房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用及現(xiàn)存問題 - 金融研究

房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用及現(xiàn)存問題-金融研究國家是人類文明開展到一定程度的產(chǎn)物，是時(shí)代經(jīng)濟(jì).社會(huì).科學(xué).文化開展的結(jié)晶，房地產(chǎn)是隨著國家經(jīng)濟(jì)的開展而出現(xiàn)的。房地產(chǎn)是重要的生產(chǎn)和生活要素，為國家經(jīng)濟(jì)開展提供了必要的空間根底和物質(zhì)載體，它能夠影響國家經(jīng)濟(jì)的增長；反過來，各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是房地產(chǎn)需求的基本來源，國家經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)開展的根底條件。從國外來看，房地產(chǎn)是在國家工業(yè)化.國家化進(jìn)程中興起.開展，形成了獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)；反過來，房地產(chǎn)又推動(dòng)和促進(jìn)國家工業(yè)化.國家化以及現(xiàn)代化的開展。因此，房地產(chǎn)和國家經(jīng)濟(jì)是緊密結(jié)合在一起的。

1.房地產(chǎn)的含義和分類

目前，國內(nèi)外房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)的定義并不統(tǒng)一。一般來說，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，又叫不動(dòng)產(chǎn)或者地產(chǎn)。清華大學(xué)張紅教授認(rèn)為，房地產(chǎn)是指土地及其定著在土地之上的建筑物.構(gòu)筑物和其他從屬物的總稱。建筑物是指人工建筑而成，主要有建筑材料.建筑構(gòu)配件和相關(guān)設(shè)備(如給排水.衛(wèi)生.燃?xì)?照明.空調(diào).電梯.通訊.防災(zāi)設(shè)備)等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其中，房屋是指能夠遮風(fēng)擋雨并供人們居住.工作.娛樂.儲(chǔ)備物品.紀(jì)念或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場所，一般有各種主要構(gòu)件組成，如根底.墻.門.窗.柱.梁和屋頂?shù)?。?gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪.水塔.水井.道路.隧道.橋梁和水壩等。

房地產(chǎn)按照不同的分類規(guī)范導(dǎo)致不同的分類結(jié)果。從房地產(chǎn)的用途出發(fā)，房地產(chǎn)可以分為居住物業(yè)(包括普通住宅.公寓.別墅等).商業(yè)物業(yè)(酒店.商場.娛樂場所等).工業(yè)物業(yè)(廠房.研發(fā)用房與倉儲(chǔ)物業(yè)).旅游房地產(chǎn).農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)(包括旅游農(nóng)業(yè)展示場及其從屬效勞設(shè)施).特殊用途物業(yè)(飛機(jī)場.加油站.高爾夫球場)等。從地上物的類型出發(fā)，房地產(chǎn)又可以分為空置土地和土地及其地上物。土地及其地上物又可以分為建筑物和構(gòu)筑物，這里的建筑物和構(gòu)筑物都是依附在土地之上的，和土地形成為統(tǒng)一體。從房地產(chǎn)的性質(zhì)來看，房地產(chǎn)可以分為資源性房地產(chǎn)和資產(chǎn)性房地產(chǎn)。一方面，房地產(chǎn)作為資源，是生產(chǎn)和生活中不可短少的生產(chǎn)要素。此時(shí)，人們更看重其使用價(jià)值，也更愿意用空間量來衡量資源性房地產(chǎn)的數(shù)量。另一方面，房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，是資本市場中的重要投資對象，也是家庭和國家財(cái)富的組成局部。

2.房地產(chǎn)對國家經(jīng)濟(jì)開展的作用分析

2.1.對國家經(jīng)濟(jì)開展的根底性作用

房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟(jì)的一個(gè)組成局部，它的開展會(huì)對國家經(jīng)濟(jì)開展的根底局部產(chǎn)生一定影響作用。

