容積率調(diào)整論證報(bào)告范例

目錄前言 1第一章背景 2一、項(xiàng)目區(qū)位 2二、項(xiàng)目概況 2三、用地現(xiàn)狀及周邊概況 3第二章相關(guān)分析 4一、《XX縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃2016——2030》 4二、《XX縣中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 6三、現(xiàn)狀問(wèn)題分析 8第三章調(diào)整的依據(jù)、內(nèi)容 9一、調(diào)整的依據(jù) 9二、調(diào)整的內(nèi)容 9第四章容積率調(diào)整論證 10一、容積率調(diào)整后指標(biāo) 10二、規(guī)劃調(diào)整論證 10三、容積率調(diào)整產(chǎn)生的影響 12四、市政設(shè)施論證 12第五章論證結(jié)論 14附件一用地指標(biāo)申請(qǐng)書(shū)及會(huì)議紀(jì)要 15附件二修規(guī)平面圖及日照分析圖 15附件三法院行政裁定書(shū) 15附件四征求意見(jiàn)書(shū) 15附件五建設(shè)用地規(guī)劃許可證 15前言近幾年來(lái)，XX縣政府認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)土地管理的方針和政策，國(guó)土資源管理部門(mén)切實(shí)履行職責(zé)，不斷強(qiáng)化土地管理，嚴(yán)格規(guī)范土地市場(chǎng)建設(shè)隨著國(guó)務(wù)院和省政府兩個(gè)15號(hào)文件和國(guó)土資源部11號(hào)部長(zhǎng)令的貫徹落實(shí)，在土地供應(yīng)中經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行招拍掛方式出讓?zhuān)琗X縣土地市場(chǎng)日趨規(guī)范，交易越來(lái)越活躍。根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知國(guó)辦發(fā)〔20104號(hào)〕文件與國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)土資發(fā)〔2010〕34號(hào)文件的精神，此次XX縣國(guó)土資源局統(tǒng)征的土地是縣政府的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要是為了美化及完善該地塊及其周邊地區(qū)環(huán)境，滿足廣大中低收入人群對(duì)保障性住房和自住性中小套型商品房的需求，保障土地的正常供給，實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)。

背景項(xiàng)目區(qū)位XX縣XXXXXX號(hào)宗地位于銀城北路與交通路西北角，在《XX縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃2016——2030》中屬于XX縣西部新城生活區(qū)和濱河生活區(qū)的交界地帶。該地塊東接銀城北路，西臨財(cái)鑫路，南至交通路，北靠民心路，總規(guī)劃面積為4662.9m2(合6.9913畝）。該區(qū)域地勢(shì)平坦，地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套設(shè)施完善，是建設(shè)住宅小區(qū)的極佳區(qū)域。位置圖項(xiàng)目概況XX縣XX置業(yè)有限公司于2014年9月23日取得宗地編號(hào)為2013-22地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。該項(xiàng)目占地4662.9m2，土地用途為商住用地，出讓年限商業(yè)用地40年，居住用地70年。XX置業(yè)有限公司成立至今，致力于提升城市品質(zhì)，改善周邊居民的生活質(zhì)量，已為XX縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和周邊城市居民居住條件的改善起到了積極的推動(dòng)作用，同時(shí)也為本地區(qū)的居住小區(qū)建設(shè)環(huán)境改善起到了較好的示范作用。用地現(xiàn)狀及周邊概況現(xiàn)狀用地地勢(shì)平坦，地基承載力較好，便于城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目所在地臨近糧食局和教育體育局，右側(cè)有一處設(shè)施齊全的吉祥花園小區(qū)。周邊商業(yè)設(shè)施配套完善，有一定的建設(shè)基礎(chǔ)。用地現(xiàn)狀圖相關(guān)分析《XX縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃2016——2030》《XX縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃2016——2030》確定的城市規(guī)模、發(fā)展方向、空間結(jié)構(gòu)布局等方面得到了較好的貫徹執(zhí)行，在指導(dǎo)城市科學(xué)發(fā)展、提高管理水平等方面發(fā)揮著重要的作用。（一）城市規(guī)模2015年XX縣中心城區(qū)現(xiàn)狀人口規(guī)模為19.54萬(wàn)人，城市建設(shè)用地面積為17.69km2，人均城市建設(shè)用地為90.27m2；規(guī)劃至2020年中心城區(qū)用地規(guī)模為27.44km2，人均城市建設(shè)用地為101.63m2；規(guī)劃至2030年中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積52.23km2，人均建設(shè)用地面積104.46m2。（二）中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)空間結(jié)構(gòu)——形成“一心、二軸、三廊、五區(qū)”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。方案堅(jiān)持集約發(fā)展，樹(shù)立“精明增長(zhǎng)”、“緊湊城市”理念，科學(xué)劃定城市開(kāi)發(fā)邊界，推動(dòng)城市發(fā)展由外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變。