某住宅小區(qū)項(xiàng)目的投資

XX小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析(可行性分析)投資發(fā)展部二00四年八月十五日目錄TOC\o"1-3"一、項(xiàng)目的基本情況1（一）項(xiàng)目概況1（二）基本數(shù)據(jù)指標(biāo)11、項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)表12、項(xiàng)目投資方案評價(jià)指標(biāo)匯總表2二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究2（一）XX房地產(chǎn)市場概況2（二）項(xiàng)目所在地周邊物業(yè)情況3（三）項(xiàng)目所在地周邊配套設(shè)施及交通狀況分析4（四）項(xiàng)目地塊狀況5（五）項(xiàng)目開發(fā)條件分析5三、項(xiàng)目開發(fā)方案分析7（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方案7彎1涌、市場定位鑼7啊2巷、規(guī)劃設(shè)計(jì)要灣點(diǎn)滔8溜3窩、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)燕濟(jì)指標(biāo)表董8濤（二）項(xiàng)目開畜發(fā)方案賀9晃四、項(xiàng)目投資蹄估算與資金籌姑措計(jì)劃底10債（一）開發(fā)成醫(yī)本估算痰10述1偽、土地地價(jià)央10加2譽(yù)、前期費(fèi)用去11弱3揚(yáng)、建筑安裝工財(cái)程費(fèi)臂11促4拍、基礎(chǔ)設(shè)施配景套費(fèi)撐11望5捐、不可預(yù)見費(fèi)棉11敞6真、開發(fā)期間稅往費(fèi)車11滋（二）開發(fā)費(fèi)良用團(tuán)12鞋1每、管理費(fèi)用聲12的2蹄、銷售費(fèi)用報(bào)12拉（三）項(xiàng)目成寇本費(fèi)用估算表宇12冰（四）資金籌種措與投入計(jì)劃喊及貸款利息春13稱1槍、資金籌措與豪投資計(jì)劃港13嬸2影、開發(fā)項(xiàng)目投兆資進(jìn)度與資金強(qiáng)籌措計(jì)劃姜13秧五、項(xiàng)目銷售則收入估算抵13起（一）銷售收兩入單價(jià)的確定攜13演（二）銷售收猾入分期按比例浸測算餃14料（二）銷售稅屢金及可運(yùn)用資盾金估算鑒14慚1應(yīng)、銷售稅金及堪附加估算表向14舅2眨、項(xiàng)目可運(yùn)用那資金估算表哪15底六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)宋效益評價(jià)堂15懂（一）損益表化與靜態(tài)盈利分鳥析嫁15鑼1地、開發(fā)成本費(fèi)改用構(gòu)成表谷15喊2旗、損益表牽15俱（二）財(cái)務(wù)現(xiàn)至金流量表與動(dòng)刑態(tài)盈利分析秧15息1幕、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流秤量表（全部資誼金）辰15編2雜、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流汪量表（自有資穗金）娛16續(xù)（三）資金來培源與運(yùn)用表和樂資金平衡分析曠17頂1巷、資金來源與毒運(yùn)用表沃17哄（四）經(jīng)濟(jì)效削益評價(jià)指標(biāo)匯苦總表柳18脊七、不確定性勇分析掘18爬（一）盈虧平躬衡分析淡18肉（二）敏感性乖分析圈18礙（三）概率分鉛析件19迎八、結(jié)論與建賭議蝶20項(xiàng)目投資分析調(diào)一、項(xiàng)目的基謠本情況需（一）項(xiàng)目概盤況哲XXX鈴X烏小蛾區(qū)地塊位于抖XX斗市南端拱北昌壁盛圍地段，用堪地面積因約稅4514窄5宋平方米，妻呈修“齊L扛”垮型，四面環(huán)路紀(jì)。南臨昌盛路天，西臨港昌路刑，北臨僑光路督，東臨昌平路筒。細(xì)項(xiàng)目地塊交通派方便，用地平捕坦，南面視野喚開闊，與澳門悟遙遙相望，東泥南朝向拱北口章岸聯(lián)檢大樓，浴擁有優(yōu)美的海鉗景，相鄰建筑仰多為商住，生炭活配套設(shè)施較鑄齊全，便于營艇造一個(gè)自然景鉤觀、人文環(huán)境兄良好、生活方救便的現(xiàn)代化健黑康社區(qū)。追（二）基本數(shù)努據(jù)指標(biāo)夫1扯、項(xiàng)目的基本好數(shù)據(jù)表律序號醒項(xiàng)翻醫(yī)目帆數(shù)倒峽額獻(xiàn)單撲陸位能備過伙枝注臘(領(lǐng)一搜)鬼總用地面積球45144.撤6榆平方米碎(蛋二轟)椒總建筑面積葉91069.茄19門平方米跡計(jì)入容積率建貝筑面積兇（臘1斃）服住宅建筑面積每75618.票46賓平方米駐（臣2雞）齡商鋪建筑面積物12860.筋73幻平方米色（百3當(dāng)）幕會(huì)所面積攜1790.0魚0部平方米詢（辟4無）贊輔助面積乓800.00雖平方米則(宅三芒)灰不計(jì)入容積率恢建筑面積既22183.谷56役平方米清（矛1怨）饒地下車庫建筑雕面積彎13200.末00侍平方米梅含辨1120倉0智平方米人防面餃積乓（遞2銜）徐架空車庫建筑抖面積跪7241.0妄6捉平方米怖（愛3酷）葡住宅架空層面宣積幼1742.5派0辨平方米誘(廊四數(shù))街重要參數(shù)子（逢1踐）經(jīng)基準(zhǔn)收益率錘0.08亞（暫2跟）消貸款年利率忽0.06劉（魄3秤）法項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營惠期覺3顫年叨（怨4規(guī)）陪容積率械2.02其（看5斃）型綠化面積潔15800.章6郊平方米平（俱6飽）鬼總建筑密度件22.8%餓（仙7煌）斜居住套數(shù)事687滲套裳（惜8備）迷停車位己564賤個(gè)做2景、項(xiàng)目投資方儉案評價(jià)指標(biāo)匯禁總表巖序號翻指標(biāo)機(jī)評價(jià)結(jié)果耽1蓮項(xiàng)目總投資（鞠萬元）坑26476威2匯項(xiàng)目總銷售收嚇入（萬元）水36455前3拾利潤總額（萬寧元）至7671伸4但稅后利潤（萬餡元）擱6520濃5降投資利潤率刃29%躲6籮全部投資財(cái)務(wù)梅凈現(xiàn)值搭（贊FNP狂V疊）（稅后）（責(zé)萬元）攪4700世7懲全部投資財(cái)務(wù)卷內(nèi)部收益率淹（軋F(tuán)IR屬R映）（稅后）注62.8%仁8倘自有資金財(cái)務(wù)討凈現(xiàn)值火（暑FNP尸V片）（稅后）（鼓萬元）煌4668鉗9隊(duì)自有資金財(cái)務(wù)思內(nèi)部收益率謊（窄FIR女R在）（稅后）廁62.2%寧10劇盈虧平衡點(diǎn)銷筒售率柄7啊7銀%趁11蘋剩余物業(yè)總價(jià)投值潛3603投二、項(xiàng)目投資舒環(huán)境與市場研農(nóng)究紋（一）展XX悲房地產(chǎn)市場概臭況響近年來慎XX嶺經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快籌，北擺脫了多年依算靠政策性驅(qū)動(dòng)谷力量維持增速途的被動(dòng)局面，右開始出現(xiàn)際以禁企業(yè)（特別是斯外資工業(yè)企業(yè)謎）自主投資、飽消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級比和出口需求增懸加為主要?jiǎng)恿ΠУ臄U(kuò)張勢頭支。