房地產(chǎn)運(yùn)營管理交流

房地產(chǎn)運(yùn)營管理交流中建地產(chǎn)徐新2012年5月目錄房地產(chǎn)運(yùn)營管理的定義房地產(chǎn)運(yùn)營管理的體系房地產(chǎn)運(yùn)營管理的實(shí)戰(zhàn)配合從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起財(cái)務(wù)維度收益類：凈利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類：銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率資產(chǎn)類：凈資產(chǎn)收益率資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時(shí)間客戶維度項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì)/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)/工程維修等的客戶滿意度運(yùn)營維度進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)的達(dá)成能力維度人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升一、定義

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理目標(biāo)（財(cái)務(wù)、客戶、運(yùn)營、能力等目標(biāo)）運(yùn)營管理

人+錢+土地一、定義什么是運(yùn)營管理？

——從本質(zhì)上講，運(yùn)營管理就是在一定資源條件下，為達(dá)成項(xiàng)目管理目標(biāo)而采取的各種管理手段。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理，是多項(xiàng)目之間的協(xié)調(diào)，運(yùn)營部門分析各項(xiàng)專業(yè)運(yùn)營指標(biāo)，為管理層提供詳細(xì)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。

運(yùn)營管理是企業(yè)授權(quán)的良好基礎(chǔ)。房地產(chǎn)運(yùn)營管理，不僅是統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，設(shè)置一些指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估考核，更是要為項(xiàng)目提供作戰(zhàn)方案或糾偏方案。

運(yùn)營管理，是規(guī)劃，是風(fēng)控，更是項(xiàng)目推進(jìn)的作戰(zhàn)參謀。房地產(chǎn)運(yùn)營管理的定義戰(zhàn)略的延伸財(cái)務(wù)的落實(shí)成本的監(jiān)控計(jì)劃的監(jiān)督一、定義運(yùn)營管理=進(jìn)度管理+現(xiàn)金流配置+成本監(jiān)控最高境界：形象進(jìn)度貨幣化、精控成本動(dòng)態(tài)化二、房地產(chǎn)運(yùn)營管理的體系：進(jìn)度管理＋現(xiàn)金流配置＋成本監(jiān)控項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、基礎(chǔ)提前開工報(bào)建

辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計(jì)配合銷售配合房地產(chǎn)項(xiàng)目主開發(fā)流程采購管理二、體系：進(jìn)度管理運(yùn)營管理首先從進(jìn)度管理開始，而進(jìn)度管理首先從計(jì)劃管理開始。二、體系：進(jìn)度管理房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程特點(diǎn)：三多多專業(yè)-7多階段-7多關(guān)鍵活動(dòng)-50房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)：周期：項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間長繁雜性：內(nèi)外部接口多方式：并行、交叉運(yùn)作多對(duì)象：以人為主，變數(shù)多結(jié)果：一次性，遺憾多項(xiàng)目總體經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目策劃經(jīng)營目標(biāo)資金目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營計(jì)劃銷售回款計(jì)劃費(fèi)用支出計(jì)劃項(xiàng)目成本目標(biāo)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目年度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃年度調(diào)整經(jīng)營目標(biāo)資金目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營計(jì)劃銷售回款計(jì)劃費(fèi)用支出計(jì)劃項(xiàng)目成本目標(biāo)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目月度／季度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃

項(xiàng)目計(jì)劃分級(jí)體系分析：三層級(jí)+四要素二、體系：進(jìn)度管理執(zhí)行計(jì)劃（管理計(jì)劃）月／季度資金計(jì)劃月／季度銷售回款計(jì)劃月／季度動(dòng)態(tài)成本分析月／季度進(jìn)度計(jì)劃層級(jí)項(xiàng)目計(jì)劃體系一級(jí)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二級(jí)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃三級(jí)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃二、體系：進(jìn)度管理

項(xiàng)目計(jì)劃分級(jí)體系:從管理活動(dòng)的由大到小、由粗到細(xì)的遞進(jìn)關(guān)系如何確定項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)？

