水庫地區(qū)保護與發(fā)展實施規(guī)劃

羅湖大望水庫地區(qū)保護與發(fā)展實施規(guī)劃DAWANGRESERVOIRPROTECTIONANDDEVELOPMENTPLAN,LUOHU2018年5月大望股份公司座談項目研討會更新局交流會區(qū)政府工作會議工作歷程：2016.10.262016.11.212016.11.252016.12.52016.12.152016.12.16項目中標開題會、前期研討與股份公司接洽會與股份公司座談會與大望村民座談與羅湖區(qū)更新局溝通與羅湖區(qū)更新局初步匯報與羅湖區(qū)更新局階段匯報項目組與更新局大望村調研項目組與羅湖交通局項目溝通項目組與更新局同規(guī)土部門項目溝通項目院內專家咨詢討論與羅湖更新局階段匯報區(qū)政府工作會議，審議第一階段研究成果會同更新局大望調研水務局匯報溝通及對接與發(fā)展研究中心項目溝通與羅湖區(qū)更新局階段匯報環(huán)水局溝通及對接項目分別于2017年6月27日、2017年11月06日開展了區(qū)政府工作會議，審議第一階段、第二階段的工作成果2017.01.132017.02.202017.09.192017.03.152017.03.162017.03.272017.05.022017.06.272017.07/082017.03.302017.08.252017.10.191區(qū)政府工作會議，審議第二階段研究成果2017.11.06方案二：原址改造方案一：退水相山方案三：綜合整治2017.06.27區(qū)工作會議：會議對于項目的第一階段工作給予充分認可，原則同意“原址改造”方案，并以此為基礎，有機融合其他兩套方案，按照“生態(tài)價值有提升、建設用地不增加、建設規(guī)模有控制、功能布局有優(yōu)化”原則，分為近期、遠期詳細規(guī)劃研究，為現(xiàn)階段工作指明了方向和研究重點。22017.06.27區(qū)工作會議：結合會議議定重點問題，以及對項目深入理解，本次規(guī)劃針對以下4個方面內容進行深化完善：1、進一步明確保護與發(fā)展的目標及策略；2、融合三個方案，形成總體規(guī)劃布局；3、提出切實可行的規(guī)劃實施路徑；4、制定近期行動計劃34大望村土地利用近期規(guī)劃圖沙灣路望桐路望桐新路鹽排高速東部過境通道桂花路大望大道往坪山往鹽田往龍崗往羅湖往龍崗往羅湖往龍崗往仙湖植物園E2E2E2E2深圳水庫E1E2圖例規(guī)劃范圍二類居住用地教育設施用地特殊用地水域林地及其他用地林地規(guī)劃道路高壓走廊一級水源保護線二級水源保護線基本生態(tài)控制線GIC5GIC9R2E1E2E2R28.60haR22.00haGIC52.02haGIC90.52haR22.37haR20.24haR20.82haGIC50.46haU51.39haU51.07haE20.65haGIC51.76haGIC51.42haGIC50.86haR22.33haGIC52.8haGIC51.7ha2017.11.06區(qū)工作會議：根據議定問題和重點，以及對項目的深化理解，我們對空間布局方案以及實施路徑方面做了進一步的修改完善，提出近期、遠期方案。沙灣路望桐路望桐新路鹽排高速東部過境通道桂花路大望大道往坪山往鹽田往龍崗往羅湖往龍崗往羅湖往龍崗往仙湖植物園E2E2E2E2深圳水庫E1E2圖例規(guī)劃范圍二類居住用地教育設施用地特殊用地水域林地及其他用地林地規(guī)劃道路高壓走廊一級水源保護線二級水源保護線基本生態(tài)控制線GIC5GIC9R2E1E2E2大望村土地利用遠期規(guī)劃圖GIC52.8haR28.60haR22.33haR22.00haGIC52.02haGIC52.99haGIC90.52haR22.37haR20.24haS30.81haGIC54.80haR20.82haGIC50.46haU51.39haU51.07haE20.65haGIC51.76haGIC51.42haGIC50.86haGIC56.00haGIC51.7ha2017年11月6日，第二階段成果匯報，羅湖區(qū)政府工作會議紀要：52017.11.06區(qū)工作會議：1、深化研究實施的可行性；2、研究壓縮開發(fā)建設規(guī)模的可行性；3、結合部門意見修改完善申請可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)新示范區(qū)部門序號反饋意見內容處理方式情況說明備注深圳市水務局1統(tǒng)籌考慮流域特點，以水源保護為前提進行規(guī)劃設計采納已結合深圳水庫流域進行統(tǒng)籌分析，并以水源保護、生態(tài)保護為前提進行規(guī)劃。詳見第二部分“基礎研判”的第二章。2與水源保護相關規(guī)劃進行銜接采納

已深入研究《深圳市水務十三五規(guī)劃》、《深圳市防洪（潮）規(guī)劃修編（2006-2020年）》、《深圳市排水管網規(guī)劃》、《深圳市污水系統(tǒng)布局規(guī)劃》、《深圳市排水（雨水）防澇綜合規(guī)劃》、《深圳水廠整合研究和規(guī)劃》，并與其充分銜接。詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第三章。3控制片區(qū)產業(yè)發(fā)展，制定行業(yè)準入清單采納

已結合《深圳市人民政府關于進一步規(guī)范基本生態(tài)控制線管理的實施意見》（深府〔2016〕13號）、《深圳經濟特區(qū)飲用水源保護條例》（深府〔2015〕74號）、《梧桐山國家級風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2011-2020）》等規(guī)劃以及水庫地區(qū)自身特點，規(guī)劃準入行業(yè)，并進行規(guī)劃布局。詳見第三部分“目標與策略”第四章。4建立水源保護與經濟、社會和諧發(fā)展的模式采納已結合哈馬碧濱湖生態(tài)城等國內外先進案例，探索水源保護與社區(qū)發(fā)展結合的發(fā)展模式，并提出可實施措施。詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第一章及第三章。5考慮片區(qū)人口及經濟，高標準設置排水設施采納已充分考慮片區(qū)承載人口數(shù)量，高標準設置排水設施，并進行充分的余量設計。詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第三章。6規(guī)劃設計充分考慮水土流失防治工作采納

已充分考慮水土流失防治要求，通過施工要求、市政設計等方面的防治水土流失。詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第三章。7考慮相關工程銜接，預留河流控制用地采納

已充分考慮東江水源工程、梧桐山河以及落馬石河的綜合整治工程要求，預留河流控制用地。詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第二章。8評估片區(qū)面源污染風險并落實海綿城市建設的相關內容采納已評估片區(qū)面源污染風險，并與《羅湖區(qū)海綿城市專項規(guī)劃》進行銜接，落實海綿城市建設要求。詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第三章。9設計雨水應急措施，確保水源水質要求采納已充分考慮面源污染防治要求，通過設置初期雨水收集池，應急收集池等市政設施，保障地表水水質達到水源保護區(qū)的要求。詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第三章。規(guī)劃積極征詢了市水務局、市環(huán)水局、市規(guī)土委、市城市管理局、市交通委員會等相關部門意見，并分別予以采納（或解釋）回復。6部門意見回復：部門序號反饋意見內容處理方式情況說明備注深圳市規(guī)劃和國土資源委員會10規(guī)劃重建范圍涉及多項政策管控要求采納已充分銜接《深圳市城市總體規(guī)劃》、《深圳市土地利用總體規(guī)劃》、《梧桐山國家級風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2011-2020）》、《深圳經濟特區(qū)梧桐山風景名勝區(qū)條例》、《深圳經濟特區(qū)飲用水源保護條例》（深府〔2015〕74號）、《深圳市人民政府關于進一步規(guī)范基本生態(tài)控制線管理的實施意見》（深府〔2016〕13號）、《深圳市綠地系統(tǒng)規(guī)劃修編（2014-2030）》，重建范圍符合政策用地管控要求，詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第二章。11文化交往中心產業(yè)不符合《深圳市人民政府關于進一步規(guī)范基本生態(tài)控制線管理的實施意見》（深府〔2016〕13號）管制規(guī)定解釋本次規(guī)劃在水源保護、生態(tài)保護的前提下，結合片區(qū)發(fā)展定位及要求，規(guī)劃新增國際會議中心及深圳文交所羅湖分院，后續(xù)將展開進一步論證。詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第二章。12規(guī)劃重建范圍涉及城總規(guī)城市綠地采納

