山東省聊城市某房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告

PAGE目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1第一節(jié)項目名稱及建設(shè)單位 1第二節(jié)可行性研究報告編制單位 2第三節(jié)可行性研究的依據(jù)與范圍 2第四節(jié)項目概況 3第五節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 4第二章XX市住房發(fā)展現(xiàn)狀與建設(shè)規(guī)模 6第一節(jié)XX市住房發(fā)展現(xiàn)狀 6第二節(jié)項目建設(shè)主要內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 8第三章建設(shè)條件及場址選擇 9第一節(jié)XX市概況 9第二節(jié)建設(shè)條件 11第四章建設(shè)工程方案 17第一節(jié)總體規(guī)劃方案 17第二節(jié)建筑結(jié)構(gòu)方案 19第三節(jié)給排水工程 21第四節(jié)電氣工程 24第五節(jié)消防工程 28第六節(jié)采暖工程 30第五章節(jié)能 32第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 36第七章物業(yè)管理 41第八章項目實施進度與招標(biāo)方案 43第一節(jié)項目實施進度 43第二節(jié)項目招標(biāo)方案 44第九章投資估算及資金籌措 46第十章效益分析 50第十一章項目結(jié)論與建議 51XX市XX·XX房地產(chǎn)開發(fā)四期工程項目可行性研究報告PAGE24第一章總論第一節(jié)項目名稱及建設(shè)單位一、項目名稱XX市XX·XX房地產(chǎn)開發(fā)四期工程項目二、項目承辦單位單位名稱：XX集團有限公司法定代表人：項目負(fù)責(zé)人：聯(lián)系電話：三、項目地址本項目位于柳園南路XX綜合區(qū)，東臨XX市大學(xué)，南臨小運河，北臨柳園辦事處家屬院。四、項目建設(shè)單位簡介XX集團有限公司前身為山東XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司成立于1994年4月。截至2007年10月注冊資金5019萬元，總資產(chǎn)19566萬元，凈資產(chǎn)10317萬元，實現(xiàn)銷售收入13266萬元，利潤716萬元。公司現(xiàn)有職工120人，其中具有高中級專業(yè)技術(shù)職稱的39人。XX集團有限公司是以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為核心的“同心圓多棱角集約化發(fā)展”的企業(yè)集團公司。公司自成立以來，已成功開發(fā)了古樓北商業(yè)街、XX商住小區(qū)、園東商住小區(qū)、怡景花園商住小區(qū)和現(xiàn)在正在開發(fā)的XX綜合區(qū)，開發(fā)建設(shè)面積達(dá)60多萬平方米。公司集房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、影視地產(chǎn)、生物制藥等于一體，以“生存發(fā)展、誠信固本、拼搏奉獻(xiàn)”為宗旨，“社會效益帶動企業(yè)效益”為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略方針，贏得了社會各界的廣泛認(rèn)可，多次被評為XX市房地產(chǎn)行業(yè)先進企業(yè)、中國工商銀行“省級重點客戶”、“AA級信譽企業(yè)”、“放心房承諾企業(yè)”、“重合同守信譽企業(yè)”、“XX市工商免檢企業(yè)”等。XX集團已成為XX市房地產(chǎn)行業(yè)頗具實力、最具競爭力、最具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。集團公司董事長、總裁、中國特級管理大師XX同志在全國首次倡導(dǎo)并打造影視地產(chǎn)，對我國旅游、地產(chǎn)、影視業(yè)等建設(shè)貢獻(xiàn)卓越，并被國家評為2005年“中華十大建設(shè)英才”。第二節(jié)可行性研究報告編制單位一、編制單位名稱二、工程咨詢資格證書編號三、資質(zhì)等級四、發(fā)證機關(guān)五、法定代表人第三節(jié)可行性研究的依據(jù)與范圍一、編制依據(jù)1、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；2、國家及山東省有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定；3、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50180-93）；4、建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料；5、國家有關(guān)法律、法規(guī)及產(chǎn)業(yè)政策，有關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及規(guī)定。6、《XX市城市總體規(guī)劃》7、《城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50108-93)》8、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50220-95)》9、《建設(shè)部城市居住小區(qū)試點綜合評價內(nèi)容(實施方案)》10、XX市規(guī)劃部門提供的1：1000規(guī)劃定位圖二、可行性研究報告的范圍1、項目建設(shè)單位及建設(shè)項目概況；2、建設(shè)項目必要性分析；3、項目的節(jié)能方案分析；4、項目的建設(shè)條件分析；5、項目的環(huán)境和生態(tài)影響分析；6、項目投資估算，測算項目產(chǎn)品成本和經(jīng)濟效益，并進行不確定型分析、風(fēng)險性分析，提出財務(wù)評價結(jié)論；7、確定項目實施進度；8、項目風(fēng)險分析；9、項目的結(jié)論與建議。第四節(jié)項目概況一、項目名稱XX市XX·XX房地產(chǎn)開發(fā)四期工程項目二、建設(shè)性質(zhì)新建三、項目選址本項目位于柳園南路以東，東臨XX市大學(xué)，南臨小運河，北臨柳園辦事處家屬院。四、項目主要建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃總用地面積為9295平方米，建設(shè)內(nèi)容為多層住宅樓3棟，規(guī)劃總建筑面積15330平方米，包括地上面積12252平方米，地下室面積3078平方米；綠地面積五、項目進度計劃安排項目建設(shè)期為1年，計劃2010年12月完成前期手續(xù)，2011年1月至3月進行工程設(shè)計及工程招標(biāo)，2011年4月動工建設(shè)，爭取在2011年12月底竣工驗收。六、項目投資估算及資金來源本項目總投資為4575.34萬元，其中：土地費用為2296.9萬元；工程費用為1548.37萬元；前期費用為482.52萬元；建設(shè)單位管理費用為64.92萬元；銷售費用30.66萬元；預(yù)備費用為62.87萬元；建設(shè)期利息89.10萬元。七、資金來源資金來源主要包括項目資本金和銀行貸款兩部分，其中項目資本金3075.34萬元，占投資總額的67.2%；申請銀行貸款1500萬元，占投資總額的32.8%。八、銷售收入本項目預(yù)計銷售收入為5270.16萬元。第五節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)詳見下表

主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一項目規(guī)劃總用地平方米9295二總建筑面積平方米153301其中：地上平方米122522地下平方米3078三容積率1.65四綠化率%35.5五項目總投資萬元4575.34六資金籌措1項目資本金萬元3075.342銀行貸款萬元1500七預(yù)計銷售收入萬元5270.16八投資利潤率%41.58九建設(shè)期年1

第二章XX市住房發(fā)展現(xiàn)狀與建設(shè)規(guī)模第一節(jié)XX市住房發(fā)展現(xiàn)狀隨著我國城市化進程的加快，全國城鎮(zhèn)人口總數(shù)在不斷擴大，城鎮(zhèn)人口占全國總?cè)丝诘谋壤苍诔掷m(xù)增加，2006年底已經(jīng)達(dá)到了43.9%的比例。同時，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入一直保持著較快的增長，近幾年增速穩(wěn)定在11%以上。城鎮(zhèn)人口的快速增長和人民生活水平的提高帶來了住房需求的擴大，加上住房的更新?lián)Q代需求、投資需求等。2006年無論是政府出臺的土地政策，還是央行推行的貨幣金融措施，都直接或間接地影響到房地產(chǎn)的供需兩面。XX市的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，市場需求較大，房地產(chǎn)綜合開發(fā)起步于1984年，特別是近兩年來，貫徹市委、市政府大開放、大招商、大發(fā)展的戰(zhàn)略思想和加快城市化進程的總體要求，開發(fā)力度進一步加大，隨著XX市城市化的進程的推進，農(nóng)業(yè)人口的大量涌入，城區(qū)人口的急劇增長，城區(qū)住房需求也在隨之增長，預(yù)計在未來3－5年內(nèi)XX市的房地產(chǎn)企業(yè)會高速發(fā)展，市場前景廣闊。市政府有開發(fā)建設(shè)的優(yōu)惠政策，鼓勵綠化建設(shè)，從而保證綠化大道通、透、亮、綠的實現(xiàn)。加強小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，各類配套公共服務(wù)設(shè)施和小區(qū)綠化與住宅建設(shè)同步進行，這樣就激活了房地產(chǎn)競購熱潮。城區(qū)內(nèi)有很大一部分人居住條件較差，屬于棚戶區(qū)或舊住宅區(qū)，城市配套設(shè)施跟不上。