項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二、體系：進(jìn)度管理事實(shí)上沒有標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)流程和企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目管理的需求來設(shè)置的。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)＝項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)＋體現(xiàn)項(xiàng)目管理思想、管理意圖的節(jié)點(diǎn)依據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)，一般會(huì)有20-50個(gè)左右的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。體現(xiàn)管理思想管理意圖的主要節(jié)點(diǎn)二、體系：進(jìn)度管理項(xiàng)目的難點(diǎn)及進(jìn)度的過程控制點(diǎn)五證的取得景觀施工圖樁基施工圖施工報(bào)建圖綜合管網(wǎng)施工圖精裝修施工圖基礎(chǔ)提前施工對(duì)財(cái)務(wù)／現(xiàn)金流造成影響的節(jié)點(diǎn)開工正負(fù)０結(jié)構(gòu)封頂銷售展示區(qū)開放展示樣板房開放竣工備案交付入住為滿足管理需求而設(shè)置的節(jié)點(diǎn)土地交付項(xiàng)目總體經(jīng)營開發(fā)目標(biāo)確定成本目標(biāo)確定招標(biāo)分判營銷策劃工程策劃項(xiàng)目后評(píng)估為保證產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品交付而設(shè)定的節(jié)點(diǎn)交樓樣板房內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收入住工作方案內(nèi)部整改完成物業(yè)移交業(yè)主預(yù)驗(yàn)收在項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理范疇，項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃起著是承上啟下作用，可以校核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃設(shè)定的合理性，為項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃的編制提供參考依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目的整體推進(jìn)起著指導(dǎo)作用

項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃二、體系：進(jìn)度管理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)工作計(jì)劃工程進(jìn)度計(jì)劃設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃報(bào)建專項(xiàng)計(jì)劃營銷工作計(jì)劃招標(biāo)計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃二、體系：進(jìn)度管理開盤專項(xiàng)計(jì)劃入住工作專項(xiàng)計(jì)劃樣板間裝修專項(xiàng)計(jì)劃展示區(qū)專項(xiàng)計(jì)劃竣工驗(yàn)收專項(xiàng)計(jì)劃……

編制項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)注意的幾個(gè)要點(diǎn)二、體系：進(jìn)度管理1要滿足項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的要求2任務(wù)分解要落地，能夠指導(dǎo)具體工作3責(zé)任盡量落實(shí)到具體的人4用專業(yè)的劃分來確定計(jì)劃結(jié)構(gòu)5專項(xiàng)計(jì)劃一定要充分考慮項(xiàng)目實(shí)際情況二、體系：進(jìn)度管理進(jìn)度管理體系的日常維護(hù)與管理計(jì)劃分解項(xiàng)目整體計(jì)劃分解到年度、月度、周計(jì)劃預(yù)警機(jī)制上下部門監(jiān)督與幫助日常管理周例會(huì)、月匯報(bào)、季檢查評(píng)比動(dòng)態(tài)調(diào)整及時(shí)檢討與調(diào)整考核與激勵(lì)機(jī)制問題分層次、應(yīng)對(duì)重措施