虜200索3燦年全市實(shí)罪現(xiàn)本地生產(chǎn)總福值考（投GD焰P襲）油476.7匹3芽億元，府比損200塊2閑年增置長敘18.1汗%據(jù)，移為柴199曲4濃年以來的最高衫水平。處居民生活水平未穩(wěn)步提高樓，霞200凳3請年秤城鎮(zhèn)居民人均汁可支配收入（菜可比口徑樣）溉1.6植6詠萬元，泊同比屋增捏長悲8.4音%憐；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)華蓄存款余怎額鄭357.3籮9病億元，粗同比杯增檢長規(guī)20.2倡%袋。演城市經(jīng)濟(jì)、消居費(fèi)的增長促進(jìn)正了房地產(chǎn)市場來的發(fā)展。啞特別是去罵年肌5職月底市政府出里臺(tái)了《關(guān)于加結(jié)強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目別開工（復(fù)工）恨管理的暫行規(guī)迅定》，因城中縮舊村改造的因旅素，一度嚴(yán)加舌控制的里XX禿房地產(chǎn)市場開真始出現(xiàn)新的啟遣動(dòng)態(tài)勢，房地補(bǔ)產(chǎn)成交活躍，么呈現(xiàn)健康、繁租榮的發(fā)展態(tài)勢儉。劍國務(wù)院、建設(shè)屬部、廣東省將僅XX悔市定位為珠三麻角中心城市之叛一、東南沿海充風(fēng)景旅游城市終。隨著港珠澳董大橋的立項(xiàng)和掃小靜EP備A模的實(shí)施，癢廣珠鐵路、魯江珠高速公路好等理重大交通項(xiàng)目家的動(dòng)工興建，播市政榨府剃“長工業(yè)西進(jìn)、城策市西傲拓券”捉發(fā)展戰(zhàn)略的落跪?qū)崳猉X購將成為珠三角他物流、資金流組、信息流、人巨才流的重要集俯散地，在大珠瞧三角經(jīng)濟(jì)圈占噴據(jù)重要位置。擔(dān)XX膜房地產(chǎn)發(fā)展面構(gòu)臨空前的機(jī)遇副。據(jù)昂XX濁市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)蹤，福200桃3殘年師XX設(shè)市房地產(chǎn)開發(fā)燈投資同比增雞長閘4.2豎%臺(tái)，商品房銷售莊面積斜、戲銷售金尾額華39.2薄1壤億元參、矮平均房價(jià)同比梨分別增周長捷6.2累%側(cè)、派8.3訓(xùn)%釀和西2.1%晃，嗎房地產(chǎn)拉惹動(dòng)鞏GD效P湊增畫長鏡0.逼2郊個(gè)百分點(diǎn)，虧對婚GD柜P禍貢獻(xiàn)揉率劃3.1%沫，先房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)乎成為銀XX薦市第三產(chǎn)業(yè)的總支柱產(chǎn)業(yè)骨。慰XX擱樓市供需比例淹基本上保持竄在齒1政比瘦1責(zé)到忍1老比芳1.術(shù)5雙之間，房地產(chǎn)復(fù)市場供應(yīng)規(guī)模象、結(jié)構(gòu)較為合害理午，潑已形成了一個(gè)債健康的市場。限但酬XX援市與周邊廣州澇、深圳、中山斷等城市比較，倦商品房價(jià)格還綱處于較低的價(jià)培位，中XX質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)今后培幾年內(nèi)應(yīng)有較同大的升值空間半和可挖掘潛力貢。侵XX綠在二十幾年的韻城市發(fā)展過程檔中，始終重視陡生態(tài)環(huán)境的保爬護(hù)，把保持生浴態(tài)、改善環(huán)境饒、消除污染作耍為城市發(fā)展前糧進(jìn)的重要方針玉，如今一個(gè)環(huán)來境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)致繁榮、交通發(fā)聯(lián)達(dá)、社會(huì)秩序漏優(yōu)良爺?shù)膫儭案┛稻又畻澇菨u”嚇已呈現(xiàn)在世人辰面前。跪XX鼻市是全國唯一單以整體城市景暴觀入礙選挨“葛全國旅游勝疲地昌4絞0易佳幻”租的城市，并被賭聯(lián)合國人居中奶心授若予賭“置國際改善居住籍環(huán)境最佳范例棒獎(jiǎng)鎮(zhèn)”呆。閃XX書以其得天獨(dú)厚爬居住條件吸引云了大批港澳和跨內(nèi)地人士來此吐購房拴置業(yè)，特別到是現(xiàn)SAR霸S檢以后，人們更召加關(guān)注健康，素重視居住環(huán)境上，僅聚半年時(shí)間到賢XX兵購房的港人數(shù)酒就增長啟了屈1軌0似倍。在改XX贈(zèng)房地產(chǎn)銷售中蜓，外地人士來篩XX武購房已占據(jù)重洽要比例。警XX密市房地產(chǎn)近年部發(fā)展概況如下留：傭房文地產(chǎn)資料廢房乖地產(chǎn)藍(lán)住宅投資授(麻萬瑞元誓)肺住宅施工寸面積令（萬平方米）喘住宅低竣工涂面積帥（萬平方米）伏住宅銷售絕面積纏（萬平方米）遼住宅空置責(zé)面積壤（萬平方米）棚商品房減銷售額救(因億逗元疼)迎200郊2玻年全年晶271852厘259.43叨91.55火87.06明75.62違約炸46.61開200稅3寫年迎全年噴273681娘331.22臥78.07久90.66險(xiǎn)67.87孔約鑒21.85送（前半年）譯同比級0.67%驢27.26%消-14.72拋%心4.14%癥-10.25貴%育可以看出，蜂XX渠的房地迷產(chǎn)業(yè)像正蓮處于一個(gè)逐步肌上升的借勢態(tài)站，且值得重視帽的是沙200愛2晨年市、饒200盜3奴年切商品房御銷售額炎超骨過當(dāng)年鍛的皂房地產(chǎn)開發(fā)投各資額歪、儉200絲3鴉年銷售面積超憤過了當(dāng)年酬的凳竣工面積連。問同時(shí)居二手房市場是釘衡量一手市場準(zhǔn)的重要指標(biāo)得，乖XX色市二手房交易宵也呈逐年上升孟趨勢，更加表伐明了詞XX牧房地產(chǎn)市場的銷發(fā)展趨勢。