房地產(chǎn)為國家經(jīng)濟(jì)開展提供了物質(zhì)空間。城市的匯集效益是國家形成的原因之一，也是城市規(guī)模擴(kuò)大和國家經(jīng)濟(jì)開展的原因。城市人口和產(chǎn)業(yè)的集中，在需求方面為工業(yè)的開展提供市場條件，促進(jìn)國家工業(yè)經(jīng)濟(jì)的開展。國家工業(yè)化的開展導(dǎo)致其它部門相應(yīng)產(chǎn)生，形成了包括商業(yè).金融.交通.中介.媒體等國家網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)作為重要的生產(chǎn)和生活要素，為國家這些經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)提供了必要的空間根底和物質(zhì)載體。另外，房地產(chǎn)所提供的生產(chǎn)設(shè)施.生活效勞設(shè)施.公共設(shè)施和文化娛樂設(shè)施等體現(xiàn)了一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境.生態(tài)環(huán)境和投資環(huán)境，開展房地產(chǎn)，建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境和投資環(huán)境可以增強(qiáng)國家對外投資的吸引力，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)開展。

房地產(chǎn)稅收是國家財(cái)政收入的主要組成局部。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)稅費(fèi)不僅是保證房地產(chǎn)成為國家財(cái)政收入來源的重要條件，也是維護(hù)市場公平競爭，實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有力杠桿。隨著我國房地產(chǎn)的快速開展和國家化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)將成為我國居民的重要資產(chǎn)，以房地產(chǎn)為對象的房地產(chǎn)稅將成為我國國家財(cái)政收入的一個(gè)重要來源。

房地產(chǎn)是國家經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，為國家各個(gè)經(jīng)濟(jì)組織和社會(huì)團(tuán)體提供經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)空間。也就是說，房地產(chǎn)產(chǎn)品是國家經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的硬件設(shè)備。所以，房地產(chǎn)的開展可以改善國家面貌，提高國家價(jià)值和綜合競爭力，從而吸引更多投資，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)更快增長。房地產(chǎn)的開展可以改善國家居民居住環(huán)境，提高人民生活質(zhì)量，促進(jìn)社會(huì)和諧開展；同時(shí)，也改善了國家商業(yè)活動(dòng)環(huán)境條件，提高商貿(mào)交易水平和檔次，對國家經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生根底性影響。

2.2.房地產(chǎn)的投資作用

實(shí)踐說明，在其他條件沒有重大變化時(shí)，要保證國家經(jīng)濟(jì)能以較高速度增長，必須通過適量的增加投資來拉動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)投資作為國家經(jīng)濟(jì)投資的有機(jī)組成局部，將有效拉動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)投資對國家經(jīng)濟(jì)增長的影響主要有三個(gè)方面:一是房地產(chǎn)投資本身對國家經(jīng)濟(jì)增長有促進(jìn)作用；二是房地產(chǎn)投資的關(guān)聯(lián)效應(yīng)；三是房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)。

根據(jù)“哈

羅德一多馬模型〞經(jīng)濟(jì)增長理論模型【1】，資本的不斷形成是經(jīng)濟(jì)增長的決定因素。在國家固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資所占比重較高。房地產(chǎn)屬于高關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，無論從開發(fā)建設(shè)過程所需的上游產(chǎn)品來看，還是從其建成后的效勞對象和依托來看，都是關(guān)聯(lián)度很高.產(chǎn)業(yè)鏈很長的產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)投資能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展，帶動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)增長。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國每增加1億元的住宅類房地產(chǎn)投資，能夠引起的其他20多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加近1.5億元的投入，被帶動(dòng)的直接或間接相關(guān)產(chǎn)業(yè)達(dá)60多個(gè)。此外，隨著房地產(chǎn)投資的增加，還能夠帶動(dòng)諸如建材.化工.家電.裝飾等生產(chǎn)生活資料行業(yè)的消費(fèi)增長。由此可見，房地產(chǎn)投資能夠直接或間接的啟動(dòng)或帶動(dòng)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資與收益.生產(chǎn)與消費(fèi)，并增加社會(huì)就業(yè)時(shí)機(jī)，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而引起整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)增長。