進(jìn)度管理體會(huì)與建議二、體系：進(jìn)度管理1、采取傳統(tǒng)工序前置定位、概念規(guī)劃前置至拿地階段：提前做好70%的準(zhǔn)備工作，以“成本換時(shí)間”，雖然會(huì)由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但從總體上看值得。2、采取工序并聯(lián)作業(yè)能提前的盡量提前，能同步的盡量同步。在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉、并聯(lián)進(jìn)行（前期、設(shè)計(jì)、合約采購、工程實(shí)施）。例：立項(xiàng)辦理、總包外部招標(biāo)備案進(jìn)度管理體會(huì)與建議二、體系：進(jìn)度管理3、采取產(chǎn)品規(guī)模復(fù)制或標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制梳理好產(chǎn)品線，盡可能同類產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戶型不要多樣、立面線腳不要太復(fù)雜；縮短設(shè)計(jì)周期、施工周期、降低成本，如首開區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化、剛需產(chǎn)品戶型、大堂等標(biāo)準(zhǔn)化。例：梅北西地塊住宅產(chǎn)品定位為首置剛需產(chǎn)品，戶型為緊湊兩居和緊湊三居，戶型基本可以直接沿用原來項(xiàng)目的緊湊戶型，大大縮短了設(shè)計(jì)周期。4、培育優(yōu)質(zhì)資源，采取資源優(yōu)化，擴(kuò)大管理的復(fù)制性戰(zhàn)略服務(wù)資源的建立（縮短采購周期、降低采購成本，發(fā)揮專業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，縮短管理過程中的磨合期，降低管理成本）。例：拿地過程中直接引入戰(zhàn)略合作的市場研究顧問公司、設(shè)計(jì)公司來配合其在拿地過程中的市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，在較短的時(shí)間內(nèi)，即可形成成果性文件。我們目前前期咨詢服務(wù)類的評(píng)估公司基本可以具備形成戰(zhàn)略合作的條件。在其它領(lǐng)域里的各類承供商和服務(wù)商也應(yīng)逐步挖掘和培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)資源，如電梯，如建筑、園林、室內(nèi)等設(shè)計(jì)公司。二、體系：進(jìn)度管理進(jìn)度管理體會(huì)與建議5、進(jìn)行政府資源攻堅(jiān)，縮短前期辦理周期充分進(jìn)行政府資源攻堅(jiān)，充分利用專業(yè)咨詢單位，縮短前期辦理周期；6、及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，縮短開發(fā)周期根據(jù)不同區(qū)域政府對(duì)政策把握尺度的不同，結(jié)合項(xiàng)目客戶需求調(diào)研，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，以適應(yīng)當(dāng)?shù)卣?，開發(fā)過程中少走彎路，縮短開發(fā)周期，降低未來驗(yàn)收的政策風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目運(yùn)營安全。例：琥珀天地7、提前啟動(dòng)和落實(shí)大市政條件關(guān)注周邊市政配套，提前啟動(dòng)和落實(shí)大市政條件，保證項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行。例：香蜜灣供電二、體系：進(jìn)度管理進(jìn)度管理體會(huì)與建議8、對(duì)政策、規(guī)范的把握和了解影響工作質(zhì)量及前期報(bào)批報(bào)建周期設(shè)計(jì)院對(duì)人防、綠地率、消防、規(guī)劃計(jì)容的計(jì)算規(guī)則的了解，直接影響到設(shè)計(jì)成果與政府政策或規(guī)范的符合性，從而影響到政府部門審核報(bào)批的時(shí)間進(jìn)度。例：限價(jià)房的測繪規(guī)則不同（雅頌居、梅南）9、與政府提前溝通，及時(shí)把握政策方向與政府有效、提前溝通，以盡早把握政策方向、減少報(bào)建中周折往復(fù)、優(yōu)化或減少中間流程。例：梅南兩限房與住保辦、規(guī)劃溝通利潤率=××ROE××××體系：進(jìn)度管理+現(xiàn)金流配置+成本監(jiān)控運(yùn)營管理的核心：提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，優(yōu)化現(xiàn)金流配置。二、體系：現(xiàn)金流配置銷售收入-成本-稅費(fèi)銷售收入如何有效提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和優(yōu)化現(xiàn)金流二、體系：現(xiàn)金流配置縮短開發(fā)周期，盡量降低土地費(fèi)用的財(cái)務(wù)成本。盡快取得四證，使得項(xiàng)目具備融資條件，提高自有資金利用效率?；蚪鹑趧?chuàng)新，降低自有資金風(fēng)險(xiǎn)。控制銷售與回款節(jié)奏，比如開盤當(dāng)月去化率等，加快資金周轉(zhuǎn)速度?？紤]公司財(cái)務(wù)資金流轉(zhuǎn)的工程管理優(yōu)化（包括工程量進(jìn)度優(yōu)化），通過有效的工藝穿插與搭接，圍繞著公司資金流轉(zhuǎn)要求，科學(xué)合理地把工程量均衡好。強(qiáng)化資產(chǎn)管理，比如應(yīng)收應(yīng)付的管理，也是資產(chǎn)負(fù)債的一部分。培育優(yōu)質(zhì)資源，做強(qiáng)做大優(yōu)勢(shì)區(qū)域（比如已經(jīng)成熟的重點(diǎn)產(chǎn)出區(qū)）。二、體系：成本監(jiān)控體系：進(jìn)度管理+現(xiàn)金流配置+成本監(jiān)控以設(shè)計(jì)階段成本管理與成本優(yōu)化為例概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖最優(yōu)產(chǎn)品組合土地價(jià)值利用路網(wǎng)布置：從彎到直、單行與雙行、直停/斜停/平行停、幾個(gè)出入口、消防車道的安排停車布置：合理布局、大小車位、子母車位；地下室布置：幾層、層高、地下車位平均面積、人車分流與經(jīng)濟(jì)性的取舍、機(jī)械/平層停車；配套：多大的會(huì)所？多少物業(yè)用房？商業(yè)的體量？商業(yè)布局？組團(tuán)布置：幾個(gè)組團(tuán)才合理？組團(tuán)的出入口布局場地標(biāo)高：土方量有誰來控制？外運(yùn)、回填、場內(nèi)平衡？精算場地標(biāo)高、尊重原有地勢(shì)；合理布局：臨時(shí)道路？永久道路？

