房屋租賃合同法及擴展資料

房屋租賃合同法及擴展資料正文：房屋租賃合同法

房屋租賃合同法

房屋租賃合同法1房屋租賃應當遵循公平、自愿、合法和誠懇信用原則。由出租人和承租人在協商全都的情況下簽訂合同。我國《合同法》規(guī)定，當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。

法律、行政法規(guī)規(guī)定采納書面形式的，應當采納書面形式。當事人約定采納書面形式的，應當采納書面形式。

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當根據約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

房屋租賃合同法的相關法律規(guī)定

第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三條租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應當采納書面形式。當事人未采納書面形式的，視為不定期租賃。

第二百一十六條出租人應當根據約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途

第二百一十七條承租人應當根據約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應當根據租賃物的性質使用。

第二百一十八條承租人根據約定的'方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。

第二百一十九條承租人未根據約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

第二百二十條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應削減租金或者延長租期。

第二百二十二條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。

第二百二十三條承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。

承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

第二百二十四條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

第二百二十五條在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人全部，但當事人另有約定的除外。

第二百二十六條承租人應當根據約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

第二百二十七條承租人無正當理由未支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十八條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求削減租金或者不支付租金。

第三人主張權利的，承租人應當準時通知出租人。

第二百二十九條租賃物在租賃期間發(fā)生全部權變動的，不影響租賃合同的效力。

第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。

第二百三十一條因不行歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求削減租金或者不支付租金因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十二條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三條租賃物危及承租人的平安或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以根據原租賃合同租賃該房屋。

第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合根據約定或者租賃物的性質使用后的狀態(tài)。

第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

房屋租賃合同法2甲方（出租方）：

身份證號碼：乙方（承租方）：

身份證號碼：現經甲乙雙方協商，甲方將自有住房出租給乙方并達成如下租房合同：

一、房屋位于

二、租賃期限：

三、租金及交納時間：每月

元，乙方應每____月付一次，先付后住。

第一次乙方應于甲方將房屋交付同時，將房租付給甲方；

第二次及以后付租金，乙方應在租金到期前天付清。

四、租房押金：乙方應于簽約同時付給甲方押金元，到期甲方驗收無誤后，將押金退還乙方，不計利息。

五、租賃期間的其他約定事項：

1、甲方提供完好的'房屋、設施、設備，乙方應留意愛惜，不得任意破壞房屋裝修、結構及設施、設備，否則應按價賠償。

2、水、電、氣、物業(yè)、衛(wèi)生費等全部費用都由乙方支付。

3、房屋只限乙方用于住房使用，乙方不得私自轉租、轉變使用性質或供非法用途。租賃期滿后如乙方要求繼續(xù)租賃，甲方則優(yōu)先考慮繼續(xù)租賃。

4、甲方在租賃期內不得任意提高租金。

5、合同一經簽訂，雙方都不得任意解除，如任何一方需提前解除合同則需提前一個月通知對方，并在雙方協商全都同意后方可提前解除合約。租賃期內，如遇不行抗力因素導致無法繼續(xù)履行本合同的，本合同自然終止，雙方互不承擔違約責任。

6、因乙方使用不善造成房屋及其相連設施的損失和維修費用由乙方承擔并責任賠償損失。租賃期間乙方應做好防火、防盜平安、綜合治理等工作，應執(zhí)行當地有關部門規(guī)定并承擔全部責任和聽從甲方監(jiān)督檢查。

7、此合同未盡事宜，雙方可協商解決，并做出補充條款，補充條款與本合同有同等效力。雙方假如出現糾紛，先友好協商，協商不成的，由人民法院裁定。

8、本合同經甲乙雙方簽字后生效。

六、本合同一式兩份，甲乙兩方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方（簽字）：乙方（簽字）：簽約日期：

房屋租賃合同法3在審判實踐中，能不能確認房屋租賃合同的效力、承租人對房屋進行的裝修在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問題是當前房屋租賃合同糾紛審理的難點。

合同必須嚴守，是合同法上的一項基本原則。但是，當事人可依合同約定或者法律規(guī)定而享有解除權，以便從合同的束縛中解脫出來。

在房屋租賃合同關系中，除當事人約定外，根據《合同法》的有關規(guī)定，雙方在以下情形下享有合同解除權：

1.承租人的解除權。在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權利瑕疵)，致使承租人無法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當期間內不能進行使用收益的，或者租賃房屋毀損致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同?！逗贤ā返诙偃粭l規(guī)定：因不行歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求削減租金或者不支付租金因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同?！逗贤ā返诙偃龡l規(guī)定：租賃物危及承租人的平安或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