另一方面，房地產(chǎn)投資具有資金占用規(guī)模大，開展周期長的特點(diǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)處于開展回升期時(shí)，各類型的資金如來自銀行.基金.股市.投資機(jī)構(gòu)以及其他實(shí)業(yè)團(tuán)體出于獲取超額利潤的考慮都參加這種大規(guī)模的投資中，一些對經(jīng)濟(jì)長期與持續(xù)增長起關(guān)鍵作用的行業(yè)或產(chǎn)業(yè)所需要的投資將被占用，這也稱為投資的“擠出效應(yīng)〞。當(dāng)其他對國民經(jīng)濟(jì)有關(guān)鍵作用的產(chǎn)業(yè)或行業(yè)開展受到限制時(shí)，將對國家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生長期的.根深蒂固的負(fù)面影響。房地產(chǎn)投資的“擠出效應(yīng)〞還有由于投資引起的消費(fèi)“擠出效應(yīng)〞。當(dāng)居民收入一定時(shí)，房地產(chǎn)投資增多，居民用于房地產(chǎn)消費(fèi)的比重也會(huì)增多，這樣就影響一到了其他方面的消費(fèi)，從而影響了其他產(chǎn)業(yè)的開展。

2.3.房地產(chǎn)的消費(fèi)效應(yīng)

消費(fèi)對于一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)開展起著至關(guān)重要的作用，因?yàn)橹挥邢M(fèi)才能帶動(dòng)投資，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)增長。在改革開放初期，我國經(jīng)濟(jì)高速增長主要是靠滿足人們吃.穿和用的需要，這是人們生活生存的根本需要。因此，它們的需求規(guī)模極大，從而推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的較高速度增長。但是，我們進(jìn)入90年代中期以后我國居民，特別是城鎮(zhèn)居民吃.穿.用的根本需求已得到了較大程度的滿足，從而導(dǎo)致了與此相關(guān)的工業(yè)品農(nóng)產(chǎn)品需求增長率的明顯下降。全國的恩格爾系數(shù)有明顯下降，1998年全國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為44.48%，2008年下降到37.9%。西安市1998年恩格爾系數(shù)為44.69%，到2008年降低到36.47%【2】。現(xiàn)今，我國城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)需求正轉(zhuǎn)向?qū)ψ?行以及效勞的需求。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的增長和房地產(chǎn)的開展，房地產(chǎn)消費(fèi)將是我國城鎮(zhèn)居民的主要消費(fèi)之一，房地產(chǎn)消費(fèi)將帶動(dòng)城市房地產(chǎn)的投資增加，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展，實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全面升級(jí)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)增長。

3.房地產(chǎn)開展的現(xiàn)存問題

雖然房地產(chǎn)開展為我國經(jīng)濟(jì)增長提供了很大的幫忙，但是在我國經(jīng)濟(jì)開展加快的過程中，仍然引起了一定的問題。

3.1.重復(fù)建設(shè)扭曲了經(jīng)濟(jì)增長模式

在固定資產(chǎn)投資快速增長的同時(shí)，行業(yè)重復(fù)極為嚴(yán)重，各地“缺點(diǎn)〞驚人地相似。能耗大.環(huán)境污染嚴(yán)重，工藝技術(shù)落后和產(chǎn)業(yè)布局顯然很不合理。以水泥為例，全國共有規(guī)模以上水泥廠4813家，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過世界其他國家的企業(yè)總數(shù)。在這4000多家企業(yè)中，75%還采用落后的工藝進(jìn)行生產(chǎn)。重復(fù)建設(shè)必然會(huì)加劇生產(chǎn)能力過剩，已形成的生產(chǎn)能力得不到發(fā)揮，對于我們這樣一個(gè)資本緊缺的開展中國家來說這種浪費(fèi)十分痛惜。這不僅延緩結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的步伐，還將造成資金和資源配置上的巨大浪費(fèi)。2008年前兩個(gè)月，房地產(chǎn)業(yè)投資增長50%，鋼鐵工業(yè)投資增長了172.6%，鋼鐵行業(yè)的投資已經(jīng)超前5年。在制造業(yè)30個(gè)行業(yè)中，投資增幅超過100%的竟有16個(gè)。已被國家宏觀調(diào)控亮紅燈的有鋼鐵.房地產(chǎn).水泥.電解鋁等行業(yè)。全國煤電油運(yùn)供需矛盾依然十分突出，目前國有原煤大礦生產(chǎn)能力接近飽和。在電力方面，2008年前10個(gè)月，全國24個(gè)省級(jí)電網(wǎng)行后拉閘限電。2008年能源.交通瓶頸制約依然存在。