已充分銜接《深圳市城市總體規(guī)劃》，重建范圍符合城總規(guī)城市綠地管控要求，詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第二章。13規(guī)劃應符合《國家飲用水源保護區(qū)劃分技術規(guī)范》退線管制要求采納已深入研究《國家飲用水源保護區(qū)劃分技術規(guī)范》，已清退一級水源保護區(qū)范圍，詳見第五部分“規(guī)劃與路徑”第一章。14規(guī)劃應符合《深圳市羅湖LH03－T2＆06-T1&06-T2號片區(qū)[深圳水庫地區(qū)]法定圖則》建設規(guī)模管制要求解釋法定圖則編制時間為2004年，編制時間久遠。法定圖則與現(xiàn)狀建筑規(guī)模總量不相符，規(guī)劃已充分考慮水庫地區(qū)的現(xiàn)狀、生態(tài)承載力以及人口承載力，在水源保護及生態(tài)保護的前提下提出合理的用地布局及空間建設規(guī)劃，后續(xù)將展開進一步論證。詳見第二部分“基礎研判”第三章、第三部分“目標與策略”第四章以及第四部分“規(guī)劃與路徑”第三章。15建議按照棚戶區(qū)改造相關政策實施，明確先清退后建設實施時序采納

已充分考慮規(guī)劃建設分期進行，并明確先后建設是實施時序。詳見第五部分“規(guī)劃與路徑”第一章、第二章。深圳市交通運輸委員會16規(guī)劃應充分考慮交通承載力采納已充分考慮梧桐山風景名勝區(qū)以及大望社區(qū)內部交通承載力，重構片區(qū)道路網絡體系，并引入多種公共交通方式以緩解交通壓力。詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第三章。17評估梧桐山風景區(qū)門戶的交通承載力，合理配置交通設施采納已充分與《梧桐山風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2015-2030）》的規(guī)劃交通系統(tǒng)進行銜接，并配置中運量、專用公交、電瓶車、自行車、慢行步道等多種公共交通設施。詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第三章。18建議大望大道-望桐新路規(guī)劃為社區(qū)主要道路采納已將大望大道-望桐新路段設為社區(qū)主要道路，根據地形及建設現(xiàn)狀，核實并完善了道路交通體系，并修改具體走線及紅線寬度，強化系統(tǒng)可施性,詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第三章。7部門意見回復：部門序號反饋意見內容處理方式情況說明備注深圳市交通運輸委員會19爭取落實大望橋拓寬改造，同時不建議在大望橋建設玻璃防護罩采納已對大望橋拓寬至雙向四車道并取消玻璃防護罩的建設，對接內部交通路網體系，具體實施路徑還需進一步論證。詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第三章。20大望片區(qū)規(guī)劃應結合預留中運量軌道線路的建設采納已充分與中運量軌道交通設計單位進行銜接，規(guī)劃設計按照中運量軌道線路設計要求預留線位用地。詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第三章。21規(guī)劃結合與城市大運量軌道交通銜接采納已充分考慮通過中運量軌道交通以及公共交通與深圳市地鐵3、17、25號線進行接駁,詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第三章。深圳市城市管理局22規(guī)劃重建范圍核對梧桐山風景區(qū)用地以及林地范圍采納已核對《梧桐山國家級風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2011-2020）》、《深圳經濟特區(qū)梧桐山風景名勝區(qū)條例》、《廣東省林地保護利用總體規(guī)劃》，重建范圍符合管控要求，詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第二章。23建立環(huán)東湖綠道時應符合一級水源管控要求采納已深入研究《深圳經濟特區(qū)飲用水源保護條例》（深府〔2015〕74號），規(guī)劃綠道符合管控要求。詳見第四部分“規(guī)劃與路徑”第三章。8部門意見回復：E114°12′N22°36′香港深圳項目區(qū)位

大望村背山臨水，地理位置與環(huán)境資源俱佳，距離羅湖中心區(qū)不足半小時車程，坐擁城市繁華與鄉(xiāng)村自然，是羅湖區(qū)乃至深圳市的山水后花園，是由西側進入梧桐山風景區(qū)的必由之地，門戶之地。規(guī)劃的東部過境高速在大望村設有出入口，大望村通過東部過境高速可直通香港。深圳羅湖區(qū)東北部，深圳水庫東北岸，梧桐山風景旅游區(qū)北麓，位于羅湖中心區(qū)半小時交通圈9深圳水庫梧桐山國家森林公園梧桐村鹽排高速丹平快速布沙路沙灣路龍崗區(qū)南灣街道新田村新平村東湖街道落馬石河梧桐山河大望村望桐路大望大道新平大道新平大道望桐路望桐新路桂花路規(guī)劃范圍本次以大望村社區(qū)邊界為規(guī)劃范圍，總用地面積為498.17公頃，包括大望、新田、新平3個自然村。目前水源保護與村莊發(fā)展存在沖突與矛盾，迫切需要系統(tǒng)研究與梳理，開展本次規(guī)劃研究。10研究范圍圖例規(guī)劃范圍研究范圍一級水源保護線二級水源保護線深圳水庫大望社區(qū)梧桐山11匯報框架CONTENTS1201戰(zhàn)略意義基礎研判目標策略規(guī)劃方案STRATEGICIMPORTANCEBASICANALYSIS02030405OBJECTIVE&STRATEGYPROJECTPLAN&PATH實施措施FACILITIESMEASURES1.戰(zhàn)略意義PART1.STRATEGICIMPORTANCE（1）國家層面（2）深圳層面（3）羅湖層面131.踐行國家生態(tài)文明戰(zhàn)略，強化深港重要水源涵養(yǎng)地生態(tài)安全的重要舉措3.65K㎡水域面積60.5K㎡集水面積4577萬m3水庫容量獨特的區(qū)位條件和場地資源，是深港兩地的戰(zhàn)略性資源，成為兩城聯(lián)系紐帶。特別是粵港澳大灣區(qū)建設之際，本次規(guī)劃是實現(xiàn)深港深度融合，確保粵港水源安全的重要舉措！香港HONGKANGSHENZHEN深圳INTAGRATIONSEPARATE城市修補生態(tài)修復探索更高水平的保護策略與可持續(xù)發(fā)展模式14全市像大望這種位于水源保護區(qū)及生態(tài)控制線內的村莊還有許多，他們也同樣面臨著生態(tài)保護與社區(qū)發(fā)展如何兩全的難題，本次研究將探索生態(tài)限制型社區(qū)發(fā)展新模式，為生態(tài)敏感社區(qū)的發(fā)展樹立標桿。西瀝水庫深圳水庫鐵崗水庫石巖水庫公明水庫清林徑水庫赤坳水庫白芒、麻勘、大磡村大望村九尾社區(qū)、黃麻布社區(qū)紅星村2.直面歷史遺留問題和民生發(fā)展訴求，落實發(fā)展新理念，作為深圳探索創(chuàng)新、可持續(xù)、轉型發(fā)展的典范剛性約束現(xiàn)實呼聲路徑選擇與空間應對？15在新形勢下，羅湖區(qū)城市發(fā)展思路由消費引領，轉向“消費引領、創(chuàng)新驅動”的雙向聯(lián)動模式，但是羅湖區(qū)面臨著“建設用地匱乏、產業(yè)空間不足”的難題，亟需尋找創(chuàng)新型產業(yè)發(fā)展空間。大望社區(qū)所在大梧桐產業(yè)帶，老舊工業(yè)區(qū)建筑密度較低、產業(yè)亟待轉型升級，通過城市更新，可釋放一定的產業(yè)空間，是原特區(qū)內產業(yè)空間潛力較大的區(qū)域。3.助力羅湖建設現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城區(qū)，推動大梧桐新興產業(yè)涅槃騰飛的重要手段大望國際生態(tài)社區(qū)“一校三谷多園區(qū)”制度創(chuàng)新產業(yè)創(chuàng)新空間創(chuàng)新16積極探索生態(tài)敏感地區(qū)人與自然全面和諧、共榮共促發(fā)展新模式和新路徑的創(chuàng)新試點！——強化深港重要水源涵養(yǎng)地生態(tài)安全的重要舉措——探索生態(tài)限制型社區(qū)可持續(xù)發(fā)展路徑的重要實踐——推動大梧桐新興產業(yè)涅槃騰飛的重要手段172.基礎研判PART2.STATUSANALYSIS（1）山水資源（2）水源安全（3）現(xiàn)狀建設（4）村民訴求（5）規(guī)劃管制（6）綜合研判18“水”——具有“深港水缸”之稱的深圳水庫；“山”——群山環(huán)繞，背依大望山，遠眺梧桐山；山水城相融，是深圳山水資源稟賦良好的區(qū)域，同時也是城市與自然生境沖突交織的焦點地區(qū)，羅湖“一半山水一半城”的綠色屏障。1.山水資源：山水融城地，城市后花園大望村深圳水庫大望山梧桐山19梧桐山藝術小鎮(zhèn)具有環(huán)東湖水庫與毗鄰梧桐山風景區(qū)雙重資源優(yōu)勢，亦是融入區(qū)域休閑旅游資源的重要節(jié)點。環(huán)東湖水庫——游線串聯(lián)濱湖公園、大望檳榔公園、梧桐山國家森林公園、仙湖植物園和東湖公園等景點梧桐山風景區(qū)——風景區(qū)內主要是梧桐山國家森林公園以及梧桐山特色小鎮(zhèn)1.山水資源：具有環(huán)東湖水庫與毗鄰梧桐山風景區(qū)雙重資源優(yōu)勢20區(qū)域山水資源圖梧桐山藝術小鎮(zhèn)梧桐山國家森林公園弘法寺仙湖植物園梧桐山河公園深圳水庫大望檳榔公園本煥學院大望文化高地求水山公園圍嶺公園東湖公園翠竹公園金鼎文化園沙灣河落馬石河梧桐山河蓮塘河區(qū)域自然人文資源現(xiàn)狀圖圖例規(guī)劃范圍綠地資源人文資源2.水源安全：是流域問題，深圳水庫匯水范圍較廣，包含水庫及上游河流周邊梧桐山深圳水庫大望村沙灣河梧桐山河大望村深圳水庫梧桐山沙灣河落馬石河以水庫方圓4公里作為匯水區(qū)域研究的基礎范圍，沿周邊山脊、堤壩連接得到初步的匯水區(qū)域。從地形來看，水庫本身面臨從山上順流而下的自然河流（沙石等）對水質造成一定影響。落馬石河梧桐山河沙灣河蓮塘河453.7720圖例匯水線水流方向水體深圳水庫212.水源安全：環(huán)水庫周邊現(xiàn)狀建成區(qū)較多，成為水庫的潛在污染源水庫周邊建設亦對水質構成一定的威脅，現(xiàn)狀周邊開發(fā)建設以居住組團為主，有少量水利設施用地，其產生的生活污水排放至河流，對水庫造成一定污染。深圳水庫沙灣河落馬石河梧桐山河蓮塘河水庫排污塘河大望社區(qū)