《合同法》第二百三十三條規(guī)定僅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵達到危及承租人的平安或者健康的程度。我們認為，對于租賃房屋的瑕疵，不論是物的瑕疵還是權利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四條第(四)項規(guī)定，承租人可以主張解除合同。對于承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的，應滿足以下要件：(1)承租人的使用收益受到的障礙必須達到嚴重程度。但是，假如租賃房屋對于承租人有特殊利害關系的，則該障礙即使未達到嚴重程度，也應允許承租人解除合同。(2)出租人不于催告的期限內進行修繕。但在修繕為不行能或者雖有可能但于承租人已無利益的，則無需催告即可主張解除合同。《合同法》第二百三十三條規(guī)定的用語是可以隨時解除。但應留意的是，其前提是租賃房屋的瑕疵已達到危及承租人(包括同住人)的平安或者健康的程度。在此種情形下，即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋存在瑕疵，也不影響其解除合同。這一點與一般的合同解除規(guī)章不同，其立法理由在于要絕對保護人的生命與健康。對此條作相反解釋，就是，假如租賃房屋的瑕疵不會導致危及承租人的平安或者健康的，而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。

2.出租人的解除權。包括：(1)承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質而對租賃房屋進行使用收益的。《合同法》第二百一十九條規(guī)定：承租人未根據約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。(2)承租人拖延支付租金，經出租人催告，仍不于催告期限內支付租金的?！逗贤ā返诙俣邨l規(guī)定：承租人無正當理由未支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(3)承租人未經出租人同意，將租賃房屋轉租于第三人的?！逗贤ā返诙俣臈l第二款規(guī)定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

3.雙方均有的解除權。不定期的房屋租賃合同，雙方均可以隨時解除合同?！逗贤ā返诙偃l規(guī)定：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

因房屋租賃合同的`解除而發(fā)生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應留意：

1.當事人有約定的，從其約定沒有約定的，則只能根據法律的規(guī)定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。

2.合同的解除，并非因符合解除條件而當然發(fā)生，而應以有解除權的一方行使為必要。這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權，其效力的發(fā)生以實際行使解除權為必要后者則因約定(不行能是法定)條件成就，而當然發(fā)生合同消滅的效力。行使解除權，根據《合同法》第九十六條規(guī)定，應以通知的方式。但亦不阻礙以訴訟的方式來行使，由于起訴本身可以視為一種通知。

3.要嚴格把握合同解除的條件。當事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產生合同被解除的法律效力，相反，構成違約。

房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細應用法律若干問題的解釋》在汲取各級人民法院和學術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規(guī)章：

1、承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任

2、承租人經同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則：

一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)章。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為全部權人享有處分權已形成附合的裝

飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)章。

二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區(qū)分不憐憫況：

⑴合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當得利對承租人進行補償不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無效合同的損失，由雙方根據過錯承擔

⑵合同解除時，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失。需要留意的是，合同解除時，假如出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當得利對承租人予以補償合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。

房屋租賃合同法4房屋租賃合同是以房屋為租賃物的合同，是指房屋全部權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的合同。房屋租賃屬于特種租賃，按其公有和私有性質的不同，可以劃分為公房租賃和私房租賃。其中私房租賃又可以分為農村私房租賃和城鎮(zhèn)私房租賃。由于國家沒有對農村私房租賃作出特殊規(guī)定，因此，農村私房租賃主要由當事人協商全都。這里所講的主要是城鎮(zhèn)私房租賃。

(l)關于城鎮(zhèn)私房租賃合同的訂立。為了加強對房屋租賃的管理，(城市房地產管理法)第53條的規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利義務，并向房地產管理部門備案。因此，城鎮(zhèn)私房租賃合同的當事人不僅要簽訂房屋租賃合同，還應當到房地產管理部門備案。為了防止單位擠占私有住房，私房的承租人一般僅限于公民，機關、團體、部隊、企事業(yè)單位不能租賃私有房屋。這些單位只有經縣以上人民政府批準，并有特殊需要，才可租賃私房，否則私房租賃合同無效。

(2)關于城鎮(zhèn)私房租賃的租金。當事人應當根據房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋的租金標準協商確定私房租賃的租金。當地沒有規(guī)定標準的，當事人根據當地實際水平協商確定租金，出租人不得任意抬高租金，不得收取押租或其他額外費用。同時，承租人必須按時交付租金，超過一定期限仍未交付的，出租人不僅可以要求承租人補交所欠租金，還有權終止租賃合同。