產(chǎn)品選型：成熟產(chǎn)品、可售比二、體系：成本監(jiān)控概念設(shè)計(jì)階段建筑方案選擇：新古典風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格、建筑形體與外立面系數(shù)、外掛與外挑構(gòu)件數(shù)量、干掛比例的PK、外裝材料的適用性；建筑層高：嚴(yán)格控制建筑層高；2.8?2.9?門窗：窗地比、通過節(jié)能計(jì)算控制窗墻比、門窗的品質(zhì)與定位；結(jié)構(gòu)方案：外部咨詢公司利用、設(shè)計(jì)限額與設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)、框架-短肢剪力墻-剪力墻-框剪、混凝土結(jié)構(gòu)與鋼結(jié)構(gòu)選擇、柱網(wǎng)布置45—32、關(guān)注沉降縫設(shè)置、關(guān)注轉(zhuǎn)換層；節(jié)能方案：約束體型系數(shù)、窗墻比、優(yōu)化墻體材料、核實(shí)節(jié)能計(jì)算中材料系數(shù)的確定方法、內(nèi)外保溫的選擇；供電方案：供電方案布置、開閉所選址；供水方案：水泵房建設(shè)、水泵房選址、供水方案比較；消防方案：消防分區(qū)、防火墻；景觀方案：軟硬景比例、景觀小品、景觀墻體與樹池；智能化：智能化方案、選型；二、體系：成本監(jiān)控方案設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)系數(shù)、材料使用；基礎(chǔ)選型：選擇基礎(chǔ)形式、埋深選擇、基礎(chǔ)大??；基坑支護(hù)：支撐方式、護(hù)壁方案選擇、降水；供電方案：選擇高、低壓柜、變壓器方案比選；空調(diào)方案：空調(diào)方案比選、集中空調(diào)系統(tǒng)選擇、出風(fēng)口布置；景觀方案：景觀材料植物的適用性、石材厚度的選擇、石材出材率、景觀照明；精裝修方案：分級(jí)、瓷磚的損耗量、插座、戶內(nèi)門選擇。二、體系：成本監(jiān)控初步設(shè)計(jì)階段防水方案：幾層？材料選擇？多厚？道路設(shè)計(jì)：基層方案、面層方案小區(qū)管網(wǎng)：管井密度、管道材料、檢查井設(shè)置、管道走向、長度