梧桐山藝術小鎮(zhèn)

翠鵬社區(qū)

沙塘布社區(qū)

樟樹布社區(qū)夏村沙灣社區(qū)水體流向規(guī)劃范圍線圖例222.水源安全：大望地區(qū)日常生活、種植等已對水庫構成潛在威脅現(xiàn)狀管網截污系統(tǒng)不能完全確保水源的安全，日生活垃圾產生量在20噸以上，部分公廁與垃圾收集站離水庫僅10米，且無任何隔離防范措施。目前，深圳水庫周邊大望村的日常生活、果林種植等活動已經對水庫安全和供水質量構成一定威脅。望桐路大望大道新平大道新平大道望桐路望桐新路桂花路大望山深圳水庫圖例研究范圍污水管（截污管道）雨水現(xiàn)狀管大望社區(qū)管道建設圖23現(xiàn)狀建成區(qū)占地面積80.99公頃，集中沿水庫建設，現(xiàn)狀村民住宅占地面積約35.31公頃，占建成區(qū)43.60%；公共配套設施嚴重缺乏。望桐路大望大道新平大道新平大道望桐路望桐新路桂花路大望山深圳水庫大望村土地利用現(xiàn)狀圖大望村現(xiàn)狀用地匯總表用地性質用地代碼用地面積（hm2）占城市建設用地比例(%)占總用地比例(%)四類居住用地R435.3143.60—商業(yè)用地C13.854.75—行政管理用地GIC10.660.81—教育設施用地GIC52.132.63—特殊用地GIC90.520.64—新型產業(yè)用地M00.901.11—普通工業(yè)用地M14.595.67—公園綠地G18.3010.25—供應設施用地U10.170.21—環(huán)境衛(wèi)生設施用地U52.683.31—區(qū)域交通用地S14.675.77—城市道路用地S215.7719.47—交通場站用地S41.431.77—建設用地H80.99100.016.26水域E111.48—2.30農林和其它用地E2405.70—81.44非建設用地E