(3)關于房屋的使用。承租人應當根據合同約定的用途使用房屋，不得擅自將房屋轉租、轉借他人，不得利用房屋進行非法活動。另外，根據(合同法)第230條、第234條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的.，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以根據原租賃合同租賃該房屋。

(4)關于房屋的修繕義務。出租人應承擔房屋的修繕義務，假如出租人怠于修繕給承租人或第三人造成損失的，出租人應負賠償責任。但假如出租人無力修繕的，承租人可以予以修繕，費用從租金中扣除，或由出租人分期償還。

(5)關于租賃合同的終止。租賃合同除依約定終止外，出租人還可以依承租人的以下行為終止房屋租賃：第一，承租人私自將房屋轉租、轉借、轉讓第二，承租人利用承租房屋進行非法活動第三，承租人累計6個月不交付租金。

第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以根據原租賃合同租賃該房屋。

釋義本條是關于房屋承租人死亡時的法律后果的規(guī)定。

房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，指的是出租人和承租人之間關于出租人將房屋交付承租人使用，承租人支付租金并于合同終止時將租用的房屋返還出租人的協議。

房屋為重要的不動產，它既可以作為生產資料，又可以作為生活資料。作為生活資料，房屋是滿足公民“住”這一基本生活需要的物質條件，從而住房租賃也就成為解決公民居住條件的重要法律手段?！白　币话闶且詰魹閱挝坏?，所以，雖然承租人為一人，也會有其他共同居住人的利益。因此在調整租賃關系時，不能不考慮承租人死亡后其他共同居住人的居住利益。在住房租賃中，承租人取得的只是房屋使用權，原則上其承租權不得繼續(xù)。承租人死亡后，生前未與其共同生活的親屬或者法定繼續(xù)人，假如確需繼續(xù)租用住房的，享有優(yōu)先承租權，可以與出租人另行簽訂房屋租賃合同。但是，在租賃期間，與承租人共同居住的人有在租賃的房屋內居住的權利，出租人不得干涉。承租人死亡后，生前與承租人共同居住的人可以繼續(xù)租賃原住房，但應與出租人辦理續(xù)租手續(xù)，變更承租人。承租人死亡后無共同居住之人的，租賃關系終止。原共同居住之人另有住房的，也可以終止租賃關系。

第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。

釋義本條是關于房屋租賃的承租人對租賃的房屋優(yōu)先購買權的規(guī)定。

優(yōu)先購買權是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購買財產的權利。承租人的優(yōu)先購買權則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權利。根據本條規(guī)定，承租人對租賃物的優(yōu)先購買權僅限于房屋。

優(yōu)先購買權的基本特征是：第一，它是一種法定的權利，是由法律直接規(guī)定的。第二，它是承租人所享有的對出租人出賣房屋的請求權，因此，出租人出賣租賃的房屋時必須準時通知承租人。這種請求權是一種請求債權，不是直接對物享有權利

，也不能直接對抗第三人，優(yōu)先權行使前不影響出賣人與其他人進行協商。第三，它是專屬于承租人的權利，這種優(yōu)先權不能通過轉讓或者繼續(xù)轉移至他人。第四，它是一種附條件的形成權，即以同等條件為前提。

優(yōu)先購買權的實現需要具備下列條件

1.在租賃合同的存續(xù)期間。

2.在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購買權。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。

3.必須在一定期限內行使。假如出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內沒有購買的意思表示，優(yōu)先購買權喪失。這說明承租人并不想購買該房屋，也就沒有保護的必要了。

承租人享有優(yōu)先購買權就要求出租人在出賣租賃房屋時應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。給承租人考慮是否購買該房屋的時間。只要承租人未作出放棄優(yōu)先購買權的表示，出租人不得在這個期限內將該房屋賣給他人。假如出租人違反了該項規(guī)定，承租人可以請求人民法院確認該買賣合同不能生效。

房屋租賃合同法5一、房屋承租人優(yōu)先購買權的效力

[法律規(guī)定]最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（1988年1月26日最高人民法院審判委員會討論通過）118規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。

[實踐中存在的分歧]在民事審判實踐中，因出租房屋的優(yōu)先購買權糾紛，當事人往往提出兩種不同的訴訟請求：1、有的承租人請求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。2、有的承租人請求人民法院依出租人與第三人之間的買賣合同所規(guī)定的條件，與出租人之間形成新的買賣合同關系。