近兩年來，伴隨著房價的飆升，已經(jīng)與XX市人均收入水平嚴(yán)重脫節(jié)，人們的購房能力相對下降，很多人希望城區(qū)內(nèi)能有比較合理價位的房子，滿足他們的購房、住房要求，這也是關(guān)系民生的大事，對促進社會的穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會有著深遠(yuǎn)的意義，在一定程度上解決了政府的后顧之憂。為滿足不同收入層次居民住房需求，住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟社會發(fā)展相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮住房作為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性配套設(shè)施的重要作用。依據(jù)《XX市城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃》（2008-2012），至2012年市城區(qū)常住人口達(dá)到62萬，人均使用面積不低于30平方米的規(guī)劃要求，規(guī)劃期內(nèi)，市城區(qū)住房總需求約為410萬元平方米。2008年，XX市房地產(chǎn)業(yè)運行質(zhì)量進一步提高，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資29.25億元，新開工面積161.06萬平方米，竣工商品房面積149.85萬平方米，銷售面積87.71萬平方米。住宅建設(shè)品質(zhì)和水平明顯提升，1個項目列入國家康居示范工程，2個項目列入建設(shè)部A級住宅性能認(rèn)定，2個項目被評為“山東省優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號。面對巨大的住房需求潛力，預(yù)計2010年XX市全市房地產(chǎn)市場依然會持續(xù)增長。從市統(tǒng)計局提供的最新數(shù)據(jù)看到，2009年，全市房價走勢大盤已定，年初、年末與上年同期相比漲幅都比較大，1月份后漲幅陸續(xù)走低，到5月份降到谷底，之后開始陸續(xù)上揚，11月份漲幅與1月份持平，12月份漲幅略高于11月份，整體呈現(xiàn)闊V字形。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年全市房地產(chǎn)價格漲幅同比呈現(xiàn)闊V字形。具體走勢為，1月份，全市房屋價格同比上漲5.3%，以后的4個月出現(xiàn)同比漲幅逐月縮小的趨勢，直至5月份漲幅達(dá)到最小，1至5月份同比漲幅依次為：5.3%、4.7%、3.6%、2.9%、2.2%。6月份開始又出現(xiàn)上漲，6至12月份同比漲幅依次為：2.6%、2.8%、4.2%、3.8%、4.9%、5.3%、6.3%。2009年XX市多措并舉穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，計劃完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26億元，其中完成住宅開發(fā)投資20億元，保持商品住房價格基本穩(wěn)定。據(jù)分析，2009年年初，國際金融出現(xiàn)動蕩的趨勢對XX市這種三線城市來說只是概念上的影響。而隨著全球金融危機逐步向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延，其波尾開始觸及XX市房地產(chǎn)市場，加上自然災(zāi)害等導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)減緩趨勢，就業(yè)、未來收入不穩(wěn)定的預(yù)期，影響居民的住房消費信心，購房者觀望情緒濃重。2009年5月以后，由于國內(nèi)經(jīng)濟企穩(wěn)回升，購房者看到等待、觀望仍不見房價大幅回落，于是下決心購房。購房者的增多致使我市房地產(chǎn)市場逐步回暖，房價漲幅也逐步回升。本項目地址為XX市柳園南路，東接XX市大學(xué)，南臨小運河，北至柳園辦事處家屬院，處于XX市中軸線的南展中心區(qū)內(nèi)。隨著XX市城市規(guī)劃的實行，行政中心將南移，新的城市格局即將形成，使得本區(qū)域具備了較強的升值潛力。XX集團有限公司投資開發(fā)的“XX房地產(chǎn)開發(fā)”四期工程以較為合理的價格、優(yōu)越地段呈現(xiàn)給城區(qū)需要購買住房的居民，具有較高的市場前景。第二節(jié)項目建設(shè)主要內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃總用地面積為9295平方米，建設(shè)內(nèi)容為多層住宅樓3棟，規(guī)劃總建筑面積15330平方米，包括地上面積12252平方米，地下室面積3078平方米；綠地面積3300平方米。

第三章建設(shè)條件及場址選擇第一節(jié)XX市概況XX市地處經(jīng)濟發(fā)達(dá)的山東省，居魯西，臨河南、河北，位于華東、華北、華中三大行政區(qū)交界處。代表中國商業(yè)文明的京杭大運河和代表農(nóng)業(yè)文明的黃河在此交匯，貫穿中國南北的京九鐵路和連接祖國東西的膠濟、邯濟鐵路及高速公路在此相交形成“黃金大十字”。XX市不僅起著輻射和帶動魯西經(jīng)濟發(fā)展的中心作用，而且也是與山西、河北等內(nèi)陸省份進行經(jīng)濟、技術(shù)、文化交流的重要通道。XX市既可利用東部沿海的先進技術(shù)，還可利用東部省份的豐富資源，是中國重要的交通樞紐、能源基地、內(nèi)陸口岸和輻射冀魯豫交界地區(qū)的中心城市。XX市總?cè)丝?57.52萬人，人口密度每平方公里640人。其中，少數(shù)民族38個，約有6.73萬人。市境地處黃河沖擊平原，地勢西南高、東北低。耕地面積553183公頃，人均耕地面積1.49畝。屬于暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，半干燥大陸性氣候。氣候適宜，光照充足，全年光照時數(shù)在2463-2741小時之間，無霜期200天左右。XX市轄冠縣、莘縣、陽谷、東阿、茌平、高唐、東昌府區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，代管省轄市臨清市，下轄126個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處，6516個村委會。XX市歷史悠久、文化燦爛。早在原始社會就有先民在此繁衍生息、從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。市境發(fā)現(xiàn)了距今約六七千年的8座龍山文化城，它們是迄今為止全國發(fā)現(xiàn)的最大的龍山文化城?？梢?，古濟水西岸是當(dāng)時一個極其重要的政治文化中心。明清兩代是XX市歷史上的輝煌時期，元至元二十六年（1289）到明永樂九年（1411）間曾數(shù)次興工開復(fù)會通河，縱貫中國南北的大運河為XX市的發(fā)展繁榮帶來勃勃生機，臨清、XX市（今之東昌府區(qū)）成為沿運河九大商埠之一。XX市是國家歷史文化名城，自然資源與人文景觀相互交融形成了豐富的旅游資源。名勝古跡2700多處，有旅游開發(fā)價值的景觀有470多處。國家級重點文物保護單位3處，省級重點保護單位15處，特別是XX市城區(qū)獨具“江北水城”特色，素有“中國北方的威尼斯”之稱。XX市經(jīng)濟發(fā)展迅速、百業(yè)俱興。2007年，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值839.45億元，第一產(chǎn)業(yè)增加值138.84億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值491.95億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值208.66億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為29.5∶43.5∶27.0。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值15312元。工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值573.47億元。實有耕地面積553183公頃，農(nóng)業(yè)人口人均占有耕地1.84畝，農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值163.01億元，糧食產(chǎn)量423.87萬噸，棉花產(chǎn)量8.47萬噸,油料產(chǎn)量27.70萬噸,水果產(chǎn)量34.99萬噸,蔬菜產(chǎn)量743.66萬噸,肉類總產(chǎn)量39.20萬噸,禽蛋產(chǎn)量30.10萬噸,大生畜年末存欄150.55萬頭,水產(chǎn)品產(chǎn)量39.08萬噸,農(nóng)民人均純收入2353元,農(nóng)民人均生活消費支出1492元。全部工業(yè)總產(chǎn)值453.45億元，其中，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值393.40億元。全市工業(yè)企業(yè)1301個，大中型工業(yè)企業(yè)102個（國有工業(yè)企業(yè)53個），小型企業(yè)260個。國有工業(yè)企業(yè)87個、總產(chǎn)值965123萬元，集體工業(yè)企業(yè)57個、總產(chǎn)值299471萬元，股份合作工業(yè)企業(yè)12個、總產(chǎn)值114154萬元，股份制工業(yè)企業(yè)84個、總產(chǎn)值1026504萬元。外商及港澳臺工業(yè)企業(yè)16個、總產(chǎn)值130033萬元，中央工業(yè)企業(yè)1個、總產(chǎn)值9577萬元，省屬工業(yè)企業(yè)2個、總產(chǎn)值52438萬元。出口總額12628萬美元、比上年增長38.1%，進口總額4527萬美元、比上年減少10%。