417.18—83.74總用地

—498.17—100.0圖例規(guī)劃范圍四類居住用地商業(yè)用地行政管理用地文化設施用地教育設施用地宗教設施用地特殊用地新型產業(yè)用地普通工業(yè)用地公園綠地環(huán)境衛(wèi)生設施用地交通場站用地水域林地及其他用地GIC1GIC5GIC9R4C1U5S4E1M1G1GIC2E2GIC6M03.現(xiàn)狀建設：集中建成區(qū)毗鄰水庫，整體建設無序，品質不高24圖例研究范圍私宅商業(yè)建筑文化創(chuàng)意建筑教育設施建筑工業(yè)廠房建筑市政配套建筑特殊建筑望桐路大望大道新平大道新平大道望桐路望桐新路桂花路大望山深圳水庫現(xiàn)狀建筑圖建成區(qū)毛容積率0.98，建筑總量76.5萬㎡。以村民住房為主，占到83.6%，且原居民持有率高，占到總建筑面積的61.4%?，F(xiàn)狀人口約2.4萬人，層次較低，其中戶籍人口1300人左右；產業(yè)業(yè)態(tài)仍以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，社區(qū)經濟效益低。原住民外來人口集體物業(yè)47萬㎡17萬㎡12.5萬㎡779棟297棟61.4%22.2%16.4%3.現(xiàn)狀建設：以村民住宅和集體物業(yè)為主，總量76.5萬㎡，其中村宅64萬㎡;現(xiàn)狀人口多為中低收入人群，約2.4萬人，其中戶籍人口1300人左右25現(xiàn)狀建設用地范圍規(guī)劃范圍國有用地其他用地主要權屬面積（㎡）深圳市江濤實業(yè)有限公司10687.66中國石油化工股份有限公司深圳石油分公司5570.90仙湖植物園苗圃42187.30廣東粵港供水有限公司160745.87深圳立新紡織業(yè)有限公司12139.77深圳市羅湖區(qū)人民政府（羅湖區(qū)教育局）11718.87合計243050.37合同產權用地14.88％產權不明晰用地85.12％初步劃定的拆除范圍內現(xiàn)狀建成區(qū)范圍內，具有合同產權用地面積24.3公頃（包含苗圃），在初步劃定的村莊拆除范圍內的合法用地面積為8.6公頃，占比僅為14.88%。3.現(xiàn)狀建設：產權明晰地塊較少，拆除范圍內的合法比例僅占14.88%深圳市江濤實業(yè)有限公司中國石油化工股份有限公司深圳石油分公司仙湖植物園苗圃深圳市羅湖區(qū)人民政府（羅湖區(qū)教育局）廣東粵港供水有限公司深圳立新紡織業(yè)有限公司現(xiàn)狀建設用地范圍規(guī)劃范圍國有用地其他用地梧桐山苗圃廣東粵港供水有限公司26兩度離居遷徙8個自然村合并為3個土著村變成移民村2300余畝耕地被淹沒1400多家作坊被清理整頓13000多名工人遷走三成以上物業(yè)收入流失市政施工征地500畝規(guī)劃建梧桐山風景區(qū)占用500畝300畝耕地劃為一級水源保護區(qū)土地多次無償被征產業(yè)幾經清理所有工業(yè)廠房無條件轉遷平湖異地安置。發(fā)展嚴重受阻1958年,興建水庫1965年,擴建水庫1980年代1996年2007年至今4.村民訴求：大望村民不接受異地安置大望村民水庫情節(jié)深重，異地搬遷遭到極大反對，不離村是前提！27東部沿海高速龍崗大道丹平快速沙灣路布沙路鹽排高速深圳水庫梧桐山風景區(qū)梧桐小鎮(zhèn)圖例研究范圍建成區(qū)范圍一級生態(tài)保護線用地二級生態(tài)保護線用地東部沿海高速龍崗大道丹平快速沙灣路布沙路鹽排高速深圳水庫梧桐山風景區(qū)梧桐小鎮(zhèn)圖例研究范圍建成區(qū)范圍一級水源保護線用地二級水源保護線用地285.規(guī)劃管制：面臨水源保護和基本生態(tài)保護多重因素影響和制約一級水源保護區(qū)39公頃二級水源保護區(qū)459公頃東部沿海高速龍崗大道丹平快速沙灣路布沙路鹽排高速深圳水庫梧桐山風景區(qū)梧桐小鎮(zhèn)圖例研究范圍建成區(qū)范圍一級生態(tài)保護線用地二級生態(tài)保護線用地東部沿海高速龍崗大道丹平快速沙灣路布沙路鹽排高速深圳水庫梧桐山風景區(qū)梧桐小鎮(zhèn)圖例研究范圍建成區(qū)范圍一級生態(tài)保護線用地二級生態(tài)保護線用地295.規(guī)劃管制：面臨水源保護和基本生態(tài)保護多重因素影響和制約一級生態(tài)控制區(qū)408公頃二級生態(tài)控制區(qū)90公頃東部沿海高速龍崗大道丹平快速沙灣路布沙路鹽排高速深圳水庫梧桐小鎮(zhèn)東湖煙雨景區(qū)仙湖植物園景區(qū)布峰塔影景區(qū)東湖煙雨景區(qū)鳳谷鳴琴景區(qū)仙桐景區(qū)碧梧棲鳳景區(qū)西坑景區(qū)圖例研究范圍建成區(qū)范圍一級生態(tài)保護線用地二級生態(tài)保護線用地東部沿海高速龍崗大道丹平快速沙灣路布沙路鹽排高速深圳水庫梧桐山風景區(qū)梧桐小鎮(zhèn)研究范圍建成區(qū)范圍梧桐山風景名勝區(qū)范圍特級保護區(qū)一級保護區(qū)二級保護區(qū)三級保護區(qū)圖例305.規(guī)劃管制：面臨水源保護和基本生態(tài)保護多重因素影響和制約特別保護區(qū)：區(qū)內不得從事與風景區(qū)資源保護無關的建設和活動，并禁止游人進入。二級保護區(qū)：限制與風景區(qū)游賞無關的建設行為，可設置少量旅宿、餐飲、商服等公共服務、休憩游覽和管理設施。法圖城鄉(xiāng)建設用地51.6公頃深圳市羅湖LH03-T2＆06-T1&06-T2號片區(qū)[深圳水庫地區(qū)]法定圖則《深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020年）》大望村以居住用地為主土規(guī)允許建設區(qū)面積約為64.1公頃大望村的存在是不爭的事實，而《深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020年）》、《深圳市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》(與公示文件已核對)、《深圳市羅湖LH03-T2＆06-T1&06-T2號片區(qū)【深圳水庫地區(qū)】法定圖則》這些法定規(guī)劃對大望村未來的發(fā)展都適度的預留了部分彈性空間和引導。64.1公頃允許建設區(qū)：64.1公頃有條件建設區(qū)：31.9公頃限制建設區(qū)：38.3公頃60.5公頃道路用地：11公頃特別管制區(qū)用地：39.1公頃特殊用地：1公頃公用設施用地：9.4公頃政府社團用地居住用地綠地《深圳市土地利用總體規(guī)劃》（2006-2020年）5.規(guī)劃管制：法定規(guī)劃兼顧現(xiàn)實，適度預留部分彈性空間和引導31聚焦問題：1.水源水質安全受到潛在威脅2.現(xiàn)狀建設與歷史遺留問題突出3.現(xiàn)有法律法規(guī)提出多重管制在生態(tài)環(huán)境保護的前提下，同時也兼顧村莊發(fā)展的訴求，系統(tǒng)重構大望地區(qū)的綜合發(fā)展邏輯，在政策剛性約束與現(xiàn)實呼聲中尋求實施路徑與空間對策。不破不立、破而立之一方面是生態(tài)控制線的限建政策，一方面是總規(guī)、土規(guī)、法定圖則等法定規(guī)劃在尊重歷史情況下給予的發(fā)展指標?，F(xiàn)有規(guī)劃之間的矛盾既讓大望村的發(fā)展陷入死結，也給水庫的保護帶來了巨大的威脅。32當前，生態(tài)文明建設已成為國家發(fā)展的重要戰(zhàn)略，生態(tài)資源的單一保護并不是生態(tài)文明發(fā)展的最佳出路，探索生態(tài)文明背景下的城市人居環(huán)境發(fā)展新路是生態(tài)敏感地區(qū)的創(chuàng)新型和后發(fā)式發(fā)展的新機遇。空間管制是保障生態(tài)環(huán)境、協(xié)調人居空間發(fā)展的政策工具，傳統(tǒng)的空間管制規(guī)劃一味的強調保護而忽略了地區(qū)社會經濟發(fā)展，已不能很好的適應當前生態(tài)敏感地區(qū)的規(guī)劃需求。生態(tài)敏感地區(qū)如何在生態(tài)文明的背景下找到創(chuàng)新發(fā)展、永續(xù)利用的新路，有賴于各個層面的規(guī)劃引導，有賴于在傳統(tǒng)空間管制規(guī)劃基礎上的空間資源的精細化判別和精準利用。堅持生態(tài)保護的絕對優(yōu)先生態(tài)模式下人居環(huán)境的優(yōu)化與平衡以生態(tài)為基地引導區(qū)域土地精細化使用在前三者的約束下，發(fā)展生態(tài)型適宜產業(yè)探索生態(tài)敏感地區(qū)可持續(xù)發(fā)展和平衡發(fā)展的新路徑！生態(tài)ECOLOGY人居HABITATION土地LAND產業(yè)INDUSTRY33綜合研判：積極探索生態(tài)敏感地區(qū)可持續(xù)發(fā)展和平衡發(fā)展的新路徑！3.目標&策略PART3.OBJECTIVE&STRATEGY（1）規(guī)劃目標（2）戰(zhàn)略定位（3）功能內涵（4）規(guī)劃策略34大望村DAWANGVILLAGE提質：城市+產業(yè)+社區(qū)+生活+環(huán)境確保水源長遠安全，引導歷史問題的妥善處理與地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，提出切實可行的實施路徑！高標準確保水源安全深圳水庫既是維系深港兩地的生命水也是政治水，水源安全不容有一絲一毫的問題，因此，要實行最嚴格的水源安全保護制度，綜合運用自然凈化、低影響開發(fā)、綠色市政等新技術新手段，提高生態(tài)系統(tǒng)質量和穩(wěn)定性。杜絕一切突發(fā)水源污染可能性，不讓一滴污水流入深圳水庫。推動地區(qū)可持續(xù)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展的核心是發(fā)展，但要求在嚴格控制人口、提高人口素質和保護環(huán)境、資源永續(xù)利用的前提下進行經濟和社會的發(fā)展。環(huán)境保護是可持續(xù)發(fā)展的前提；人是可持續(xù)發(fā)展的中心體；結構優(yōu)化是可持續(xù)發(fā)展的重要方面。因此，要推動地區(qū)可持續(xù)發(fā)展，要在人口結構、生態(tài)保護、產業(yè)提升上著筆。通過人口總量的有序控制，人口素質的穩(wěn)步提升，引導產業(yè)結構的優(yōu)化升級和地區(qū)生態(tài)環(huán)境品質的完善，形成種綠色、低碳、循環(huán)、經濟的發(fā)展模式，推動地區(qū)永久可持續(xù)發(fā)展。探尋各層次政策支持羅湖大望水庫地區(qū)全部位于基本生態(tài)控制線內和二級水源保護區(qū)，又涉及到風景名勝區(qū)、土地利用總體規(guī)劃等多種政策的約束，每走一步都面臨若干個政策壁壘。因此，本次規(guī)劃除了空間邏輯上的重構外，還要積極爭取不同政策層面的支持。35規(guī)劃目標36戰(zhàn)略定位國際化綠色生態(tài)小鎮(zhèn)——深圳落實新時代生態(tài)理念的標桿——國際文化交往平臺——水源保護與社區(qū)共生發(fā)展典范123綠色科技綠色生活綠色產業(yè)立足生態(tài)資源優(yōu)勢、社區(qū)文化特質及城市功能需求，打造以生態(tài)產業(yè)為驅動，以生態(tài)科技為支撐，以生態(tài)生活為特色的國際化綠色生態(tài)小鎮(zhèn),是深圳全面落實新時代生態(tài)理念的標桿37立足羅湖，服務區(qū)域，以塑造文化軟實力，提升國際影響力，彰顯城市魅力為基準，打造集會議展覽、文化創(chuàng)意、分布式城市大學、人才孵化于一體的國際文化交往平臺123文化交流中心人才孵化基地會議中心381水源保護在多重政策限制因素下，深圳創(chuàng)新性解決生態(tài)敏感地區(qū)歷史遺留問題，兼顧水源保護與社區(qū)可持續(xù)發(fā)展，探索人與自然全面和諧、共榮共促發(fā)展的典范2社區(qū)發(fā)展3城市需求39進一步評估地區(qū)生態(tài)敏感性，界定水源及生態(tài)保護控制地帶建立雙重生態(tài)安全保障體系，部署高標準的市政工程設施和生態(tài)綠色基礎設施踐行海綿城市建設模式，落實海綿城市建設要求構建智慧社區(qū)體系，開發(fā)智慧展控平臺倡導綠色交通，營造健康出行促進結構優(yōu)化，引導產業(yè)轉型和人口減量發(fā)展借國家、省、市重點項目撬動政策約束，爭取各層次政策支持高標準確保水源安全推動地區(qū)可持續(xù)發(fā)展探尋各層次政策支持深圳水庫SHENZHENRESERVIOR在高標準確保水源安全、推動地區(qū)可持續(xù)發(fā)展等新的目標體系下，大望地區(qū)所要解決的歸根結底是城市需求、社區(qū)需求和人群需求的統(tǒng)一。而這目標的實現(xiàn)，既是大望地區(qū)空間重構的一種探索，也是政策疊加利用后的優(yōu)化選擇，是從功能業(yè)態(tài)、空間布局、環(huán)保技術、政策體制等多方面多維度的綜合施策。水源生態(tài)保護國際文化交流創(chuàng)新創(chuàng)意平臺人居環(huán)境品質自然山水體驗片區(qū)形象提升城市需求人群需求社區(qū)需求40規(guī)劃策略高程分析坡度分析高壓走廊地分析高速路分析水庫分析生態(tài)保護指數(shù)分析＞135m83-135m36-83m＜36m＞25°15°-25°6°-15°＜6°＞100m50-100m30-50m＜30m＞100m50-100m30-50m＜30m＞250m200-250m100-200m＜100m極高敏感區(qū)高敏感區(qū)中敏感區(qū)低敏感區(qū)高度敏感區(qū)中度敏感區(qū)輕度敏感區(qū)低敏感區(qū)圖例深圳水庫用地適宜性分析圖411.