三〕強(qiáng)化土地置換招商形式招標(biāo)投標(biāo)(招標(biāo)投標(biāo)法〕規(guī)定，大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)利益、公眾安全的項(xiàng)目;全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目必須進(jìn)行招標(biāo)。土地置換招商形式只是一種融資形式，社會(huì)資金的引進(jìn)并不能改變投資項(xiàng)目的性質(zhì)。因而，土地置換招商形式項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目招投標(biāo)，杜絕先上車(chē)，后買(mǎi)票情況的發(fā)生，通過(guò)強(qiáng)化項(xiàng)目招投標(biāo)提升競(jìng)爭(zhēng)力，有效確定工程項(xiàng)目綜合單價(jià)，為最終審計(jì)決算夯實(shí)基礎(chǔ)。當(dāng)然，通過(guò)招投標(biāo)是需要時(shí)間的，也是逼著項(xiàng)目主管部門(mén)做好前期手續(xù)的關(guān)鍵，但少數(shù)單位怕費(fèi)事而設(shè)法躲避招標(biāo)，使前期工程項(xiàng)目基礎(chǔ)資料缺失，給最終的決算審計(jì)帶來(lái)眾多困難，這也是對(duì)本身不負(fù)責(zé)的做法。〔四〕強(qiáng)化土地置換招商形式資金到位在項(xiàng)目啟動(dòng)前，土地置換招商形式項(xiàng)目投資人應(yīng)提供不低于項(xiàng)目置換土地的總價(jià)款，或土地總價(jià)款的銀行保函或擔(dān)保，作為相應(yīng)保證，押在項(xiàng)目主管部門(mén)，謹(jǐn)防因資金短缺而影響工程進(jìn)度和質(zhì)量。同時(shí)項(xiàng)目主管部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督投資人按工程進(jìn)度付款，而不應(yīng)讓施工隊(duì)伍帶資建設(shè)?！参濉硰?qiáng)化土地置換招商形式標(biāo)后管理一是在土地置換招商項(xiàng)目招投標(biāo)確定中標(biāo)人后，縣招投標(biāo)管理部門(mén)應(yīng)迅速將中標(biāo)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目總監(jiān)進(jìn)行押證管理，避免一證多投而分散項(xiàng)目施工、監(jiān)理精神。二是對(duì)中標(biāo)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、五大員、項(xiàng)目總監(jiān)施行指紋考勤，嚴(yán)厲打擊掛羊頭賣(mài)狗肉的轉(zhuǎn)包掛靠行為。三是要建立常規(guī)聯(lián)動(dòng)督查機(jī)制