。。。施工圖階段二、體系：成本監(jiān)控標(biāo)桿企業(yè)的7個(gè)成本管理指標(biāo)1標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量：46kg/m22標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量:0.37m3/m23窗地比：高層≤0.19；TH≤0.234地下室層高(米)非人防:3.6m；人防：3.7～3.8m5地下車位平均面積：非人防32m26地下室鋼筋含量:150(非人防）/170（人防）kg/m27硬景：軟景面積比例：3：7三、房地產(chǎn)運(yùn)營管理的實(shí)戰(zhàn)配合三、實(shí)戰(zhàn)配合土地獲取投資管理部合約商務(wù)部前期開發(fā)部財(cái)務(wù)資金部規(guī)劃設(shè)計(jì)部營銷管理部土地獲取項(xiàng)目可行性研究，參與市調(diào)、項(xiàng)目定位，項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告編制，公司內(nèi)部項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批；參與市場調(diào)研（競品、客群、價(jià)格）、項(xiàng)目定位、參與總平規(guī)劃（強(qiáng)排方案）；參與市場調(diào)研（競品及產(chǎn)品研究）、項(xiàng)目定位（產(chǎn)品定位）；地塊技術(shù)條件分析（日照、容積率、密度、退線等）；總平規(guī)劃設(shè)計(jì)（強(qiáng)排方案）；參與項(xiàng)目定位、依據(jù)項(xiàng)目定位進(jìn)行成本分析；土地技術(shù)指標(biāo)的研究（規(guī)劃指標(biāo)與產(chǎn)品定位的契合、大市政條件狀況分析，為大市政成本測算提供條件）、項(xiàng)目前期報(bào)建周期策劃參與項(xiàng)目定位；投資財(cái)務(wù)測算、投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；資金策劃。重點(diǎn)：各部門參與，保證各數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、方案的可實(shí)施性、定位的準(zhǔn)確性，保證后期實(shí)際運(yùn)營與可研階段的符合性（如產(chǎn)品定位、成本、項(xiàng)目收益）；各部門參與，提前梳理項(xiàng)目難點(diǎn)硬傷，提前研究解決方案，縮短開發(fā)周期；定位前置到拿地階段，保證可研的準(zhǔn)確；保證拿地后即可開始相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及前期手續(xù)的辦理，以縮短開發(fā)周期。三、實(shí)戰(zhàn)配合土地獲取三、實(shí)戰(zhàn)配合項(xiàng)目定位營銷管理部前期開發(fā)部合約商務(wù)部財(cái)務(wù)資金部投資管理部規(guī)劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目定位地塊屬性分析，市場調(diào)研（目標(biāo)客群、競品），項(xiàng)目SWOT分析，結(jié)合公司經(jīng)營目標(biāo)，提出客戶定位、產(chǎn)品定位建議；參與總平規(guī)劃分析、對(duì)建筑、園林風(fēng)格提出建議、提出配套建議；地塊技術(shù)指標(biāo)分析、參與市場調(diào)研（目標(biāo)客戶需求、競品產(chǎn)品研究），根據(jù)客戶及產(chǎn)品定位，結(jié)合地塊技術(shù)指標(biāo)（日照、密度、退線、控高、容積率等），拿出規(guī)劃強(qiáng)排方案，并提出建筑、園林風(fēng)格建議方案、戶型設(shè)計(jì)建議等；參與地塊屬性分析、市場調(diào)研、項(xiàng)目SWOT分析，根據(jù)可研報(bào)告，結(jié)合公司經(jīng)營目標(biāo)，對(duì)客戶定位、產(chǎn)品定位提出建議和意見；根據(jù)產(chǎn)品定位，結(jié)合地塊土地屬性及規(guī)劃指標(biāo)條件等，對(duì)項(xiàng)目定位的可實(shí)現(xiàn)性進(jìn)行判斷分析，尋找解決途徑；根據(jù)產(chǎn)品定位及客戶需求，進(jìn)行建安成本預(yù)估和分析；根據(jù)產(chǎn)品定位、項(xiàng)目分期建議等進(jìn)行投資分析、資金策劃重點(diǎn)：準(zhǔn)確定位的重要性：一個(gè)項(xiàng)目的成功，可能不僅是定位準(zhǔn)確，但定位準(zhǔn)確一定是基礎(chǔ)條件；一個(gè)項(xiàng)目的失敗，可能有多方面原因，但是定位錯(cuò)誤，項(xiàng)目必定失敗；如何保證定位準(zhǔn)確：充分的市場研究、深入的地塊屬性的研究，準(zhǔn)確的找到本項(xiàng)目在市場中的定位（與地塊屬性匹配的客群、與目標(biāo)客群對(duì)位的產(chǎn)品）；定位準(zhǔn)確與否對(duì)開發(fā)周期產(chǎn)生重大的影響。

