香山花園招商方案

香山花園招商方案銷(xiāo)售情況：只租不售(商鋪)在大的角度來(lái)看，現(xiàn)在市政府已把發(fā)展目光一點(diǎn)點(diǎn)移向該區(qū)域，且隨著宜昌市旅游業(yè)的迅速發(fā)展，該區(qū)域旅游業(yè)的強(qiáng)盛，夷陵區(qū)將會(huì)是一塊極具發(fā)從樓盤(pán)的角度來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)周邊擁有極強(qiáng)的商業(yè)氣氛?，F(xiàn)在宜昌市內(nèi)最具人氣的小商品批發(fā)市場(chǎng)要數(shù)長(zhǎng)江市場(chǎng)，而樓盤(pán)與長(zhǎng)江市場(chǎng)相鄰，被濃厚的商業(yè)氣氛圍繞，商業(yè)的發(fā)展有極大潛力。樓盤(pán)本身由一棟高層，兩棟多層組成，大部分屬于住宅，且樓盤(pán)周邊的住宅小區(qū)也很多，住在周邊的住戶(hù)也是樓盤(pán)商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群體之一。再者，就是從曉溪塔方面往來(lái)的客商也帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，樓盤(pán)的整個(gè)周邊市場(chǎng)也影射出了商業(yè)的巨大發(fā)展?jié)撐覀儗⑾闵交▓@的檔次定格為中檔樓盤(pán)，因?yàn)閺臉潜P(pán)自身情況分析，作為一個(gè)商住兩用、19層的高層，且樓盤(pán)內(nèi)的設(shè)施、物品、建筑風(fēng)格等檔次都較高，決定了香山花園的檔次比周邊樓盤(pán)的檔次要高，但是結(jié)合現(xiàn)如今夷陵區(qū)整個(gè)地域的經(jīng)濟(jì)狀況，注定了樓盤(pán)檔次不會(huì)高太多。所以，樓盤(pán)的自身定位為中檔次樓盤(pán)較為合適。根據(jù)中檔樓盤(pán)的定位，我們確定目標(biāo)消費(fèi)人群為中檔的居家人員。1、香山花園周邊多是一些小商品的批發(fā)和門(mén)面經(jīng)營(yíng)，相比之下，同檔次的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，有市場(chǎng)份額。2、隨著宜昌市旅游業(yè)的發(fā)展迅速，夷陵區(qū)的旅游也日趨成熟，旅游帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，繁榮的經(jīng)濟(jì)是香山花園商業(yè)部分強(qiáng)大的后盾。3、香山花園剛剛封頂，現(xiàn)在是處于現(xiàn)房銷(xiāo)售階段，對(duì)于投資和住戶(hù)來(lái)說(shuō)，有了實(shí)地的察看和對(duì)比后，會(huì)少了很多購(gòu)期、尾房時(shí)存在的顧慮，現(xiàn)房銷(xiāo)售會(huì)相對(duì)順利，順利的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，本身就為樓盤(pán)做了一個(gè)很好的活體廣告。4、與長(zhǎng)江市場(chǎng)相鄰，長(zhǎng)江市場(chǎng)作為一個(gè)多年經(jīng)營(yíng)小商品批發(fā)的老市場(chǎng)，有一定的客戶(hù)積累，而這種客戶(hù)積累，可以直接為香山花園帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利類(lèi)、電器類(lèi)、小商品類(lèi)等，各項(xiàng)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃合理，同時(shí)周邊人群流動(dòng)量中帶商業(yè)目的的人群流動(dòng)比例較大，使得香山花園的商業(yè)有了進(jìn)軍市場(chǎng)的切入點(diǎn)。1、現(xiàn)在夷陵區(qū)的經(jīng)濟(jì)還不夠繁榮，香山花園抓不住市區(qū)方向的客戶(hù)，起步經(jīng)營(yíng)會(huì)有一定的困難。2、從樓盤(pán)分析，樓盤(pán)直觀上會(huì)讓人覺(jué)得是一住宅小區(qū)，而非是帶有商業(yè)性質(zhì)的商住樓，商鋪的包裝程度不夠，商業(yè)特點(diǎn)不明顯。