[最高人民法院兩種不同的觀點]

多數意見認為：承租不能直接主張依據第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認全部人與第三人簽訂的`買賣合同無效。對于同等條件應作寬泛理解，不僅是價格條件，還包括付款條件，以及出賣人（全部人）提出的其他條件等。

少數意見認為：優(yōu)先購買權不能理解為優(yōu)先締約權，考察其內容，應當包含優(yōu)先買到的權利，否則優(yōu)先購買權沒有意義，實質上體現不了對承租人權利的保護。另外，承租人主張依據全部人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院不需要判決全部人與第三人簽訂合同，而是變更全部人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會有法律上的障礙。

《中國民事審判前沿》，20xx年第1集第168—169頁，最高人民法院民事審判一庭編。

二、承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權

《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權的復函》（20xx）民一他字第29號）

江蘇省高級人民法院：

你院請示的關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權的問題，目前，法律和司法解釋對此均無明確規(guī)定。經討論認為：目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：

第一，從房屋使用功能上看，假如承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、

使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權應僅及于其承租的部分房屋；假如承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不行分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權。

第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權。

請你院結合以上因素，根據案件詳細情況，妥善處理。

[遼寧省高級人民法院意見]房屋出租人整體轉讓建筑物，不能獨立于該建筑的部分房屋的承租人主張優(yōu)先購買權，不應予以支持。

房屋出租人委托拍賣出租房屋的，出租人應比照《中華人民共和國拍賣法》第45條的規(guī)定，在拍賣七日前通知承租人，承租人的優(yōu)先購買權以參加拍賣競拍的方式實現。

房屋承租人經出租人同意轉租房屋的，優(yōu)先購買權由實際租用房屋的承租人享有。未經出租人同意轉租房屋的，承租人主張優(yōu)先購買權的，不應予以支持。

三、承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購買權，應為購買自己承租的房屋，而不是出租人出賣的其他房屋

《最高人民法院公報》20xx年第5期

法律規(guī)定的優(yōu)先購買權，是指當出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購買自己承租的房屋，對于出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優(yōu)先購買權。

擴展資料：重讀合同法之三房屋租賃合同

重讀《合同法》之三房屋租賃合同

河北衡泰律師事務所張東志律師

九、房屋租賃合同

（一）合同效力及法律后果

1.合同效力

（1）出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未根據建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

（2）出租人就未經批準或者未根據批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

（3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

以上內容為最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細應用法律若干問題的解釋》中的表述。該表述似嫌前后沖突。畢竟，我們在剛剛接觸法律時所受到的教育就是“無效民事行為自始無效、絕對無效、當然無效”。

2.租賃合同無效之法律后果

（1）房屋租賃合同無效，當事人可以參照合同約定的租金標準要求支付房屋占有使用費。

（2）當事人請求賠償因合同無效受到的損失，區(qū)分下列情況處理：

承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人全部；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人全部；不

同意利用的，由雙方各自根據導致合同無效的過錯分擔現值損失。

承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，根據下列情形分別處理：辦理合法建設手續(xù)的，擴建筑價費用由出租人負擔；未辦理合法建設手續(xù)的，擴建筑價費用由雙方根據過錯分擔。

所謂“已形成附和的裝飾裝修物”是指無法拆除或拆除成本過高的裝飾裝修物。如鋪設的地板磚，對墻壁進行粉刷后形成的財產。“未形成附和的裝飾裝修物”是指可自由拆除的財產，如空調。

（二）租金支付

有約定時依約定。沒有約定或者約定不明確，依照合同內容或交易習慣仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

承租人無正當理由未支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

因不行歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求削減租金或者不支付租金。

（三）買賣不破租賃

租賃物在租賃期間發(fā)生全部權變動的，不影響租賃合同的效力。

（四）轉租

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。但自出租人知道或者應當知道承租人轉租之日起六個月內未提出異議的，無權解除合同，轉租合同有效。

承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定無效。

（五）優(yōu)先購買權

出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。

出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人有權要求出租人承擔賠償責任的。但出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效。

（六）租賃合同解除時裝飾裝修財產的處理

裝飾裝修的處理涉及到債權和物權兩大領域，關涉添附制度、不當得利等民法理論。司法解釋在汲取各級人民法院和學術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規(guī)章：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經同意裝