全社會固定資產(chǎn)投資103.37億元、比上年增長19.9%;實際利用外資額3660萬美元，比上年增長45.3%。公路客運量1779萬人,公路貨運量881萬噸，電信業(yè)務(wù)總量126862萬元,郵政業(yè)務(wù)總量15218萬元。XX市近期發(fā)展目標(biāo)是：到2012年，全市生產(chǎn)總值年均增長15%，五年翻一番，突破2000億元；地方財政收入年均增長16%以上，達(dá)到90億元，翻一番，力爭突破100億元；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長20%，翻一番，突破1000億元；社會消費品零售總額年均增長15%以上，翻一番，突破600億元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為10：60：30。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重均提高2個百分點以上?！敖彼?、運河古都”在國內(nèi)外的知名度更高、影響力更大、對區(qū)域的輻射帶動力更強。突出抓好“兩城一河”，啟動古城區(qū)保護開發(fā)，著力打造全國著名的“水中古城”；加快建設(shè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)新城，形成全市新的經(jīng)濟增長極；搞好徒駭河開發(fā)，打造獨具特色的城市風(fēng)情帶；加大城中村改造力度，改善居民居住條件。城鄉(xiāng)面貌煥然一新，初步建成環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良好的宜居城市，城鎮(zhèn)化率到45%以上。第二節(jié)建設(shè)條件一、地理位置XX市地處山東西部、京杭大運河畔，東倚岱岳與濟南市相連，西以衛(wèi)運河為界與冀南、豫北接壤，北與德州市毗鄰，南濱黃河與水泊梁山隔河相望。地處北緯35o47’-37o02’和東經(jīng)115o16’-116二、自然條件1、地質(zhì)全市地質(zhì)構(gòu)造屬華北地臺(Ⅰ)的一部分，聊考斷裂帶又將全市分為2個二級構(gòu)造單元，其西部為遼冀臺向斜(Ⅱ1)，東部為魯西臺背斜(Ⅱ2)。遼冀臺向斜中有2個三級構(gòu)造單元，即臨清坳斷區(qū)(Ⅲ1)和內(nèi)黃隆斷區(qū)(Ⅲ2)；魯西臺背斜中有1個三級構(gòu)造單元，即茌平坳斷區(qū)(Ⅲ3）。其次，自西向東又分7個四級構(gòu)造單元：館陶凸起區(qū)(Ⅳ1)、臨清凹陷區(qū)(Ⅳ2)、新集凸起區(qū)(Ⅳ3)、莘縣凹陷區(qū)(Ⅳ4)、桑阿凸起區(qū)(Ⅳ5)、陽谷凸起區(qū)(Ⅳ6)、東阿凹陷區(qū)(Ⅳ7)。區(qū)內(nèi)分布許多斷裂，其走向一般呈北東向。較大的斷裂為聊考大斷裂，其次有冠廣斷裂、冠縣斷裂、堂邑斷裂、XX市斷裂、茌平斷裂、東阿斷裂、館陶斷裂、馬陵斷裂，另外還有許多小斷裂。自XX市有歷史記載（1479-2003）的500年來，共發(fā)生地震64次，皆屬輕微地震，無建筑損壞現(xiàn)象，最高四級。XX市屬黃河沖積平原的一部分，除東阿沿黃河一帶不足50米高的10座孤山有古生界奧陶系灰?guī)r出露處，其余均為新生界第四系所覆蓋。據(jù)鉆探揭露，第四系以下有上第三系明化鎮(zhèn)組、冠陶組；下第三系東營組、沙河街組、孔店組；古生界石炭二迭系、奧陶系、寒武系，還有古生界變質(zhì)巖等。2、地貌XX市屬黃河下游沖積平原，由于歷史上黃河多次決口、改道泛濫沖積，上游攜帶物質(zhì)沉積不均，境內(nèi)因而形成崗、坡、洼相間的微地貌類型。全境地勢西南較高，東北稍低，平均坡降為1/7500，海拔高度在22.8-47.8m之間，最高49m（莘縣西南部），最高27.5m（高唐縣東北部）。XX市3、氣候XX市屬于溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，具有顯著的季節(jié)變化和季風(fēng)氣候特征，屬于干旱大陸性氣候。大陸地度62.8-64.8，年干燥度為1.7-1.9.春季干旱多風(fēng)，回暖迅速，光照充足，太陽輻射強；夏季高溫多雨，雨熱同季；秋季天高氣爽，氣溫下降快，太陽輻射減弱。全市年平均氣溫為13.1℃，在地理位置的變化上，氣溫由西北向東南逐漸增高。氣溫的季節(jié)變化明顯，冬季氣溫最低，1月份平均氣溫為-2.5℃，是全年中最冷月份；夏季氣溫最高，7月份平均氣溫為26.7℃，為全年中最熱的月份。年平均降水為578.4mm，時空分布不均。其中，冬季降水量最少，為17.9mm，占全年降水量的3.1%；夏季降水最多，為371.8mm三、自然資源1、土地資源全市總面積1297．03萬畝，利用土地面積1251．16萬畝，占總面積的96．5％。其中，耕地953．94萬畝，占利用地面積的76.2％；園林18．02萬畝，占利用地面積的1．4％；林地27．7萬畝，占利用地面積的2．1％；居民、工廠、機關(guān)用地153．6萬畝，占利用地面積的11．9％；交通用地35．43萬畝，占利用地面積的2．7％；水域42．44萬畝，占利用地面積的4．8％。未利用土地45．87萬畝，占總面積的3．5％，主要是沙荒和鹽堿荒地。2、水資源XX市水資源包括地表水和地下水兩部分。地表水主要來源于天然降水和入境客水。據(jù)全市14個代表雨量站1956-1996年實測，多年平均降水量為566．7毫米，產(chǎn)水總量為48．7億立方米。其中形成地表徑流3．69億立方米，通過各級河溝泄入徒駭河、馬頰河、衛(wèi)運河或被截留在河渠閘前，入滲補給地下水9．81億立方米，其余大部分轉(zhuǎn)化為土壤水，為自然蒸發(fā)所消耗。過境水資源比較豐富，黃河、金堤河、衛(wèi)運河諸河道多年平均徑流量為366．22億立方米，其中黃河349．58億立方米，占沿境河道徑流量的95．45％。其它入境水資源很少，徒駭河、馬頰河多年平均徑流量0．32億立方米，僅在汛期入境。市內(nèi)淺層地下水的水文地質(zhì)條件較好。除淡水廣泛分布外，還有微咸水與淡水相間分布，構(gòu)成水化學(xué)垂直分帶的咸——淡、淡——咸——淡及全淡型結(jié)構(gòu)，淡水分布面積占總面積的93．1％。其中，適宜開發(fā)利用的淺層淡水占總面積的81．9％。中層和深層地下水亦有較好的開發(fā)利用條件。據(jù)全市1990年評估，多年平均地下水資源總量為221．98億立方米，其中淺層地下水為219．74億立方米，中深和深層地下水為2．24億立方米，分別占98．9％和1．1％。在淺層地下水資源中，因補給困難，更新緩慢，不得輕易開采的凈儲量為206，40億立方米，參與大自然循環(huán)，逐年更新綜合補給量為13．34億立方米。根據(jù)市內(nèi)水利工程設(shè)施、調(diào)蓄能力及地下水補給條件，全市多年平均水資源可利用總量為22．97億立方米，其中當(dāng)?shù)厮Y源為7．72億立方米(地表水徑流0．26億立方米，地下水7．46億立方米)，沿境河道水資源可利用量為15．25億立方米(國家每年分配引黃水量13．65億立方米，金堤河、衛(wèi)運河僅1．6億立方米左右)，其它徒駭河、馬頰河等入境水，因以攔蓄力低，可利用量很少。3、礦產(chǎn)資源境內(nèi)礦產(chǎn)資源主要有煤炭、石油、天然氣、石膏、石灰石、飲用礦泉水和溫泉水等。煤炭：陽谷——茌平煤田，面積2297．6平方公里，預(yù)測儲量(E+F級)217億噸。該礦田—1000米；XX市煤礦區(qū)，按—1100米以淺煤層計算儲量，C級3．44億噸，D級9．42億噸；旦鎮(zhèn)煤礦區(qū)，煤質(zhì)為氣煤、肥煤、天然焦、無煙煤等，探明此礦儲量1．39億噸；冠縣——堂邑煤炭預(yù)測區(qū)，面積700平方公里。見煤深度1600—2600米，預(yù)測儲量14億噸。石油和天然氣：據(jù)勘察，油、氣儲集地段分布在莘縣、高唐大部，XX市、臨清中部，茌平西部和冠縣東部。中原油田三部油區(qū)，探明石油儲量3000萬噸，天然氣儲量1萬億立方米；莘縣凹陷生油區(qū)，面積約2600平方公里，生油巖體約4333億立方米；冠縣凹陷生油區(qū)，面積約1100平方公里，頂板埋深1688米，生油巖體厚度2000米左右，體積2117億立方米。四、地震及烈度根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001）和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速度值為0.10g。五、交通運輸條件XX市是山東交通比較發(fā)達(dá)的城市，京九鐵路、邯濟鐵路、濟館高速公路在此交匯，是連接?xùn)|西南北的重要交通樞紐。XX市鐵路編組站是京九線上的4大編組站之一。從XX市出發(fā)，沿濟聊館、濟青高速1小時可達(dá)濟南國際機場，4小時可達(dá)青島海港，沿京九線4小時可到達(dá)北京?；疖嚻骄\行速度120公里/小時。六、外部水電供應(yīng)條件XX市供水、供熱、供氣、治污等市政建設(shè)近幾年取得重大進展，城市功能有了質(zhì)的提高，城市管理不斷加強，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在逐步加強。1、給水主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源為XX市自來水公司，供水普及率將達(dá)到100％。根據(jù)XX市總體規(guī)劃，沿規(guī)劃主干道敷設(shè)給水主管，配給水管采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的供水形式，以確保用水的安全性和可行性。2、排水本項目排水實行雨污水分流體系。為減少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周圍市政雨水管道；污水達(dá)到國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)后接入市政污水管道。3、供電本項目用電由開發(fā)區(qū)供電部門統(tǒng)一解決本項目用電。