扭曲了的經(jīng)濟(jì)增長模式，勢必導(dǎo)致這些行業(yè)和相關(guān)企業(yè)的產(chǎn)品供過于求，經(jīng)營的困難，銀行呆壞賬的增加，將引發(fā)更大量工人的下崗失業(yè)。到那時(shí)，部分問題就可能演變成全局問題。

3.2.投資結(jié)構(gòu)和投資增長方式?jīng)]有基本改變

2008年我國全社會(huì)固定資產(chǎn)投資55118億元，增幅高達(dá)26.7%。東部沿海地區(qū)投資24666億元，增長33.6%；中部地區(qū)投資10092億元，增長33.1%；西部地區(qū)投資7171億元，增長26.4%【3】。西部地區(qū)投資增長速度雖較前加快，但占全國的比重仍在下降。東中部的投資明顯高于西部，投資向東.中部地區(qū)集中的趨勢仍在繼續(xù)。

2008年下半年以來，為防止經(jīng)濟(jì)過熱，中央政府采取了一系列溫和的宏觀調(diào)控措施，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的力量和政策預(yù)期仍存在偏差。2008年

上半年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比2008年同期增長28.6%。固定投資大幅增加，導(dǎo)致了一系列生產(chǎn)資料，如水泥，鋼材等的需求高漲，電力.煤炭.鐵路運(yùn)力等全面緊張，但是除房地產(chǎn)外，市場的總需求并不活潑。在工業(yè)投資中，代表高能耗的冶金.有色金屬等行業(yè)投資高速增長，代表高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的電子工業(yè)投資增長速度減緩，2008年比上年下降3個(gè)百分點(diǎn)，高新技術(shù)行業(yè)的優(yōu)勢沒有得到充沛的認(rèn)可和釋放。這表明，不管經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，還是投資結(jié)構(gòu)，這種不夠理想的狀況將對國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理化產(chǎn)生不利影響。

引發(fā)經(jīng)濟(jì)增長和固定資產(chǎn)投資加快的原因，主要是居民消費(fèi)中住房和汽車需求的形成。進(jìn)入上世紀(jì)90年代中期以來，隨著城市居民在家用電器方面需求的飽和，農(nóng)村居民收入提高還面臨很多困難的情況下，居民消費(fèi)需求的擴(kuò)張是宏觀經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)的關(guān)鍵變量。2000年以來，隨著住房制度的改革，金融領(lǐng)域住房貸款制度的創(chuàng)新，汽車價(jià)格的下降等，居民的住房和汽車需求終于出現(xiàn)強(qiáng)勁增長的勢頭。在住房和汽車需求的推動(dòng)下，導(dǎo)致對鋼材.水泥.電力和運(yùn)輸?shù)戎虚g投入產(chǎn)品需求的大增，從而引發(fā)了新一輪的固定資產(chǎn)的快速投資。但問題的關(guān)鍵是投資增長的方式依然屬于外延型，仍然熱衷于鋪新攤子。2008年的投資中，外延性投資比重達(dá)80.3%，與上世紀(jì)90年代初期相比，外延性投資的比例不僅沒有減少，反而繼續(xù)增大。

4.結(jié)論

從前面的分析可以知道，房地產(chǎn)的開展為國家經(jīng)濟(jì)開展提供空間.影響城市財(cái)政收入和改善城市投資環(huán)境；房地產(chǎn)投資可以拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長；