蹈總之，憑借花禿園般的城市環(huán)劣境以及經(jīng)濟(jì)發(fā)窗展的美好前景井，陷XX偵已迎來房地產(chǎn)匯業(yè)新一輪的增貍長與提升，預(yù)濁計(jì)在今釘后養(yǎng)3向－袖5源年內(nèi)醋XX碼的房地產(chǎn)銷售物將有持續(xù)良好蝶的上升勢頭。偷（二）項(xiàng)目所年在地周邊物業(yè)老情況聾項(xiàng)目所在地為潤XX用區(qū)，革XX恥在地理位置上輪臨近澳門，風(fēng)節(jié)景秀麗，環(huán)山址抱水，被人們叮稱為拱北胃的貝“爛后花姜園脹”練，其在居住上歉較拱北理想，秤有環(huán)境資源優(yōu)舉勢；在商業(yè)發(fā)識展領(lǐng)域墳又扭“畢沾暴”賀了拱北的光。趙XX即近幾年建設(shè)較威快，先后建成肝了許多居住小撿區(qū)，但商業(yè)發(fā)斯展較為緩慢，榨整體看來比較化零亂，沒有形勸成規(guī)模效應(yīng)。敗該區(qū)域特點(diǎn)表瞧現(xiàn)為以開發(fā)工當(dāng)薪階層的居住騙區(qū)和生活區(qū)為做主。由于該區(qū)好域位于第三情慮侶旁路藏—雹—掙未來美麗的前能山河畔，環(huán)境稅優(yōu)美，連接灣昏仔區(qū)域的昌盛等大橋的已經(jīng)開勵(lì)通，交通方便郵，以及鄰近的逮拱北區(qū)可開發(fā)蛋用地越來越少腸等因素，漁XX著近兩年的房地帆產(chǎn)業(yè)得到了突騾飛猛進(jìn)的發(fā)展谷。團(tuán)項(xiàng)目周邊樓盤狀情況如下表所踩示：頸序號肚樓盤名稱社地先琴點(diǎn)戒性尼汽質(zhì)逢發(fā)展商爭建筑面積橫(晝平方訴米梁)溝銷售價(jià)格喘（元）遲開發(fā)情況證1她春澤名園狗XX司市場側(cè)本4務(wù)3誓棟小高層?。r1貝1脆層）住宅躁XX貫市春澤元房地縣產(chǎn)開發(fā)有限公咳司解180000鑼腳3悟30廁0大-巷3400脈售完耗2壓好望角質(zhì)華平路、粵華往路交匯處歌小高層輪（籃1綠1鞏層）住宅蒜XX典經(jīng)濟(jì)特區(qū)保珠磁實(shí)業(yè)開發(fā)總公獄司制31050西3300-3呀450求售完賤3亭都市花園池華平路、粵華貧路交匯處脅1領(lǐng)1什棟小高層住宅柏XX悶世紀(jì)都市置業(yè)俗投資有限公司悄、定XX驚市居家樂房產(chǎn)剪有限公司栽3300-3旅500菊售完誘4伸西海名苑聽拱北口岸處竹4悅000跨售完熄5寇和園大廈先拱北口岸處融4200垃售完卡6畢森宇苑插僑光擔(dān)路益/餃昌盛大橋處墓2900此售完棗7拆北歐森林沾港昌路、前山閣立交橋處鍵1蹈3御棟小高層血（輩1系1方層）餓，編1揀4轟棟多層版（脊6翼層）剖XX茂珠光駿榮房產(chǎn)熱開發(fā)有限公司甚70254扇3400示(謀送裝催修幫)造在售灘8夕中庭居蝕粵華路、新海決利酒店旁鴨多層、小高層季XX芽恒越房產(chǎn)開發(fā)侵有限公司塌6527.8專0但3600開在售森9煉金河灣倒前山河畔磁350親0慎（送裝修）氏在售沙10玻中宵珠梅·籃幸福時(shí)光總港昌路、前山訪立交橋處揉胡動(dòng)調(diào)努指綠融僚海脊鼠痰俗有XX遇經(jīng)濟(jì)特區(qū)中珠量置業(yè)股份有限艷公司嬌3躬萬多退3200召在售焰11洗權(quán)興花園游XX釣港三路尸3000爬在售漿12形都市廣場漁粵海東路、迎虎賓南路交匯處哪高層莖（土1左7拐層）住宅風(fēng)XX茄經(jīng)濟(jì)特區(qū)華升婦房產(chǎn)開發(fā)有限股公司叉18836史4000紋將開工求13券北嶺嶺秀城耍迎賓大道銜約飲4000妄未開盤補(bǔ)XX究區(qū)域目前在售俊樓盤主要都是紫以小戶型的一畝房及兩房為主維，占到了整體搏戶型捏的叫50首%遮，其次為較小聯(lián)面積羊的船3合房您（稈8仙0齒—懂9弱5澡平方米），在窗景觀及朝向最嚴(yán)優(yōu)的位置設(shè)置掀了部分大面積側(cè)三房、四房，自及頂樓復(fù)式。蛙就目前市場反話應(yīng)來看，小戶懶型雖然較多，南但仍然處于供促不應(yīng)求的狀態(tài)銹，受到投資者殊及一次置業(yè)的雖客戶的追捧，艙目前惱XX肚地區(qū)的小戶型四均已售完。塊三房單位如都牢市花園等經(jīng)過況市場一定時(shí)間逢的消化，現(xiàn)也陪僅剩余部分景襪觀朝向不好的碌單位尚未出售喘。句XX炒的房地產(chǎn)市場撞現(xiàn)已形成，且嫂仍處于不斷升塑溫的狀態(tài)，現(xiàn)魄已達(dá)頑到牙340泳0蛋元柄/御平方米的水平濱。本項(xiàng)目地段躁優(yōu)于盟XX勢地區(qū)大部分樓賄盤，但北歐森澇林保留有較多濕的大戶型單位珍剛剛推出，中并珠新村三期（姑幸福時(shí)光）在避建并且已經(jīng)開蝦始認(rèn)購，北嶺恒嶺秀城開工日咸期不明確，但強(qiáng)售樓部已建好僻，這些對于本厚項(xiàng)目來說具有壁一定的影響?？兀ㄈ╉?xiàng)目所既在地周邊配套腳設(shè)施及交通狀解況分析閉周邊商業(yè)、娛璃樂、餐飲、醫(yī)呀院、學(xué)校、郵服電、銀行等配敘套設(shè)施狀況分萌析。粒項(xiàng)目周邊配套蘿設(shè)施如下：源類別首數(shù)量答具體名稱效大型商場辯2雙泰鋒電器城、腫口岸廣場尚超市腸2誓民潤新七星、儲(chǔ)百和超市殊市場樸3蘇海鮮肉類批發(fā)援市場、斧XX蛛綜合批發(fā)市場鍬、影XX辰市場紛銀行注3憂中行、建行、瘦商行須醫(yī)院炮3涌XX粗市拱北醫(yī)院、委XX熟社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)靈站、疫XX匹萬青門診部蕩寫字樓納1猴中珠大廈裹長途汽車站捷2借拱運(yùn)汽車站、斥歧關(guān)汽車站再較高檔次餐飲狂店矛4相華駿大酒店、錄新海利、福南爸酒店、寶勝園騰幼兒園隔3哭金路幼兒園、紙婆石幼兒園、明拱北幼兒園由學(xué)校很5昌XX巷小學(xué)、頁XX姜中學(xué)、拱北小轎學(xué)、拱北中學(xué)看、睛XX適市衛(wèi)校竊大型郵局斗1妨拱北郵局顏由此可見，項(xiàng)奏目地塊與梅XX便拱北咫尺相連套，周邊配套齊彈全。交通狀況分析究道路交通良好蘋，昌盛大橋的荷建成及開通使?jié)驳缆方煌ㄋ耐ㄌ}八達(dá)，臨近拱泰北口岸、酷XX底市場商業(yè)區(qū)，駛與拱北公交車捉站只恒有溉30掀0腹米，站內(nèi)有幾辛十條公交線路愈可達(dá)全市各處炮。悶（四）項(xiàng)目地崖塊狀況術(shù)地塊目前為一垮片空地，周圍浴道路和市政設(shè)衛(wèi)施配套齊全，越地質(zhì)情況穩(wěn)定病，無影響建設(shè)鐮的地質(zhì)、水文慘、文物保護(hù)等罰方面問題，無奧須再進(jìn)行拆遷榨、平地等工作膛。歪（五）項(xiàng)目開杏發(fā)條件分析虧1傲、優(yōu)勢分析蝕（衫S鍵）母道路市政配套嗎齊全，交通便梨利，工作生活仍方便。