進一步評估地區(qū)生態(tài)敏感性，校核水源及生態(tài)保護控制地帶通過區(qū)域生態(tài)敏感性分析，規(guī)劃范圍內水源陸域地區(qū)呈現(xiàn)梯度敏感性降低的趨勢，未來通過科學引導可確保生態(tài)保護用地和可建設用地分布的合理性，破解水源保護與社區(qū)發(fā)展的矛盾，實現(xiàn)多方矛盾的協(xié)調發(fā)展。生態(tài)保育區(qū)生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)生態(tài)緩沖區(qū)生態(tài)協(xié)調區(qū)圖例用地適宜性評價圖以生態(tài)安全為目標，在規(guī)劃區(qū)內部署高標準市政工程設施，構建市政管網骨架以及完備的市政截污工程，實現(xiàn)雨污分流，有序截污，避免污水以及雨水在不經處理凈化的情況下流入水庫和河流。構建生態(tài)綠色基礎設施，倡導山水截流，生態(tài)治污的綠色建設理念。優(yōu)先利用自然排水系統(tǒng)，實現(xiàn)雨水自然積存、自然滲透、自然凈化和可持續(xù)水循環(huán)，提高水生態(tài)系統(tǒng)的自然修復能力，共同保障大望地區(qū)的水源及生態(tài)安全。監(jiān)測控制系統(tǒng)監(jiān)測控制系統(tǒng)監(jiān)測控制系統(tǒng)監(jiān)測控制系統(tǒng)初期雨水收集池初期雨水收集池初期雨水收集池分散式污水處理裝置分散式污水處理裝置分散式污水處理裝置市政工程設施和生態(tài)綠色基礎設施分布圖422.建立雙重生態(tài)安全保障體系，部署高標準的市政工程設施和生態(tài)綠色基礎設施路旁植草溝-排水GrassedSwales以路面徑流污染控制技術對道路排水進行生態(tài)型處理，采用冷、暖季型草混播。屋頂綠化RoofGreening鼓勵在屋頂、陽臺、墻體等位置進行綠化，鼓勵優(yōu)先采用鄉(xiāng)土植物，結合具體建筑構造進行屋頂綠化。植物科普園PlantSciencePark以科普教育、園藝科學研究與生產實踐為主線，重點展示豐富多彩的花壇花卉品種及其生產過程，植物科學研究試驗過程等。雨水公園PainPark透水鋪裝PermeablePavement建議道路采用透水混凝土，廣場硬質鋪裝及人行路采用透水鋪裝；不同類型鋪裝材料可組合布置，可用于空間劃分并增添趣味性以池塘的形式對雨水進行收集，利用生態(tài)工法對其進行凈化；雨量較大時可通過回灌等方式暫存部分雨水以緩解徑流洪峰結合低影響開發(fā)、雨水綜合利用的相關理念，以河道整治、雨水徑流控制等手段，對大望村“海綿體”進行生態(tài)修復，結合城市建設區(qū)的低影響開發(fā)，將海綿城市任務落實到具體建設項目中，達到“自然做功”的目標。通過建設濕地公園、雨水花園、植草溝、透水鋪裝等措施，落實海綿城市建設要求，踐行海綿城市建設模式。433.踐行海綿城市建設模式，落實海綿城市建設要求積極推廣智慧社區(qū)建設，以高標準、高規(guī)劃、高水平為原則，構建全面覆蓋、安全保障的智慧感知、傳輸網絡、信息交換及服務運營支撐的智能化信息基礎設施。通過智慧展控平臺，實現(xiàn)對大望社區(qū)內的環(huán)境、水資源、能源、交通、高性能建筑進行動態(tài)數(shù)據采集、傳輸和展示分析，檢測大望地區(qū)的生態(tài)建設、低影響開發(fā)的成效，打造成為全市“智慧社區(qū)”試點和標桿。水環(huán)境管理用水管理河川管理水質污染管理收集實時交通信息查處信號違章查處非法停車收集公交信息安全檢測裝置多功能顯示屏（狀況版）運營終端運營終端ICBM平臺運營終端運營終端storageGIS服務器DB服務器信息服務器收集服務器分析服務器綜合控制器交通停車系統(tǒng)結構示意圖生態(tài)管理系統(tǒng)結構示意圖公眾參與VMS自助服務亭平板電腦移動電話444.構建智慧社區(qū)體系，開發(fā)智慧展控平臺倡導“公交+慢行”的綠色出行模式，構建智能化交通換乘體系，實現(xiàn)慢行系統(tǒng)與公交系統(tǒng)無縫接駁，加強交通的高效組織。規(guī)劃路權優(yōu)先道路系統(tǒng)，營造舒適健康的出行環(huán)境，引導人們對出行方式的選擇。構建智能交通體系：依托中運量軌道交通，結合串聯(lián)大望社區(qū)內重要服務節(jié)點的公交環(huán)線，完善多層次公交體系，高標準設置公交設施系統(tǒng)，設立立體停車樓以及交通換乘點智能化，嘗試共享汽車、太陽能汽車等環(huán)保交通工具的使用。構建綠色慢行體系：引導多元化、多層級慢行系統(tǒng)的規(guī)劃建設，并與城市綠道系統(tǒng)相銜接，設綠道服務站點，同時，建立覆蓋工作生活區(qū)、軌道交通站點等出行目的地和換乘點的智能化自行車租賃系統(tǒng)，打造大望片區(qū)優(yōu)美順暢的慢行出行環(huán)境。構建路權優(yōu)先道路體系：實現(xiàn)由“路網規(guī)劃”向“路權規(guī)劃”的轉變，以量化的公交需求預測為基礎，直接規(guī)劃公交路權，后期進行公交專用道的建設，發(fā)揮公共交通的優(yōu)勢。圖例研究范圍省立2號綠道羅湖5號綠道自行車道（區(qū)內綠道）主要步行道（區(qū)內綠道）登山道（區(qū)內綠道）主要步行道（區(qū)內綠道）中運量軌道交通中運量軌道站點大望一級服務站點三級服務站點三級服務站點三級服務站點三級服務站點三級服務站點三級服務站點東湖二級服務站點三級服務站點三級服務站點梧桐山二級服務站點綠色出行線路規(guī)劃圖455.倡導綠色交通，營造健康舒適的出行環(huán)境產業(yè)文化交流中心人才培育基地CULTURALEXCHANGRCENTERSCIENTIFICRESEARCHINSTITUTIONTALENTCULTIVATIONBASE科學研究機構國際會議中心高端節(jié)事活動學術論壇環(huán)境研究機構科學研究機構生態(tài)研究機構海外創(chuàng)新中心離岸人才基地藝術家培訓基地人口學歷高收入高整體素質高消費能力高科技研發(fā)人員藝術家企業(yè)高管高端人才白領HIGHEDUCATEDHIGHINCOMEHIGHQUALITYHIGHCONSUMPTIONCAPACITYWHITECOLLARWORKERSR&DSTAFFARTISTEXECUTIVESTALENT確保水源安全及生態(tài)環(huán)境優(yōu)化，實現(xiàn)大望地區(qū)的保護與發(fā)展雙重目標，從根本上需要對地區(qū)發(fā)展邏輯進行重構，有效控制引導地區(qū)的城市建設，促進地區(qū)發(fā)展結構的優(yōu)化。結構優(yōu)化體現(xiàn)在實體空間布局的重構，產業(yè)與人口結構的調整等多方面。前者是基礎，后者是保障，只有實現(xiàn)人口結構轉變、產業(yè)結構調整，才能最終達到生態(tài)環(huán)境保護、地區(qū)可持續(xù)發(fā)展雙重目標。466.促進結構優(yōu)化，引導產業(yè)轉型和人口減量提質發(fā)展國務院深圳市人民政府ECOLOGY國際生態(tài)示范社區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)意孵化基地國際文化交往平臺生態(tài)科研與環(huán)境科學中心“城市雙修”示范社區(qū)和諧宜居生態(tài)家園高等特色學院SCIENTIFICINNOVATIONCREATIVECULTUREINTERNATIONALHARMONIOUSLEADING海外創(chuàng)新中心大望地區(qū)涉及到已有的規(guī)劃政策約束主要包括土地利用總體規(guī)劃、法定圖則、生態(tài)控制線、風景名勝區(qū)等，在后續(xù)的實施過程中又涉及土地整備、城市更新、棚戶區(qū)改造等已有實施路徑操作平臺不明晰的問題，因此在后續(xù)具體實施中，需以個案形式，通過引進國家、省市重點項目來撬動地區(qū)政策約束，爭取國務院、市政府等相關層面給予政策支持。土地利用總體規(guī)劃規(guī)劃相關實施路徑城市總體規(guī)劃深圳市人民政府基本生態(tài)控制線規(guī)劃477.借國家、省、市重點項目撬動政策約束，爭取各層次政策支持4.空間布局PART4.SPACEPLAN（1）方案構思（2）規(guī)劃結構（3）用地規(guī)劃（4）空間布局48規(guī)劃設計方案以山水生態(tài)資源為基底，形成“一湖兩河”為特點的環(huán)湖濕地帶和濱水綠色廊道，初步劃分了大的生態(tài)空間格局，依托用地適宜性評價，更為精細化界定了生態(tài)保護區(qū)域和可開發(fā)建設空間，結合軌道交通以及規(guī)劃路網的落位，初步形成了整體的空間骨架。基于生態(tài)保護要求及現(xiàn)實民生訴求等多要素的綜合研判，統(tǒng)籌多方利益，進行合理的功能引導與空間布局，并根據政策約束力強度的不同，建立有序的開發(fā)時序。濱湖公園LAKESIDEPARK濕地公園WETLANDPARK深圳水庫SHENZHENRESERVIOR落馬石河LUOMASHIRIVER梧桐山河WUTONGSHANRIVER生態(tài)網絡—環(huán)東湖綠環(huán)用地約束—適宜建設用地道路交通—路網、中運量軌道交通活力社區(qū)—國際化綠色生態(tài)小鎮(zhèn)環(huán)東湖綠環(huán)包含退深圳水庫100米的濕地公園，圍繞深圳水庫一條半環(huán)狀濕地保護帶。沿落馬石河邊有10米的綠化帶，沿梧桐山河有20米綠化帶。通過土地適宜性評價和政策約束疊加分析，更為精細化的界定水源生態(tài)保護地帶，明晰社區(qū)可建設空間，并有序指導地區(qū)的開發(fā)時序。依托路網骨架及中運量軌道交通的落位，形成整體的空間布局結構立足生態(tài)資源優(yōu)勢、社區(qū)文化特質及城市功能需求，打造以生態(tài)產業(yè)為驅動，以生態(tài)科技為支撐，以生態(tài)生活為特色的國際化綠色生態(tài)小鎮(zhèn)。濱湖公園LAKESIDEPARK濕地公園WETLANDPARK深圳水庫SHENZHENRESERVIOR落馬石河LUOMASHIRIVER梧桐山河WUTONGSHANRIVER規(guī)劃用地LANDUSE梧桐山WUTONGMOUNTAIN中運量軌道交通MASSTRANSITRAILTRANSIT大望山DAWANGMOUNTAIN規(guī)劃遠期用地LONG-TERMLANDUSE濱湖公園LAKESIDEPARK濕地公園WETLANDPARK深圳水庫SHENZHENRESERVIOR落馬石河LUOMASHIRIVER梧桐山河WUTONGSHANRIVER適宜建設用地SUITABLELANDFORCONSTRUCTION梧桐山WUTONGMOUNTAIN中運量軌道交通MASSTRANSITRAILTRANSIT大望山DAWANGMOUNTAIN一般建設用地GENERALLANDFORCONSTRUCTION濱湖公園LAKESIDEPARK濕地公園WETLANDPARK深圳水庫SHENZHENRESERVIOR落馬石河LUOMASHIRIVER梧桐山河WUTONGSHANRIVER適宜建設用地SUITABLELANDFORCONSTRUCTION一般建設用地GENERALLANDFORCONSTRUCTION49方案構思遵循生態(tài)價值有提升、建設用地有核減、建筑規(guī)模不增加、功能布局有優(yōu)化，統(tǒng)籌空間部署保障村民利益，建立合理回遷補償機制。對于大望、新田、新平三個村保留各自然村傳統(tǒng)文化脈絡，進行原址安置，構建三個居住組團。居住回遷組團Ecologicalresidentialcommunity協(xié)同創(chuàng)新展示帶Scienceandtechnologyinnovationindustrybelt提升地區(qū)效益，促進社區(qū)可持續(xù)發(fā)展。依托深圳水庫以及周邊自然資源的優(yōu)勢，打造生態(tài)創(chuàng)新的科研型產業(yè)，融合離岸人才孵化基地、海外創(chuàng)新中心等功能，形成高效的協(xié)同創(chuàng)新展示帶，創(chuàng)新引領地區(qū)“質與量”發(fā)展。環(huán)東湖綠環(huán)RingEastLakegreenring維護公眾權益，保證深港水源的安全。圍繞深圳水庫100m退線建立濕地帶，聯(lián)動草坪音樂會、中軸棧道、濕地生態(tài)公園等功能，打造生態(tài)、休閑、游憩、慢行的環(huán)東湖綠環(huán)。環(huán)東湖綠環(huán)RingEastLakegreenring群山綠帶MOUNTAINSGREENBELT深圳水庫Shenzhenreservoir梧桐山河綠帶TheIndusRivergreenaxis落馬石綠帶TheLuomasRivergreenaxis大望回遷組團DawangSettlement新田回遷組團XintianSettlement新平回遷組團XinpingSettlement協(xié)同創(chuàng)新展示帶Scienceandtechnologyinnovationindustrybelt規(guī)劃結構分析圖50空間結構“一環(huán)”：環(huán)東湖綠環(huán)；“兩帶”：協(xié)同創(chuàng)新展示帶；“三組團”：大望村、新田村、新平村三個回遷組團。整體用地規(guī)劃建設用地74.25公頃，小于現(xiàn)狀建成區(qū)用地和土規(guī)建設用地指標。規(guī)劃現(xiàn)狀建成區(qū)退讓水庫100米，可騰挪出10.9公頃水源保護用地。規(guī)劃建設用地74.25公頃，占總用地的14.90%，建設用地以二類居住用地以及教育科研設施用地為主，分別16.36公頃、24.81公頃，分別占建設用地的22.03%、33.41%。表4.2城鄉(xiāng)用地匯總表用地代碼用地名稱用地面積(hm2)占總用地比例(%)大類中類小類H