三、實(shí)戰(zhàn)配合項(xiàng)目定位三、實(shí)戰(zhàn)配合規(guī)劃設(shè)計(jì)部營銷管理部客戶關(guān)系中心合約商務(wù)部設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)（單體設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)等）、精裝設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)研究客戶需求、研究產(chǎn)品（競品、我們自身的差異化）、組織和管理設(shè)計(jì)工作、對(duì)設(shè)計(jì)成果提出專業(yè)意見，產(chǎn)品定位落地的過程；與設(shè)計(jì)部一起研究客戶需求、研究產(chǎn)品，站在客戶的角度對(duì)設(shè)計(jì)成果提出審核意見和建議；參與客戶需求研究，根據(jù)客戶關(guān)注點(diǎn)及非關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行成本的分配，進(jìn)行項(xiàng)目建安成本的預(yù)估；

重點(diǎn)：產(chǎn)品的設(shè)計(jì)必須符合目標(biāo)客戶的需求，客戶需求研究不僅是營銷部和客戶關(guān)系中心的事，同樣也是設(shè)計(jì)部、合約部的必做功課；不是越復(fù)雜的產(chǎn)品越好，戶型多、立面線腳復(fù)雜不一定能吸引更多的客戶、不一定給客戶創(chuàng)造更多的價(jià)值，反而卻使得我們?cè)O(shè)計(jì)周期、施工周期都增長；產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化（如剛需產(chǎn)品戶型標(biāo)準(zhǔn)化、單體建筑標(biāo)準(zhǔn)化）可以縮短設(shè)計(jì)周期、施工周期。

三、實(shí)戰(zhàn)配合規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)（單體設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)等）、精裝設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)三、實(shí)戰(zhàn)配合前期報(bào)批報(bào)建五證一書、市政報(bào)裝、協(xié)助各項(xiàng)驗(yàn)收；前期開發(fā)部營銷管理部項(xiàng)目發(fā)展部客戶關(guān)系中心合約商務(wù)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部報(bào)批報(bào)建財(cái)務(wù)資金部配合前期各節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)、出圖；各服務(wù)資源的招標(biāo)、設(shè)計(jì)勘察、外部總包、監(jiān)理招標(biāo)；各項(xiàng)前期費(fèi)用的繳納支付（土地出讓金、一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地契稅等）、資金證明的出具、辦理開發(fā)貸；銷售方案的編制、價(jià)格表的填寫；項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理全程參與并牽頭協(xié)調(diào)前期報(bào)建工作；大小產(chǎn)證辦理前期流程圖特點(diǎn)：各業(yè)務(wù)部門相互交叉、互為前置條件；環(huán)環(huán)相扣、互為制約；辦理周期長短有彈性空間，但往往也最不可控。

三、實(shí)戰(zhàn)配合前期報(bào)批報(bào)建縮短前期周期手段熟悉政策、規(guī)范、流程，提前啟動(dòng)、不走彎路、減少反復(fù)；充分進(jìn)行政府資源攻堅(jiān)，充分利用專業(yè)咨詢單位，縮短周期；能同步的同步、能前置的前置（如：外部總包招標(biāo)手續(xù)前置）；各業(yè)務(wù)部門密切配合；各業(yè)務(wù)部門保證工作質(zhì)量，減少出錯(cuò)、減少反復(fù)；三、實(shí)戰(zhàn)配合示范區(qū)開放及建設(shè)提出售樓處、樣板區(qū)銷售動(dòng)線、功能需求、面積需求、風(fēng)格建議；確定樣板戶型；參與售樓處、樣板區(qū)平面設(shè)計(jì)審核；參與示范區(qū)園林、室內(nèi)設(shè)計(jì)審核；進(jìn)行示范區(qū)現(xiàn)場包裝；相關(guān)示范區(qū)的承供商選擇（成本把控、采購周期）；示范區(qū)設(shè)計(jì)（標(biāo)準(zhǔn)化、各專業(yè)同步）；營銷管理部項(xiàng)目發(fā)展部規(guī)劃設(shè)計(jì)部示范區(qū)財(cái)務(wù)資金部示范區(qū)施工建設(shè)；重點(diǎn)：示范區(qū)對(duì)于開盤時(shí)間及開盤銷售結(jié)果的影響（蓄客的時(shí)間、項(xiàng)目的展示、客戶的體驗(yàn)等），因此