尿項(xiàng)目取得的土孤地成本低于目任前同類土地的優(yōu)市場價(jià)格，大適幅度降低了項(xiàng)奇目總成本，從抬而增強(qiáng)了項(xiàng)目蹦的市場競爭力石。從項(xiàng)目靠近拱北漠，面對澳門，洪東南、正南、爐西南向均有寬嶄闊的景觀帶，勿堪稱出則繁華削、入則寧靜的波地段惑。召無需進(jìn)行拆遷毯工作，項(xiàng)目開汁發(fā)容易做掏到拌“翻短、平、磁快音”節(jié)。牌地形平整，不鹽但節(jié)省資金，誰且容易在規(guī)劃完建設(shè)方面做出獎(jiǎng)特色，吸引客正戶。劃經(jīng)眾開發(fā)商多嚴(yán)年的開發(fā)經(jīng)營蒜，鉆XX曲區(qū)域已形成大煩片住宅區(qū)，客隸戶對該區(qū)的房秋地產(chǎn)接受度提淘高，人氣不斷遺上升。躍直接競爭對手渣較少，附近同驟類樓盤較少，釋多數(shù)樓盤已銷弟售完畢。閱發(fā)展商實(shí)力雄被厚，具有豐富申的房地產(chǎn)經(jīng)營奸和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，翁在畜XX嚼具有很強(qiáng)的品匯牌號召力，有燦利于項(xiàng)目的成永功實(shí)施。絲XX個(gè)未來幾年房地墻產(chǎn)發(fā)展形勢普令遍看好，對本從項(xiàng)目市場運(yùn)作推來說是個(gè)良好旱的機(jī)遇。截2摩、劣勢分析吧（流W窩）厚港昌路、昌盛溪路均為交通干吹道，車速快，議噪音大。蹤用地東北部為河較早開發(fā)的住衡宅小區(qū)奴—榆金豐苑小區(qū)，片建筑外觀較為塌陳舊，對小區(qū)蘿環(huán)境有一定的扇影響。興用地附近有一魄污水處理廠，懇對小區(qū)環(huán)境的江營造有一定的杠負(fù)作用。懶拱北及全XX臣商業(yè)帶在此出押現(xiàn)斷層，社區(qū)綢內(nèi)商業(yè)較難吸駱引龍頭店的入厚駐淚,葡童附近無大型購讀物、休閑、娛曉樂中心。奸項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)添（惡O板）棋就目前來說，航XX芳地區(qū)在售商品勉房雖多，但多德數(shù)處于尾盤銷產(chǎn)售，僅北歐森冊林現(xiàn)將保留單擺位剛推出市場壯不久。離XX啄可開發(fā)土地資朽源日益減少。消近年輕XX聚整體樓市走俏挪，已形成固定脾投資群體繼。成粱拱北的向毒XX謠發(fā)展，茂XX史將成為拱北的改居住中心。錦項(xiàng)目外部威脅暗分析船（佳T灘）軌北嶺舊村改造勸項(xiàng)目拱北北嶺療嶺秀城臨近本宵項(xiàng)目，規(guī)模大久、且近期推出粥，本地塊對面圣的國華花園正撓在施工（相應(yīng)鮮資料尚無），督對本項(xiàng)目構(gòu)成去直接競爭；本偷項(xiàng)目西勁側(cè)站10艙0蠟米政府本將拍隨賣一幅建筑面庫積嚼為羽1幫2代萬平方米的地把塊，起拍梁價(jià)損70茄0訂元隆/讀m府2葬。絕XX時(shí)放行開照“看約息束所”贊3縱年的房產(chǎn)市場些，使得市場供溪應(yīng)量愈加變大寇，開發(fā)商市場劍競爭壓力大。鍵潛在噪音污染碑；泰競爭對手項(xiàng)目茅造成的威脅。糕三、項(xiàng)目開發(fā)域方案分析宗（一）項(xiàng)目規(guī)貓劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方?jīng)r案1、市場定位蔽項(xiàng)目定位為拱抵北中等規(guī)模、撫具有良好園林競環(huán)境、具有充扭足配套設(shè)施、輕適合生活居住縫的健康小區(qū)，策成為區(qū)域的標(biāo)竹志性建筑。醋客戶目標(biāo)群定伙位戰(zhàn)：播國內(nèi)客戶群體拼（約占總戶數(shù)魄的匆65帶%饅）慎①強(qiáng)在拱北或傍XX刃經(jīng)商的生意人呆、商人慮多為二次置業(yè)仙，家庭人口數(shù)注目較多，所選棉擇面積較大，即戶型多為大三糕房，有部分選拼擇四房，較注獄重房屋實(shí)用、李間隔及質(zhì)量等撿細(xì)節(jié)問題，對牧于樓盤選擇比翁較挑剔。寄②屬拱北挑XX四附近原有居民楊由于多年在拱癥北居住，對于辰周邊生活配套細(xì)要求比較高。歉而且因本身住造宅格局，物管歸等方面均較差爽，所以再次置箭業(yè)時(shí)，對于小全區(qū)規(guī)模、內(nèi)部治硬件等要求較率高。圈③止首次置業(yè)的白止領(lǐng)人士竄因工作范圍在竊拱北，所以對徑于地段的交通企便利性要求較辣高。對于房價(jià)跟敏感性較強(qiáng)，盛能接受的首期泡款越少越好。燭部分處于新婚鳥階段，注重生應(yīng)活環(huán)境、生活摧品味。需求實(shí)駁用精致的小兩黨房、小三房。④投資人士既面積小、功能纖齊全（廚房、稠洗手間、煙臺(tái)浙等），總價(jià)低錢，看中地段的逃升值前景，主那要用于租賃。恩投資戶型以單咳身公寓、一房勺一廳及小兩房擺為主。票（驚2役）外銷（港澳淡臺(tái)等）客戶（鵝約占總戶數(shù)卵的帽35離%隆）①度假客戶芬客戶背景：這恥些客戶是約印30-40扒歲的中產(chǎn)階級襲或以上人士，炮他們教育程度犬較高，經(jīng)濟(jì)能宋力較強(qiáng)，他們甜均有自置物業(yè)苦，大部份經(jīng)濟(jì)汁能力充盈，有淘購買國內(nèi)物業(yè)血傾向，且較認(rèn)沖同沃XX秒度假的概念。呼居住要求：他廉們對物業(yè)很高沖要求，如設(shè)施儀完備的度假娛藍(lán)樂設(shè)施，生活擔(dān)配套能否自給渴自足，交通盞(斬往返疏XX胳)塞是否便利，開忙發(fā)商是否有良扒好商譽(yù)，售價(jià)陜并不是他們最錢關(guān)切的一環(huán)，億物業(yè)的形象包棗裝是否高檔館(啄可代表尊貴業(yè)妹主身份聰)寧、付款辦法是逆否寬松，外銷寒廣告曝光夠不逢夠是他們最大丟的考慮。通②塘長期居住客戶豎客戶背景：這蒸些客戶均是需扁要長期居住在逐XX志的人士，如香限港退休人士，邊在浪XX兇經(jīng)營生意的商把人及需要購置語房屋予港人中蘿高層職工居住瑞的香港公司。拿居住要求：這窩些客戶比較著扭重物業(yè)的形象溝是否高尚，周鴿邊配套是否完叢善等等，更注炕重房屋的實(shí)際經(jīng)間隔。③投資客戶擾客戶背景：這些些客戶均多年惜出入斯XX滋，對于京XX凡物業(yè)狀況較為滲了解，且有較抖豐富的投資理古財(cái)經(jīng)驗(yàn)。爬居住要求：投斧資客戶看重地牽段的發(fā)展前景涉、物業(yè)整體素鑼質(zhì)及物業(yè)之獨(dú)比特性、出租可捎行性、租金回逗報(bào)率等界2布、規(guī)劃設(shè)計(jì)要治點(diǎn)鄙用地分為南北球兩個(gè)區(qū)域，中畫間設(shè)計(jì)一個(gè)中循心廣場連接。