第四章建設(shè)工程方案第一節(jié)總體規(guī)劃方案一、土地現(xiàn)狀與評價本項目從實際情況出發(fā)，在充分考察論證的基礎(chǔ)上，根據(jù)用地面積和建筑面積測算，規(guī)劃居住規(guī)模約為600人。該地區(qū)工業(yè)少，空氣清新，環(huán)境幽靜，具有得天獨厚的建設(shè)條件。場地分析：項目規(guī)劃用地9295平方米，規(guī)劃用地范圍內(nèi)的地勢較平坦，無障礙建筑物，適宜居住小區(qū)的建設(shè)環(huán)境分析：規(guī)劃用地地塊依托多所教育機構(gòu)，如XX市大學(xué)、XX市一中、文軒中學(xué)等學(xué)校，文化氣息濃厚，交通便利。技術(shù)分析：項目竣工后可提供15330平方米高品質(zhì)二、項目規(guī)劃依據(jù)及理念1、規(guī)劃依據(jù)(1)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(2)《城市規(guī)劃編制辦法》(3)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB50180-93)(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》(5)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(6)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、規(guī)劃設(shè)計理念采用現(xiàn)代的設(shè)計理想，突出人性化的設(shè)計，創(chuàng)造即滿足現(xiàn)代生活方式的功能要求，同時也滿足現(xiàn)代人文需求的精神空間。從住宅的規(guī)劃設(shè)計入手，滿足居民對居住。休閑、交流、娛樂、教育等多種需求，把居住小區(qū)看作是一個多元化的以人為本的、依托自然生態(tài)人居環(huán)境的綜合體，特別關(guān)注以下幾個方面：(1)空間環(huán)境：提供充分的空間環(huán)境，豐富的空間組織，明確的功能分區(qū)，優(yōu)化的流線設(shè)計，這是營造優(yōu)質(zhì)居住氛圍的基本條件。(2)生態(tài)環(huán)境：注重人工與自然環(huán)境的綜合與協(xié)調(diào)，構(gòu)成人景互動的共生環(huán)境條件，做到住宅、公建、運河、小品與綠化融為有機整體。(3)文化環(huán)境：融合居住文化、運河文化、教育文化、娛樂文化，達(dá)到人們對陶冶素養(yǎng)的要求。突出以人為本的人文條件，使小區(qū)洋溢著更為溫馨的氣氛，增加人們的歸屬感。(4)職能環(huán)境：預(yù)計住宅建筑設(shè)計在信息時代的進程及演變，以滿足信息快速，生活高效的要求。3、項目功能分區(qū)與布局根據(jù)項目場址地形地貌特點及建筑物功能要求，按照項目設(shè)計指導(dǎo)思想和原則，對項目進行總平面布置。項目區(qū)周邊建筑均為多層住宅，本項目規(guī)劃的3棟住宅樓依次南北排列，樓間距符合居住小區(qū)規(guī)劃要求，項目區(qū)進出依托北側(cè)或南側(cè)已有的小區(qū)內(nèi)道路連通西側(cè)柳園南路，滿足居民交通需求。以綠色、健康、自然、人文貫穿園區(qū)的生命主軸，是交織期間的文化景觀，同時也是生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的理念和貫穿始終的設(shè)計脈絡(luò)。整體景觀規(guī)劃結(jié)構(gòu)上，以景觀步道為紐帶，錯落有致，相互滲透。設(shè)計手法的選擇上，平和、自然、舒適為基調(diào)，同時配以質(zhì)樸的材質(zhì)，以此創(chuàng)造自然動人、和諧統(tǒng)一的空間。合理的公共設(shè)施布局，將規(guī)劃視作城市公共利益、社會資源的分配，被各階層共享，共同構(gòu)建居住的活力。將居民自然流暢的引導(dǎo)進入公共空間，并在空間聚集交流，形成有活力的街道生活和住區(qū)公共生活。公建包括變電室、換熱站、調(diào)壓站、水泵房、公廁、傳達(dá)保安用房組成，配套公建在各地塊內(nèi)分散布置。公共配套設(shè)施完善，布局合理，減少對居民生活的干擾，保證環(huán)境的潔凈和安寧，并兼顧其經(jīng)營管理的合理性和經(jīng)濟性。4、項目道路交通組織出入口：項目周邊均為住宅，出入可依托小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有道路，連接?xùn)|側(cè)柳園南路，解決居民出入交通問題。在居住區(qū)內(nèi)以滿足步行交通為前提，并充分考慮車流的影響，禁止過境機動交通，限制外來私人機動交通，發(fā)展公共交通，鼓勵步行交通。同時適度調(diào)整和完善體系，合理組織機動交通的流線。道路：小區(qū)道路交通系統(tǒng)規(guī)劃力求通而暢，這樣既可避免外部車輛穿越小區(qū)，又可使小區(qū)住宅建筑靈活布置，空間生動而富有文化。采用人車分流的交通組織方式，外圍設(shè)置自由式布置的行車道，沿中心開放空間為完全的步行系統(tǒng)。在人流組織系統(tǒng)設(shè)計和物流組織系統(tǒng)設(shè)計上充分考慮“以人為本”的指導(dǎo)思想，實現(xiàn)人車分流，暢通無阻，避免出現(xiàn)交通事故。5、景觀系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)道路縱貫整個小區(qū)，以莊重的園林風(fēng)格為主，成為整個小區(qū)的景觀主軸。均以自然流暢的環(huán)境特色形成另類風(fēng)格的對比，豐富了景觀性格的構(gòu)成，給環(huán)境的嚴(yán)謹(jǐn)中抹上一道回歸自然的輕松色彩。開發(fā)空間需要重視可進性，綠地的種植層次和鋪地的材料和方式。在開放空間中營造不同開發(fā)程度的空間，配置適當(dāng)?shù)男∑?。雕塑、使空間增添趣味性。植物設(shè)計整體格調(diào)力求自然，植物布置應(yīng)充分考慮通風(fēng)，采光等功能，并處理好與地下管線的關(guān)系。小品的設(shè)置應(yīng)充分考慮到行人通行和活動需求，設(shè)置在恰當(dāng)?shù)奈恢?。各小品需統(tǒng)一設(shè)計，尺度須符合人的尺度和使用功能要求，且具有經(jīng)久耐用、維護簡便等特征。第二節(jié)建筑結(jié)構(gòu)方案本項目XX·XX房地產(chǎn)開發(fā)四期工程項目總建筑面積15330平方米，一、建筑方案1、戶型平面根據(jù)建筑物的功能使用要求，以中小戶型為主，合理調(diào)整各功能間的范圍，突出專用性，廳室分割得當(dāng)，通風(fēng)、采光良好，水、電、暖、氣管線布置合理，滿足舒適方便的居住要求。根據(jù)現(xiàn)代家庭生活的行為特征，合理組織住宅內(nèi)各功能空間的平面關(guān)系，小區(qū)住宅為南朝向，所有戶型均由南面直接采光房間。布局良好，廚、衛(wèi)、廳采光充足。2、立面與造型建筑設(shè)計源自尊重人居環(huán)境的設(shè)計思想，追求淡雅清新、含蓄大氣的建筑風(fēng)格。每一個建筑單體則根據(jù)其所處的位置與周邊環(huán)境的關(guān)系、人的視覺感受確定體量和高度。在建筑材料上屋面采用掛瓦屋面，墻面外刷防水乳膠漆，窗統(tǒng)一使用塑鋼材料，整體顏色以淺色為主。3、內(nèi)部裝修地面：地面磚地面樓面：混凝土水泥樓面，鋪地面磚內(nèi)墻：混合砂漿抹面，內(nèi)墻面層刮瓷，廁所采用貼瓷磚墻面踢腳：地磚踢腳頂棚：混合砂漿抹面，內(nèi)墻面層刮瓷二、結(jié)構(gòu)方案1、設(shè)計參數(shù)基礎(chǔ)根據(jù)上部結(jié)構(gòu)的情況確定。活荷載設(shè)計值陽臺：2.5kN/m2樓梯間：2.5kN/m2非上人屋面：0.5kN/m2其余房間：2.0kN/m2鋼筋混凝土部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆：±0.00以上各混凝土構(gòu)件，樓板，梁柱采用現(xiàn)澆砼預(yù)制：墻內(nèi)的門洞、窗洞或設(shè)備預(yù)留洞，其洞頂均需設(shè)置過梁。2、抗震設(shè)防抗震設(shè)防裂度為7度，抗震等級二級，基本風(fēng)壓0.5kN/m2；抗震設(shè)防分類為丙類建筑。3、結(jié)構(gòu)類型本項目建筑根據(jù)其設(shè)計特點，3棟住宅樓均為多層住宅，建筑結(jié)構(gòu)宜采用磚混結(jié)構(gòu)；建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級。第三節(jié)給排水工程一、設(shè)計規(guī)范和依據(jù)1、《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GBJ15-88（1997版）2、《室外給水設(shè)計規(guī)范》GBJ13-86（1997版）3、《室外排水設(shè)計規(guī)范》GBJ14-87（1997版）4、《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GBJ140-90二、設(shè)計范圍建筑紅線以內(nèi)的下列項目：給水工程、排水工程、消防工程三、給水工程1、用水量標(biāo)準(zhǔn)和用水量用水量估算編號名稱數(shù)量用水量標(biāo)準(zhǔn)最高日用水量（m3）備注1住宅600人150L/d·人902綠化澆灑330020L/m2663未預(yù)見水量10%15.6合計171.62、水源以城市自來水為水源，水量、水質(zhì)可滿足本項目設(shè)備、生活的用水要求。以開發(fā)區(qū)自來水為水源，給水管由城市主干管接入，給水管網(wǎng)結(jié)合地塊環(huán)路設(shè)置成枝狀干管，各級給水管自管網(wǎng)接入，整個小區(qū)形成樹狀的給水系統(tǒng)。3、給水系統(tǒng)生活給水由低區(qū)、高區(qū)給水管網(wǎng)供給，低壓區(qū)一至四層，供水壓力為0.30MPa，由市政管網(wǎng)直供。高壓區(qū)五至十八層，供水壓力為0.55MPa，由地下室生活泵房內(nèi)設(shè)不銹鋼變頻增壓水箱供給。室內(nèi)冷水管采用PP-R（PN1.25）管，熱熔連接。熱水管采用PP-R（PN2.0）管，熱熔連接。戶內(nèi)冷熱給水管暗裝，埋地管均敷設(shè)于墊層內(nèi)。熱水設(shè)置處墊層采用強化纖維和保溫砂漿墊層。閥門采用銅球閥，閥門處均設(shè)活接頭。設(shè)于管道井及地下室內(nèi)等明裝給水管，采用40mm厚帶鋁箔的離心玻璃棉管殼保溫。