建設用地74.2514.90H1

城鄉(xiāng)居民點建設用地74.2514.90H11城市建設用地74.2514.90E

非建設用地423.9285.10E1

水域11.482.30E2

農林用地412.4482.79

城鄉(xiāng)用地498.17100.00

表4.3城市建設用地平衡表用地代碼用地名稱用地面積(ha)占城市建設用地比例(%)大類中類小類R

居住用地16.3622.03R2

二類居住用地16.3622.03GIC

公共管理與服務設施用地25.3334.11GIC5教育設施用地24.8133.41GIC9特殊用地0.520.70UU5環(huán)境衛(wèi)生設施用地2.473.33S

道路與交通設施用地30.0940.53S1區(qū)域交通用地14.9220.09S2

城市道路用地12.9817.48S3軌道交通用地2.192.95H11城市建設用地74.25100.00沙灣路望桐路望桐新路鹽排高速東部過境通道桂花路大望大道往坪山往鹽田往龍崗往羅湖往龍崗往羅湖往龍崗往仙湖植物園E2E2E2E2深圳水庫E1E2圖例規(guī)劃范圍二類居住用地教育設施用地特殊用地水域林地及其他用地林地規(guī)劃道路高壓走廊一級水源保護線二級水源保護線基本生態(tài)控制線GIC5GIC9R2E1E2E2大望村土地利用規(guī)劃圖GIC52.8haR28.60haR22.33haR22.00haGIC52.02haGIC52.99haGIC90.52haR22.37haR20.24haS30.81haGIC54.80haR20.82haGIC50.46haU51.39haU51.07haE20.65haGIC51.76haGIC51.42haGIC50.86haGIC56.00haGIC51.7ha51用地規(guī)劃規(guī)劃建設用地74.25公頃（包含區(qū)域交通用地14.92公頃），小于現(xiàn)狀建成區(qū)用地和土規(guī)建設用地指標近期用地規(guī)劃建設用地59.65公頃，小于現(xiàn)狀建成區(qū)用地和土規(guī)建設用地指標。規(guī)劃現(xiàn)狀建成區(qū)退讓水庫100米，可騰挪出10.9公頃水源保護用地。規(guī)劃建設用地59.65公頃，占總用地的11.97%，建設用地以二類居住用地以及教育科研設施用地為主，分別16.36公頃、11.02公頃，分別占建設用地的27.43%、18.47%。大望村土地利用規(guī)劃圖沙灣路望桐路望桐新路鹽排高速東部過境通道桂花路大望大道往坪山往鹽田往龍崗往羅湖往龍崗往羅湖往龍崗往仙湖植物園E2E2E2E2深圳水庫E1E2圖例規(guī)劃范圍二類居住用地教育設施用地特殊用地水域林地及其他用地林地規(guī)劃道路高壓走廊一級水源保護線二級水源保護線基本生態(tài)控制線GIC5GIC9R2E1E2E2R28.60haR22.00haGIC52.02haGIC90.52haR22.37haR20.24haR20.82haGIC50.46haU51.39haU51.07haE20.65haGIC51.76haGIC51.42haGIC50.86ha城鄉(xiāng)用地匯總表用地代碼用地名稱用地面積(hm2)占總用地比例(%)大類中類小類H