浩采用外低內(nèi)高扯的手法，沿港喊昌路、昌盛路點(diǎn)、僑光路布置葵一氏些己1達(dá)1賄層樓的小高層茫住宅，減少沿嚼街住宅數(shù)量，南小區(qū)內(nèi)部設(shè)簽置嶺1距8黑層的高層住宅財(cái)，增加花園內(nèi)河住宅。嶼沿港昌路、昌趁盛路、昌平路稅布置一層沿街璃商鋪，商業(yè)氣賣氛流暢，單間胸面積小，利于寇銷售；在用地姥北端、東南角封、西南角布置懷二層商鋪，充蹤分發(fā)揮轉(zhuǎn)角處舍的商業(yè)價(jià)值。抽南區(qū)東南角設(shè)飄計(jì)一個(gè)螺旋型巨的會(huì)所，造型陳獨(dú)特，成為從撕拱北（澳門）額方向的景觀焦朗點(diǎn)。遺綠化系統(tǒng)的特廊點(diǎn)是成系統(tǒng)、逐成規(guī)模、多層脖次。南區(qū)為大殺面積的片狀庭諒院綠化，北區(qū)羊?yàn)閹罹G化，饑在與其他小區(qū)繳之間設(shè)置隔離架綠化帶。假山茶疊水、瀑布泳鉗池、奇花異草濾形成豐富多彩慣的綠化花園。衫采用大陽臺(tái)花嫂園設(shè)計(jì)，使每暖戶擁有真正的洽陽光花房。救南區(qū)首層全部司架空做停車庫物，北區(qū)住宅首匙層除商業(yè)用房蘋外，全部為架籮空層綠化。撇車流沿小區(qū)東搏北側(cè)邊線行駛俘，人流在小區(qū)矛花園內(nèi)部活動(dòng)溪，做到人車分員流，互不干擾攔?？菰O(shè)置地下庫、廊架空層和地面敘三種停車位，斯總停車位嘴達(dá)魄56豐4雹個(gè)，充分滿足射用戶的需求。嗓戶型有一房一豎廳、二房一廳教、二房二廳、雨三房二廳及聯(lián)冬排別墅等，滿絡(luò)足不同住戶的睬要求梨。盒頭估堡授擦田忍耳撇裂乳值倍穴鼠冊樂權(quán)肯切均問多稿捕榮熄3沿、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)頁濟(jì)指標(biāo)表挪序號預(yù)項(xiàng)熔雜目警數(shù)臣膊額竹單懷絲位眉備究衣靠注疼(公一零)關(guān)總用地面積辮45144.華6羅平方米似(豆二泛)框總占地面積桿10303.懲3泄平方米作(旁三誤)豬總建筑面積稅91069.東19端平方米音計(jì)入容積率建吩筑面積芹（釀1抄）拔住宅建筑面積最75618.炭46到平方米階（菌2測）仍商鋪建筑面積四12860.燙73等平方米扒（金3危）騾會(huì)所面積漆1790.0傷0搜平方米滔（記4叢）速輔助面積捉800.00益平方米漢(克四數(shù))倚不計(jì)入容積率罵建筑面積前22183.倘56屈平方米剝（精1返）秋地下車庫建筑罪面積皺13200.催00腿平方米焰含欄1120悼0忙平方米人防面健積川（轉(zhuǎn)2生）握架空車庫建筑零面積驚7241.0玩6吉平方米猛（撥3毯）因住宅架空層面境積陸1742.5南0根平方米毛(降五做)繪重要參數(shù)擠（嫌1服）廢容積率末2.02夾（欠2調(diào)）歡綠化面積銅15800.鉤6割平方米銳（傲3奴）鋸總建筑密度樂22.8%附（謙4秩）葬居住套數(shù)際687柏套遵（賽5鐵）歐停車位終564苦個(gè)觸其中地債下拖27釀6租個(gè)身,它架空鑄層敵23灘2充個(gè)挺,濫地崇面維5福6妙個(gè)討（二）項(xiàng)目開餅發(fā)方案辮1晝、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)攻度計(jì)劃予開發(fā)建設(shè)周期冷為壤2洗年左右，其仙中鄉(xiāng)200廟4塌年主要進(jìn)行項(xiàng)贊目前期準(zhǔn)備哈，添200席5羽年逮-200嚷6栽年螞6抽月完成項(xiàng)目工段程建設(shè)帥和歌90當(dāng)%簡樓盤的銷售豎。版200姑6爬年酬9米月語3炎0串日前完成項(xiàng)目亮收尾工作。具專體敢項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃炎如下蛛項(xiàng)目直建設(shè)經(jīng)營期兼2004建2005怎2006頭8檔9廊10棍11另12甚1割2柏3冊4擁5傾6毯7漠8橋9櫻10芝11扯12例1拿2燃3罰4鵝5率6仆7血8貧9死10覆11倉12廣前期規(guī)劃、報(bào)會(huì)建惑工程建設(shè)墻王稿樣斑袍一族期鄉(xiāng)黑料棍二啄期先玉癢明三圣期膨交喝箏四期補(bǔ)萬城強(qiáng)樓盤銷售處一回期煮棉由濫二渣期綱疑瀉登三紋期虛倡菠四期昨項(xiàng)目工程建設(shè)速分為四個(gè)階段楊進(jìn)行：聽第一階段泡：冊2005每.德1求.1-200的5.撥4駁.30沾第二階段：該2005.術(shù)5煤.1-200乘5珍.習(xí)8皂.30忠第三階段：臨200苗5振.蜻9食.1-200鍵6.釋1三.30牲第四階段：推2006.田2賊.1-200冒6.竄6松.30琴具體建設(shè)計(jì)劃許如附剛件勺1豐所示?；?趣、項(xiàng)目營銷方敞案瀉通過樓盤的開黎發(fā)銷售，既考灣慮盤活土地資圈產(chǎn)，又給企業(yè)杏帶來較大經(jīng)濟(jì)茅效益。芳營銷的總體策需略：堅(jiān)傻持夏“趣產(chǎn)品創(chuàng)板新妄”羞的原則，結(jié)旗合每“裳品牌先行、品罷質(zhì)取塔勝父”嬸的營銷策略，服使本項(xiàng)目引額領(lǐng)拱北、晚XX治樓市，樹立予XX歇品牌在熱XX磚地產(chǎn)界的領(lǐng)導(dǎo)訪地位。遣考慮聘請銷售戒代理進(jìn)行銷售畜和招商。栗銷售價(jià)格定位育：住宅辛為扎360忙0籍元團(tuán)/飽㎡；商鋪臭為鳳780惠0腸元開/毫㎡（一層、二漠層均價(jià)）；車欣庫光為橫5狹.修5藍(lán)萬勒元危/廁個(gè)。竊銷售付款方式忍：住宅：首期懲付三成，待預(yù)之售許可證辦理促后可收回按揭爛貸款；喊帖洋商鋪：首期付搏五成，其余房蘇款在確權(quán)樓后轉(zhuǎn)支付。禿銷售根據(jù)項(xiàng)目墾建設(shè)工程進(jìn)度濱采取分階段進(jìn)盛行的方式：錯(cuò)預(yù)熱期：開盤葛前半個(gè)月，開潤始對外宣傳?；瞄_盤期填：豐200粉5號，計(jì)劃銷售住首宅徹26466.恰5件㎡，商業(yè)打2572延㎡，回收資金摔6282.6見萬元。清強(qiáng)銷期曬：選蠅利計(jì)劃銷售住屆宅鹿26466.企5鬼㎡，商費(fèi)業(yè)渡321慌5再㎡，回收資竿金蠢15030.擇3饑2攪萬元。騎持銷期既：損眠專計(jì)劃銷售住尿宅授15123.渣7格㎡，商徹業(yè)已321仆5序㎡，車攜庫終30和0難個(gè)，回收資羅金券8348.困4洗萬元。泥清盤期窄：罷鑰福計(jì)劃銷售住炭宅貝7561.8碼6閑㎡，車望庫蘋10鞭0波個(gè)，回收資鈔金介6783.2察8美萬元。緣具體銷售方案站及計(jì)劃見附頑件鎮(zhèn)2孤。弟3街、項(xiàng)目投資方喇案昌根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)驅(qū)進(jìn)度，計(jì)劃采億取分步投資的澡方式。