衛(wèi)生潔具采用節(jié)水型（＜6L）。用水計量：住宅一戶一表，水表出戶。中水：根據(jù)《XX市節(jié)水型社會建設(shè)試點方案》的規(guī)定，需配套建設(shè)中水設(shè)施。中水設(shè)施應(yīng)與主體工程同時設(shè)計，同時交付使用。本項目擬在各用水建筑物內(nèi)設(shè)中水管道，經(jīng)處理后的中水，可用于洗車、沖洗廁所、澆灌花草樹木、清潔道路等。項目建筑均采用太陽能熱水系統(tǒng)。4、消防給水小區(qū)供水應(yīng)同時滿足公用、生活和消防供水的要求，當(dāng)公用、生活用水達(dá)到最大時用水量時，仍能保證消防供水的需要。小區(qū)內(nèi)實行臨時高壓消防系統(tǒng)，火災(zāi)時部分地區(qū)不易依靠消防車，所以，消火栓的布置對火災(zāi)時滅火起著關(guān)鍵性作用。室外消防系統(tǒng)：本項目擬在消火栓應(yīng)按規(guī)范沿道路設(shè)置，并宜靠近路邊，其間距不應(yīng)大于80米。消防車難以進入的區(qū)域應(yīng)當(dāng)適當(dāng)增加消防栓密度。原則是要將小區(qū)內(nèi)所有防火點納入布置消火栓的保護半徑內(nèi)。室內(nèi)消防系統(tǒng)：本工程消防系統(tǒng)為消火栓系統(tǒng)。消火栓系統(tǒng)設(shè)計流量：室內(nèi)10L/s，室外15L/s；系統(tǒng)用水由地下室內(nèi)的消防泵房接來，壓力0.55MPa。滅火器配置按危險配置，在雙栓的消防箱體下部設(shè)有手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。四、排水系統(tǒng)工程根據(jù)《XX市總體規(guī)劃》和本項目的性質(zhì)、特點，排水體制采用雨水、污水分流制，采取枝狀污水管網(wǎng)。污水在地塊內(nèi)收集后，就近排入周圍道路上的污水管道，然后依據(jù)地形、道路坡向以及現(xiàn)有污水主干管組織污水管道排放系統(tǒng)。1、污水排放本區(qū)內(nèi)污水主要為生活污水。生活污水量取生活用水量的70%，則生活污水量Q2=63m采用室內(nèi)廢污水分流，室外廢污水合流，污水送入小區(qū)中水處理站，經(jīng)生化處理達(dá)標(biāo)后排放。室內(nèi)排水管為PVC排水管，室外地下排水管為混凝土管。污水管沿區(qū)內(nèi)主干管敷設(shè)，管徑D500砼管。2、雨水排水該項目內(nèi)的雨水經(jīng)雨水口匯集后流入規(guī)劃道路下鋪設(shè)的雨水管網(wǎng)，回收澆灌綠化用，少量排入城市雨水管網(wǎng)。雨水量根據(jù)XX市暴雨強度計算公式計算，暴雨重現(xiàn)期取2年。五、管材生活冷水管：明裝管采用如鍍鋅鋼管，絲扣連接，塑料管采用硬聚氯乙烯管（PP-12）、鋁塑復(fù)合PP-R管。排水管：室內(nèi)采用排水用硬聚氯乙烯管（UPVC），乘插連接；通氣管為鑄鐵管，接口承插連接。消防給水管：消火栓系統(tǒng)采用鍍鋅鋼管焊接或絲接。第四節(jié)電氣工程一、設(shè)計依據(jù)（1）《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T16-92）（2）《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB50057-94）（3）《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50116-98）（4）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16-87）(2001版)二、設(shè)計范圍本工程設(shè)計包括紅線內(nèi)的以下電氣系統(tǒng)：（1）220/380V配電系統(tǒng)；（2）建筑物防雷、接地系統(tǒng)及安全措施；（3）有限電視系統(tǒng)；（4）電話語音系統(tǒng)；（5）數(shù)據(jù)布線系統(tǒng)；（6）訪客可對視對講系統(tǒng)；（7）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。本工程電源分界點為：住宅、公建在電氣間電源進線柜內(nèi)的進線開關(guān)。三、220/380V配電系統(tǒng)(1)負(fù)荷分類：二級負(fù)荷：應(yīng)急照明、弱電、防排煙風(fēng)機、防火卷簾等。三級負(fù)荷：住宅用戶、公建用電等。(2)供電電源：本工程用電由XX市供電公司負(fù)責(zé)供給，根據(jù)負(fù)荷等級劃分規(guī)范要求，用電負(fù)荷等級為二級。XX市供電公司保證項目用電。(3)計費：本工程住宅每單元分別設(shè)一計量屏，計量屏內(nèi)設(shè)普通電子式計量表，每戶設(shè)一表單獨計量，弱電、公用設(shè)備等負(fù)荷的用電計量通過在進線配電屏內(nèi)設(shè)總計量表來實現(xiàn)。(4)用電指標(biāo)：根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定及建設(shè)單位的相關(guān)要求，本工程住宅用電標(biāo)準(zhǔn)為每戶8KW，公建的負(fù)荷密度為80W/m2.(5)供電方式：本工程主要采用放射式的供電方式，對應(yīng)急照明、電梯、消防負(fù)荷等二級負(fù)荷主要采用雙電源末端互投。本設(shè)計所有消防設(shè)備的過載保護均只作用于報警信號。(6)照明配電：照明、插座均由不同的支路供電；插座回路(壁掛空調(diào)回路除外)均設(shè)剩余電流斷路器保護。本工程照明設(shè)計按照國家現(xiàn)行的《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》確定照明電壓為標(biāo)準(zhǔn)的交流220V。貯藏間及套內(nèi)起居室、臥室等功能房間均采用E27吸頂燈口，配緊湊型熒光燈。廚房、衛(wèi)生間采用防潮吸頂燈具。主要照度值：起居室、廚房、衛(wèi)生間100LX；臥室75LX；餐廳150LX;商業(yè)、消防控制室300LX；車庫75LX,電氣間200LX.(7)設(shè)備安裝電源各總進線屏采用仿GGD型配電屏，落地安裝，進線方式為下進下出。計量屏、電梯控制屏落地安裝，住戶配電箱底邊距地1.8m嵌墻暗裝，其余配電箱及控制箱均底邊距地1.5m掛墻明裝。開關(guān)、插座分別距地1.3m、0.3m暗裝。衛(wèi)生間內(nèi)插座選用防潮、防濺型面板；有淋浴、浴缸的衛(wèi)生間內(nèi)開關(guān)、插座須設(shè)在2m區(qū)以外。四、導(dǎo)線選擇及敷設(shè)室外電源進線由上一級配電開關(guān)確定。建筑物電力線采用ZR-YJV-1KV型電纜、ZR-BV-0.5KV型銅芯塑料線，沿橋架豎井內(nèi)敷設(shè)或穿焊接鋼管、阻燃半硬聚氯乙烯管保護在地、墻、頂板現(xiàn)澆層暗敷設(shè)。消防線路暗敷時，保護層厚度須大于30mm；明敷時做防火處理。五、建筑物防雷、接地系統(tǒng)及安全措施（1）建筑物防雷：建筑物年預(yù)計雷擊次數(shù)為0.058，防雷等級為三級。建筑物的防雷裝置應(yīng)滿足防直擊雷、防雷電感應(yīng)及雷電波的侵入，并設(shè)置總等點位聯(lián)結(jié)。接閃器：在屋頂采用直徑10mm熱鍍鋅圓鋼作避雷帶，樓頂避雷帶連接線網(wǎng)格不大于20m×20m或24m×16m。引下線：利用建筑物鋼筋混凝土柱子或剪力墻內(nèi)兩根16mm以上主筋通長焊接作為引下線，引下線間距不大于25m。所有外墻引下線在室外地面下1m出引出一根40×4熱鍍鋅扁鋼，扁鋼伸出室外1m。接地極：接地極為建筑物結(jié)構(gòu)板內(nèi)的上下兩層鋼筋網(wǎng)做自然接地體，鋼筋網(wǎng)沿樓一周做成閉合回路。引下線上端與避雷帶焊接，下端與接地極焊接。建筑物四角等的外墻引下線在室外地面上0.5m處設(shè)測試卡子。凡凸出屋面的所有金屬構(gòu)件、金屬通風(fēng)管、金屬屋面、金屬屋架等均與避雷帶可靠焊接。（2）接地及安全措施：本工程防雷接地、電氣設(shè)備的保護接地共用統(tǒng)一的聯(lián)合接地極，要求接地電阻不大于1歐姆，實測不滿足要求時，增設(shè)人工接地極。凡正常情況下不帶電，而當(dāng)絕緣破損也滿足要求時，增設(shè)人工接地極?；蛴锌赡艹尸F(xiàn)電壓的一切電氣設(shè)備金屬外殼均應(yīng)可靠接地。本工程采用總等電位聯(lián)結(jié)，總等電位板由紫銅板制成，應(yīng)將建筑物內(nèi)保護干線、設(shè)備進線總管等進行聯(lián)結(jié)，總等電位聯(lián)結(jié)均采用等電位卡子，禁止在金屬官道上焊接。有淋浴室的衛(wèi)生間采用局部等電位聯(lián)結(jié)。有線電視系統(tǒng)引入端、電話語音系統(tǒng)引入端等處設(shè)過電壓保護裝置。本工程接地型式采用TN-C-S系統(tǒng)，電源在進戶處做重復(fù)接地，并與防雷接地共用接地極。六、有線電視系統(tǒng)電視信號由室外有線電視網(wǎng)的市政接口引來，進樓處設(shè)線槽敷設(shè)。系統(tǒng)采用860MHz鄰頻傳輸，要求用戶電平滿足64+4dB；圖像清晰度不低于4級。放大器箱安裝在電氣用房內(nèi)，分支分配器箱安裝在各戶電氣堅井內(nèi)或上沿距頂0.3米暗裝。干線電纜選用SYKV-75-9，穿SC20管及橋架敷設(shè)。支線電纜選用SYKV-75-5，穿SC15管沿墻及樓板暗敷。住宅每戶在起居室、臥室各設(shè)一個電視插座。七、電話語音系統(tǒng)住宅每戶按2對電話線考慮，在起居室、臥室各設(shè)一個電話插座。市政電話電纜先由室外引入至標(biāo)準(zhǔn)總機柜，然后由總機柜經(jīng)電氣豎井沿線槽、穿鋼管引至各戶住戶配線箱，再由住戶配線箱跳線給戶內(nèi)的每個電話插座。電話電纜及電話線分別選用HYV和RVS型，穿金屬管、線槽敷設(shè)。電話干線電纜沒線槽敷設(shè)，支線穿鋼管在地面、墻、樓板內(nèi)暗敷。住戶配線箱在每戶住宅內(nèi)嵌暗裝，底邊距地0.5m。電話插座暗裝，底邊距地0.3m。八、數(shù)據(jù)布線系統(tǒng)本工程住宅每戶按1根網(wǎng)線考慮；在起居室、臥室各設(shè)一個計算機插座。