3、沒(méi)有一定的商業(yè)形象，與長(zhǎng)江市場(chǎng)等商業(yè)場(chǎng)所比較，缺乏宣傳造勢(shì)，前期缺乏固定客源。4、阻止不了長(zhǎng)江市場(chǎng)所造成的負(fù)面影響，長(zhǎng)江市場(chǎng)拿走了大部分的市場(chǎng)客源，在結(jié)合豐豪、茶城等商家的競(jìng)爭(zhēng)，香山花園需承受很大的競(jìng)爭(zhēng)壓租賃經(jīng)營(yíng)者心理分析租租賃經(jīng)營(yíng)者特征一：追求旺鋪，旺地段，對(duì)租金及售價(jià)的敏感度相對(duì)較低。特征二：注重良好經(jīng)營(yíng)環(huán)境。特征三：一般要求有相對(duì)穩(wěn)定的租期，追求高額的回報(bào)。特征四：一般有投機(jī)心理。五、項(xiàng)目定位集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的中檔綜合購(gòu)物廣場(chǎng)六、物業(yè)功能定位)功能定位樣，購(gòu)物環(huán)境的檔次和舒適性，能滿(mǎn)足不同層次的消費(fèi)者。2、餐飲功能：體現(xiàn)于菜品的個(gè)性化、菜系的多樣化、就餐環(huán)境的舒適性，能滿(mǎn)足不同年齡段，不同家庭結(jié)構(gòu)，不同收入水平的各種消費(fèi)者的需求。3、休閑功能：在現(xiàn)代大型餐飲或美食中心，休閑功能被當(dāng)作美食中心的附加4、娛樂(lè)功能：體現(xiàn)于各種娛樂(lè)活動(dòng)中，在現(xiàn)代大型餐飲或美食中心，娛樂(lè)場(chǎng)所與餐飲場(chǎng)所往往共存共榮，娛樂(lè)往往是就餐過(guò)后的下一個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所。5、服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場(chǎng)物管及對(duì)終端消費(fèi)者服務(wù)兩方面。(二)樓層功能劃分一樓：中檔購(gòu)物場(chǎng)所二樓：中檔購(gòu)物場(chǎng)所及部分餐飲三樓：中檔餐飲、休閑及娛樂(lè)一、招商總體指導(dǎo)思想：1、本案對(duì)外招商應(yīng)站在最佳經(jīng)營(yíng)與最終銷(xiāo)售的兩個(gè)角度上考慮問(wèn)題。2、本案對(duì)外招商應(yīng)立足于開(kāi)發(fā)商本身及投資者的角度。3、招商的區(qū)域不應(yīng)只局限在宜昌市區(qū)，而應(yīng)擴(kuò)大到武漢及周邊地區(qū)。4、與政府合作，以?xún)?yōu)惠的政策降低招商門(mén)檻。二、招商原則1、制定嚴(yán)格的準(zhǔn)入體系加強(qiáng)對(duì)承租經(jīng)營(yíng)者的選擇，應(yīng)本著“高品位、低門(mén)2、即堅(jiān)持三講，一講品牌：堅(jiān)持不漲租金，只漲品牌，要選擇知名度高，吸引力的品牌入駐。二講資質(zhì)：考察它是否是個(gè)好客戶(hù)，看它是否有獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念。三講：拒絕“炒商鋪”，只有商鋪經(jīng)營(yíng)選客戶(hù)，商鋪的投資階值才會(huì)真正體現(xiàn)。對(duì)目標(biāo)主力商戶(hù)適當(dāng)放松，嚴(yán)格吸納挑選商戶(hù)，在主力目標(biāo)客戶(hù)確定后，再放松對(duì)各小戶(hù)的招商，力爭(zhēng)“滿(mǎn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)效果”。3、先主業(yè)種后次業(yè)種，先主力后小戶(hù)。首先以?xún)r(jià)格的方式將具有號(hào)召力的品牌龍頭商戶(hù)引入，再借品牌優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)小戶(hù)進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)而吸引購(gòu)買(mǎi)者的關(guān)注，即采取先收緊后放松的策略。三、招商思路。