首期勿開發(fā)商已投入釀了勢約材480執(zhí)0烏萬元，用于交槍納地價(jià)款和支遭付前期費(fèi)用。戲建設(shè)工程第一芽期需投入自有早資娘金扛300避0笑萬元，保障前各期工作的正常秘運(yùn)行和完成，疼并在建設(shè)工程旦第一期末開始奇進(jìn)行銷售，通域過銷售回籠資棋金，分期投入燃的方式，形成戚良性的滾動(dòng)發(fā)籍展，以使本項(xiàng)臺(tái)目在無較大融立資壓力前提下爬正常運(yùn)作并得佛以完成。有關(guān)跟計(jì)劃如下：弓第一階段廉第二階段酷第三階段蘋第四階段半時(shí)間灶2005攔.鄭1販.1-200岸5.夜4瞎.30林2005.敘5鵝.1-200臨5堪.六8框.30冒200葬5混.貢9錄.1-200漲6.貸1燦.30秩2006.糧2霉.1-200漂6.福6答.30撒建安費(fèi)（萬元鑰）芝4190閣5096娘6000農(nóng)3400詞應(yīng)付建安費(fèi)（腹萬元）兵2933板3567截5400閥6786斬銷售回籠（萬地元）私1257線5026.0功8庫15030.島32毒8348.4哨自有資金（萬碎元）咐3000應(yīng)四、項(xiàng)目投資浴估算與資金籌重措計(jì)劃勻（一）開發(fā)成筆本估算1、土地地價(jià)盼項(xiàng)目名稱雀單價(jià)哥單價(jià)單位幸工程量咽單位真金額（萬元）姐土地有償使用查出讓金練1065.1挪656必元令/劇平方米播45144.癥6頁平方米挑4808.6奉5辮總計(jì)（萬元）抽4808.6殲52、前期費(fèi)用狡項(xiàng)目名稱械單價(jià)或比例倡單價(jià)單位抓工程量或計(jì)算駕基礎(chǔ)婆單位冒金額（萬元）請前期策劃費(fèi)娘0.0005柳百分比舅186920滲000核元漲9.346番勘察測繪費(fèi)生0.0027碰百分比第186920泳000喂元砌50.468碧4仔規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)故0.0135釘百分比練186920吸000炭元摩252.34劃2翻總計(jì)（萬元）幟312.15嗓64貫3母、建筑安裝工馬程費(fèi)長項(xiàng)目名稱箭單價(jià)或比例乞單價(jià)單位煌工程量或計(jì)算潮基礎(chǔ)位單位渡金額（萬元）戴高層住宅堪1500鍛元醒/握平方米閣40603.戒16激平方米乏6090.4揚(yáng)74按小高層住宅日1300潑元封/免平方米蚊35015.乏3后平方米世4551.9爭89表商鋪翼1300牽元唱/差平方米閥12860.輸73神平方米策1671.8梅949扛會(huì)所慰2500傍元錦/同平方米當(dāng)1790萌平方米動(dòng)447.5剃輔助面積父1100忠元薦/航平方米他800瘡平方米鎮(zhèn)88鉆住宅架空層算1500油元慕/脂平方米帽1742.5盤平方米瘋261.37尋5鷹架空車庫呈1200斗元盆/末平方米膨7241.0接6汽平方米魄868.92驢72蟻地下車庫像1500谷元倦/兔平方米昂13200響平方米準(zhǔn)1980臣總計(jì)（萬元）碗15960.拾1601訴4思、基礎(chǔ)設(shè)施配鍬套費(fèi)狼項(xiàng)目名稱組單價(jià)或比例講單價(jià)單位住工程量或計(jì)算膽基礎(chǔ)緊單位酷金額（萬元）泄基礎(chǔ)設(shè)施配套棋費(fèi)揀300羅元瞞/郵平方米灘91069.猴19途平方米畏2732.0秧757咐總計(jì)（萬元）仿2732.0煩757活5妖、不可預(yù)見費(fèi)兇項(xiàng)目名稱向單價(jià)或比例什單價(jià)單位赤工程量或計(jì)算術(shù)基礎(chǔ)阻單位詠金額（萬元）盈不可預(yù)見費(fèi)算0.03行百分比惕239250逐000消元巖717.75稀總計(jì)（萬元）暗717.75耐6莫、開發(fā)期間稅任費(fèi)露項(xiàng)目名稱敞單價(jià)或比例禾單價(jià)單位劍工程量或計(jì)算辦基礎(chǔ)嫁單位特金額（萬元）杠工程監(jiān)理費(fèi)旗0.003犬百分比圖186920遇000麻元輸56.076任其他搜0.003遇百分比格186920瞇000役元回56.076?？傆?jì)（萬元）證112.15今2填（二）開發(fā)費(fèi)姜用1、管理費(fèi)用勇項(xiàng)目名稱把單價(jià)或比例咽單價(jià)單位潤工程量或計(jì)算則基礎(chǔ)買單位嶄金額（萬元）厚管理費(fèi)用白0.03寄百分比掀246430秩000免元栗739.29悟總計(jì)（萬元）邁739.292、銷售費(fèi)用賀項(xiàng)目名稱鵝單價(jià)或比例達(dá)單價(jià)單位胖工程量或計(jì)算守基礎(chǔ)爆單位猾金額（萬元）戶廣告宣傳費(fèi)上0.025釋百分比鞋364550暴000葛元盒911.37襖5耗銷售代理費(fèi)用深0.005量百分比序364550盾000限元恐182.27柳5湊總計(jì)（萬元）莖1093.6拔5慨（三）項(xiàng)目成外本費(fèi)用估算表島序號界項(xiàng)禿燃目尿金棗崖額指(兇萬形元俗)鄭備駱惑鵲注溫(蟲一承)聽開發(fā)成本綿24643區(qū)(誤1接)欠土地地價(jià)漫4809迫(叫2貴)犯土地征用及拆犁遷補(bǔ)償費(fèi)村0多(睬3泄)得前期費(fèi)用謙312擁(炮4喝)婆建安工程費(fèi)灘15960爸(渡5范)身基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)遙2732錯(cuò)(翠6億)驢公共配套設(shè)施士費(fèi)渠0烘(架7咱)象不可預(yù)見費(fèi)震718天(舉8壽)托開發(fā)期間稅費(fèi)誼112積(湊9)訊廣告費(fèi)用乘(瞧二意)竄開發(fā)費(fèi)用柔1833狡(值1艦)盾管理費(fèi)用蒙739料(鏟2旺)廚銷售費(fèi)用倉1094順(當(dāng)3皆)逆財(cái)務(wù)費(fèi)表用鍛(缸利息支惑出銅)攀0燥(轎三觸)尿投資總額艙26476護(hù)（四）資金籌蚊措與投入計(jì)劃杏及貸款利息塞1稈、資金籌措與條投資計(jì)劃豐序號做項(xiàng)池掛目論延投資總譜額導(dǎo)(惡萬給元迷)顛第雞1接年稼第智2團(tuán)年爆第態(tài)3軟年棍(瓣一句)茶開衰進(jìn)發(fā)恰惕成指啄本喪級24643按5121慌14501夜5021保(蹦1)低土地地價(jià)掩4809僵4809穩(wěn)0且0龜(便2)幣土地征用及拆故遷補(bǔ)償費(fèi)澡0姓0遇0教0取(考3)逢前期工程費(fèi)訂312報(bào)312五0浮0久(登4)稀建筑安裝工程電費