由室外引入室內(nèi)的數(shù)據(jù)光纜選用非屏蔽多模光纜，穿金屬管埋地暗敷，由總機箱引至各戶住戶配線箱及計算機插座的線路均采用非屏蔽超五類4對雙絞線，穿金屬管、線槽敷設(shè)。19英寸標(biāo)準(zhǔn)總機柜在電氣室內(nèi)落地安裝，采用10#槽鋼做基礎(chǔ)。計算機插座選用RJ45超五類型，與網(wǎng)線匹配，住宅電話出線插座采用RJ11型。九、多功能訪客對講系統(tǒng)（1）住宅部分采用總線制多功能訪客對講系統(tǒng)。（2）訪客對講系統(tǒng)以每院落各自獨立，門口主機單元門上安裝，對講分機掛墻安裝在住戶門廳內(nèi)。第五節(jié)消防工程一、設(shè)計依據(jù)及采用標(biāo)準(zhǔn)1、山東省建委、省公安廳魯建[1996]140號“關(guān)于印發(fā)《建筑防火設(shè)計專篇要點》的通知2、《建筑防火設(shè)計專篇要點》3、《中華人民共和國消防法》4、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016-2006)5、《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》(GBJ140-90)6、《民用建筑設(shè)計通則》(GB50352-2005)7、《廠礦道路設(shè)計規(guī)范》(GBJ22-87)二、消防措施消防工程是為防止不正常事態(tài)的蔓延和減少事故災(zāi)害損失程度的重要措施和保障，按照“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工程指導(dǎo)方針，本項目設(shè)計依據(jù)有關(guān)消防法規(guī)與規(guī)定，應(yīng)采取如下必要的消防安全措施：1、總圖總圖設(shè)計中，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求合理布局，保證各建筑物之間的安全距離，同時各主要生產(chǎn)建筑物周圍均設(shè)置了消防通道，保證消防車能夠暢通無阻，及時進行安全施救。2、建筑嚴(yán)格遵循《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016-2006)的要求進行設(shè)計，擬建項目建筑物結(jié)構(gòu)主要為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐火等級為二級。設(shè)計中考慮了合理的防火、防爆區(qū)，疏散通道、安全門的設(shè)置均滿足安全疏散要求，并選擇符合防火要求的各類耐火性能好與非燃燒的建筑材料，所有孔洞在設(shè)備管線安裝后均用非燃材料封堵。本設(shè)計根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016-2006)進行新建建筑物內(nèi)的消防設(shè)計。本項目新建建筑物為高層，更要嚴(yán)格執(zhí)行防火規(guī)范，在醒目位置設(shè)有安全標(biāo)志。樓梯間內(nèi)設(shè)置應(yīng)急照明燈、自動報警裝置等，消防設(shè)備按二級負(fù)荷供電。根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，在公共樓梯間按要求布置消火栓，并配備相應(yīng)滅火器若干；室外設(shè)置一定數(shù)量的地上式消火栓，以滿足消防車的使用。3、消防給水利用城區(qū)的消防給水管網(wǎng)為一路消防給水；室內(nèi)外按規(guī)范設(shè)置消火栓，建筑物內(nèi)易取處每隔不到40米設(shè)MFA3干粉滅火器；室內(nèi)消防管徑為DN100，室外DN150，室外消火栓布置間距不大于120m，室內(nèi)消火栓不大于30m。從項目所建建筑物的火災(zāi)危險性，建筑物耐火等級，建筑物高度及體積等考慮，火災(zāi)危險等級為戊類，根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50016-2006)規(guī)定：同一時間的火災(zāi)次數(shù)按一次計，建筑物的室外消火栓用水量為2511/s，室內(nèi)所需水量為151/s，火災(zāi)時間按2小時計，則一次火災(zāi)所需水量為480m3第六節(jié)采暖工程一、設(shè)計內(nèi)容本工程住宅采暖系統(tǒng)設(shè)計。二、采暖系統(tǒng)(1)設(shè)計參數(shù)供暖室外計算溫度：-7室內(nèi)設(shè)計溫度：18(2)熱負(fù)荷計算本項目為城市居民居住區(qū)，擬在住宅內(nèi)設(shè)采暖設(shè)施。每平方米建筑面積采暖熱指標(biāo)取50W/m2，建筑面積約15330平方米，則熱負(fù)荷約為766.5(3)采暖熱源本項目擬采用城市集中供熱采暖，熱力管網(wǎng)由市政供熱管網(wǎng)引入，管徑為300mm，采暖熱水由小區(qū)換熱站供給95/70熱水。(4)采暖系統(tǒng)住宅采暖系統(tǒng)為分戶熱控制系統(tǒng)，戶內(nèi)采暖形式為雙管下供下回同程式。管材采用采暖專用聚丁烯（PBPN1.6）管，埋地敷設(shè)。熱熔連接。采暖管道閥門室內(nèi)均采用銅球閥。管道井內(nèi)共用立管及室內(nèi)明裝采暖管采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接。采暖入口前室外直埋部分采用焊接鋼管。保溫：設(shè)于儲藏室及管道井內(nèi)的采暖供、回水管，采用50mm厚帶鋁箔的離心玻璃保溫。室外直埋采暖管道采用聚氨酯保溫，玻璃鋼保護層。

第五章節(jié)能XX市XX·XX房地產(chǎn)開發(fā)四期工程項目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。在保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。一、設(shè)計依據(jù)1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》（1997年）；2、國家標(biāo)準(zhǔn)《綜合能耗計算通則》；3、《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》(國發(fā)[2006]28號)；4、國家發(fā)展改革委員會發(fā)布的《節(jié)能中長期規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資【2004】2505號）；5、國家發(fā)改委《關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知》（發(fā)改投資2787號文）；6、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（2006年版）二、設(shè)計原則1、根據(jù)國家有關(guān)能源政策和法規(guī)，因地制宜選擇能源種類、品種與質(zhì)量。2、充分挖掘潛力，結(jié)合建設(shè)項目具體情況，盡可能做到能源綜合利用。三、耗能設(shè)施本項目的主要耗能設(shè)施為該項目動力設(shè)備、電梯、照明、取暖降溫等設(shè)施。四、節(jié)能措施建議采用以下節(jié)能措施：1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板作保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2·k)；外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2·k)；門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2·k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2·k)。2、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在該項目的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅鎂輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。五．節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水，實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境，建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料，提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案，最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)，以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水，及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞，充分利用雨水，減少市政供水，收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率，提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。