建設用地59.6511.97H1

城鄉(xiāng)居民點建設用地59.6511.97H11城市建設用地59.6511.97E

非建設用地438.5288.03E1

水域11.482.30E2

農林用地427.0485.72

城鄉(xiāng)用地498.17100.00

城市建設用地平衡表用地代碼用地名稱用地面積(ha)占城市建設用地比例(%)大類中類小類R

居住用地16.3627.43R2

二類居住用地16.3627.43GIC

公共管理與服務設施用地11.5419.35GIC5教育設施用地11.0218.47GIC9特殊用地0.520.87UU5環(huán)境衛(wèi)生設施用地2.474.14S

道路與交通設施用地29.2849.09S1區(qū)域交通用地14.9225.01S2

城市道路用地12.9821.76S3軌道交通用地1.382.31H11城市建設用地59.65100.00R22.33haGIC52.8haGIC51.7ha52用地規(guī)劃近期規(guī)劃建設用地59.65公頃，小于現(xiàn)狀建成區(qū)用地和土規(guī)建設用地指標14161235789461111171820圖例123456789101112141315一級水源線回遷區(qū)大望居住區(qū)濕地公園大望九年一貫制學校國家濕地研究中心環(huán)境科學研究機構新田居住區(qū)梧桐山苗圃基地國際會議中心新平居住區(qū)16171918生態(tài)涵養(yǎng)濕地仙湖植物園海外創(chuàng)新中心華英九年一貫制學校邊防五中隊國際時裝藝術院校停車樓深港文創(chuàng)產業(yè)合作試驗區(qū)時尚工藝創(chuàng)意文化中心121315生態(tài)修復生態(tài)優(yōu)先，清退一級水源保護線內建筑，建立濕地公園，擴大生態(tài)緩沖區(qū)，恢復片區(qū)原有山水面貌，確保水源長遠安全。以人為本原址回遷，優(yōu)化功能布局，提升配套設施，改善村民生活，順應發(fā)展需求，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展?？沙掷m(xù)發(fā)展結合生態(tài)保護的限制、區(qū)域發(fā)展的需求，引導產業(yè)轉型和人口減量發(fā)展、促進整體結構的優(yōu)化。促進多元主體融合發(fā)展，重塑社區(qū)微觀經濟基礎?？偲矫?0050100200400m53技術經濟指標一覽表類型數(shù)量規(guī)劃總用地面積498.17公頃建設用地57.27公頃總建筑面積76.5萬㎡其中住宅46.29萬㎡商業(yè)辦公10.80萬㎡教育科研16.18萬㎡公共配套3.2萬㎡容積率1.34綠化率45%建筑密度28%空間效果綠韻康源，靜怡文苑54空間效果環(huán)境研究中心55空間效果國際會議中心56空間效果大望村回遷組團57空間效果585.實施措施PART5.MEASURES（1）利益統(tǒng)籌（2）支撐體系（3）導則指引（4）政策路徑04破解政策約束，探尋切實可行的實施路徑01明晰利益統(tǒng)籌方案，實現(xiàn)多方共贏03構建精細化設計導則，引導后續(xù)規(guī)劃建設實施措施5902建立公服、交通、市政、生態(tài)的綜合支撐

體系，重構空間發(fā)展邏輯04破解政策約束，探尋切實可行的實施路徑01明晰利益統(tǒng)籌方案，實現(xiàn)多方共贏03構建精細化設計導則，引導后續(xù)規(guī)劃建設實施措施6002建立公服、交通、市政、生態(tài)的綜合支撐

體系，重構空間發(fā)展邏輯1、拆賠比研究本次規(guī)劃要統(tǒng)籌的是實質上是生態(tài)保護、民生改善、城市發(fā)展三位一體的社會發(fā)展關系，規(guī)劃在綜合研究各種政策約束及充分考慮社區(qū)可持續(xù)發(fā)展需求的情況下，提出了一種利益統(tǒng)籌的新模式。在“生態(tài)價值有提升、建設用地有核減、建筑規(guī)模不增加”的大原則下，對于村民現(xiàn)有住宅的拆遷賠償，一部分參考市場及相關政策規(guī)定給予住宅賠償，滿足村民的基本生活需求，一部分按照價值評估給予物業(yè)賠償，為村民未來生活提供可持續(xù)的保障。對于社區(qū)內的公共類設施，以高于現(xiàn)狀水平并滿足未來發(fā)展需求的標準進行配建。對于剩余的用地及建筑規(guī)模作為羅湖區(qū)未來城市發(fā)展的戰(zhàn)略性儲備空間。水源保護區(qū)、生態(tài)控制區(qū)羅湖發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展要求民生改善訴求按照外來與原村民不同標準分別賠償住宅按照1:0.4的建筑面積賠償個人物業(yè)作為羅湖區(qū)的戰(zhàn)略儲備空間等量高標準配置按照1:0.4的建筑面積賠償集體物業(yè)生態(tài)保護民生改善城市發(fā)展生態(tài)價值有提升建設用地有核減建筑規(guī)模不增加等價值置換賠償現(xiàn)狀住宅現(xiàn)狀剩余規(guī)模現(xiàn)狀集體物業(yè)現(xiàn)狀公共設施利益統(tǒng)籌在生態(tài)緊約束條件下，探尋等價值（減量增值）置換賠償?shù)哪Ｊ剑瑢崿F(xiàn)生態(tài)保護、原住民、政府等多方平衡與共贏現(xiàn)狀棟數(shù)（棟）現(xiàn)狀建筑量（萬㎡）賠償標準賠償建筑量（㎡）拆遷賠償居住建筑面積（㎡）拆遷賠償物業(yè)（㎡）拆遷賠償公共配套（㎡）原村民77947480㎡以下部分按1:1賠償373920462871.5108051.4（其中個人物業(yè)70851.4㎡，集體物業(yè)37200㎡）32000480㎡以上部分按1:0.4物業(yè)賠償38432外來人口29717150㎡以下部分按1:1賠償44550150-380部分按1:0.65賠償44401.5380㎡以上部分按1:0.4物業(yè)賠償32419.4集體物業(yè)--9.3按照建筑面積1:0.4進行集體物業(yè)賠償37200公共配套--3.2按照建筑面積1:1進行賠償32000合計107676.5602922.9602922.9賠償標準考慮到項目全部位于基本生態(tài)控制線內，且合法用地比例較低。按照生態(tài)控制線“生態(tài)價值有提升、建設用地有核減、建筑規(guī)模不增加”的原則，本次規(guī)劃研究控制建筑規(guī)模不突破現(xiàn)狀建筑總量76.5萬㎡，則具體的拆遷賠償標準在參考《深圳市原農村非商品住宅建設暫行辦法》、《羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造羅湖轄區(qū)內房屋征收項目補償方案（征求意見稿）》中賠償標準以及市場行情的基礎上，按照以下原則進行賠償：（1）商品性質（“紅本”）住宅的房地產權利證書、登記簿有記載套內面積的，按證載套內面積1:1予以產權調換。房地產權利證書或者登記簿沒有記載套內面積或者記載不明的，按證載建筑面積1:1.18予以產權調換。（2）已取得非商品性質（“綠本”）房地產權利證書的住宅，以房地產權利證書為產權調換基本單位。被征收人為非原村民的，不超過建筑面積150平方米的部分按照證載建筑面積1:1給予產權調換，超出部分給予集體物業(yè)或者貨幣補償。（3）符合原村民非商品住宅建設用地標準（一戶一棟政策）的，不超過建筑面積480平方米的部分按照建筑面積1:1的標準給予產權調換，超出部分給予集體物業(yè)或者貨幣補償；（4）被征收人為非原村民的，不超過建筑面積150平方米的部分按建筑面積1:1的標準給予產權調換，150-380平方米的部分按照1:0.65的標準置換，超出380平方米的部分給予集體物業(yè)或者貨幣補償。（5）集體物業(yè)部分考慮到改造后綜合價值的提升，按照建筑面積1:0.4的標準給予產權調換。（6）公共配套設施按照1:1進行賠償。注：超出部分具體按照集體物業(yè)補償還是貨幣補償要根據具體情況進行協(xié)商，本次規(guī)劃中統(tǒng)一按照集體物業(yè)補償進行測算，補償標準初步按照1:0.4進行置換。賠償建筑量62利益統(tǒng)籌1、拆賠比研究在生態(tài)緊約束條件下，探尋等價值（減量增值）置換賠償?shù)哪Ｊ?，實現(xiàn)生態(tài)保護、原住民、政府等多方平衡與共贏村民回遷安置用地大望社區(qū)回遷安置總用地為20.62ha,總建筑面積為57.09萬㎡，其中住宅為46.29萬㎡，個人物業(yè)為7.08萬㎡，集體物業(yè)為3.72萬㎡。一級水源線內違建安置于桂花路東側地塊，補償總面積為3.76萬㎡，其他補償面積為64.24萬㎡。公共服務配套用地公共服務配套總用地為17.78ha，總建筑面積為3.20萬㎡。主要為中運量軌道交通、學校、邊防五中隊及水庫配套設施。2、利益統(tǒng)籌方案公共服務配套用地