(fèi)幣15960繁0努14086蛇1874還(辮5)削基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)恐2732舌0紛0襲2732受(調(diào)6)也公共配套設(shè)施本費(fèi)儉0急0毀0諸0頂(面7)淋不可預(yù)見費(fèi)美718饒0托359捆359租(備8)和開發(fā)期間稅費(fèi)杰112濤0吧56曉56矮(則9)仔廣告費(fèi)用字0統(tǒng)0殃0鋪0剖(摸二獅)前開進(jìn)霜發(fā)員容費(fèi)居侄用此1833躺154轟1066倒613尿(拜1)砌管理費(fèi)用掌740根154寶435隙151弄(蓬2)集銷售費(fèi)用賓1094某0去632杜462算(興3)櫻財(cái)務(wù)費(fèi)用（利綱息）詢0蓄0暴0豎0儀(豈三主)咸各年建設(shè)投資拘26476淚5275爐15568謠5634福(職四陣)懶各年投資總額宰26476檔5275胸15568劑5634征2擁、開發(fā)項(xiàng)目投立資進(jìn)度與資金放籌措計(jì)劃衡序號澇項(xiàng)囑勻目景女投資總殊額贈(zèng)(銀萬然元拳)軍第抓1閑年諸第鋼2竊年驢第防3叉年白(場一堂)挎建設(shè)投資標(biāo)26476嶺5275俯15567嘴5634載(四二語)賊資金籌措訴26510摔5309器15567刮5634陸(灘1)然自有資金言8309封5309糾3000碌0犧(妨2)扣貸款資金拿0上0吐0房0旁(揀3)規(guī)預(yù)售收入再投貪入檢18201肆0稻12567庭5634約(棄三異)粘籌措余缺線34食34甚0許0杏五、項(xiàng)目銷售梯收入估算梯（一）銷售收辨入單價(jià)的確定竭高層住宅銷售迷均價(jià)憲為去3饑6夫0去0輪元燙/利m現(xiàn)2極左右；小高層放住宅銷售均價(jià)涂為夜3框6辦0料0淘元保/名m校2凝左右；一層商李鋪銷售均價(jià)倍為趣900秀0仗元莖/名m仇2甘左右，二層商嚇鋪銷售均價(jià)誠為版450看0窯元頌/置m壇2頌左右，商鋪均匹價(jià)被為隙780史0剝元薪/俯m痛2叉左右；停車位旬銷售均價(jià)凝為怒5.選5該萬努元己/啟個(gè)左右。骨（二）銷售收妻入分期按比例才測算蹈序號名項(xiàng)折附目核合計(jì)蜘第迅1詠年體第格2照年茅第尊3逼年羨(透一望)抖銷售收入總額僚(喜萬元亞)燃36455抓0執(zhí)21057瀉15398客(禮二貪)可銷售收入比例聾1掘0鵲0.5776呢2匠0.4223視8薯(裂三者)港銷售面積比例蝴空歪(挪1)擋多層住宅司1逐0旨0.63基0.37冠(想2)礎(chǔ)高層住宅截1際0旋0.63聞0.37上(燕3)針寫戲搭字令生樓涉0摸0色0滿0膀(煌4)裝商房奸潑鋪墓0.7識0等0.225蟻0.475讓(恰5騎)呀車梯兩潔位霸0.79罵0雁0.59貧0.2甚(杯四艦)權(quán)銷售面積梅(李1)喊多層住宅瞇(臟平方米紀(jì))余35015.特3找0園22059.檢639請12955.狀661搭(芒2)斤高層住宅算(小平方米文)背40603.違16燃0炮25579.艷9908山15023.逃1692佳(消3)協(xié)寫闖古字僻顧樓條(饒平方米股)涂0祥0必0掉0狂(剛4)符商愚檔話鋪覆(滋平方米意)往9002.5章11襲0來2893.6牢6425針6108.8容4675桑(協(xié)5)雪車位罩(殲吐個(gè)桶圾)隸402酒0武300殊102刻(漿五撕)畫銷售價(jià)格巖(焦1)四多層住宅恒(猜元另/異平方米丑)孤空朝0浪3600消3600哲(頁2)膨高層住宅三(疑元泊/盒平方米張)竊空澤0恒3600摘3600迅(飽3)叮寫字樓膊(燥元漢/臥平方米怕)板空氣0鍵0饅0殘(充4)購商鋪免(水元軌/炒平方米會(huì))株空芹0班7800登7800汗(礎(chǔ)5到)猴車位法(景元居/槳個(gè)之)曲空黑0觸55000責(zé)55000創(chuàng)匪村注：尚有商鋪殃3858.2過m塘2申、車零位瑞10欠8五個(gè)未出售，剩凱余物業(yè)總價(jià)值望約接3603.魔4熔萬元。刃（二）銷售稅售金及可運(yùn)用資令金估算廈1謀、銷售稅金及境附加估算表收序號都類肆幫繳別穿銷售收入使(萍萬樂元表)熊稅率至金額食(慨萬黨元綢)似第其1危年鞭第素2臟年暮第鑄3餃年呈（慕1挪）貴營業(yè)稅穴36455岡0.05案1823言0四1053嫩770餅（滋2火）誓城市維護(hù)建設(shè)個(gè)稅臨36455遷0.0035雕128倉0里74崗54完（桃3內(nèi)）近教育費(fèi)附加浩36455焦0.0015疾55低0惕32弄23漂（留4點(diǎn)）單防洪工程維護(hù)耳費(fèi)攜36455貢0.001希36勝0應(yīng)21鈔15茫（煤5狡）妙交易印花稅悄36455押0.0003告11任0泥6門5容（繪6殘）榮合計(jì)壞(醋萬取元澤)搶空藝0.0563之2053構(gòu)0鹿1186校867王2霞、項(xiàng)目可運(yùn)用跡資金估算表紅序號勉項(xiàng)愁恥目嶄合計(jì)賽(笑萬元）越第膝1室年愉第掘2送年促第顫3黎年或(市一貪)訪銷售收入才36455丙0飯21057笨15398下(譽(yù)二厲)憂銷售稅金及附筒加我2053盼0旨1186華867葉(立三雷)幫土地增值稅神255.18淘5削0穩(wěn)147.39陸9塑107.78柴6召(競四鼠)崗可運(yùn)用資金售34146.柿815站0魔19723.聚601桂14423.憲214強(qiáng)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)求效益評價(jià)茫（一）損益表萍與靜態(tài)盈利分除析剛1肌、開發(fā)成本費(fèi)涉用構(gòu)成表厭序號玻項(xiàng)企際目鏟合計(jì)吼第煌1熄年腎第啟2唯年墓第薪3送年疲(書一暮)賀銷售比例雹1腹0畏0.5776帥2善0.4223爬8寄(雄二組)倦總成本費(fèi)多用結(jié)(稱萬趕元味)弟26476劈0葡15293余111832、損益表紗序號泄項(xiàng)濟(jì)渴目哭合計(jì)催(陪萬元）尖第矛1派年悄第扁2京年過第易3土年?duì)C(律一酒)鍛銷售收入事36455上0蜘21057并15398句(掉二突)盜總成本費(fèi)用慶26476群0接15293愈11183若(遇三達(dá))盤土地增值稅峽255.18莖5淺0葛147.39配9環(huán)107.78評6程(典四兼)乘銷售稅金及附摘加戲2053父0劈1186棋867籮(擺五奉)際利潤總額虎7670.8摧15概0輩4430.6蹦01暢3240.2碗14敘(查六擾)沿所得稅楚1151陶0高665遇486功(鳥七舟)同稅后利潤萍6519.8兇15言0毫3765.6裝01貼2754.2揪14精(厭八派)閑盈余公積金挽(群10%)鑒652太0等377壁275遺(性九健)摧可供分配利潤立5867.8演15宅0單3388.6塌01演2479.2丹14員(盞1)賠應(yīng)付利潤排0圍0躍0罩0漿(乘2)類未分配利潤抖5867.8壓15妙0聲3388.6茄01娃2479.2狀14勸（二）財(cái)務(wù)現(xiàn)唯金流量表與動(dòng)何態(tài)盈利分析版1懷、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流悄量表（全部資塑金）疑序號拳項(xiàng)鞭場目神合計(jì)答(腔萬元）麗第岔1探年四第夏2必年您第苦3嘴年辭(潛一說)厭現(xiàn)金流入殼36455若0換21057覆15398棟(慶1誠)拜銷售收入許36455科0挨21057移15398脊(然2)賺其他收入凍0辦0災(zāi)0渠0爆(兵二春)籃現(xiàn)金流出煮29936.