本案以出租的方式通過(guò)對(duì)品牌商品、餐飲及娛樂(lè)、休閑業(yè)的招商，進(jìn)而對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售，以期通過(guò)營(yíng)造良好經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀，獲得穩(wěn)定及良好的投資回報(bào)為目標(biāo)，針對(duì)本案處于城市邊緣的現(xiàn)狀，如果不引進(jìn)2-3家大型品牌主力店，將直接影響到本案最終銷(xiāo)售的好壞。為此，建議在武漢、宜昌兩市同時(shí)招商，將有號(hào)召力的品牌商品、餐飲或休閑、娛樂(lè)商戶(hù)引入本案，對(duì)此部份商戶(hù)有必要盡量將租賃條件或者銷(xiāo)售條件放寬，讓其先落實(shí)進(jìn)駐，再利用品牌商戶(hù)的號(hào)召力吸引其他商戶(hù)。四、招商方式1、純租金模式發(fā)展商直接將商鋪?zhàn)饨o商戶(hù)，收取固定的租金，商戶(hù)自己經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，此方法開(kāi)發(fā)商已基本不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。2、加盟店加盟店是由經(jīng)營(yíng)者向品牌商戶(hù)繳納一定數(shù)額的加盟費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者即可獲得該品牌的使用權(quán)，而品牌商戶(hù)向經(jīng)營(yíng)者提供技術(shù)、培訓(xùn)、管理以及相關(guān)貨源。經(jīng)營(yíng)者再需買(mǎi)斷品牌商戶(hù)的核心技術(shù)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由經(jīng)營(yíng)者負(fù)擔(dān)。3、合作分成開(kāi)發(fā)商與商鋪經(jīng)營(yíng)者共同經(jīng)營(yíng)，并從營(yíng)業(yè)收入提出一部份金額作為雙方的投資回報(bào)，雙方共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。此方法由于雙方共同投資，對(duì)于緩解雙方的壓力均有益處。根據(jù)產(chǎn)品本身的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目的定位，決定了我們必須對(duì)承租商鋪者的后續(xù)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行綜合考慮。這就決定了開(kāi)發(fā)商要么組建經(jīng)營(yíng)管理公司或者外請(qǐng)知名管理公司進(jìn)行統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣。為他們提出多渠道，多組合的招商方式，真正打造出香山品牌。我們的目標(biāo)消費(fèi)人群主要為旅游者和購(gòu)物者兩大類(lèi)，針對(duì)這兩大類(lèi)的目標(biāo)人群，我們確定的招商項(xiàng)目為電器、服裝、餐飲、娛樂(lè)、休閑五大行業(yè)。我們的招商對(duì)象為：在區(qū)域內(nèi)有一定知名度的產(chǎn)品或品牌，有某些品牌代理權(quán)的商家，及有一定規(guī)模企業(yè)產(chǎn)品的批發(fā)商。招商需要廣告的宣傳造勢(shì)，加強(qiáng)香山花園的宣傳造勢(shì)建議使用報(bào)紙、電視因?yàn)閳?bào)紙是一種長(zhǎng)期、有效的宣傳媒體，電視也是普遍性強(qiáng)，容易讓公眾接受的宣傳手段，比較適合香山花園招商。宣傳單頁(yè)成本高，程序復(fù)雜繁瑣，起不到針對(duì)性的尋找客商的作用。因此不建議使用。利或虧損的上家決心加盟。在這一年中，香山花園致力打造品牌，有了好的品牌形象，就不用擔(dān)心會(huì)找不到商家的加盟。2、香山花園統(tǒng)一免費(fèi)給商家大廣告如果讓加盟商家自由打廣告，將會(huì)形成一把散沙的情況，將會(huì)對(duì)企業(yè)形象造成很大影響，如果由香山花園統(tǒng)一推出廣告，既可避免廣告混亂，又可推出香山的品牌，