XX縣城建設(shè)用地增長(zhǎng)邊界向東至規(guī)劃五海路、西至規(guī)劃陳張路、南至005鄉(xiāng)道、北至北環(huán)路。統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大布局，把握好生產(chǎn)空間、生活空間、生態(tài)空間的內(nèi)在聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀。分析：此次地塊位于XX縣西部新城生活區(qū)和濱河生活區(qū)的交界地帶，對(duì)其容積率的調(diào)整，應(yīng)結(jié)合新城區(qū)現(xiàn)狀情況綜合分析，多方面科學(xué)論證其可行性?？臻g結(jié)構(gòu)規(guī)劃（三）空間管制區(qū)劃定總體規(guī)劃根據(jù)土地利用現(xiàn)狀、地形地貌、工程地質(zhì)等限制性條件，綜合考慮生態(tài)、資源保護(hù)等方面因素，將中心城區(qū)空間分為禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)和已建區(qū)，各分區(qū)實(shí)施不同開(kāi)發(fā)建設(shè)管治要求，指導(dǎo)城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。分析：此次調(diào)整的地塊位于已建區(qū)范圍內(nèi)。根據(jù)《XX縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃2016——2030》對(duì)其建設(shè)行為的界定，可以對(duì)其進(jìn)行建設(shè)?？臻g管制規(guī)劃圖《XX縣中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》《XX縣中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中對(duì)該地塊的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行了規(guī)劃，具體情況如下表所示。表1地塊控制指標(biāo)表用地代碼用地名稱(chēng)用地面積（m2）容積率建筑密度（%）建筑高度（m）綠地率（%）停車(chē)位機(jī)動(dòng)車(chē)位非機(jī)動(dòng)車(chē)位R21二類(lèi)居住2929.5≤2.8≤30≤80≥301車(chē)位/戶2車(chē)位/戶G1公園綠地734.7≤0.06≤1≤12≥65調(diào)整前用地規(guī)劃圖現(xiàn)狀問(wèn)題分析（一）容積率不合理的原因XX置業(yè)有限公司2014年通過(guò)協(xié)議出讓方式取得該地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并取得了國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃許可證上面填寫(xiě)的用地面積為4662.9m2。因《XX縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃2016——2030》重新修編，對(duì)南側(cè)的交通路進(jìn)行拓寬，市政城市道路和防護(hù)綠化帶占用原有的建設(shè)用地,使得用地面積減小。建設(shè)用地規(guī)劃許可證現(xiàn)除去新規(guī)劃的道路所占用的土地之后，建設(shè)用地面積調(diào)整為2929.5m2,由此推算出在地上建筑面積不變的情況下，該地塊的容積率上限調(diào)整為4.0，建筑密度上限調(diào)整為42%,綠地率下限調(diào)整為20%?！禭X縣中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中確定該地塊的容積率為2.8，這與實(shí)際情況不符合。（二）項(xiàng)目未實(shí)施的原因由于該用地存在糾紛，法院2016年才下發(fā)判決書(shū)，正當(dāng)XX置業(yè)有限公司打算進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之際，由于XX縣城市規(guī)劃的變更導(dǎo)致原建筑設(shè)計(jì)方案不得不進(jìn)行更改，XX置業(yè)有限公司的法人不得不重新申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，所以該項(xiàng)目一致未實(shí)施。見(jiàn)附件一。調(diào)整的依據(jù)、內(nèi)容調(diào)整的依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；2、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；3、《建設(shè)用地容積率管理辦法》；4、《河南省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控嚴(yán)格土地管理的通知》；5、《XX縣中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》。調(diào)整的內(nèi)容XX縣XXXXXX號(hào)宗地在《XX縣中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中規(guī)劃容積率≤2.8，此次，我們提出改項(xiàng)目容積率調(diào)整為4.0。具體各項(xiàng)指標(biāo)調(diào)整結(jié)果如下圖所示。容積率調(diào)整論證容積率調(diào)整后指標(biāo)調(diào)整前后技術(shù)指標(biāo)對(duì)比調(diào)整前調(diào)整后用地面積（m2）4662.92929.5容積率≤2.8≤4.0綠地率（%）≥30≥20建筑密度（%）≤30≤42調(diào)整后用地規(guī)劃規(guī)劃調(diào)整論證（一）調(diào)整必要性分析為保證規(guī)劃調(diào)整科學(xué)合理、切實(shí)可行，我院根據(jù)XX縣XX置業(yè)有限公司的委托要求，對(duì)該用地規(guī)劃調(diào)整報(bào)告進(jìn)行論證。現(xiàn)就調(diào)整的理由和必要性論證如下：1、貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)[2008]3號(hào)）的文件精神，利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率符合我國(guó)國(guó)情的土地利用需要，也是全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的需要。