嘗185豐5275娃17566.說399追7094.7幅86刺(釣1隆)嚇建設(shè)投資霸(費(fèi)扣除利息以曉后若)粉2647蒼6昂5275竿1556戶7散5634塔(享2害)欠銷售稅金及附帶加六2053家0告1186塊867芹(跨3挪)果土地增值稅抗255.18漢5劑0塞147.39膠9勒107.78掘6版(壞4竟)堵所得稅努1151抱0臉665以486業(yè)(外三未)媽凈現(xiàn)金流量信空好-5275的3490.6等01匆8303.2我14謝(悼四待)塵累計(jì)凈現(xiàn)金流盾量腸6518.8廉15半-5275掙-1784.曠399港6518.8落15稈(藥五弓)長折現(xiàn)凈現(xiàn)金流鍋量揮空開-4884另2993早6591曉(招六領(lǐng))場累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)字金流量佳4700陪-4884臉-1891丟4700師(屢七災(zāi))育稅前凈現(xiàn)金流活量漏空隔-5275世4155.6極01瀉8789.2品14辛(旦八買)李累計(jì)稅前凈現(xiàn)辛金流量息7669.8由15湖-5275任-1119.梢399味7669.8販15葡(霉九企)縣稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)居金流量玩空子-4884閥3563慮6977年(們十依)萌累計(jì)稅前折現(xiàn)精凈現(xiàn)金流量響5656憶-4884練-1321稿5656挽2股、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流牽量表（自有資并金）銹序號桑項(xiàng)憲征目父合計(jì)益(譜萬元）仍第踩1揀年切第裕2惜年拜第膊3攀年射(晉一嘴)哀現(xiàn)金流入喚36455弊0文21057囑15398糟(童1策)樸銷售收入妻36455語0蚊21057撈15398旺(庸2卷)螺其他收入篩0香0丸0壓0易(算二迫)器現(xiàn)金流出逮29970.斯185廁5309把17566.冊399敏7094.7掙86蔑(駝1濱)易自有資金傻8309攔5309桃3000賴0遭(悄2皮)治預(yù)售收入再投融入趙18202產(chǎn)0城12568君5634桑(翠3唐)咽貸款本息償還振0矩0邪0驗(yàn)0絞[1]且本金羊0引0哪0觸0謹(jǐn)[2]濱利息童0雪0頁0鐘0鴉(質(zhì)4)嚴(yán)銷售稅金及附賓加胸2053源0冒1186要867趟(題5)洞土地增值稅青255.18顧5父0間147.39查9麗107.78喜6聯(lián)(騾6直)描所得稅垃1151足0券665鍋486門(趁三膠)術(shù)凈現(xiàn)金流量格空清-5309題3490.6今01旬8303.2嗽14摸(揮四序)已累計(jì)凈現(xiàn)金流展量鴿6484.8捧15倚-5309辱-1818.誤399封6484.8淹15壓(倦五經(jīng))牧折現(xiàn)凈現(xiàn)金流礎(chǔ)量許空銅-4916票2993塵6591脾(闊六學(xué))略累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)妥金流量拼4668辭-4916詠-1923輩4668賀（三）資金來慢源與運(yùn)用表和種資金平衡分析佳1泉、資金來源與零運(yùn)用表誦序號灶項(xiàng)掃岸目膚合計(jì)頂(工萬元）樂第鼻1容年雪第略2踩年論第玉3筐年慢(飼一范)蹲資金來源憑44764搬5309呈24057扭15398俯(碰1巨)尤銷售收入炒36455紗0極21057遍15398仇(屠2私)斧自有資金環(huán)8309帆5309俱3000程0佛(啦3巡)已貸款笨(奏不含利獸息筍)績0卡0佩0方0宜(知二撕)營資金運(yùn)用滾29936.動(dòng)185釘5275雀17566.奪399但7094.7昌86孕(樓1倘)繭建設(shè)投資插2647慧6排5275闖1556嗓7斯5634諒(雁2樸)夏借款還本付息爹0哈0柴0肉0招(岔3罷)次銷售稅金及附竭加煤2053腥0畫1186軟867塑(性4你)咬土地增值稅瑞255.18訊5拼0宿147.39益9擦107.78爹6舊(噸5搜)階所得稅諷1151療0傅665恭486秋(半6滲)話應(yīng)付利潤悔0擦0犯0嘆0授(掠三瘦)搶資金盈余絡(luò)空罷34詢6490.6建01泛8303.2牽14演(馬四牢)殼累計(jì)資金盈余暗14827.撕815塘34斧6524.6積01許14827.昂815藏（四）經(jīng)濟(jì)效址益評價(jià)指標(biāo)匯駛總表樸序號溜財(cái)務(wù)盈利能力剪分析指標(biāo)叮全部投資紋自有資金蹲備揭噸烈注夕(儉一勵(lì))蝕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益琴率甘(箭1)沿稅前屆0.743行空悔(裝2)癢稅后障0.628辮0.622叛(涼二遇)優(yōu)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值統(tǒng)(倡1)今稅前（萬元）哭5656粗空鋪(數(shù)2)慧稅后（萬元）棵4700列4668多(夕三吩)澇投資回收期勿(嘗1)挪稅銷前繳:唱?jiǎng)討B(tài)多(乞年賞)字2.19壩空活(洞2)生稅功前劇:汪靜態(tài)聚(滋年府)帆2.13駛空狂(煌3論)竹稅旬后免:沙動(dòng)態(tài)女(唯年零)澇2.29山2.29攤(低4)孕稅答后壯:牌靜態(tài)殘(雁年導(dǎo))攤2.21朋2.22沿(巖四形)議投資利潤率鑒0.29攝0.923生(慧五蓮)鬼投資利稅率長0.377藍(lán)空癢七、不確定性貫分析罵（一）盈虧平嶼衡分析煎序號霸項(xiàng)勁商目沖數(shù)疫摩額錦單以衛(wèi)位袋備辯而類注別(紀(jì)一保)誓基礎(chǔ)分析數(shù)據(jù)柜(規(guī)1柜)獅總投資末26476食萬元定(璃2