盡可能在開盤前足夠時(shí)間開放示范區(qū)；麻雀雖小，五臟俱全，因此需做好示范區(qū)的整體實(shí)施計(jì)劃（包括各業(yè)務(wù)線的）、各部門高效的溝通和配合；為后續(xù)正式工程實(shí)施試水，提供借鑒的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

合約商務(wù)部資金安排、支付；三、實(shí)戰(zhàn)配合主體工程開工拿到施工證、或工程協(xié)辦單；完成土護(hù)降分包、監(jiān)理、總包選擇；完成開槽圖、樁基圖、底板圖、地下結(jié)構(gòu)圖等前期開發(fā)部項(xiàng)目發(fā)展部規(guī)劃設(shè)計(jì)部主體工程合約商務(wù)部組織施工單位完成現(xiàn)場總平布置、臨建施工、實(shí)現(xiàn)臨水臨電、現(xiàn)場施工通道，組織施工單位進(jìn)場等重點(diǎn)：縮短開發(fā)周期：開工手續(xù)未取得，土護(hù)降先行。

財(cái)務(wù)資金部開發(fā)貸、資金安排、工程款支付；三、實(shí)戰(zhàn)配合開盤開盤具備條件預(yù)售證取得；示范區(qū)開放：售樓處、樣板區(qū)（含園林）；銷售準(zhǔn)備：沙盤、樓書、認(rèn)購書、預(yù)售合同、價(jià)格方案、折扣方案、開盤認(rèn)購流程、開盤道具、現(xiàn)場包裝、業(yè)務(wù)體培訓(xùn)；蓄客認(rèn)籌：足夠的蓄客（認(rèn)籌率）、客戶梳理落位（擠掉水分、疏導(dǎo)分流集中客戶）重點(diǎn)：開盤節(jié)點(diǎn)把握、開盤效果的保證對(duì)于項(xiàng)目整體營銷的影響（搶時(shí)間、搶市場、搶客戶）例：國際港VS紅木林開盤節(jié)點(diǎn)的順利實(shí)現(xiàn)需要各業(yè)務(wù)部門的通力合作才能保證。

驗(yàn)收內(nèi)容：規(guī)劃驗(yàn)收消防驗(yàn)收人防驗(yàn)收各市政專業(yè)驗(yàn)收水質(zhì)監(jiān)測節(jié)能驗(yàn)收空氣檢測竣工驗(yàn)收等

三、實(shí)戰(zhàn)配合竣工驗(yàn)收項(xiàng)目發(fā)展部提前進(jìn)行驗(yàn)收策劃（我們的硬傷、驗(yàn)收難點(diǎn)、驗(yàn)收先后順序、提前摸清政府口驗(yàn)收流程及責(zé)任人、提前公關(guān)、合理安排驗(yàn)收周期）、

組織驗(yàn)收；前期開發(fā)部配合做好外圍相關(guān)政府口的對(duì)接和公共關(guān)系維護(hù)工作；示例：中關(guān)村公館原計(jì)劃：先毛坯驗(yàn)，之后再做精裝；實(shí)際：一次精裝到位，一次驗(yàn)收；面臨驗(yàn)收問題：規(guī)驗(yàn)、消防規(guī)驗(yàn)：1）驗(yàn)收時(shí)戶內(nèi)隔墻有改動(dòng)、LOFT樓板已做、精裝已做；

設(shè)計(jì)驗(yàn)收路線，不進(jìn)樓；2）南側(cè)市政路一級(jí)開發(fā)商未修通做工作，規(guī)劃部門出了同意進(jìn)行竣工驗(yàn)收的說明；3）北側(cè)底商不允許對(duì)外開門；門改窗驗(yàn)收，之后再做法院工作，取得法院同意開門的說明。消防：辦公產(chǎn)品不允許鋪設(shè)木地板；解決：設(shè)