第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀本項目地址位于XX市柳園南路東側(cè)，整體位于市區(qū)南部，屬于城市生態(tài)系統(tǒng)，此系統(tǒng)是人類對自然環(huán)境適應(yīng)、改造和建設(shè)起來的一種人工生態(tài)系統(tǒng)。其組成除生物和非生物環(huán)境外，還包括人類和社會、經(jīng)濟要素。經(jīng)濟要素，通過人類的生產(chǎn)、消費過程，實現(xiàn)系統(tǒng)中能量和物質(zhì)的流動與轉(zhuǎn)化，從而形成一個有內(nèi)在聯(lián)系的統(tǒng)一整體。由于該項目屬于新建項目，故應(yīng)對施工期和運營期的生態(tài)影響進行分析。該項目作為城市生態(tài)系統(tǒng)的組成部分，項目對該系統(tǒng)的影響不是很大，主要為施工期的噪聲、揚塵、生活垃圾和生活廢水等，運營期的汽車尾氣、生活污水、汽車噪聲、生活垃圾等。對周圍鳥類、昆蟲等會產(chǎn)生一定影響，但由于該項目擬建項目建設(shè)單位已經(jīng)對產(chǎn)生的各種污染物制定了切實可行的治理方案，并對小區(qū)進行了高標(biāo)準(zhǔn)的綠化設(shè)計，因此對周圍的生態(tài)環(huán)境基本不造成影響。二、設(shè)計依據(jù)及采用標(biāo)準(zhǔn)1、《中華人民共和國環(huán)境保護法》；2、《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》；4、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-93)；5、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978-1996)；6、《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838-2002)；7、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB16297-1996)。大氣環(huán)境質(zhì)量執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095-1996)中二類標(biāo)準(zhǔn)；地面水執(zhí)行《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838-2002)中IV類水體標(biāo)準(zhǔn)；地下水評價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國家《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T14848-93）中的III類標(biāo)準(zhǔn)；環(huán)境噪聲執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-93）中2類標(biāo)準(zhǔn)；固體廢棄物執(zhí)行《中華人民共和國固體廢棄物污染防治法》中的有關(guān)規(guī)定；廢水執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）三級標(biāo)準(zhǔn)；廢氣排放執(zhí)行《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB16297－1996)中新污染源二級標(biāo)準(zhǔn)；施工期噪聲執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三、生態(tài)環(huán)境影響分析1、施工期環(huán)境影響簡要分析（1）噪聲環(huán)境影響分析施工期間，土方挖掘、結(jié)構(gòu)建筑、室內(nèi)裝修等各階段均會產(chǎn)生不同分貝的噪聲，對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。噪聲主要包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備噪聲和物料運輸造成的交通噪聲。因此，施工期間，一定要嚴(yán)格控制和管理生產(chǎn)噪聲的設(shè)備，嚴(yán)禁在夜間和人們休息時使用，減少使用強噪聲器械，進出車輛減輕鳴笛，把施工期的噪聲影響減至最低。（2）廢氣環(huán)境影響分析工程建設(shè)期挖土覆蓋、土石方工程、運輸車輛、建筑材料的現(xiàn)場搬運，以及施工垃圾的清理與堆放均會造成地面揚塵污染環(huán)境。其中揚塵是施工建設(shè)中主要的環(huán)境問題，所以施工作業(yè)內(nèi)應(yīng)進行圍擋，并采取地面硬化，裸露地面定期灑水，堆放的土方和沙石進行遮蓋。此外，運輸車輛、施工機械等會排放少量尾氣，對大氣環(huán)境也有一定影響。施工期間對水環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在建筑工地排水，設(shè)備清洗排水和施工隊伍的生活用水。施工期間施工單位可與建設(shè)單位協(xié)商排水去向，在進行設(shè)備及車輛沖洗時應(yīng)固定地點，不允許將沖洗水隨時隨地排放，避免造成對環(huán)境的影響，同時應(yīng)提倡節(jié)約用水，生活污水要妥善處理。采取上述措施后，施工期產(chǎn)生的廢污水對環(huán)境的影響會降低到最低水平。（3）固體廢棄物環(huán)境影響分析固體廢棄物主要包括基坑開挖棄土、建筑材料及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。本工程的開挖土石量較大，但在回填及利用后，基本持平，故污染主要來自建筑材料。施工過程中產(chǎn)生的建筑廢料主要是各種碎磚塊、混凝土塊、砂漿、廢舊木料等，數(shù)量較大，這些建筑垃圾可以作為場地回填用料，也可以作為小區(qū)內(nèi)道路路基材料。四、運營期環(huán)境影響分析1、廢氣環(huán)境影響分析該項目擬采用城市集中供熱，不存在鍋爐煙氣污染；小區(qū)內(nèi)主要大氣污染為居民炊事產(chǎn)生的油煙廢氣，以及垃圾貯存期間產(chǎn)生的惡臭。廢氣中主要污染物為SO2、煙塵、和NO2，車輛尾氣主要污染物為CO、NOX等，由于天然氣為清潔燃料，故廢氣中污染中污染物排放量較少，此外，車輛尾氣、油煙和惡臭產(chǎn)生量也較小。2、廢水環(huán)境影響該項目外排水主要是生活污水，主要污染因子為COD、SS和動植物油類；新建的住宅約計容納人口600人，按每人每天用水0.15m3計算，本項目年耗水量為32850噸，產(chǎn)生廢水的量為年耗水量的70%，則本項目年產(chǎn)生廢水229953、噪聲環(huán)境影響分析項目主要噪聲源為小區(qū)周邊道路以及進出小區(qū)車輛的交通噪聲。為避免噪聲影響，小區(qū)臨街主要設(shè)置為商業(yè)；小區(qū)車輛進出時間相對集中在固定時段，進出差量具有間歇性、短暫型等特點，并且進出小區(qū)車輛較少，噪音干擾較小。因此，擬建項目產(chǎn)生的噪聲對小區(qū)及周圍居民不會造成影響。4、固體廢棄物環(huán)境影響分析小區(qū)運營后，隨著居民的入住，會產(chǎn)生大量的固體廢棄物，主要為生活垃圾。居民按1.0kg/人·日計，年產(chǎn)垃圾共約219噸。固體廢棄物經(jīng)統(tǒng)一收集，及時清運，不在室外堆放，采取上述環(huán)保措施后對周圍環(huán)境影響較小。建設(shè)項目擬采取的防治措施及預(yù)期治療效果見下表。建設(shè)項目擬采取的防治措施及預(yù)期治療效果表內(nèi)容類型排放物（編號）污染物名稱防治措施預(yù)期治理效果大氣污染物1.家庭生活爐灶油煙使用清潔燃料，安裝油煙機對大氣環(huán)境影響較小氮氧化物SO2煙塵2.施工揚塵粉塵建筑材料遮蓋封閉、圍擋施工外界水污染物生活廢水CODcrSS經(jīng)沉淀去油后進入市政污水管網(wǎng)達(dá)標(biāo)排放固體廢物1.生活垃圾生活垃圾統(tǒng)一收集，及時清運，不在室外堆放。固體廢棄物對環(huán)境影響較小2.建筑垃圾土、沙、石就地處理或外運利用無排放噪聲施工期：挖土機、挖掘機、打夯機等施工場界噪音22:00至次日6:00停止施工營運期：車輛出入噪聲減速慢行，低聲鳴號其他使用安全、美觀、高質(zhì)量的建筑裝修材料，使室內(nèi)空氣質(zhì)量達(dá)到《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T18883-2002）生態(tài)保護措施及預(yù)期效果：在施工期，嚴(yán)格控制和管理產(chǎn)生噪音的設(shè)備，嚴(yán)禁在夜間和人們休息時使用，減少使用強噪聲機械，進出車輛減輕鳴笛；施工作業(yè)區(qū)應(yīng)進行圍擋，并采取地面硬化，裸露地面定期灑水，堆放的土方和砂石料要進行遮蓋；設(shè)備及車輛沖洗時應(yīng)固定地點，不允許將沖洗水隨時隨地地排放，同時應(yīng)提倡節(jié)約用水，生活污水要妥善處理。通過上述措施，將施工期的環(huán)境影響降至最低。項目建成后，小區(qū)綠化率可達(dá)39.5%，同時實現(xiàn)點、線、面綠化相結(jié)合，形成視覺舒適的景觀。所以項目建成后可有效改善這一區(qū)域的局部生態(tài)環(huán)境。

第七章物業(yè)管理項目建成業(yè)主入住后，組建小區(qū)管理委員會，向小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)，主要作用：保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值；為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽，并獲得最佳的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。針對本項目可由XX集團有限公司通過采用招標(biāo)的方式選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理公司或委托現(xiàn)有物業(yè)公司對項目建筑進行全面精心的物業(yè)管理。物業(yè)管理公司針對本項目初步勞動定員8人，人員通過社會公開招聘解決，其中人員崗位、職責(zé)見下表：序號崗位人數(shù)職責(zé)1物業(yè)管理人員1負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)日常管理2辦公室人員1停車管理、整理業(yè)主檔案3財務(wù)人員1出納、收費4保安部2負(fù)責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏5工程人員1負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)6綠化保潔人員2負(fù)責(zé)保潔綠化物業(yè)管理公司應(yīng)貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。通過物業(yè)管理公司和全體業(yè)主的努力，把小區(qū)建設(shè)成為文明和諧的住宅小區(qū)。此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。