回遷安置經濟技術指標用地面積村民回遷用地17.27ha20.62ha集體回遷用地3.35ha總建筑面積住宅建筑量46.29萬㎡57.09萬㎡村民物業(yè)建筑量7.08萬㎡集體物業(yè)建筑量3.72萬㎡

公共服務配套經濟技術指標用地面積水庫配套設施2.46ha17.78ha教育用地2.48ha中運量軌道交通預留用地0.65ha邊防五隊0.52ha總建筑面積水庫配套設施1.14萬㎡3.20萬㎡教育用地1.8萬㎡中運量軌道交通預留用地-邊防五隊0.26萬㎡多方利益統(tǒng)籌分布圖63村民居住回遷用地村民物業(yè)回遷用地集體物業(yè)回遷用地公共服務配套用地近期戰(zhàn)略儲備用地遠期戰(zhàn)略儲備用地利益統(tǒng)籌滿足原住民安置需求之余，提供17.78公頃公服設施用地與可綜合協(xié)調利用的18.87公頃政府戰(zhàn)略儲備用地戰(zhàn)略儲備用地總用地面積為18.87ha，總建筑面積為16.18萬㎡。其中4.03ha為近期用地，14.60ha為遠期戰(zhàn)略用地，主要為教育科研產業(yè)以及停車樓。戰(zhàn)略儲備用地戰(zhàn)略儲備用地指標用地面積教育科研產業(yè)用地(近期）4.03ha18.87ha教育科研產業(yè)用地（遠期）13.79ha交通設施用地（遠期）0.81ha總建筑面積教育科研產業(yè)用地(近期）4.22萬㎡16.18萬㎡教育科研產業(yè)用地（遠期）11.26萬㎡交通設施用地（遠期）0.70萬㎡總建設指標總用地面積為57.27ha，總建筑面積為76.47萬㎡。多方利益統(tǒng)籌分布圖64村民居住回遷用地村民物業(yè)回遷用地集體物業(yè)回遷用地公共服務配套用地近期戰(zhàn)略儲備用地遠期戰(zhàn)略儲備用地2、利益統(tǒng)籌方案利益統(tǒng)籌滿足原住民安置需求之余，提供17.78公頃公服設施用地與可綜合協(xié)調利用的18.87公頃政府戰(zhàn)略儲備用地04破解政策約束，探尋切實可行的實施路徑01明晰利益統(tǒng)籌方案，實現(xiàn)多方共贏03構建精細化設計導則，引導后續(xù)規(guī)劃建設02建立公服、交通、市政、生態(tài)的綜合支撐

體系，重構空間發(fā)展邏輯實施措施651000m1000m300m300m300m滿足多元化的城市服務需求，以國際通行標準吸引高端人才集聚；鼓勵引進國際化的公共服務形式，支持社會組織參與建設社區(qū)公共服務設施，進一步豐富和完善社區(qū)公共服務設施體系；促進周邊地區(qū)融合發(fā)展，全面提升綜合配套能力。1、公共設施規(guī)劃圖例幼兒園九年一貫制社區(qū)健康中心文化活動室社區(qū)菜市場幼兒園服務半徑（300米）九年一貫制學校服務半徑（1000米）公共配套設施布局圖66支撐系統(tǒng)全面提升綜合配套能力，構建品質型與生活性服務設施雙重系統(tǒng)2、交通系統(tǒng)專項濱水棧道WaterfrontRoad山林綠道ForestGreenway社區(qū)步行道CommunityWalkway城市綠道CityGreenway路權優(yōu)先的道路設計

RightofWayPriorityDesign停車樓設計ParkingStructureDesign中運量軌道交通MediumVolumeTraffic便捷公交體系PublicTransitSystem交通換乘點Transitinterchange自行車交通BicycleTraffic共享汽車Car-sharingA:打造外聯(lián)通，內循環(huán)的交通路網建立基本大交通骨架，疏通對外交通干道，加強片區(qū)可達性；完善片區(qū)路網體系、建設開放式社區(qū)。B:倡導公交優(yōu)先，構建智能化交通系統(tǒng)建設中運量軌道交通線路，完善多層次公交體系；高標準建設交通基礎設施，設立立體停車場以及交通換乘點智能化；嘗試環(huán)保汽車等節(jié)能工具的使用。C:建立多元舒適的綠色慢行體系引導多元化、多層級慢行系統(tǒng)的規(guī)劃建設，并與城市綠道系統(tǒng)相銜接，打造大望片區(qū)優(yōu)美順暢的慢行出行環(huán)境。優(yōu)化調整對外交通、內部道路等系統(tǒng)的空間布局及交通組織。建構多模式、多層次的一體化綜合交通體系，貫徹公交優(yōu)先理念，強化中運量軌道交通、常規(guī)公交與內部觀光電瓶車等公交系統(tǒng)的規(guī)劃建設，引入智能化交通換乘服務點。倡導綠色出行的慢生活，提升街道活力，營造人性化的交通環(huán)境。67支撐系統(tǒng)公交優(yōu)先，倡導綠色出行，優(yōu)化道路交通組織2、交通系統(tǒng)專項規(guī)劃建議對大望橋進行綠色交通出行管制，并通過望桐路、望桐新路、新平大道、桂花路以及北通金塘路形成大望與周邊片區(qū)之間交通聯(lián)系，解決大望社區(qū)單向出口問題，提供多個出行路徑選擇，緩解交通壓力。從區(qū)域層面上，通過東部過境高速西連愛國路，直通北環(huán)布心路段，南連羅沙路可直達蓮塘口岸以及連接東部沿海高速，北接惠鹽路，形成快捷便利的對外高快速路系統(tǒng)。梳理打通桂花路，接沙灣路連接丹平快速，以及打通通往大望高地道路接金塘路，連接龍崗大道，形成對外聯(lián)系交通次系統(tǒng)。至橫崗（接金塘路）鹽排高速沙荷路龍崗大道布沙路丹平快速布心路東部過境高速羅沙路東部沿海高速深鹽路沙灣路望桐路望桐新路新平大道惠鹽路蓮塘口岸桂花路沿河南路東部過境高速大望出入口愛國路圖例研究范圍生活型道路交通型道路規(guī)劃道路高速路出入口通關口岸區(qū)域交通規(guī)劃圖大望橋改造示意圖68支撐系統(tǒng)構建外聯(lián)通，內循環(huán)的道路交通系統(tǒng)建立基本大交通骨架，疏通對外交通干道，加強片區(qū)可達性：完善片區(qū)路網體系，建設開放式社區(qū)：完善片區(qū)路網體系，打通道路“毛細血管”，打造大望社區(qū)”外連通、內循環(huán)”的道路交通系統(tǒng)。規(guī)劃以開放式小街區(qū)尺度為參考，將新建路網與現(xiàn)狀保留的望桐路、望桐新路、新平大道進行銜接優(yōu)化，形成規(guī)模適當、等級結構合理、布局完善的高效綠色道路網體系。2、交通系統(tǒng)專項大望村交通結構規(guī)劃圖至龍崗ToLongGang至仙湖植物園ToXianHuArboretum至蓮塘ToLiantang至鹽田ToYanTian至羅湖ToLuoHu至梧桐山ToWuTong至梧桐山ToWuTong至橫崗ToHengGang至龍崗ToLongGang沙灣路望桐路桂花路新平大道東部過境高速望桐新路望桐路碧湖路仙湖路望峰路文峰路新桐路新東路至鹽田ToYanTian至龍崗ToLongGang鹽排高速新望路望湖路望河路圖例高速公路城市次干道社區(qū)主要道路社區(qū)次要道路梧桐路文桐路新樂路道路名稱道路性質車道數(shù)量（雙向）道路紅線寬度(m)橫斷面類型東部過境高速高速路-60—沙灣路城市道路425—望桐路社區(qū)主干道422B仙湖路社區(qū)主干道215D碧湖路景觀大道215D新平大道景觀大道215D桂花路社區(qū)次干道212A望峰路社區(qū)次干道210C文峰路社區(qū)次干道210C新望路社區(qū)次干道210C新桐路社區(qū)次干道212A新東路社區(qū)次干道21