2、該宗地所在區(qū)域是未來(lái)XX縣的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，交通和基礎(chǔ)設(shè)施條件優(yōu)越，提高其開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，滿足提高土地綜合利用效益的需要，為國(guó)有土地的保值增稅做出貢獻(xiàn)。同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的提高，工程量亦有所增加，相應(yīng)地可以提高銷(xiāo)售稅務(wù)收入。提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，無(wú)地質(zhì)災(zāi)害等其他建設(shè)性干擾和破壞因素。3、該宗用地位于銀城北路與交通路的西北角，本項(xiàng)目的建設(shè)可提高城市品位、進(jìn)一步完善城市功能。城市主要干道之間的交叉口，是體現(xiàn)城市骨架的重要識(shí)別點(diǎn)和空間定位的重要參照點(diǎn)。提高容積率，建筑高度適當(dāng)增加，可以豐富城市天際線。4、容積率補(bǔ)償?shù)男枰?。此地塊為2014年拍賣(mài)，當(dāng)時(shí)規(guī)劃許可證上此地塊允許建設(shè)面積是11650m2。2016年《XX縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃2016——2030》編制中，對(duì)現(xiàn)狀道路進(jìn)行加寬處理（主要往北側(cè)拓寬），這使得該宗地的實(shí)際使用面積減小。因此，適當(dāng)提高該地塊的容積率作為補(bǔ)償，可以彌補(bǔ)或減少此地塊的開(kāi)發(fā)給開(kāi)發(fā)者造成的損失。（二）調(diào)整可行性分析1、建設(shè)條件評(píng)價(jià)現(xiàn)狀用地地勢(shì)平坦，地基承載力較好，南側(cè)為主干路，東西側(cè)及北側(cè)為次干路，交通便利，滿足場(chǎng)地建設(shè)和項(xiàng)目功能使用的需要。2、調(diào)整后的土地開(kāi)發(fā)與周邊土地開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)性本次調(diào)整地塊位于XX縣西部新城生活區(qū)和濱河生活區(qū)的交界地帶，周邊緊鄰城市主次干路，項(xiàng)目周邊分布大面積居住用地。調(diào)整該地塊的容積率，提升該地塊的環(huán)境容量，使該地塊與周邊地塊風(fēng)格等協(xié)調(diào)統(tǒng)一，故本次規(guī)劃調(diào)整是可行的。3、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)城市功能及社會(huì)效益的影響容積率調(diào)整后可以豐富城市天際線，提升XX縣良好形象，為城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下了穩(wěn)固的基石。容積率調(diào)整產(chǎn)生的影響此次規(guī)劃用地指標(biāo)的修改是按國(guó)家相關(guān)規(guī)范和技術(shù)規(guī)定進(jìn)行的，應(yīng)從人口變化、建筑高度、城市設(shè)計(jì)、交通運(yùn)行等方面進(jìn)行了論證確定。人口變化分析容積率調(diào)整后，商業(yè)面積的增加提供了更多的就業(yè)崗位，提高了就業(yè)人口，這對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展是十分有益的。居住人口的增加對(duì)人口密度來(lái)說(shuō)是可以忽略不計(jì)的。建筑高度分析經(jīng)過(guò)日照分析得出，容積率調(diào)整后并不會(huì)對(duì)周邊建筑采光產(chǎn)生影響。見(jiàn)附件二。(三)城市設(shè)計(jì)分析該宗地開(kāi)發(fā)后，建筑高度適當(dāng)增加，城市天際線會(huì)更加豐富，同時(shí)對(duì)周邊建筑的景觀視線不會(huì)產(chǎn)生影響。（四）交通運(yùn)行分析該宗地開(kāi)發(fā)后，周邊的配套設(shè)施也會(huì)相應(yīng)的建設(shè)完善，所以不會(huì)對(duì)交通運(yùn)行產(chǎn)生影響。市政設(shè)施論證（一）給水影響分析TK2014-22號(hào)宗地用水量預(yù)測(cè)依據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB50282-2016），采用相應(yīng)的建設(shè)用地用水指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)。用水量預(yù)測(cè)對(duì)比表用地面積（m2）用水指標(biāo)﹝m3/（hm2·d）﹞用水量﹝m3/d﹞調(diào)整前4662.910046.6調(diào)整后2929.510029.3經(jīng)預(yù)測(cè)，容積率調(diào)整后地塊最高日需用水量下降，小區(qū)給水管可引交通路和銀城路給水管，并在基地內(nèi)環(huán)通。其中，交通路給水管徑DN300、銀城路給水管徑DN500，可滿足街區(qū)人口容量增加后水源供給。（二）排水影響分析方案室外采用雨水、污水分流制。規(guī)劃總用地面積減小，則平均日雨污水量減小，現(xiàn)狀雨污管徑能滿足本次調(diào)整后污水排放量的需求。（三）電力影響分析TK2014-22號(hào)宗地用電量預(yù)測(cè)依據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（GB50293-1999），采用相應(yīng)的建設(shè)用地用電指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)。用電量預(yù)測(cè)對(duì)比表用地面積（m2）單位建設(shè)用地面積用電負(fù)荷指標(biāo)(kw/（hm2）用電量(kw)調(diào)整前4662.9250116.5調(diào)整后2929.525073.2容積率調(diào)整后，用電量下降。依據(jù)《XX縣中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，本區(qū)域所屬范圍被10KV中壓線路覆蓋，銀城北路東側(cè)規(guī)劃設(shè)有10kv開(kāi)閉所一座，用電設(shè)施可得