第八章項目實施進度與招標(biāo)方案第一節(jié)項目實施進度為了本項目的順利進行，XX集團有限公司應(yīng)成立專門的項目部，內(nèi)設(shè)工程部、財務(wù)部、采購部、辦公室等相應(yīng)部門，實行項目法人負(fù)責(zé)制，并落實資金，同時做好招投標(biāo)工作。為確保工程進度和投入運行后達(dá)到預(yù)期效益，應(yīng)合理安排工期和做好市場開發(fā)人員培訓(xùn)工作。一、工程進度建議本項目可行性研究報告正式批復(fù)后，應(yīng)及時委托設(shè)計單位進行總體規(guī)劃設(shè)計，優(yōu)選土建、安裝施工單位等，保證項目早施工，早投入使用，早見效益。在整個項目的實施過程中要抓住設(shè)計、土建工程施工、設(shè)備材料購置安裝等重要環(huán)節(jié)，并統(tǒng)籌科學(xué)安排各項工作，力求快速、優(yōu)質(zhì)地搞好項目建設(shè)。二、項目實施計劃預(yù)計項目建設(shè)期1年。根據(jù)項目進展情況，預(yù)計2010年12月完成項目前期手續(xù)的辦理，從2011年1月至3月進行工程設(shè)計和工程招標(biāo)，4月份開始工程的土建安裝施工，在施工的后期進行配套的道路、綠化工程，爭取在2011年12月工程竣工驗收。項目實施進度計劃詳見下表：

項目實施進度安排表序號分項目內(nèi)容起始時間結(jié)束時間備注1項目前期手續(xù)辦理——2010年12月2工程設(shè)計2011年1月2011年2月4項目招標(biāo)2011年2月2011年3月5土建施工2011年4月2011年11月6小區(qū)道路及景觀綠化施工2011年8月2011年11月6工程竣工驗收2011年11月2011年12月第二節(jié)項目招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》﹑山東省實施《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》辦法和原國家發(fā)展計劃委員會第9號令（2001年6月18日）等有關(guān)文件的要求，確保本項目建設(shè)質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，提高效益，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)違法行為，保護國家利益，本項目的各主要實施環(huán)節(jié)應(yīng)通過招標(biāo)方式進行，提出招標(biāo)方案如下：一﹑項目招標(biāo)內(nèi)容根據(jù)項目的建設(shè)內(nèi)容，招標(biāo)范圍主要包括：項目的土建安裝工程、監(jiān)理及主要設(shè)備采購等。二、招標(biāo)組織形式因項目法人單位不具備自行招標(biāo)所需的編制招標(biāo)文件和組織開、評標(biāo)的相應(yīng)資質(zhì)，因此本項目的土建安裝工程施工、設(shè)計、監(jiān)理以及主要配套設(shè)備的采購均采用委托招標(biāo)形式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)進行中招標(biāo)的形式。三﹑招標(biāo)方式根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)要求和項目的特點，本項目招標(biāo)工作必須采用公開招標(biāo)方式進行。在該項目立項批復(fù)后，對該項目設(shè)計、土建工程、主要設(shè)備、安裝工程的工程監(jiān)理、設(shè)計及施工依法進行招標(biāo)。本項目包括3棟多層建筑以及少量配套公建的建設(shè)，在項目土建、安裝、監(jiān)理招標(biāo)時應(yīng)根據(jù)實際情況合理劃分幾個標(biāo)段，由多家單位進行施工建設(shè)，以保證工期、質(zhì)量。擬定招標(biāo)方案如下表（見下頁）:招標(biāo)基本情況表基本條目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察設(shè)計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√主要設(shè)備√√√重要材料其他

第九章投資估算及資金籌措一、估算依據(jù)1、原國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》2、專門機構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價費用構(gòu)成、估算指標(biāo)、計算方法，以及其他有關(guān)工程造價的文件3、專門機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費用估算辦法和費標(biāo)準(zhǔn)，以及政府部門發(fā)布的物價指數(shù)4、工程建設(shè)其他費用計取辦法及有關(guān)規(guī)定二、估算成本核算1、土地費用本項目建設(shè)用地土地費用包括地價款和土地出讓契稅，共2296.9萬元。其中土地出讓價款為2230萬元（按160萬元/畝估算），土地出讓契稅66.9萬元（依有關(guān)規(guī)定，按照土地出讓價款的3%計?。?。2、工程費用工程費用包括建筑安裝工程費用和室外配套費用兩部分，合計1548.37萬元。（1）建筑安裝工程費用本項目建筑安裝工程費投資包括土建工程和安裝工程。建筑安裝工程費按照《山東省建筑安裝工程消耗量定額》（2003年）、《XX市2008價目表》、XX市當(dāng)前建筑工程有關(guān)投資估算指標(biāo)及市場價格估算，單位工程造價按920元/平方米，經(jīng)估算本工程建筑安裝工程費為1410.4萬元。計算公式如下：15330m2×920元/m2=（2）室外配套費用本項目小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)費用按照建筑面積單位工程造價90元/m2計算，預(yù)計本項費用為137.97萬元。計算公式如下：15330m2×90元/m23、前期費用本項目前期費用包括各項行政事業(yè)性收費和工程建設(shè)其他費用兩部分，合計482.52萬元。（1）行政事業(yè)性收費本項目各類行政事業(yè)性收費按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行估算，預(yù)計項目行政事業(yè)性收費為410.31萬元。綜合開發(fā)管理費：15330m2×2.00元/m2=勞保基金：1410.4萬元×2.60%=36.67萬元基礎(chǔ)設(shè)施配套費：15330m2×100元/m2=防空易地費：3314.65m2×600元/m2=198.88墻體改革費：15330m2×10.0元/m2=散裝水泥基金：15330m2×2.00元/m2=（2）工程建設(shè)其它費用本項目各類工程建設(shè)其他費用按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)中介服務(wù)的市場價格進行估算，預(yù)計項目行政事業(yè)性收費為72.21萬元。消防建審費：15330m2×2.00元/m2=工程質(zhì)量監(jiān)督費：1410.4萬元×1.4‰=1.975萬元工程監(jiān)理費：1410.4萬元×1.0%=14.10萬元工程交易費：1410.4萬元×0.07%=0.99萬元經(jīng)濟合同簽證費：15330m2×0.12元/m2=工程技術(shù)服務(wù)費：15330m2×2.30元/m2=房屋確權(quán)費：15330m2×1.36元/m2=避雷設(shè)施檢測費：15330m2×1.20元/m2=圖紙審查費：15330m2×2.00元/m2=勘察設(shè)計費：1410.4萬元×1.2%=16.92萬元招標(biāo)代理費：15330m2×1.0元/m2=房屋測量費：15330m2×1.36元/m2=規(guī)劃設(shè)計費：15330m2×0.50元/m2=可研、環(huán)評費：15330m2×1.50元/m2=4、建設(shè)單位管理費用：管理費用取費基數(shù)為前3項之和（土地費用、工程費用、前期費用），費率取1.5%，共52.43萬元。計算公式如下：（2296.9+1548.37+482.52）萬元×1.5%=64.92萬元5、銷售費用銷售費用按建筑面積20元/m2計算，本項目銷售費用約30.66萬元。計算公式如下：15330m2×20元/m2=6、預(yù)備費用預(yù)備費用包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費，合計62.50萬元。（1）基本預(yù)備費：根據(jù)本項目實際情況，取第2至第4項費用為基數(shù)（工程費用、前期費用和管理費用），費率3.0%，為681.9萬元。計算公式如下：（1548.37+482.52+64.92）萬元×3.0%=62.87萬元（2）漲價預(yù)備費：本項目漲價預(yù)備費費率按零計取。7、貸款利息根據(jù)項目具體情況，結(jié)合項目單位的意見，本項目建設(shè)期1年，貸款按發(fā)生在年初考慮，年初貸款1500萬元，第二年年初還款，建設(shè)期利率按5.94%計取，則建設(shè)期貸款利息合計為89.10萬元。1500萬元×5.94％=89.10萬元三、項目總投資根據(jù)以上項目投資估算情況，本項目總投資為4575.34萬元，其中：土地費用為2296.9萬元；工程費用為1548.37萬元；前期費用為482.52萬元；建設(shè)單位管理費用為64.92萬元；銷售費用30.66萬元；預(yù)備費用為62.87萬元；建設(shè)期利息89.10萬元。四、資金來源本項目估算總投資4575.34萬元，其中項目資本金3075.34萬元，占投資總額的67.2%；申請銀行貸款1500萬元，占投資總額的32.8%。

第十章效益分析一、銷售收入本項目XX·XX房地產(chǎn)開發(fā)四期工程總建筑面積15330m2，包括地上面積12252m2